房地產(chǎn)社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案4

房(Fang)地產(chǎn)社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)方案模板第一頁(yè)，共七十九頁(yè)。區(qū)域認(rèn)(Ren)識(shí)城市區(qū)域認(rèn)識(shí)本案(An)區(qū)域認(rèn)識(shí)市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)第二頁(yè)，共七十九頁(yè)。城市(Shi)區(qū)域認(rèn)識(shí)__位于__市中南部(Bu)，作為川南重鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，人口眾多，并已基本形成綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局。

__位于__市中南部，是__市域二級(jí)中心城市，下轄7鄉(xiāng)11鎮(zhèn)，長(zhǎng)寧東臨長(zhǎng)江黃金水道，距離__市約30公里，距離瀘州市約60公里。20__年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值103.13億元，同比增長(zhǎng)5.3%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資101.22億元，同比增長(zhǎng)20.3%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額53.62億元，同比增長(zhǎng)13.2%。截止20__年，__總?cè)丝跒?6.24萬(wàn)人，其中常住人口34.26萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口13.72萬(wàn)人，其中縣城人口9.25萬(wàn)人，農(nóng)村人口20.54萬(wàn)人。截止目前，長(zhǎng)寧已基本形成“123456”綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局一碼頭：__港__碼頭；二高速：宜瀘渝高速、宜威高速；三鐵路：成貴高速、渝昆鐵路、宜敘鐵路；四干線(xiàn)：升格為國(guó)道的S308縣合珙段、省道S309、升格為省道的X097納長(zhǎng)路、旅游干線(xiàn)__-竹海-石海；五縱六橫：連接下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的縣域道路。第三頁(yè)，共七十九頁(yè)。區(qū)域(Yu)認(rèn)識(shí)城市區(qū)域認(rèn)識(shí)市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)本(Ben)案基本(Ben)情況第四頁(yè)，共七十九頁(yè)。市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)(Shi)---在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)總層數(shù)梯戶(hù)比戶(hù)型存量（套）面積段（㎡）主力面積段（㎡）滯銷(xiāo)面積段（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）10+1F27+1F1梯2戶(hù)3梯6戶(hù)套一至套四30100-120110-119當(dāng)期基本售罄310018F/27F2梯4戶(hù)2梯6戶(hù)套二套三58183-122111-12283、89套二戶(hù)型3300套三戶(hù)型360022F/25F2梯4戶(hù)2梯6戶(hù)套一至套四20109-117117基本售罄360026F2梯4戶(hù)2梯6戶(hù)套二套三30117-137117-125基本售罄3600-380026F2梯4戶(hù)2梯6戶(hù)套二至套四2074-12299-120基本售罄36006F-11F2梯4戶(hù)套三268107-120107銷(xiāo)售困難330027F/33F2梯4戶(hù)2梯5戶(hù)套三、套四284103-131118-1311033600-3900在售項(xiàng)目住宅總存量約：965套目前__在售項(xiàng)目在供應(yīng)(Ying)存量約為1233套，此存量在縣城區(qū)域內(nèi)處于中等水平第五頁(yè)，共七十九頁(yè)。市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)(Shi)---潛在產(chǎn)品供應(yīng)即將供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)套數(shù)（套）3702002401200800即(Ji)將供應(yīng)產(chǎn)品項(xiàng)目為5個(gè)，整體供應(yīng)量約2610套，供應(yīng)量較大英倫府邸竹海麗景鼎盛國(guó)際上游陽(yáng)光瑞祥苑第六頁(yè)，共七十九頁(yè)。市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)(Ren)識(shí)---潛在土地供應(yīng)土地編號(hào)成交日期占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）20__.12.22__成交商住用地7宗，建筑(Zhu)面積約77萬(wàn)㎡，全部集中于高鐵新區(qū)預(yù)計(jì)20__年__住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，如各供應(yīng)項(xiàng)目動(dòng)作迅速，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)近在眼前第七頁(yè)，共七十九頁(yè)。市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)(Shi)---市場(chǎng)小結(jié)目前__在售項(xiàng)目供應(yīng)量處于較正常階段；臨近返鄉(xiāng)潮，已動(dòng)工項(xiàng)目供應(yīng)量逐漸加大，雖大部分項(xiàng)目未取得預(yù)售許可證，但因地方原因，大部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始收款蓄水；基于__區(qū)域市場(chǎng)需求存固定量（無(wú)較多外來(lái)人口），各在售及待售項(xiàng)目都想在過(guò)年期間對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行搶占；

20__年底，土地供應(yīng)井噴，12.22日當(dāng)天成交7宗商住用地，供應(yīng)量約77萬(wàn)㎡，未來(lái)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；因城市結(jié)構(gòu)及地方喜好，大部分項(xiàng)目產(chǎn)品均為套三、套四(Si)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；客戶(hù)選擇較多，成交周期勢(shì)必加長(zhǎng)，主動(dòng)權(quán)漸漸向客戶(hù)傾斜。市場(chǎng)飽和客源有限產(chǎn)品同質(zhì)第八頁(yè)，共七十九頁(yè)。區(qū)域認(rèn)(Ren)識(shí)城市(Shi)區(qū)域認(rèn)識(shí)市場(chǎng)區(qū)域認(rèn)識(shí)本案基本情況第九頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案(An)基本情況---位置本案位于__江長(zhǎng)路旁，整個(gè)項(xiàng)目分為2個(gè)地塊，分別是A-1地塊及A7地塊。其中A-1地塊四面臨路，東南面臨花園東街，北臨竹海大道(Dao)，西面為已建小區(qū)，東面靠河。A-7地塊北臨竹海大道，西靠花園北街，南邊為一已建小區(qū)，東面為A-1地塊。第十頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案基(Ji)本情況---城市道路本案臨(Lin)近308國(guó)道（58米景觀大道），周邊街道為新規(guī)劃街道，容量相對(duì)較大，為城市主干道，周邊交通便利，但目前使用率較低。58米景觀大道旁，高鐵與城際交通必經(jīng)之路第十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。本(Ben)案基本(Ben)情況---地塊住宅價(jià)值本案住宅占比較大，其中A-7地塊呈長(zhǎng)條形，占地面積較小，建筑體量較小且產(chǎn)品為小戶(hù)型產(chǎn)品，不能支撐產(chǎn)品溢價(jià)，可作為過(guò)渡(Du)性產(chǎn)品投放市場(chǎng)；項(xiàng)目A-1較方正，占地面積相對(duì)較大，且東面臨河，體量、戶(hù)型、居住價(jià)值都高于A-7地塊，如有溢價(jià)可能，必定是此地塊。第十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案基本情況---地塊商業(yè)價(jià)(Jia)值308國(guó)道（58米景觀(Guan)大道）城市主干道

本案商業(yè)體量較少，基本為社區(qū)性商業(yè)，商業(yè)價(jià)值較高的為臨近主干道及景觀大道的位置。其中A-7地塊因有路面停車(chē)場(chǎng)設(shè)置，商業(yè)成熟度較快。第十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。本(Ben)案基本(Ben)情況---配套價(jià)值本案周邊居住人群較少，為(Wei)城市新區(qū)，目前周邊配套較差。第十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案基本情況(Kuang)---總平12345678910本案由8棟住宅+商業(yè)(Ye)組成，其中商業(yè)(Ye)為7號(hào)樓、10號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)外，1.2.6號(hào)樓樓下為裙樓底商；項(xiàng)目預(yù)計(jì)分為2期開(kāi)發(fā)。第十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案基本情況---經(jīng)濟(jì)指(Zhi)標(biāo)A-1地(Di)塊A-1地塊基本情況占地面積（㎡）25622.67容積率3.6建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）83116.5（705戶(hù)）商業(yè)建筑面積（㎡）4597.11A-1地塊地塊方正、自然資源較好且相對(duì)體量較大，為本案可能實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值部分。唯一不足為容積率較高。第十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案基本情(Qing)況---經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A-7地(Di)塊A-7地塊基本情況占地面積（㎡）12852.28容積率2.4建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）25498.54（239戶(hù)）商業(yè)建筑面積（㎡）5072.52A-7地塊臨近快速通道，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高但體量較小，居住環(huán)境低于A-1地塊，可作為項(xiàng)目過(guò)渡產(chǎn)品，快速去化，保證資金安全。第十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案基本情(Qing)況---產(chǎn)品A戶(hù)型分為A1戶(hù)型（104.27㎡），A2戶(hù)型（117.75㎡），A3戶(hù)型（124.91㎡）。其中A3戶(hù)型舒適度較高且為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品；A1及A2戶(hù)型為套三戶(hù)型，占比較高，但與目前市場(chǎng)在售產(chǎn)品同質(zhì)化較重；均配(Pei)置270°全景陽(yáng)臺(tái)。第十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案(An)基本情況---產(chǎn)品B戶(hù)型分為B1戶(hù)型（115.07㎡），B2戶(hù)型（136.24㎡），B3戶(hù)型（124.84㎡）。大戶(hù)型產(chǎn)品占比較多，為舒適性產(chǎn)品；均配置270°全景陽(yáng)(Yang)臺(tái)。第十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案基(Ji)本情況---產(chǎn)品C戶(hù)型分為C1戶(hù)型（99.26㎡），C2戶(hù)型（114.72㎡），C3戶(hù)型（125.77㎡）；整個(gè)項(xiàng)目唯一低于100㎡的C1戶(hù)型，為功(Gong)能性套三產(chǎn)品；均配置270°全景陽(yáng)臺(tái)。第二十頁(yè)，共七十九頁(yè)。

本項(xiàng)目住宅從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有一定的優(yōu)勢(shì)，在做到項(xiàng)目基本的價(jià)值挖掘前提下，如何結(jié)合項(xiàng)目整體(Ti)，全方位提升住宅產(chǎn)品附加值，快速樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保證銷(xiāo)售速度是住宅銷(xiāo)售的主要方向.本案基本情況(Kuang)---產(chǎn)品項(xiàng)目的主力戶(hù)型是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，戶(hù)型通透，每戶(hù)均有270°大陽(yáng)臺(tái)，空間多變實(shí)用，景觀視野絕佳。但將面臨市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。第二十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。本案基(Ji)本情況---SWOT分析優(yōu)勢(shì)

良好的自然環(huán)境具備交通優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域認(rèn)可度較低區(qū)域開(kāi)發(fā)程度較低價(jià)值較高地塊容積率較高小地塊居住條件較差地塊尚未生地市場(chǎng)占有率低、準(zhǔn)備時(shí)間較少市場(chǎng)目前供應(yīng)量較正?？山鑴?shì)周邊項(xiàng)目高鐵新區(qū)高價(jià)地塊成交帶來(lái)的價(jià)格空間機(jī)(Ji)會(huì)

潛在供應(yīng)量加大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈土地供應(yīng)量加大產(chǎn)品同質(zhì)化如不能抓好返鄉(xiāng)潮，將導(dǎo)致項(xiàng)目完成時(shí)間延后銷(xiāo)售時(shí)間加大，資金將面臨很大壓力威脅第二十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。

打造極劇特色及價(jià)值的商住項(xiàng)目同質(zhì)化市場(chǎng)上如何做到差異(Yi)化競(jìng)爭(zhēng)

快速去化、保證靈活

保證項(xiàng)目快速去化，迅速回籠資金，以便面臨任何市場(chǎng)變動(dòng)

品牌溢價(jià)借勢(shì)財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目做到品牌溢價(jià)三大目(Mu)標(biāo)規(guī)劃開(kāi)發(fā)目標(biāo)規(guī)劃第二十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。項(xiàng)目定(Ding)位市場(chǎng)形象(Xiang)定位產(chǎn)品定位客群定位價(jià)格定位第二十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。市場(chǎng)形象(Xiang)定位高端形(Xing)象---以高端形象面市，引爆市場(chǎng)獨(dú)特配置---特色的綠化景觀、獨(dú)特的附加配置高端享受---不可復(fù)制的自然景觀中端價(jià)格---親民的價(jià)格，吸引廣大客群第二十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。市場(chǎng)(Chang)形象定位涵蓋高檔居住社區(qū)、高度綠(Lv)化及自然景觀、超大中庭、集中性商業(yè)社區(qū)為一體城市新貴、深度宜居項(xiàng)目---中央公園城第二十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。項(xiàng)目定(Ding)位市場(chǎng)形象定位(Wei)產(chǎn)品定位客群定位價(jià)格定位第二十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。產(chǎn)(Chan)品定位主流產(chǎn)(Chan)品商住結(jié)合項(xiàng)目過(guò)渡性產(chǎn)品且周邊居住環(huán)境較差，以高性?xún)r(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引大量客戶(hù)，完成短時(shí)間蓄水目標(biāo)；獨(dú)立的商業(yè)產(chǎn)品，集中型社區(qū)商業(yè)，商住結(jié)合；市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品（小戶(hù)型）+市場(chǎng)主流產(chǎn)品（套三），減少客戶(hù)流失。78910特殊配套安置小區(qū)第二十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。123456產(chǎn)(Chan)品定位高端宜居社區(qū)；不(Bu)可復(fù)制的自然景觀；超大中庭景觀；唯一溢價(jià)可能熱銷(xiāo)產(chǎn)品深度宜居特殊配套第二十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。項(xiàng)(Xiang)目定位市場(chǎng)形(Xing)象定位產(chǎn)品定位客群定位第三十頁(yè)，共七十九頁(yè)。客(Ke)群定位高端人(Ren)群投資性人群剛性需求基礎(chǔ)市場(chǎng)（大眾）剛需客戶(hù)，25-40歲，各行業(yè)人群皆有，價(jià)格決定一切主體投資市場(chǎng)（中端、中高端）本地自主經(jīng)營(yíng)者，本地及外地投資性客戶(hù)引擎市場(chǎng)（高端）改善性居住人群：35歲以上，私企老板，企事業(yè)單位管理、高收入人群等。對(duì)居住舒適度要求較高。25-65歲全年齡段覆蓋，以三口之家為主第三十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)策(Ce)略推售節(jié)奏價(jià)(Jia)格制定營(yíng)銷(xiāo)策略第三十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。推售(Shou)節(jié)奏123456789101批(Pi)次2批次項(xiàng)目分為2期開(kāi)發(fā)，其中1期包括7.8.9.10號(hào)；8.9號(hào)樓體量較小，產(chǎn)品偏向剛需產(chǎn)品。以相對(duì)親民的價(jià)格投放市場(chǎng)，吸引大部分中低端客戶(hù)，形成熱議，完成短時(shí)間蓄水過(guò)程；2期產(chǎn)品作為高端宜居產(chǎn)品進(jìn)行推出，在擁有了較大量客群的同時(shí)，也做到價(jià)格的拉升，對(duì)老客戶(hù)及新客戶(hù)均有所展示；商業(yè)產(chǎn)品（7.10）號(hào)樓在2期產(chǎn)品正式進(jìn)入推售階段一并推出。低開(kāi)高走、價(jià)格拉升、保證資金、溢價(jià)銷(xiāo)售第三十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。推售(Shou)節(jié)奏89一期住宅產(chǎn)品(Pin)為8.9號(hào)樓，2梯5戶(hù)，共計(jì)239戶(hù)；考慮到需盡快占領(lǐng)市場(chǎng)份額，但又需展現(xiàn)熱銷(xiāo)局面，建議在新春節(jié)點(diǎn)期間對(duì)項(xiàng)目一批次產(chǎn)品8號(hào)樓進(jìn)行對(duì)外宣傳并收取入會(huì)費(fèi)用；根據(jù)蓄水情況再?zèng)Q定9號(hào)樓推出節(jié)點(diǎn)；少數(shù)貨量、占有市場(chǎng)、靈活轉(zhuǎn)變第三十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。*1月2月3月4月5月重要節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)階段媒體組合渠道組合入會(huì)啟動(dòng)公交車(chē)身、大牌全面鋪開(kāi)（根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)投放力度、投放點(diǎn)位有所側(cè)重）+陣地包裝事件性活動(dòng)+現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)企事業(yè)資源客戶(hù)拓展+鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道+全民營(yíng)銷(xiāo)+老客戶(hù)渠道+行銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)6月活動(dòng)配合亮相起勢(shì)圍剿“返鄉(xiāng)潮”開(kāi)盤(pán)前再次爆破亮相活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)春(Chun)節(jié)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：亮相期（1月）：低開(kāi)高走，全城沸騰春節(jié)（1月下旬—2月下旬）：重點(diǎn)撒網(wǎng)，定向爆破開(kāi)盤(pán)（4-5月）：開(kāi)盤(pán)沖刺(Ci)，引爆全城開(kāi)盤(pán)前推售節(jié)奏第三十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。推售(Shou)節(jié)奏春(Chun)運(yùn)已經(jīng)開(kāi)始，要想抓住返鄉(xiāng)客戶(hù)，動(dòng)作一定要迅速機(jī)會(huì)已到、行動(dòng)迅速第三十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)策(Ce)略推售節(jié)奏價(jià)格制定(Ding)營(yíng)銷(xiāo)策略第三十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。價(jià)(Jia)格制定整體均價(jià)：充分考慮價(jià)格動(dòng)態(tài)幅度，結(jié)合市場(chǎng)、產(chǎn)品力、品牌力，綜合定價(jià)；入市價(jià)格：以略低于項(xiàng)目(Mu)市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格入市，提升項(xiàng)目銷(xiāo)售量；價(jià)格走勢(shì)：以一批次產(chǎn)品作為吸引客戶(hù)的過(guò)渡產(chǎn)品，為二批次產(chǎn)品溢價(jià)做基礎(chǔ)市場(chǎng)比準(zhǔn)＋親民價(jià)格=快速去化市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)機(jī)會(huì)節(jié)點(diǎn)引爆市場(chǎng)快速去化溢價(jià)空間第三十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值權(quán)重本項(xiàng)目溫州商城英倫府邸御景豪庭鼎盛國(guó)際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值區(qū)域價(jià)值40%地理位置20%907.80%807.60%1008.00%807.60%807.60%道路交通20%907.80%907.80%907.80%807.60%907.80%周邊配套30%7011.40%8011.60%7011.40%9011.80%8011.60%居住環(huán)境30%10012.00%8011.60%9011.80%9011.80%8011.60%小計(jì)100.00%40.00%38.60%39.00%38.80%38.60%項(xiàng)目?jī)r(jià)值60%開(kāi)發(fā)商品牌20%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%社區(qū)配套30%9017.20%9017.20%8016.40%9017.20%8016.40%園林景觀20%10012.00%7011.40%8011.60%10012.00%9011.80%房型設(shè)計(jì)30%10018.00%8016.40%9017.20%9017.20%8016.40%小計(jì)100.00%59.00%56.80%57.00%58.20%56.40%總計(jì)權(quán)重分值比例100%99.00%95.40%96.00%97.00%95.00%類(lèi)比樓盤(pán)均價(jià)/3500360036003500加權(quán)類(lèi)比值//3339345634923325加權(quán)平均：/356530%40%10%25%價(jià)格制定(Ding)---住宅通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)(Pan)比較法，項(xiàng)目整體均價(jià)約3565元/㎡，按照推售節(jié)奏，優(yōu)先推售價(jià)值相對(duì)較低的住宅產(chǎn)品8.9號(hào)樓，建議按照當(dāng)期均價(jià)3400元/㎡制定價(jià)格第三十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。價(jià)(Jia)格制定---商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值權(quán)重本項(xiàng)目商鋪溫州商城御景豪庭鼎盛國(guó)際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值環(huán)境價(jià)值40%區(qū)域價(jià)值40%9015.40%9015.40%10016.00%8014.80%區(qū)位環(huán)境10%802.80%702.20%802.80%702.20%交通環(huán)境20%907.80%907.80%807.60%907.80%人流狀況30%8011.60%8011.60%9011.80%8011.60%小計(jì)100.00%37.60%37.00%38.20%36.40%開(kāi)發(fā)價(jià)值30%總體規(guī)劃35%10010.50%809.50%809.50%709.00%產(chǎn)品35%9010.45%809.50%809.50%709.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃10%903.40%802.86%802.86%700.90%商業(yè)配套20%905.60%805.20%805.20%805.20%小計(jì)100.00%29.95%27.06%27.06%24.10%品牌價(jià)值30%開(kāi)發(fā)商品牌/實(shí)力40%9011.80%9011.80%9011.80%8011.60%物業(yè)管理能力20%805.20%805.20%805.20%704.80%商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力20%704.80%704.80%704.80%704.80%開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)能力20%805.20%805.20%805.20%805.20%小計(jì)100.00%27.00%27.00%27.00%26.40%總計(jì)權(quán)重分值比例100%94.55%91.06%92.26%86.90%類(lèi)比樓盤(pán)均價(jià)/130001800014000加權(quán)類(lèi)比值//1183816606.812166占比30%40%30%加權(quán)平均：/13843.86通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較法，項(xiàng)目(Mu)底層社區(qū)商業(yè)整體均價(jià)約13800元/㎡，后期商業(yè)逐漸呈現(xiàn)后，價(jià)值將有所提升第四十頁(yè)，共七十九頁(yè)。價(jià)(Jia)格制定---商業(yè)商業(yè)各樓層價(jià)(Jia)格說(shuō)明：樓層比例價(jià)格（元/平米）集中性商業(yè)2F0.456200集中性商業(yè)1F1.216500社區(qū)商業(yè)2F0.45500社區(qū)商業(yè)1F113800商業(yè)一層商業(yè)成交均價(jià)13800元/㎡，考慮到動(dòng)線(xiàn)、人流、優(yōu)惠等因素，裙樓底商部分主要價(jià)格為12000-15000元/㎡，集中性商業(yè)（7.10號(hào)樓）部分產(chǎn)品單價(jià)可超過(guò)18000元/㎡。__整體區(qū)域?qū)τ?層商業(yè)抗性較大，而本案2層商業(yè)并無(wú)太多價(jià)格支撐，建議價(jià)格系數(shù)為0.4，均價(jià)5500元/㎡第四十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。價(jià)格制定---項(xiàng)目貨值(Zhi)預(yù)估中央公園城產(chǎn)品樓層建筑面積（㎡）預(yù)計(jì)均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)產(chǎn)值（萬(wàn)元）住宅/108615.04356538721.26商業(yè)1F5736.86138007916.872F3919.9160002351.95車(chē)位-1F637個(gè)600003822本案住宅共計(jì)產(chǎn)值約(Yue)3.8億元，商業(yè)共計(jì)產(chǎn)值約1.02億元，合計(jì)總產(chǎn)值約為4.82億元（不含車(chē)位）第四十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)策(Ce)略推售節(jié)奏價(jià)格(Ge)制定營(yíng)銷(xiāo)策略第四十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。*6重渠(Qu)道廣拓客源，渠(Qu)道為王老客戶(hù)企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道全民營(yíng)銷(xiāo)常規(guī)渠道多管齊下?tīng)?zhēng)搶客戶(hù)工業(yè)園區(qū)渠道拓展企事業(yè)單位依托開(kāi)發(fā)商資源拓展長(zhǎng)寧企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)長(zhǎng)寧工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)拓展老客戶(hù)開(kāi)發(fā)商前期所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)老客戶(hù)；全民營(yíng)銷(xiāo)在蓄客過(guò)程中通過(guò)政策手段網(wǎng)羅一切可以網(wǎng)羅的人員全民銷(xiāo)售常規(guī)性渠道安排行銷(xiāo)人員在縣城人流聚集地進(jìn)行常規(guī)性派單營(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)(Zhi)行第四十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。*企事(Shi)業(yè)單位▲工商局▲食藥監(jiān)局▲國(guó)土資源局▲公安局▲交通局▲司法局▲質(zhì)監(jiān)局▲安監(jiān)局▲畜牧局▲環(huán)保局▲地稅局▲國(guó)稅局▲住建城管局▲教育局▲衛(wèi)生(Sheng)局▲水務(wù)局▲電力公司▲學(xué)?！鴂_人民醫(yī)院▲__中醫(yī)院……

1、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)：線(xiàn)下資源客戶(hù)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，形成直接購(gòu)買(mǎi)2、關(guān)鍵人營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)關(guān)鍵人（資源客戶(hù)），推薦其它客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)3、專(zhuān)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)：通過(guò)資源客戶(hù)，組織企事業(yè)單位專(zhuān)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)?fù)卣鼓Ｊ綘I(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)行專(zhuān)項(xiàng)、專(zhuān)人負(fù)責(zé)拓展渠道第四十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。*關(guān)系營(yíng)(Ying)銷(xiāo)通過(guò)關(guān)系客戶(hù)項(xiàng)目介紹，項(xiàng)目品鑒，形成直接購(gòu)買(mǎi)：1、通過(guò)開(kāi)發(fā)商關(guān)系介紹直接購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，由我方完成接待及購(gòu)買(mǎi)流程。2、通過(guò)開(kāi)發(fā)商關(guān)系組織相關(guān)線(xiàn)下活動(dòng)，我方從中挖掘意向客戶(hù)，進(jìn)一步(Bu)拓展。

營(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)行第四十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。關(guān)鍵人營(yíng)(Ying)銷(xiāo)通過(guò)關(guān)鍵人介紹、推(Tui)薦，促進(jìn)成交：

獎(jiǎng)勵(lì)政策：建議針對(duì)關(guān)鍵人形成推薦獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，住宅2000元/套，商業(yè)1%，同時(shí)，被推薦客戶(hù)享受額外1%優(yōu)惠。營(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)行第四十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。專(zhuān)場(chǎng)(Chang)團(tuán)購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)組織專(zhuān)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)，發(fā)掘意向客戶(hù)，促成成交：1、單位內(nèi)部宣講團(tuán)購(gòu)會(huì)：走進(jìn)單位進(jìn)行項(xiàng)目宣講及針對(duì)性團(tuán)購(gòu)政策宣講。

2、售樓部專(zhuān)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)：在售樓部組織企事業(yè)(Ye)單位專(zhuān)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)。

3、

針對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)，根據(jù)數(shù)量給出相對(duì)應(yīng)的額外優(yōu)惠。營(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)行第四十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。宋家壩工業(yè)區(qū)下長(zhǎng)工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)位于長(zhǎng)寧—開(kāi)佛——古河—下長(zhǎng)沿線(xiàn)通過(guò)開(kāi)發(fā)商資源/__工業(yè)園區(qū)委員會(huì)搭橋，進(jìn)行渠道拓展：1、單位內(nèi)部宣講團(tuán)購(gòu)會(huì)/售樓部團(tuán)購(gòu)專(zhuān)場(chǎng)：優(yōu)惠政策同企事業(yè)單位。2、關(guān)鍵人營(yíng)銷(xiāo)：關(guān)鍵人推薦客戶(hù)成功購(gòu)買(mǎi)，即可獲取現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)（可累(Lei)加結(jié)算，差額補(bǔ)齊）工業(yè)園(Yuan)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)行第四十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(Zhen)渠道以__城為中心，由近及遠(yuǎn)水波式擴(kuò)散：一圈層：相嶺、開(kāi)佛、李端等鄉(xiāng)鎮(zhèn)二圈層：萬(wàn)里、花灘、銅鼓(Gu)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)三圈層：雙河、梅硐、富興等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一圈層二圈層三圈層營(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)行第五十頁(yè)，共七十九頁(yè)。*

1、按時(shí)(Shi)間先后逐步向外推進(jìn)，拓展力度隨項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)極強(qiáng)（亮相—春節(jié)）—減弱（3-4月）——強(qiáng)（4-5月）2、針對(duì)場(chǎng)鎮(zhèn)逢場(chǎng)日進(jìn)行行銷(xiāo)拓展，每次1-2個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)配備4名行銷(xiāo)人員；3、為保障行銷(xiāo)效果，同時(shí)配備看房班車(chē)。

4、三圈層鄉(xiāng)鎮(zhèn)脈沖式波及，以其它媒介推廣為主。

5、__區(qū)域每天進(jìn)行覆蓋宣傳。行銷(xiāo)渠(Qu)道拓展辦法：營(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)行第五十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。*行銷(xiāo)人員(Yuan)薪酬構(gòu)成“底薪+有效帶訪(fǎng)+成交獎(jiǎng)勵(lì)”，刺激行銷(xiāo)人(Ren)員帶客積極性。工資構(gòu)成工資標(biāo)準(zhǔn)備注底薪80元/天/人帶訪(fǎng)獎(jiǎng)勵(lì)10元/組有效客戶(hù)成交提成300元/套

營(yíng)銷(xiāo)策略---執(zhí)行第五十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。*VIP特(Te)權(quán)通過(guò)開(kāi)發(fā)商原開(kāi)發(fā)小區(qū)老客戶(hù)維護(hù)挖掘(Jue)，拓展銷(xiāo)售渠道：

1、老客戶(hù)二次購(gòu)買(mǎi)，享受額2%優(yōu)惠；

2、老客戶(hù)推薦購(gòu)買(mǎi)，贈(zèng)送一年物管費(fèi)，新客戶(hù)額外享受1%優(yōu)惠。營(yíng)銷(xiāo)策略---政策該優(yōu)惠政策合理的利用了開(kāi)發(fā)商以前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建立起來(lái)的客戶(hù)資源第五十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。*全民(Min)營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)利益刺激，形成全城營(yíng)銷(xiāo)：

1、推薦入會(huì)即領(lǐng)錢(qián)：凡是參加全民營(yíng)銷(xiāo)的客戶(hù)需在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取身份證明一張，成為本案全民營(yíng)銷(xiāo)人，介紹客戶(hù)購(gòu)房成功（手續(xù)完成）即可領(lǐng)取1000元現(xiàn)金，并積累1分，根據(jù)分?jǐn)?shù)不同，成交后(Hou)獎(jiǎng)勵(lì)不同。營(yíng)銷(xiāo)策略---政策讓所有人成為我們的置業(yè)顧問(wèn)第五十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。營(yíng)銷(xiāo)(Xiao)策略---推廣我們需要向客(Ke)戶(hù)述說(shuō)什么？開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)秀的戶(hù)型設(shè)計(jì)超大園林景觀不可復(fù)制的稀缺資源品牌物業(yè)管理建筑工藝價(jià)值洼地超前的規(guī)劃其實(shí)我們還有很多可以說(shuō)的，無(wú)論怎么說(shuō)，高端的形象是必須要建立起來(lái)的第五十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。營(yíng)(Ying)銷(xiāo)策略---推廣說(shuō)什么我們知道了，怎(Zen)么說(shuō)呢？動(dòng)靜結(jié)合，利用一切可利用媒介樹(shù)立形象第五十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。營(yíng)(Ying)銷(xiāo)策略---推廣活動(dòng)聚集(Ji)人氣活動(dòng)造勢(shì)，聚集人氣，抓好每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，讓項(xiàng)目持續(xù)在市場(chǎng)上進(jìn)行發(fā)聲，保證市場(chǎng)關(guān)注度越來(lái)越高。第五十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。主(Zhu)訴求活動(dòng)(Dong)配合媒介運(yùn)用：公交車(chē)身、大牌春節(jié)期間增加車(chē)票直投陣地包裝：售樓部道旗、售樓部桁架銷(xiāo)售道具：總體沙盤(pán)、工法展示、價(jià)值展板、吊旗、桌卡、戶(hù)型單頁(yè)亮相儀式：中央公園城亮相活動(dòng)售樓部開(kāi)放大型活動(dòng)：群星閃耀，點(diǎn)亮繁華（待營(yíng)銷(xiāo)中心物料準(zhǔn)備完成后）節(jié)點(diǎn)活動(dòng)：根據(jù)節(jié)氣節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排認(rèn)購(gòu)活動(dòng)：認(rèn)購(gòu)抽豪禮暖場(chǎng)活動(dòng)：各類(lèi)小型活動(dòng)推廣鋪排春節(jié)——返鄉(xiāng)潮亮相起勢(shì)期回家不過(guò)是穿越森林的一場(chǎng)旅行20__年1月20__年1月下旬-2月下旬營(yíng)銷(xiāo)策略---推廣第五十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。營(yíng)(Ying)銷(xiāo)策略---項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)排期前期造勢(shì)20__.1月通過(guò)移動(dòng)及固定媒介進(jìn)行傳播通過(guò)行銷(xiāo)進(jìn)行渠道散播大訂階段20__.2月收取大訂金額銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備營(yíng)銷(xiāo)中心亮相20__.4月亮相活動(dòng)持續(xù)發(fā)聲開(kāi)盤(pán)活動(dòng)20__.5月簽約活動(dòng)正式進(jìn)入銷(xiāo)售期二批次面市20__.6月節(jié)點(diǎn)活動(dòng)聚集人氣一批次商業(yè)20__.7月商業(yè)面市一批次商業(yè)基本呈現(xiàn)強(qiáng)銷(xiāo)期20__.9月選擇性推盤(pán)根據(jù)銷(xiāo)售情況決定節(jié)點(diǎn)活動(dòng)20__.10月節(jié)點(diǎn)活動(dòng)持續(xù)發(fā)聲備注：根據(jù)工程進(jìn)度(Du)及銷(xiāo)售進(jìn)度(Du)作出最終調(diào)整第五十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。附加(Jia)值體現(xiàn)園林景觀裝飾小品配套(Tao)價(jià)值第六十頁(yè)，共七十九頁(yè)。附加值體現(xiàn)(Xian)---園林景觀整個(gè)項(xiàng)目分為(Wei)16個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)第六十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。附加值體現(xiàn)---園林(Lin)景觀商(Shang)業(yè)文化廣場(chǎng)A-7地