大連標(biāo)桿地產(chǎn)海景高層+洋房建筑方案

招商蛇口華北區(qū)域2023-2024年度常規(guī)住宅類項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)戰(zhàn)略采購設(shè)計(jì)方案及展板文件（本封面請勿改動）大連中山區(qū)東港D區(qū)地塊建筑概念方案設(shè)計(jì)One-sheet

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sound

channels.2022.11東港之端、豪宅領(lǐng)航東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign環(huán)繞景觀，海天一城東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign現(xiàn)代時尚

品質(zhì)標(biāo)桿東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign高層立面東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign洋房立面東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign經(jīng)典＋隱奢

社區(qū)會客廳東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign經(jīng)典＋隱奢

社區(qū)會客廳東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign溫暖＋詩意

下沉?xí)鶘|港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign溫暖＋詩意

下沉?xí)鶘|港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign城市魔盒＋口袋公園

示范區(qū)透視東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign城市魔盒＋口袋公園

示范區(qū)透視背景分析BACKGROUND01.02.03.04.05.06.07.規(guī)劃設(shè)計(jì)PLANNING

DESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN立面設(shè)計(jì)FACADE

DESIGN示范區(qū)設(shè)計(jì)DEMONSTRATION

AREA目錄CONTENT成本分析COST

ANALYSIS設(shè)計(jì)說明/技術(shù)圖紙TECHNICAL

DRAWINGS01背景分析BACKGROUND背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign宏觀區(qū)位基地位于大連市中山區(qū)，交通發(fā)達(dá)，景觀資源得天獨(dú)厚。大連北站DalianNorth

Station渤海大連周水子國際機(jī)場DalianZhoushuizi

International

Airport大連港客運(yùn)站東港游艇碼頭CBD大連站DalianStationSITE市中心中山區(qū)背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign中觀區(qū)位東港周邊景點(diǎn)豐富，辦公、商務(wù)資源具佳。大連港達(dá)沃斯中心大連站SITE海之韻公園星海廣場大連森林動物園老虎灘海洋公園背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign微觀區(qū)位基地臨近地鐵，教育資源完善。渤

海

灣青泥洼橋商圈青泥洼橋站會議中心站東港站中山廣場站嘉慧中學(xué)SITE東港三小三十五中西安路商圈中山醫(yī)院東港第一中學(xué)西安路站人民廣場站東海站兒童醫(yī)院海之韻站醫(yī)大一院棒棰島景區(qū)海之韻公園背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign板塊現(xiàn)狀東港板塊為建設(shè)末期。本地塊為板塊內(nèi)最后幾塊宅地。四周為低限高地塊，稀缺屬性尤其珍貴。D14G02臻園二期在建商業(yè)未出臻園一期建成SITE小學(xué)五館一中心規(guī)劃規(guī)劃商住未出E背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign整盤策略項(xiàng)目六大關(guān)鍵點(diǎn)市場下行快速去化保證可觀利潤符合高溢價的社區(qū)品質(zhì)競品產(chǎn)品同質(zhì)化如何提升風(fēng)格辨識度和價值觀符合期待的展示區(qū)控總價增加高溢價產(chǎn)品量社區(qū)空間新組織各業(yè)態(tài)升級風(fēng)格差異化高品質(zhì)展示空間解決六大策略02規(guī)劃設(shè)計(jì)PLANNING

DESIGN規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign用地條件用地面積33200㎡，容積率2.41。其中住宅面積72000㎡規(guī)劃條件■

用地面積：33200㎡■

容積率＜2.41■

建筑高度≤80M■

建筑密度≤30%■

綠地率≥35%■

幼兒園用地≥4200

㎡■

幼兒園紅線可根據(jù)需要調(diào)整形狀幼兒園H≤15M住宅用地H≤80M不可開口界面規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign用地現(xiàn)狀內(nèi)部為凈地狀態(tài)，四周道路已建①②③臻園二期在建商業(yè)≤24M未出臻園一期建成②③用地范圍五館一中心≤24M規(guī)劃①小學(xué)規(guī)劃商住未出規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign用地價值分析東側(cè)北側(cè)靠海，南側(cè)看山。同時東側(cè)南側(cè)有城市綠化帶東側(cè)北側(cè)高處可觀海東側(cè)南側(cè)臨近綠化帶，居住價值最高西北側(cè)臨街為現(xiàn)狀高層，居住價值較低南側(cè)遠(yuǎn)處可觀山背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign營銷要求高層、小高層、洋房三種產(chǎn)品，組合形式與配比關(guān)系可自行選擇，全區(qū)標(biāo)準(zhǔn)戶型不超過4個160-170145-155145-155130-140130-140洋房38000-41000元/㎡小高層34000-37000元/㎡大高層30000-33000元/㎡背景分析

|BACKGROUND

ANALYSIS東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign定位策略洋房溢價高流速快，是業(yè)態(tài)首選。小高和大高市場接受度接近。競品流速分析入市時競品存量項(xiàng)目客戶描述核心客戶重點(diǎn)客戶補(bǔ)充客戶161412108華潤瑞府億達(dá)青云天下臻園2218置業(yè)預(yù)算需求戶型465萬540萬640萬高層

三房二衛(wèi)洋房三房二衛(wèi)洋房三房三衛(wèi)3核心關(guān)注點(diǎn)區(qū)位＞高配置>戶型尺度>北向海景區(qū)位＞高配置=產(chǎn)品力>物業(yè)區(qū)位＞高配置=產(chǎn)品力>物業(yè)3964品質(zhì)＞海景>尺度>業(yè)態(tài)低密＞品質(zhì)＞尺度＞海景低密＞品質(zhì)＞尺度＞海景價值排序2360戶型關(guān)注點(diǎn)客廳尺度、主臥套間、儲藏間收納、獨(dú)立家政間、客廳尺度客廳尺度、主臥套間、廚房尺度010洋房2030高層4050配套及服

教育、休閑娛樂、

教育、休閑娛樂、

景觀環(huán)境、安全、務(wù)關(guān)注點(diǎn)

景觀環(huán)境、交通

景觀環(huán)境、交通

隱私小高層存量（萬㎡）規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)與策略回顧市場下行仍需快速去化保證可觀利潤符合高溢價的社區(qū)品質(zhì)競品產(chǎn)品同質(zhì)化如何提升風(fēng)格辨識度和價值觀符合期待的展示區(qū)控總價增加高溢價產(chǎn)品總量社區(qū)空間新組織各業(yè)態(tài)升級風(fēng)格差異化高品質(zhì)展示空間與動線■控制總價、對標(biāo)競品、保證流速■洋房最大化■保證社區(qū)、產(chǎn)品的綜合品質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——朝向肌理平行用地朝南排布更佳××√朝東平行用地排布正南北排布朝南平行用地排布■

偏轉(zhuǎn)角度太大，下午無日照■

對一期視線遮擋嚴(yán)重■

順應(yīng)一期肌理，用地效率太低■

內(nèi)部日照不過■

用地效率高，城市界面規(guī)整■

內(nèi)部日照優(yōu)規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——業(yè)態(tài)選擇嘗試不同組合方式，選擇大高層+洋房的組合進(jìn)一步討論全大高22.32億全小高25.20億全洋房28.80億×××××√■貨值過低■產(chǎn)品業(yè)態(tài)過于單一，風(fēng)險集中化■朝向不合理，不成立大高+小高+洋25.09億小高+洋25.88億大高+洋26.18億■業(yè)態(tài)混亂，貨值并未升高■規(guī)劃過于擁擠■溢價高，去化快，市場認(rèn)可度高規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——商業(yè)消化選擇高層首層做商業(yè)類住宅考慮到商業(yè)難以去化，且不同業(yè)態(tài)之間無明顯溢價，嘗試以下三種消化方式××√沿街商鋪?zhàn)錾淌邔邮讓宇愖≌?/p>

高層建筑需內(nèi)收，占用內(nèi)部景觀■

去化速度慢■

商墅不成組團(tuán)，墅感品質(zhì)不足■

高層量需進(jìn)一步加大，影響貨值■

無需多退沿街界面，不影響住宅品質(zhì)幼兒園幼兒園幼兒園規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——配套落位及豎向處理配套與塔樓貼建，一層結(jié)合豎向與地庫背靠背配套配套地庫規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——高層單元數(shù)選擇比較高層單元數(shù)量，選擇5單元高層6單元25.03億4單元26.18億洋房：

130(520W)160(640W)高層：

146(453W)洋房：

135(540W)170(680W)高層：

155(480W)×××■

總價均在合理區(qū)間■

總價均在合理區(qū)間■

貨值較低■

規(guī)劃過于兵營4單元突破戶均26.15億5單元25.58億洋房：

142(568W)172(688W)高層：

157(487W)洋房：

133(532W)高層：

150(465W)■

總價均在合理區(qū)間■

貨值在可接受范圍■

戶均過大■

規(guī)劃貨值俱佳規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——高層位置選擇優(yōu)化5單元高層排布5單元，高層居中25.58億降低中間單元高度，增加戶均5單元,高層靠西側(cè)25.47億25.88億■

樓王分布合理■

洋房最大化，戶型戶均小■

高層居中規(guī)劃形態(tài)不好■

樓王產(chǎn)品和景觀資源不匹配■

樓王17層有市場認(rèn)知風(fēng)險，戶均過大10F8F10F8F8F8F8F√8F大高150㎡洋房133㎡465W532W54%46%大高155㎡洋房140㎡480W560W38%55%大高152㎡洋房135㎡471W540W49%43%8%小高170㎡595W7%洋房168㎡672W規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——視線分析觀海戶數(shù)最大化：高層沿海布置，一線臨海，實(shí)現(xiàn)觀海戶數(shù)最大化，全面提升高層價值。沿海高層5F沿海高層15F沿海高層25F高層5F高層15F高層25F規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——海景價值最大化高層觀景位置改為端廳端廳端廳25F10F25F西側(cè)樓高區(qū)視角模擬西側(cè)樓低區(qū)視角模擬東側(cè)樓高區(qū)視角模擬東側(cè)樓低區(qū)視角模擬5F規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——地下會所及出入口落位西側(cè)結(jié)合主入口設(shè)置地下會所，南側(cè)設(shè)置人行出入口保證洋房通達(dá)性地下會所規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——幼兒園體量處理幼兒園南高北低

優(yōu)化日照

降低對北側(cè)住宅影響1F3F規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——產(chǎn)品策略規(guī)劃布局與產(chǎn)品策略相結(jié)合1、高層戶型對標(biāo)中海東港157戶型，面積控制在152㎡，控制總價2、168洋房樓王位于景觀核心區(qū)，極致面寬，業(yè)態(tài)與資源相匹配3、主力洋房戶型面積135，控制總價，打造4面寬3+1房，極致競爭力，提高溢價，保證去化規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃推導(dǎo)——完善景觀軸線系統(tǒng)十字景觀中軸，匯聚超大尺度花園，增進(jìn)流動，打造會呼吸的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign城市斷面南北向斷面，南側(cè)觀內(nèi)部盆景，北側(cè)觀海內(nèi)部景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign城市斷面東西向斷面，由西往東逐漸降低東港之端、豪宅領(lǐng)航東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign東港之端豪宅領(lǐng)航東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign環(huán)繞景觀，海天一城東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign現(xiàn)代時尚

品質(zhì)標(biāo)桿東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign總平面圖N地塊規(guī)劃條件：用地面積：33200㎡總建筑面積：103768.00㎡地上建筑面積：80000.00

㎡容積率：＜2.41綠地率：≥35％建筑密度：≤22％建筑高度：≤80M建筑退線：高層建筑物退后北側(cè)用地紅線不小于8M退后其它各側(cè)用地紅線不小于5M多層及地下建筑物退后用地紅線不小于5M地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表單位規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN序號12項(xiàng)目規(guī)劃可用地面積總建筑面積數(shù)值33200.00103768.0080000.0072000.002410.001653.00250.00507.005590.002600.00600.00750.00120.00350.00220.00250.00340.0020.00備注東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地上建筑面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積商業(yè)類住建筑面積其中

沿街商鋪建筑面積地下設(shè)備建筑面積配套公共服務(wù)設(shè)施面積幼兒園總建筑面積的0.5%社區(qū)服務(wù)站菜市場3其中社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站老年人日間照料社區(qū)黨群服務(wù)中心文化活動站物業(yè)管理郵件快遞配電換熱站垃圾收集再生資源回收120.00200.0010.0010.0023768.002.41456789地下建筑面積容積率地上計(jì)容建筑面積建筑占地面積建筑密度地下一層80000.009960.0030.00%35.00%490㎡㎡%%戶輛㎡m綠地率10

總戶數(shù)11

機(jī)動車停車位12

人防面積13

建筑高度8005600.00≤80計(jì)容總面積的7%規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign亮點(diǎn)分析——規(guī)劃結(jié)構(gòu)1、十字景觀中軸，規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，禮序儀式感強(qiáng)2、超尺寸中央大花園，提升整盤氣質(zhì)，引領(lǐng)濱海高品質(zhì)社區(qū)3、樓王70M超大視距，盡享中央花園景觀，資源與級配相匹配4、高層、洋房組團(tuán)分區(qū)明確，提升洋房區(qū)私密品質(zhì)感，助力洋房溢價規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign亮點(diǎn)分析——配套資源奢享高端會所地下庭院：結(jié)合社區(qū)主入口設(shè)置下沉庭院，提升社區(qū)格調(diào)布署社區(qū)專屬配套示范區(qū)/幼兒園社區(qū)配套1F商業(yè)類住1F商業(yè)/2F3F社區(qū)配套規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign亮點(diǎn)分析——交通組織社區(qū)入口：地塊設(shè)置3個出入口，西側(cè)為主出入口和消防出入口，北側(cè)為消防出入口，南側(cè)設(shè)置人行出入口。地庫出入口：地塊設(shè)置2個地庫出入口，車流直接下地庫，做到人車分流。歸家流線回車場地消防出入口人行出入口陽光跑道規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign亮點(diǎn)分析——消防交通組織消防出入口：地塊設(shè)置2個出入口，西側(cè)北側(cè)為消防出入口。消防流線回車場地消防出入口消防登高面規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign產(chǎn)品分布152㎡25F168㎡10F8/10F

135㎡戶型配比表戶數(shù)比

營銷戶數(shù)比

面積類型

面積段

居室數(shù)戶數(shù)23821240面積比高層

152三室三室三室48.57%43.27%8.16%70.00%20.00%10.00%36490

50.68%28790

39.99%6720135168洋房9.33%合計(jì)490

100.00%

100.00%

72000

100.00%規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign景觀分析景觀軸線主要景觀節(jié)點(diǎn)次要景觀節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign退界及間距分析規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign場地豎向大剖5.4015.808.508.50城市綠地8.505.508.50東日街東辰街6.002下沉?xí)叵萝噹?.45場地剖面1城港市隆綠街地港興路地下車庫3.64.45場地剖面2規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign日照分析結(jié)論：經(jīng)測算，地塊內(nèi)住宅均滿足大寒日2小時累計(jì)日照要求，幼兒園滿足冬至日3小時日照要求；影響一期15戶對二期地塊影響住宅15戶不滿足大寒日2小時日照要求，滿足招標(biāo)文件要求。圖例0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時≥7小時概念規(guī)劃

|PLANNING

AND

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign地庫分析地庫建筑面積：機(jī)動車庫面積：菜場面積：23768㎡18873.93㎡650㎡儲藏室面積：地下會所面積：機(jī)動車停車位：普通車位：1721.34㎡1000㎡800輛人防區(qū)：5600㎡(地上建筑面積7%)198輛2.55機(jī)械車位：560輛子母車位：42輛單車位面積：32.65㎡普通車庫(機(jī)械車位按普通車位計(jì)算單車位面積)32.65=18873.93/(198+560/5*3+42)圖例：3.40菜場儲藏室地下大堂坡道地下會所設(shè)備用房普通車位機(jī)械車位東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign歸家情景展示規(guī)劃設(shè)計(jì)

|PLANNING

DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign歸家流線打破傳統(tǒng)社區(qū)僅僅是景觀節(jié)點(diǎn)收放的歸家模式，客戶體驗(yàn)感與場景感更真實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign社區(qū)入口商業(yè)類住贈送

商業(yè)類住贈送商業(yè)類住商業(yè)類住快遞流線會客廳港灣式落客區(qū)下沉廣場大堂上空下沉廣場訪客流線人行流線商業(yè)類住贈送

商業(yè)類住贈送

商業(yè)類住贈送商業(yè)類住商業(yè)類住商業(yè)類住人行流線車行流線訪客流線快遞流線車行流線社區(qū)入口1F平面圖社區(qū)入口2F平面圖一進(jìn)序列空間二進(jìn)序列空間三進(jìn)序列空間規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign社區(qū)入口（1F）128765346812快遞卸貨區(qū)快遞服務(wù)入口停泊接待空間會客空間34556

電子公告欄7

地下會所前廳8

智能門禁系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign私享會所私享會所配套，給你一個五星級的尊享體驗(yàn)高端定制規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign私享會所（-1F）5431612接待大堂休閑區(qū)2734下沉景觀庭院圖書室5游戲室6

健身房7

影音室8

美容SPA10899棋牌室10

桌球區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign單元大堂價值點(diǎn)：入戶大堂商墅（改造后）?

集中信息欄區(qū)?

入戶儀式感?

入口處交流空間?

獨(dú)立垃圾桶區(qū)域?

入戶鋪裝商業(yè)類住（改造前）門禁控制區(qū)?

燈光處理（壁燈）?

樓棟指示牌獨(dú)立垃圾桶區(qū)域?門禁控制區(qū)后勤流線無

快障

遞礙

流流

線線人行流線休閑交流區(qū)休閑娛樂空間人行流線無障礙流線后勤流線快遞流線樓棟LOGO指示牌規(guī)劃設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign地下大堂地下大堂價值點(diǎn)：?

標(biāo)志性回家路消儲物（格柵吊頂、鮮明路面）?

港灣式落客區(qū)?

大堂毒區(qū)人行流線車行流線港灣式落客區(qū)?

儲物人行流線車行流線監(jiān)控系統(tǒng)03產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign競品地圖基地位于大連市中山區(qū)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，北側(cè)緊鄰海岸，南側(cè)遠(yuǎn)眺群山，景觀資源得天獨(dú)厚。中庚當(dāng)代藝術(shù)—1.5KM中海東港—2.5KM招商臻園—100MSITE億達(dá)青云天下—6KM碧桂園虎灘—4KM華潤瑞府—16KM產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign競品分析周邊項(xiàng)目產(chǎn)品以高層為主、以大面寬、大寬廳產(chǎn)品為主力戶型競品戶型高層152㎡中海東港157㎡三房兩廳兩衛(wèi)（高層）華潤瑞府135㎡三房兩廳兩衛(wèi)（小高層）臻園150㎡四房兩廳兩衛(wèi)（高層）洋房135㎡洋房168㎡中海東港160㎡三房兩廳三衛(wèi)（洋房）中海東港170㎡三房兩廳兩衛(wèi)（洋房）綠城虎灘155㎡三房兩廳兩衛(wèi)（洋房）產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign痛點(diǎn)分析產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)與策略回顧市場下行仍需快速去化保證可觀利潤符合高溢價的社區(qū)品質(zhì)競品產(chǎn)品同質(zhì)化如何提升風(fēng)格辨識度和價值觀符合期待的展示區(qū)控總價增加高溢價產(chǎn)品總量社區(qū)空間新組織各業(yè)態(tài)升級風(fēng)格差異化高品質(zhì)展示空間與動線產(chǎn)品策略升級創(chuàng)新競爭力對標(biāo)競品升級迭代空間可變可持續(xù)發(fā)展結(jié)構(gòu)創(chuàng)新充分發(fā)掘優(yōu)勢資源觀山觀海產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign洋房核心筒對比洋房核心筒對比并列式相對式相對式貫穿式貫穿式核心筒面積：22.87㎡核心筒面積：25.52㎡核心筒面積：25.60㎡核心筒面積：35.70㎡核心筒面積：37.33㎡2.7M5.7M4.9M5.7M2.7M7.9M5.3M相對式相對式并列式貫穿式貫穿式特點(diǎn)：特點(diǎn)：特點(diǎn)：特點(diǎn)：特點(diǎn)：?

公攤面積小?

入戶私密性較好?

適用大面寬產(chǎn)品，核心筒北面寬資源占用較多?

外立面平整度一般?

貫通梯入戶私密性好?

適用大面寬產(chǎn)品，核心筒北面寬資源占用較多?

貫通梯入戶私密性好?

適用大面寬產(chǎn)品?

得房率較低?

核心筒北面寬資源占用最少?

電梯對南側(cè)戶型生活空間無干擾?

電梯影響南側(cè)生活空間?

適用大面寬產(chǎn)品，核心筒北面寬資源占用較多?

電梯影響南側(cè)生活空間?

入戶隱私性一般產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)8F/10F-135戶型-標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型房型建筑面積層數(shù)8套內(nèi)面積

陽臺面積115.12

15.98陽臺率13.88%

85.42%得房率洋房135

3+1房2廳2衛(wèi)

134.77產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)8F/10F-135戶型8F/

10F-135戶型配置：3+1房兩廳兩衛(wèi)面寬數(shù)：四面寬得房率：85.42%產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)四面寬南北通廳+1共享空間二進(jìn)式玄關(guān)豪華主臥套房客廳獨(dú)立寬廳9.3M寬景觀陽臺9.3M產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)8F/10F-135戶型-競品分析華潤瑞府/小高135

㎡本案洋房135

㎡①

二進(jìn)式玄關(guān)優(yōu)于競品②

客廳面寬優(yōu)于競品③

南北通廳優(yōu)于競品④

轉(zhuǎn)角景觀陽臺優(yōu)于競品⑤

獨(dú)立入戶優(yōu)于競品⑥

臥室舒適度優(yōu)于競品113663242產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)8F/10F-135戶型-一層平面一層贈送地下室；戶型贈送一半陽臺面積，獨(dú)立電梯廳入戶戶型房型建筑面積層數(shù)8套內(nèi)面積

陽臺面積115.12

15.98陽臺率13.88%

85.42%得房率洋房135

3+1房2廳2衛(wèi)

134.77產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)8F/10F-135戶型-地下夾層平面產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)10F-168戶型-標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型房型建筑面積層數(shù)套內(nèi)面積陽臺面積陽臺投影得房率洋房1683+1房2廳3衛(wèi)168.2710139.4716.1511.58%82.88%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)10F-168戶型10F-168戶型配置：3+1房兩廳三衛(wèi)面寬數(shù)：五面寬得房率：82.88%產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)五面寬+1共享空間尊享雙套房豪華主臥套房三房朝南戶型南北等寬通透巨廳9.6M寬景觀陽臺9.6M產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)10F-168戶型-競品分析中海東港/洋房160

㎡本案洋房168

㎡①②③④⑤⑥玄關(guān)優(yōu)于競品客廳面寬優(yōu)于競品三臥室朝南優(yōu)于競品主臥套優(yōu)于競品514154南北通廳優(yōu)于競品轉(zhuǎn)角景觀陽臺優(yōu)于競品226633僅供學(xué)習(xí)交流，請24小時內(nèi)刪除，淘

寶搜：景園

設(shè)計(jì)素材店，僅需19.9元，加入會員，全店免費(fèi)微信：huiyuan999vip產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)10F-168戶型-競品分析中海東港/洋房170

㎡本案洋房168

㎡①②③④⑤⑥玄關(guān)優(yōu)于競品客廳面寬優(yōu)于競品三臥室朝南優(yōu)于競品主臥套舒適度優(yōu)于競品南北通廳優(yōu)于競品景觀陽臺優(yōu)于競品151452426633僅供學(xué)習(xí)交流，請24小時內(nèi)刪除，淘

寶搜：景園

設(shè)計(jì)素材店，僅需19.9元，加入會員，全店免費(fèi)微信：huiyuan999vip產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)10F-168戶型-一層平面一層贈送地下室；戶型贈送一半陽臺面積，獨(dú)立電梯廳入戶戶型房型建筑面積層數(shù)套內(nèi)面積陽臺面積陽臺投影得房率洋房1682+1房2廳2衛(wèi)141.6010117.3716.1513.76%82.88%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)10F-168戶型-地下夾層平面產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign高層核心筒對比高層核心筒對比合用式合用式合用式分離式分離式7.6M7.6M7.7M8.9M8.2M合用式合用式特點(diǎn)：合用式分離式特點(diǎn)：分離式特點(diǎn)：特點(diǎn)：特點(diǎn)：?

核心筒平整?

公攤面積小?

入戶感受最弱?

明電梯廳感受?

核心筒平整?

得房率不高?

房型進(jìn)深要求加大?

獨(dú)立電梯，感受好?

候梯廳面積相同避免后期糾紛?

核心筒平整?

獨(dú)立電梯，感受好?

候梯廳面積相同避免后期糾紛?

核心筒平整?

無獨(dú)立電梯廳感受?

電梯對南次臥具有一定影響，需做隔聲處理?

合用電梯廳較方正?

電梯聯(lián)動性好?

對戶型干擾小?

核心筒平整?

得房率不高?

得房率不高?

北邊面寬要求較大?

進(jìn)深要求較大?

無獨(dú)立電梯廳感受產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)25F-152戶型-標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型高層152

3+1房2廳2衛(wèi)

151.75高層152

3房2廳2衛(wèi)

152.14房型建筑面積

層數(shù)

套內(nèi)面積

陽臺面積

陽臺率得房率73.87%73.87%2525112.11112.6111.719.1410.45%8.12%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)25F-152戶型-標(biāo)準(zhǔn)層平面戶型房型建筑面積層數(shù)套內(nèi)面積陽臺面積陽臺率得房率高層152

3+1房2廳2衛(wèi)

151.9325112.1111.7110.45%73.79%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)25F-152戶型南廳25F-152戶型配置：3+1房兩廳兩衛(wèi)面寬數(shù)：4面寬得房率：73.87%產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)四面寬+1共享空間南北通廳轉(zhuǎn)角景觀陽臺豪華主臥套房大寬廳戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)25F-152戶型-一層平面改造前改造后產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)25F-152戶型-競品分析中海東港/高層157

㎡本案高層152㎡①

獨(dú)立玄關(guān)優(yōu)于競品②

南北通透優(yōu)于競品③

+1空間優(yōu)于競品21125④

轉(zhuǎn)角景觀陽臺優(yōu)于競品⑤

臥室舒適度優(yōu)于競品33544產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign戶型設(shè)計(jì)戶型級配面寬客廳面寬餐廳面寬客廳面積（㎡）主臥面寬主臥衣帽間

主衛(wèi)生間面積

南向次臥1面寬

南向次臥2面寬

北向次臥面寬

廚房面積面積段房型面寬數(shù)西廚（m）（mm）（mm）（mm）（㎡）（㎡）（mm）（mm）（mm）（㎡）135㎡3+1房2廳2衛(wèi)

4面寬12.9014.1063006900480030003000300030.5033.1623.693600390039004.374.963000-30006.74--33003000--300031006.205.78152㎡南廳

3+1房2廳2衛(wèi)

4面寬4.755.464.164.16-152㎡端廳168㎡3房2廳2衛(wèi)3.5面寬

13.5033003000-7.81有3+1房2廳3衛(wèi)

5面寬16.806600420032.3239009.998.1404立面設(shè)計(jì)FACADE

DESIGN立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign痛點(diǎn)分析立面關(guān)鍵點(diǎn)與策略回顧市場下行仍需快速去化保證可觀利潤符合高溢價的社區(qū)品質(zhì)競品產(chǎn)品同質(zhì)化如何提升風(fēng)格辨識度和價值觀符合期待的展示區(qū)控總價增加高溢價產(chǎn)品總量社區(qū)空間新組織各業(yè)態(tài)升級風(fēng)格差異化高品質(zhì)展示空間與動線立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign立面概念現(xiàn)代風(fēng)格

品質(zhì)標(biāo)桿

成本控制低成本高品質(zhì)輸出立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign立面概念招商產(chǎn)品方向——更現(xiàn)代、更整體、更平衡?一期二期本案東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign本案目標(biāo)傳承招商產(chǎn)品線風(fēng)格打造低成本高品質(zhì)的造型設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign立面概念——

千帆競發(fā)、百舸爭流立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign體塊生成1.基本形體2.體塊劃分3.概念植入4.細(xì)節(jié)深化脫開周邊、強(qiáng)調(diào)橫向縱橫劃分、形體咬合

千帆競發(fā)、百舸爭流

豐富韻律、關(guān)注造價立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign高層單體透視立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign高層單體透視立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign高層單體透視立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign高層單體透視——封陽臺效果立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign高層單體透視——開敞陽臺效果立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign墻身節(jié)點(diǎn)說明立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign高層材料說明淺色涂料冷灰色涂料灰色雙層中空low-e玻璃（高透中反射）銀灰色鋁型材立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign168洋房單體透視立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign168洋房單體透視立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign135洋房單體透視立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign135洋房單體透視立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign洋房單體透視——封陽臺效果立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign洋房單體透視——開敞陽臺效果立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign洋房材料說明淺色涂料冷灰色涂料銀灰色鋁型材灰色雙層中空low-e玻璃（高透中反射）立面設(shè)計(jì)

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DESIGN東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign單元大堂05示范區(qū)設(shè)計(jì)DEMONSTRATIONAREA示范區(qū)設(shè)計(jì)

|DEMONSTRATION

AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign痛點(diǎn)分析示范區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)與策略回顧市場下行仍需快速去化保證可觀利潤符合高溢價的社區(qū)品質(zhì)競品產(chǎn)品同質(zhì)化如何提升風(fēng)格辨識度和價值觀符合期待的展示區(qū)控總價增加高溢價產(chǎn)品總量社區(qū)空間新組織各業(yè)態(tài)升級風(fēng)格差異化高品質(zhì)展示空間與動線東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign依山觀瀾·濱海城市魔盒VIEWTHESEASIDECITYMAGICBOXACCORDING

TO

THEMOUNTAIN玻璃盒子的出挑、錯動、組合與延展平臺、環(huán)境融為一體打造開放、公共、昭示為一體的城市新地標(biāo)營造純粹的、詩意的。簡約現(xiàn)代海岸風(fēng)景線示范區(qū)設(shè)計(jì)

|DEMONSTRATION

AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign設(shè)計(jì)愿景城市魔盒地標(biāo)級展示中心+城市界面提升口袋公園建筑景觀融合+情感空間示范區(qū)設(shè)計(jì)

|DEMONSTRATION

AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign項(xiàng)目解讀COMMONALITY共

同

點(diǎn)情

感文化、自然自

然陽

光視

覺純

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign項(xiàng)目解讀項(xiàng)

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兒園結(jié)構(gòu)零改造+場地立面微改造示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign示范區(qū)選址昭

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign示范區(qū)體塊分析1.基地西南側(cè)為街角，根據(jù)基地形成合適的體塊，將體塊進(jìn)行切分2.切分為為三個體塊，并且將三個體塊適當(dāng)?shù)纳禎M足建筑的功能需求3.用玻璃廊道將三個體塊相連形成半圍合體態(tài)4.三個體塊適當(dāng)?shù)腻e動讓整個建筑變得豐富生動5.為建筑增添有趣的表皮迎合西南側(cè)的主要人流6.半開放式的圍墻將整個仿佛將整個建筑至于平臺之上，若隱若現(xiàn)僅供學(xué)習(xí)交流，請24小時內(nèi)刪除，淘

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign示范區(qū)亮點(diǎn)分析半開放式庭院街角公園花園式圍墻漫步景觀帶示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign示范區(qū)流線分析3

洽談5

停車區(qū)沙盤24

樣板房接待

1人行流線車行流線示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign成果展示—西南角透視示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign成果展示—南向透視示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign成果展示—西向透視示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign成果展示—西向入口透視示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign成果展示—內(nèi)廊入口透視示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign成果展示—內(nèi)廊入口透視示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA成果展示—沙盤展示示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA成果展示—洽談空間示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign示范區(qū)平面洋房135㎡高層152㎡首

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign示范區(qū)材料分析超白夾膠玻璃金屬構(gòu)件暖色石材暖色石材示范區(qū)設(shè)計(jì)

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AREA東港D區(qū)地塊概念方案設(shè)計(jì)SchematicDesign幼兒園平面二

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