房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究教案

《房地產(chǎn)開發(fā)》

——第三章房地產(chǎn)可行性研究第二章房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容與步驟第二節(jié)房地產(chǎn)市場分析第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程的費用測算第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程的財務評價第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險分析第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究案例生產(chǎn)期機會研究初步可行性研究項目建議書可行性研究項目評估投資決策談判簽約工程設計施工安裝試運轉竣工驗收投產(chǎn)項目后評價

投資前期建設期工程工程全過程：1房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容與步驟1.1可行性研究作用1.2可行性研究的內(nèi)容1.3可行性研究的階段劃分1.4可行性研究的根本工作步驟可行性研究定義——房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究是對開發(fā)工程的必要性、工程實施的市場條件〔供給和需求〕、工程選址和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、工程開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)營周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術經(jīng)濟分析論證。1.1

可行性研究作用1〕作為工程投資決策的依據(jù)2〕作為工程資金籌措的依據(jù)3〕作為編制設計的依據(jù)4〕作為簽訂合同、協(xié)議的依據(jù)5〕作為申請建設執(zhí)照的依據(jù)1.2房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容1.封面：工程名稱、編制單位、編制時間。2.摘要：簡單介紹工程情況。3.目錄4.正文：工程概況、市場分析、設計方案選擇、工程進度、投資估算、經(jīng)濟分析等。5.附表：工程進度表、投資估算表、資金籌措表、有關經(jīng)濟分析的所有表格。6.附圖：工程位置示意圖、工程規(guī)劃用地紅線圖、建筑設計方案平面圖等。內(nèi)容11.概況1.1工程總說明1.2工程概況1.3投資環(huán)境研究2.市場預測2.1市場供給現(xiàn)狀分析及預測2.2市場需求現(xiàn)狀分析及預測2.3市場交易的數(shù)量與價格2.4效勞對象分析、制定租售方案3.建設規(guī)模的內(nèi)容3.1工程規(guī)劃設計條件3.2擬建工程建設規(guī)模4.設計方案簡介4.1建筑設計方案4.2結構設計方案4.3給排水設計方案4.4供熱通風及空調(diào)設計方案內(nèi)容24.5電力及電訊設計方案5.工程進度安排5.1前期開發(fā)方案5.2工程建設方案6.工程估算6.1工程概況6.2投資依據(jù)6.3

編制依據(jù)6.4投資構成7.技術經(jīng)濟分析7.1設計依據(jù)7.2主要經(jīng)濟指標7.3根本參數(shù)確實定7.4財務分析7.5不確定性分析7.6評價結論及建議1.3

可行性研究的階段劃分——分為：投資時機研究、初步可行性研究、可行性研究——各階段研究費用比例：序號項目階段估算精度（％）研究費用占總投資比例（％）研究時間（月）1機會研究±300.2～0.81~22初步可行性研究±200.25～1.51~23可行性研究±100.2～32~3投資時機研究——也稱投資時機鑒別，指為尋求有價值的投資時機而對工程的有關背景、資源條件、市場狀況等所進行的初步調(diào)查和分析預測?！康模涸O立規(guī)劃備選工程庫，供決策者選擇?！顿Y時機研究的內(nèi)容：投資動機的分析投資時機的鑒別投資方向的論證投資工程的初步建議初步可行性研究——在時機研究的根底上，對工程建設方案作進一步市場、目標、效益論證，為工程的可行性進行初步判斷。——主要目的：工程必要性研究，工程生命力判斷，投資決策初步意見。——內(nèi)容：工程目標及功能定位，提出工程建設根本框架產(chǎn)品市場研究；規(guī)劃選點；工程建設方案構思； 工程建設方案初步論證——工程的構成、估算經(jīng)濟指標可行性研究——特點：預見性、公正性、可靠性、科學性——主要內(nèi)容：投資必要性；可行性分析〔技術、財務、組織、經(jīng)濟、環(huán)境、社會等〕；風險因素及對策?！ぷ魅蝿眨菏袌龇治龊蜖I銷戰(zhàn)略研究；建設條件和廠址選擇；工藝技術方案；實施方案和運營組織；環(huán)境影響；社會影響；財務評價；國民經(jīng)濟評價；風險分析。1.4可行性研究的根本工作步驟簽訂委托協(xié)議組建工作小組制定工作方案市場調(diào)查與預測方案編制與優(yōu)化工程評價編寫可行性研究報告與委托單位交換意見2房地產(chǎn)市場分析2.1房地產(chǎn)周期及指數(shù)2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析2.3市場調(diào)查2.4市場時機的把握2.5幾種典型的房地產(chǎn)開發(fā)需求分析A、經(jīng)濟周期及各階段示意圖擴張期收縮期擴張期收縮期擴張期收縮期擴張期收縮期2.1房地產(chǎn)周期及指數(shù)收縮階段——包括：衰退期、蕭條期?！a(chǎn)過剩，增長率放慢，需求開始萎縮，投資減少，失業(yè)增加，企業(yè)破產(chǎn)和倒閉上升，信用收縮，價格下跌，收入降低，總體經(jīng)濟進入衰退期?！?jīng)濟持續(xù)衰退，經(jīng)濟體系中的各種矛盾加劇，人們對經(jīng)濟前景悲觀，信心缺乏，導致經(jīng)濟繼續(xù)下滑，公共消費水平低迷，失業(yè)率進一步提高，企業(yè)倒閉現(xiàn)象更高，生產(chǎn)能力大量閑置，進入蕭條期，到達經(jīng)濟周期的谷底。擴張階段——包括：復蘇期、繁榮期?！a(chǎn)持續(xù)恢復，投資出現(xiàn)較大增長，市場逐漸開始活潑，物價上漲，利潤增加，就業(yè)人數(shù)增多，經(jīng)濟逐步恢復到衰退前的水平，進入到復蘇階段?！?jīng)濟出現(xiàn)快速增長，需求不斷增加，投資急劇放大，企業(yè)利潤和員工收入大幅度提高，各類市場更加充滿獲利，物價快速上漲，新開工企業(yè)大量增加，信用持續(xù)擴張，進入繁榮階段。中國經(jīng)濟周期波動狀態(tài)的總體特征

中國經(jīng)濟周期波動最明顯的特點是：總體態(tài)勢呈現(xiàn)出“大起大落”型。改革開放以來，中國經(jīng)濟周期波動進入一個新階段，特點是：波動的總體態(tài)勢趨向“高位——平緩”型?！呶唬褐附?jīng)濟增長速度處于較高水平。說明中國經(jīng)濟的“增長力”增強?！骄彛褐附?jīng)濟波動的幅度已經(jīng)減緩。說明中國經(jīng)濟的“穩(wěn)定性”增強。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的概念——概念：指房地產(chǎn)業(yè)在開展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張、收縮交替反復運動的過程?！獜吞K與繁榮構成房地產(chǎn)周期的擴張過程，衰退與蕭條構成房地產(chǎn)周期的收縮過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的階段及表現(xiàn)房地產(chǎn)周期的運動過程：——經(jīng)濟增長對物業(yè)的需求——刺激建筑業(yè)的開展——經(jīng)濟繁榮進一步刺激物業(yè)需求——新建物業(yè)超過實際需求——產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓——物業(yè)需求迅速減退進入調(diào)整期——物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進入恢復期——物業(yè)供求關系到達平衡階段——新的經(jīng)濟增長使物業(yè)需求大于供給——開始新一輪的經(jīng)濟周期房地產(chǎn)周期的波動的階段：——復蘇與增長階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段評價宏觀經(jīng)濟形勢的根本變量

GDP與經(jīng)濟增長率——國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是指一定時期內(nèi)(一般按年統(tǒng)計)在一國國內(nèi)新創(chuàng)造的產(chǎn)品和勞務的價值總額。統(tǒng)計時，要將出口計算在內(nèi)，但不計算進口。經(jīng)濟增長率經(jīng)濟增長率也稱經(jīng)濟增長速度，它是一定時期經(jīng)濟開展水平變化程度的動態(tài)指標，也是反映一個國家經(jīng)濟是否具有活力的根本指標。對經(jīng)濟尚處于較低水平的開展中國家而言，由于開展?jié)摿Υ?，其?jīng)濟開展速度可能到達高速甚至超高速增長。這時就要警惕由此可能帶來的諸如總需求膨脹、通貨膨脹、泡沫經(jīng)濟等問題，以防止造成宏觀經(jīng)濟的過熱態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟增長率的相互關系房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期的關系股價上升地產(chǎn)上升商品價格上升股價下跌地產(chǎn)下跌商品價格穩(wěn)定股價上升利率上升債券價格下跌利率上升利率穩(wěn)定債券價格上升房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的影響因素內(nèi)部因素：——收益率、投資、利率、通貨膨脹率等；外生因素：——政策因素、社會經(jīng)濟因素和技術因素、其他隨機因素等；房地產(chǎn)投資增長率和GDP增長率的相關系數(shù)為64.56%，也就是說房地產(chǎn)周期形成一方面受到宏觀因素，也就是GDP的增長率的影響。影響房地產(chǎn)投資增長的另一個原因，也是最大的原因是各種政策的公布和實施。房地產(chǎn)周期的拐點通常伴隨著房地產(chǎn)相關政策的出臺。房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)綜合指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)

——房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。它是通過百分數(shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。

——房地產(chǎn)價格指數(shù)的種類：

房屋銷售價格指數(shù)

房屋租賃價格指數(shù)

土地交易價格指數(shù)

這三套指數(shù)的計算方法相似，均采用由下到上逐級匯總的方法。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(國房景氣指數(shù))

——房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)是反映房地產(chǎn)業(yè)開展景氣狀況的綜合指數(shù)。它是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)開展必須同時具備的土地、資金和市場需求三個根本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地出讓收入、完成土地開發(fā)面積、空置面積、新開工面積、竣工面積、商品房銷售價格這8個具有代表性的統(tǒng)計指標進行分類指數(shù)測算，然后進行加權平均得到的總體指數(shù)，并以1994年12月為基期比照計算出用百分制表示的指數(shù)體系。2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析〔1〕內(nèi)部影響因素工程用地周邊環(huán)境分析一、工程土地性質(zhì)調(diào)查01.地理位置02.土地面積及紅線圖03.地質(zhì)地貌狀況04.土地規(guī)劃使用性質(zhì)05.七通一平現(xiàn)狀二、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查01.地塊周邊的建筑物02.綠化景觀03.自然景觀04.歷史人文景觀05.環(huán)境污染狀況06.地塊交通條件調(diào)查07.周邊市政配套設施調(diào)查宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物〔如市中心商圈、機場等〕的相對位置和距離、地段的定性描述〔與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系〕。四至范圍；·地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；·地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；·地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發(fā)進度的影響；周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃工程的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀購物場所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融效勞、郵政效勞、娛樂、餐飲、運動、生活效勞、娛樂休息設施、周邊可能存在的對工程不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析〔2〕外部因素

宏觀微觀人口經(jīng)濟政策法規(guī)信息社會文化地段根底設施鄰里影響規(guī)劃控制區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷宏觀形式統(tǒng)計與分析：一、宏觀經(jīng)濟運行狀況二、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量三、固定資產(chǎn)投資總額四、商品住宅價格指數(shù)五、政策性風險評估六、總體評價

國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策工程開發(fā)相關重要數(shù)據(jù)的收集：區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)比重社會消費品零售總額：居民消費價格指數(shù)工程所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)工程所在地的居民住宅形態(tài)及比重政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃工程所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀工程所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異工程所在地商住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)商品房住宅客戶構成及購置心態(tài)分析國內(nèi)外房地產(chǎn)市場

(一)美國

房地產(chǎn)價格走勢投資美國統(tǒng)計局數(shù)據(jù)美國統(tǒng)計局:///

(二)中國

中國國家統(tǒng)計局

國房景氣指數(shù)

全國70個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)

地區(qū):廈門市房地產(chǎn)網(wǎng)2.3市場調(diào)查——確定研究目的：——確定研究目標：——選擇研究方法：——估算研究過程所需的時間和費用，以及研究結果的預期價值：——數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析：——市場研究的結論與建議：

一、區(qū)域住宅市場成長狀況01.區(qū)域住宅市場簡述02.區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況〔近3-5年〕03.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及開展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征01.各檔次產(chǎn)品供給狀況02.各檔次產(chǎn)品的集合特征03.區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況04.未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型05.分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的時機點06.結論：三、區(qū)域市場目標客層研究01.各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍02.結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品偏好、購置方式和關注點。四、目標市場定位及產(chǎn)品定位01.可能的市場定位02.可能的目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點03.可能的產(chǎn)品方向形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購置人群變化·區(qū)域市場在整體市場的地位及開展態(tài)勢·本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式·本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力·本案在開發(fā)中的營銷焦點問題平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價房地產(chǎn)市場研究中的信息類型1〕與整個宏觀市場相關的經(jīng)濟、人文信息，主要影響投資者選擇投資的方向、確定投資的宏觀區(qū)位等；2〕房地產(chǎn)市場運作過程中產(chǎn)生的直接信息，主要影響投資者確定房地產(chǎn)投資的類型、選擇具體區(qū)位和進入市場的時機等；3〕與投資工程直接相關的信息，影響投資者的具體投資決策?！枨笮畔ⅰ┙o信息——交易信息——其他信息住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點〔之一〕房地產(chǎn)市場研究狀況房地產(chǎn)屬于最近幾年來才迅猛發(fā)展起來的行業(yè)房地產(chǎn)市場研究更是屬于較為新興的事物房地產(chǎn)市場研究缺乏系統(tǒng)的理論和方法指導整體研究法以房地產(chǎn)投資市場可行性研究模型為指導展開競爭狀況研究以定性為主，定量為輔住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點〔之二〕項目市場可行性需求結構行業(yè)政策限制企業(yè)條件地塊條件競爭結構房地產(chǎn)市場可行性研究構架是整體研究法的指導性研究模型除需求結構及競爭結構外，根據(jù)房地產(chǎn)市場特點增加了地塊條件項目住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點〔之三〕整體研究法以定性為主定量為輔的2個特點：性質(zhì)樓盤個數(shù)樓盤總體供應量樓盤總體銷售量小高層210050普通多層235251高層320652獨立別墅10103聯(lián)排別墅10205花園洋房610550其它16025定量研究停留于對樓盤個數(shù)、區(qū)位分布、總體供/銷數(shù)量及其與樓盤形態(tài)進行簡單交叉的層次，不能對房屋面積配比設計、價格定位等提供指導性意見。強調(diào)對零散的、個體樓盤“點”上的定性評價，卻疏于對競爭的定量的、結構性的研究系統(tǒng)量化研究法特點及構成〔之一〕定量競爭結構研究1、總體供/銷/存狀況分析2、按面積/戶型/價格進行的內(nèi)部競爭結構分析定性競爭狀況研究1、樓市廣揭發(fā)布監(jiān)測2、樓市主要賣點/銷售方式等3、樓市總體競爭層次判斷重點樓盤研究1、根本供/銷/存情況2、樓盤建筑特色及規(guī)劃設計特點3、樓盤價格體系4、樓盤周邊配套及物業(yè)管理等區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭狀況研究系統(tǒng)定量研究體系整體構架系統(tǒng)量化研究法特點及構成〔之二〕競爭區(qū)域及競爭對手確定區(qū)域整體競爭狀況分析區(qū)域內(nèi)重點競爭對手研究競爭策略及產(chǎn)品建議整體競爭結構定量研究內(nèi)部競爭結構定量研究整體競爭狀況定性研究系統(tǒng)量化研究法操作流程操作四步曲1、明確產(chǎn)品有效競爭區(qū)域及主要競爭對手2、對界定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭狀況展開系統(tǒng)研究3、對區(qū)域內(nèi)重點競爭對手進行專項研究4、綜合整體競爭狀況及重點競爭對手的分析，從競爭的角度給出競爭策略及產(chǎn)品設計意見。系統(tǒng)量化研究法特點及構成〔之三〕潛在消費者所有消費者及城市整體區(qū)域一般性競爭樓盤工程樓盤工程有效輻射區(qū)域工程重點輻射區(qū)域直接競爭性樓盤房地產(chǎn)競爭區(qū)域及三類現(xiàn)實競爭對手關系界定示意根據(jù)相互競爭的強度，把工程可能的現(xiàn)實競爭對手劃分為三種。重點競爭樓盤系統(tǒng)量化研究法特點及構成〔之四〕三種性質(zhì)競爭者構成圖示競爭者構成潛在競爭壓力現(xiàn)實競爭壓力公交及道路社區(qū)配套環(huán)境吸引力地塊綜合條件地塊綜合競爭力市場后進者競爭壓力一般性競爭樓盤重點競爭樓盤有效競爭區(qū)域

重點競爭區(qū)域直接競爭樓盤供、銷、存基本數(shù)量價格景觀/位置戶型結構建筑形態(tài)面積系統(tǒng)量化研究法特點及構成〔之五〕內(nèi)部競爭結構研究構成內(nèi)部競爭結構研究，是在對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在整體供給、銷售、建筑形態(tài)等根底參數(shù)已完全清楚的前提下，對區(qū)域內(nèi)單個目標對象的屬性，如面積、戶型結構等與其價格、供銷情況作出更細致的交叉分析。系統(tǒng)量化研究法特點及構成〔之六〕系統(tǒng)量化研究法關于內(nèi)部競爭結構的數(shù)據(jù)分析要求例如注：1、以面積交叉為例；2、表中空格指該樓盤不涉及該工程。系統(tǒng)量化研究法的執(zhí)行支持：現(xiàn)場分組調(diào)查系統(tǒng)量化研究法數(shù)據(jù)收集方法比照系統(tǒng)量化研究法需要關于面積、戶型、價格與供銷量等的深入交叉數(shù)據(jù)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)查中“調(diào)查”、“現(xiàn)場踩盤”等已不能滿足要求?，F(xiàn)場分組調(diào)查，是有分工、有準備情況下，通過反復屢次綜合獲得所需數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查之前，首先通過樓書熟悉樓盤的根本特征如戶型、整體規(guī)劃指標等，明確調(diào)查重點、難點專人負責通過情感溝通及樓盤外圍情況了解等來分散樓盤銷售人員注意力，其余人員那么專注于關鍵數(shù)據(jù)的詢問和觀察，以此協(xié)作完成數(shù)據(jù)采集調(diào)查人員分組，對同一樓盤同一組信息，如各面積段供、銷數(shù)據(jù)等，分人分次采集，不同小組成員收集重點各不相同，通過反復幾次來獲得關鍵數(shù)據(jù)潛在消費者所有消費者及城市整體區(qū)域一般性競爭樓盤工程樓盤工程有效輻射區(qū)域工程重點輻射區(qū)域直接競爭性樓盤房地產(chǎn)競爭區(qū)域及三類現(xiàn)實競爭對手關系界定示意根據(jù)相互競爭的強度，把工程可能的現(xiàn)實競爭對手劃分為三種。重點競爭樓盤系統(tǒng)量化研究法實際應用成果例如小高層住宅（20%—30%）標準層戶型（0%—50%）120—140平米：100%150—200平米（70%—80%）200—250平米（20%—30%）（50%—100%）躍層戶型170—200平米：主力201—230平米：主力躍層戶型（少量，10%左右）普通多層住宅（70%—80%）60平米以下：不考慮60—80平米：10%80—110平米（60%）110—130平米（30%）130平米以上：不考慮（主體，90%左右）標準層戶型80—90平米：20%90—100平米：20%100—110平米：20%110—120平米：15%—20%120—130平米：10%—15%150—200平米：100%（置于頂層）70—80平米：主力某房地產(chǎn)項目產(chǎn)品設計建議以上為定量成果僅屬摘要，并非全部。房地產(chǎn)市場研究狀況房地產(chǎn)屬于最近幾年來才迅猛發(fā)展起來的行業(yè)房地產(chǎn)市場研究更是屬于較為新興的事物房地產(chǎn)市場研究缺乏系統(tǒng)的理論和方法指導整體研究法以房地產(chǎn)投資市場可行性研究模型為指導展開競爭狀況研究以定性為主，定量為輔項目市場可行性需求結構行業(yè)政策限制企業(yè)條件地塊條件競爭結構房地產(chǎn)市場可行性研究構架是整體研究法的指導性研究模型除需求結構及競爭結構外，根據(jù)房地產(chǎn)市場特點增加了地塊條件項目2.4市場時機的把握

可行性研究中市場調(diào)查與預測方法間接搜集信息法：優(yōu)點：獲取速度快、費用省、能舉一反三。缺點：針對性差、深度不夠、準確性不高。直接調(diào)查法：包括：訪問調(diào)查法、通信調(diào)查法、會議調(diào)查法、觀察法、實驗法等。優(yōu)點：針對性強、信息準確。缺點：調(diào)查本錢高，調(diào)查結果容易受調(diào)查人員本身素質(zhì)的影響?！袌稣{(diào)查法——市場預測法定性預測方法、定量預測方法：例如5房地產(chǎn)市場研究中的信息類型1〕與整個宏觀市場相關的經(jīng)濟、人文信息，主要影響投資者選擇投資的方向、確定投資的宏觀區(qū)位等；2〕房地產(chǎn)市場運作過程中產(chǎn)生的直接信息，主要影響投資者確定房地產(chǎn)投資的類型、選擇具體區(qū)位和進入市場的時機等；3〕與投資工程直接相關的信息，影響投資者的具體投資決策。——需求信息——供給信息——交易信息——其他信息住宅開發(fā)工程市場分析包括：與房地產(chǎn)代理機構、物業(yè)管理人員特別是住戶的溝通，以了解開發(fā)工程周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發(fā)工程的平面布置、裝修標準和室內(nèi)設備的配置。2.5幾種典型的房地產(chǎn)開發(fā)需求分析58第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容住宅市場調(diào)研住宅市場特性：1、住宅產(chǎn)品結構復雜，附帶相關因素較多2、住宅的區(qū)位或地段、價格差異較明顯3、購置頻率較低、購置決策復雜4、住宅市場與消費者的長期收入關系較為密切5、消費者的購置決策與融資機制相關6、住宅購置和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系密切59第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容住宅市場調(diào)研住宅市場調(diào)研的關鍵點：1、地區(qū)經(jīng)濟分析2、人口統(tǒng)計特征分析3、供求關系分析〔三層次〕4、價格分析5、購置力分析6、競爭分析7、產(chǎn)品分析60第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容辦公樓市場調(diào)研辦公樓市場特性：1、與地區(qū)經(jīng)濟增長前景密切相關2、區(qū)位質(zhì)量對辦公樓市場的影響較大3、辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布、集聚效應明顯4、辦公樓本身與客戶品質(zhì)的一致性5、受交通、通訊等根底設施配套情況的影響

61第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容辦公樓市場調(diào)研辦公樓市場調(diào)研的關鍵點：1、地區(qū)經(jīng)濟分析2、產(chǎn)品分析3、市場區(qū)分析4、需求分析5、供給分析6、市場吸納速度分析7、競爭分析62第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容辦公樓市場調(diào)研辦公樓市場調(diào)研的本卷須知：1、研究方法選擇2、抽樣方法63第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容商業(yè)用房市場調(diào)研商業(yè)用房市場特性：1、對商業(yè)用房的需求是一種引致需求2、與地區(qū)經(jīng)濟開展狀況密切相關3、與人口聚集度密切相關4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大5、受交通狀況的影響較大

64第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容

商業(yè)用房市場調(diào)研

商業(yè)用房市場調(diào)研的關鍵點：1、地區(qū)經(jīng)濟分析2、商業(yè)用房產(chǎn)品分析3、商業(yè)經(jīng)營領域分析4、競爭分析5、市場容量分析6、供求關系分析7、商業(yè)用房盈利潛力分析

65第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的主要內(nèi)容商業(yè)用房市場調(diào)研商業(yè)用房市場調(diào)研的本卷須知：1、研究方法選擇2、抽樣方法商業(yè)購物中心市場分析包括：工程所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購置力水平、該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求、購物中心的效勞半徑及附近其他購物中心、中小商鋪的分布情況。根據(jù)上述信息，才能確定工程的規(guī)模、檔次、日后的經(jīng)營設想。寫字樓工程市場分析包括：工程所處地段的交通通達程度、擬建地點的周邊環(huán)境、與周圍商業(yè)設施的關系，還要考慮內(nèi)外設計的平面布局、特色、風格、裝修標準、大廈內(nèi)提供公共效勞的內(nèi)容等。目標市場概念很少有一項產(chǎn)品能夠同時滿足所有消費者的需求，也沒有任何一個企業(yè)能夠占領整個市場，原因在于一方面，構成整個市場的消費者在地域分布、社會背景、行為特征、消費需求和偏好、消費水平與習慣等方面存在的巨大差異造成他們在購置決策和購置行為方面的多元化傾向。另一方面，企業(yè)進入不同市場和提供不同產(chǎn)品的能力也是有很大差異的。既然只能滿足一局部消費者，那么針對整個市場的營銷就是一種浪費，勢必嚴重影響營銷效果。因此，每個企業(yè)都必須找到它能最好滿足的市場局部----適宜的目標市場。各類細分群體描述

代號

背景資料

當前居住狀況

生活態(tài)度

歸類

A類比較年輕、學歷高、收入中等出租房比例較高，面積及戶型較大傳統(tǒng)、不好運動、有點投資意識、易滿足

傳統(tǒng)青年知識分子（輔助市場）

B類學歷及收入均偏低、各年齡均有出租房比例較高，面積及戶型較小個性、時尚、與眾不同、冒險

事業(yè)未成的時尚派

C類學歷中等、收入高、各年齡均有自有房產(chǎn)比例較高，面積及戶型較大投資意識差、社會責任感不強、現(xiàn)實

事業(yè)成功的現(xiàn)實派（次要市場）D類學歷和收入都偏低、各年齡均有自有房產(chǎn)比例較高，面積及戶型較小不滿足于現(xiàn)狀、社會責任感強

成長中的奮斗派

E類偏年輕、收入和學歷中等

自有房產(chǎn)比例中游，面積及戶型中游向往都市/西方生活，但比較傳統(tǒng)

事業(yè)初成的偽時尚（主力市場）

細分市場選擇：E類市場最大，其次是C類。

俱樂部會員購房重要影響因素調(diào)查(2003年6月)

競爭樓盤調(diào)查工程SWOT分析SWOT分析法是市場競爭情報分析常用的方法之一。所謂SWOT〔態(tài)勢〕分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢因素〔Strengths〕、弱點因素〔Weaknesses〕、時機因素〔Opportunities〕和威脅因素〔threaten〕，通過調(diào)查羅列出來，并依照一段的次序按矩陣形式排列起來，然后運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論〔如對策等〕。3房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟效益評價3.1房地產(chǎn)開發(fā)工程財務數(shù)據(jù)估算3.2房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價3.3房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價根本報表3.1房地產(chǎn)開發(fā)工程財務數(shù)據(jù)估算項目建議書可行性研究初步設計施工圖設計招標技術設計竣工驗收合同實施估算指標概算指標預算定額概算定額企業(yè)定額投資估算設計總概算施工圖預算修正總概算合同價結算價竣工決算圖：建設工程投資確定示意圖開發(fā)本錢總構成1.土地價格

2.其他土地開發(fā)費:七通一平費.勘察設計費.拆遷征地管理費

3.住宅建筑安裝費:住宅建筑安裝工程造價

4.附屬工程費:包括煤氣調(diào)壓站/熱力點/開閉所/變電室/高壓水泵等

5.室外工程費:室外工程包括指上水/污水/雨水/電力/電信/熱力/煤氣/圍墻/人防出入口等

6.公共配套工程費7.環(huán)衛(wèi)綠化工程費:綠化費/綠地/等

8.政府性收費及"四源費":"四源費"是指煤氣廠/熱力廠/自來水廠/污水處理廠.

9.土地出讓金大市政費

10.兩稅一費:營業(yè)稅/城市建設維護費/教育附加費.

11.管理費

12.利潤與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用建設工程總投資建設投資土地使用費固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建設期利息建筑安裝工程費用稅金利潤直接工程費間接費設備及工、器具購置費用設備購置費工、器具及生產(chǎn)家具購置費工程建設其他費用與項目建設有關的其他費用預備費基本預備費漲價預備費鋪底流動資金流動資產(chǎn)投資建設工程總投資開發(fā)本錢總構成1.土地價格

2.其他土地開發(fā)費:七通一平費.勘察設計費.拆遷征地管理費

3.住宅建筑安裝費:住宅建筑安裝工程造價

4.附屬工程費:包括煤氣調(diào)壓站/熱力點/開閉所/變電室/高壓水泵等

5.室外工程費:室外工程包括指上水/污水/雨水/電力/電信/熱力/煤氣/圍墻/人防出入口等

6.公共配套工程費7.環(huán)衛(wèi)綠化工程費:綠化費/綠地/等

8.政府性收費及"四源費":"四源費"是指煤氣廠/熱力廠/自來水廠/污水處理廠.

9.土地出讓金大市政費

10.兩稅一費:營業(yè)稅/城市建設維護費/教育附加費.

11.管理費

12.利潤3.2房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價——財務評價：根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算工程直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察工程的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)以判別工程的財務可行性?！攧赵u價的主要技術經(jīng)濟指標——靜態(tài)評價指標——動態(tài)評價指標財務可行性研究靜態(tài)分析法動態(tài)分析法簡單投資收益率靜態(tài)投資回收期投資回收期法凈現(xiàn)值法內(nèi)部收益率法盈虧平衡分析敏感性分析風險概率分析確定性分析非確定性分析3.2.1財務評價的主要技術經(jīng)濟指標1靜態(tài)評價指標財務評價指標動態(tài)評價指標投資利潤率靜態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率償債備付率財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值指數(shù)財務內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期財務評價的主要技術經(jīng)濟指標2財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值投資回收期投資利潤率借款償還期利息備付率償債備付率財務評價指標盈利能力分析指標償債能力分析指標靜態(tài)評價指標1.投資利潤率——投資利潤率=年利潤總額〔或年平均利潤總額〕÷總投資2.靜態(tài)投資回收期——從工程建設初起，用各年的凈收益將全部投資收回所需要的時間。3.借款歸還期——工程投產(chǎn)后“可用于還款的資金”歸還“借款本息”所用的時間。4.利息備付率——表示：工程的利潤歸還利息的保證倍率。應大于2。——利息備付率=稅息前利潤÷當期應付利息費用5.償債備付率——表示：工程可用于還本付息的資金歸還借款本息的保證倍率。應大于1?！獌攤鶄涓堵?可用于還本付息的資金÷當期應付本息金額3.2.1財務評價的主要技術經(jīng)濟指標2財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值投資回收期投資利潤率借款償還期利息備付率償債備付率財務評價指標盈利能力分析指標償債能力分析指標3.2.2靜態(tài)評價指標1.投資利潤率——投資利潤率=年利潤總額〔或年平均利潤總額〕÷總投資2.靜態(tài)投資回收期——從工程建設初起，用各年的凈收益將全部投資收回所需要的時間。3.借款歸還期——工程投產(chǎn)后“可用于還款的資金”歸還“借款本息”所用的時間。4.利息備付率——表示：工程的利潤歸還利息的保證倍率。應大于2?！涓堵?稅息前利潤÷當期應付利息費用5.償債備付率——表示：工程可用于還本付息的資金歸還借款本息的保證倍率。應大于1?！獌攤鶄涓堵?可用于還本付息的資金÷當期應付本息金額3.2.3動態(tài)評價指標動態(tài)評價指標財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值指數(shù)財務內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期3.3房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價根本報表——現(xiàn)金