養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析研究報告

目錄1.1名詞解釋 6 82.1養(yǎng)老地產(chǎn)的定義與分類 82.2中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程 9 2.4中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈分析 2.4.1上游分析 2.4.2下游分析 3中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動因素分析 3.1老齡化加深 3.3盈利模式多元 4中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)制約因素分析 4.1養(yǎng)老社區(qū)：國家支持性政策少 4.2老年公寓：供需結(jié)構(gòu)不平衡 4.3養(yǎng)老驛站：養(yǎng)老費用自付 5中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策分析 6中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析 296.1醫(yī)養(yǎng)結(jié)合 6.2智能化發(fā)展 7中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析 7.1中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競爭格局概述 7.2中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)典型企業(yè)分析 7.2.1親和源集團(tuán)有限公司 7.2.2北京光大匯晨養(yǎng)老服務(wù)公司 7.2.3北京誠和敬養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 圖表目錄 9 圖2-3中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模，2014-2023年預(yù)測 圖3-165歲以上人口情況，2014-2018年 圖5-1中國養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系形成的相關(guān)政策，2011-2019年 圖5-2中國養(yǎng)老地產(chǎn)土地建設(shè)支持的相關(guān)政策，2014-2019年 圖5-3中國養(yǎng)老地產(chǎn)資金費用支持的相關(guān)政策，2015年 圖7-1親和源主要項目 圖7-3誠和敬主要項目 >養(yǎng)老社區(qū)(CCRC):ContinuingCareRetirement>PPP:Public-PrivatePartnership,公共私營合作制，政府部門與民營企業(yè)合作建設(shè)>低齡老年人：年齡處于60-69歲之間的老年人。>中齡老年人：年齡處于70-79歲之間的老年人。>高齡老年人：年齡在80歲及以上的老年人。無贍養(yǎng)或撫養(yǎng)能力的60周歲及以上老年人。中國的社會養(yǎng)老服務(wù)體系主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老三大部分。2011年社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，由此衍生出養(yǎng)老社區(qū)(CCRC)老年公寓和養(yǎng)老(1)養(yǎng)老社區(qū)(CCRC):是一站式的、全方位的、綜合性的居住社區(qū)，涵蓋了居家養(yǎng)(2)老年公寓：是針對機構(gòu)養(yǎng)老模式開發(fā)的。區(qū)別于保障型的公辦養(yǎng)老院，主要針對(3)養(yǎng)老驛站：是居家社區(qū)養(yǎng)老依托的地產(chǎn)類型，一般位于社區(qū)中心。養(yǎng)老驛站提供居家上門服務(wù)和日間照料服務(wù)，居家上門服務(wù)有醫(yī)療檢查、家政服務(wù)、生活照料(助餐、助浴、助醫(yī)、助行)等，日間照料服務(wù)有短期全托、日托、淋浴、醫(yī)療護(hù)理、健康檢測、膳食建有養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、護(hù)理中心、醫(yī)療中心、老年大學(xué)、文娛活動中心等各種養(yǎng)老配套設(shè)施，還兼顧其他人群需求，比如幼兒園、休閑商業(yè)、綠城烏鎮(zhèn)雅園遠(yuǎn)洋椿萱茂保利和熹會同時為老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，如上門醫(yī)療護(hù)理、國安銀柏來源：頭豹研究院編輯整理(1)起步階段：20世紀(jì)80年代至1999年1982年，中國政府成立全國老齡工作委員會，并在全國設(shè)立老齡辦事機構(gòu)，初步形成全國政府老年工作網(wǎng)絡(luò)。1983年，全國老齡工作委員會在《關(guān)于老齡工作情況與今后活動(2)發(fā)展階段：2000年至2007年2000年，中共中央在頒布的《關(guān)于加強老齡工作的決定》中明確，建立家庭養(yǎng)老為基已經(jīng)逐步形成，以社區(qū)養(yǎng)老為主的養(yǎng)老服務(wù)體系不斷加強，形成以社區(qū)照料中心為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展體系。2008年，民政部等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》,進(jìn)一步推動中國社會養(yǎng)老服務(wù)體系的形成。居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老在服務(wù)內(nèi)容上進(jìn)一步細(xì)化，覆蓋了醫(yī)療護(hù)理、生活照料、精神慰藉等服務(wù),多層次服務(wù)體系的建立涵蓋了老年人基本的養(yǎng)老需求。與此同時，中國第一個養(yǎng)老社區(qū)項目“上海康橋親和源”打造完畢，投入運營，中國養(yǎng)老地產(chǎn)基本產(chǎn)品體系構(gòu)建完畢，包括養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓、養(yǎng)老驛站三類。圖2-2中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程1999年2014年至2018年，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模從4.9萬億元增長至6.5億元，年至2023年間將維持10.0%的年復(fù)合增長率(見圖2-3)。來源：頭豹數(shù)據(jù)中心編制場歡迎和養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式多元化三大因素：(1)老齡化加深：中國老齡化程度持續(xù)加深，2018年65歲及以上老年人口占總?cè)丝?1.9%,2014年到2018年的年復(fù)合增長率達(dá)到4.9%。依托養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓和養(yǎng)老驛站三種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)，老年人在需求不同的各個階段可以享受有針對性的養(yǎng)老服(2)養(yǎng)老社區(qū)受市場歡迎：與普作為地產(chǎn)行業(yè)的延伸和分支，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上游與地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游基本重合，保險企業(yè)，如泰康人壽、合眾人壽、太平保險、中國人壽；(3)專業(yè)機構(gòu)敬、光大匯晨、國安養(yǎng)老；(4)跨界企業(yè)，如中國石化、中國水電、首旅集團(tuán)、海南椰島。老地產(chǎn)向系統(tǒng)化、專業(yè)化發(fā)展。下游的消費者主要為老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群(見圖2-4)。圖2-4中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游地產(chǎn)企業(yè)保利專業(yè)機構(gòu)誠和敬保險企業(yè)跨界企業(yè)準(zhǔn)備養(yǎng)老人群適老設(shè)施設(shè)備養(yǎng)老服務(wù)土地資源老年人下游中游區(qū)別于普通地產(chǎn)項目，決定養(yǎng)老地產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵上游要素為土地資源、適老設(shè)施設(shè)備和養(yǎng)老服務(wù)。土地資源：土地資源是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心資源，影響著養(yǎng)老地產(chǎn)后續(xù)的盈利模式和運營模過出讓使用權(quán)方式取得，有70年使用權(quán)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在完成建設(shè)后可以通過出售產(chǎn)權(quán)用地為主，開發(fā)商不能獲得產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)為40年，一般消費者通過購買會員獲得入住權(quán)，會員制成為養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的主流，與中國老年人期望擁有房屋產(chǎn)權(quán)的消費理念形成沖社區(qū)用房等現(xiàn)有閑置資源興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)可以降低投資成本,同增加了開發(fā)商的建設(shè)和運營成本，影響后期盈利；(2)適老化設(shè)計不但要求社區(qū)內(nèi)實現(xiàn)無障養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)時的重要考量。約40%的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)通過與醫(yī)院、專業(yè)醫(yī)療護(hù)理團(tuán)隊合作，又能減輕運營管理壓力。60%養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)通過自建、投資或收購時，養(yǎng)老地產(chǎn)運營團(tuán)隊還要保持生活照料、文化娛樂、休閑會所等配套服務(wù)品年齡結(jié)構(gòu)：中國老年人口結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，且長期處于年輕化狀態(tài)。根據(jù)2010年中國人口普查數(shù)據(jù)，老年人口總數(shù)為1.78億人，其中低齡老年人口9,978萬人，中齡老年人口5,682萬人，高齡老年人口2,099萬人，占老年人口比重分別為56.2%、32%和11.8%。全國老齡辦公布的《第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查成果》顯示，2015年，中國老年人口仍以低齡老年人口為主，占老年人口總數(shù)的56.1%,中齡老年人口占30.0%,高家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》提出，預(yù)計到2020年，老年人口將增加到2.55億人左右，高齡老年人將增加到2,900萬人左右。高齡老年人口2010年到2020年的年復(fù)合增長率預(yù)計為3.7%,低于老年人口總數(shù)在此期間5.3%的預(yù)計年復(fù)合增長率，中國老年人口結(jié)構(gòu)將保持相對年輕化。與高齡老年人相比，低齡老年人身體健康狀況、收休金、養(yǎng)老金和社會救助等。2014年，中國城鎮(zhèn)老年人的收入達(dá)到23,930元，比2000年提高16,538元，扣除價格因素，年均增長率為5.9%。其中主要收入來源是退休金、養(yǎng)老金等保障型收入，比例為79.4%。老年人收入水平的提高，有助于和醫(yī)護(hù)服務(wù)，對養(yǎng)老地產(chǎn)配備的養(yǎng)老服務(wù)提出高要求。數(shù)據(jù)顯示，中國中國失能、半失能老人人數(shù)達(dá)4,036萬人，占老年人的18.3%,生活照料服務(wù)也是養(yǎng)老地教育背景：老年人口教育背景不斷提升，對精神生活和文娛活動需求增加。根據(jù)2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)，中國老年人中未上過學(xué)和僅上過掃盲班的比例為47.5%,小學(xué)文化程度為36.8%,初中、高中和中專文化程度為13.6%,大學(xué)專科及以上為2.1%。2015年中國老年人中未上過學(xué)的占29.6%,文化程度為小學(xué)的占41.5%初中和高中的占25.8%,大專及以上文化程度占3.1%。老年人文化程度明顯提升，中學(xué)以上文化程度比例增加13.3%,教育背景的提升使老年人對精神文化生活更為重視，2018年中國有810多萬老年人在老年加養(yǎng)生保健相關(guān)服務(wù)，如定期請專家培訓(xùn)、介紹正規(guī)保健品購買渠道等。老年人對旅游消費的需求，有利于旅居類養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，旅游特色的加入也能增強對老年消費者的吸引力。中國老年人一般有充裕的儲蓄，對理財產(chǎn)品、保險、養(yǎng)老基金等金融消費需求大，養(yǎng)老地產(chǎn)可國老年人以居家養(yǎng)老為主生活照料主要依賴自己和家庭成員,而中國家庭規(guī)模不斷小型化，老年人平均子女?dāng)?shù)為1.96個，家庭無法滿足老年人所需的生活照料，由此產(chǎn)生對居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)市場的需求。2015年，空巢老年人占老年人口的比例為51.3%。到2020年，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，對老年公寓和養(yǎng)老驛站的服務(wù)消費需求增長。在1962-1974年間迎來了一波“嬰兒潮”,期間人口出生率介于20%-30%‰之間，出生人口總數(shù)為3.5億人左右，年均出生人數(shù)2,664.5萬人。到2019年這部分人群年齡分布在45-57歲之間，按照中國法律定義該年齡段人群將在未來3-15年內(nèi)步入老年階段，成為養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的主要消費力。受益于1978年中國改革開放、2003-2013年中國房地產(chǎn)“黃金十年"、經(jīng)濟飛速增長、國內(nèi)生產(chǎn)總值增速不斷上升，這部分人群成為主要勞動力，分享中國老齡化程度不斷加深，是養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的動力。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年中國60歲及以上老年人口約2.5億，占總?cè)丝诘?7.9%。2014年到2018年65歲以上老年人口從1.4億增加到1.7億，占總?cè)丝诒壤龔?0.1%上升到11.9%,年復(fù)合增長速度4.9%。2001年聯(lián)合國《世界人口老齡化報告(1950-2050年》認(rèn)為，一個國家或地區(qū)65歲及以上老年人口比例超過7%、14%和20%,分別定義為老齡化社會、老齡社會和高齡社會。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，中國已處于老齡化社會，并向老齡社會發(fā)展。國務(wù)院在2017年1月發(fā)布的《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年》中表示，中國老齡化程度不斷加深，2016-2020年期間60歲及以上老年人口平穩(wěn)增長，2021-2030年增長速度將明顯加快，到2030年占比將達(dá)到25%左右，其中80歲及以上高齡老年人口總量不斷增加。65歲及以上人口—65歲及以上人口占總?cè)丝诒壤?5歲及以上人口增速養(yǎng)老的老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群有吸引力,沒有養(yǎng)老需求的普通購房人群也更傾向于選擇設(shè)施下，市場進(jìn)入低迷階段，申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)從2015年6月的7,500點左右回落，2015年下半年至2019年上半年，指數(shù)在3,300點和5,900點之間震蕩。養(yǎng)老社區(qū)的推出成為地運營管理成熟的養(yǎng)老社區(qū)，1-2年內(nèi)去化率可以達(dá)到100%。對于保險企業(yè)，其資金具有長期屬性，且投資風(fēng)格偏向穩(wěn)健，與養(yǎng)老地產(chǎn)的長期投入、往往供不應(yīng)求。通過對在養(yǎng)老醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)擁有10余年管理經(jīng)驗的專家訪談得知，泰康人壽在全國15個城市推出養(yǎng)老社區(qū)，致力于打造中國高品質(zhì)養(yǎng)老連鎖品牌，養(yǎng)老社區(qū)基本規(guī)模都在1000套房屋以上，但仍一房難求。在優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)銷售向好的帶動下，做好建筑開發(fā)和維護(hù)的基礎(chǔ)上,為消費者提供各種養(yǎng)老和生活服務(wù)這些可持續(xù)服務(wù)的推出，服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)定打造出受老年人歡迎的成熟完善的養(yǎng)老社區(qū)，市場將推動會員對于養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，國家支持性政策少，僅在2016年9月，全國老齡辦聯(lián)合多部門新社區(qū)提供相應(yīng)政策扶持。中國政府從2011年起密集推出養(yǎng)老相關(guān)政策，其中社會養(yǎng)老服中國老年人口對老年公寓的需求呈現(xiàn)“橄欖形”,高端和低端需求少，對醫(yī)療護(hù)理和生活照料等中端需求多。而老年公寓的供給卻是“啞鈴型”,收益高的高端項目和政府保障型的低足市場需求，鼓勵民間資本發(fā)展中端老年公寓成為必然。而中端老年公寓成本高、收益低，養(yǎng)老服務(wù)的金額有限購買意愿不強。養(yǎng)老驛站一般設(shè)立在成熟社區(qū)中心服務(wù)周邊老年人，間，但目前仍未在全國范圍內(nèi)推行。2019年6月，國務(wù)院在《深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革2019要體現(xiàn)在以下三個方面：2011年9月，國務(wù)院發(fā)布《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》,提出建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)30張。重點發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)，大力發(fā)展社區(qū)照料服2011年12月，國務(wù)院在公布的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年》中，2013年9月，國務(wù)院在頒布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中2015年11月，衛(wèi)計委聯(lián)合民政部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》,提出加快推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，到2020年符合國情的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體制機制和政策法規(guī)體系基本建立,所有養(yǎng)老機構(gòu)能夠以不同形式為入住老年人提供2016年12月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》,全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，放寬營利性養(yǎng)老機構(gòu)市場準(zhǔn)入條件，鼓勵社會力量以公建民會力量和資本進(jìn)入市場，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，服務(wù)體系更加完善，推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)更快更2017年3月，國務(wù)院在印發(fā)的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》中，明確到2020年，居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系更加健全，大力發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，推動養(yǎng)老機構(gòu)提質(zhì)增效，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。該規(guī)劃延續(xù)了“十二五”期間構(gòu)建的養(yǎng)老服務(wù)體系，并將居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老合并提出，對實踐中兩者相互支持、相互嵌套的服務(wù)模式指導(dǎo)更加精確。2019年3月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》,提出支持養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展，推動解決養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)融資問題，提升醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)能力。推動居家、社區(qū)和機構(gòu)養(yǎng)老融合發(fā)展,支持養(yǎng)老機構(gòu)運營社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，上門為居家老年人提供服務(wù)。實施“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”,在全國建設(shè)一批“智慧養(yǎng)老院”,推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠(yuǎn)程智能安防監(jiān)控技術(shù)，形成示范效應(yīng)。該意見從多方面出發(fā)，切實推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，打通“堵點”,消除“痛點”,為養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展提供保障。國務(wù)院國務(wù)院到2020年，居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補的若干意見》國務(wù)院民政部發(fā)展改革委國土資源部全國老齡辦中醫(yī)藥局提出加快推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，到2020年符國務(wù)院國務(wù)院發(fā)展“十二五”國務(wù)院來源：頭豹研究院編輯整理(2)土地建設(shè)支持2014年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布《關(guān)于加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》,要求合理確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施類型、布局和規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和土地使用標(biāo)準(zhǔn)。對于單體建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，將其所使用的土地單獨劃宗、單獨辦理供地手續(xù)并設(shè)置國有建設(shè)用地使用權(quán)。在城市規(guī)劃中，按要求配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)。2014年4月，國土資源部制定《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》,合理界定專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施占用土地為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的土地用途為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，以出讓方式供應(yīng)的，使用權(quán)出讓年限最高不超過50年。營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以租賃、出讓等方式供應(yīng)，原則上以租賃為主。2016年9月，全國老齡辦聯(lián)合多部門在公布的《關(guān)于推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意2016年10月，民政部、發(fā)改委在《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的2019年6月，自然資源部起草了《關(guān)于加強規(guī)劃和用地保障促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(征求意見稿》,明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍，統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地空間布局，規(guī)定年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地需求,加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地服務(wù)和監(jiān)管。該征求意見稿對2014年4月國土資源部制定的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意服務(wù)發(fā)展的意見(征求意見稿)》自然資源部明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍，統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地空間布施用地需求，加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地服務(wù)和監(jiān)管造閑置社會資源發(fā)民政部國家發(fā)展改革委等25部門支持適老住宅建設(shè)，鼓勵發(fā)展通用住宅，對發(fā)開老年公寓、老少同居的新社區(qū)和有適老功能的新住宅提供相應(yīng)政策扶持國土資源部合理界定專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)房屋和場地設(shè)施占用土地為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的土地用途為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，以出讓方式供應(yīng)的，使用權(quán)出讓年限最高不超過50年。營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以租賃、出讓等方式供應(yīng)，原則上以租賃為主。建設(shè)用讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租國土資源部民政部準(zhǔn)和土地使用標(biāo)準(zhǔn)。對于單體建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，將其所使用同步建設(shè)2015年2月，民政部、發(fā)展改革委出臺《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》,鼓勵民間資本在城鎮(zhèn)社區(qū)舉辦或運營老年人日間照料中心、老年人活動中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，支持采取股份制、股份合作制、PPP(政府和民間資本合作)等模式建設(shè)或發(fā)本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%。同時，對符2015年4月，民政部、國家開發(fā)銀行發(fā)布《關(guān)于開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實施意見》,對社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目、居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目、養(yǎng)老機民政部國家開發(fā)銀行《關(guān)于鼓勵民間民政部國家發(fā)展改革委來源：頭豹研究院編輯整理繪制6.1醫(yī)養(yǎng)結(jié)合醫(yī)療需求是老年人養(yǎng)老的主要需求之一,將醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)割裂，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)“只養(yǎng)老不醫(yī)護(hù)”,醫(yī)療機構(gòu)“只治病不養(yǎng)老”,老年人難以同時獲得生活照料和醫(yī)療護(hù)理。而老年人身體健康狀況差，慢性病患病率高，需要經(jīng)常進(jìn)行醫(yī)療診治，頻繁出入醫(yī)院和養(yǎng)老機構(gòu)造成養(yǎng)老生活不便。醫(yī)療和養(yǎng)老的結(jié)合，可以使老年人在熟悉的居住環(huán)境中獲得醫(yī)療服務(wù)，方便老年人接受診治和護(hù)理，加快身體健康恢復(fù)。2015年11月，衛(wèi)計委聯(lián)合民政部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》),提出加快推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，到2020年符合國情的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體制機制和政策法規(guī)體系基本建立，所有養(yǎng)老機構(gòu)能夠以不同形式為入住老年人提供醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)?！兑庖姟返奶岢?，直指醫(yī)療和養(yǎng)老分離的痛點，著力解決老年人養(yǎng)老生活中最主要的醫(yī)療困擾，發(fā)展有真正需求的養(yǎng)老地產(chǎn)。不同于其他養(yǎng)老服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)專業(yè)性較強，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)無法快速培養(yǎng)自己的專業(yè)醫(yī)智能化養(yǎng)老服務(wù)有助于提升養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)品質(zhì)和效率,并降低對養(yǎng)老人才的需求，2019年3月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》,提出實施“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”,在全國建設(shè)一批“智慧養(yǎng)老院”,推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠(yuǎn)程智能安防監(jiān)控技術(shù)，形成示范效匯晨養(yǎng)老公寓。優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)項目銷售情況好，而老年公寓整體入住率不到50%,居家社區(qū)養(yǎng)老項目盈利艱難，半成以上處理虧損狀態(tài)：(1)配套設(shè)施完善、位置優(yōu)越的養(yǎng)老社區(qū)項目去化率較快，平均在1-2年左右，且在成功運營況相關(guān)性大。(2)老年公寓以高端產(chǎn)品為主，價格昂貴、地處偏遠(yuǎn)的項目，空置率高。而中最大的類型。(3)養(yǎng)老驛站處于城市社區(qū)中心，為附近住親和源集團(tuán)有限公司(簡稱：親和源)創(chuàng)建于2005年3月，注冊資本2億元，從事養(yǎng)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老為一體的養(yǎng)老模式。親和源2008年起運營上海康橋社區(qū)型項目，共6家，配備會所、餐廳、醫(yī)院/護(hù)理院、度假酒店等生活設(shè)施，其余4家屬養(yǎng)老社區(qū)撫順親和源老年公寓護(hù)理院親和源打造的上?？禈蛴H和源是中國第一家成功