1017鄭州市寫字樓投資收益分析專題

2021年鄭州市寫字樓市場專題研究報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行地產(chǎn)參謀〔中國〕所有，未經(jīng)同致行地產(chǎn)參謀〔中國〕書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的局部或全部內(nèi)容。前

言12345鄭州市目前已形成多個成熟商務(wù)板塊，包括CBD板塊、金東板塊、花園路紫荊山板塊等，規(guī)劃興起的新東站板塊商務(wù)用地供給集中，已經(jīng)成為主力商務(wù)板塊。農(nóng)業(yè)路商務(wù)板塊經(jīng)三路花園路商務(wù)板塊未來路商務(wù)板塊金東商務(wù)板塊CBD核心商務(wù)板塊紫荊山路商務(wù)板塊新東站商務(wù)板塊寫字樓分布格局啟示——鄭州市寫字樓市場正處于高速開展期，分布區(qū)域集中在鄭州市花園路以東區(qū)域，近年來隨著鄭東新區(qū)功能定位的日漸明晰，CBD區(qū)域和新東站區(qū)域已成為寫字樓密集分布的核心區(qū)域，無論是寫字樓的規(guī)模、配置以及入駐的企業(yè)都代表著鄭州市寫字樓的市場的最高水平，其開展勢頭已經(jīng)完全超過了傳統(tǒng)的紫荊山板塊和花園路經(jīng)三路板塊。在售/待售寫字樓分布圖建業(yè)總部港領(lǐng)秀國際中心王鼎國際永和國際廣場千璽廣場綠地原盛國際綠地之窗行署國際廣場商都世貿(mào)中心升龍環(huán)球廣場曼哈頓金融中心天明國際廣場格林融熙國際居易摩根中心興達國貿(mào)索克9號升龍廣場豫航中心中科金座美盛中心綠地中央廣場廣地和順中心上上國際中心升龍金中環(huán)永和宇宙星在售工程待售工程富田財富廣場當前鄭州市寫字樓在售以及待售工程密集分布于CBD板塊和新東站板塊，并且未開發(fā)商務(wù)金融用地較多，后續(xù)供給充足。寫字樓土地供應(yīng)/成交2021年以來商務(wù)金融用地供給成交量增大，今年土地供給有望與2021年持平。鄭東新區(qū)商務(wù)金融用土地供銷兩旺，占全市絕比照例！鄭東CBD商務(wù)氣氛將更加凝聚！鄭州市老城區(qū)土地供給量有限，商務(wù)金融用地更是少之又少，近年來的商務(wù)金融用地供給和成交主要集中在鄭東新區(qū)。2021、2021年該類土地供給均集中于鄭東新區(qū)；今年1-9月份商務(wù)金融用地老城區(qū)雖有供給，但大多規(guī)模較小，將近4/3的供給量仍然集中在鄭東新區(qū)。今年土地供給的另一個特點是供給幅數(shù)少但規(guī)模大，前9個月只有10幅土地成交，但總規(guī)模卻接近去年全年供給量。今年商務(wù)金融用地的成交量有所下滑，但仍高于2021年成交量。寫字樓供求走勢鄭州寫字樓市場供需不穩(wěn)定，但總體上逐年增加，根本呈波動上升走勢，2007年后市場逐漸成熟，但占商品房總規(guī)模的比重依然較小，目前已進入快速開展時期，09年以來呈供不應(yīng)求態(tài)勢，開展?jié)摿Υ蟆?007年以前，鄭州市寫字樓市場供求規(guī)模較小。自2007年開始，鄭東新區(qū)寫字樓集中入市，帶動鄭州市寫字樓市場放量，但市場處于供大于求的狀態(tài)。2021年鄭州市辦公用房供給量大幅下滑，全年供給21.1萬平方米，但成交量創(chuàng)新高。2021年寫字樓市場一片繁榮，全年供給及成交量再創(chuàng)新高，預期2021年寫字樓供給將與去年持平，但銷售量會低于去年。供求平衡線快速開展期寫字樓價格走勢鄭州寫字樓均價在09年之前波動不大，09年后寫字樓價格增幅明顯；今年限購令出臺后，價格更是創(chuàng)下猛增3000元/㎡的記錄！鄭州市寫字樓市場均價2021年以前處于波動上升狀態(tài)，最頂峰值為2021年，但自2021年開始，寫字樓供給量和銷售量均大幅上漲，均價也開始大幅上升，出現(xiàn)供銷價俱升的局面，今年前9個月的銷售均價相比2021年已經(jīng)翻番。限購令出臺后，寫字樓價格即出現(xiàn)大幅上漲，從1萬元左右飆升至1.3萬左右；供給量也在3、4月份出現(xiàn)大幅上漲，出現(xiàn)量價齊升的勢頭，4月份之后，供給量波動上升，銷售量穩(wěn)步上升。均價快速增長限購令出臺各區(qū)域市場價格走勢年份20072008200920102011.1-9供應(yīng)銷售價格供應(yīng)銷售價格供應(yīng)銷售價格供應(yīng)銷售價格供應(yīng)銷售價格鄭東新區(qū)35.732.3614132.119.5486320.337.4503154.875.2873825.140.315931金水區(qū)12.612.0524918.814.75316——————1913.786976.215.110580二七區(qū)1.10.561140.70.537110.82.516362.61.752231.70.97884中原區(qū)3.80.636520.90.83442020.661901.91.941781313.56798管城區(qū)02.3481100.3410900.640370.20.431847.74.89276惠濟區(qū)0.20.1184100.2203202.2351100.12137000近5年來，鄭州市6大行政區(qū)中鄭東新區(qū)、金水區(qū)無論是成交量還是售價都名列前茅，尤其鄭東新區(qū)寫字樓價格和漲幅領(lǐng)漲全市，核心商務(wù)區(qū)凝聚力凸顯！近5年鄭州市5大區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?、銷、價格比照表〔單位：萬㎡元/㎡〕啟示——鄭州市寫字樓市場區(qū)域開展極不均衡，鄭東新區(qū)、金水區(qū)占據(jù)市場的絕大局部，在2007-2021年供給和銷售占比均高達90%以上，2021年這兩個區(qū)域依然占據(jù)寫字樓市場的半壁以上江山；未來隨著金水區(qū)可用土地的減少，市場的主要開展方向當屬鄭東新區(qū)，其他區(qū)域市場時機點也已出現(xiàn)：依照鄭東新區(qū)CBD規(guī)劃的二七濱河新區(qū)，已有房企在該區(qū)域拿地欲建設(shè)寫字樓，該區(qū)域未來也將開展成為新的寫字樓板塊。鄭東新區(qū)比金水區(qū)價格高出5000元/平米!鄭東新區(qū)寫字樓年均增幅30%以上，價格為5年前2.6倍金水區(qū)寫字樓年均增幅20%以上，價格為5年前2倍鄭東新區(qū)、金水區(qū)寫字樓價格全市領(lǐng)先，2021年均價不相上下，2021年鄭東新區(qū)明顯飆高；預計未來隨著其他區(qū)域高檔寫字樓供給的減少，鄭東新區(qū)寫字樓價格將進一步走高，形成一支獨秀的局面。今年鄭東新區(qū)和金水區(qū)寫字樓價格分別為15831元/㎡和10580元/㎡，高于其他區(qū)域1300-9000元/㎡不等。從近兩年走勢也可以看出鄭州寫字樓市場均價有大幅上升。從其他幾個區(qū)域來看，二七區(qū)做為老的商業(yè)區(qū)，擁有一定寫字樓供給量，但多為中檔產(chǎn)品，價格難以拉升；管城區(qū)由于興達國貿(mào)的入市，今年價格攀升較大；中原區(qū)為老居住區(qū)，商務(wù)價值較低，供給少量中低檔寫字樓；而惠濟區(qū)根本不存在寫字樓概念，目前成交的產(chǎn)品也多為商務(wù)金融用地上的商住產(chǎn)品。各區(qū)域市場價格同致行思考鄭州市寫字樓供給主要集中在鄭東新區(qū)和金水區(qū)，特別是鄭東新區(qū)，07年以來供給量占到全市供給量的50%以上；寫字樓市場均價在09年以前增幅較小，從2021年開始，價格大幅提升，近兩年同比上漲分別達63%和31%；限購令公布以來，寫字樓價格上漲幅度較大，今年2月份價格同比上漲42%，之后一直高位運行；分區(qū)域來看，鄭東新區(qū)和金水區(qū)供銷兩旺，價格也是鄭州市的風向標，惠濟區(qū)寫字樓供給稀少。鄭州市寫字樓市場未來3年土地供給量巨大，市場需求增漲快。寫字樓聚合度高，未來鄭東新區(qū)高鐵站附近樓盤競爭將日趨劇烈。各工程的營銷操盤水平面臨考驗！基于對鄭州市寫字樓市場容量的分析——12345千璽廣場——集國際名品商業(yè)、5A甲級辦公、美國萬豪五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所于一體的CBD核心綜合體典型寫字樓案例項目位置鄭東新區(qū)CBD中心湖南側(cè)發(fā)展商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)費19.8元/月/㎡總建筑面積24萬㎡寫字樓/商業(yè)面積7.5萬㎡/樓棟格局1-4層為商業(yè)，5-35層為國際5A甲級寫字樓，36-37層為避難層，38-55層為五星級萬豪酒店，58層為空中觀光層，59層為頂級私人會所。標準層面積2500㎡主力戶型160㎡，320㎡，360㎡標準層高4.2米大堂層高9米物業(yè)總高度/層280米/60層樓面格局單元分割外立面玻璃幕墻，金屬絲網(wǎng)結(jié)構(gòu)，高效遮陽系統(tǒng)以及節(jié)能防火涂層配置中央空調(diào)，28部原裝進口三菱電梯，勁性混凝土結(jié)構(gòu)，四管制冷暖離心機組，5A智能系統(tǒng)，獨立區(qū)域安防車位數(shù)量/車位建面比400個/187:1商務(wù)及生活配套商務(wù)中心、會議室、銀行、票務(wù)中心、餐飲、車庫、商超、休閑交房時間2012年12月30日銷售情況2010年5月份開盤，2011年7月份推出最后6層寫字樓（30-35層），截至2011年10月份，30層已經(jīng)售出，31、32層已經(jīng)有客戶整層簽約，僅余33-35層未售。廣地和順中心——A、B兩棟純商務(wù)寫字樓，1-3層為商業(yè)配套裙樓，4-21層為寫字樓典型寫字樓案例項目位置商鼎路與和順街交匯處發(fā)展商河南廣地置業(yè)有限公司物業(yè)費5.8元/月/㎡總建筑面積57756㎡寫字樓/商業(yè)面積30600萬㎡/16000㎡樓棟格局1-3層為商業(yè)配套裙樓，4-21層為寫字樓標準層面積850㎡主力戶型項目整層銷售，個別樓層可根據(jù)客戶需求進行分割，分割最小單元面積400㎡標準層高標準層高3.4米，商業(yè)一層4.5米，二、三層4.2米大堂層高9米物業(yè)總高度/層80米/21層樓面格局自由分割外立面主體部分使用石材，窗戶采用斷熱鋁合金LOWE雙層中空玻璃，窗間采用深色金屬板配置每棟寫字樓配備有4部通力電梯，A座配備有獨立餐廳電梯，采取市政統(tǒng)一供暖車位數(shù)量487個商務(wù)及生活配套銀行、員工餐廳、餐飲娛樂開盤/交房時間2011年9月22日/2012年底A座B座天明國際廣場——集公寓式酒店、辦公為一體的高端建筑群，由兩棟各16層公寓式酒店和兩棟各13層辦公樓組合而成典型寫字樓案例項目位置眾旺路與正光北街交匯處發(fā)展商鄭州天久置業(yè)有限公司物業(yè)等級甲級總建筑面積50000㎡寫字樓/商業(yè)面積20000㎡/4000㎡樓棟格局1-2層為商業(yè)，3-13層為寫字樓標準層面積700㎡最小單元面積90㎡標準層高3.4米大堂層高4.2米物業(yè)總高度/層120米/16層樓面格局自由分割、單元分割外立面玻璃幕墻及鋁板配置富士達電梯車位數(shù)量300個商務(wù)及生活配套銀行、餐飲娛樂開盤時間/交房時間2011.7.27/2012.4.23中科金座——集商務(wù)中心、會所、多功能廳、餐飲娛樂于一體的甲級獨棟寫字樓，CBD收官鉅作典型寫字樓案例項目位置商務(wù)外環(huán)與九如路交叉口發(fā)展商河南坤午置業(yè)有限公司物業(yè)等級甲級總建筑面積75538㎡寫字樓/商業(yè)面積50000㎡/15000㎡樓棟格局1-6層為商業(yè)裙房，7-31層為高檔寫字樓，其中13層為避難層標準層面積2000㎡最小單元面積100㎡標準層高3.7米大堂層高13.8米（3層挑高）物業(yè)總高度/層120米/31層樓面格局自由分割外立面LOW-E全玻璃幕墻﹢局部石材配置14部電梯，其中8部三菱原裝客梯，通往寫字樓主體區(qū)域，2部消防梯，4部1-6層商業(yè)用房電梯，寫字樓頂部配有直升機停機坪車位數(shù)量225個商務(wù)及生活配套商務(wù)中心、會議室、多功能廳、銀行、會所、餐飲娛樂、精品店交房時間2013.10景峰國際——集五星級酒店、公寓式酒店及辦公等功能為一體的大型綜合性生態(tài)智能建筑典型寫字樓案例項目位置商務(wù)外環(huán)與九如路交匯處發(fā)展商鄭州億國金順房地產(chǎn)物業(yè)費7.8元/月/㎡總建筑面積54838㎡寫字樓35000㎡樓棟格局1-7層為酒店，8-31層為公寓式酒店標準層面積1200㎡最小單元面積40㎡公寓式酒店標準層高3.2米大堂層高5.2米物業(yè)總高度/層120米/35層樓面格局單元分割外立面玻璃幕墻配置全中央空調(diào)系統(tǒng)車位數(shù)量1000個商務(wù)及生活配套五星級酒店、咖啡廳、西餐廳、會議、中餐開盤時間/交房時間208.6.28/2011.10王鼎國際大廈——集會議室、多功能廳、餐飲娛樂于一體的獨棟甲級寫字樓典型寫字樓案例項目位置鄭東新區(qū)商務(wù)外環(huán)路西、九如東路南發(fā)展商河南省王鼎泓大置業(yè)有限公司物業(yè)費5元/月/㎡總建筑面積72445㎡寫字樓/商業(yè)面積45394㎡/13800㎡樓棟格局1-5層為商業(yè)裙房，其中5層為綜合商務(wù)辦公，設(shè)各種功能廳，會議室，咖啡廳等。6-29層為寫字樓，其中15層為避難層，6-14、16-27層為標準辦公層，層高3.8米，28、29層層高6.8米。地下1-4層為車庫和設(shè)備用房標準層面積1990㎡標準層高3.8米大堂層高7米物業(yè)總層數(shù)29層樓面格局單元分割外立面主樓為玻璃幕墻，中空LOW-E玻璃。裙房為石材與玻璃幕墻相結(jié)合配置12部OTIS電梯，每部載荷1350kg，車位數(shù)量350個商務(wù)及生活配套會議室、多功能廳、餐飲娛樂開盤時間/交房時間2008.9/2010.9銷售情況寫字樓已售完，商鋪只接受一次性付款，價格33200-40000元/㎡之間世博大廈——集多功能廳、金融大廳、會所、餐飲娛樂于一體獨棟甲級寫字樓，整層或分割對外出租典型寫字樓案例項目位置商務(wù)外環(huán)和商務(wù)西二街交匯處發(fā)展商鄭州樂地置業(yè)有限公司物業(yè)費7.00元/月/㎡物業(yè)等級甲級總建筑面積58000㎡寫字樓/商業(yè)面積43000㎡/10000㎡樓棟格局1-7層為金融大廳、餐飲中心、會所等，8-10層對外分割出租，11層以上整層出租標準層面積1800㎡最小單元面積240㎡標準層高3.6米大堂層高7米物業(yè)總高度/層120米/31層樓面格局單元分割、自由分割外立面玻璃幕墻配置直升機坪，9部三菱原裝電梯，載荷1600kg，日立中央空調(diào)，新風系統(tǒng)，通訊傳輸網(wǎng)絡(luò)車位數(shù)量/租金200個/2000元/月商務(wù)及生活配套金融大廳、餐飲中心、咖啡廳、多功能廳、會所開盤時間/交房時間2010.4/2011.6國泰財富中心——集多媒體會議室、康體中心、銀行、餐飲于一體的獨棟甲級寫字樓典型寫字樓案例項目位置通泰路與外環(huán)路交匯處發(fā)展商鄭州國泰置業(yè)有限公司物業(yè)等級甲級物業(yè)費6.5元/月/㎡總建筑面積60000㎡寫字樓/商業(yè)面積40000㎡/13000㎡樓棟格局1-4層為商業(yè)裙樓，5-29層為寫字樓標準層面積1600㎡最小單元面積600㎡標準層高4米大堂層高7米物業(yè)總高度/層120米/29層樓面格局單元分割、自由分割外立面高檔石材，合金板材，玻璃幕墻配置8部OTIS電梯，7客1貨，王牌中央空調(diào)，車位數(shù)量/售價250個/15-21萬商務(wù)及生活配套四季花園大堂,多媒體會議室,銀行,票務(wù)廳,餐廳,休憩室,康體健身中心開盤時間2011.2銷售情況現(xiàn)房銷售，寫字樓已售完溫哥華大廈——是集住宅、商業(yè)和寫字樓等多種形態(tài)于一體的北美風情建筑群典型寫字樓案例項目位置農(nóng)業(yè)路與眾意路交叉口發(fā)展商楓華(鄭州)置業(yè)有限公司物業(yè)級別甲級物業(yè)費8元/月/㎡總建筑面積36000㎡商業(yè)/酒店/公寓/商務(wù)辦公面積7000㎡/11000㎡/8000㎡/4000㎡樓棟格局1-4層為商業(yè)裙房，5-15層為產(chǎn)權(quán)式酒店，16層為設(shè)備層，17-24層為酒店式公寓，25-28層為商務(wù)辦公，地下三層停車庫標準層面積1000㎡最小單元面積30㎡標準層高3.6米大堂層高8米物業(yè)總高度/層120米/28層樓面格局單元分割外立面玻璃幕墻，石材配置智能化管理及寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，6部品牌高速電梯，1—4層配備高檔中央空調(diào)車位數(shù)量300個商務(wù)及生活配套酒店、商務(wù)中心、接待中心、中西配餐中心、會議中心開盤時間/交房時間2008.5.13/2009.5.31綠地原盛國際——集“商業(yè)、辦公、酒店〞于一體的大型綜合性商業(yè)工程典型寫字樓案例項目位置金水東路和東風東路交叉口發(fā)展商河南老街坊置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)費3.0元/月/㎡總建筑面積38萬㎡寫字樓/酒店/商業(yè)面積30萬㎡/2萬㎡/6萬㎡樓棟格局8座寫字樓，1棟2萬㎡酒店，以及6萬平方米大型商業(yè)中心標準層面積1500㎡最小單元面積76㎡標準層高3.6米大堂層高10米物業(yè)層數(shù)寫字樓2棟17層，6棟16層樓面格局單元分割外立面高檔石材結(jié)合玻璃幕墻配置6部三菱電梯，載荷1000kg，電視監(jiān)控，門禁系統(tǒng)，消防、報警車位數(shù)量/車位建面比1220個/246:1商務(wù)及生活配套酒店、商業(yè)中心、銀行、健身房、餐飲娛樂開盤時間/交房時間2008.3.15/2010.10.15銷售情況寫字樓售完，商鋪均價35000元/㎡行署國際廣場——6棟6-15層中高層建筑，集商務(wù)中心、多功能廳、會議室于一體典型寫字樓案例項目位置正光路與眾旺五路交匯處發(fā)展商鄭州耀威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費辦公2.5，商業(yè)3.5元/月/㎡總建筑面積129315㎡寫字樓/商業(yè)面積80000㎡/10000㎡樓棟格局1-2層為商業(yè)裙樓，3-15層為寫字樓標準層面積1380㎡主力戶型40-90㎡標準層高3.5米大堂層高9.3米物業(yè)層數(shù)13-15層樓面格局單元分割外立面全花崗巖石材干掛配置15部三菱原裝電梯，車位數(shù)量900個商務(wù)及生活配套商務(wù)酒店、會議室、多功能廳、銀行，地下游泳池開盤時間/交房時間2011.6.19/2012.7寫字樓配置匯總

總高度外立面標準層面積層高大堂電梯車位比中央空調(diào)商務(wù)中心票務(wù)中心餐飲運動場所銀行會議室商超千璽廣場280米/60層玻璃幕墻，金屬絲網(wǎng)結(jié)構(gòu)，遮陽系統(tǒng)以及節(jié)能防火涂層

2500㎡4.2米9米28部原裝進口三菱電梯400個

四管制冷暖離心機

廣地和順中心80米/21層

主體部分使用石材，窗戶采用斷熱鋁合金LOWE雙層中空玻璃，

850㎡

3.4米9米每棟4部通力電梯，A座有獨立餐廳電梯487個

市政供暖---

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天明國際廣場60米/16層

玻璃幕墻及鋁板

700㎡3.4米4.2米富士達電梯

300個---

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中科金座120米/31層

LOW-E全玻璃幕墻﹢局部石材

2000㎡

3.7米

13.8米14部三菱電梯，225個

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景峰國際120米/35層

玻璃幕墻

1200㎡

3.2米5.2米---

1000個

中央空調(diào)---

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王鼎國際大廈29層

主樓為玻璃幕墻，裙房為石材與玻璃幕墻相結(jié)合

1990㎡

3.8米7米12部OTIS電梯350個

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世博大廈120米/31層

玻璃幕墻

1800㎡

3.6米7米9部三菱原裝電梯200個中央空調(diào)，新風系統(tǒng)

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國泰財富中心120米/29層

高檔石材，合金板材，玻璃幕墻

1600㎡

4米7米8部OTIS電梯250個王牌中央空調(diào)---

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溫哥華大廈120米/28層

玻璃幕墻，石材

1000㎡

3.6米8米6部品牌高速電梯300個

1—4層中央空調(diào)

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綠地原盛國際16-17層

高檔石材+玻璃幕墻

1500㎡

3.6米10米6部三菱電梯1220個---

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行署國際廣場13-15層

全花崗巖石材干掛

1380㎡

3.5米9.3米15部三菱原裝電梯900個

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同致行思考鄭州市寫字樓產(chǎn)品市場已經(jīng)趨向多元化，地標、主題性寫字樓建筑已經(jīng)出現(xiàn)！后起之秀配置趨向高端，未來樓盤營銷推廣和銷售效勞細節(jié)將對樓盤銷售產(chǎn)生關(guān)鍵影響?；趯︵嵵菔袑懽謽菢潜P特征的分析——12345寫字樓價格走勢鄭州市寫字樓市場售價上漲很快，年均增幅高達26.5%，且增幅周期性跌宕起伏。按照歷年價格走勢，2021年底至2021年寫字樓樓市將進入價格增幅下跌周期，明年年初寫字樓價格也將緩慢增長！鄭州市寫字樓均價在2021年以前處于波動上升狀態(tài)，最頂峰值為2021年，但自2021年開始，均價開始大幅上升，今年前9個月的銷售均價相比2021年已經(jīng)翻番。寫字樓價格增幅波動較大：2007和2021年增幅最大，分別達43.93%和63.17%。原因在于07年鄭東新區(qū)寫字樓大規(guī)模入市，拉高均價；而10年整個房地產(chǎn)市場都在飛速增長。增幅根本呈現(xiàn)以下規(guī)律：價格增幅以1-2年為一個周期循環(huán)波動。目前增幅已在下跌周期，預計2021年上半年價格增長減速！元/㎡近5年年均增幅26.5%價格增幅進入回落周期，預計2021年上半年價格增長減速！寫字樓租金現(xiàn)狀鄭州市寫字樓租售方式以出售為主，目前租金普遍在2-3元/㎡/天之間，與去年5月份相比增幅明顯，鄭東新區(qū)增幅最大，平均增幅達75%。從鄭州市典型寫字樓工程來看，目前投入使用的寫字樓中租金較高的工程位于金東板塊、CBD板塊,與去年5月份相比，鄭東新區(qū)寫字樓檔次高，入駐企業(yè)漸多，租金漲幅都在40%以上。裕達國貿(mào)作為高端酒店和寫字樓的代表當仁不讓成為租金最高的寫字樓。即將交房的千璽廣場，預計8元/㎡/天的高價位成為未來鄭州市租金最高的寫字樓工程。金城國際廣場、省匯中心和國際企業(yè)中心租金低于2元，其他寫字樓租金在2-3元之間居多。區(qū)域項目位置租售方式租金（2010.5）租金（2011.9）增幅平均漲幅中原區(qū)裕達國貿(mào)中原路220號只租不售3元3-4元33%33%金水區(qū)金城國際廣場鄭州市經(jīng)三路66號2棟售，2棟租1.3元1.6元23%28%省匯中心農(nóng)業(yè)路與政七街交匯處出售1.3元1.5元15%鄭州國貿(mào)中心農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處可租可售2元2.5-2.6元30%國際企業(yè)中心農(nóng)業(yè)路文博廣場對面出售1.1-1.2元1.5元36%楷林國際金水路與英協(xié)路交匯處出售1.8-1.9元2.5-2.8元47%盛潤白宮金水路與中州大道交匯處出售2-2.5元2.3-2.5元15%鄭東新區(qū)藍碼大廈商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)西八街交匯處出售2元2.4-2.5元25%75%格拉姆中心商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)東一街交匯處出售1.3-1.5元2元43%永和國際廣場金水東路與民生路交匯處出售1.7元2.5-3元65%千璽廣場鄭州CBD中心出售——預計8元——綠地峰會金水東路與東風東路交匯處出售1.0-1.2元2-3元127%景峰國際商務(wù)外環(huán)與九如路交匯處可租可售1.1-1.3元2.2元83%新芒果大廈外環(huán)與西二街交叉口出售1.1-1.3元2.4-2.5元92%投資收益分析年份年租金收入（元）租金漲幅年租金收入（元）租金漲幅年租金收入（元）租金漲幅17200010%7200015%7200020%279200828008640038712095220993604958321095031142645105415.2125928.513140461106865%141039.912%14481815%7116220.3157964.61621968122031.3176920.41816599128132.8198150.920345810134539.522192922787311137230.32%239683.38%24412210%12139974.9258857.926365213142774.4279566.628474414145629.9301931.930752315148542.5326086.433212516151513.3352173.435869517154543.6380347.238739118157634.441077541838219160787.144363745185320164002.9479128488001合計2553810

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紫色為一次性回收年限，紅色為按揭回收年限年份年租金收入（元）租金漲幅年租金收入（元）租金漲幅年租金收入（元）租金漲幅110800010%10800015%10800020%211880012420012960031306801428301490404143748164254.51713965158122.8188892.71971056166028.95%211559.812%21722715%7174330.42369472432948183046.9265380.62724899192199.3297226.330518810201809.2332893.434181011205845.42%359524.98%36618310%12209962.3388286.939547713214161.6419349.942711614218444.8452897.846128515222813.7489129.74981881622727052826053804317231815.4570520.858108618236451.7616162.562757319241180.7665455.567777920246004.3718692732001合計3830715

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投資收益分析未來租金走勢預測2021年以來，全國寫字樓市場售價、租金開始大幅上升，寫字樓市場表現(xiàn)出了明顯的復蘇跡象，未來寫字樓租賃市場將平穩(wěn)上行，鄭州市寫字樓市場租金水平與一線城市相比仍然較低。一線城市甲級寫字樓租金看漲，2021年、2021年普遍漲幅較大，由于全球經(jīng)濟回暖，一定程度提升了寫字樓的出租率，空置率創(chuàng)歷年新低，如北京二季度空置率為5.9%，廣州天河區(qū)為3.6%，按照行業(yè)慣例10%的空置率即為滿租，由此可知目前一線城市的寫字樓市場復蘇明顯。上海甲級寫字樓租金創(chuàng)國內(nèi)新高，到達315元/月/㎡，其次是北京；廣州、深圳、天津租金水平差異不大。鄭州市甲級寫字樓租金與一線城市相比差距較大，未來提升空間巨大。啟示——一線城市向來是市場的風向標，目前鄭州等二三線城市寫字樓租金還沒有出現(xiàn)普遍明顯的上漲，與一線城市相比租金差距仍然較大。隨著鄭州市人口的增加、經(jīng)濟的開展，寫字樓租金未來上漲趨勢明顯。單位：元/月/㎡天津作為二線城市，租金是鄭州的2倍同致行思考鄭州市寫字樓價格呈曲線上升走勢，2021年之前波動幅度不大，2021以來上漲迅猛；目前鄭州市寫字樓租金普遍不高，集中在2-3元/㎡/天，CBD板塊、金東板塊和具有代表性的工程租金較高，其他工程較低；金水區(qū)等老城區(qū)寫字樓工程出租率較高，鄭東新區(qū)出租率較低；未來隨著鄭東新區(qū)大批寫字樓的交房入駐，鄭州市寫字樓租金將有大幅攀升；未來隨著中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃和鄭州市區(qū)域中心城市定位的落實，將有更多的企業(yè)入駐鄭州，鄭州市寫字樓價格和租金上漲空間較大。12345綠地之窗——工程分四個地塊開發(fā)，集寫字樓、商業(yè)、酒店于一體的大型高端商務(wù)綜合體工程ABD4地塊D3地塊D1地塊D2地塊N項目位置東風東路與七里河南路交匯處發(fā)展商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理上海圣維仕物業(yè)管理物業(yè)費9.8元/月/㎡總建筑面積480000㎡寫字樓/商業(yè)面積460000㎡/20000㎡標準層面積2000㎡標準層高商業(yè)5米，寫字樓3.9米物業(yè)總高度/層150米/36層、100米/24層、60米/15層戶型面積91-260㎡外立面玻璃幕墻大堂層高10米精裝標準精裝標準2000元/㎡，含網(wǎng)絡(luò)地板和打卡設(shè)備等；套內(nèi)地板、頂部天花、墻體進行精裝修，設(shè)置中空OA地板，辦公線路鋪裝于地板之下商務(wù)及生活配套商務(wù)中心、銀行、商場超市銷售情況一期開盤時間：2010-08-21，交房時間：2012-09-30；二期開盤時間：2011-04-23入住時間：2013年；現(xiàn)二期綠地之窗已售罄，綠地中央廣場正在咨詢當中；D1地塊D2地塊D3地塊D4地塊酒店、商業(yè)、兩棟酒店式公寓一棟SOHOA、B兩棟甲級寫字樓一棟甲級寫字樓、商業(yè)未售11層，1-5層為商業(yè)，標準層高3.4米A、B塔：36層，10戶/層，共705套，14部電梯；1900㎡/層，中央空調(diào)，空中花園、精裝修，5A智能配置24層，12間/層，共276套，8部電梯11月6日開盤銷售二期A塔：2011年4月份開盤；三期B塔：2011年6月份開盤；一期：2010年8月份開盤基本售罄，成交價格14000元/㎡目前僅余30-36層未售，銷售方式為整層銷售現(xiàn)已全部售罄綠地之窗產(chǎn)品推售及推廣解讀——工程從2021年下半年首期寫字樓亮相，經(jīng)過兩個月的客戶積蓄時間，以11000元/㎡的價格取得熱銷；歷經(jīng)8個月再次重磅推出二期A塔，先后于6月份推出B塔，其中B塔在認籌至開盤僅有一個星期的時間，截止目前工程推出的寫字樓房源已經(jīng)根本售罄。綠地之窗一期開盤，已售磬，實現(xiàn)均價9000元/㎡三期B塔認籌，交5萬享受開盤15萬優(yōu)惠，金卡會員交60萬入會，可優(yōu)先選房，一次性優(yōu)惠4%，當天辦卡200張首次報廣亮相二期A塔開盤推出350套，當天銷售剩余兩層，開盤均價17500元/㎡，辦卡客戶享受3%額外優(yōu)惠三期B塔開盤，開盤均價20000元/㎡，開盤當天推出房源全部售罄至今銷售A、B塔剩余的高層整層房源，以及推出的空中花園戶型，成交價格在17000-18000元/㎡；soho目前在積蓄客戶蓄客期2個月工程銷售情況——根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年工程銷售78套，銷售面積12965㎡，銷售均價到達10460元/㎡；2021年工程銷售一舉到達560套，銷售面積101016㎡，銷售均價17441元/㎡。整體銷售638套，銷售面積113981㎡，銷售均價16650元/㎡。2021年銷售78套，銷售面積12965㎡，銷售金額實現(xiàn)1.35億元，銷售均價到達10460元/㎡。2021年銷售560套，銷售面積101016㎡，銷售金額實現(xiàn)17.6億元，銷售均價到達17441元/㎡。1、2、3月未銷售月均銷售套數(shù)：49套月均銷售面積：8768㎡月均銷售金額：1.46億元月均銷售均價：16650元/㎡綠地之窗1、鄭東高鐵優(yōu)勢；優(yōu)勢Superiority劣勢Inferior2、以寫字樓為主的大型商務(wù)綜合體；1、目前區(qū)域內(nèi)開展緩慢，周邊公用設(shè)施配套及生活配套不完善，在未來幾年或更長時間內(nèi)無法使用；2、距離市區(qū)繁華地段較遠，客戶范圍會受到限制；3、地段優(yōu)勢，區(qū)域配套優(yōu)勢集中；4、只有原盛國際與其遙遙相望，寫字樓辦公環(huán)境單一。3、東風東路，貨車來往較為頻繁，具有交通隱患；綠地之窗千璽廣場——集國際名品商業(yè)、5A甲級辦公、美國萬豪五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所于一體的CBD核心綜合體項目位置鄭東新區(qū)CBD中心湖南側(cè)發(fā)展商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)費19.8元/月/㎡總建筑面積24萬㎡寫字樓/商業(yè)面積7.5萬㎡/樓棟格局1-4層為商業(yè)，5-35層為國際5A甲級寫字樓，36-37層為避難層，38-55層為五星級萬豪酒店，58層為空中觀光層，59層為頂級私人會所。標準層面積2500㎡主力戶型160㎡，320㎡，360㎡標準層高4.2米大堂層高9米物業(yè)總高度/層280米/60層樓面格局單元分割外立面玻璃幕墻，金屬絲網(wǎng)結(jié)構(gòu)，高效遮陽系統(tǒng)以及節(jié)能防火涂層配置中央空調(diào)，28部原裝進口三菱電梯，勁性混凝土結(jié)構(gòu)，四管制冷暖離心機組，5A智能系統(tǒng)，獨立區(qū)域安防車位數(shù)量/車位建面比400個/187:1商務(wù)及生活配套商務(wù)中心、會議室、銀行、票務(wù)中心、餐飲、車庫、商超、休閑交房時間2012年12月30日銷售情況2010年5月份開盤，2011年7月份推出最后6層寫字樓（30-35層），截至2011年10月份，30層已經(jīng)售出，31、32層已經(jīng)有客戶整層簽約，僅余33-35層未售。千璽廣場產(chǎn)品推售及價格走勢——工程從2021年首批推出認籌至開盤僅1個月的時間，實現(xiàn)開盤20000元/㎡熱銷3億元的熱銷業(yè)績，從開盤至2021年底根本無大型節(jié)點，一直處于平銷階段，年底開始宣傳二批20-35層高層推出信息。今年以來，營銷節(jié)點排布相對密集，隨著萬豪酒店的入住以及工程封頂?shù)?，工程愈加成熟，在售價方面呈現(xiàn)直線上升，至目前售價到達40000元/㎡左右，樓層根本售罄。千璽廣場4.14.1012.11首次認籌推出5-19層，共66套高區(qū)認籌推出20-35層，交30萬認籌金辦理會員卡5.8舉行媒體推介會首次開盤，成交價格2萬元/㎡，實現(xiàn)3億元的銷售額，其中有6個樓層為整層購置2.22高區(qū)開盤，均價30000元/㎡3.13開盤推出25、28、29層，整層面積2600㎡，共38間，價格在萬元/㎡8月份均價25000元/㎡，9月初一次性優(yōu)惠1%，9月底按揭優(yōu)惠1%7.15封頂慶典，JW萬豪酒店入駐，樓體激光秀7.19最后六層開售〔30-35層〕，截至2021年10月份，30層已經(jīng)售出，31、32層已經(jīng)有客戶整層簽約，僅余33-35層未售2021年2021年蓄客期1個月工程銷售情況——根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年工程銷售177套，銷售面積34665㎡，銷售均價到達24460元/㎡；2021年工程銷售100套，銷售面積21513㎡，銷售均價一舉上升到36000元/㎡。整體銷售277套，銷售面積56178㎡，銷售均價29000元/㎡。千璽廣場2021年銷售177套，銷售面積34665㎡，銷售金額實現(xiàn)8.5億元，銷售均價到達24460元/㎡。8月、12月未銷售2021年銷售100套，銷售面積21513㎡，銷售金額實現(xiàn)7.8億元，銷售均價到達36000元/㎡。6月、9月未銷售月均銷售套數(shù)：17套月均銷售面積：3511㎡月均銷售金額：1.02億元月均銷售均價：29000元/㎡工程營銷推廣——工程從2021年4月份亮至目前工程清盤階段，僅有19個月的時間，從工程的推廣來看，單從工程“中部第一高〞的產(chǎn)品形象、沃土一方的CBD核心區(qū)域以及開發(fā)企業(yè)的品牌形象等，已經(jīng)成為工程的一張名鼎四方的推廣名片，因此在推廣力度上下功夫較小，伊始至今，報廣宣傳僅有14次。千璽廣場2021年5月報廣2次2021年6月報廣1次2021年9月報廣4次中流砥柱，永恒地標；峰聚，領(lǐng)袖的力量；開盤當天銷售過4億，入主中原地標的時機，現(xiàn)正數(shù)秒爭藏；2021年7月報廣5次2021年8月報廣1次2021年9月報廣1次專家眼中的中原高度從工程起始至2021年10月份共報廣14次，其中在200年9月份即將推出20-35層時推廣4次，在2021年7月工程封頂報廣5次即將推出20-35層工程封頂蘇荷中心項目位置農(nóng)業(yè)路與中州大道交匯處發(fā)展商中部大觀地產(chǎn)物業(yè)公司河南山水物業(yè)管理有限公司物業(yè)費總建筑面積11.2萬㎡寫字樓/商業(yè)面積樓棟格局共1棟樓，X造型標準層面積單層3000㎡主力戶型最小單元面積38㎡標準層高3.2米大堂層高10米物業(yè)總高度/層30層樓面格局外立面

玻璃幕墻+石材配置14部電梯、會議室、VIP總裁洗手間、層層空中花園車位數(shù)量/車位建面比348個車位商務(wù)及生活配套商務(wù)中心、酒店式大堂、屋頂綠化交房時間2013年上半年銷售情況2011年8月7日名流會首度招募，共計1405套房源，9月底第一次開盤，共計銷售33套左右，均價11833元/㎡。目前二批房源正在認籌，交1萬抵2萬，預計11月份開盤，蘇荷中心——以獨特的花瓣形建筑造型，力圖打造新的寫字樓地標，是中部大觀地產(chǎn)繼思念?果嶺國際社區(qū)后開發(fā)的一個商務(wù)地產(chǎn)工程。蘇荷中心產(chǎn)品推售及價格走勢——工程于2021年1月6日以公寓產(chǎn)品面市，受限購令影響，6月底改變產(chǎn)品定位，以寫字樓產(chǎn)品重新推售，更名為蘇荷中心，共計1405套房源。8月7日開始會員招募，9月底一批房源開始銷售，截至10月底銷售33套左右，均價11833元/㎡。目前二批房源正在認籌，交1萬抵2萬，預計11月份開盤。1.68.710月份9月底4.31.6日于河南商報亮相，售樓部、樣板間同時開放首次認籌，名流會會員首度招募首次開盤，推出38-85㎡房源，當天銷售25套左右，成交均價12356元/㎡10月份成交均價11833元/㎡；二批房源開始認籌，1萬抵2萬，預計11月份開盤截止4月3日，以住宅產(chǎn)品共計報廣5次以寫字樓產(chǎn)品重新推售6.28以寫字樓產(chǎn)品面市以來，共計報廣30次，同時采用短信、播送、派發(fā)禮品等渠道進行宣傳推廣，形式新穎，例如7月份針對寫字樓的派發(fā)咖啡活動，本錢低廉，又具有目標客戶針對性，是一次極具創(chuàng)意的推廣活動，值得眾多工程借鑒。但是工程本身在地段、戶型等方面存在較大的局限性，與辦公要求存在差距，不被客戶認可，導致銷售形勢不容樂觀。蓄客期9個月中原新城——鄭州西區(qū)集住宅、商業(yè)、寫字樓商業(yè)于一體的大型綜合體工程，一站式配套效勞，打造全新品牌形象。項目位置中原區(qū)隴海路與桐柏路交匯處大堂層高10.5米發(fā)展商鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)總高度/層138米/36層物業(yè)費未定樓面格局單元分割總建筑面積外立面樓宇中空玻璃寫字樓/商業(yè)面積7萬㎡/28萬㎡配置5A，7部三菱電梯樓棟格局兩棟寫字樓，5#樓：-1層超市、-2層車庫，1-4商業(yè)，5-36層寫字樓，9戶/層車位數(shù)量/車位建面比1000余個標準層面積1490㎡商務(wù)及生活配套大商新瑪特、世紀聯(lián)華、酒店、地鐵5號線主力戶型100㎡、106㎡、111㎡、133㎡、290㎡交房時間2012年12月30日標準層高3.5米銷售情況2011年4月17日首次認籌推出5#樓寫字樓中原新城營銷節(jié)點及推廣分析——集國際名品商業(yè)、5A甲級辦公、美國萬豪五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所于一體的CBD核心綜合體首次亮相首次認籌，辦卡60余張首次開盤，銷售35套首次開盤推出10-15層，散戶出售，9戶/層，共54間；開盤銷售：35間；實現(xiàn)成交均價：8800元/㎡3月24日4月17日4月23日中原新城推廣方式報紙短信夾報派單框架燈箱報廣樓體圍墻寫字樓成交客戶分析——2021年5-9月份工程共成交115間寫字樓，成交客戶區(qū)域以中原區(qū)最多，成交客戶獲知途徑以朋介、報廣、圍墻廣告、短信為主，因此我們可以說該區(qū)域內(nèi)潛在的辦公購置客戶群是相對較大的。中原新城根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，工程在2021年5-9月共成交115間，從分布區(qū)域來看，工程辦公物業(yè)購置客戶群主要還是集中在工程所在區(qū)域，成交集中分布在中原區(qū)〔64組，占比到達56%〕，另外成交區(qū)域相對較多的是金水區(qū)〔19組，占比17%〕，郊縣和地市占比均衡〔分別占比9%〕。從購置寫字樓成交客戶獲知途徑分析數(shù)據(jù)來看，工程以朋介占比例最高〔到達30%〕，其次為報廣及圍墻廣告〔占比分別到達20%〕。從直觀的數(shù)據(jù)來看，在整個西區(qū)潛在的辦公購置客戶群體是相對較大的，主要依靠中原新城工程目前在西區(qū)區(qū)域內(nèi)的品牌影響力以及朋友介紹、報廣、圍墻廣告為主要宣傳渠道。寫字樓來訪客戶分析——5月份-9月份工程寫字樓來訪客戶共644組，月均來訪到達129組。中原新城工程從5月-9月共5個月的時間，寫字樓來訪量到達644組。從來訪客戶分布區(qū)域來看，工程所在去中原區(qū)居多，占比到達46%，將近過半，因此工程區(qū)域內(nèi)的潛在購置人群相對較大。從來訪客戶置業(yè)特征來看，以經(jīng)商及私營企業(yè)主為工程主要購置客戶群，僅此兩類客戶占比根本過半，因此，對于辦公類物業(yè)的推廣要針對一些大型商場以及已經(jīng)營的寫字樓辦公點為推廣重點。從來訪客戶獲知途徑來看，以短信、報廣、介紹以及圍墻為主要宣傳途徑，因此采取短信派發(fā)以及增加老帶新及朋友介紹等客戶的額外特殊優(yōu)惠或獎勵等措施相對較佳。寫字樓來電客戶分析——5月份-9月份工程寫字樓來電客戶共1086組，月均來電量到達217組。中原新城項目位置鄭東新區(qū)CBD商務(wù)外環(huán)路與九如路交叉口大堂層高/大堂面積13.8米/550㎡發(fā)展商河南坤午置業(yè)有限公司物業(yè)總高度/層120米/31層物業(yè)費未定樓面格局1-6層為商業(yè)群房，7-31層為寫字樓總建筑面積7.55萬㎡外立面LOW-E全玻璃幕墻,局部采用金色金屬板與遮陽百葉，商業(yè)群房采用高檔石材寫字樓/商業(yè)面積5萬㎡/1.5萬㎡配置樓內(nèi)主要設(shè)備包括消防、人防、安全智能化設(shè)備等，原裝進口日本三菱高端商務(wù)電梯，數(shù)碼渦旋多聯(lián)機中央空調(diào)，智能化車輛引導系統(tǒng)，辦公室T—busETB系統(tǒng)，公共衛(wèi)生潔具統(tǒng)一選用國際一線品牌樓棟格局1棟31層的高層，地上31層，地下3層車位數(shù)量/車位建面比地下室和地下車庫10201㎡（含人防面積2958㎡）標準層面積商業(yè)3660㎡，寫字樓19900㎡銷售僅內(nèi)部認購一次標準層高3.7米中科金座中科·金座——國際5A超智能寫字樓，CBD寫字樓收官工程1-6層——高端商務(wù)商業(yè)裙樓裙樓商業(yè)，約1.65萬平米。7-31層——生態(tài)智能寫字樓7-31層寫字樓，約5.2萬平米。裙樓商業(yè)〔1-5〕智能寫字樓〔7-31〕中科金座——樓棟格局及產(chǎn)品標準層面積約1990㎡中科金座中科金座推廣方式短信播送網(wǎng)絡(luò)框架報廣雜志大河房產(chǎn)網(wǎng)擦鞋機、燈箱、路牌大河報、河南商報、經(jīng)濟視點報魅力中國營銷活動時間：2021年10月12日活動：工程內(nèi)購形式：約訪到訪數(shù)量：18組認籌數(shù)量：8張由于證件不全，工程內(nèi)購消息釋放途徑單一，大客戶把握不適成交量低于預期工程推廣及營銷活動營銷節(jié)點及推廣分析——工程亮相至不到兩個月的時間，前期在推廣方面注重工程品質(zhì)的宣傳，工程產(chǎn)品定位等首次河南商報亮相8月31日10月12日中科金座工程9月1日銷售中心開放工程舉行內(nèi)認購活動項目推廣語時間報紙推廣語9月1日大河報主題：CBD,此處收官副題：展示中心全線開放9月7日大河報主題：融所有，超越所有副題：展示中心全城開放，商務(wù)智仕奪秒搶駐9月14日商報（跨版）主題：CBD,商務(wù)精神，至此鼎盛副題：5A甲級寫字樓，為CBD收官9月21日商報主題：為CBD壓軸，至此中科.金座副題：雙地鐵連通商務(wù)王座，5A級筑基財富東門寫字樓來電客戶分析——9月份工程共來電765組，來訪區(qū)域主要以金水區(qū)和鄭東新區(qū)為主力，獲知途徑以短信、報紙為主。中科金座根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，工程來電客戶分布區(qū)域以金水區(qū)位主要購置區(qū)域，占9月份總來訪的55.82%，占有率過半，其次為工程所在區(qū)域鄭東新區(qū)潛在的購置客戶群相對較多，占比到達30.59%，僅該兩個區(qū)域的來訪量占比根本已經(jīng)覆蓋工程的所有來訪。從工程9月份來電客戶獲知途徑分析數(shù)據(jù)來看，工程來電客戶主要以短信獲知為主，占比到達55.69%，其次為報紙信息，占比到達28.63%，從直觀來看，短信的吸客量相對較高。寫字樓來訪客戶分析——工程從進場至9月份僅有一個月的時間，工程到訪客戶276組。中科金座寫字樓來電客戶分析——2021年4月28日進場至10月20日，共計積累來電客戶714組，來訪區(qū)域主要以金水區(qū)和鄭東新區(qū)為主力，獲知途徑圍墻、短信、網(wǎng)絡(luò)及媒體為主。升龍廣場根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，來電客戶以金水區(qū)和鄭東新區(qū)為主，其中金水區(qū)330組，占比46%，鄭東新區(qū)264組，占比37%。除此之外，地市占比較大，其中以商丘、新鄉(xiāng)、濮陽、平頂山為主。來電客戶認知途徑以工程工地圍墻為主，由于推廣較少，整體來電量不高。除圍墻外，短信、網(wǎng)絡(luò)〔以搜房為主〕與樓體條幅占比較大，曼哈頓老業(yè)主與同致行內(nèi)部介紹也占一定比例。寫字樓來訪客戶分析——2021年4月28日進場至10月20日，共計積累來訪客戶454組。升龍廣場來訪客戶區(qū)域分布以金水區(qū)、鄭東新區(qū)為主，兩者共計占總量的77%，地市與省外占比也較大，其中地市以商丘、周口、濮陽、開封、平頂山為主，省外以山東、上海、北京為主。來訪客戶認知途徑以路過、工程圍墻為主，客戶對區(qū)域的關(guān)注度較高，多數(shù)客戶直接從工地看到工程信息后前來外展中心咨詢。朋友介紹與曼哈頓老業(yè)主也占比較大，由此可看出，升龍集團旗下工程的老業(yè)主也將成為后續(xù)關(guān)注與挖掘的重點。來訪客戶中，以個體/經(jīng)商/私企較多，共計266組，占59%，貿(mào)易/物流/金融/擔保等行業(yè)的客戶咨詢較多，占17%。除此之外，公務(wù)人員、傳媒行業(yè)客戶咨詢