物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)第08章物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)債

第8章物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)債8.1流動(dòng)負(fù)債的核算8.2非流動(dòng)負(fù)債的核算本章小結(jié)學(xué)習(xí)目標(biāo)思考題基本訓(xùn)練2025/3/3

學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)認(rèn)識(shí)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的意義，理解負(fù)債、流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債的基本理論，掌握流動(dòng)負(fù)債與非流動(dòng)負(fù)債核算的主要內(nèi)容。2025/3/3

8.1流動(dòng)負(fù)債的核算流動(dòng)負(fù)債是指預(yù)計(jì)在一個(gè)正常營(yíng)業(yè)周期中清償、或者主要為交易目的而持有、或者自資產(chǎn)負(fù)債表日起一年內(nèi)(含一年)到期應(yīng)予以清償、或者企業(yè)無權(quán)自主地將清償推遲至資產(chǎn)負(fù)債表日后一年以上的負(fù)債。流動(dòng)負(fù)債主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、其他應(yīng)付款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債等。2025/3/38.1.1短期借款

短期借款是指物業(yè)管理企業(yè)從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等借入的期限在一年以下（含一年）的各種借款。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置“短期借款”科目進(jìn)行總分類核算。該科目貸方登記取得借款的本金數(shù)額，借方登記償還借款的本金數(shù)額；余額在貸方，表示尚未歸還的短期借款。該賬戶可按債權(quán)人、借款種類和幣種進(jìn)行明細(xì)核算。取得短期借款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“短期借款”科目。短期借款的利息屬于籌資費(fèi)用，應(yīng)記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日按照計(jì)算確定的短期借款利息費(fèi)用，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目；實(shí)際支付利息時(shí)，根據(jù)已預(yù)提的利息，借記“應(yīng)付利息”科目，根據(jù)應(yīng)計(jì)利息，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，根據(jù)應(yīng)付利息總額，貸記“銀行存款”科目。企業(yè)短期借款到期償還本金時(shí)，借記“短期借款”科目，貸記“銀行存款”科目。2025/3/3[例8-1]宏達(dá)物業(yè)公司于2006年4月1日向當(dāng)?shù)刂袊?guó)建設(shè)銀行申請(qǐng)臨時(shí)貸款100000元，用于購進(jìn)各種庫存商品。借款期限3個(gè)月，年利率9%計(jì)算，到期一次還本付息?？铐?xiàng)已收存銀行。編制會(huì)計(jì)分錄如下：(1)4月1日借入短期借款時(shí)：借：銀行存款120000

貸：短期借款120000(2)4月末計(jì)提4月份應(yīng)計(jì)利息時(shí),本月應(yīng)計(jì)提的利息金額=120000×9%÷12=900借：財(cái)務(wù)費(fèi)用900

貸：應(yīng)付利息9005月末計(jì)提5月份利息費(fèi)用的處理與4月份相同。(3)借款期滿，該物業(yè)公司以銀行存款償付本息借：短期借款120000

應(yīng)付利息1800財(cái)務(wù)費(fèi)用900

貸：銀行存款1227006月份的利息直接用銀行存款支付，不需計(jì)提。2025/3/3

8.1.2應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付票據(jù)是指物業(yè)管理企業(yè)購買材料、商品和接受勞務(wù)供應(yīng)等而開出、承兌的商業(yè)匯票，包括商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。通常而言，商業(yè)匯票的付款期限不超過六個(gè)月。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過“應(yīng)付票據(jù)”科目，核算應(yīng)付票據(jù)的發(fā)生、償付等情況。設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”，詳細(xì)登記商業(yè)匯票的種類、號(hào)數(shù)和出票日期、到期日、票面金額、交易合同號(hào)和收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。應(yīng)付票據(jù)到期結(jié)清時(shí)，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)予以注銷。2025/3/3企業(yè)因購買材料、商品和接受勞務(wù)供應(yīng)等而開出、承兌的商業(yè)匯票，應(yīng)當(dāng)按其票面金額作為應(yīng)付票據(jù)的入賬金額，借記“材料采購”、“庫存商品”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”等科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。企業(yè)支付的銀行承兌匯票手續(xù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”科目。應(yīng)付票據(jù)到期支付票款時(shí)，應(yīng)按賬面余額予以結(jié)轉(zhuǎn)，借記“應(yīng)付票據(jù)”科目，貸記“銀行存款”科目。如果商業(yè)承兌匯票到期不能如數(shù)償付，此票據(jù)不能繼續(xù)生效，應(yīng)該借記“應(yīng)付票據(jù)”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目。如果開出的票據(jù)是銀行承兌匯票，到期時(shí)企業(yè)無力償付票款，應(yīng)將應(yīng)付票據(jù)的賬面余額轉(zhuǎn)作短期借款，借記“應(yīng)付票據(jù)”科目，貸記“短期借款”。2025/3/3

[例8-2]宏達(dá)物業(yè)公司購進(jìn)沙子、水泥一批，價(jià)值10000元，按合同開出為期3個(gè)月的不帶息商業(yè)承兌匯票支付購貨款。編制會(huì)計(jì)分錄如下：1）開出商業(yè)承兌匯票時(shí)借：材料10000

貸：應(yīng)付票據(jù)100002）票據(jù)到期付款時(shí)借：應(yīng)付票據(jù)10000

貸：銀行存款100003）票據(jù)到期，公司無力支付,將“應(yīng)付票據(jù)”轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”時(shí)借：應(yīng)付票據(jù)10000貸：應(yīng)付賬款100002025/3/3

8.1.3應(yīng)付和預(yù)收款項(xiàng)1）應(yīng)付賬款

應(yīng)付賬款是指物業(yè)管理企業(yè)因購買材料商品或接受勞務(wù)供應(yīng)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)支付的款項(xiàng)。企業(yè)應(yīng)通過“應(yīng)付賬款”科目，核算應(yīng)付賬款的發(fā)生、償還、轉(zhuǎn)銷等情況。該科目貸方登記企業(yè)購買材料、商品和接受勞務(wù)等而發(fā)生的應(yīng)付賬款，借方登記償還的應(yīng)付賬款，或開出商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款的款項(xiàng)，或已沖銷的無法支付的應(yīng)付賬款；余額一般在貸方。表示企業(yè)尚未支付的應(yīng)付賬款余額。本科目一般應(yīng)按照債權(quán)人設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行明細(xì)核算。2025/3/3購入材料、商品等驗(yàn)收入庫，但貨款尚未支付，根據(jù)有關(guān)憑證（發(fā)票賬單、隨貨同行發(fā)票上記載的實(shí)際價(jià)款或暫估價(jià)值），借記“材料采購”、“在途物資”等科目，按可抵扣的增值稅稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，按應(yīng)付的價(jià)款，貸記“應(yīng)付賬款”科目。企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付未付款項(xiàng)，根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記“生產(chǎn)成本”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；2025/3/3企業(yè)償還應(yīng)付賬款或開出商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付票據(jù)”等科目；企業(yè)轉(zhuǎn)銷確實(shí)無法支付的應(yīng)付賬款，應(yīng)按其賬面余額借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。應(yīng)付賬款附有現(xiàn)金折扣的，應(yīng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的應(yīng)付款總額入賬。因在折扣期限內(nèi)付款而獲得的現(xiàn)金折扣，應(yīng)在償付應(yīng)付賬款時(shí)沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用。2025/3/3

[例8-3]

宏達(dá)物業(yè)公司于3月1日從本市某一建材商店購進(jìn)材料一批，不含稅價(jià)款10000元，增值稅率17%。編制會(huì)計(jì)分錄如下：（1）當(dāng)日購進(jìn)材料并已驗(yàn)收入庫，購貨發(fā)票已到，但尚未付款。借：材料10000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)1700貸：應(yīng)付賬款——某建材商店11700（2）以銀行存款清償應(yīng)付賬款。借：應(yīng)付賬款——某建材商店11700貸：銀行存款117002025/3/3

2）預(yù)收賬款預(yù)收賬款是指物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預(yù)收的公共性服務(wù)費(fèi)等。為了核算和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收賬款的取得、償付等情況，應(yīng)設(shè)置“預(yù)收賬款”科目。該科目貸方登記發(fā)生的預(yù)收賬款的數(shù)額和補(bǔ)付賬款的數(shù)額，借方登記企業(yè)提供的服務(wù)金額以及退回多收的金額，余額一般在貸方，反映企業(yè)尚未提供勞務(wù)的預(yù)收款項(xiàng)。期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)。該科目應(yīng)按提供服務(wù)對(duì)象設(shè)置明細(xì)賬。2025/3/3企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記本科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，作相反會(huì)計(jì)分錄。[例8-4]

宏達(dá)物業(yè)公司預(yù)收2007年1～6月份公共服務(wù)費(fèi)9000元，收到現(xiàn)金，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：庫存現(xiàn)金9000

貸：預(yù)收賬款9000每月末結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入1500元借：預(yù)收賬款1500

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1500若物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收賬款業(yè)務(wù)不多，也可不設(shè)“預(yù)收賬款”科目，而預(yù)收的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)收賬款”科目。2025/3/38.1.4應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)付給職工的各種薪酬，包括職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼，職工福利費(fèi)，醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、工傷和生育等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，住房公積金，工會(huì)經(jīng)費(fèi)，職工教育經(jīng)費(fèi)，非貨幣性福利等因職工提供服務(wù)而產(chǎn)生的義務(wù)。從廣義上講，職工薪酬是企業(yè)必須付出的人力成本，是職工對(duì)企業(yè)投入勞動(dòng)獲得的報(bào)酬，也是企業(yè)的成本費(fèi)用。具體包括以下幾方面內(nèi)容：●職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼，是指按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于職工工資總額組成的規(guī)定》，構(gòu)成工資總額的計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、支付給職工的超額勞動(dòng)報(bào)酬和增收節(jié)支的勞動(dòng)報(bào)酬、為了補(bǔ)償職工特殊或額外的勞動(dòng)消耗和因其他特殊原則支付給職工的津貼，以及為了保證職工工資水平不受物價(jià)影響支付給職工的物價(jià)補(bǔ)貼。2025/3/3●職工福利費(fèi)，是指企業(yè)為職工集體提供的福利，如為補(bǔ)助職工食堂、生活困難職工等從成本費(fèi)用中提取的金額?！襻t(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、工傷和生育等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，是指企業(yè)按照國(guó)家規(guī)定的基準(zhǔn)和比例計(jì)算，向社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)繳納的醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、工傷和生育等保險(xiǎn)費(fèi)。●住房公積金，是指企業(yè)按照國(guó)家《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的基準(zhǔn)和比例計(jì)算，向住房公積金管理機(jī)構(gòu)繳存的住房公積金?！窆?huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)，是指企業(yè)為了改善職工文化生活、提高職工業(yè)務(wù)素質(zhì)用于開展工會(huì)活動(dòng)和職工教育及職業(yè)技能培訓(xùn)，根據(jù)國(guó)家規(guī)定的基準(zhǔn)和比例，從成本費(fèi)用中提取的金額。2025/3/3●非貨幣性福利，是指企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品或其他有形資產(chǎn)發(fā)放給職工作為福利，將自己擁有的資產(chǎn)無償提供給職工使用（如提供給企業(yè)高級(jí)管理人員的汽車、住房等）、為職工無償提供醫(yī)療保健服務(wù)等。為了核算物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)付職工薪酬的提取、結(jié)算、使用情況，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”科目。該科目貸方登記已分配記入有關(guān)成本費(fèi)用項(xiàng)目的職工薪酬的數(shù)額，借方登記實(shí)際發(fā)放職工薪酬的數(shù)額；該科目期末貸方余額，表示應(yīng)付未付的職工薪酬。余額在借方表示超支的工資額。本科目可以按照職工薪酬包含的內(nèi)容設(shè)置明細(xì)科目，進(jìn)行明細(xì)核算。2025/3/31)確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬（1）貨幣性職工薪酬物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在職工為其提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對(duì)象，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)為應(yīng)付職工薪酬。對(duì)于職工福利費(fèi)等職工薪酬，國(guó)家沒有明確規(guī)定計(jì)提基礎(chǔ)和計(jì)提比例，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和實(shí)際情況，合理預(yù)計(jì)當(dāng)期應(yīng)付職工薪酬。具體分別以下情況進(jìn)行處理：服務(wù)人員和維修人員的職工薪酬，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，貸記“應(yīng)付職工薪酬”科目；管理人員的職工薪酬，借記“管理費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付職工薪酬”科目；銷售人員的職工薪酬，借記“銷售費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付職工薪酬”科目。2025/3/3[例8-5]宏達(dá)物業(yè)公司2006年1月工資總額20000元，其中管理人員工資5000元，服務(wù)人員工資10000元，維修人員工資5000元。有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

借：管理費(fèi)用5000

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)管理成本10000——物業(yè)大修成本5000

貸：應(yīng)付職工薪酬——工資200002025/3/3

[例8-6]

宏達(dá)物業(yè)公司下設(shè)一所職工食堂，每月根據(jù)在崗職工數(shù)量及崗位分布情況、相關(guān)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)等計(jì)算需要補(bǔ)貼食堂的金額。2007年6月，公司在崗職工共計(jì)40人，其中管理人員20人，服務(wù)人員10人，維修人員10人，公司的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，對(duì)于每個(gè)職工公司每月需要補(bǔ)貼食堂80元。有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：借：管理費(fèi)用1600

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)管理成本800——物業(yè)大修成本800

貸：應(yīng)付職工薪酬——職工福利3200本期該公司應(yīng)當(dāng)提取的職工福利=40×80=2800(元)2025/3/3

（2）非貨幣性職工薪酬物業(yè)管理企業(yè)將擁有的房屋等資產(chǎn)無償提供給職工使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受益對(duì)象，將該住房每期應(yīng)計(jì)提的折舊和計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，并且同時(shí)借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“累計(jì)折舊”科目。物業(yè)管理企業(yè)租賃住房供職工無償使用的，應(yīng)將每期應(yīng)付的租金計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目2025/3/3

2）發(fā)放職工薪酬（1）支付職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼。企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定向職工支付工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼等，借記“應(yīng)付職工薪酬——工資”科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目；企業(yè)從應(yīng)付職工薪酬中扣還的各種款項(xiàng)（代墊的家屬藥費(fèi)、個(gè)人所得稅等），借記“應(yīng)付職工薪酬”科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”“其他應(yīng)收款”“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交個(gè)人所得稅”等科目；2025/3/3

[例8-7]宏達(dá)物業(yè)公司根據(jù)“工資結(jié)算匯總表”結(jié)算本月應(yīng)付職工工資總額62000元，代扣職工房租2000元，代墊職工家屬醫(yī)藥費(fèi)2000元，實(shí)發(fā)58000元。有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：①向銀行提取現(xiàn)金：借：庫存現(xiàn)金58000貸：銀行存款58000

②發(fā)放工資，支付現(xiàn)金：借：應(yīng)付職工薪酬——工資58000貸：庫存現(xiàn)金58000③代扣款項(xiàng)：借：應(yīng)付職工薪酬——工資4000貸：其他應(yīng)收款——職工房租2000——代墊醫(yī)藥費(fèi)20002025/3/3（2）支付職工福利費(fèi)。企業(yè)向職工食堂、職工醫(yī)院、生活困難職工等支付職工福利費(fèi)時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬─職工福利”科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。[例8-8]2007年7月，宏達(dá)物業(yè)公司以現(xiàn)金支付職工王某生活困難補(bǔ)助500元。有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：借：應(yīng)付職工薪酬——職工福利500貸：庫存現(xiàn)金5002025/3/3（3）支付工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)和繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金。企業(yè)支付工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)用于工會(huì)運(yùn)作和職工培訓(xùn)，或按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)或住房公積金時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬——工會(huì)經(jīng)費(fèi)（或職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金）”科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。[例8-9]2007年4月，宏達(dá)物業(yè)公司以銀行存款支付職工教育經(jīng)費(fèi)20000元，有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：借：應(yīng)付職工薪酬——職工教育經(jīng)費(fèi)20000貸：銀行存款20000（4）發(fā)放非貨幣性福利。企業(yè)支付租賃住房等資產(chǎn)供職工無償使用所發(fā)生的租金，借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“銀行存款”等科目。2025/3/3

8.1.5應(yīng)交稅費(fèi)

應(yīng)交稅費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期取得的營(yíng)業(yè)收入和實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，按規(guī)定向國(guó)家交納的稅金。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)交的稅金一般有：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、教育費(fèi)附加等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，總括反映各種稅費(fèi)的交納情況，并按照應(yīng)交稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。該科目貸方登記應(yīng)交納的各種稅費(fèi)等，借方登記實(shí)際交納的稅費(fèi)；期末余額一般在貸方，反映企業(yè)尚未交納的稅費(fèi)，期末余額如在借方，反映企業(yè)多交或尚未抵扣的稅費(fèi)。2025/3/3

1）應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人征收的流轉(zhuǎn)稅。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)、大修收入要繳納營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)只要取得營(yíng)業(yè)收入，就應(yīng)按規(guī)定交納營(yíng)業(yè)稅，而與該公司的盈虧無關(guān)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”明細(xì)科目，核算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅的發(fā)生、交納情況。該科目貸方登記應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅，借方登記已交納的營(yíng)業(yè)稅；期末貸方余額為尚未交納的營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)按照營(yíng)業(yè)額及其適用的稅率，計(jì)算應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”；企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，計(jì)算應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅，借記“固定資產(chǎn)清理”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目；實(shí)際交納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。2025/3/3

[例8-10]宏達(dá)物業(yè)公司本月收取的各種服務(wù)費(fèi)等營(yíng)業(yè)收入額為30000元，適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，試計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅。作會(huì)計(jì)分錄如下：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加1500

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1500應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=30000×5%=1500（元）上繳稅金時(shí)，作分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1500

貸：銀行存款15002025/3/3

2）應(yīng)交增值稅

增值稅是指對(duì)我國(guó)境內(nèi)銷售貨物、進(jìn)口貨物、提供加工及修理修配勞務(wù)的增值額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)以外的其他業(yè)務(wù)所取得的收入，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。由于物業(yè)管理企業(yè)是以提供勞務(wù)為主，所以主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，只有應(yīng)交增值稅的附屬業(yè)務(wù)才繳納增值稅。增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人應(yīng)納稅增值額，根據(jù)當(dāng)期銷項(xiàng)稅額減去當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算確定；小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅增值額，按照銷售額和規(guī)定的征收率計(jì)算確定。其計(jì)算公式如下：2025/3/3一般納稅人應(yīng)納增值稅額＝當(dāng)期銷項(xiàng)稅額一當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額=當(dāng)期銷售額×增值稅適用稅率當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=扣稅憑證列明的增值稅額-其中不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅增值額=銷售額×征收率適用于一般納稅人的貨物和勞務(wù)的增值稅的稅率為17％。適用于小規(guī)模納稅人的稅率是6%或4%。當(dāng)購進(jìn)銷售所需貨物時(shí)，借記“庫存商品”、“應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅、”，貸記“銀行存款”或“應(yīng)付賬款”；銷售應(yīng)稅貨物時(shí)，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅”。2025/3/3

3）應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅是以營(yíng)業(yè)稅、增值稅為計(jì)稅依據(jù)征收的一種稅。其納稅人為交納營(yíng)業(yè)稅、增值稅的單位和個(gè)人。稅率因納稅人所在地不同從1%到7%不等。公式為：應(yīng)納稅額＝（應(yīng)交增值稅+應(yīng)交消費(fèi)稅+應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅）×適用稅率企業(yè)應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”科目。[例8-11]宏達(dá)物業(yè)公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅2000元，應(yīng)交增值稅1000元，計(jì)算應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅，該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%。有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加210

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅210應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅＝（2000＋1000）×7%＝2102025/3/34）應(yīng)交教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是為了發(fā)展教育事業(yè)而向企業(yè)征收的附加費(fèi)用，企業(yè)按應(yīng)以營(yíng)業(yè)稅、增值稅、消費(fèi)稅為計(jì)稅依據(jù)的一定比例計(jì)算交納。征收率為“三稅”的3%。公式為：應(yīng)納教育費(fèi)附加=（應(yīng)交增值稅+應(yīng)交消費(fèi)稅+應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅）×征收率3%企業(yè)應(yīng)交的教育費(fèi)附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。[例8-12]

宏達(dá)物業(yè)公司按稅法規(guī)定計(jì)算，2007年第三季度應(yīng)交教育費(fèi)附加1000元，款項(xiàng)已經(jīng)用銀行存款支付。有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加1000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加1000借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加1000

貸：銀行存款10002025/3/3

5）應(yīng)交房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅房產(chǎn)稅是國(guó)家對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收的由產(chǎn)權(quán)所有人繳納的一種稅?！穹慨a(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余額計(jì)算交納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。●土地使用稅是國(guó)家為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，提高土地使用效率，加強(qiáng)土地管理而開征的一種稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。●車船使用稅由擁有并且使用車船的單位和個(gè)人交納。車船使用稅按照適用稅率計(jì)算交納。2025/3/3●印花稅是對(duì)書立、領(lǐng)受購銷合同等憑證行為征收的稅款。印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購買并一次貼足印花稅票的交納方法。一般情況下，物業(yè)管理企業(yè)需要預(yù)先購買印花稅票，待發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)，再根據(jù)憑證的性質(zhì)和規(guī)定的比例稅率或者按件計(jì)算應(yīng)納稅額。企業(yè)應(yīng)交的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅，記入“管理費(fèi)用”科目，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅（土地使用稅、車船使用稅）科目。實(shí)際上交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅（土地使用稅、車船使用稅）貸記“銀行存款”。物業(yè)管理企業(yè)交納的印花稅不需要通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算，購買印花稅票時(shí)，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”科目。2025/3/36）土地增值稅土地增值稅是指對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目余額后的余額。為了核算土地增值稅的繳納情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，具體核算時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”、“在建工程”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目。實(shí)際上交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”7）所得稅所得稅是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其提供勞務(wù)服務(wù)所得和其他經(jīng)營(yíng)所得征收的一種稅。其有關(guān)核算方法將在第十一章進(jìn)行介紹。2025/3/3

8.1.6應(yīng)付利息

應(yīng)付利息是指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定應(yīng)支付的利息，包括分期付息到期還本的長(zhǎng)期借款、企業(yè)債券等應(yīng)支付的利息。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“應(yīng)付利息”科目，按照債權(quán)人設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行明細(xì)核算。該科目貸方余額反映企業(yè)應(yīng)支付但尚未支付的利息。企業(yè)采用合同約定的名義利率計(jì)算確定的應(yīng)付利息，記入“應(yīng)付利息”科目，；實(shí)際支付時(shí)，借記“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存款”等科目。2025/3/3

8.1.7應(yīng)付股利

應(yīng)付股利是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)股東大會(huì)或類似機(jī)構(gòu)審議批準(zhǔn)的利潤(rùn)分配方案確定分配給投資者的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)。為了核算物業(yè)管理企業(yè)確定或宣告支付的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付股利”科目。該賬戶貸方登記應(yīng)交付的現(xiàn)金股利和利潤(rùn)，借方登記實(shí)際支付的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)。期末貸方余額為企業(yè)應(yīng)付未付的現(xiàn)金股利和利潤(rùn)。該科目應(yīng)按照投資者設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行明細(xì)核算。公司計(jì)算出應(yīng)支付的利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)借記“利潤(rùn)分配——應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤(rùn)”賬戶，貸記“應(yīng)付股利”賬戶；公司支付利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)借記“應(yīng)付股利”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。2025/3/3

[例8-13]宏達(dá)物業(yè)公司2006年度實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)總額，在交納企業(yè)所得稅后的凈利潤(rùn)中，分配給投資單位的紅利為50000元，并經(jīng)銀行一次支付。編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：利潤(rùn)分配——應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤(rùn)50000

貸：應(yīng)付股利50000

借：應(yīng)付股利50000

貸：銀行存款500002025/3/3

8.1.8其他應(yīng)付款

其他應(yīng)付款是指物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付股利等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外的其他各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)。在不增設(shè)“代收款項(xiàng)”科目的情況下，物業(yè)管理企業(yè)代收的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等，也應(yīng)該在該賬戶內(nèi)核算。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置“其他應(yīng)付款”科目，用來核算其他應(yīng)付款的增減變動(dòng)及其結(jié)存情況。該科目貸方反映企業(yè)發(fā)生的應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，借方反映企業(yè)支付應(yīng)付及暫收款項(xiàng)；余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)收、暫付的結(jié)存金額。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他應(yīng)付款”；支付時(shí)，借記“其他應(yīng)付款”，貸記“銀行存款”等科目。本科目按應(yīng)付和暫收等款項(xiàng)的類別或個(gè)人設(shè)置明細(xì)賬。2025/3/3物業(yè)管理行業(yè)對(duì)高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的收取、支付核算也通過“其他應(yīng)付款”賬戶進(jìn)行。按照有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法規(guī)定，高層住宅的電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)由駕駛?cè)藛T的經(jīng)費(fèi)開支、實(shí)際耗用的電費(fèi)等構(gòu)成。具體收費(fèi)由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司商定的服務(wù)方式、時(shí)間，按實(shí)結(jié)算，單獨(dú)列賬，并按各房屋業(yè)主的建筑面積比例合理分?jǐn)?。[例8-14]

某物業(yè)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行房屋裝修，物業(yè)管理企業(yè)向其收取保證金4000元，裝修完畢后，發(fā)現(xiàn)該業(yè)主因裝修損壞了部分排污管道，要進(jìn)行部分更換，扣留該業(yè)主部分保證金500元。根據(jù)扣款通知單，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款4000

貸：其他應(yīng)付款——保證金4000

借：其他應(yīng)付款——保證金3500

貸：銀行存款3000

營(yíng)業(yè)外收入500

2025/3/38.2非流動(dòng)負(fù)債的核算非流動(dòng)負(fù)債是指流動(dòng)負(fù)債以外的負(fù)債。物業(yè)管理企業(yè)的非流動(dòng)負(fù)債主要包括長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款、代管基金等。

8.2.1長(zhǎng)期借款

長(zhǎng)期借款是指物業(yè)管理企業(yè)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要，而向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的期限在一年以上（不含一年）的各項(xiàng)借款，一般用于固定資產(chǎn)的購建、改擴(kuò)建工程、大修理工程等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過“長(zhǎng)期借款”科目，核算長(zhǎng)期借款的借入、歸還等情況。該科目貸方登記長(zhǎng)期借款本息的增加額，借方登記本息的減少額；貸方余額表示企業(yè)尚未償還的長(zhǎng)期借款。該科目可按照貸款單位和貸款種類設(shè)置明細(xì)賬。2025/3/31）取得長(zhǎng)期借款物業(yè)管理企業(yè)借入長(zhǎng)期借款，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記“長(zhǎng)期借款——本金”科目，按借貸雙方之間的差額，借記“長(zhǎng)期借款——利息調(diào)整”科目。2)長(zhǎng)期借款利息長(zhǎng)期借款利息費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日按照長(zhǎng)期借款的攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確定，實(shí)際利率與合同利率差異較小的，也可以采用合同利率計(jì)算確定利息費(fèi)用。長(zhǎng)期借款計(jì)算確定的利息費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按借款費(fèi)用準(zhǔn)則計(jì)入有關(guān)成本、費(fèi)用：如果該長(zhǎng)期借款的利息費(fèi)用符合資本化條件，應(yīng)當(dāng)予以資本化計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本，否則該長(zhǎng)期借款的利息費(fèi)用應(yīng)該費(fèi)用化計(jì)入當(dāng)期損益。資本化的長(zhǎng)期借款利息費(fèi)用發(fā)生時(shí)，借記“在建工程”、“研發(fā)支出”等科目，貸記“應(yīng)付利息”；費(fèi)用化的長(zhǎng)期借款利息費(fèi)用發(fā)生時(shí)，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付利息”。2025/3/3

3）歸還長(zhǎng)期借款企業(yè)歸還長(zhǎng)期借款，按歸還的長(zhǎng)期借款本金，借記“長(zhǎng)期借款——本金”科目，貸記“銀行存款”科目，按歸還的利息借記“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存款“科目。[例8-15]宏達(dá)物業(yè)管理公司為建造一幢住宅樓，2007年1月1日向銀行借入2年期長(zhǎng)期專門借款2000000元，款項(xiàng)已存入銀行。借款年利率9%，每年付息一次，期滿后一次還清本金。2007年初，以銀行存款支付工程價(jià)款共計(jì)1600000元，2008年初又以銀行存款支付工程費(fèi)用400000元。該住宅樓于2008年8月底完工，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定不考慮閑置專門借款資金存款的利息收入或者投資收益，假設(shè)該題實(shí)際利率與合同利率差異較小，采用合同利率計(jì)算確定利息費(fèi)用。根據(jù)上述業(yè)務(wù)編制有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：2025/3/3（1）2007年1月1日，取得借款時(shí)：借：銀行存款2000000

貸：長(zhǎng)期借款2000000（2）2007年初，支付工程款時(shí)：借：在建工程1600000

貸：銀行存款1600000（3）2007年12月31日，計(jì)算2007年應(yīng)計(jì)入工程成本的利息時(shí)：借款利息＝2000000×9%＝180000(元)借：在建工程180000

貸：應(yīng)付利息180000（4）2007年12月31日支付借款利息時(shí)：借：應(yīng)付利息180000

貸：銀行存款1800002025/3/3（5）2008年初支付工程款時(shí)：借：在建工程400000

貸：銀行存款400000（6）2008年8月底，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，該期應(yīng)計(jì)入工程成本的利息=2000000×9%÷12×8=120000元借：在建工程120000

貸：應(yīng)付利息120000同時(shí)：借：固定資產(chǎn)2300000

貸：在建工程23000002025/3/3（7） 2008年12月31日，計(jì)算2008年9—12月應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息：2000000×9%÷12×3=45000元借：財(cái)務(wù)費(fèi)用45000

貸：應(yīng)付利息45000（8）2008年12月31日支付利息時(shí)：借：應(yīng)付利息45000

貸：銀行存款45000（9） 2009年1月1日到期還本時(shí)：借：長(zhǎng)期借款2000000

貸：銀行存款20000002025/3/3

8.2.2應(yīng)付債券

1）應(yīng)付債券的概述

應(yīng)付債券是指物業(yè)管理企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的債券。債券是企業(yè)按照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的一種書面憑證。投資者可以根據(jù)其持有的債券在一定的時(shí)間按規(guī)定的利率向籌集企業(yè)收取利息和收回本金。債券的票面上一般都載明以下內(nèi)容：企業(yè)名稱、債券面值、票面利率、還本期限、付息方式，以及債券發(fā)行日期等。企業(yè)發(fā)行債券通常需經(jīng)董事會(huì)及股東會(huì)核準(zhǔn)，若向社會(huì)公眾公開發(fā)行，還需經(jīng)有關(guān)證券管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)。2025/3/3債券的發(fā)行價(jià)格的高低一般取決于債券票面金額、債券票面利率、發(fā)行當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率以及債券期限的長(zhǎng)短等因素。債券發(fā)行有面值發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行和折價(jià)發(fā)行三種情況。發(fā)行的價(jià)格等于票面面值，稱為面值發(fā)行；發(fā)行的價(jià)格低于票面面值，稱為折價(jià)發(fā)行；發(fā)行的價(jià)格高于票面面值，稱為溢價(jià)發(fā)行。2025/3/3

2）應(yīng)付債券的核算為了總括反映和監(jiān)督債券發(fā)行、計(jì)息、歸還情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付債券”賬戶。該賬戶的貸方登記應(yīng)付債券的本息、債券的溢價(jià)，以及攤銷的債券折價(jià)；借方登記歸還的債券本息、債券折價(jià)，以及攤銷的債券溢價(jià)。期末余額在貸方，表示尚未歸還的應(yīng)付債券本息。在“應(yīng)付債券”賬戶下，應(yīng)設(shè)置“債券面值”、“利息調(diào)整”二個(gè)明細(xì)賬戶，并按債券類別進(jìn)行明細(xì)核算。2025/3/3無論是按面值發(fā)行，還是溢價(jià)發(fā)行或折價(jià)發(fā)行，均按債券面值記入“應(yīng)付債券”科目的“面值”明細(xì)科目，實(shí)際收到的款項(xiàng)與面值的差額，記入“利息調(diào)整”明細(xì)科目。企業(yè)發(fā)行債券時(shí)，按實(shí)際收到的款項(xiàng)，借記“銀行存款”“庫存現(xiàn)金”等科目，按債券票面價(jià)值，貸記“應(yīng)付債券——面值”科目，按實(shí)際收到的款項(xiàng)與票面價(jià)值之間的差額，貸記或借記“應(yīng)付債券——利息調(diào)整”科目。2025/3/3企業(yè)發(fā)行債券時(shí)，如果發(fā)行費(fèi)用大于發(fā)行期間凍結(jié)資金所產(chǎn)生的利息收入，按發(fā)行費(fèi)用減去發(fā)行期間凍結(jié)資金所產(chǎn)生的利息收入后的差額，根據(jù)發(fā)行債券所籌集資金的用途，分別計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用或相關(guān)資產(chǎn)成本。如果發(fā)行費(fèi)用小于發(fā)行期間凍結(jié)資金所產(chǎn)生的利息收入，按發(fā)行期間凍結(jié)資金所產(chǎn)生的利息收入減去發(fā)行費(fèi)用的差額，視同發(fā)行債券的溢價(jià)收入，在債券存續(xù)期間于計(jì)提利息時(shí)攤銷，分別計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用或相關(guān)資產(chǎn)成本。2025/3/3利息調(diào)整應(yīng)在債券存續(xù)期間內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷。實(shí)際利率法是指按照應(yīng)付債券的實(shí)際利率計(jì)算其攤余成本及各期利息費(fèi)用的方法；實(shí)際利率是指將應(yīng)付債券在債券存續(xù)期間的未來現(xiàn)金流量，折現(xiàn)為該債券當(dāng)前賬面價(jià)值所使用的利率。2025/3/3資產(chǎn)負(fù)債表日，對(duì)于分期付息、一次還本的債券，企業(yè)應(yīng)按應(yīng)付債券的攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確定的債券利息費(fèi)用，借記“在建工程”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目，按票面利率計(jì)算確定的應(yīng)付未付利息，貸記“應(yīng)付利息”科目，按其差額，借記或貸記“應(yīng)付債券——利息調(diào)整”科目。對(duì)于一次還本付息的債券，應(yīng)于資產(chǎn)負(fù)債表日按攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確定的債券利息費(fèi)用，借記“在建工程”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目，按票面利率計(jì)算確定的應(yīng)付未付利息，貸記“應(yīng)付債券——應(yīng)計(jì)利息”科目，按其差額，借記或貸記“應(yīng)付債券——利息調(diào)整”科目。2025/3/3債券到期時(shí)，采用一次還本付息方式的，企業(yè)應(yīng)于債券到期支付債券本息時(shí)，借記“應(yīng)付債券——面值、應(yīng)計(jì)利息”科目，貸記“銀行存款”科目；采用一次還本、分期付息方式的，在每期支付利息時(shí)，借記“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存款”科目；債券到期償還本金并支付最后一期利息時(shí)，借記“應(yīng)付債券——面值”、“在建工程”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“制造費(fèi)用”等科目，貸記“銀行存款”科目，按借貸雙方之間的差額，借記或貸記“應(yīng)付債券——利息調(diào)整”科目。這里只介紹按照面值發(fā)行的應(yīng)付債券的核算。2025/3/3[例8-16]宏達(dá)物業(yè)公司于2007年7月1日發(fā)行三年期、到期一次還本付息、年利率為12%（不計(jì)復(fù)利）、發(fā)行面值總額為1000000元的債券。該債券按面值發(fā)行，款項(xiàng)已存入銀行。有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：（1）發(fā)行債券取得銀行存款時(shí)借：銀行存款1000000

貸：應(yīng)付債券——面值1000000（2）計(jì)提每月利息時(shí)借：財(cái)務(wù)費(fèi)用10000

貸：應(yīng)付債券——應(yīng)計(jì)利息10000每月應(yīng)計(jì)提利息1000000×12%÷12=10000（元）（3）到期一次還本付息時(shí)借：應(yīng)付債券——面值1000000——應(yīng)計(jì)利息360000

貸：銀行存3/38.2.3長(zhǎng)期應(yīng)付款長(zhǎng)期應(yīng)付款，是指物業(yè)管理企業(yè)除長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券以外的其他各種長(zhǎng)期應(yīng)付款項(xiàng)，包括應(yīng)付融資租入固定資產(chǎn)的租賃費(fèi)、以分期付款方式購入固定資產(chǎn)的應(yīng)付款項(xiàng)等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目，用以核算各種長(zhǎng)期應(yīng)付款的發(fā)生與歸還情況。該科目貸方登記發(fā)生的各種應(yīng)付款；借方登記歸還或支付的款項(xiàng)；貸方余額表示尚未支付的各種長(zhǎng)期應(yīng)付款。該科目應(yīng)按長(zhǎng)期應(yīng)付款的種類和債權(quán)人設(shè)置明細(xì)賬。

2025/3/3融資租入固定資產(chǎn)，是指承租方向出租方租入固定資產(chǎn)，按合同或協(xié)議向出租方支付租賃費(fèi)，租賃期滿，企業(yè)付清租賃費(fèi)，該固定資產(chǎn)歸承租方所有。其中支付的租賃費(fèi)包括合同規(guī)定的價(jià)款、途中保險(xiǎn)費(fèi)和安裝測(cè)試費(fèi)等。融資租入的固定資產(chǎn)，應(yīng)視同自有固定資產(chǎn)進(jìn)行管理，每月照提折舊。融資租賃方式租入的固定資產(chǎn),應(yīng)在租賃開始日,將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者,加上初始直接費(fèi)用,作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值,借記“在建工程”或“固定資產(chǎn)”等科目,按最低租賃付款額,貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目,按發(fā)生的初始直接費(fèi)用,貸記“銀行存款”等科目,按其差額借記“未確認(rèn)融資費(fèi)用”科目。按期支付的租金，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。2025/3/3物業(yè)管理企業(yè)購買資產(chǎn)有可能延期付款。延期支付的購買價(jià)款超過正常信用條件,實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的,所購買價(jià)款的成本應(yīng)當(dāng)以延期支付購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價(jià)款與購買價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益。具體來說，應(yīng)該按購買價(jià)款現(xiàn)值借記“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目，按應(yīng)付價(jià)款總額貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目，按其差額借記“未確認(rèn)融資費(fèi)用”科目。按期支付的價(jià)款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。2025/3/38.2.4代管基金

1）代管基金的含義代管基金是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋三項(xiàng)維修基金，包括房屋共用部位維修基金、電梯水泵維修基金和小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備維修基金。（1）房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。2025/3/3（2）電梯水泵維修基金是指專項(xiàng)用于電梯、加壓水泵等設(shè)備大修理或者更新的資金。凡物業(yè)管理公司按實(shí)計(jì)算的房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)所屬的房屋設(shè)備的大修理和更新資金均屬此項(xiàng)基金核算范圍。（3）小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于小區(qū)內(nèi)(不屬于單獨(dú)某幢樓的)公用設(shè)施和公用設(shè)備的資金。公用設(shè)施設(shè)備是指小區(qū)內(nèi)公用的上下管道、公用水箱、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、小區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池及各類體育娛樂場(chǎng)所等。2025/3/32）代管基金的性質(zhì)和管理原則（1）代管基金的性質(zhì)代管基金的所有權(quán)屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人所有。這主要依據(jù)于代管基金的來源，其來源包括：①由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%。②由業(yè)主一次性或分期籌集，維修養(yǎng)護(hù)基金應(yīng)當(dāng)專戶存入銀行，專向用于住宅共用部位和共同設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪用。維修養(yǎng)護(hù)基金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定，向業(yè)主籌集。因此，從代管基金的來源和管理權(quán)限來看，所有權(quán)屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人所有。2025/3/3（2）代管基金的管理原則①代管基金作為企業(yè)非流動(dòng)負(fù)債管理。代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。②代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。

③企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查賬簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用(如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等)。2025/3/3④企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。2025/3/33）代管基金的核算辦法設(shè)置“代管基金”科目專門核算委托管理的物業(yè)維修基金。物業(yè)管理企業(yè)收到代管基金時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款——代管基金存款”賬戶，貸記“代管基金”賬戶；收到銀行計(jì)息通知，屬于代管基金存款的利息收入，應(yīng)借記“銀行存款——代管基金存款”賬戶，貸記“代管基金”賬戶；企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主公用的商業(yè)用房和公共設(shè)施，應(yīng)負(fù)擔(dān)有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)、承包費(fèi)、有償使用費(fèi)等，應(yīng)按照受益對(duì)象，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“管理費(fèi)用”賬戶，貸記“代管基金”賬戶?！按芑稹辟~戶應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)分類核算。2025/3/3由物業(yè)管理企業(yè)承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造任務(wù)的，實(shí)際發(fā)生的工程支出，應(yīng)借記“物業(yè)工程”賬戶，貸記“銀行存款”、“原材料”等有關(guān)賬戶；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，應(yīng)借記“代管基金”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)已完工的物業(yè)工程，應(yīng)借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“物業(yè)工程”賬戶。2025/3/3由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，應(yīng)借記“代管基金”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶?！按芑稹笨颇科谀┵J方余額反映代管基金的結(jié)余。在編制資產(chǎn)負(fù)債表的時(shí)候，可以在長(zhǎng)期應(yīng)付款的下面單列行次反映，也可以與長(zhǎng)期應(yīng)付款合并反映，然后在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中予以說明。因此，也可通過“長(zhǎng)期應(yīng)付款——代管基金”科目進(jìn)行物業(yè)維修基金的核算。2025/3/3

[例8-17]宏達(dá)物業(yè)公司2006年收到物業(yè)所有人、使用人交付的維修基金120000元，當(dāng)年5月，某共用設(shè)備需要進(jìn)行大修，公司與業(yè)主委員會(huì)達(dá)成協(xié)議，設(shè)備維修作價(jià)30000元，公司對(duì)設(shè)備大修共發(fā)生支出26000元（其中維修人員工資6000元，庫存材料20000元），大修完成，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)簽證確認(rèn)維修合格；年末收到銀行計(jì)息通知，代管基金的利息收入6000元。有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：（1）收到代管基金時(shí)：借：銀行存款——代管基金存款120000

貸：代管基金1200002025/3/3（2）5月發(fā)生和完成設(shè)備大