會計實務(wù)：地產(chǎn)稅收混亂地產(chǎn)開發(fā)商被曝賣20層僅報5千萬收入

地產(chǎn)稅收混亂地產(chǎn)開發(fā)商被曝賣20層僅報5千萬收入待本月各省市召開房地產(chǎn)稅收工作會議對下轄城市房地產(chǎn)稅收征管工作進(jìn)行總結(jié)后，國家稅務(wù)總局將召開全國性的房地產(chǎn)稅收工作會議。而土地增值稅將再度成為重點征管的稅種。

國家稅務(wù)總局人士向本報表示，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算是每年的例行檢查，“但是因為今年稅收收入形勢需要，力度上要比往年大，重點檢查的企業(yè)多了?！?/p>

檢查力度加大

國家稅務(wù)總局于8月初下發(fā)通知，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)股權(quán)交易、反避稅、房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管，進(jìn)一步做好堵漏增收工作，確保完成今年稅收收入增長預(yù)期目標(biāo)。

“這次主要是通過加強(qiáng)管理，把那些原本要收的稅全額收上來。主要還是考慮到現(xiàn)在收入形勢不好，通過加強(qiáng)征管，減少稅收流失，實現(xiàn)今年稅收任務(wù)。”國家稅務(wù)總局一位人士向本報表示。

“之所以把房地產(chǎn)作為一個重點，是因為這個行業(yè)稅收一直比較復(fù)雜和混亂。舉個例子，某省稽查部門檢查一開發(fā)商繳稅情況時發(fā)現(xiàn)，一棟20幾層的大廈售罄后，其財務(wù)報表上銷售收入只寫了5000萬元，相對應(yīng)的稅收也非常少。”一位在稅務(wù)部門負(fù)責(zé)稽查工作的人士透露。

今年5月，國家稅務(wù)總局先后出臺[2009]31號文件《關(guān)于房地產(chǎn)新所得稅規(guī)定》及國稅發(fā)[2009]91號文《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作進(jìn)行規(guī)范。

6月初在國家稅務(wù)總局第二批36戶大型企業(yè)集團(tuán)的稅收自查名單中，房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到8家，為涉及企業(yè)最多的一個行業(yè)。

在對8家全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)開展重點檢查的同時，國家稅務(wù)總局也要求各地稅務(wù)部門開展屬地房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查工作。

“上半年，國家稅務(wù)總局對31號、91號文的執(zhí)行情況并不是很滿意，有些地方存在執(zhí)行不力的現(xiàn)象，總局下決心要嚴(yán)查?！鄙鲜龌槿耸客嘎丁?/p>

而一位房管局工作人員亦表示，該地區(qū)的稅收征管工作正在開展中，“像房地產(chǎn)銷售、轉(zhuǎn)讓數(shù)量與金額，以及房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)的很多數(shù)據(jù)，都掌握在各地房管局手里，房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作由稅務(wù)部門牽頭，也需要房管局與稅務(wù)和財政組合行動，房管局等部門配合提供數(shù)據(jù)。以前的數(shù)次征管，各相關(guān)部門配合力度不夠。這次，房管局不僅要提供數(shù)據(jù)，甚至必要時房管局還隨同稅務(wù)部門前往企業(yè)配合稽查工作?！?/p>

重點是土地增值稅

目前，一些省市的企業(yè)自查工作已經(jīng)基本結(jié)束。以杭州市為例，在上半年開展的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查工作中，324戶房地產(chǎn)企業(yè)主動上報應(yīng)補(bǔ)稅款2.21億元，接近該市上半年國稅稽查查補(bǔ)收入的一半。

“最近，國家稅務(wù)總局提高了稽查總局的稽查收入目標(biāo)，提高到1000億。稅務(wù)局的報表中有專門的稽查收入一欄，全國來看，2008年稽查收入513億，這是在去年下半年稅收收入下降形勢下加強(qiáng)稽查力度后的收入，往年稽查收入全年也只有200億左右。今年這一收入將有大幅度的提高。比如，山東省濟(jì)寧市泗水縣截止到8月初，稽查收入比去年同期增加了1350%，完成261萬，而去年同期只有18萬?！眹叶悇?wù)總局人士表示。

而土地增值稅再度成為重點征管的稅種。

按照規(guī)定，房地產(chǎn)公司在項目預(yù)售過程中，每年向地稅局預(yù)繳相當(dāng)于預(yù)售收入1%-3%的土地增值稅，而到項目開發(fā)銷售完結(jié)后，要進(jìn)行清算，實行四級超率累進(jìn)稅率繳稅。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。增值額未超過扣除項目金額20%的普通住宅免征增值稅。

盡管是預(yù)征，但事實上目前房地產(chǎn)企業(yè)中真正按四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行補(bǔ)征的幾乎沒有。一些企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了土地增值稅清算計提，但如果嚴(yán)格算起來，其計提金額也很難滿足需要。房地產(chǎn)稅務(wù)師李明俊表示，如果毛利達(dá)到50%，土地增值稅稅率約為營業(yè)額的9.8%；毛利達(dá)到100%，稅率達(dá)到18%；毛利達(dá)到200%，稅率達(dá)到28%；毛利達(dá)到300%，稅率達(dá)到36%。

2007年，國家稅務(wù)總局曾對土地增值稅進(jìn)行過一次清算檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司股價迅速跳水，但隨后由于征管工作任務(wù)龐雜，一些細(xì)節(jié)無法清晰認(rèn)定，最后不了了之。此外，一些企業(yè)在項目開發(fā)完畢后即將項目公司注銷，最后規(guī)避了土地增值稅清算階段。

5月份出臺的91號文，對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算作了細(xì)化規(guī)定，提出“凡房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房地產(chǎn)項目均應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。

小編寄語：會計學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但