會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：開發(fā)商“買房贈(zèng)家電”的節(jié)稅技巧

開發(fā)商“買房贈(zèng)家電”的節(jié)稅技巧某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)一精裝修的高檔住宅小區(qū)。銷售時(shí)，該開發(fā)商采取了買房贈(zèng)送家用電器的營銷策略。從稅收籌劃角度看，此種營銷策略會(huì)導(dǎo)致房企多繳稅。

假設(shè)該小區(qū)有住宅1800套，開發(fā)商贈(zèng)送每戶業(yè)主家用電器的成本為6萬元，總價(jià)值10800萬元。為便于分析，在銷售中與流轉(zhuǎn)稅相關(guān)的附加稅費(fèi)忽略不計(jì)。

(一)涉稅分析

1、增值稅

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。該實(shí)施細(xì)則的第十六條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：(一)按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定;(二)按其他納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定;(三)按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本x(1+成本利潤率)，屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的貨物，其組成計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)加計(jì)消費(fèi)稅額。公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實(shí)際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

《增值稅若干具體問題的規(guī)定》(國稅發(fā)[1993]154號(hào))規(guī)定，納稅人因銷售價(jià)格明顯偏低或無銷售價(jià)格等原因，按規(guī)定需組成計(jì)稅價(jià)格確定銷售額的，其組價(jià)公式中的成本利潤率為10%.但屬于應(yīng)從價(jià)定率征收消費(fèi)稅的貨物，其組價(jià)公式中的成本利潤率，為《消費(fèi)稅若干具體問題的規(guī)定》中規(guī)定的成本利潤率。

依據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商采取買房贈(zèng)送家用電器的促銷方式，將外購的家用電器無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，應(yīng)該視同銷售貨物，按照組成計(jì)稅價(jià)格繳納增值稅。那么，開發(fā)商外購家用電器每戶6萬元(含稅)，按小規(guī)模納稅人考慮，每戶應(yīng)該繳納增值稅為：6÷(1+3%)x(1+10%)x3%=0.19(萬元);因此，開發(fā)商此次促銷需繳納增值稅為：0.19x1800=342(萬元)

2、營業(yè)稅

開發(fā)商贈(zèng)送家用電器給購房者，實(shí)質(zhì)上其商品房銷售價(jià)格已經(jīng)包含了這一部分價(jià)值，因此相對(duì)于這一部分家用電器而言，開發(fā)商繳納了銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅金為：10800x5%=540(萬元)

3、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條第(四)款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。按照建設(shè)部《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》(建標(biāo)[2003]206號(hào))的規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金組成，而直接工程費(fèi)是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。因此，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。而精裝修所用家用電器并不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)容。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于精裝修部分，如果屬于與房屋不可分離，分離將會(huì)導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)、功能損壞的部分，應(yīng)當(dāng)允許土地增值稅加計(jì)扣除。但是，對(duì)于不屬于以建筑物為載體的附屬設(shè)備且可以分離的家用電器，不能作為房地產(chǎn)的開發(fā)成本處理，所以開發(fā)商在銷售時(shí)贈(zèng)送的家用電器不能作為成本項(xiàng)目在土地增值稅稅前扣除。也就是說，贈(zèng)送家用電器的收入10800萬元已經(jīng)包含在商品房銷售價(jià)格中，而購買家用電器的成本10800萬元不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，由此將導(dǎo)致開發(fā)商多繳納土地增值稅為：10800x30%=3240(萬元)

從上述可見，由于采取了買房贈(zèng)送家用電器的營銷策略，將導(dǎo)致公司多繳納營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅共4122萬元。

(二)籌劃方案

可以由開發(fā)商成立一家關(guān)聯(lián)的具有獨(dú)立法人資格的商貿(mào)公司，其經(jīng)營范圍包括家用電器買賣、建筑材料買賣等，且該公司須取得增值稅一般納稅人的資格。家用電器的買賣由該商貿(mào)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商不再購入家用電器以及贈(zèng)送家用電器。

1、操作思路

(1)買房贈(zèng)送家用電器的基本精神不能變，否則涉嫌廣告欺詐。

(2)銷售家用電器的毛利率定為10%，銷售價(jià)格為每戶6.6萬元。

(3)將家用電器的金額從房屋銷售款中扣除。如某位購房者的購房款為200萬元，那么雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)商品房銷售總額則為193.4萬元。

(4)每一購房者需同商貿(mào)公司簽訂《家用電器買賣合同》，支付家用電器銷售款6.6萬元。

(5)商貿(mào)公司購入家用電器，然后再銷售給購房者，收款后開具增值稅普通發(fā)票。

2、具體方案

(1)商貿(mào)公司

商貿(mào)公司買賣家用電器，主要涉及增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。

增值稅：10800÷1.17x(1+10%)x17%-10800÷1.17x17%=157(萬元)

印花稅：10800x0.3‰=3.2萬元

企業(yè)所得稅暫不計(jì)算

商貿(mào)公司稅金支出共計(jì)160.2萬元。

(2)開發(fā)商

銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅時(shí)：由于家用電器銷售金額從商品房銷售價(jià)款中扣除，因此開發(fā)商不再繳納這一部分營業(yè)稅=10800x1.1x5%=594(萬元)

增值稅：開發(fā)商沒有贈(zèng)送家用電器，因此不存在視同銷售繳納增值稅的問題，節(jié)省增值稅=10800÷1.03x(1+10%)x3%=346(萬元)

土地增值稅：由于家用電器銷售金額從商品房銷售價(jià)款中扣除，而家用電器的成本也沒有計(jì)入開發(fā)成本，不需要繳納土地增值稅，相對(duì)于節(jié)省土地增值稅=10800x1.1x30%=3564(萬元)

開發(fā)商節(jié)省稅金共計(jì)4504萬元。

(3)購房業(yè)主

由于家用電器銷售金額從商品房銷售價(jià)款中扣除，因此可以為購房業(yè)主節(jié)省契稅為：10800