銀行抵御房地產(chǎn)風險的資源充裕

銀行抵御房地產(chǎn)風險的資源充裕商業(yè)銀行涉房業(yè)務(wù)按是否承擔信用風險可劃分為兩類，其中，承擔信用風險的業(yè)務(wù)，在表內(nèi)主要為涉房貸款和金融投資，表外主要包括或有信貸、銀行承兌匯票、保函等。具體而言，涉房貸款包含了對公房地產(chǎn)貸款中的地產(chǎn)開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、并購貸款及其他，以及零售業(yè)務(wù)中個人住房貸款等；金融投資主要包括流向房地產(chǎn)行業(yè)的信用債，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化（CMBS）、住房抵押貸款證券化（MBS）及其他資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)，以及信托、券商資管計劃等非標資產(chǎn)；涉房業(yè)務(wù)中不承擔信用風險的主要為凈值型理財、委托貸款、合作機構(gòu)管理的代銷信托及基金、主承銷債務(wù)融資工具等。上市銀行地產(chǎn)敞口以表內(nèi)貸款為主，金融投資、表外授信等占比較低。由于數(shù)據(jù)可得性，財信證券選取披露相關(guān)數(shù)據(jù)的銀行為樣本，定性分析各項涉房業(yè)務(wù)在銀行總資產(chǎn)中所占比重。根據(jù)上述統(tǒng)計，樣本銀行地產(chǎn)風險敞口以表內(nèi)貸款為主，貸款以外承擔信用風險的資產(chǎn)（主要為金融投資和表外授信），以及不承擔信用風險的資產(chǎn)占比均較低，平均占總資產(chǎn)的比例分別為1.17%、1.32%。從行業(yè)角度來看，不同銀行存在具體的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)差異，但不存在足以影響定性判斷的量級差異。因此，對上市銀行地產(chǎn)敞口的研究，應(yīng)重點關(guān)注涉房貸款。國有大行個人住房業(yè)務(wù)占比較高。在個人按揭貸款業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，上市銀行中國有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行按揭貸款占全部貸款的平均比例依次遞減，分別為24.21%、14.86%、12.01%、9.73%。就個股而言，有6家銀行個人住房貸款占全部貸款的比例超20%，其中，郵儲銀行占比為28.69%，為上市銀行最高；8家銀行個人住房貸款占全部貸款比例在15%-20%；16家銀行占比在10%-15%；11家銀行占比低于10%，其中，常熟銀行個人住房貸款占比為5.87%，為上市銀行最低。在國有大行中，除交通銀行對公房地產(chǎn)貸款余額同比下降307.77億元外，其他五大行均有所增加；在股份制銀行中，除興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行對公房地產(chǎn)貸款余額同比增長外，其余9家上市股份制銀行均不同程度壓降對公房地產(chǎn)貸款；城商行內(nèi)部分化明顯，9家上市城商行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款同比增加，8家銀行同比下降；在農(nóng)商行中，紫金銀行、青農(nóng)商行、渝農(nóng)商行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款余額同比下降，其余7家銀行同比增長。股份制銀行、城商行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款占比更高。上市銀行對公房地產(chǎn)貸款占比為4.59%，其中，國有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行對公地產(chǎn)貸款占全部貸款的比例分別為3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。就個股而言，有4家銀行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款的比例超10%，15家銀行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款比例在5%-10%，23家銀行占比在5%以下。就個股而言，4家城商行、農(nóng)商行個人住房貸款不良率大于1%，或與區(qū)域房價下行有關(guān)；7家上市銀行個人住房貸款不良率介于0.5%至1%，11家上市銀行按揭不良率低于0.5%。整體來看，個人住房貸款不良率低，且邊際變化穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)，仍為銀行當前優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于中國是個人無限連帶責任制度，斷供拍賣房屋后需優(yōu)先償還貸款，居民違約成本較高，同時銀行房貸以首套房為主，居民住房需求主要體現(xiàn)為剛需和改善性等自主需求，在此基礎(chǔ)上只要不出現(xiàn)無法交付的違約風險或房價斷崖式下跌等極端情形，則按揭貸款出現(xiàn)大面積違約的概率就較為有限。因此，個人按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量的核心是保交付和穩(wěn)房價。對于保交付，目前各主要省市基本均已建立融資協(xié)調(diào)機制，在該機制下，符合規(guī)定的“白名單”項目及時獲得了資金支持，滿足房企合理融資需求，為促進項目建成交付、保障購房人合法權(quán)益、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮了積極作用。在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制下，部分出險房企也有所獲益，如碧桂園、融創(chuàng)、金科、綠地、中梁等陸續(xù)披露旗下項目被納入“白名單”情況，但“白名單”項目的要求相對嚴格，“項目預售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回”要求，使得銀行在具體項目放貸上仍會以市場化方式為主，造成增量風險蔓延的可能性有限。據(jù)國家監(jiān)督管理總局披露，截至5月16日，商業(yè)銀行已審批通過的“白名單”項目貸款金額達9350億元。截至8月21日，商業(yè)銀行已審批房地產(chǎn)“白名單”項目有5392個，審批通過融資金額近1.4萬億元。“517”四部委會議后，融資協(xié)調(diào)機制落地速度明顯加快，在系統(tǒng)性底線思維及政策統(tǒng)籌落實下，保交付違約風險不大。對于穩(wěn)房價，我們核心關(guān)注的是房價下跌多少會擊穿居民資產(chǎn)負債表，也即當前按揭貸款對于房價波動的承受能力。在地產(chǎn)新政前，新發(fā)放貸款的首付比例不低于30%，因此新發(fā)放貸款的抵押率LTV（貸款余額/房價）不超過70%。銀行的按揭LTV隨著居民還款、貸款本金的減少而下降，亦受到房價波動的影響。相比之下，對公房地產(chǎn)貸款的核心是房企償債能力，而房企資金來源主要依賴銷售回款。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分類，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源有國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款、其他到位資金和各項應(yīng)付款七類。從房地產(chǎn)開發(fā)各階段來看，主要分為前端拿地融資、中端開發(fā)融資、后端銷售回款。中央自上而下高頻強調(diào)守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，動態(tài)化解風險，確保金融體系穩(wěn)定安全，銀行穩(wěn)健、可持續(xù)經(jīng)營已上升到國家金融安全層面，關(guān)系到經(jīng)濟穩(wěn)定大局，底線思維下，系統(tǒng)性沖擊有限。情形一：釋放超額減值準備金，允許撥備覆蓋率下降到基本標準150%。該情形下，上市銀行可吸收損失2.01萬億元，能化解不良貸款占全部貸款的比例為1.68%。情形二：繼續(xù)使用全部減值準備余額。該情形下，上市銀行可吸收損失5.21萬億元，能化解不良貸款占全部貸款的比例為4.36%。情形四：繼續(xù)使用超額核心一級資本吸收損失。該情形下，上市銀行可吸收損失11.77萬億元，能化解不良貸款占全部貸款的比例為9.85%。考慮到對公房地產(chǎn)貸款占比較低，據(jù)上述統(tǒng)計，僅有4家上市銀行對公房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款的比例超10%，23家銀行占比在5%以下，且按揭貸款風險較（現(xiàn)有不良率僅為0.3%），房地產(chǎn)相關(guān)風險上升對銀行系統(tǒng)整體不良率影響較