會計實務：投資性房地產房產稅的房產原值為公允價值還是歷史成本

投資性房地產房產稅的房產原值為公允價值還是歷史成本？問：以公允價值模式計量的投資性房地產，在確定房產稅的計稅金額時，是按投資性房地產的歷史成本為計稅依據，還是按投資性房地產的評估價值為計稅依據?

答：《房產稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

《北京市人民政府關于施行〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則》(京政發(fā)〔1986〕164號)第四條規(guī)定，企業(yè)、事業(yè)單位房產、不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末賬面房產原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產，以租金收入為房產稅的計稅依據。

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第一條關于房產原值如何確定的問題規(guī)定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。

根據上述規(guī)定，房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。

《企業(yè)會計準則第3號投資性房地產》第三條規(guī)定，本準則規(guī)范下列投資性房地產：

(一)已出租的土地使用權。

(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

(三)已出租的建筑物。

第十條規(guī)定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：

(一)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;

(二)企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

第十一條規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

根據上述規(guī)定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。如果部分地區(qū)出租房屋以房產原值為計稅依據的，以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，其賬面價值反映為公允價(即評估價)，該公允價不屬于房屋原價，該投資性房地產應按歷史成本進行初始計量確定房產稅的房屋原價。

課后寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的。因為它是一門技術很強的課程，主要闡述會計核算的基本業(yè)務方