會計實務(wù)：固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)

固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)1

固定資產(chǎn)的初始確認

【固定資產(chǎn)概述】

想要成為固定資產(chǎn)，它可需要一些必備條件的，咱們先從它們的概念和確認條件去了解一下

1、概念和特征

固定資產(chǎn)必須是指具有以下特征的有形資產(chǎn)

（1）為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的

（2）它的使用壽命必須超過一個會計年度（這個時間要注意哦）

這兩個要素缺一不可，必須同時存在~~

2、確認條件

確認它是一個固定資產(chǎn)，必須要符合這兩個條件

（1）該固定資產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)

（2）該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠計量（不然沒辦法入賬~）

【固定資產(chǎn)的初始確認】

固定資產(chǎn)的初始確認部分，我們先講講企業(yè)從外面購買固定資產(chǎn)這種情形哈，主要分兩個部分

1、入賬成本

外購固定資產(chǎn)包含的入賬成本的計算公式如下：

入賬成本=買價+裝卸費+運輸費+安裝費+稅金+專業(yè)人員服務(wù)費

其中，稅金的部分，不同的納稅人要采取不同的處理方法

2、會計分錄

外購的固定資產(chǎn)分需要安裝和不需要安裝兩種情況，相應(yīng)的會計分錄也是截然不同噠

【小編提醒】在固定資產(chǎn)科目中，如果涉及到專業(yè)人員服務(wù)費的話，它是計入固定資產(chǎn)成本當中的，但如果是內(nèi)部員工的培訓費的話，它是直接計入當期損益（管理費用等），可是不計入固定資產(chǎn)成本。

【動產(chǎn)工程】

用于動產(chǎn)工程的建造時，涉及到了工程物資、原材料和自產(chǎn)產(chǎn)品三種不同的物資，它的會計分錄也是截然不同的

【不動產(chǎn)工程】

不動產(chǎn)工程亦是如此，也是根據(jù)三種不同的物資進行相應(yīng)的會計處理

【小編提醒】自產(chǎn)產(chǎn)品用于不動產(chǎn)工程時，它的應(yīng)交增值稅的計算=計稅價格或市場價格或公允價值*稅率。

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固定資產(chǎn)的折舊

折舊是考試中常出的一個考點，我們要踏心掌握每一個知識點。

一、折舊的概述

（1）折舊的概念

固定資產(chǎn)折舊就是在固定資產(chǎn)使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對應(yīng)計折舊額進行系統(tǒng)分攤。

有同學不明白，為什么固定資產(chǎn)要計提折舊呢？

首先固定資產(chǎn)是用來生產(chǎn)產(chǎn)品的，也是有生產(chǎn)成本的。固定資產(chǎn)的價值就是它的成本，需要計入到產(chǎn)品的成本中去。我們通過計提折舊的方法將固定資產(chǎn)的成本分期攤銷。

如果在購買時直接全部攤銷，則當年費用很高，利潤減少，而以后年度利潤高估。這都是會計所不允許的。

（2）影響因素

A固定資產(chǎn)原價，是指固定資產(chǎn)的原價

B預計凈殘值

C固定資產(chǎn)減值準備

D固定資產(chǎn)使用壽命

（3）計提折舊的范圍

除以情況外，企業(yè)應(yīng)當對所有固定資產(chǎn)計提折舊：

第一，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；

第二，單獨計價入賬的土地

第三，改擴建期的固定資產(chǎn)不計提折舊

還應(yīng)注意的三點：

第一，固定資產(chǎn)應(yīng)當按月計提，當月增加的，當月不計提折舊；當月減少的，當月仍提。

第二，提前報廢的固定資產(chǎn)，不再計提折舊

第三，已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)按估計價值確定其成本并計提折舊；待辦理竣工決算后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不調(diào)整原已計提的折舊額。

二、固定資產(chǎn)折舊方法

三、固定資產(chǎn)折舊的賬務(wù)處理

固定資產(chǎn)應(yīng)當按月計提折舊，計提的折舊應(yīng)當計入“累計折舊”科目，并根據(jù)用途計入相關(guān)的資產(chǎn)成本或者當期損益。

A企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)過程中使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入在建工程成本

B基本生產(chǎn)車間所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入制造費用

C管理部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入管理費用

D銷售部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入銷售費用

E經(jīng)營出租的固定資產(chǎn)，其應(yīng)計提的折舊額應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)成本

借：制造費用（基本生產(chǎn)車間）

銷售費用（銷售部門）

管理費用（管理費用）

在建工程（自行建造固定資產(chǎn)中使用的固定資產(chǎn)）

其他業(yè)務(wù)成本（經(jīng)營租出的固定資產(chǎn)）

貸：累計折舊

注：因大修理而停用的固定資產(chǎn)，應(yīng)當照提折舊；經(jīng)營租入的固定資產(chǎn)不需要提折舊；融資租賃租入的固定資產(chǎn)需要提折舊。

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固定資產(chǎn)的后續(xù)支出

我們用一個表格概括后續(xù)計量需要掌握的會計分錄：

在我們初級考試的范圍中，

費用化的后續(xù)支出指的就是日常維修支出；

資本化的支出指更新改造。

在更新改造等后續(xù)支出中，如果有被替換的部分，應(yīng)同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除。

借：營業(yè)外支出（倒擠或貸方營業(yè)外收入）

銀行存款（被替換部分的變價收入）

原材料（被替換部分可以作為企業(yè)原材料使用的殘料價值）

貸：在建工程（被替換部分賬面價值）

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投資性房地產(chǎn)概述

【投資性房地產(chǎn)概念】

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。

很多同學不能分清投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)的區(qū)別，小編特地為大家講解一下不同點：

【投資性房地產(chǎn)范圍】

1、投資性房地產(chǎn)的范圍

（1）已出租的土地使用權(quán)：

企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)不屬于此類。

企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)，再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：

指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

按照國家規(guī)定的閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)

（3）已出租的土地使用權(quán)：

指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的，以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

2、不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

（1）自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

如：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地使用權(quán)。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

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投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理

【科目設(shè)置】

【投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理】

投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理主要就是分錄的編制，我們通過三張表，整理出所有的賬務(wù)處理分錄。需要的小伙伴，直接保存吧！

表1：【固定資產(chǎn)的取得】

表2：【投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量】

當月增加的投資性房地產(chǎn)（建筑物）當月不計提折舊；當月增加的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當月即開始攤銷。

（同固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的處理）

表3：【投資性房地產(chǎn)的處置】

小編寄語：會計