“營改增”帶來的土地增值稅新問題的探討

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!“營改增”帶來的土地增值稅新問題的探討營改增以來，關(guān)于稅收政策大變化帶來的影響隨著時(shí)間推移逐漸顯現(xiàn)。對(duì)于土地增值稅來說，其中增值稅稅金是否抵扣？增值稅隨征的附加稅費(fèi)如何抵扣？新舊不動(dòng)產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)不明晰執(zhí)行難等等實(shí)際征納問題出現(xiàn)，面對(duì)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問題，可見轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)在國稅局申報(bào)，沒要求在地稅預(yù)繳，可以自行開票，沒有授權(quán)由地稅局代征。但我們?cè)谡鞴馨l(fā)現(xiàn)以下案例，納稅人在國、地稅來回問詢，不知在哪辦稅。納稅人之間以土地抵債，欠債方到國稅辦稅，因?yàn)橥恋厣嫌袊鷫?，國稅認(rèn)為屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，要求辦稅人到地稅。地稅經(jīng)辦人審核后認(rèn)為圍墻沒有產(chǎn)權(quán)且評(píng)估材料上也沒列舉圍墻的價(jià)格，不存在銷售不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，納稅人哭笑不得，來回奔波。

納稅人的財(cái)務(wù)人員要求我們向總局反映，盡快出臺(tái)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作規(guī)則，他們認(rèn)為總局已就不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳、申報(bào)、過戶等事項(xiàng)下發(fā)了14號(hào)公告，甚至房產(chǎn)過戶辦證的發(fā)票聯(lián)次都下發(fā)了稅總函〔2016〕190號(hào)文明確了，那么轉(zhuǎn)讓土地業(yè)務(wù)也應(yīng)盡快明確操作規(guī)則。

四、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售自行開發(fā)的項(xiàng)目，土地增值稅是按新房還是按舊房征稅，也有待進(jìn)一步規(guī)范。

土地增值稅條例是1993年12月頒發(fā)，雖然國家于2006年宏觀調(diào)控以來，陸續(xù)頒發(fā)了很多文件，對(duì)土地增值稅打了若干補(bǔ)丁，但仍跟不上時(shí)代的變化，也讓基層稅務(wù)人員在操作上和企業(yè)有分歧。

例如合肥某開發(fā)公司承擔(dān)合肥區(qū)指定的開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目按政府規(guī)劃成軟件園、動(dòng)漫園、孵化器等廠房。該公司按《合肥市關(guān)于加快都市產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)的若干意見》（以下簡稱《意見》）有關(guān)規(guī)定先租后售，《意見》規(guī)定：入駐企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營一年后，經(jīng)考核，符合本意見關(guān)于投資強(qiáng)度、產(chǎn)值、稅收等入駐要求的，經(jīng)所屬園區(qū)管委會(huì)核準(zhǔn)，方可出售給入駐企業(yè)。多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，不得擅自改變土地和規(guī)劃用途。鑒于此，該公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目先辦大證，租賃自營，然后對(duì)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行考核，符合條件的企業(yè)才有機(jī)會(huì)購廠房。

按現(xiàn)行規(guī)定，這是舊房，出售舊房按評(píng)估或按年加計(jì)5%政策計(jì)算扣除?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]第48號(hào))，第七條規(guī)定：關(guān)于新建房與舊房的界定問題,新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

營改增新政實(shí)施后，按國家稅務(wù)總局2016年18號(hào)公告第二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)，在國稅申報(bào)納稅，且36號(hào)文件明確規(guī)定取得的不動(dòng)產(chǎn)不包括房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品按一手房在國稅局征稅，不是二手房。如果增值稅按一手房，土地增值稅按二手房就讓財(cái)務(wù)人員不能理解。

企業(yè)認(rèn)為，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，36號(hào)文件沒有授權(quán)讓地稅局代征房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的增值稅，既然不是二手房，那么地稅在征管中把這種類型的房產(chǎn)銷售二手房稅收政策征土地增值稅，企業(yè)覺得不能享受到開發(fā)產(chǎn)品的加計(jì)扣除政策，屬于被調(diào)控對(duì)象，不能受益于供給側(cè)改革帶來的紅利。

五、納稅人認(rèn)為國家稅務(wù)總局對(duì)納稅人反應(yīng)強(qiáng)烈的問題給予重視，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的訴求未明示，也給納稅人對(duì)稅收政策預(yù)期帶來了不確定性。

營改增后，餐飲業(yè)對(duì)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品反應(yīng)強(qiáng)烈，國家稅務(wù)總局公告2016年第26號(hào)立即出臺(tái)，公告第一條規(guī)定餐飲行業(yè)增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，可以使用國稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)人員一片嘩然，我們要按規(guī)劃局規(guī)定綠化，我們要購農(nóng)民的樹，也可以享受這樣的優(yōu)待嗎？沒這樣的優(yōu)待，購進(jìn)免稅的農(nóng)產(chǎn)品不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，不光增值稅稅負(fù)增加，更會(huì)影響到土地增值稅的扣除，土地增值稅稅負(fù)也相應(yīng)增加。

以上問題原因可能是多方面的，主要有以下部分：

營改增新政出臺(tái)以后，基層稅務(wù)人員的困惑和納稅人的疑慮原因是多樣的，有的是政策理解不同造成操作上的扯皮，如以地抵債問題；有的是政策沒明確，納稅人有攀比心理，如農(nóng)產(chǎn)品抵扣問題；有的是宣傳不到位，原營業(yè)稅納稅人和廣大地稅人員對(duì)增值稅稅收政策不熟悉，國稅局人員在短時(shí)間內(nèi)也難以全面掌握稅收新政，如轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)先預(yù)繳后再申報(bào)增值稅對(duì)應(yīng)附加稅征收多少會(huì)有不同的答案；有的確實(shí)有問題，如新房、舊房界定與36號(hào)文的立法精神不一樣，需要打個(gè)大補(bǔ)丁來解決納稅人的疑問。

鑒于上述，提出建議如下：

一、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)營改增新政遇到的問題要盡快出臺(tái)配套措施，或進(jìn)一步解釋明確，比如上述的43號(hào)文規(guī)定，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目要進(jìn)一步解釋，以便于基層實(shí)務(wù)操作。

二、總局應(yīng)進(jìn)一步統(tǒng)一口徑，以免各地對(duì)同一業(yè)務(wù)出現(xiàn)不同操作模式，適用不同的尺度。例如可以采取稅總納便函[2016]71號(hào)文件的形式，統(tǒng)一操作口徑。

三、國稅局，地稅局要加強(qiáng)深度合作，加強(qiáng)委托代征，比如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，國稅局可以委托地稅局代征，地稅也可以委托國稅在征收增值稅、消費(fèi)稅時(shí)征收附加稅，這樣可以降低征收成本，也可以提高工作效率，避免納稅人多頭跑現(xiàn)象的發(fā)生。

四、各級(jí)國稅局，地稅局采取有效的稅法宣傳普及方式，改變現(xiàn)有的大課堂滿堂灌培訓(xùn)模式，學(xué)習(xí)武漢市國稅局、深圳市國稅局的網(wǎng)上視頻、動(dòng)漫教學(xué)。當(dāng)移動(dòng)終端收成為每個(gè)人的標(biāo)配時(shí)，我們的學(xué)習(xí)、工作、宣傳、征管都要與時(shí)俱進(jìn)。讓我們和納稅人一起通過朋友圈交流學(xué)習(xí)稅收新政，隨時(shí)隨地通過移動(dòng)終端碼上知道稅收新政。

地方政策北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號(hào)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等