會計實務(wù)：物流企業(yè)使用土地該如何合理納稅

物流企業(yè)使用土地該如何合理納稅物流企業(yè)占用土地面積較大，一般一個貨運(yùn)市場需占地200畝以上?？梢宰鳛槲锪骰A(chǔ)設(shè)施使用的土地屬于城市建設(shè)用地類型中劃分的工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地等常作倉儲、裝卸、運(yùn)輸、流通加工等物流運(yùn)作環(huán)節(jié)之用，這些土地資源是目前可作為物流土地資源使用的。如果物流企業(yè)擁有土地使用權(quán)，就需交納城鎮(zhèn)土地使用稅，因此物流企業(yè)，如何充分利用所占用的土地，正確交納土地使用稅，的確是企業(yè)應(yīng)該重視的問題。交納土地使用稅的范圍物流企業(yè)交納土地使用稅的范圍和交納房產(chǎn)稅的規(guī)定相同。(86)財稅地字第008號文件確定的范圍在國稅發(fā)［1999］44號文件中改為“具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局提出方案，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報國家稅務(wù)總局備案”。房產(chǎn)稅、土地使用稅的征稅范圍的確定就按省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的范圍執(zhí)行。目前有的省規(guī)定城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。有的省規(guī)定對省內(nèi)企業(yè)都征收房產(chǎn)稅、土地使用稅。因此對物流企業(yè)就要按各省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。取得土地使用權(quán)的方式目前，我國國有土地有償使用制度的形式主要有以下幾種：1.土地使用權(quán)出讓，即國家以土地所有者的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，由土地使用者按照出讓合同的約定向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的最高年限按不同的土地用途確定；出讓的方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種。2.土地使用權(quán)出租，即國家將土地出租給承租人使用，由承租人向國家交納租金的行為。這種方式，出租的年限一般較短，每年交納的租金較少，承租人承受能力較強(qiáng)，容易被承租人接受。目前，有的地方已普遍實行了這一有償使用方式；有的地方正在進(jìn)行試點(diǎn)。3.土地使用權(quán)作價入股，即國家將土地使用權(quán)作價，作為出資投入企業(yè)，形成國家股。國家從企業(yè)生產(chǎn)利潤中取得相應(yīng)的股息。這種方式，實質(zhì)上是國家向企業(yè)的一種投資行為。4.土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營，即國家以一定年期的土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理。被授權(quán)的公司和投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該土地的保值、增值，并可以憑政府主管部門發(fā)給的授權(quán)委托書向其他企業(yè)以作價出資（入股）或者租賃方式配置土地。5.收繳土地使用費(fèi)或者場地使用費(fèi)，外商投資者與中國企業(yè)依據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營法》等法律，在我國取得土地使用權(quán)，中方企業(yè)或者外商投資企業(yè)依法向中國政府交納土地使用費(fèi)或者場地使用費(fèi)。（外資企業(yè)不用交納土地使用稅）6.取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。7.取得不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并取得的行為。因此，對取得土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出租、土地使用權(quán)作價入股、土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、取得不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)都屬于取得了土地使用權(quán)。8.土地使用權(quán)劃撥，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。交納土地使用稅納稅人的確定根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院第17號令）發(fā)布的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)&對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人交納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。關(guān)于土地使用權(quán)共有的，如何計算交納土地使用稅，土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算交納土地使用稅。交納土地使用稅面積的確定1.城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，一般采取下列方法確定：(1)凡由政府確定的單位組織測量土地面積的，以測定的土地面積為準(zhǔn)；(2)土地部門已核發(fā)土地使用證的，以其土地使用證上記載的面積為準(zhǔn)；(3)尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證的，暫以用地單位向土地部門申報的數(shù)字為準(zhǔn);(4)未測量、未發(fā)證亦未向土地部門申報，應(yīng)責(zé)令納稅人向有關(guān)部門申請、申報土地面積，辦理有關(guān)手續(xù)，對當(dāng)期稅款可采取預(yù)估的方法核定，待有關(guān)部門核定土地面積后再進(jìn)行調(diào)整。2.納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。占地總面積×單位稅額（含院落）×自有建筑面積＝商品房總建筑面積交納土地使用稅稅率及應(yīng)納稅額的計算城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，按每平方米土地年稅額規(guī)定。計算公式：全年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額納稅期限：城鎮(zhèn)土地使用稅實行按年計算，分期交納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。物流企業(yè)要根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定確定稅額等級和交納土地使用稅的具體事宜辦理交納土地使用稅。土地使用稅的減免稅規(guī)定除了條例規(guī)定的以外，交納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，但年減免稅額達(dá)到或超過10萬元的，要報經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)；對遭受自然災(zāi)害需要減免稅的企業(yè)和單位，省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)受害情況，給予臨時性的減稅或免稅照顧，以支持生產(chǎn)幫助企業(yè)和單位渡過難關(guān)。城鎮(zhèn)土地使用稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于下放城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免審批項目管理層級后有關(guān)問題的通知》，國稅函2004-940號規(guī)定，自2004年7月1日起，納稅人因交納城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難（含遭受自然災(zāi)害）需要減稅免稅的，不再報國家稅務(wù)總局審批。納稅人辦理城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅須提出書面申請并提供相關(guān)情況和材料，報主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，由省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局審批。對國家限制發(fā)展的行業(yè)、占地不合理的企業(yè)，一般不予減稅免稅，對國家不鼓勵發(fā)展、以及非客觀原因發(fā)生納稅困難的，原則上也不給予減稅免稅。交納土地使用稅所需要注意的政策1.當(dāng)年的土地面積有變動的交納土地使用稅土地面積有變動，應(yīng)按實際占用的土地面積交納土地使用稅。如當(dāng)年內(nèi)土地面積有變動，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)報告，對增加或減少的土地面積，經(jīng)稅務(wù)局核定后，按批準(zhǔn)的應(yīng)稅土地面積交納土地使用稅。2.閑置土地也要交納土地使用稅物流企業(yè)對已使用的土地申報交納土地使用稅，閑置土地，沒有申報交納土地使用稅。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：“征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始交納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起交納土地使用稅?！蓖瑫r，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1998]015號）文件規(guī)定：“納稅人實際占用的土地面積。”由此可見，所購?fù)恋夭还苁褂门c否，都應(yīng)申報交納土地使用稅。3.關(guān)于對交納農(nóng)業(yè)稅的土地應(yīng)否征稅問題國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定》的通知（國稅地[1989]140號）“關(guān)于對交納農(nóng)業(yè)稅的土地應(yīng)否征稅問題”凡在開征范圍內(nèi)的土地，除直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的按規(guī)定免予征稅以外，不論是否交納農(nóng)業(yè)稅，均應(yīng)照章征收土地使用稅。4.綠化用地可否免征土地使用稅問題國務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定》的通知國稅地[1989]140號對企業(yè)廠區(qū)(包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū))以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅。廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。5.關(guān)于對基建項目在建期間的用地應(yīng)否征稅問題對基建項目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章征收土地使用稅。但對有些基建項目，特別是國家產(chǎn)業(yè)政策扶持發(fā)展的大型基建項目占地面積大，建設(shè)周期長，在建期間又沒有經(jīng)營收入，為照顧其實際情況，對納稅人納稅確有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)具體情況予以免征或減征土地使用稅；對已經(jīng)完工或已經(jīng)使用的建設(shè)項目，其用地應(yīng)照章征收土地使用稅。6.關(guān)于對搬遷企業(yè)的用地應(yīng)如何征稅問題企業(yè)搬遷后，其原有場地和新場地都使用的，均應(yīng)照章征收土地使用稅；原有場地不使用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。土地使用稅。國稅函[2004]939號對搬遷企業(yè)的用地應(yīng)如何征稅問題有新規(guī)定。對國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定》（〔89〕國稅地字第140號）中第十條關(guān)于企業(yè)搬遷后原場地不使用的、第十二條關(guān)于企業(yè)范圍內(nèi)的荒山等占地尚未利用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅的規(guī)定作適當(dāng)修改，取消經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批的內(nèi)容。企業(yè)搬遷后原場地不使用的、企業(yè)范圍內(nèi)荒山等尚未利用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。免征稅額由企業(yè)在申報交納城鎮(zhèn)土地使用稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應(yīng)說明。7.關(guān)閉、撤消后的物流企業(yè)土地仍必須由使用權(quán)人交納土地使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅.（1）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)減免稅政策的通知》財稅[2004]180號規(guī)定，取消《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定的通知》（以下簡稱“140號文件”）中第九條“企業(yè)關(guān)閉、撤消后，其占地未作他用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準(zhǔn)，可暫免征收土地使用稅”的規(guī)定。自2004年7月1日起，關(guān)閉、撤消后的企業(yè)土地仍必須由使用權(quán)人交納土地使用稅。（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》規(guī)定，除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。140號文件第六條“商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定”的規(guī)定自動失效。8．物流企業(yè)范圍內(nèi)的荒地、湖泊等占地的征稅問題城鎮(zhèn)土地使用稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅部分行政審批項目取消后加強(qiáng)后續(xù)管理工作的通知》國稅函[2004]939號規(guī)定，對140號文件中第十條“企業(yè)搬遷后原場地不使用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅”、第十二條“企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅”的規(guī)定作適當(dāng)修改，取消經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批的內(nèi)容。自