高層+洋房居住區(qū)+示范區(qū)設計方案

弘陽·西安西咸新L

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T概

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方

案

設PL

ANNINGCONCEPTSCHEME我司西安項目Project

InChengdu01

綠地·海珀蘭軒02

金地·南湖藝境03

藍光·公園華府04

世園·尚水街9305

世園·中央公園06

世園·浐灞1515地塊07

正德廣匯·秦嶺項目08

合能·西安·楓丹江項目09西安灃東14畝項目7藍光·公園華府占地面積：

99598平方米建筑面積：348595平方米容積率：3.5業(yè)態(tài)：高層+洋房狀態(tài)：已建成01PART

ONE基地分析XI’AN一個歷史與文化融合的國際A

MODERN

CITY

MIXED

WITH

CULTURE

HISTO“一帶一路”

古都

秦始皇兵馬俑弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計兵馬俑秦腔鼓樓大雁塔歷代帝王駐蹕，千年古都，文明發(fā)祥之地??！景觀資源豐富，生態(tài)宜居之城！！秦漢新城位于西咸新區(qū)的幾何中心，是五大功能組團的核心區(qū)域，致力打造“民生之都，文化之城、田園之城、健康之城”弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀區(qū)位分析SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION【區(qū)位優(yōu)勢】秦漢新城“北跨”核心位置空港新城KongGangnew

townSITE9.0Km

可達西安北客站,7.5km

可達咸陽國際機場19KM

可達西安市中心西安咸陽國際機場秦漢新城Qin

Han

newtown咸陽主城區(qū)XianYang灃東新城FengDongnew

town西安市中心灃西新城FengXinew

town弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀上位規(guī)劃塬

北

綜

合

服

務

區(qū)恒大童世界SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION秦漢新城秦漢歷史文化主軸秦漢歷史文化集中彰顯區(qū)生態(tài)田園示范新城SITE【一軸、雙核、三帶、四區(qū)】“一軸”：秦漢大道形成的秦漢歷史文化主軸“雙核”：新城綜合商務核、大遺址生態(tài)核“三帶”：渭河生態(tài)景觀帶、帝陵遺址風光帶、涇河生態(tài)景觀帶萬科理想城“四區(qū)”：渭河北岸綜合服務區(qū)、塬北綜合服務區(qū)、

周陵新興產業(yè)園和遠景拓展區(qū)本案位于大遺址生態(tài)核，緊鄰秦漢歷史文化主軸弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀交通分析SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION【區(qū)域交通】規(guī)劃路網(wǎng)成熟，四通八達源北綜合服務區(qū)韓信路站M機場站M臨近機場大道、涇渭大道，可直接通向主城區(qū)距離規(guī)劃地鐵16號線四醫(yī)大站僅500m，未來交通便利。機場專用高速本案西安咸陽國際機場M四醫(yī)大站涇渭大道藝術中心站M咸陽主城區(qū)Xian

Yang弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀周邊配套分析POINT

OFPLANNING

|

ESSENTIALINTERPRETATION【周邊配套】現(xiàn)狀生活配套匱乏，未來可期周邊規(guī)劃以田園觀光為主，商業(yè)配套較少隨著恒大等大型開發(fā)商的入住，旅游觀光、醫(yī)院、學校等將趨于完善。恒大童世界（規(guī)劃）西咸國際農莊（規(guī)劃）新城（現(xiàn)狀）（現(xiàn)狀）第四軍醫(yī)大學（規(guī)劃）交大二附院（規(guī)劃）秦王府井奧特萊斯（規(guī)劃）西部芳香園（已建成）陜西張裕瑞那城堡酒莊（已建成）秦文化（已建成）弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀市場分析SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION【版塊分析】區(qū)域開發(fā)量少，版塊認知度低生態(tài)文化本案周邊競品少，現(xiàn)狀開發(fā)項目多集中在渭河兩岸，對本案客群進行截流綠地秦漢格林公空港經(jīng)濟圈空港新城幸福里綠地國寶21城涇渭大道萬科理想城西港蘭郡池渭柳佳苑中天誠品蘭池大廈渭河商貿圈星河灣德杰國際城水岸朝陽中心小區(qū)弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀用地四界SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION住宅用地（未開發(fā)）住宅用地（未開發(fā)）住宅用地（未開發(fā)）秦漢大道（道路寬度）4漢高大道（寬規(guī)劃路住宅用地（未開發(fā)）商業(yè)用地（未開發(fā)）（寬1））2天漢大道(寬50m)3主要到達路線商業(yè)用地（未開發(fā)）商業(yè)用地（未開發(fā)）住宅用地（未開發(fā)）弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計項目具備的優(yōu)勢

我們面臨的挑戰(zhàn)?

區(qū)位：位于西咸新區(qū)北部秦漢新城，城市主流

?

開發(fā)：生地，整體位置較遠，版塊認知度發(fā)展方向不高?

交通：靠近機場，緊鄰秦漢大道，距各大城市

?

配套：周邊現(xiàn)有配套不足，生活氛圍不強節(jié)點交通便利?

市場：南側渭河兩岸住宅開發(fā)密集，對購?

規(guī)劃：周邊大開發(fā)商逐漸入駐，未來發(fā)展可期房人群形成截流?

景觀：區(qū)域內歷史人文、生態(tài)旅游資源豐富，文化背景濃厚弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計本案需要解決的問題1.

剛需定位，如何做到極致？2.

生地

周邊現(xiàn)狀資源匱乏，如何快速催熟?

吸引周邊客群？3.

大盤規(guī)模，如何控制開發(fā)節(jié)奏，靈活應對市場需求變化？弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計當“時代系”遇弘陽首入西安精確滿足剛需+剛改客群居住需求，打造近郊宜居大盤弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計02PART

TWO設計策略弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計設計策略規(guī)劃條件解讀SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION住宅用地（未開發(fā)）項目基地規(guī)劃怡魏街土地編號：XXQH-WB03-06-02地

性

質：二類居住用地用地（R2

)用地面積：102300㎡容

積

率：2.50建筑密度：≤25％綠

地

率：≥30％漢高大道長陵（未開發(fā)）規(guī)劃路建筑限高：60M商業(yè)用地（未開發(fā)）地塊位置位于西安市西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道以北、怡魏街以南，興隆路以東，漢高大道以西區(qū)域，處在大西安發(fā)展軸上秦漢新城范圍內，地處秦漢新城核心位置.天漢大道商業(yè)用地（未開發(fā)）弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計我們面臨的制約因素9米50米72米用沿公共界面不得出現(xiàn)三個及以上相鄰成排高層建筑采用同一高度，且相鄰高度差須大于等于9m。用地兩側臨城市主要干道，社區(qū)機開口。不利于商業(yè)人流的聚集。大于27米的高層居住建筑最大連續(xù)計不得超過80m。72米

特殊設每套住宅至少應有一個臥室或起居2小時3小時低于2小時幼兒活動用房滿窗日照標準不小于弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計STEP1：設計任務書條件輸入規(guī)劃產品組合可能性業(yè)態(tài)構成幼兒園9班幼兒園4000m2規(guī)劃路怡魏街30M1F沿街商業(yè)容積率：≤2.50建筑密度：25%建筑限高：60m商業(yè)規(guī)劃路5000m2規(guī)劃漢高大道平均層數(shù)=容積率/建筑密度=10F（不考慮日照的情況）全高層30M50M＜24m，核心筒更經(jīng)濟高層+洋房(8F)天漢大道50M住宅25000m2高層+洋房(11F)

當?shù)卣J可洋房高度日照不通過弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計STEP2：對業(yè)態(tài)溢價能力進行分析，確定設計原則>

>洋房

高層

可售商業(yè)溢價能力售價12000元/㎡10000元/㎡20000元/㎡一般（生地風險高，早期變現(xiàn)難）中等

最快去化速度設計原則

設計原則設計原則洋房最大化

選用標準產品線

≤2%的社區(qū)商業(yè)（1F）貨值最優(yōu)，高溢價

去化快，現(xiàn)金流

保證基本配套弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計STEP

：精細化分析地塊特征，判定商業(yè)落位區(qū)域3漢高大道正在修建，未完全成形住宅用地（未開發(fā)）商業(yè)價值：D＞C=B=A規(guī)劃路怡魏街30MA：臨漢高大道布置單邊商業(yè)D?

城市主干道，綠帶厚，無法開口?

西側商業(yè)用地具有不確定性B：臨天漢大道布置

單邊商業(yè)長陵（未開發(fā)）?

道路已基本成形，為區(qū)域目前主要人流來向?

城市主干道，無法開口（需規(guī)劃溝通）?

南側商業(yè)用地具有不確定性漢高大道C規(guī)劃路商業(yè)用地（未開發(fā)）A30MC：臨規(guī)劃路布置

單邊商業(yè)50MB?

居住區(qū)內部道路，可開口D：臨北側怡魏街布置

雙邊商業(yè)天漢大道50M?

居住區(qū)內部道路，未來商業(yè)價值較高商業(yè)用地（未開發(fā)）天漢大道部分成形，修建到臨基地中部弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計STEP

：精細化分析地塊特征，判定幼兒園落位區(qū)域3幼兒園選址分析A、B：臨漢高大道、天漢大道布置?

規(guī)劃路、天漢大道為城市主干道，不宜開口?

西側日照不滿足規(guī)劃怡魏街30MDC：臨東側規(guī)劃道路布置?

臨城市次級道路，且道路已成形，利于組織交通?

場地東側，日照更有利B漢高大道C規(guī)劃路D：臨北側怡魏街布置50M30M占用產品點位，日照困難，不建議A結論：天漢大道50M主要人流方向幼兒園建議臨右側漢高大道布置弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計容積率2.5，我們如何打造？密度花園最大化全高層（20F）

11F+高層（20F）8F+大尺度間距

高溢價產品

稀缺超尺度花園

優(yōu)美天際線

最大品質樓盤

墅質洋房親貨值最大弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計強排匯總密度中軸對稱布局中庭大花園20F+18F低全高層中庭大花園（全20F）全高層大花園兩面寬洋房+L型高層布

兩面寬洋房+U型高層布

三面寬洋房+L型高層布局

三面寬洋房+U型高層布局局局高層密度做足墅級洋房8F三面寬洋房+高層8F兩面寬洋房+高層高層密度做足墅級洋房高弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計03PART

TREE規(guī)劃方案弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計我們的方案方案一方案二全高層模式

洋房最大化全20F20F+8F花園最大化品質樓盤貨值最大化密度用足氣質品相最佳弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計方案一軸線之美PlanningPremi弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計中軸對稱布局（全20F）

中庭大花園（全20F）32個點位

32個點位17個點位+32個點位高層T4占用地1/4T2占用地3/4外側7排+內部5排外側7排+內部6排?

內部6排，花園尺度?

地下室不經(jīng)濟?

樓棟資源均好?

花園尺度更佳?

布局工整，地庫經(jīng)濟弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計【禮儀中軸·多重

】園園園弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計【樓棟錯開·極致視距】105M102M56M102M56M80M規(guī)劃方案總平面圖SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION方案一(穩(wěn)健型）東方氣質，軸線之美勻質組團，花園最大化20F20F20F20F20F幼兒園20F20F?

外圍板+點布局?

內部獨棟點式布局20F20F20F?

底商（1F）沿北側、東側道路布置20F20F20F20F20F20F容積率：2.520F20F20F20F建筑密度：20%總建筑面積：255750㎡住宅建筑面積：24.5萬方商業(yè)：5000㎡（2%）幼兒園：4300㎡20F20F20F20F貨值合計：25.45億弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計SITE方案一軸線之美

·大雅之風規(guī)劃路A天漢大道弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計SITE第四重：組團花園第三重：中央花園規(guī)劃路A五重歸家流線天漢大道第二重：入口泛大堂第一重：入口前場弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀空間意向SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀空間意向SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀空間意向SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案戶型分布SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION戶型90戶數(shù)占比50.0%42.2%7.8%甲方要求50%規(guī)劃路A20F20F20F20F10512040%10%20F20F20F20F匯總

總戶數(shù)（2560）100%20F20F結論：與營銷戶配基本一致20F20F20F20F20F20F20F20F圖例20F20F20F戶型

90戶型

105戶型

120商業(yè)20F20F17F17F天漢大道幼兒園弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計消防流線分析交通流線分析人行次入口地庫出入口地庫出入口人行次入口人行主入口城

市

道

路地庫出入口城

市

道

路消防登高場地消防道路機動車流線可與規(guī)劃溝通，將車庫出入口放于此處人行入戶流線規(guī)劃方案分期策略SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION分期原則：1.

南側組團先開，2.

勻質化組團，可靈活拆分三期一期二期圖例一期二期三期弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案地庫平面圖SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION地下一層建筑面積：86505㎡地下停車數(shù)：2549個圖例地下車庫地下車庫進口地下車庫出口弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案日照分析SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION一層為商業(yè)配套，二層住宅日照通過弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案風險點應對措施SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION選用集團標準線T4產品,雙拼面寬>80m面寬要求保證產品舒適性的情況下

高層盡量以點式布局。雙拼面寬控制在72m（實際項目經(jīng)驗，此條可以溝通）優(yōu)化方案：點式仍采用40m標準化產品，將雙拼戶型更換為面寬≤72m的產品集團標準線產品優(yōu)化后產品(全三面寬產品)120(3)

90(3)105

105(3)

(3)120(3)105（3）90

90(2)

(2)105（3）90（3）90（3）90(3)90(3)90（3）90（3）90(3)72m80m弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案戶型分布SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION優(yōu)化后方案戶型90戶數(shù)占比62.5%25%甲方要求50%規(guī)劃路A20F20F20F10512040%20F20F12.5%10%20F20F匯總

總戶數(shù)（2560）100%20F結論：90m2占比增加，105㎡減少20F20F20F20F20F20F20F20F20F圖例20F20F20F戶型

90戶型

105戶型

120商業(yè)20F20F17F17F天漢大道幼兒園基于商業(yè)與售樓部的其他思考本案外部資源匱乏，缺乏配套商業(yè)如何在控制成本的前提下，營建內部資源？弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案商業(yè)模式選擇方式一：天漢大道方式二：漢高大道SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION規(guī)劃怡魏街規(guī)劃怡魏街30M30M北南?

將商業(yè)量控制在2%以內，同時與主入口結合，東

西漢高大道漢高大道規(guī)劃路規(guī)劃路30M30M50M50M?

口部獨立商業(yè)+底商天漢大道天漢大道50M50M南側地塊先開，少做商業(yè)開口溝通難方式四方式三:臨怡魏路規(guī)劃怡魏街規(guī)劃怡魏街30M30M北南漢高漢高大道規(guī)劃路規(guī)劃路東

西大道30M30M50M50M天漢大道天漢大道50M50M占用面寬,日照難弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計案例鏡鑒——結合售樓部，營建商業(yè)樣板段規(guī)劃路怡魏街30M規(guī)劃漢高大道規(guī)劃路30M50M天漢大道50M萬科北宸之光/杭州——萬科華東區(qū)域年度最佳示范區(qū)弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案總平面圖SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION方案一A（變異款）雙花園+共享軸20F20F20F20F20F20F20F?

雙園：南北勻質大花園?

一軸：底商+口部商業(yè)+幼兒園+共享花園幼兒園20F20F20F容積率：2.520F20F20F20F建筑密度：20%總建筑面積：255750㎡住宅建筑面積：24.5萬方商業(yè)：5000㎡（2%）幼兒園：4300㎡20F20F20F20F20F20F20F貨值合計：25.45億弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計【一軸·雙園】弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計【超寬樓間距】弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計SITE共享生活軸：口部商業(yè)+幼兒園+入口泛大堂+社區(qū)公社弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計共享生活軸——口部商業(yè)弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案戶型配比SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION戶型90戶數(shù)占比50.0%42.2%7.8%甲方要求50%105120匯總40%10%2560結論：基本滿足營銷配比圖例戶型

90戶型

105戶型

120商業(yè)幼兒園弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計消防流線分析交通流線分析地庫出入口人行次入口地庫出入口人行次入口`地庫出入口人行主入口城

市

道

路地庫出入口城

市

道

路消防登高場地消防道路機動車流線可與規(guī)劃溝通，將車庫出入口放于此處人行入戶流線規(guī)劃方案日照分析日照分析SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION一層為商業(yè)配套，二層住宅日照通過弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計方案二極致墅居PlanningPremi弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計高低配T4產品（40m面寬）+T2洋房產品（三面寬）洋房占比僅10%如洋房弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計集團標準線產品我們的產品11面寬T490(2)12面寬T4105(3)120(3)105(3)120(3)90909090(3)(3)(3)(3)80m3面寬洋房弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計方案一：高層位于左側

方案二：高層U型布置方案三：（洋房占比30%）（洋房占比26%）高層位于第一界面，賣相不佳高層與洋房組團分界不清晰賣相更佳吸引剛需客戶弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案總平面圖SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION方案二(極致墅居）20F高層+11F洋房20F20F20F20F20F20F洋房最大化，覆蓋率用足高低獨立組團幼兒園20F20F20F20F20F容積率：2.5建筑密度：25%20F11F11F11F總建筑面積：255750㎡住宅建筑面積：24.7萬方其中，T4高層：17.5萬方T2洋房：7.2萬方11F20F11F11F11F11F20F20F11F11F11F商業(yè)：5000㎡（2%）幼兒園：4300㎡11F貨值合計：26.84億洋房：高層=3:7弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計SITE規(guī)劃策略：高低獨立組團，形成高層組團花園弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案戶型分布SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION戶型90戶數(shù)占比55.2%36.44%8.36%2500甲方要求50%105120匯總40%10%結論：增加90㎡戶型占比，105㎡戶型減少圖例戶型

90戶型

105戶型

120商業(yè)幼兒園弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計交通流線分析消防流線分析人行次入口地庫出入口地庫出入口人行主入口城

市

道

路地庫出入口城

市

道

路消防登高場地消防道路機動車流線可與規(guī)劃溝通，將車庫出入口放于此處人行入戶流線規(guī)劃方案分期策略分期策略SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION三期一期二期圖例一期二期三期弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案地庫平面圖SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION地下一層建筑面積：86505㎡地下停車數(shù)：2549個圖例地下車庫地下車庫進口地下車庫出口弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案日照分析日照分析SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION一層為可作為物管用房，二層日照通過一層架空，二層日照可過弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計方案三“親人”社PlanningPremi弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計我們的思考不止于此洋房最大化雖貨值大，但整體去化速度相對較慢高周轉與品質能否兼得？我們的策略差異化規(guī)劃

+

獨特的社區(qū)IP弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計最小面積段產品

兩面寬集約型洋房90

90（2）

（2）90㎡4面寬主力面積段產品

三面寬舒適高層120(3)10590

(3)(3)90(3)105~120㎡120F8F僚機120(3)1059090909090

(3)

（2）

（2）(3)（2）

（2）90(3)僚機主機拼

≤72m弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計同面積段，品質升級，獲得周邊競品——高層

我們的產品——洋房（3面寬高層中間戶）PK120(3)10590

(3)(3)90(3)6面寬弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計高低結合，形成多角度滲透的天際線弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案總平面圖SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION方案三(氣質最佳）20F高層T4+集約型T2洋房20F20F20F20F20F20F?

類點式高層，雙拼變獨棟?

三代居營銷IP8F8F20F20F容積率：2.58F8F20F20F8F8F20F20F20F建筑密度：21.21%總建筑面積：255750㎡住宅建筑面積：24.5萬方其中，T4高層：17.5萬方T2洋房：7.0萬方20F20F20F20F20F20F8F8F8F20F20F20F8F20F8F8F商業(yè)：5000㎡（2%）幼兒園：4300㎡幼兒園8F貨值合計：26.84億洋房：高層=2：8弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計SITE規(guī)劃亮點1：利用間距優(yōu)勢，形成帶狀天漢大道弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計SITE規(guī)劃亮點2：類點式高層，89m52m天漢大道弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計SITE規(guī)劃亮點3：東方氣質，天漢大道弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計基地解讀設計亮點SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION營銷策略：獨特的我們的產品

客群90~105㎡T4高層夫妻（剛需）Spouse+90~120㎡T4高層（品質）√小孩老人ChildrenThe

old90㎡集約型洋房針對剛需+剛改客群的“三代居社區(qū)”“1+1”銷售模式育兒、學齡、養(yǎng)老，滿足多方位功能需求弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案戶型分布SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION規(guī)劃路A戶型戶數(shù)占比20%40%甲方要求20F20F20F20FT2洋房T4洋房20F20F9050%10512029%11%40%10%20F20F8F8F匯總2480100%20F20F20F結論：將90㎡占比增加到60%20F20F20F20F20F8F20F20F20F20F20F8F圖例20F20F8F戶型

90戶型

105戶型

120商業(yè)8F天漢大道幼兒園弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計消防流線分析交通流線分析地庫出入口人行次入口地庫出入口人行次入口人行主入口城

市

道

路地庫出入口城

市

道

路消防登高場地消防道路機動車流線可與規(guī)劃溝通，將車庫出入口放于此處人行入戶流線規(guī)劃方案分期策略分期策略SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION三期一期二期圖例一期二期三期弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃方案日照分析一層為商業(yè)配套，二層住宅日照通過SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計方案總結SCHEME

SUMMARY極致墅居方案二：20F+11F軸線之美方案一：全20F共享社區(qū)方案一-A：全20F親人社區(qū)方案三：20F+8F密度：19.93%高層：24.5萬方密度：

19.93%高層：24.5萬方密度：21.21

%8F占比：17.9%20F占比：82.1%密度：23.52%11F占比：29.3%20F占比：70.7%貨值：25.45億

貨值：25.45億

貨值：26.84億

貨值：25.89億弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計規(guī)劃要點總結SCHEME

SUMMARY1.

剛需定位，如何做到極致？標準化，現(xiàn)金流，極致化產品，定制型規(guī)劃2.

生地

周邊現(xiàn)狀資源匱乏，如何快速催熟?

吸引周邊客群？?

將商業(yè)量控制在2%，僅滿足社區(qū)的基本需求，減小去化壓力?

口部商業(yè)+底商，提升社區(qū)活力3.

大盤規(guī)模，如何控制開發(fā)節(jié)奏，靈活應對市場需求變化？臨天漢大道先開先開住宅，后做商配弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計04PART

FOUR產品設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計產品策略任務書解讀SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION執(zhí)行產品系時光系房型建筑風格(新中式風格）產品類型面積（

）㎡套數(shù)配比50%90㎡105㎡120㎡3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)精裝修三開間朝南，緊湊三房高層（17-20F）40%90-120萬10%3.5開間朝南，緊湊四房800元/㎡精裝修1、

業(yè)態(tài)組合建議：高層，洋房排布，2、在做滿容積率的前提下，貨值最大化，以上配比可微調。定位原則建議10510590

90產品策略競品分析SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION90戶型105戶型

120戶型（高層）

120戶型（洋房）對標競品萬科理想城旭輝江山閱綠地格林公館萬科理想城配置：3房2廳1衛(wèi)面寬：3面寬配置：3房2廳2衛(wèi)面寬：3面寬配置：3房2廳2衛(wèi)面寬：3面寬配置：3房2廳2衛(wèi)面寬：3面寬弘陽標準化配置：3房2廳1衛(wèi)

配置：3房2廳2衛(wèi)面寬：3面寬

面寬：3面寬配置：3房2廳2衛(wèi)面寬：3面寬配置：4房2廳2衛(wèi)面寬：4面寬產品策略競品總結SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION產品策略高層T4(標準化）

高層T4(11面寬）調整戶配，同面積段，結構更優(yōu)沿用集團標準化戶型，優(yōu)化戶型結構，規(guī)避風險洋房

(3面寬）同等面積，配置更高產品策略競品總結SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION高層T4(標準化）

高層T4(11面寬）

高層T4(標準化）調整戶配，同面積段，結構更優(yōu)沿用集團標準化戶型，優(yōu)化戶型結構沿用集團標準化戶型，優(yōu)化戶型結構，規(guī)避風險洋房

(3面寬）

洋房

(2面寬）同等面積，配置更高同等面積，配置更高產品策略產品溢價SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION1201059090集團標準化T4(12面寬）4.19建筑物（結構主體內、外）的陽臺，露臺、設備平臺，按——《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)我司19年初在西安沛東區(qū)報規(guī)通過項目，已遵循陽臺計算全面積規(guī)則。產品策略為：取消景觀陽臺，飄窗最大化產品策略產品溢價SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION取消

以及陽臺

，同時保證產品的尺寸和面積不變的情況下建筑體量：大于27米的高層居住建筑設計進行單元拼接，最大計不能滿足需要論證后不得超過80m標準化(全三面寬產品)本項目120(3)

90(3)105

105(3)

(3)120(3)1（90(3)90(3)90(3)12面寬+12面寬將拼接戶置換90m2兩面寬產品策略產品溢價SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION產品策略競品總結SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION高層T4(標準化）

高層T4(11面寬）

高層T4(標準化）調整戶配，同面積段，結構更優(yōu)沿用集團標準化戶型，優(yōu)化戶型結構沿用集團標準化戶型，優(yōu)化戶型結構，規(guī)避風險洋房

(3面寬）

洋房

(2面寬）同等面積，配置更高同等面積，配置更高vs洋房（三面寬）+高層（20F）洋房占比:28.54%洋房占比：16.59%同面積情況下，三面寬洋房更出量。總圖貨值更高產品策略洋房篇SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION市場論證建筑面積：120m2配置：3室2廳1衛(wèi)面寬數(shù)：3面寬建筑面積：120m2配置：3室2廳1衛(wèi)面寬數(shù)：3面寬建筑面積：130m2配置：3室2廳2衛(wèi)面寬數(shù)：3面寬11F洋房戶型功能性四房南北通透餐客廚一體化第二套房雙套房設計雙玄關設計K值:83%11F洋房戶型餐客廳等寬2.5衛(wèi)

全套房可變空間設計雙子可變空間K值:84%第二套房產品策略產品溢價SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION產品策略競品總結SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION高層T4(標準化）

高層T4(11面寬）調整戶配，同面積段，結構更優(yōu)沿用集團標準化戶型，優(yōu)化戶型結構，規(guī)避風險洋房

(3面寬）同等面積，配置更高8F洋房戶型極致兩面寬，更出量市場稀缺

無風險K值:82%產品策略產品溢價SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION1051209090產品策略產品溢價SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATION22205PART

FIVE啟動區(qū)篇弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計弘陽·西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道·153畝地塊項目規(guī)劃設計啟動區(qū)策略用地價值分析SITEANALYSIS

|ESSENTIALINTERPRETATIO示范區(qū)選址分析未施工位置A:結合市政綠地，打造示范區(qū)規(guī)劃路A30M10m優(yōu)點：臨城市主干道，人流量大，且可利用寬闊的市政綠地，景觀打造缺點：道路目前處于施工階段，大車來往較多，形象差E施工階段規(guī)劃路C規(guī)劃路B位置B:結合街角，昭示性最佳綠帶40m優(yōu)點：位于兩條城市主干道道路轉角，人流量較大，昭示性最佳，且可利用市政綠地共同打造。DA50M10m位置C:結合小區(qū)主入口，儀式感最強優(yōu)點：結合小區(qū)主入口布置示范區(qū)，后期可改造為會所或迎賓樓缺點：天漢路道路等級較高，能否開口需與規(guī)劃溝通。B

C未施工位置D、E:臨規(guī)劃道路A、C布置20m綠帶50M