房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)參考答案

第一章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、房地產(chǎn)具有哪些經(jīng)濟特性？

答：房地產(chǎn)是一種特殊商品，它同一般商品相比具有一系列經(jīng)濟特性，主要是:（1）

內(nèi)涵的統(tǒng)一性。房地產(chǎn)是由房屋、土地（地基）和產(chǎn)權(quán)三者有機結(jié)合形成的統(tǒng)一體。地基

是房屋建筑物的物質(zhì)載體，而房屋是地基的上層建筑，房與地統(tǒng)一才構(gòu)成房地產(chǎn)。同時，

房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)體現(xiàn)了衍生的經(jīng)濟權(quán)利

關(guān)系。（2）價值的雙源性。主要是指房地產(chǎn)價值中，土地價值的形成既源自加工在土

地上的人類勞動的凝結(jié)新創(chuàng)造的價值，又源自土地所有權(quán)的收益帶來的經(jīng)濟價值。（3）空

間的固定性。由于土地位置的固定性和不可移動性,決定了房地產(chǎn)空間的固定性，所以房

地產(chǎn)是不動產(chǎn)。（4）需求的普遍性。房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性，它可以

滿足生產(chǎn)和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。（5）效用的長期性。房地產(chǎn)商品屬于

超級耐用品，其本身具有長期使用的自然屬性和經(jīng)濟屬性。少則使用幾十年，多則上百年。

這五個特征給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來許多復(fù)雜因素，必須予以充分重視。

2、為什么說房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)？

答：房地產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)劃分中屬于第三產(chǎn)業(yè)。這是因為房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的特

征。其一，房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動，主要從事的是資源的整合、組織和管理等流通和服務(wù)

活動，并不直接建造房屋本身。土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計和房屋建筑安裝等生產(chǎn)活動是委托給

建筑公司和設(shè)計院承擔(dān)的，房地產(chǎn)開發(fā)公司從事的是流通和服務(wù)職能。其二，房地產(chǎn)的經(jīng)

營和銷售活動，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通業(yè)劃歸第三產(chǎn)業(yè)。其三，房地產(chǎn)業(yè)中的一些

分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)都是服務(wù)性行業(yè)，更是第三產(chǎn)

業(yè)的直接組成部分。

3、房地產(chǎn)業(yè)與一般產(chǎn)業(yè)相比，具有哪些獨特的產(chǎn)業(yè)特性？

答：房地產(chǎn)的特點決定了房地產(chǎn)業(yè)具有獨特的行業(yè)特性。主要表現(xiàn)在：（1）先導(dǎo)性和

基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)商品社會必需的生產(chǎn)資料和生活資料,涉及社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程的各個

方面和各行各業(yè),是各種社會經(jīng)濟活動運行的基礎(chǔ)、物質(zhì)載體空間條件，處于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

地位。同時，又由于房地產(chǎn)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先行者，因

而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)（2）綜合性和關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性的

產(chǎn)業(yè)，它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費各個領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)涉及多種生產(chǎn)元素，產(chǎn)

業(yè)鏈特別長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度特別大，與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)，又具有高度關(guān)聯(lián)性。（3）資

金密集型和高風(fēng)險性。由于房地產(chǎn)的價值量大，建設(shè)周期長，資金占用多，它的經(jīng)濟活動

是大量資金運作的過程，囚此房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集的高投資行業(yè)。又由于房地產(chǎn)投資

周期長及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點，涉及的風(fēng)險也相對較大，因而是一個高風(fēng)險行業(yè)。

所以，房地產(chǎn)是一個高投資和高風(fēng)險并存的行業(yè)。（4）級差收益型和區(qū)域性。房地產(chǎn)空間

的固定性使其受制于區(qū)域性的特點特別明顯，不同區(qū)域存在明顯差異。而且區(qū)位的不同也

使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)巨大分異，形成級差收益相差巨大。這種區(qū)域性造成房地產(chǎn)市場的地區(qū)

性特別強，房地產(chǎn)供給?口需求只能在本區(qū)域范圍內(nèi)求得平衡。（5）權(quán)利主導(dǎo)型和制約型。

房地產(chǎn)的固定性，使房地產(chǎn)交易不象一般商品交換那樣發(fā)生商品物體位移，而是權(quán)利關(guān)系

的交易和轉(zhuǎn)讓，存在一種復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系。所以，房地產(chǎn)交易活動必須主要依靠契約、法

律法規(guī)制約和規(guī)范。同時,房地產(chǎn)業(yè)還要受到外部性的特點的制約，服從城市規(guī)劃和土地

利用規(guī)劃。房地產(chǎn)業(yè)的運作還必須與其它產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)，在宏觀調(diào)控下規(guī)范運行。充分認識房

地產(chǎn)業(yè)的上述特點，對于微觀企業(yè)的運行和國家的宏觀調(diào)控具有重大意義。

4、中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢？

經(jīng)過20多年的改革和發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已取得重人進展，但畢竟發(fā)展的時間還比較

短，尚處于初期階段，成熟度匕瞰低，還有很大的發(fā)展空間。展望未來，中國房地產(chǎn)業(yè)的

發(fā)展，將按照社會主義市場經(jīng)濟的要求，繼續(xù)深化改革，擴大開放；貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,

堅持“以人為本"，實現(xiàn)全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展；實施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質(zhì)；加強宏

觀調(diào)控，進一步實現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)健康發(fā)展。

具體來說:(1)深化土地使用制度改革,提高土地使用效率。(2)加快企業(yè)改革,健

全企業(yè)制度；(3)實施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質(zhì)；(4)貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持“以人

為本’，實現(xiàn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展；(5)加強宏觀調(diào)控，建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控體系。

第二章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、城市土地具有哪些特性？

現(xiàn)代社會由于大量人口集中在城市較小的地理空間范圍內(nèi)，城市的產(chǎn)生和發(fā)展一方面

帶來了經(jīng)濟活動的集約化、規(guī)?；瑤砹孙@著的集聚經(jīng)濟效果，但另一方面，也帶來了

集聚不經(jīng)濟的消極后果。這種消極后果突出地表現(xiàn)在城市生態(tài)環(huán)境曰益惡化、交通擁擠以

及滋生各類社會問題。城市土地與一般土地利用表現(xiàn)出不同的特性,具體表現(xiàn)在以下幾個

方面：（1）城市土地利用的集聚性,是指城市經(jīng)濟活動在空間上集中，土地利用集約化。

集聚性的突出影響在于一大批人口和企業(yè)集中于一定的空間范圍內(nèi)，帶來了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟利

益或成本節(jié)約，勞動分工得以深化。另一種影響在于大量人口和企業(yè)競爭以爭奪有限的空

間資源，從而帶來了各種集聚成本，主要表現(xiàn)在土地費用提高、交通運輸費用增加、交易

費用提高等。（2）城市JL地利用的高成本性，隨著城市化的加速，J_地利用平面化發(fā)展增

加了經(jīng)濟活動的成本，城市人口就業(yè)的交通運輸成本增加，企業(yè)原料和產(chǎn)品的運輸和倉儲

成本增加。在城市處于成熟時期時，城市土地利用的高成本性特性表現(xiàn)的更為突出。城市

土地的有限性與城市擴張對土地需求量的無限增長，又促使地價不斷上升，因而提高商務(wù)

成本，甚至推動房價上漲。（3）城市土地利用的高沖突性，各土地利用相鄰關(guān)系各方存在

不同的利益訴求，在狹窄的城市空間更容易產(chǎn)生沖突。（4）城市土地利用的綜合性，表現(xiàn)

在各種用地類型如居住、商業(yè)、辦公、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、行政等需要綜合協(xié)調(diào)，也要與城

市人口規(guī)模及其發(fā)展變遷相統(tǒng)一，也要求城市土地利用要有超前性的規(guī)劃，同時要協(xié)調(diào)城

市經(jīng)濟發(fā)展與城市生態(tài)環(huán)境保護。

2、土地的雙重屬性趣在哪些方面？二者之間的基本關(guān)系是什么?

土地的基本特性主要包括兩個方面，即自然特性和經(jīng)濟特性。土地的白然特性包括：

(1)土地總量的有限性；(2)土地區(qū)位的差異性；(3)土地位置的固定性；(4)土地使

用的耐久性。土地的經(jīng)濟特性包括：(1)土地的稀缺性；(2)土地的區(qū)位可變性；(3)±

地的報酬遞減性；(4)土地經(jīng)營的壟斷性。

土地的自然特性是土地自然屬性的表現(xiàn)，是土地所固有的，與人類對土地的占有和利

用狀態(tài)無關(guān)。而土地的經(jīng)濟特性則是在人類利用土地過程中產(chǎn)生的，是人類社會的各種經(jīng)

濟關(guān)系在土地方面的反映。土地的經(jīng)濟特性受自然特性的影響，是其在自然特性基礎(chǔ)，的

延伸。

3、土地資源配置方式為什么要發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)性作用和政府的主導(dǎo)作用？

提高土地資源的配置效率，關(guān)鍵是要依靠有效的土地資源配置方式。土地資源配置的

主要方式有兩種，即行政配置和市場配置。所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國區(qū)經(jīng)

濟發(fā)展的需要，安排各種用地類型的比例，以及以何種代價提供給用地者。而市場配置則

是各類用地主體(政府、企業(yè)和個人)通過市場方式獲得相關(guān)土地資源，土地資源的配置

以市場價格為指針，供求關(guān)系相調(diào)節(jié)，各類用地主體根據(jù)市場價格的變化以及相應(yīng)的成本

和收益狀況確定用地區(qū)位和面積。

以市場方式配置土地資源能夠真實地反映土地使用的實際成本，用地主體根據(jù)市場價

格水平的高低選擇適合自身的經(jīng)濟、社會和文化活動的區(qū)位，對于協(xié)調(diào)各用地主體的利益

關(guān)系較為有效，也容易達成公平的土地資源配置格局。在市場經(jīng)濟條件下，土地作為特殊

商品，必然趨向市場化，發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用是必然趨勢。運用市場方式

配置土地資源是土地資源合理利用和房地產(chǎn)一級市場健康發(fā)展的關(guān)鍵，直接關(guān)系到市場結(jié)

構(gòu)的優(yōu)化、土地供應(yīng)總量與需求的平衡、公平競爭的保護等。通過征收土地使用費、土地

出讓金等土地有償使用的機制調(diào)節(jié)土地資源的配置，促進土地資源的節(jié)約、集約利用。市

場方式配置土地資源的另一重要方面在于建立完善的土地價格體系，以市場供求為基準(zhǔn)合

理確定地價標(biāo)準(zhǔn)。但是，由于土地資源配置對宏觀經(jīng)濟總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡至關(guān)重要，因

而政府仍然必須積極干預(yù)，加強宏觀調(diào)控，發(fā)揮應(yīng)有的主導(dǎo)作用。

4、城市土地利用規(guī)劃有什么重要性？其基本原則有哪些？

城市土地利用規(guī)劃對于實現(xiàn)城市土地合理配置，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)和健康發(fā)展

具有重要的作用。首先，城市土地利用規(guī)劃是政府調(diào)節(jié)城市土地資源配置的重要手段；其

次，城市土地利用規(guī)劃可以減少房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)用戶決策的盲目性；再次，城市土地利

用規(guī)劃有利城市土地利用的長效管理。

城市土地利用規(guī)劃的基本原則主要有：整體性原則，要求土地^用規(guī)劃中要有綜合的、

系統(tǒng)的觀念，把城市土地看作是自然、經(jīng)濟、社會三者的統(tǒng)一體，對城市的社會、經(jīng)濟、

政治、文化、環(huán)境、心理等諸多人文因素進行綜合的考慮。區(qū)位原則，要求按城市土地的

區(qū)位狀況進行土地布局，使各類用地"各得其所二土地的一個重要特性是差異性，表現(xiàn)為

土地質(zhì)量差異和土地位置差異。超前性原則，即土地規(guī)劃必須走在土地實際開發(fā)利用之前,

先規(guī)劃后開發(fā)，并對今后一個時期土地利用情況進行預(yù)測，這樣可使土地利用規(guī)劃具有一

定程度的超前性。立體性原則，從土地的最經(jīng)濟利用角度出發(fā)，從地面、地下、空間三位

一體來規(guī)劃城市用地。區(qū)域性原則。制定土地利用規(guī)劃不能局限于城市范圍內(nèi)，而必須把

城市放在更大的區(qū)域內(nèi)，這樣易于解決城市適度規(guī)模、發(fā)展衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)和城市群等問

題，也能更合理地解決水利、環(huán)境、交通等問題，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。經(jīng)濟利用的原則。

城市土地是稀缺資源，數(shù)量有限，所以必須充分、合理和經(jīng)濟地利用每一寸土地資源、最

大限度地提高土地利用率、土地生產(chǎn)力和土地利用的經(jīng)濟效益。

第二章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、什么叫地租？城市地租有哪幾種形態(tài)？

地租首先是一個經(jīng)濟范疇，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價，這

種代價可以以貨幣的形式表現(xiàn)出來（貨幣地租）,也可以是非貨幣形式，如土地的生產(chǎn)物（農(nóng)

業(yè)中的實物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等價資產(chǎn)或勞動（農(nóng)業(yè)中的勞役地租，

資產(chǎn)置換等工地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。其次，地租又是一個社會歷史范疇,

在不同的社會形態(tài)下，由于土地所有權(quán)性質(zhì)的不同,地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也有很大的

差異。封建地租、資本主義地租和社會主義條件下的地租,反映了不同的生產(chǎn)關(guān)系。也就

是說，地租作為一種經(jīng)濟范疇，不僅反映土地所有者與使用者之間的一般經(jīng)濟利益關(guān)系，

而且在不同的歷史發(fā)展階段表現(xiàn)特定的人與人之間的朽會關(guān)系，是社會關(guān)系在土地方面的

直接體現(xiàn)。

城市地租主要有：城市級差地租，產(chǎn)生于土地等級不同。這種等級表現(xiàn)在土地位置距

市場中心的遠近，交通是否方便，人口流量是否足夠大，配套設(shè)施是否齊全等方面。城市

土地位置優(yōu)劣不同必然產(chǎn)生不同的級差生產(chǎn)力，較優(yōu)位置土地的級差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化為超

額利潤。在市場經(jīng)濟條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的壟斷及其分離，又必然使這種超額利

潤轉(zhuǎn)化為城市級差地租Io城市土地和農(nóng)村土地一樣也可以進行集約經(jīng)營,即在同一塊土地

上進行連續(xù)追加投資，由于各次追加投資生產(chǎn)率的不同，形成了級差生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟

條件下，由于土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)壟斷及其分離，這種級差生產(chǎn)力也必然轉(zhuǎn)化為級差超額

利潤，進而轉(zhuǎn)化為城市級差地租IL

城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個人要使用城市土地，都必須向土地

的所有者交納地租。這個由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對地租。城市絕對

地租與農(nóng)村絕對地租相比具有不同的特點。城市絕對比租主要由使用城市土地的二、三產(chǎn)

業(yè)提供的，城市土地是作為二、三產(chǎn)業(yè)活動的場所、基地、立足點和空間條件使用的，它

的優(yōu)劣評價尺度主要由位置確定。

城市壟斷地租是指城市中由某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產(chǎn)經(jīng)營商品的壟斷價格

所形成的壟斷超額利潤轉(zhuǎn)化來的地租。馬克思稱壟斷地租是一種以真正的壟斷價格為基礎(chǔ)

的地租，這種壟斷價格既不是由商品的生產(chǎn)價格決定，也不是由商品的價值決定,而是由

購買者的需要和支付能力決定。因而，具有這種購買欲望和支付能為的人越多，其價格也

就越高,壟斷地租就越多。這種壟斷地租在城市某些特別繁華的中心地段、特別著名的旅

游景點也在一定程度上存在著。

2、馬克思主義關(guān)于級差地租的相關(guān)理論對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資有何意義？如何具體應(yīng)

用于城市_1_地利用規(guī)劃？

在市場經(jīng)濟條件下，城市房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)就是追求經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益

的綜合平衡和優(yōu)化。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度而言，主要是追求經(jīng)濟效益即利潤的最大化。

而地租水平的高低，進而土地價格的高低是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素。從政府的角

度而言，地租是城市土地使用者選擇用地的信號和指標(biāo)，土地使用者將根據(jù)地租水平的高

低和變化調(diào)節(jié)自己的用地行為和方向，因而地租可以作為政府調(diào)節(jié)城市土地利用的有力杠

桿，可以促使城市土地資源的合理配置。

城市土地利用規(guī)劃就要根據(jù)城市不同土地級差地租的不同來確定具體的用地類型，以

發(fā)揮土地的最大效益。

3、影響城市土地區(qū)位的主要因素有哪些？試結(jié)合某一地點，分析該地點的區(qū)位狀況。

決定或形成城市土地區(qū)位的主要因素有:（1）自然條件和環(huán)境。大致包括地形地貌、

地質(zhì)、水文、氣候、沿江沿湖臨海靠山等自然條件以及資源狀況（主要指礦產(chǎn)資源和旅游資

源等）。由于這些都是自然形成的，因此可以稱為自然區(qū)位因素，它是形成和決定土地區(qū)位

的最基本的因素。（2）交通和通訊。第一是城市內(nèi)部的交通和通訊；第二是城市對外部別

的城市、地區(qū)以及國家的交通和通訊。這是關(guān)系產(chǎn)品生產(chǎn)所需要的原材料、燃料、采購、

運輸和產(chǎn)品運往市場銷售的距離、時間、運費、成本、利潤的重要問題；也是及時準(zhǔn)確獲

得經(jīng)濟信息、進行經(jīng)營決策、開展經(jīng)營活動的關(guān)鍵問題。因此,它是形成和決定城市土地

區(qū)位的重要因素。（3）基礎(chǔ)設(shè)施。這里主要是指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)、生活和社

會服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，如道路的質(zhì)量、煤氣、電力、通訊、供水設(shè)施的完善程度、污水

污物和垃圾的排放處置能力等。這些因素一方面直接影響社會生產(chǎn)和生活質(zhì)量的優(yōu)劣和水

平的高低；另一方面又影響到投資者、生產(chǎn)者以及消費者的決策。因此，它是形成和決定

區(qū)位的又一重要因素。（4）人口和經(jīng)濟集聚。首先是人口密度，包括常住人口、上班人口

和流動人口；其次是經(jīng)濟集聚程度，即商業(yè)、銀行、保險、咨詢、服務(wù)業(yè)、運輸、旅游等

行業(yè)發(fā)展程度,尤其是規(guī)模較大的商業(yè)、銀行、公司企業(yè)的總部、辦事處、管理處等的集

中程度。這種大規(guī)模集中帶來專業(yè)化和分工協(xié)作的好處；相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門迅速發(fā)展的好處；

各種專門人才匯集和熟練勞動力供應(yīng)充裕的好處；籌資融資的方便、收集信息的好處；面

對面談判易成交的好處，等等。最后是居住、出行、采購、娛樂、旅游等條件狀況。這既

是關(guān)系市場容量的重要問題，又是關(guān)系迅速獲取各種經(jīng)濟信息、準(zhǔn)確決策的關(guān)鍵，更是關(guān)

系聯(lián)系、談判捕捉市場機會做成生意的主導(dǎo)因素。因此，人口和經(jīng)濟集聚的區(qū)位因素是決

定城市土地區(qū)位的關(guān)鍵性因素。（5）社會文化。一是居民消費水平、結(jié)構(gòu)和習(xí)慣；二是居

民文化道德水平、勞動力素質(zhì)；三是文化教育和科學(xué)研究機構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r。

4、土地區(qū)位選擇對房地產(chǎn)開發(fā)有何重要意義？

土地區(qū)位選擇對工業(yè)用房地產(chǎn)開發(fā)而言，就是要解決從具備某些條件的地點選擇一個

最優(yōu)區(qū)位，工業(yè)區(qū)位的因素主要有資源條件、環(huán)境條件、交通和通訊條件、科學(xué)技術(shù)和勞

動力條件以及市場條件等。對于工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位選擇問題，可以假設(shè)分布在不同地

點的影響工業(yè)布局的條件，都會同時對這種布局產(chǎn)生"引力"，但來自各地點引力的大小是

不相同的，甚至懸殊，這時，該工業(yè)就應(yīng)當(dāng)布局在引力最大方向的區(qū)位，究其實質(zhì)就是給

定區(qū)位條件下追求成本最小化，或者利潤最大化。這個方向稱作工業(yè)部門的布局指向，進

一步，通常根據(jù)區(qū)位因素影響的程度不同可以分為原木片旨向、能源指向、市場指向、原料

與市場雙重指向、科技指向等。

房地產(chǎn)企業(yè)一般投資于商業(yè)、居住房地產(chǎn)。選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)主要有：

除房屋本身外,還要考慮到要處于商業(yè)區(qū)，以獲得大量的外部經(jīng)濟；一面或二面要面臨街

道或道路；要交通及通訊方便；人口流量要大；增值潛力大，周圍鄰地預(yù)期有大的發(fā)展規(guī)

劃。而居民戶選擇居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)一般包括:除房屋本身的結(jié)構(gòu)外，要考慮周

圍自然環(huán)境是否優(yōu)雅、清靜，面向廣場、綠地、海灘更好；交通、通訊和人間交往是否方

便；社會文化環(huán)境包括文化娛樂設(shè)施是否完善，治安良好；購物出行買賣是否方便；增值

潛力是否大。

土地區(qū)位選擇對房地產(chǎn)開發(fā)的意義在于,房地產(chǎn)開發(fā)投資量大，回收期長，投資地點

即區(qū)位的選擇準(zhǔn)確與否，在房地產(chǎn)開發(fā)直至銷售的全過程中舉足輕重。由于區(qū)位選擇對房

地產(chǎn)投資決策的成敗具有重大影響，因此，在選擇區(qū)位過程中必須進行大量的市場調(diào)研和

科學(xué)的分析歸納、篩選整理，從而作出正確的決策判斷。房地產(chǎn)的發(fā)展有賴于地方經(jīng)濟的

依托，哪些地方的經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)也隨之興旺。就全國而言，國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及生

產(chǎn)力總體布局在這方面有很重要的作用。國家重視哪些區(qū)域城市的發(fā)展，這些區(qū)域城市就

會成為經(jīng)濟增長的熱點地區(qū)，從而也必然成為房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢區(qū)位。在一個城市中，必

須對影響區(qū)位的環(huán)境進行研究。這種研究的內(nèi)容包括交通狀況、地塊的規(guī)模及形狀、地貌、

市政配套及區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Φ取Ｆ渲薪煌顩r的研究十分重要。交通狀況與區(qū)域的發(fā)展?jié)?/p>

力密切相關(guān)，從而也會對市場產(chǎn)生深遠的影響。交通滯后,人們不愿去那里購房，房價也

不會很高，交通一經(jīng)改善，人們紛紛去那兒購房，房價也就隨之上揚。此外，還包括容積

率及綠化布置、市場配套的完善與否等因素也會影響到選址的質(zhì)量。

第四章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、影響和決定房地產(chǎn)市場需求的有哪些主要因素？

答：影響和決定房地產(chǎn)市場需求的主要因素有以下六個方面：

(1國民經(jīng)濟發(fā)展水平。一國或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)需求的決定性因素.

一般來說，國民經(jīng)濟發(fā)展水平高，投資規(guī)模擴大，對生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)需求量大，國民收

入增加，住房消費需求也增長，因此必然會增大對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費性需求。

(2)居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)。居民收入水平?jīng)Q定需求水平,居民收入水平提高直接

拉動居住消費需求的增加，而且民間資金的積累還會使房地產(chǎn)投資性需求增加。同時，隨

收入增加，促使消費結(jié)構(gòu)演進和優(yōu)化，用于食品消贄支出的比重下降，而用于住房消費方

面支出的比重增加，為進一步改善住房條件的消費需求也會隨之增加。

(3)房地產(chǎn)價格。價格和房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)出反方向變化的關(guān)系。即房地產(chǎn)價格提

高，會限制房地產(chǎn)的需求量；反之，房地產(chǎn)價格下降會擴大購買，促使房地產(chǎn)的需求量上

升。所以價格對房地產(chǎn)需求量有著重要的調(diào)節(jié)作用。

(4)城市化水平。城市化水平高低也是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。城市數(shù)量增加、

規(guī)模擴大，必然加快城市建設(shè)，帶動廠房、商鋪、辦公用房等各類房地產(chǎn)的需求增加。同

時，城市人口的增多，既增加了對住宅市場的需求，又增加了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和安排就

業(yè)所需的生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)的需求。中國目前正處于加快城市化進程的階段，房地產(chǎn)的潛

在需求量很大，必將帶動中國房地產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展。

(5)國家有關(guān)經(jīng)濟政策。這是上層建筑對房地產(chǎn)需求的影響。經(jīng)濟政策包括土地供應(yīng)

政策、財政政策、貨幣政策、住房政策、產(chǎn)業(yè)政策等，通過調(diào)節(jié)投資規(guī)模、收入水平和消

費水平影響房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費性需求。如實施住房分配貨幣化政策，切斷實物福利

分房的渠道，促使購買商品房，擴大了對商品住房的需求，為房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展創(chuàng)造了市

場需求基礎(chǔ)。

(6)消費者對未來的預(yù)期。這是一種消費心理對房地產(chǎn)需求的影響。包括對未來經(jīng)濟

發(fā)展的預(yù)測、對房價走勢的預(yù)估、對未來收入的展望等等。如果預(yù)測未來經(jīng)濟形勢好、收

入增加，房價上升，一般會增加購買，貸款買房，促使對房地產(chǎn)的消費性需求和投資性需

求擴大；如果相反,則減少購房，使房地產(chǎn)需求縮小。所以,正確引導(dǎo)消費者心理，增強

信心，把握方向,以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求也有重要作用。

2、房地產(chǎn)供給有哪些特點？

答：房地產(chǎn)的特點決定了房地產(chǎn)供給具有顯著特點。

(1)城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性。作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地，它的自然供

給是沒有彈性的，而土地的經(jīng)濟供給也是彈性不足的，因而城市土地供給是剛性的。中國

的城市土地屬國家所有，土地使用權(quán)交易的一級市場由國家控制，是一種壟斷性市場。這

些特點決定了受政府的干預(yù)和制約特別明顯，不易隨市場需求任意增加供給。

(2)房地產(chǎn)供給的層次性。房地產(chǎn)供給可以分為現(xiàn)實供給、儲備供給和潛在供給三個

層次。現(xiàn)實供給是指房地產(chǎn)商品已進入流通領(lǐng)域，可隨時出售或出租的房地產(chǎn),包括現(xiàn)房

和期房。儲備供給是指暫時儲存不立即出售的房地產(chǎn)，起著調(diào)節(jié)市場的作用。潛在供給是

指正在施工建造的房地產(chǎn)，構(gòu)成未來的供給。分析這三個層次，對于科學(xué)地把握房地產(chǎn)供

給狀況，預(yù)測未來供給態(tài)勢具有指導(dǎo)意義。

(3)房地產(chǎn)供給的滯后性。由于房地產(chǎn)建造的周期長，一般要二、三年甚至更長時間，

這種較長的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給具有滯后性。當(dāng)市場急需房地產(chǎn)時不能立即減少供

給。所以房地產(chǎn)投資決策更要講究科學(xué)預(yù)測。

(4)房地產(chǎn)供給的時期性。房地產(chǎn)供給的時期可以分為特短期、短期和長期三種。特

短期即市場期,房地產(chǎn)供給固定不變。短期是指可以對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化的時

期。長期是指房地產(chǎn)所有生產(chǎn)要素都可以變動，對房電產(chǎn)供給產(chǎn)生較大幅度影響的時期。

針對這三種時期,調(diào)節(jié)供給也可以采用不同的策略。

掌握這些特點，對有效組織房地產(chǎn)供給，實現(xiàn)市場供求平衡具有重要指導(dǎo)作用。

3、認識房地產(chǎn)均衡原理有什么重要意義？

房地產(chǎn)市場供求均衡是房地產(chǎn)市場運行的基本原理，也是微觀經(jīng)濟運行和宏觀經(jīng)濟運

行追求的基本目標(biāo)。由于房地產(chǎn)供給和需求是動態(tài)變化著的，故供求的非均衡態(tài)是絕對的、

常見的，而二者的均衡是相對的、有條件的，絕對的均衡是偶然的、暫時的，因而調(diào)控的

目標(biāo)只能是相對的基本均衡.相對均衡又有兩種狀態(tài)：一種是求略大于供的基本均衡態(tài)，

另一種是供略大于求的基本均衡態(tài)。當(dāng)然這兩種基本均衡態(tài)又是可以互相轉(zhuǎn)化的，但理想

的均衡態(tài)是供給略大于需求的均衡態(tài)。認識房地產(chǎn)均衡原理的意義在于：對微觀企業(yè)來說,

通過認真分析房地產(chǎn)市場的供給狀況，根據(jù)其均衡原理，及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略，盡可能

提供有效供給；對政府宏觀調(diào)控部門來說，在分析房地產(chǎn)市場形勢的基礎(chǔ)上，可以及時采

取有效措施，運用經(jīng)濟杠桿和必要的行政手段，及時調(diào)整供給和需求，避免大起大落的波

動，努力使房地產(chǎn)市場保持基本平衡。

4、什么叫房地產(chǎn)市場體系？它由哪些方面構(gòu)成的？

答：房地產(chǎn)市場體系，是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系，互相制約形成的市場集合體和

系統(tǒng)。其內(nèi)涵包括三層含義：其一，房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場的集合而形成的有

機統(tǒng)一體，反映了市場結(jié)構(gòu)具有統(tǒng)一性。其二，房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場之間密

切聯(lián)系的市場關(guān)系，既互相聯(lián)系、又互相制約，體現(xiàn)了相互之間的聯(lián)系性。其三，房地產(chǎn)

市場體系是一系列房地產(chǎn)市場構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，具有系統(tǒng)性。

房地產(chǎn)市場體系包括：土地市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場、房地產(chǎn)金融市場

和物業(yè)管理市場五個方面。

房地產(chǎn)市場體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的載體，建立健全房地產(chǎn)市場體系，對于完善市場

機制，充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用,為企業(yè)微觀經(jīng)濟運行創(chuàng)造外部條

件,為政府有效實現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，提高資源配置效率都具有十分重要的作用和意義。

第五章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、房地產(chǎn)價格有哪些特點？

答：由于房地產(chǎn)的特性決定了房地產(chǎn)價格具有一系列特點：

(1)房地產(chǎn)價格具有明顯的權(quán)利價格特征.房地產(chǎn)具有空間的固定性和不可移動性，

不象其它商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房

地產(chǎn)價格實質(zhì)上是權(quán)利價格。例如所有權(quán)(產(chǎn)權(quán)房)價格、租賃權(quán)價格(租金)等。

(2M乍為房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)的價值具有特殊性。一般商品都是人類勞動的凝結(jié)形成價值,

成為價格的基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，土地價值的形成具有雙源性，一

方面，作為原始土地是自然界的產(chǎn)物，是非勞動產(chǎn)品，其價格是地租的資本化,屬于自然

資源轉(zhuǎn)化而成的價值；另一方面，加工在土地上的勞動又與其它商品一樣形成勞動價值。

所以只能說房地產(chǎn)價格基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。由于土地的稀缺性、不能再生，

因而土地價格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場需求的無限性與土地供給有限性的矛盾，

促使地價有升值趨勢，對房價構(gòu)成重大影響。

(.3)房地產(chǎn)價格具有特殊的形成機制.房地產(chǎn)價格在供求機制和競爭機制調(diào)節(jié)過程中

呈現(xiàn)出三個方面特征：一是房地產(chǎn)市場供求平衡的難度特別大。房地產(chǎn)建筑周期長和地區(qū)

性的特點，使供給具有明顯的滯后性，同時又由于土地一級市場的壟斷性，使土地供給受

到限制，當(dāng)出現(xiàn)供不應(yīng)求時，增加供給平衡供求不易，因而需求量對房地產(chǎn)價格的作用十

分明顯。二是房地產(chǎn)價格具有一定的壟斷性。由于土地一級土地市場的壟斷以及房地產(chǎn)的

地區(qū)性特點，使房地產(chǎn)市場競爭受到一定限制，市場信息不對稱，競爭不能充分展開，從

而造成房地產(chǎn)價格一定的壟斷性。三是消費者價格預(yù)期心理對房地產(chǎn)價格影響很大。房地

產(chǎn)是超耐用品，使用期特別長，未來供求關(guān)系變動和價格趨勢對購房投資置業(yè)者具有較強

吸引力，不僅考慮當(dāng)前，而且更多的是考慮房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，使得消費者心理預(yù)期成

為影響房價的一個重要因素。

(4)房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性。由于房地產(chǎn)的固定性和不可移動性，使各每宗房

地產(chǎn)的實際價值和使用價值各不相同，從而其價格也具有個別性。

(5)房地產(chǎn)價格具有多種表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)是價值量大的超耐用品，房地產(chǎn)價格實質(zhì)

上又是權(quán)利價格，其交易方式多種多樣，如買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?，由此也帶來房?/p>

產(chǎn)價格的多種表現(xiàn)方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當(dāng)價等。

(6)房地產(chǎn)價格總水平具有上升趨勢。主要是由于土地的稀缺性和供應(yīng)量的有限性，

需求量的擴張，拉動地價上升；同時，加工在土地上的勞動積累的增加也使土地不斷升值，

加上房地產(chǎn)本身內(nèi)在品質(zhì)、環(huán)境改善，也使房地產(chǎn)增值。從長時期看，房地產(chǎn)價格總水平

呈現(xiàn)上升趨勢。

2、影響房地產(chǎn)價格的主要因素有哪些？

答；影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：

(1)經(jīng)濟因素。主要是指國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等。由于這些因

素會影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，特別是需求，從而影響價格。一般來說，經(jīng)濟發(fā)展水

平高，居民收入增長快,市場需求量大，帶動房地產(chǎn)價格總水平也就高；反之，則相反。

(2)社會因素。包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費心理預(yù)期等。其中人口是重

要因素，因為人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)決定了對住房和其它房地產(chǎn)的需求，從而影響房價。

(3)行政與政治因素，主要是國家或地區(qū)政府制定的相關(guān)經(jīng)濟制度、政策、法規(guī)和行

政措施對房價的影響。特別是宏觀調(diào)控政策、土地政策、住房制度、城市發(fā)展規(guī)劃等，會

對房地產(chǎn)供給和需求產(chǎn)生重大影響，從而影響房價。

(4)房地產(chǎn)內(nèi)在因素?口周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)生產(chǎn)成本、質(zhì)量、品位、房型、結(jié)構(gòu)、

朝向等內(nèi)在因素，體現(xiàn)房地產(chǎn)自身的價值和使用價值，會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生決定性影響。

同時房地產(chǎn)周邊環(huán)境和區(qū)位，如地質(zhì)、地貌、氣象、水文、生態(tài)環(huán)境等，會使房地產(chǎn)效用

發(fā)生變化，因此產(chǎn)生價格差異。此外，交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況也會影響房價。

3、什么叫房地產(chǎn)升值？升值的原因是什么？

答：房地產(chǎn)升值，是指在社會經(jīng)濟正常發(fā)展的條件下，從長遠的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)

市場交換價值不斷上升的趨勢。它不同于通貨膨脹引起的一般商品價格的普通上漲。

房地產(chǎn)為什么會升值？房地產(chǎn)升值主要是由土地升值引起的，房地產(chǎn)升值的實質(zhì)是土

地升值。在房地產(chǎn)物質(zhì)構(gòu)成的兩大要素中，房屋建筑物在使用中不斷被消耗，不僅不會升

值，而且會不斷被折舊，只有土地隨經(jīng)濟發(fā)展會出現(xiàn)升值的趨勢。土地升值的原因是：(1)

土地供求關(guān)系的特性決定其不斷升值。一國或一地區(qū)土地總量是固定不變的。有限的，而

隨經(jīng)濟發(fā)展的人口增長，人們對土地的需求量卻不斷增長，這就使土地的需求量卻不斷增

長，這就使土地供求矛盾日益突出，供不應(yīng)求拉動土地的市場交換價值不斷提高，這是需

求拉動型升值。(2)土地效率提高型升值。土地的價值是受效用制約的，隨著社會經(jīng)濟的

發(fā)展，土地產(chǎn)出的利用效率不斷提高，促使土地價值上升。(2)勞動積累型升值。人們在

土地利用過程中，投入土地的勞動不斷增加，從而在同一宗土地上積累了越來越多的勞動

量，價值量上升必然引起升值。（4）土地用途轉(zhuǎn)換升值。同一宗土地由低效益利用轉(zhuǎn)換成

高效益利用時，由于土地收益水平的提高，導(dǎo)致土地價格上升。如農(nóng)地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)

用地和建設(shè)用地時，就會發(fā)生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一種長遠

的發(fā)展趨勢，是在一定條件下形成的客觀規(guī)律。

4、房地產(chǎn)價格構(gòu)成有哪些基本要素？如何有效控制住房價格漲幅?

房地產(chǎn)價格構(gòu)成是由價值構(gòu)成決定的。房地產(chǎn)價格構(gòu)成可以劃分為成本和利潤兩大部

分。具體來說中國房地產(chǎn)價格構(gòu)成的要素有九項（1）土地取得費用；（2）前期工程費；（3）

配套費；（4）建筑安裝工程費（5）管理費；（6）銷售費；（7）貸款利息；（8）稅費；（9）

利潤。前八項是生產(chǎn)成本，利潤是開發(fā)商投資回報。

從上述房地產(chǎn)價格構(gòu)成要素中，可以看到房價的高低都與此有關(guān)。商品住房價格上漲

有四種類型：一是成本推進型房價上漲，即由于土地、建筑材料等漲價，引起成本上升，

房價上漲。二是內(nèi)在品質(zhì)提高型房價上漲，即由于住房品位提高科技含量增加，環(huán)境改善，

引起成本增加，價值量擴大，房價上漲。三是需求拉動型房價上漲，由于供不應(yīng)求拉動房

價上漲。四是結(jié)構(gòu)調(diào)整型房價上漲。即高檔住宅所占比重上升，引起住房均價上漲。當(dāng)前

住房價格上漲有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房價漲幅過大。如果住房價

格漲幅超過人均可支配收入增幅、超過房地產(chǎn)升值的幅度，就是房價過快上漲，應(yīng)加以控

制。

由于造成房價上漲的因素是多方面的，因此，有效控制房價的漲幅，必須實施綜合治

理。主要可采取以下措施：（1）調(diào)整供求關(guān)系，適度增加商品住房供給，重點抑制需求過

快增長，特別控制投資性需求，營造供略大于求的市場基本均衡態(tài)，抑止供不應(yīng)求引起的

房價上漲。（2）控制土地價格漲幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本過塊

上升引起房地產(chǎn)價格上漲過快。（3）優(yōu)化結(jié)構(gòu),增加普通商品住房、特別是中低價住房的

供應(yīng)，適度抑制高檔房建設(shè)，控制住房均價過快上漲。（4）制止暴利，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和

交易行為，對獲取暴利者實施重稅，甚至根據(jù)價格法加以懲處，使開發(fā)利潤控制在平均利

潤的合理水平上。（5）積極引導(dǎo)消費，提倡梯級改善。大力宣傳量力而行、梯級改善住房

條件，逐步改變消費者心理預(yù)期，消除浮躁心理。只要從成本、利潤、市場供求關(guān)系方面

實施宏觀調(diào)控，就可以有效控制房價漲幅。

第六章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有何特點？

受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾

方面特征:（1）經(jīng)營對象的不可移動性,不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)還是物業(yè)

管理企業(yè),它們的經(jīng)營對象都是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產(chǎn)企

業(yè)在經(jīng)營活動中受其影響十分巨大,受周圍環(huán)境的影響較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)

系密切。（2）業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)企業(yè)，還是

物業(yè)管理企業(yè)，從其業(yè)務(wù)活動的性質(zhì)來看，主要是提供某種服務(wù)。（3）經(jīng)營活動的資金和

人才密集性，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每

個經(jīng)營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。（4）經(jīng)

營活動過程的行業(yè)限制性，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動過程中，行業(yè)特征對其的影響明顯。

一是行業(yè)的市場規(guī)模較大，對企業(yè)發(fā)展起到十分巨大的推動作用。二是，行業(yè)的競爭范圍

主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。三是，目前

房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的數(shù)量較大，但有較大實力的企業(yè)數(shù)量則較少，市場競爭強烈，企業(yè)經(jīng)

營過程中面臨的不確定性較強。四是房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是個領(lǐng)域較為廣闊的市場。

房地產(chǎn)用戶主要包括一般的住房消費者及其他需要房地產(chǎn)產(chǎn)品的集團購買者。五是房地產(chǎn)

業(yè)進入障礙比較大，一方面，由于進入房地產(chǎn)業(yè)需要較大的啟動資本，所以存在較高的進

入壁壘障礙；另一方面，房地產(chǎn)的固定性也決定了退出房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移成本也相當(dāng)高。六

是房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金量投入大、風(fēng)險高，企業(yè)經(jīng)營得當(dāng)，其盈利水平也會高一些，這

種較高水平的盈利是對其承擔(dān)的高風(fēng)險的補償。這也是吸引其他行業(yè)資金進入房地產(chǎn)業(yè)的

主要因素。

2、你認為房地產(chǎn)企業(yè)在選擇組織結(jié)構(gòu)具體形式時應(yīng)當(dāng)注怠什么問題？如何才能使企業(yè)

戰(zhàn)略與組織結(jié)構(gòu)相適應(yīng)？

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇組織結(jié)構(gòu)具體形式時首先要注意遵循以下幾個原則：（1）與經(jīng)營目

標(biāo)適應(yīng)原則，應(yīng)有利于實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo),力求精干、高效、節(jié)約。（2）適度授權(quán)，提

高企業(yè)內(nèi)部各個層次員工的積極性，具有內(nèi)在的動力，這樣就要求在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計中適度

授權(quán)，以使較低層的員工在市場環(huán)境變化時能夠適時作出決策，適度授權(quán)使用得當(dāng)可以提

高企業(yè)的管理效率。（3）分工協(xié)同，提高企業(yè)經(jīng)營效率和勞動生產(chǎn)率，充分發(fā)揮專業(yè)人員

的潛能，與此同時，在組織結(jié)構(gòu)上建立協(xié)同、協(xié)調(diào)、溝通的有效機制。（4）與產(chǎn)業(yè)特性相

結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，應(yīng)充分注意本產(chǎn)業(yè)的突出特點，即固定性和區(qū)域性的

特點。選擇適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境的組織結(jié)構(gòu)，從而提高與其他相關(guān)企業(yè)、政府部門之間溝通

協(xié)調(diào)的效率，提高溝通效率，降低企業(yè)的相關(guān)協(xié)調(diào)成本。

在上述原則基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點以及企業(yè)自身的特點選擇某種具體的組織

結(jié)構(gòu)形式，從而才能有效地貫徹企業(yè)的基本發(fā)展戰(zhàn)略。由于不同的組織結(jié)構(gòu)形式具有不同

的適用性條件，因此，因勢而動、因勢調(diào)整是房地產(chǎn)企業(yè)選擇組織結(jié)構(gòu)的重點。

3、目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道有哪些？這些渠道在今后一段時間內(nèi)會如何變化？

房地產(chǎn)企業(yè)如何因應(yīng)這種變化？

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房電產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)金融

市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資金的籌集呈現(xiàn)多渠道、多元化的趨勢。一般而言，房

地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的方式和渠道主要有：財政撥款、主管部門或單位撥款、銀行貸款、股

票債券等資本運作籌資、引進外資、企業(yè)內(nèi)部資金積累和集資、預(yù)收定金。

隨著經(jīng)濟體制改革的深入，財政撥款和主管部門或單位撥款這兩種方式將逐漸萎縮，

依靠資本市場獲得資金將是今后房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主渠道，而且房地產(chǎn)企業(yè)資金來源

多元化也是必然趨勢。目前房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行貸款和預(yù)付款的情況比較突出，今后

要進一步拓寬融資渠道，才能降低投資風(fēng)險，使資金來源組合合理化。

4、試述各種房地產(chǎn)營銷的策略創(chuàng)新的基本運作機制。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于買方市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和中介商必須在房地產(chǎn)市場中實

施有效的營銷策略，進行策略創(chuàng)新，才能將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉(zhuǎn)化為有效

的購買行為。目前可以選用的創(chuàng)新性策略主要包括：（1）網(wǎng)絡(luò)營銷，即房地產(chǎn)企業(yè)通過建

立自己的網(wǎng)頁并借助一定方式，讓各個消費者知曉企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址，而消費者

則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)頁，通過網(wǎng)頁了解正在營銷的房地產(chǎn)項目，同時向

房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站反饋一些重要的信息，并最終作出房地產(chǎn)購買決策的一種新型房地產(chǎn)營銷

方式。（2）可持續(xù)營銷，是指房地產(chǎn)品牌是多種品牌的綜合，一個品牌樓盤是多個企業(yè)努

力的結(jié)果，是多個品牌的綜合，任何一個環(huán)節(jié)出了問題都會影響到其他各個環(huán)節(jié)。這就要

求項目開發(fā)的各個細節(jié)需環(huán)環(huán)相扣，要求面面俱到前提下的統(tǒng)籌安排。媒體發(fā)布的立體性

配合、工程上的進展、設(shè)計上的優(yōu)化、物業(yè)管理方面或某一批硬件設(shè)施的確定、價格上的

變更、甚至配合相關(guān)政策法規(guī)的調(diào)整等均需要統(tǒng)一指提,互相協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)開發(fā)商不

僅要重視自身的營銷行為,在選擇相應(yīng)樓盤的設(shè)計商、建筑商、代理商、物業(yè)管理商等合

作伙伴時，也要注意對方的營銷觀念、營銷策略等是否與自身的相吻合。（3）特色營銷，

即房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身產(chǎn)品的特點，有創(chuàng)造性的進行一些特色營銷。主要有文化營銷，

注意同文化要素的結(jié)合，以期在眾多的競爭者中獨樹一幟,占得主動；綠色營銷體現(xiàn)企業(yè)

適應(yīng)消費者利益、強調(diào)生態(tài)環(huán)保的消費訴求，建立人類與大自然協(xié)調(diào)統(tǒng)一的機制；合作營

銷建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于某種利益的松散性聯(lián)盟，在競爭中求合作，促進聯(lián)盟成員的共

同發(fā)展。

第七章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的涵義是什么？它同單一的開放項目有什么聯(lián)系和區(qū)別？

房地產(chǎn)綜合開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的經(jīng)濟活動內(nèi)容。簡單地說，房地產(chǎn)開

發(fā)是一種使土地和房屋不斷地處于開發(fā)、改造、再開發(fā)狀態(tài)的活動。具體地說是指房地產(chǎn)

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)〃

的方針，進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟效

益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的物質(zhì)生產(chǎn)活動具有自身的特點。主要體

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)活動的綜合性、開發(fā)周期的長期性、開發(fā)過程的時序性、開發(fā)經(jīng)營的高風(fēng)

險性和強地域性。其中，綜合性是最本質(zhì)的特點，集中表現(xiàn)在“綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的

要求上。也就是說在開發(fā)過程中，不僅僅是對建筑地塊或房屋建筑進行有目的的建設(shè)，而

且要對被開發(fā)地區(qū)的一些必要的公用設(shè)施、公共建筑進行統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)建設(shè)。尤其是住

宅開發(fā)，更要以人為本，以綜合的思想來對居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等

用房實行配套建設(shè)，并且注意生態(tài)環(huán)境的營造。缺乏"綜合性〃與〃配套性”的開發(fā)活動

是不符合現(xiàn)代城市建設(shè)要求，隨著時代的變化也很容易過時、落伍，相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品也

會遭受巨大原價值貶損。房地產(chǎn)綜合開發(fā)集中體現(xiàn)了其綜合性的特征。

2、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)活動有何意義？

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù).城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個

層次?？傮w規(guī)劃的內(nèi)容包括城市的性質(zhì)、規(guī)模、城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用

地布局、城市功能分區(qū)等，這些對于房地產(chǎn)綜合開發(fā)的長遠投資策略有重大影響。詳細規(guī)

劃是總體規(guī)劃的深化和具體化，也是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中的重要依據(jù)。

(2)城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要管理手段。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，

"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。"任何一個房

地產(chǎn)開發(fā)項目都必須接受規(guī)劃管理。主要體現(xiàn)在選址定點審批、核發(fā)"建設(shè)用地規(guī)劃許可

證〃、規(guī)劃設(shè)計條件審批、規(guī)劃方案審批以及核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等方面，甚至在房

地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收階段，城市規(guī)劃管理也將參與?？梢娨?guī)劃管理貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)

過程的始終。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)是實施城市規(guī)劃的基本方式。房地產(chǎn)開發(fā)通過大量資金和人力、物力

的投入，將一個個開發(fā)方案變成有形的建筑產(chǎn)品，為城市經(jīng)濟社會發(fā)展提供最基本的物質(zhì)

基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)方針是"全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)"，遵循這

一方針進行房地產(chǎn)開發(fā)，可以形成合理的城市空間布局,為城市各項事業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好

的環(huán)境，因此房地產(chǎn)開發(fā)是實施城市規(guī)劃的基本方式，開發(fā)項目的成功有利于實現(xiàn)城市規(guī)

劃的目標(biāo)。

3、為H么要進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究？

可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是項目投資決策的依據(jù)。以前我國在

搞項目建設(shè)時忽視可行性研究，許多項目草率上馬，結(jié)果造成經(jīng)濟效益低下，資源浪費嚴

重。我國于1981年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的階段納入基本

建設(shè)程序。在房地產(chǎn)投資開發(fā)領(lǐng)域采用這一工作方法較晚一些。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一項投

資額大、建設(shè)周期長、風(fēng)險高的活動，項目的開發(fā)建設(shè)不能只憑經(jīng)驗或感覺，必須要有可

行性研究，揭示項目的預(yù)期收益、可能遇到的風(fēng)險以及應(yīng)當(dāng)采取的對策等，為開發(fā)商決策

提供參考依據(jù)。二是申請建設(shè)貸款的依據(jù)。銀行等金融機構(gòu)為了避免貸款風(fēng)險，在決定是

否給某個項目貸款時，都要對項目的可行性研究報告進行全面、細致的分析和評估。只有

銀行認為項目有較好的投資收益、有還款保證時才會同意貸款。三是作為編制下階段規(guī)劃

設(shè)計的依據(jù)。在可行性研究報告中對項目的規(guī)模、地址、建筑規(guī)劃方案、市政規(guī)劃方案、

主要設(shè)備選型、單項工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等都進行

了分析、證論，確定了原則，推薦了開發(fā)方案。一旦可行性報告被批準(zhǔn)，即可作為規(guī)劃設(shè)

計的依據(jù)。四是作為開發(fā)商與有關(guān)部門鑒定協(xié)議或合同的依據(jù)。項目所需的建筑材料、協(xié)

作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供

應(yīng)的協(xié)議、合同都需要根據(jù)可行性研究報告進行協(xié)商。有關(guān)技術(shù)引進和建筑設(shè)備進口必須

在可行性研究報告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。

4、什么叫建設(shè)監(jiān)理？包括哪些主要內(nèi)容？

所謂建設(shè)監(jiān)理，就是監(jiān)理的執(zhí)行者，依據(jù)建設(shè)行政法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合運用法律、

經(jīng)濟、行政和技術(shù)手段，對工程建設(shè)參與者的行為及其責(zé)、權(quán)、利，進行必要的協(xié)調(diào)和約

束，保障工程建設(shè)有序進行，達到工程建設(shè)的好、快、省和取得最大投資效益的目的。

建設(shè)監(jiān)理包含政府建設(shè)監(jiān)理和社會建設(shè)監(jiān)理兩個層次。政府建設(shè)監(jiān)理，是指政府建設(shè)

行政管理部門設(shè)置的專門建設(shè)監(jiān)理管理機構(gòu)或指定的相應(yīng)機構(gòu)，對本地區(qū)、本部門的建設(shè)

活動實施統(tǒng)一的監(jiān)督管理，并對社會監(jiān)理行為實行監(jiān)督管理。社會建設(shè)監(jiān)理，是指符合規(guī)

定條件而經(jīng)批準(zhǔn)成立、取得資格證書和營業(yè)執(zhí)照的監(jiān)理單位，受業(yè)主委托依照國家法律、

法規(guī)、規(guī)范、批準(zhǔn)的設(shè)計文件和合同條款，對工程項目建設(shè)活動所實施的監(jiān)理。政府監(jiān)理

是強制性的，是宏觀的，縱向?qū)嵤┑?；社會監(jiān)理是委托性的，是微觀的，橫向?qū)嵤┑摹Ｎ?/p>

國建設(shè)監(jiān)理制度的框架就是通過宏觀和微觀縱橫交叉的雙控模式共同完成對建設(shè)項目的監(jiān)

督管理和組織協(xié)調(diào)。業(yè)主、承包商和監(jiān)理單位三方是以經(jīng)濟為紐帶、合同為根據(jù)進行制約

的。

第八章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、房地產(chǎn)投資有哪些主要特征？

同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征:（1）房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移

動性。房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。如果

投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴重后果。（2）房地產(chǎn)投資的高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是

一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬,多則上億元的資金。這主要是

由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟運行過程決定的，即土地開發(fā)的高成本性、房屋建筑的高價值

性、房地產(chǎn)經(jīng)濟運作中交易費用高。（3）房地產(chǎn)投資的長周期性。整個房地產(chǎn)投資的實際

操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程。對每一個房地產(chǎn)投資項目而言，它的開發(fā)階段一直會持

續(xù)到項目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。（4）房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險性。由

于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，囚此投資的風(fēng)險囚素

也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性,不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金

不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。（5）房地產(chǎn)投資

的強環(huán)境約束性。建筑物是一個城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市

中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的

生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。（6）房地產(chǎn)投資的低流動性。房地產(chǎn)投資成本高，

不像一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個月甚至更長

的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。

所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。

2、風(fēng)險有哪些類型？如何規(guī)避和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險？

房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要有：（1）資產(chǎn)專用性風(fēng)險，是指購買土地使用權(quán)并在其上建造各

種類型建筑物項目所支付的各種費用，可能造成的損失。（2）營運風(fēng)險，也稱為經(jīng)營性風(fēng)

險，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤，造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離于期望值的可能性。（3）

財務(wù)風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的

利潤范圍，同時也增加了不確定性。增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。（4）市場

風(fēng)險，是由于房地產(chǎn)市場變化狀況的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險。其中主要有：

購買力風(fēng)險，是指由于種種原因使物價總水平迅速上漲，通貨膨脹率較高，出售或出租房

地產(chǎn)狀得的現(xiàn)金不能買到原來能買到的那么多東西，即購買力下降；流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)商品的實體不能流動，它的變現(xiàn)性也就較差；利率風(fēng)險，房地產(chǎn)投資由于利率

的變化會產(chǎn)生風(fēng)險，一方面是因為利率是房地產(chǎn)投資的機會成本的標(biāo)志，獲取貸款的利率

提高，會直接增加開發(fā)成本；另一方面利率的浮動會影響到房地產(chǎn)的銷售市場和建筑市場。

（5）社會風(fēng)險和自然風(fēng)險，社會風(fēng)險是指由于政治的、經(jīng)濟的較大變動或者沖擊以及相應(yīng)

的規(guī)模、政策等因素的變動，引起房地產(chǎn)需求和價格的跌落所造成的風(fēng)險。

規(guī)避和控制風(fēng)險的基本思想是對某種損失的可能性進行調(diào)整，進而盡可能降低這種可

能性。如果造成損失的不確定因素有可能出現(xiàn)，也有可能不出現(xiàn)，那么在投資過程中盡量

避免可能出現(xiàn)的情況。如果造成損失的不確定因素出現(xiàn)的可能性有大有小，則要采取措施

使出現(xiàn)的可能性盡量小，進而減少損失的可能性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的主要方法有移動、

分散、控制、轉(zhuǎn)移等方法。

3、簡述房地產(chǎn)投資決策過程。

房地產(chǎn)投資決策過程是指在房地產(chǎn)投資決策中，提出問題、分析問題和解決問題的過

程。其一般程序包括分析問題、設(shè)計方案、評價方案、實施方案、方案調(diào)整和反饋的過程。

（1）調(diào)查研究提出房地產(chǎn)投資項目。其中以市場調(diào)查尤為重要。它是房地產(chǎn)項目投資決策

的前提和基礎(chǔ)。這一階段的關(guān)鍵在于明確問題（2）確定房地產(chǎn)投資決策目標(biāo)。合理的目標(biāo)

是合理決策的前提。決策目標(biāo)的形成、目標(biāo)的大小、層次及決策者對目標(biāo)的認識都會影響

決策的順利進行。（3）找出所有可行方案。根據(jù)房地產(chǎn)投資目標(biāo)和有關(guān)的信息情報，擬定

可行方案，并要求整體詳盡性和相互排斥性相結(jié)合，以避免方案選擇過程中的偏差。（4）

確立衡量房地產(chǎn)投資效益的標(biāo)準(zhǔn)，測算每個方案的預(yù)期結(jié)果。（5）房地產(chǎn)投資方案評估及

方案選擇。方案評估就是根據(jù)確立的決策目標(biāo)所提出的各種可行方案以及衡量效益的標(biāo)準(zhǔn)、

預(yù)期的結(jié)果等，分別對各方案進行衡量。方案的選擇則是就每一方案的結(jié)果進行比較，選

出最可能實現(xiàn)決策預(yù)期目標(biāo)或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。（6）實施房地產(chǎn)

投資決策方案。方案的實施是決策過程中至關(guān)重要的一步，在方案選定以后，就可制定實

施方案的具體措施和政策。（7）追蹤調(diào)查方案實施保證目標(biāo)的實現(xiàn)程度。執(zhí)行一個大規(guī)模

的決策方案通常需要較長的時間，在這段時間中，情況可能會發(fā)生變化。而初步分析只產(chǎn)

生對于該問題的一個初步估計。因此，在進行方案計劃的設(shè)置及解決不確定性問題時，方

案應(yīng)不斷加以調(diào)整和完善。

4、如何提高房地產(chǎn)投資效益？

提高房地產(chǎn)投資效益是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的核心。其主要途徑是：（1）房地產(chǎn)投資規(guī)

模和速度的合理控制，房地產(chǎn)經(jīng)濟與地區(qū)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟存在著相互促進、相互制約的關(guān)

系，其投資規(guī)模和增長速度要與地區(qū)經(jīng)濟和整個國民經(jīng)濟相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，才能保持較高

的投資效益。（2）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置，房地產(chǎn)經(jīng)濟要保持持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)

展，要以保持房地產(chǎn)產(chǎn)品總需求與總供給大體上的總量平衡為條件。這種總量平衡必須建

立在結(jié)構(gòu)平衡的基礎(chǔ)上，否則將無法保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常發(fā)展。房地產(chǎn)投資的總量平衡

主要是指房地產(chǎn)投資規(guī)模上要考慮整個地區(qū)乃至國民經(jīng)濟全局的平衡。房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)

平衡則是指在投資規(guī)模既定的基礎(chǔ)上要考慮整個投資結(jié)構(gòu)的相互協(xié)調(diào)問題。（3）房地產(chǎn)投

資空間分布的合理配置，房地產(chǎn)投資的空間分布是通過房地產(chǎn)投資項目在不同經(jīng)濟區(qū)域的

布局實現(xiàn)的。合理分布投資空間，有利于各地區(qū)揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，最充分地利用各種

經(jīng)濟資源，加速區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。保證合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、規(guī)模結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)

和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等，在地域上合理布局，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟和整個國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)

發(fā)展。消除房地產(chǎn)投資的外部不經(jīng)濟，保護環(huán)境。（4）房地產(chǎn)投資決策過程的科學(xué)化，房

地產(chǎn)投資決策是否正確、科學(xué)，直接關(guān)系到投資效益的高低。規(guī)范投資決策過程，一要逐

步提高房地產(chǎn)投資決策者的素質(zhì),學(xué)會科學(xué)的決策，提高決策的質(zhì)量，進而提高房地產(chǎn)投

資效益。二在決策中運用科學(xué)的決策方法，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)輔助決策過程，使決策

方法具有更加可行、有效。三要逐步規(guī)范決策程序，盡量使整個決策過程處于規(guī)范的程序

的制約下，減少主觀因素對決策的干擾。

第九章復(fù)習(xí)思考題參考答案要點

1、試述房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營貨幣的單位，二者通過資金紐帶,

建立了互相依賴和互相促進的密切關(guān)系。

一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。首先，房地產(chǎn)開發(fā)必須有金融的

介入。任何一項房地產(chǎn)開發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)、批租直到建筑安裝、銷