江蘇理想人居-東方意境高層+洋房概念設(shè)計(jì)方案

保利徐州東店子A地塊項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)ThePlanningAndArchitecture

DesignOf

xu

zhou叁2020.04目

錄Part

01

/

前期分析Part

02

/

規(guī)劃理念Part

03

/

規(guī)劃策略CONTENTSPart

04

/Part

05

/Part

06

/Part

07

/Part

08

/規(guī)劃方案產(chǎn)品選型立面意向示范區(qū)專篇A-2專篇徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

ProjectP

A

R

T

O

N

E前

期01區(qū)

位

分

析CURRENT

SITUATION47徐州北站徐州東站4.4km

約15分鐘車程1SITE徐州站云龍區(qū)政府區(qū)

位本項(xiàng)目位于東區(qū)核心地段，隸屬云龍區(qū)城東板塊，城市東拓發(fā)展線上；徐海路北，緊靠東區(qū)大動(dòng)脈城東大道；萬達(dá)商圈內(nèi)。距離市中心6.5km、火車站4.6km、萬達(dá)1.9km、高鐵站4.4km、距保利合景瓏灣約4km。徐

州

東

店

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A

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project01交

通

分

析CURRENT

SITUATION47團(tuán)山站徐州東站徐海路站SITE1徐州站醫(yī)科大學(xué)站城市次干道城市主干道地鐵站公交站交

通項(xiàng)目臨近城東大道和長安大道等主次干道，路網(wǎng)成熟，路況寬闊;項(xiàng)目臨近1號(hào)線地鐵站醫(yī)科大學(xué)站1.3km,距規(guī)劃地鐵4號(hào)線徐海路站1.2km,距規(guī)劃地鐵7號(hào)線團(tuán)山站0.7km，周邊多路公交車經(jīng)過，公共出行較為便利；徐

州

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店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project01周

邊

配

套CURRENT

SITUATION徐州蟠桃山佛教文化景區(qū)徐州市第三十二中學(xué)環(huán)球港3.0

km店子小學(xué)SITE徐州市東方醫(yī)院徐州醫(yī)科大學(xué)金龍湖景區(qū)迪卡儂三中云龍實(shí)驗(yàn)學(xué)校萬達(dá)廣場(chǎng)綠地城市廣場(chǎng)云興小學(xué)徐州漢文化景區(qū)基地周邊配套成熟教育購物醫(yī)療景觀配

套周圍

學(xué)校

配套齊全（徐州市解放路小學(xué)云宛路分校、云興小學(xué)、三中云龍實(shí)驗(yàn)學(xué)校、黃山中學(xué)、店子小學(xué)、徐州醫(yī)科大學(xué)等）。商業(yè)配套豐富，3公里范圍內(nèi)有萬達(dá)廣場(chǎng)、環(huán)球港、迪卡儂、宜家；徐州市東方人民醫(yī)院。徐

州

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project01現(xiàn)

狀CURRENT

SITUATIONN地塊方位角：南偏東10.6°用

地總用地面積：123111.6㎡計(jì)容建筑面積：224063㎡計(jì)容建筑面積：194240㎡計(jì)容建筑面積：30400㎡容積率：≤1.82容積率：≤1.8容積率：≤2.0建筑密度：≤27.2%建筑密度：≤24%建筑密度：≤50%建筑限高：

≤

54米A-1用地面積：107911.3㎡A-2用地面積：15200.3㎡徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

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DONGDIANZI

A

Block

Project01周

邊

現(xiàn)

狀CURRENT

SITUATION8765地塊東側(cè)排水溝工程1地塊內(nèi)部電線桿7268543地塊內(nèi)部41

地塊北側(cè)山及建筑垃圾2

地塊西側(cè)工程兵學(xué)院3地塊南側(cè)徐海路地塊南側(cè)徐州醫(yī)科大學(xué)地塊中間道路現(xiàn)

狀1、現(xiàn)狀：地塊為凈地，地塊內(nèi)有建筑垃圾和電線桿未移除，地塊東側(cè)有排水溝工程；2、四至：地塊東至經(jīng)二路，南至城東大道綠化帶，西至經(jīng)一路綠化帶，北至緯一路。徐

州

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A

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

ProjectP

A

R

T

T

W

O規(guī)

劃02理

念

解

讀DESIGN

CONCEPT保利地產(chǎn)·大國璟系列現(xiàn)代中式園林社區(qū)的最高級(jí)別禮獻(xiàn)當(dāng)代官式府苑風(fēng)華02理

念

解

讀DESIGN

CONCEPT02元

素

提

煉DESIGN

CONCEPT02理

念

解

讀DESIGN

CONCEPT以大國之筆，書璟之光華大國璟設(shè)計(jì)風(fēng)格，重空間，輕元素，現(xiàn)意境，展現(xiàn)大國空間禮制、山水詩意及文人雅致格局形制洗禮五感構(gòu)筑序列02設(shè)

計(jì)

理

念DESIGN

CONCEPT彭城名邸，璟致大成新中式高端文化宜居社區(qū)02設(shè)

計(jì)

目

標(biāo)DESIGN

CONCEPT打造徐州人文宜居城市新BuildanewheightofXuzhou’slivable02設(shè)

計(jì)

目

標(biāo)DESIGN

CONCEPT樹立品質(zhì)洋房社區(qū)人居典范abenchmarkforhumansettlemenPART

THREE規(guī)

劃03關(guān)

鍵

點(diǎn)

梳

理DESIGN

ANALYSIS關(guān)鍵點(diǎn)1—視線限高32米48米80米視覺區(qū)域限高32米視覺區(qū)域限高48米視覺區(qū)域限高80米根據(jù)出讓條件，基地內(nèi)有視覺控制范圍，視覺走廊內(nèi)建筑限高南高北低，基地限高小于等于54米；徐

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塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

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ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project03關(guān)

鍵

點(diǎn)

梳

理DESIGN

ANALYSIS關(guān)鍵點(diǎn)2—軍事場(chǎng)所限高15M限高區(qū)域基地西側(cè)靠近軍事場(chǎng)所，靠近部分限高15M；結(jié)論：此部分設(shè)置5層以下產(chǎn)品；徐

州

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項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

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DONGDIANZI

A

Block

Project03關(guān)

鍵

點(diǎn)

梳

理DESIGN

ANALYSIS關(guān)鍵點(diǎn)3—12班幼兒園12班幼兒園用地根據(jù)東店子A地塊的監(jiān)管協(xié)議，基地東北角需建設(shè)一座12班幼兒園，應(yīng)與A地塊主體項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。徐

州

東

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項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

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DONGDIANZI

A

Block

Project03關(guān)

鍵

點(diǎn)

梳

理DESIGN

ANALYSIS關(guān)鍵點(diǎn)4—商辦用地A-2商辦用地城市快速路根據(jù)出讓條件A-2地塊為商辦用地，土地面積15200㎡，容積率2.0，建筑面積3.0萬方。地塊內(nèi)建筑會(huì)對(duì)住宅日照較大影響，需要綜合考慮

；南側(cè)城市快速路噪聲影響，建議南側(cè)臨路布置小面積段高層產(chǎn)品；徐

州

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項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

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DONGDIANZI

A

Block

Project03難

點(diǎn)

梳

理DESIGN

ANALYSIS我們的責(zé)任

地塊突顯區(qū)域核心

規(guī)劃融入城市軸線

配套輻射周邊居民如何讓為城市貢獻(xiàn)PART

F

OUR規(guī)

劃04鳥瞰圖方案一DESIGN

ANALYSIS徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

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DONGDIANZI

A

Block

Project04總

平

面

圖DESIGN

ANALYSIS方案一18F+11F洋房64%徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

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DONGDIANZI

A

Block

Project徐州東店子A‐1地塊指標(biāo)04經(jīng)

濟(jì)

指

標(biāo)DESIGN

ANALYSIS項(xiàng)目單位㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積總建筑面積107911.30272098.74194240.34189520.3468658.34120862.004720.00㎡地上建筑面積（計(jì)容）住宅㎡㎡高層其中㎡36.23%63.77%5‐11F洋房㎡配套設(shè)施社區(qū)服務(wù)用房㎡㎡㎡㎡465.001095.00150.00按每百戶30㎡，單間不低于80㎡物業(yè)管理用房醫(yī)療衛(wèi)生用房不低于總建筑面積千分之四設(shè)置按人均室內(nèi)建筑面積不低于0.1㎡或室外人均用地不低于0.3㎡健身用房（設(shè)施）㎡495.00微型消防站養(yǎng)老用房㎡㎡㎡㎡50.00465.0040.0050.00按每百戶30㎡其中金融郵電其中垃圾中轉(zhuǎn)站生活水泵房、消防泵房㎡300.00有線電視機(jī)房電信機(jī)房㎡㎡25.0025.00開閉所、配電室㎡1260.00門衛(wèi)室、警務(wù)室消防控制室㎡㎡㎡100.00200.004800每10萬m2總建筑面積包含2000m2地上保溫層面積地下建筑面積普通車庫面積保溫層面積㎡㎡㎡73058.4025072.0023970.00非主樓地庫人防車庫面積住宅贈(zèng)送地下室非機(jī)動(dòng)車庫面積總建筑面積9%其中㎡㎡15650.00主樓地下室8366.401.80容積率規(guī)劃條件要求：1.5‐1.8建筑基底面積建筑密度綠地率㎡%24100.0022.3%30.0%4832≤24%≥30%%人數(shù)人套輛輛輛輛按3.2人/戶計(jì)算住宅套數(shù)機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地中地下1401非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)464869.65%地上可售/總建筑面積%徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04戶

型

分

布DESIGN

ANALYSIS住宅戶型

面積高層95

96高層110

109高層105

105高層125

124面寬戶數(shù)

建筑面積

戶數(shù)占比

面積占比三面寬三面寬三面寬三面寬三面寬四面寬1081082042045503361036811772214202529673150477127%7%5.46%6.20%14%14%36%22%100%11.29%13.33%38.56%25.15%100.00%130140133142合計(jì)1510

189718高層123㎡高層96㎡高層107㎡高層104㎡洋房130㎡洋房140㎡售樓處徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04日

照

分

析DESIGN

ANALYSIS圖例例結(jié)論：

經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版》第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04流

線

分

析DESIGN

ANALYSIS城市道路車行道路人行道路地下車庫出入口徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

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DONGDIANZI

A

Block

Project04消

防

分

析DESIGN

ANALYSIS城市道路消防車道徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04業(yè)

態(tài)

分

布DESIGN

ANALYSIS洋房高層配套用房農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鄰里中心幼兒園商業(yè)辦公徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04景

觀

分

析DESIGN

ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04鳥瞰圖方案二DESIGN

ANALYSIS徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04總

平

面

圖DESIGN

ANALYSIS方案二18F+8F洋房68%徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project徐州東店子A‐1地塊指標(biāo)04經(jīng)

濟(jì)

指

標(biāo)DESIGN

ANALYSIS項(xiàng)目單位㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積總建筑面積107911.30272595.54194240.34189520.3461632.34127888.004720.00㎡地上建筑面積（計(jì)容）住宅㎡㎡高層5‐11F洋房配套設(shè)施㎡32.52%67.48%其中㎡㎡社區(qū)服務(wù)用房㎡465.00按每百戶30㎡，單間不低于80㎡物業(yè)管理用房醫(yī)療衛(wèi)生用房㎡㎡1095.00150.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置按人均室內(nèi)建筑面積不低于0.1㎡或室外人均用地不低于0.3㎡健身用房（設(shè)施）㎡495.00微型消防站養(yǎng)老用房㎡㎡㎡㎡50.00465.0040.0050.00其中按每百戶30㎡金融郵電其中垃圾中轉(zhuǎn)站生活水泵房、消防泵房㎡300.00有線電視機(jī)房電信機(jī)房㎡㎡㎡㎡㎡25.0025.00開閉所、配電室門衛(wèi)室、警務(wù)室消防控制室1260.00100.00200.00每10萬m2總建筑面積包含2000m2地上保溫層面積㎡4800保溫層面積地下建筑面積普通車庫面積㎡㎡㎡㎡㎡73555.2025450.0023970.0015650.008485.201.80非主樓地庫人防車庫面積住宅贈(zèng)送地下室非機(jī)動(dòng)車庫面積總建筑面積9%其中主樓地下室容積率規(guī)劃條件要求：1.5‐1.8建筑基底面積建筑密度綠地率㎡%22100.0020.5%30.0%4902≤24%≥30%%人數(shù)人套輛輛輛輛按3.2人/戶計(jì)算住宅套數(shù)機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地中地下1412非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)471469.52%地上可售/總建筑面積%徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04戶

型

分

布DESIGN

ANALYSIS住宅戶型

面積面寬戶數(shù)

建筑面積

戶數(shù)占比

面積占比高層95高層110高層105高層12513096三面寬三面寬三面寬三面寬三面寬四面寬140140144144900641344015260151201785611880090889.1%9.1%9.4%9.4%58.7%4.2%7.09%8.05%7.98%9.42%62.67%4.79%109105124132142140合計(jì)1532189564100%

100.00%高層125㎡高層105㎡高層95㎡高層110㎡洋房130㎡洋房140㎡徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04日

照

分

析DESIGN

ANALYSIS圖例例結(jié)論：

經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版》第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04流

線

分

析DESIGN

ANALYSIS城市道路車行道路地下車庫出入口徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04消

防

分

析DESIGN

ANALYSIS城市道路消防車道徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04業(yè)

態(tài)

分

布DESIGN

ANALYSIS洋房高層配套用房農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鄰里中心幼兒園商業(yè)辦公徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04景

觀

分

析DESIGN

ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04鳥瞰圖方案三DESIGN

ANALYSIS徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04總

平

面

圖DESIGN

ANALYSIS方案三18F+11F洋房54%徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project徐州東店子A‐1地塊指標(biāo)04經(jīng)

濟(jì)

指

標(biāo)DESIGN

ANALYSIS項(xiàng)目單位㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積總建筑面積107911.30273862.94194240.34189520.3487122.34102398.004720.00㎡地上建筑面積（計(jì)容）住宅㎡㎡高層5‐11F洋房配套設(shè)施㎡45.97%54.03%其中㎡㎡社區(qū)服務(wù)用房㎡465.00按每百戶30㎡，單間不低于80㎡物業(yè)管理用房醫(yī)療衛(wèi)生用房㎡㎡1095.00150.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置按人均室內(nèi)建筑面積不低于0.1㎡或室外人均用地不低于0.3㎡健身用房（設(shè)施）㎡495.00微型消防站養(yǎng)老用房㎡㎡㎡㎡50.00465.0040.0050.00其中按每百戶30㎡金融郵電其中垃圾中轉(zhuǎn)站生活水泵房、消防泵房㎡300.00有線電視機(jī)房電信機(jī)房㎡㎡㎡㎡㎡25.0025.00開閉所、配電室門衛(wèi)室、警務(wù)室消防控制室1260.00100.00200.00每10萬m2總建筑面積包含2000m2地上保溫層面積地下建筑面積㎡4800保溫層面積㎡㎡㎡㎡㎡74822.6026577.0023970.0015650.008625.601.80普通車庫面積非主樓地庫人防車庫面積住宅贈(zèng)送地下室非機(jī)動(dòng)車庫面積總建筑面積9%其中主樓地下室容積率規(guī)劃條件要求：1.5‐1.8建筑基底面積建筑密度綠地率㎡%22700.0021.0%30.0%4986≤24%≥30%%人數(shù)人套輛輛輛輛按3.2人/戶計(jì)算住宅套數(shù)機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地中地下1444非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)479269.20%地上可售/總建筑面積%徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04戶

型

分

布DESIGN

ANALYSIS住宅戶型高層95高層110高層105高層125130面積95面寬戶數(shù)1721722282285821761558建筑面積

戶數(shù)占比

面積占比三面寬三面寬三面寬三面寬三面寬四面寬16340185762394028272774062499218952611%11%15%15%37%11%100%8.62%9.80%10810512413314212.63%14.92%40.84%13.19%100.00%140合計(jì)高層123㎡高層96㎡高層107㎡高層104㎡洋房130㎡洋房140㎡售樓處徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04日

照

分

析DESIGN

ANALYSIS圖例例結(jié)論：

經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版》第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04流

線

分

析DESIGN

ANALYSIS城市道路車行道路人行道路地下車庫出入口徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04消

防

分

析DESIGN

ANALYSIS城市道路消防車道徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04業(yè)

態(tài)

分

布DESIGN

ANALYSIS洋房高層配套用房農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鄰里中心幼兒園商業(yè)辦公徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04景

觀

分

析DESIGN

ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04鳥瞰圖方案四DESIGN

ANALYSIS徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04總

平

面

圖DESIGN

ANALYSIS方案四洋房85%住宅戶型面積

面寬

戶數(shù)

建筑面積

戶數(shù)占比

面積占比高層95

96

三面寬

104高層110

109

三面寬

104高層105

105

三面寬

36高層125

124

三面寬

3699841133637807%7%2%5.27%5.98%2.00%44642%2.36%130140133

三面寬

1060143

四面寬

13214721409801887618942072%9%100%74.43%9.97%100.00%合計(jì)徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project徐州東店子A‐1地塊指標(biāo)04經(jīng)

濟(jì)

指

標(biāo)DESIGN

ANALYSIS項(xiàng)目單位㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)107911.30270600.19194240.34189550.3429694.34159856.004690.00備注規(guī)劃凈用地面積總建筑面積㎡地上建筑面積（計(jì)容）住宅㎡㎡高層5‐11F洋房配套設(shè)施社區(qū)服務(wù)用房㎡15.67%84.33%其中㎡㎡㎡450.00按每百戶30㎡，單間不低于80㎡物業(yè)管理用房醫(yī)療衛(wèi)生用房㎡㎡1095.00150.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置按人均室內(nèi)建筑面積不低于0.1㎡或室外人均用地不低于0.3㎡健身用房（設(shè)施）㎡495.00微型消防站養(yǎng)老用房㎡㎡㎡㎡50.00450.0040.0050.00其中按每百戶30㎡金融郵電其中垃圾中轉(zhuǎn)站生活水泵房、消防泵房㎡300.00有線電視機(jī)房電信機(jī)房㎡㎡㎡㎡㎡25.0025.00開閉所、配電室門衛(wèi)室、警務(wù)室消防控制室1260.00100.00200.00每10萬m2總建筑面積包含2000m2地上保溫層面積㎡4800保溫層面積地下建筑面積普通車庫面積㎡㎡㎡㎡㎡71559.8523930.0023970.0015500.008159.851.80非主樓地庫人防車庫面積住宅贈(zèng)送地下室非機(jī)動(dòng)車庫面積總建筑面積9%其中主樓地下室容積率建筑基底面積建筑密度綠地率規(guī)劃條件要求：1.5‐1.8㎡%24600.0022.8%30.0%4710≤24%≥30%%人數(shù)人套輛輛輛輛按3.2人/戶計(jì)算住宅套數(shù)機(jī)動(dòng)車停車數(shù)14721519地上地下非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地上可售/總建筑面積152其中1367453370.05%%徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project04日

照

分

析DESIGN

ANALYSIS圖例例結(jié)論：

經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版》第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

ProjectPA

R

T

F

I

V

E產(chǎn)

品05競(jìng)

品

分

析DESIGN

ANALYSIS項(xiàng)目項(xiàng)目簡(jiǎn)介主力戶型圖萬科翡翠之光建筑面積：26.5萬㎡售價(jià)：高層1.5萬元/㎡裝修情況：精裝1、南向三面寬2、大部分雙寬景觀陽臺(tái)3、北臥無飄窗主力面積段：89-147㎡3室2廳1衛(wèi)-89㎡3室2廳2衛(wèi)-108㎡3室2廳2衛(wèi)-118㎡3室2廳2衛(wèi)-125㎡4室2廳2衛(wèi)-147㎡紅星云龍金茂悅建筑面積：29.4萬㎡售價(jià)：高層1.73萬元/㎡裝修情況：精裝1、洋房四面寬2、雙寬景觀陽臺(tái)3、高層戶型均為三面寬主力面積段：113-175㎡3室2廳1衛(wèi)-134㎡4室2廳2衛(wèi)-143㎡4室2廳3衛(wèi)-170㎡富春山居建筑面積：17.2萬㎡售價(jià)：高層1.75萬元/㎡洋房2.1萬元/㎡1、高層125兩面寬2、雙寬景觀陽臺(tái)裝修情況：精裝主力面積段：134-170㎡3室2廳1衛(wèi)-113㎡3室2廳2衛(wèi)-125㎡4室2廳2衛(wèi)-143㎡4室2廳3衛(wèi)-175㎡大發(fā)通銀融悅府建筑面積：4.8萬㎡售價(jià)：洋房1.6萬元/㎡裝修情況：精裝1、洋房三面寬2、雙寬景觀陽臺(tái)主力面積段：124-152㎡3室2廳2衛(wèi)-124㎡4室2廳2衛(wèi)-144㎡4室2廳2衛(wèi)-152㎡05產(chǎn)

品

策

略DESIGN

ANALYSIS我們的策略規(guī)劃形態(tài)定制產(chǎn)品全線升級(jí)的各級(jí)配功能空間更精細(xì)的體驗(yàn)根據(jù)總圖規(guī)劃的空間形態(tài)，組合產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成功升級(jí)各功能空間尺度，額外有效的使用空間精細(xì)化研發(fā)產(chǎn)品，相同面積段打造最優(yōu)體驗(yàn)，全方面擊垮競(jìng)品定制升級(jí)精細(xì)徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project05產(chǎn)

品

策

略DESIGN

ANALYSIS洋房產(chǎn)品05產(chǎn)

品

策

略DESIGN

ANALYSIS130㎡洋房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖四房?jī)蓮d兩衛(wèi)徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project05產(chǎn)

品

策

略DESIGN

ANALYSIS140㎡洋房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project05產(chǎn)

品

策

略DESIGN

ANALYSIS高層產(chǎn)品05產(chǎn)

品

策

略DESIGN

ANALYSIS95+112高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project05產(chǎn)

品

策

略DESIGN

ANALYSIS105+124㎡高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）四房?jī)蓮d兩衛(wèi)徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

ProjectP

A

R

T

S

I

X立

面立面意向Facade

Motion文脈+交融+隱喻新中式——高層立面意向Facade

Motion高層立面意向Facade

Motion高層立面意向Facade

Motion洋房立面意向Facade

Motion洋房立面意向Facade

Motion小區(qū)入口立面意向Facade

Motion小區(qū)入口立面意向Facade

Motion售樓部立面意向Facade

MotionPART

SEVEN示

范

區(qū)07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-總平面圖住宅18F住宅18F經(jīng)住宅18F一路售樓處2F住宅18F配套1F配套1F住宅18F停車場(chǎng)城

東

大

道示范區(qū)人行入口示范區(qū)車行入口07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-空間序列社區(qū)活動(dòng)社區(qū)活動(dòng)住宅18F住宅18F經(jīng)住宅18F一路社區(qū)活動(dòng)健身游樂水景后廣場(chǎng)社區(qū)大堂住宅18F配套1F配套1F住宅18F

4.1.3入口空間提煉精神空間水景水景停車場(chǎng)中廣場(chǎng)前廣場(chǎng)城

東

大

道示范區(qū)人行入口示范區(qū)車行入口徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

Project07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-流線分析景觀樣板區(qū)景觀樣板區(qū)中心水景停車場(chǎng)展示銷售水景精神堡壘水景示范區(qū)前廣場(chǎng)看房流線車行流線07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)精神堡壘07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)示范區(qū)前廣場(chǎng)07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中廣場(chǎng)水景07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)售樓處07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中心水景07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)健身游樂07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)社區(qū)活動(dòng)07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-室內(nèi)意向室內(nèi)意向07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-室內(nèi)意向室內(nèi)意向07示

范

區(qū)

設(shè)

計(jì)DESIGN

ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-室內(nèi)意向室內(nèi)意向方

案

對(duì)

比DESIGN

ANALYSIS方案一：18+11F方案二：18+8F方案亮點(diǎn)：組團(tuán)分區(qū)明晰，產(chǎn)品比例分布均衡方案亮點(diǎn)：洋房與高層分區(qū)布置，并在洋房與高層之間設(shè)置中心大花園。貨值：32.62億貨值：32.83億高層面積：68600㎡洋房面積：120800㎡洋房占比：64%高層面積：61600㎡洋房面積：127900㎡洋房占比：67.5%方案三：18+11F方案四：18+11F方案亮點(diǎn)：板點(diǎn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)極佳，空間形態(tài)豐富方案亮點(diǎn)：洋房貨量最大化方案缺點(diǎn)：建筑呈兵營式排列布局，景觀資源均質(zhì)化，報(bào)規(guī)難度高。貨值：32.06億貨值：33.80億高層面積：87100㎡洋房面積：102400㎡洋房占比：54%高層面積：29700㎡洋房面積：159800㎡洋房占比：84.3%徐

州

東

店

子

A

地

塊

項(xiàng)

目

概

念

方

案

設(shè)

計(jì)BAOLI

XU

ZHOU

DONGDIANZI

A

Block

ProjectPART

eightA

-

208基礎(chǔ)信息解讀Basic

information

interpretationA-2區(qū)

規(guī)劃痛點(diǎn)A-2區(qū)為商業(yè)辦公用地，根據(jù)《東店子A地塊開發(fā)建設(shè)監(jiān)管協(xié)議》及《東店子A地塊規(guī)劃條件》中對(duì)1萬平方米街坊中心的配置要求,將是本地塊的

設(shè)計(jì)難點(diǎn)?。?！08規(guī)

劃

策

略Planning

strategy農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

+

鄰里中心

+

商業(yè)

+

辦公

=挖掘鄰里端居民剛需下的菜場(chǎng)機(jī)遇完善社區(qū)業(yè)態(tài).營造

美好生活人文互動(dòng)餐飲便民菜場(chǎng)獨(dú)享式

融合式

互動(dòng)式抉擇

？08規(guī)

劃

策

略Planning

strategy我們眼中的功能與業(yè)態(tài)菜場(chǎng)服務(wù)

便民服務(wù)服務(wù)人文服務(wù)公美

陽

家

美

主便

蔬

肉

干社

親

社

藝

創(chuàng)區(qū)

子

區(qū)

術(shù)

意健

教

書

中

工身

育

屋

心

坊菜

屋

社

藝場(chǎng)

頂

區(qū)

術(shù)公

農(nóng)

秀

走園

場(chǎng)

場(chǎng)

廊食

光

政

發(fā)

題利

果

魚

貨餐

花

服

美

咖店

類

類

類飲

房

務(wù)

甲

啡08規(guī)

劃

策

略Planning

strategy我們建議與實(shí)施客群全齡化

時(shí)間碎片化

空間情景化

運(yùn)營人融合關(guān)懷、菜場(chǎng)綜合體將是生活一部分，可以打發(fā)碎片時(shí)間地方空間將與生活及文化融合，營造小而美情景空間品質(zhì)、健康、人文、藝術(shù)一體，做最貼近生活的實(shí)業(yè)載體60-00人群消費(fèi)主力基于良好的業(yè)態(tài)給予居家、辦公最緊密的融合為自持物業(yè)打造完美配套08規(guī)

劃

方

案p

l

a

n

n

i

n

g

s

c

h

e

m

e比對(duì)

方案獨(dú)享式融合式互動(dòng)式街坊中心街坊中心街坊中心LOFT辦公企業(yè)辦公沿街商業(yè)LOFT辦公低區(qū)商業(yè)LOFT辦公低區(qū)商業(yè)優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：街坊中心采用情景體驗(yàn)式，?

啟用企業(yè)辦公獨(dú)立組團(tuán)模式?

辦公單元標(biāo)準(zhǔn)層600平方米，可以分拆分為四個(gè)子單元?優(yōu)點(diǎn)：??提高與街坊中心的互動(dòng)性單棟塔樓解決辦公需求體驗(yàn)區(qū)、外擺區(qū)完全展現(xiàn)給辦公人群?

可打造網(wǎng)紅效應(yīng)，提高A-1區(qū)的溢價(jià)辦公區(qū)域受街坊中心干擾較大?

自持商業(yè)面積較大，可租可售?

街坊中心與商辦獨(dú)立設(shè)置，干擾較少??商業(yè)面積大，減少了一定的停車數(shù)量?

無互動(dòng)性?

街坊中心交通相對(duì)不便08規(guī)

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e方案一（獨(dú)享式）徐州東店子A‐2地塊指標(biāo)（方案一）項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積總建筑面積地上建筑面積（計(jì)容）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)單位㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)15200.3046306.1530396.803030.787015.683167.6616207.68975.00備注㎡㎡㎡街坊中心㎡商業(yè)㎡自持自持辦公㎡配套設(shè)施㎡不低于總建筑面積千分之四設(shè)置物業(yè)管理用房㎡㎡㎡190.0050.00垃圾中轉(zhuǎn)站其中生活水泵房、消防泵房200.00其中電信機(jī)房㎡㎡25.00開閉所、配電室360.00門衛(wèi)室、警務(wù)室消防控制室㎡㎡50.00100.00每10萬m2總建筑面積包含2000m2保溫層面積地上保溫層面積（不計(jì)容）㎡930地下建筑面積普通車庫面積㎡㎡㎡㎡14979.358806.854200.001972.502.000其中人防車庫面積非機(jī)動(dòng)車庫面積容積率總建筑面積9%規(guī)劃條件要求：1.8‐2.0建筑基底面積建筑密度㎡%%6911.9645.5%20.0%≤50%≥20%綠地率商業(yè)≥每百方0.4輛,辦公≥每百方2輛機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛377其中地上地下輛輛12365商業(yè)≥每百方4輛，辦公≥每百方3.5輛非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛109641.84%地上自持/總建筑面積%08規(guī)

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e空間模型功能分區(qū)菜市場(chǎng)街坊中心商業(yè)辦公08規(guī)

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e立面意向Elevation

intention08規(guī)

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e方案二（

融合式）徐州東店子A‐2地塊指標(biāo)（方案一）徐州東店子A‐2地塊指標(biāo)（方案二）項(xiàng)目項(xiàng)目單位單位㎡設(shè)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)指標(biāo)15200.3046306.15備注備注規(guī)劃凈用地面積規(guī)劃凈用地面積㎡15200.30總建筑面積㎡總建筑面積地上建筑面積（計(jì)容）㎡㎡43528.9930396.80地上建筑面農(nóng)積貿(mào)（市計(jì)場(chǎng)容）㎡㎡330033809..7786街坊中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)㎡㎡7015.683007.62商業(yè)㎡3167.667001.10自持街坊中心㎡辦公商業(yè)㎡㎡㎡16207.688365.32975.00自持自持配套設(shè)施辦公㎡11129.72自持不低于總建筑面積千分之四物業(yè)管理用房㎡190.00配套設(shè)施㎡886.00設(shè)置物垃業(yè)圾管中理轉(zhuǎn)用站房㎡㎡15001..0000不低于總建筑面積千分之四設(shè)置其中其中生活垃水圾泵中

轉(zhuǎn)房站、消防泵房生活水泵房、消防㎡㎡50.00200.00㎡㎡200.00其中其中電信泵房機(jī)房25.00電信機(jī)房㎡25.00開閉所、配電室㎡360.00開閉所、配電室㎡360.00門衛(wèi)室、警務(wù)室㎡50.00門衛(wèi)室、警務(wù)室㎡50.00消防控制室消防控制室㎡㎡100.00100.00每10萬m2總建筑面積包含每10萬m2總建筑面積包含地上保溫層面積（不計(jì)容）地上保溫層面積（不計(jì)容）㎡㎡9309002000m2保溫層面積2000m2保溫層面積地下建筑面積地下建筑面積㎡㎡11429273

99..2335普通車庫面積㎡8806.85普通車庫面積㎡6215.12其中人防車庫面積人防車庫面積㎡㎡4200.004000.00總建筑面積9%總建筑面積9%其中非機(jī)動(dòng)車庫面積㎡㎡1972.50非機(jī)動(dòng)車庫面積2024.10容積率2.000規(guī)劃條件要求：1.8‐2.0規(guī)劃條件要求：1.8‐2.0容積率建筑基底面積6911.961.999㎡建建筑筑基底密面度積㎡%64859.15.%84≤50%綠地率建筑密度%%20.0%45.3%≥20%≤50%商業(yè)≥每百方0.4輛,辦公≥每百≥20%機(jī)

動(dòng)綠車地停率車數(shù)輛%20.0%377方2輛商業(yè)≥每百方0.4輛,辦公≥每百方2機(jī)動(dòng)車停車數(shù)地上輛輛21926其中其中輛地下地上輛輛3659商業(yè)≥每百方4輛，辦公≥每百非機(jī)動(dòng)車地停下車數(shù)輛輛1208976方3.5輛商業(yè)≥每百方4輛，辦公≥每百方非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛4

11.18245%地上自持/總建筑面積%3.5輛地上自持/總建筑面積%44.79%08規(guī)

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e空間模型功能分區(qū)菜市場(chǎng)街坊中心商業(yè)辦公08規(guī)

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e立面意向Elevation

intention08規(guī)

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e方案三（

互動(dòng)式）徐州東店子A‐2地塊指標(biāo)（方案一）徐徐州州東東店店子子AA‐2‐2地地塊塊指指標(biāo)標(biāo)（（方方案案二三））單位