模塊一 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營環(huán)境分析與市場分析 房地產(chǎn) 開發(fā) 綜合實(shí)訓(xùn) 課程 房地產(chǎn) 經(jīng)營 與管理專業(yè) 教學(xué)資源 庫

《房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)訓(xùn)》課程廣西經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院模塊一

房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營環(huán)境分析與市場分析房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary住宅市場調(diào)研報告職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫扶綏競爭市場市調(diào)報告Salesrepresentativeservicestoenhance房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary

兩大板塊劃分扶綏縣地產(chǎn)市場格局,市場已完全從配套成熟的老城區(qū)向城南新區(qū)轉(zhuǎn)移老城區(qū)新華廣場東信華府城南新區(qū)格林春天碧園未來城書香華府萬晨·匯豪雅苑房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary競爭項目存量明細(xì)

扶綏縣當(dāng)前主要競品項目存量約4468套房源，近期推售貨量為1390套房源。碧園未來城的貨量最多。扶綏縣2017年去化約為1500多套房源，以90-130平米的2+1及3+1、2+2房為主，當(dāng)前市場客戶敏感度最高的因素是“贈送面積”；各項目客戶，均以扶綏本地市場客戶為主，城南區(qū)項目的購房者多為鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶；當(dāng)前市場存量以中大戶型為主。項目名稱存量（套）近期推售目前在售均價（元/㎡）銷售速度（套/月）騰龍新華廣場204204300015萬晨匯豪雅苑1100192320040書香華府255255335020東信華府1090300340033碧園未來城1600384340040格林春天二期164（戶型、推售時間未定）------其余55553000--合計44681390——--房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary騰龍新華廣場競爭市場地塊信息：扶綏縣新華路208號（火車站旁），占地128畝，容積率2.92；綠化率35%住宅信息：項目住宅共計20棟，約計2415戶;目前正在預(yù)約的的是項目二期的最后2棟，分別為110-117的3+2房，91-98的2+1房，115-120的3+1房，均價3000元/㎡?？蛻魜碓矗豪铣菂^(qū)客戶較多項目優(yōu)勢：緊鄰扶綏縣火車站，交通較為便利；位于老城區(qū)，生活配套齊全，學(xué)區(qū)房，受城區(qū)客戶歡迎；國企優(yōu)勢，得到市場的信賴。項目劣勢：位于老城區(qū)，周邊配套陳舊，道路狹窄；項目位于火車站旁，噪音污染嚴(yán)重，項目定位低端，居住品質(zhì)較低；戶型贈送面積小。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary騰龍?新華廣場

01-A戶型：110㎡

（3+2房2廳2衛(wèi)）競爭市場戶型分析：該戶型動靜分區(qū)合理，南北雙陽臺設(shè)計，南北對流，通風(fēng)采光較好，同時設(shè)有入戶花園，戶型私密性較高；該戶型設(shè)計為早期傳統(tǒng)戶型設(shè)計，贈送面積較小，半飄窗的設(shè)計，飄窗贈送面積利用率不高。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary騰龍?新華廣場01-B戶型：91㎡

（2+1房2廳2衛(wèi)）競爭市場戶型分析：該戶型為小三房設(shè)計，戶型設(shè)計較為緊湊，動靜分離，功能分區(qū)明確；該戶型贈送面積較小，半飄窗的設(shè)計，贈送面積利用率不高；內(nèi)部餐廳、臥室等空間較為狹小，居住舒適度不高；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary騰龍?新華廣場02-A戶型：117㎡

（3+2房2廳2衛(wèi)）競爭市場戶型分析：該戶型動靜分區(qū)合理，功能分區(qū)明確，同時設(shè)有入戶花園，戶型私密性較高；該戶型設(shè)計為早期傳統(tǒng)戶型設(shè)計，贈送面積較小，半飄窗的設(shè)計，飄窗贈送面積利用率不高；無大生活陽臺，不便于業(yè)主日常生活。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary

騰龍?新華廣場02-B戶型：115㎡

（3+1房2廳2衛(wèi)）競爭市場戶型分析：該戶型動靜分區(qū)合理，功能分區(qū)明確，同時設(shè)有入戶花園，戶型私密性較高；該戶型設(shè)計為早期傳統(tǒng)戶型設(shè)計，贈送面積較小，半飄窗的設(shè)計，飄窗贈送面積利用率不高；無大生活陽臺，不便于業(yè)主日常生活。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary騰龍?新華廣場03、05-A戶型：120㎡

（3+1房2廳2衛(wèi)）競爭市場戶型分析：該戶型為正四房設(shè)計，動靜分離，功能分區(qū)明確，餐廳、客廳開闊，整體空間寬敞大氣該戶型贈送面積較小，僅主臥設(shè)半飄窗的設(shè)計，房間空間狹小，利用率不高；居住舒適度不高；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary騰龍?新華廣場

03、05-B戶型：98㎡

（2+1房2廳2衛(wèi)）競爭市場競爭小結(jié)：新華廣場二期面積段為90-120㎡的2+1房、3+1房及3+2房，主要針對剛需客戶，戶型為早期傳統(tǒng)設(shè)計，布局分區(qū)合理，但是贈送面積較小，戶型內(nèi)部空間較小，戶型得房率不高。戶型分析：該戶型為小三房設(shè)計，戶型設(shè)計較為緊湊，動靜分離，功能分區(qū)明確，餐廳及客廳開闊該戶型贈送面積較小，僅主臥設(shè)半飄窗的設(shè)計，且贈送面積利用率不高；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary萬晨?匯豪雅苑競爭市場地塊信息：扶綏縣扶綏大道337號（廣西城市職業(yè)學(xué)院旁），占地120畝，總建筑面積30萬平方米，容積率3.75；綠化率40%住宅信息：項目總規(guī)劃2150戶，二期項目住宅共計9棟，約1200戶;目前正在預(yù)約的的是項目二期的18#，分別為113㎡贈24㎡的3+1房；89㎡贈17㎡的2+1房，兩個戶型各占一半，均價3300元/㎡，最高價為3700元/㎡出現(xiàn)在24層（倒數(shù)第二層）客戶來源：匯豪雅苑從去年到今年，推售了4棟，約520套，基本售罄，其中拆遷戶一百多戶，其余大部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。項目優(yōu)勢：地處城南新城區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大；項目一期已交房入住，初步形成規(guī)模；學(xué)區(qū)房，附近有三小，小區(qū)自帶獨(dú)棟幼兒園及酒店綜合體。項目劣勢：離商業(yè)配套比較遠(yuǎn)，距離城南核心地帶有一定距離；周邊配套尚未成熟。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary萬晨?匯豪雅苑

D1戶型：113㎡

（3+1房兩廳兩衛(wèi)）競爭市場戶型分析：該戶型設(shè)有入戶花園，居住私密性和舒適度較高;動靜分區(qū)合理，贈送面積較大，雙陽臺設(shè)計，生活與休閑互不干擾，舒適度較高次臥為半飄窗的設(shè)計，空間利用率不高，餐廳2.2米的開間，過于狹小，無法正常擺放餐桌。萬晨?匯豪雅苑

D2戶型：89㎡

（2+1房兩廳兩衛(wèi)）競爭市場競爭小結(jié)：匯豪雅苑二期銷售戶型僅有89㎡的2+1房及113㎡3+1房，戶型較為單一，戶型均設(shè)有雙陽臺設(shè)計，贈送面積大，空間有效實(shí)用，面積小總價低，較受市場剛需客追捧。戶型分析：該戶型餐客一體設(shè)計，整體空間寬敞大氣；戶型動靜分區(qū)合理，雙陽臺設(shè)計，生活與休閑互不干擾，贈送面積較大，舒適度較高；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary東信華府競爭市場地塊信息：扶綏縣城南新區(qū)雙擁路（新公安局對面），占地95.7畝，總建筑面積25萬平方米，容積率3.99。住宅信息：共規(guī)劃建設(shè)18棟，預(yù)計總戶數(shù)2280戶，二期還在預(yù)約中，加上未開工的三期預(yù)計還有1090套的貨量。目前戶型分別為106㎡—111㎡2+1房；129㎡3+2房；139㎡4+2房。銷售狀態(tài)：目前二期7#于5月份開始預(yù)約，7月1日開盤，基本售罄，目前開啟16#預(yù)約，5千抵2萬的優(yōu)惠政策，開盤時間未定；今年年初推了8#共100戶，已經(jīng)在清盤，銷售均價3400元/㎡。項目優(yōu)勢：地處城南核心區(qū)，臨近扶綏空港CDB核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大；項目主打法式水景園林，內(nèi)配置中心泳池，現(xiàn)銷售組團(tuán)為泳池園林組團(tuán)，園林景觀較好；項目劣勢：容積率高，樓棟非常密集；樓間距小，居住舒適度不高；目前項目展示面未出，一期入戶率較低，配套未完善，社區(qū)生活氛圍較差。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary東信華府A2戶型：106㎡（2+1房兩廳兩衛(wèi)）競爭市場戶型分析：該戶型餐客一體設(shè)計，客廳大尺度開間，整體空間寬敞大氣；戶型動靜分區(qū)合理，獨(dú)棟獨(dú)單元的樓棟設(shè)計，采光較好；該戶型贈送面積較小，僅13%的贈送率。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary東信華府

B1戶型：129㎡（3+2房兩廳兩衛(wèi)）競爭市場戶型分析：該戶型設(shè)有入戶花園，居住私密性和舒適度較高;動靜分區(qū)合理，客廳雙陽臺設(shè)計，多個全景飄窗及觀景陽臺，整體通風(fēng)采光較好；該戶型贈送率達(dá)20%，戶型贈送較高；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary東信華府B2戶型：140㎡（4+2房兩廳兩衛(wèi)）競爭市場競爭小結(jié)：東信華府目前在推戶型為106-140㎡戶型，主力戶型為106㎡3+2戶型，占比50%；整體戶型動靜分區(qū)合理，通風(fēng)采光較好，129㎡以上大戶型均配多個陽臺及全景飄窗，贈送面積較高，居住舒適度較高。戶型分析：該戶型該戶型為五方大戶設(shè)計，戶型空間開闊，內(nèi)設(shè)有入戶花園，居住私密性和舒適度較高;動靜分區(qū)合理，客廳雙陽臺設(shè)計，多個全景飄窗及觀景陽臺，整體通風(fēng)采光較好；該戶型贈送率達(dá)20%，戶型贈送較高；書香華府競爭市場地塊信息：扶綏縣扶綏大道333-5號，占地152畝，總建筑面積32萬平方米，容積率3.2。住宅信息：

114.7-115㎡2+1房；126㎡2+2房；142㎡3+2房；174㎡復(fù)式4房贈送70㎡.銷售狀態(tài)：去年銷售貨量（27、24#）至今預(yù)計350套，剩余55套房源，其中115㎡的三房兩廳戶型剩余47套。銷售均價3300元/㎡，最高銷售價格3650元/㎡；項目優(yōu)勢：地處城南新城區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大；距離未來城商業(yè)配套比較近；價格優(yōu)勢；項目劣勢：由于該地塊涉及到軍事用地，預(yù)售證長時間不得辦理，項目前期口碑受到影響；項目展示較差，樓棟較密集，基本無中心園林，與附近的項目相比，項目形象及檔次較低。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary書香華府A戶型：114.7㎡（2+1房）兩廳兩衛(wèi)洋房競爭市場戶型分析：該戶型設(shè)有入戶花園，居住私密性較高;動靜分離功能齊全，7m大陽臺設(shè)計，可分隔為2個陽臺使用；整體通風(fēng)采光較好；該戶型贈送率較低，戶型得房率不高。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary書香華府A1戶型：174㎡（復(fù)式四房）洋房競爭市場戶型分析：

該戶型為174㎡復(fù)式設(shè)計，露臺贈送面積較大；客廳及餐廳、房間面積過小，無法滿足復(fù)式大戶的需求，屋內(nèi)承重墻過多，室內(nèi)空間的無法改造；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary書香華府B戶型：126㎡（2+2房）兩廳兩衛(wèi)洋房競爭市場戶型分析：動靜分離功能齊全，7m大陽臺設(shè)計，可分隔為2個陽臺使用；作為126㎡大面積戶型僅有三房，贈送的面積多不實(shí)用，戶型得房率較低；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary書香華府

C戶型：142㎡（3+2房）兩廳兩衛(wèi)洋房競爭市場戶型分析：

該戶型動靜分區(qū)合理，房間為全明設(shè)計，贈送面積較大，室內(nèi)空間功能齊全，居住舒適度較高；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary書香華府

D戶型：115㎡（2+1房）兩廳兩衛(wèi)洋房競爭市場戶型分析：該戶型餐客一體設(shè)計，客廳大尺度開間，整體空間寬敞大氣；戶型動靜分區(qū)合理，7m大陽臺設(shè)計，居住舒適度較高；該戶型贈送面積較小，115㎡僅能做三房的設(shè)計，得房率較低競爭小結(jié)：書香華府戶型設(shè)計相對較差，贈送面積利用率不高，大多贈送面積堵住戶型通風(fēng)口，贈送不實(shí)用；戶型最大的賣點(diǎn)在于7米景觀陽臺；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary碧園未來城競爭市場地塊信息：扶綏縣扶綏大道333號，占地507畝，總建筑面積超過70萬平方米，容積率1.8，綠化率30%。住宅信息：總規(guī)劃4500戶，二期占地一百多畝，規(guī)劃建設(shè)8棟，二期預(yù)計戶數(shù)1600戶，A戶型121㎡贈41㎡2+2房；B戶型142㎡贈送40㎡3+2房；C戶型127㎡贈送24㎡2+2房銷售狀態(tài)：4月1日開始預(yù)約32#、33#，共384戶，目前已經(jīng)預(yù)約330，預(yù)計預(yù)約數(shù)達(dá)到85%后開盤，預(yù)計價格在3300—4000元。項目鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多，約占60%，去年的銷售量380套，銷售均價為3400元/㎡。項目優(yōu)勢：項目展示面交較好，一期商業(yè)入駐，初具商業(yè)綜合體成熟小區(qū)規(guī)模；周邊配套齊全，自帶幼兒園（今年9月份開園），小學(xué)學(xué)區(qū)房（公立小學(xué)）；營銷活動多，基本上每個月都有營銷活動；贈送面積屬全縣比例最大。項目劣勢：住宅商業(yè)不分開管理，目前銷售的地塊，容積率較高，樓棟非常密集居住私密性和舒適度不高。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary碧園未來城

A戶型：121㎡（2+2房）兩廳兩衛(wèi)競爭市場戶型分析：贈送面積達(dá)41㎡，面積贈送率是目前市場上最高的，且方正實(shí)用，房間規(guī)整面積較大，得房率高，贈送5.5米大入戶花園，保證私密性與舒適性；7.8m大陽臺設(shè)計，4.5米客廳開間，空間開闊房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary碧園未來城

B戶型：142㎡（3+2房）兩廳兩衛(wèi)競爭市場戶型分析：贈送面積40㎡，贈送面積方正實(shí)用，房間面積大，得房率高；贈送5.5米大入戶花園，保證私密性與舒適性；7.8m大陽臺設(shè)計，空間開闊。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary碧園未來城

C戶型：127㎡（2+2房）兩廳兩衛(wèi)競爭市場競爭小結(jié)：碧園未來城戶型最大特點(diǎn)是超大實(shí)用的贈送面積，且戶型方正，得房率高；動靜分區(qū)合理，整體舒適性較高。戶型分析：贈送面積24㎡，贈送面積較大，贈送之后戶型方正實(shí)用，得房率高；7.2m大陽臺設(shè)計，居住舒適度高主臥面積相對較小，不利于家具陳設(shè)。大景城、中立東源、世紀(jì)花園競爭市場宏源大景城：扶綏縣扶綏大道1號，占地172畝，總建筑面積超過30萬平方米，容積率2.87，綠化率35%，總戶數(shù)2134戶。目前剩余十幾套的，都為高層的136㎡和156㎡的大戶型，目前價格最高為2980元/㎡。中立東源：扶綏縣新寧街（東區(qū)加油站旁）目前均價3300元/㎡，剩余高層，約20套。正在銷售商鋪，報價24000元/㎡。世紀(jì)花園：扶綏縣雙擁路東1號（扶綏大道與雙擁路交匯處）。占地97畝。建筑總面積約7萬平方米，總戶數(shù)568戶，產(chǎn)品設(shè)計為多層和小高層。處于清盤狀態(tài)，剩余137㎡的大三房，約18套房源。目前這幾個項目都處于收尾階段，貨量不大。中立東源

A戶型：128㎡（4房2廳2衛(wèi)）

競爭市場戶型分析：

該戶型動靜分區(qū)合理，餐廳、客廳開闊，整體空間寬敞大氣，雙陽臺設(shè)計，整體居住舒適度較高；該戶型贈送面積較少，臥室設(shè)半飄窗設(shè)計，利用率不高；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary中立東源

C戶型：141㎡（5房2廳2衛(wèi)）

競爭市場競爭小結(jié)：中立東源在推戶型面積段為128-141㎡，吸引的客戶皆為改善型需求用戶，但戶型設(shè)計一般，并無出彩之處，戶型競爭力不強(qiáng)。戶型分析：

該戶型動靜分區(qū)合理，餐廳、客廳開闊，整體空間寬敞大氣，雙陽臺設(shè)計，整體居住舒適度較高；該戶型贈送面積較少，且過道狹長，空間較為浪費(fèi)，臥室設(shè)半飄窗設(shè)計，利用率不高房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary宏源?大景城F2戶型：115㎡（三房兩廳兩衛(wèi)）

競爭市場戶型分析：該戶型該戶型作為早期傳統(tǒng)設(shè)計戶型，贈送面積較小，得房率較低；該戶型動靜分區(qū)較亂，臥室受餐廳、客廳影響較大，居住舒適度較低；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary宏源?大景城F3戶型：123㎡（三房兩廳兩衛(wèi)）

競爭市場戶型分析：該戶型該戶型作為早期傳統(tǒng)設(shè)計戶型，贈送面積較小，得房率較低；該戶型動靜分區(qū)較亂，臥室受餐廳、客廳影響較大，居住舒適度較低；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary宏源?大景城G4戶型：140㎡（四房兩廳兩衛(wèi)）

競爭市場戶型分析：該戶型該戶型作為早期傳統(tǒng)設(shè)計戶型，贈送面積較小，得房率較低；該戶型動靜分區(qū)較亂，臥室受餐廳、客廳影響較大，居住舒適度較低；

該戶型大多數(shù)陽臺為不規(guī)則形狀影響家具的擺放，市場不易接受；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary宏源?大景城G5戶型：126㎡（四房兩廳兩衛(wèi)）

競爭市場競爭小結(jié)：大景城戶型贈送面積較小，得房率較低；動靜分區(qū)較亂，陽臺多為不規(guī)則形狀，作為早期傳統(tǒng)設(shè)計戶型，與目前在售項目相比競爭力較低。戶型分析：該戶型該戶型作為早期傳統(tǒng)設(shè)計戶型，贈送面積較小，得房率較低；該戶型動靜分區(qū)較亂，臥室受餐廳、客廳影響較大，居住舒適度較低；

該戶型大多數(shù)陽臺為不規(guī)則形狀影響家具的擺放，市場不易接受；房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary世紀(jì)花園戶型：137㎡（3房2廳2衛(wèi)）

競爭市場戶型分析：該戶型戶型較為方正，動靜分離，功能分區(qū)明確；該戶型贈送面積較少，得房率較低，137㎡僅