房地產(chǎn)行業(yè)：廣東省首批土地收儲(chǔ)點(diǎn)評

廣東省首批土地收儲(chǔ)點(diǎn)評廣東省多個(gè)城市公示了2025年廣東省第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債的房地產(chǎn)投資規(guī)模以及地方土地出讓收入均呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢，地方財(cái)政壓力顯0002024年2022年20232024年2022年2023年城投企業(yè)債務(wù)規(guī)模（億元）地方政府土地出讓收入（億元）城投企業(yè)債務(wù)規(guī)模（億元）地方政府土地出讓收入（億元）注：城投企業(yè)債務(wù)系公開發(fā)債企業(yè)口徑，城投企業(yè)2024年債務(wù)規(guī)模系2024年6月底數(shù)據(jù)研究報(bào)告研究報(bào)準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤活存量土地的回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量/要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，支持盤活存量閑2024年10月12日支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地，同時(shí)明確優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地，收地基礎(chǔ)價(jià)格遵循企業(yè)土地成本和2024年12月25日允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，有需求的地區(qū)也可用于新增土地儲(chǔ)備；允許專項(xiàng)債券支持城市在2025年新增發(fā)行的專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購存量商各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，確有需求的新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目也應(yīng)納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃。存量閑置土地包的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購條件的地方國企、城投企業(yè)3和民營企業(yè)等，其中城投企業(yè)和地方國企擬收儲(chǔ)土地金額最時(shí)城投企業(yè)和地方國企的土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為清晰，1數(shù)據(jù)來自廣東省各市縣自然資源局公開資料，由于未查詢到相關(guān)數(shù)據(jù)、信息暫未披露等原因2無效數(shù)據(jù)指未披露土地使用權(quán)人、土地用途，或者未查詢到原出讓時(shí)間、原出讓價(jià)格的地塊數(shù)據(jù)。3本文將城投企業(yè)單獨(dú)列出，未合并入地方國企中，城投企業(yè)的判斷以聯(lián)合城投名單研究報(bào)告55-0-地塊面積（萬平方米）數(shù)量（宗）價(jià)格，最終土地回收價(jià)格在地方政府確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度并與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后確定。企業(yè)土地成本包括原土地出讓價(jià)格以及支付的各項(xiàng)稅費(fèi)和利息等研究報(bào)本批收儲(chǔ)的2020－2023年出讓的地塊樣本來看，收儲(chǔ)價(jià)格與原土地出讓價(jià)格的比從不同的企業(yè)類型來看，城投企業(yè)和地方國企被回收土地折價(jià)水平?jīng)]有明顯02008年2009年2010年2011年2012年2013年204由于被收儲(chǔ)企業(yè)拿地的相關(guān)稅費(fèi)、利息等成本未公開披露，研究報(bào)告2013年8月2014年12月2016年5月2017年9月2019年2月2020年6月2021年10月2023年3月2024年7月2025年12月擬收儲(chǔ)地塊土地用途多為住宅和商服用地。本次擬收儲(chǔ)地塊的土地用途類型短期來看，政府收儲(chǔ)土地可以盤活城投企業(yè)的存量資產(chǎn)，降低相應(yīng)城投企業(yè)閑置土地占用了城投企業(yè)大規(guī)模貨幣資金，也變相推高了城投企業(yè)的債務(wù)規(guī)其中盤活存量資產(chǎn)是化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。廣東省隱性債務(wù)于2021年清零，在一定的相關(guān)性，廣義債務(wù)率越高，本批擬收研究報(bào)告0收儲(chǔ)地塊數(shù)量（宗）擬收回金額（億元）參考線“發(fā)債城投企業(yè)全部債務(wù)+地方政府債務(wù)”/綜合財(cái)力（%）在土地需求不振、地方財(cái)力承壓的背景下，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債可以有效補(bǔ)充地方財(cái)研究報(bào)告投企業(yè)可以進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展5部分地市未披露2024年政府性基金預(yù)算收入數(shù)據(jù)，研究報(bào)告35003500300025002000惠州市珠海市茂名市汕尾市河源市潮州市云浮市梅州市江門市中山市韶關(guān)市湛江市廣州市佛山市東莞市2023年政府性基金收入（億元）2023年政府性基金預(yù)算收入總計(jì)（億元）擬收儲(chǔ)金額/2023年政府性基金預(yù)算收入總計(jì)（%