成都房產(chǎn)律師解讀四川省高院房屋租賃合同糾紛裁判規(guī)則模板

關(guān)鍵爭議焦點(diǎn)依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)公布至間四川省高級人民法院審理房屋租賃協(xié)議糾紛案件進(jìn)行整理可見,爭議焦點(diǎn)最多是解除協(xié)議,其次是裝修損失、支付違約金、經(jīng)濟(jì)損失、房屋占有使用費(fèi)等。我們關(guān)鍵以解除協(xié)議、裝修損失、經(jīng)濟(jì)損失、優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先購置權(quán)等爭議焦點(diǎn)進(jìn)行法律分析。（一）解除除協(xié)議1、承租人以出租人存在通常違約行為抗辯拖欠租金,出租人能否以協(xié)議約定“承租人逾期XX日支付租金,出租人能夠解除協(xié)議”之條款直接解除協(xié)議？出租人見解承租人逾期交納租金以后,經(jīng)出租人數(shù)次催收,承租人仍拒絕交納租金行為組成根本性違約。承租人逾期支付租金違約行為符合協(xié)議約定解除條件。承租人見解承租人未交納租金系基出租人存在違約行為,造成無法正常經(jīng)營。其是推行抗辯權(quán),在抗辯事由消除后,承租人自愿推行協(xié)議義務(wù),不會造成協(xié)議目無法實(shí)現(xiàn)。裁判見解出租人與承租人簽署《租房協(xié)議》,系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性要求,應(yīng)屬有效。在協(xié)議中,雙方明確約定“承租人逾期XX日支付租金,出租人能夠解除協(xié)議”,是對協(xié)議解除權(quán)所附條件要求,此條件一旦成就,出租人即取得解除權(quán)。出租人違約行為僅并非對協(xié)議根本義務(wù)違反,協(xié)議也并未約定承租人據(jù)此享受不交租金權(quán)利。所以,出租人主張解除協(xié)議請求符合協(xié)議約定。<（）川民申字第1466號>【法律依據(jù):《協(xié)議法》第93條第2款:“當(dāng)事人協(xié)商一致,能夠解除協(xié)議。條件。解除協(xié)議條件成就時(shí),解除權(quán)人能夠解除協(xié)議。”《協(xié)議法》第227條:“承租人無正當(dāng)理由未支付或者拖延支付租金,出租人能夠要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付,出租人能夠解除協(xié)議”?！糠煞治鲎赓U協(xié)議是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金協(xié)議。按期支付租金是承租人根本義務(wù),租金也是租賃房屋價(jià)值表現(xiàn),承租人能否按期支付租金直接關(guān)系到出租人收益權(quán),所以,承租人應(yīng)該按期支付租金。即使協(xié)議未約定逾期支付租金約定解除權(quán),則出租人仍可依據(jù)《協(xié)議法》第227條之要求行使解除權(quán)。裁判啟示對于出租人而言,為保障其收益權(quán)利,應(yīng)該在協(xié)議中約定逾期支付租金解除權(quán);對于承租人而言,為避免出租人違約行為損害本身利益,應(yīng)該在協(xié)議中約定拒絕交納租金情形。2、承租人違反協(xié)議約定私自轉(zhuǎn)租,出租人是否能夠解除協(xié)議以及主張轉(zhuǎn)租協(xié)議無效？出租人見解承租人私自轉(zhuǎn)租違反協(xié)議約定“必需甲方在場并同意”限制性條款,已組成根本違約,所以,出租人有權(quán)解除協(xié)議并主張轉(zhuǎn)租協(xié)議無效。承租人見解出租人主張解除租賃協(xié)議以及轉(zhuǎn)租協(xié)議無效,已經(jīng)超出了六個月,應(yīng)該認(rèn)定出租人已喪失解除權(quán);且次承租人租金由出租人收取無協(xié)議約定以及法律依據(jù)。裁判見解第一,承租人在未取得出租人同意情況下私自轉(zhuǎn)租,并收取轉(zhuǎn)租房屋租金,違反了其與出租人租賃協(xié)議約定,屬違約行為。出租人在得悉承租人私自轉(zhuǎn)租后六個月內(nèi)已經(jīng)向法院提起訴訟,其請求解除租賃協(xié)議以及請求認(rèn)定承租人與次承租人簽署轉(zhuǎn)租協(xié)議無效,依法應(yīng)予支持。第二,承租人私自轉(zhuǎn)租屬于違約行為,即使雙方協(xié)議中未約定違約責(zé)任,但因轉(zhuǎn)租違約行為產(chǎn)生了收益,承租人不能因違約行為取得收益,所以認(rèn)定轉(zhuǎn)租租金應(yīng)交給出租人全部并無不妥?！痉梢罁?jù):《中國協(xié)議法》第二百二十四條第二款“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,出租人能夠解除協(xié)議”以及最高人民法院《相關(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件具體應(yīng)使用方法律若干問題解釋》第十六條“出租人知道或者應(yīng)該知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除協(xié)議或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租協(xié)議無效,人民法院不予支持”?！糠煞治鲆罁?jù)《最高人民法院相關(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件具體應(yīng)使用方法律若干問題解釋》第十五條、第十六條要求,出租人知道或者應(yīng)該知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除協(xié)議或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租協(xié)議無效,人民法院不予支持。因租賃協(xié)議產(chǎn)生糾紛案件,人民法院能夠通知次承租人作為第三人參與訴訟。所以,承租人在轉(zhuǎn)租房屋時(shí),應(yīng)立刻取得出租人同意,而出租人也應(yīng)對于承租人轉(zhuǎn)租行為立刻給予反饋,以避免可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。<（）川民申字第1626號>裁判啟示第一,對于出租人而言,承租人違反協(xié)議約定私自轉(zhuǎn)租,出租人應(yīng)該在知曉轉(zhuǎn)租行為六個月內(nèi)主張解除租賃協(xié)議和請求認(rèn)定轉(zhuǎn)租協(xié)議無效。第二,對于承租人而言,在轉(zhuǎn)租房屋時(shí)應(yīng)該事前在協(xié)議中約定轉(zhuǎn)租權(quán)或者在事后取得出租人追認(rèn);且在取得出租人同意轉(zhuǎn)租情況下,承租人能夠在租賃協(xié)議中約定轉(zhuǎn)租協(xié)議期限超出租賃協(xié)議期限時(shí),超出部分仍然有效。3、出租人違反協(xié)議約定隱瞞房屋抵押、查封之事實(shí),承租人能否解除協(xié)議？出租人見解出租人在租賃房屋時(shí)已將房產(chǎn)證交給承租人查看,該房產(chǎn)證上有明確房屋抵押信息。承租人在承租前知曉抵押事實(shí),出租人已盡到了通知義務(wù),且承租人一直在使用房屋,承租人權(quán)利并未受影響。承租人見解租賃協(xié)議簽署之前出租人已將該出租房屋進(jìn)行抵押,且已被法院查封,出租人未將此情況通知承租人,后因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)造成無法繼續(xù)推行租賃協(xié)議,致使承租人協(xié)議目無法實(shí)現(xiàn),出租人行為已組成根本性違約,承租人享受協(xié)議解除權(quán)。裁判見解承租人簽署租賃協(xié)議目在于使用涉案房屋。是否設(shè)置抵押或者查封,直接關(guān)系到承租人能否正常使用涉案房屋,屬于重大事項(xiàng),出租人應(yīng)以明確方法推行通知義務(wù)。對于重大事項(xiàng)通知義務(wù)屬于租賃協(xié)議中出租人基礎(chǔ)義務(wù),當(dāng)事人不能經(jīng)過尤其約定給予免去?，F(xiàn)出租人并未提供充足證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)明確通知承租人涉案房屋存在抵押或者查封之事實(shí)。出租人即使向承租人提供過《房屋產(chǎn)權(quán)證》,但并未明確地將涉案房屋設(shè)定抵押事實(shí)通知承租人,所以,出租人未推行通知義務(wù)行為組成違約?！痉梢罁?jù):最高人民法院《相關(guān)適用﹤中國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}解釋》第六十六條明確要求:“抵押人將已抵押財(cái)產(chǎn)出租,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃協(xié)議對受讓人不含有約束力”,以及最高人民法院《相關(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件具體應(yīng)使用方法律若干問題解釋》第二十條明確要求“租賃房屋在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)推行原租賃協(xié)議,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋含有下列情形或者當(dāng)事人另有約定除外:（一）房屋在出租前已設(shè)置抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封”?！糠煞治龀凶馊俗赓U房屋之目在于使用房屋進(jìn)行收益,出租人應(yīng)該將案涉房屋抵押、查封等信息通知承租人,若因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而無法繼續(xù)使用案涉房屋,則出租人可能喪失繼續(xù)推行涉案房屋租賃協(xié)議中義務(wù)能力,所以,承租人不繼續(xù)支付租金系行使不安抗辯權(quán),并不組成違約。裁判啟示第一,對于出租人而言,出租人應(yīng)該將案涉房屋抵押、查封信息通知于承租人,方便承租人作出是否租賃案涉房屋意思表示,且上述通知義務(wù)應(yīng)該以書面形式為宜（直接在協(xié)議中申明抵押事實(shí)之條款）,避免“口說無憑”之法律風(fēng)險(xiǎn)。第二,對于承租人而言,能夠在租賃協(xié)議中約定其享受協(xié)議解除權(quán)情形以及出租人通知義務(wù),比如,出租人違反約定相關(guān)義務(wù)和承諾,造成承租人無法繼續(xù)使用出租房屋或?qū)Τ凶馊苏＝?jīng)營活動造成影響和妨害;承租人有權(quán)停止支付租金,直到承租人滿足本協(xié)議繼續(xù)推行條件;若該情形累計(jì)連續(xù)超出X個月,乙方有權(quán)單方解除本協(xié)議,并要求出租人負(fù)擔(dān)違約責(zé)任”。在本協(xié)議使用期內(nèi),若租賃標(biāo)（包含租賃標(biāo)在內(nèi)整體建筑物）發(fā)生任何抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與及類似情形,出租人均應(yīng)向相關(guān)方面通知租賃標(biāo)已按本協(xié)議約定出租事實(shí),并確保本協(xié)議推行不因該抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與等情形而受到任何影響,促成新產(chǎn)權(quán)人與乙方（承租人）繼續(xù)推行本協(xié)議各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)。”（二）裝修損失依據(jù)該圖標(biāo)可知,承租人主張裝修損失理由有四類,首先是違約行為;其次是協(xié)議期限屆滿;再次是不可抗力以及情勢變更;最終是其她理由。那么承租人以上述理由主張裝修損失是否能夠得到支持？裝修損失1、因不可抗力原因造成協(xié)議無法繼續(xù)推行,法院怎樣認(rèn)定？出租人見解出租人認(rèn)為租賃協(xié)議已約定若因不可抗力、政府政策原因、政府改變場地土地使用性質(zhì)（用途）需拆遷、建設(shè)該場地等原因,造成本協(xié)議無法繼續(xù)推行,本協(xié)議自動終止,雙方不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任之條款,所以,不應(yīng)該負(fù)擔(dān)裝修損失。承租人見解最高人民法院《相關(guān)城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件具體應(yīng)使用方法律問題解釋》第11條第4款之要求僅是依據(jù)公平標(biāo)準(zhǔn)對裝飾裝修損失進(jìn)行分擔(dān),其并未要求雙方負(fù)擔(dān)違約責(zé)任,所以與租賃協(xié)議中之約定并不矛盾。裁判見解最高人民法院《相關(guān)城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件具體應(yīng)使用方法律問題解釋》第11條第4款之要求并未要求雙方負(fù)擔(dān)違約責(zé)任,僅是對裝飾裝修殘值損失根據(jù)公平標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān),并未包含其她。而且鑒于裝修設(shè)施已被拆除,無法對裝修價(jià)值進(jìn)行評定,依據(jù)承租人提供裝修圖紙及裝修費(fèi)發(fā)票以及實(shí)際租賃時(shí)間,二審判決依據(jù)公平標(biāo)準(zhǔn),酌情認(rèn)定出租人負(fù)擔(dān)裝飾裝修損失XX萬元并無不妥。<（）川民申字第1650號>【法律依據(jù):最高人民法院《相關(guān)城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件具體應(yīng)使用方法律問題解釋》第11條第4項(xiàng)】裁判啟示最高人民法院《相關(guān)城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件具體應(yīng)使用方法律問題解釋》第11條要求了經(jīng)出租人同意裝飾裝修,在協(xié)議解除時(shí),對于已形成附合裝飾裝修物怎樣處理4種情形。適用該4種情形前提是雙方在租賃協(xié)議中未對已形成附合裝飾裝修物在租賃協(xié)議解除怎樣處理作出明確約定。上述案例出租人即使抗辯租賃協(xié)議中已對裝飾裝修物作出約定,不過其僅僅是對違約責(zé)任負(fù)擔(dān)約定,而未對在租賃協(xié)議解除時(shí)怎樣處理裝飾裝修物進(jìn)行明確約定。所以,出租人亦或承租人能夠在租賃協(xié)議中約定因不可抗力、國家政策等原因造成協(xié)議解除時(shí),對于已經(jīng)形成附合裝飾裝修物損失由X負(fù)擔(dān)。2、因協(xié)議期限屆滿原因主張裝修損失,法院怎樣認(rèn)定？裁判見解《最高人民法院相關(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件司法解釋》第12條要求“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人請求出租人賠償附合裝飾裝修費(fèi)用,不予支持。但當(dāng)事人另有約定除外?！背鲎馊伺c承租人簽署租賃協(xié)議中約定“乙方（承租人）自行負(fù)責(zé)租賃期內(nèi)資產(chǎn)投入,且租賃期滿自行處理投入資產(chǎn)”,所以,承租人要求出租人賠償其裝飾裝修等損失請求不符正當(dāng)律要求?！痉梢罁?jù):《最高人民法院相關(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件司法解釋》第10條:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者協(xié)議解除時(shí),除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損,承租人應(yīng)該恢復(fù)原狀?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ合嚓P(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件司法解釋》第12條:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人請求出租人賠償附合裝飾裝修費(fèi)用,不予支持。但當(dāng)事人另有約定除外?！坎门袉⑹尽蹲罡呷嗣穹ㄔ合嚓P(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件司法解釋》第10條、第12條充足表現(xiàn)意思自治標(biāo)準(zhǔn),采取當(dāng)事人約定優(yōu)先之標(biāo)準(zhǔn)。第一,對于經(jīng)出租人同意未形成附合裝飾裝修物,,出租人能夠在租賃協(xié)議中約定在協(xié)議期限屆滿時(shí),未形成附合裝飾裝修物歸出租人全部;第二,對于經(jīng)出租人同意形成附合裝飾裝修物,承租人能夠在租賃協(xié)議中約定形成附合裝飾裝修物在租賃協(xié)議期限屆滿時(shí)由出租人進(jìn)行賠償。<（）川民申字第520號>（3）對于因違約行為而解除協(xié)議,法院怎樣認(rèn)定裝修損失？出租人見解承租人未能根據(jù)協(xié)議約定推行支付租金義務(wù),符合協(xié)議約定解除權(quán)條件,故因承租人違約行為造成協(xié)議解除,出租人無需向承租人支付房屋裝修損失。承租人見解出租人交付房屋未經(jīng)過法定完工驗(yàn)收造成無法實(shí)現(xiàn)協(xié)議目,其行為組成根本違約。裁判見解依據(jù)查明事實(shí),出租人交付房屋符合協(xié)議約定,不存在違約行為。且租賃協(xié)議約定了在租賃期內(nèi),裝飾裝修物產(chǎn)權(quán)歸承租人全部?；趨f(xié)議解除情況下,承租人有權(quán)依約取回其裝修投入物品及設(shè)施設(shè)備。而對于承租人訴請主張裝飾裝修花費(fèi),基于承租人違約解除協(xié)議行為,應(yīng)由其自行負(fù)擔(dān)?！痉梢罁?jù):第11條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,協(xié)議解除時(shí),雙方對已形成附合裝飾裝修物處理沒有約定,人民法院根據(jù)下列情形分別處理:（一）因出租人違約造成協(xié)議解除,承租人請求出租人賠償剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失,應(yīng)予支持;（二）因承租人違約造成協(xié)議解除,承租人請求出租人賠償剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失,不予支持。但出租人同意利用,應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)給予合適賠償;（三）因雙方違約造成協(xié)議解除,剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失,由雙方依據(jù)各自過失負(fù)擔(dān)對應(yīng)責(zé)任;（四）因不可歸責(zé)于雙方事由造成協(xié)議解除,剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)公平標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)。法律另有要求,適用其要求?！坎门袉⑹尽蹲罡呷嗣穹ㄔ合嚓P(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件司法解釋》第11條是相關(guān)經(jīng)出租人同意裝飾裝修,在租賃協(xié)議解除時(shí),雙方對已形成附合裝飾裝修物未有約定而怎樣處理要求。第一,因出租人違約造成解除協(xié)議,承租人能夠主張裝修損失剩下價(jià)值;第二,因承租人違約造成解除協(xié)議,承租人無權(quán)主張裝修損失;第三,因雙方違約造成解除協(xié)議,依據(jù)雙方過失負(fù)擔(dān)裝修損失。雙方能夠經(jīng)過事先約定排除以上情形適用。（三）支付違約金1、租賃協(xié)議中約定任何一方違約須負(fù)擔(dān)違約金X元,出租人與承租人均存在違約行為時(shí),法院怎樣認(rèn)定違約金？裁判見解承租人拖延支付租金,出租人可依據(jù)法律要求或者協(xié)議約定行使解除權(quán)方法維護(hù)本身正當(dāng)權(quán)益。出租人卻強(qiáng)行關(guān)閉案涉房屋,其行為妨礙了承租人對租賃物占有、使用,其行為亦組成違約。故從雙方推行協(xié)議情況看,雙方都有違約行為,且雙方均提出負(fù)擔(dān)違約金主張,雙方互不支付違約金。<（）川民提字第110號>2、承租人認(rèn)為違約金過高,主張應(yīng)該根據(jù)銀行同期貸款利率計(jì)算違約金,法院怎樣認(rèn)定違約金金額？裁判見解違約金含有賠償性兼具處罰性功效,銀行利息僅含有填補(bǔ)損失賠償功效,不含有處罰功效。從雙方對違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利息約定看,其處罰性意思表示明確。故承租人主張僅按銀行同期貸款利息負(fù)擔(dān)違約責(zé)任理由不能成立。<（）川民終字第535號>3、出租人作為違約方認(rèn)為租賃協(xié)議約定違約金過高,主張對違約金給予合適降低,法院怎樣認(rèn)定違約金？裁判見解第一,