合富輝煌6月東莞市場調(diào)查報告

東莞市場調(diào)查報告2009年6月30日目錄東莞市場宏觀經(jīng)濟情況東莞房產(chǎn)消費人群情況東莞一、二手市場情況東莞市場個盤情況1東莞市場宏觀經(jīng)濟情況東莞市場整體宏觀經(jīng)濟情況（數(shù)據(jù)來源于東莞市統(tǒng)計局）日期生產(chǎn)總值（億元）比上年增長（%）2007年3247.8318.2%2008年3702.5314.0%一、東莞市08年經(jīng)濟運行的基本情況2008年東莞生產(chǎn)總值3702.53億元，比上年增長14.0%，增幅比上年回落4.2個百分點,雖然全市經(jīng)濟運行處于下調(diào)區(qū)間，但仍在逆境中實現(xiàn)了較快增長,并呈現(xiàn)了不少亮點:3東莞市場整體宏觀經(jīng)濟情況（數(shù)據(jù)來源于東莞市統(tǒng)計局）4東莞市場整體宏觀經(jīng)濟情況從當(dāng)前國際和國內(nèi)環(huán)境來看，東莞2009年宏觀經(jīng)濟的運行走勢仍將處于下調(diào)區(qū)間，尤其是外部環(huán)境的持續(xù)惡化，將繼續(xù)對東莞外源型經(jīng)濟的發(fā)展帶來沖擊。5東莞房產(chǎn)消費人群情況私營經(jīng)濟產(chǎn)生的客戶外源性經(jīng)濟產(chǎn)生的客戶高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的客戶其他（如靠收租的原居民、政府官員等）東莞市場客戶構(gòu)成7市場客戶購房需求本地原住民：資金實力雄厚者：改善自身居住環(huán)境，提高生活素質(zhì)，追求更優(yōu)質(zhì)的生活及生活環(huán)境；父母為子女買房；年輕人尋找自己的獨立空間，不想與父母同住，以致外出購房。資金實力一般者剛性居住需求，家中人口數(shù)量提高，需要重新置業(yè)，滿足住房需求，通常追求實用型的房屋；剛性居住需求，原住所面積有限，由于子女需求（結(jié)婚、生育等）為子女買房。8市場客戶購房需求9職業(yè)特點：當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)主、個體工商戶、政府官員居住特點：現(xiàn)時居住在村里的自建“別墅”小區(qū)經(jīng)濟特點：擁有較強的經(jīng)濟實力，收入以分紅、自身企業(yè)收入為主。生活習(xí)慣：出入以小車代步，日常喜歡高檔品牌消費，喜歡去香港、澳門旅游購物，追求檔次型、享受型生活。平時喜歡去享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)（如spa、酒店度假等）購房心理：生長在東莞，隨著東莞的變化，自己從以前父母起的房子里搬到了，村子集體起的新別墅里，生活一步一步的改變，想法也在一天一天的不同，現(xiàn)在要買房子，就買那種面積和現(xiàn)在的住的差不多，平時回家，把車子停進地下車庫，不用擔(dān)心日曬雨淋，坐電梯就可以直接回到家門口，打個電話物管就可以幫你解決很多日常的繁瑣事件，約朋友到會所里打牌再不用擔(dān)心吵到鄰居了，漂亮的房子，朋友來了個個都羨慕，多有面子啊！市場客戶分析10市場客戶分析11購房心理：在外漂泊多年了，現(xiàn)在“車子、票子、房子、妻子、孩子”——“五子”就缺房子了，租來的房子是不錯，但好想在這里擁有一個真正屬于自己的家。我心目中的家是怎樣？當(dāng)然是希望是自己住起來舒服，朋友見了都說好的那種。有山有水，自己的小區(qū)園林錯落有致，平時約上三五知己在會所運動運動，飯后帶著孩子和妻子在小區(qū)里溜達(dá)溜達(dá)，沒事在陽臺上看看風(fēng)景，在書房里陶醉于與朋友的網(wǎng)上“切磋”，那才是我想要的生活。市場客戶分析12市場客戶分析職業(yè)特點：港澳臺商、外商企業(yè)主居住特點：現(xiàn)時租住在舊的檔次較高的商品房小區(qū)經(jīng)濟特點：擁有較強的經(jīng)濟實力，企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，收入穩(wěn)定生活習(xí)慣：出入以小車代步，日常喜歡高品牌消費，對國產(chǎn)品牌商品的抗拒性較大，追求檔次型生活。購物、醫(yī)療的日常需求等，只相信自己屬地的服務(wù)，日常的應(yīng)酬較多，以生意上的應(yīng)酬為主。13市場客戶分析小結(jié)根據(jù)以上對客戶的描述，我們可以看出客戶的需求特點：原住民客戶群擁有充足的資金實力，對房子的檔次層面及享受層面的需求較高，同時與自建房對比，需求較大面積；企業(yè)中高層客戶群虛榮心較強，對于小區(qū)的整體營造及房子的檔次層面需求較高，同時習(xí)慣在配套完善的小區(qū)居??；港澳臺商、外商客戶群，對小區(qū)的整體素質(zhì)要求較高，同時較為看重項目的未來升值潛力。14東莞一、二手市場情況東莞房地產(chǎn)一手市場分析16東莞房地產(chǎn)一手市場分析城區(qū)大戶型供應(yīng)持續(xù)增加，供求矛盾較為突出，消化壓力加劇。

目前城區(qū)大戶型產(chǎn)品供應(yīng)項目主要有23個，供應(yīng)總面積為86.97萬㎡，合計4896套；近期后市新上市供應(yīng)的項目還有紅溪諾雅、帝庭園、御泉山、海藍(lán)灣等?？傮w上城區(qū)供過于求的矛盾比較突出，競爭將會非常激烈；從戶型面積和價格綜合分析，目前城區(qū)大戶型產(chǎn)品的戶型面積平均接近180平米，成交均價在6569元/㎡，意味著在城區(qū)購買一套大戶型住房總價普遍超過100萬元。一方面是整體大戶型供過于求，另一方面是戶型面積普遍過大，造成城區(qū)大戶型項目的消化壓力明顯加劇。公寓成交較理想的項目包括：中信風(fēng)云匯、東海陽光、香繽城市花園二期、城市假日三期、香港街三期、世博?領(lǐng)寓、甲殼蟲之家、西城樓?華府、尚書銀座、虎門地標(biāo)等。17東莞房地產(chǎn)一手市場分析18東莞房地產(chǎn)二手市場分析09年上半年的成交價格和成交量,與去年相比均有較大提升。與二手房市活躍相對應(yīng)的中小型中介門店的數(shù)量，也在隨之上升。與新生面孔的熱情相比，在經(jīng)歷2008年“創(chuàng)輝事件”后，不少大型二手中介連鎖店在2009年開店擴張方面顯得比較謹(jǐn)慎和理性。今年以來,許多剛性需求得以釋放,二手交易相比去年可以用“相當(dāng)喜人”來形容。數(shù)據(jù)顯示,今年前3個月,二手房量價齊升。到了4月,依然保持上升的成交勢頭。雖然在5月稍顯平穩(wěn),但也基本以平穩(wěn)發(fā)展為主基調(diào)。19小結(jié)：

由于上半年市場上剛性需求得到很好的釋放，東莞二手中介開店數(shù)量有明顯的增加。自從“創(chuàng)輝事件”后,二手中介行業(yè)出現(xiàn)信用危機,消費者越來越趨向于在品牌中介交易，因此大型中介比較謹(jǐn)慎和理性，不急于增加門店數(shù)量。經(jīng)過3月、4月成交業(yè)績明顯增長的兩個月后成交放緩，市場也開始趨于平穩(wěn)。東莞房地產(chǎn)二手市場分析20東莞市場個盤情況金域中央22金域中央項目現(xiàn)況多層高尚住宅剩余少量余貨。即將推出全新高層洋房組團，新組團命名為天越。天越組團為金域中央四期高層項目，共9棟。戶型格局在90-170㎡的不等面積區(qū)間，涵蓋目前東莞高端樓市最為熱銷的兩房、三房、四房，滿足不同客戶的置業(yè)選擇需求。

23御泉山24御泉山項目簡介傲踞新城頂級居住板塊—中央生態(tài)居住區(qū)（CRD），緊臨城市花谷公園、綠色世界、水濂湖生態(tài)公園、同沙生態(tài)公園等。御泉山坐擁一座3.4萬平米私家山體公園，保留原生大樹，四季常綠春暖花開；御泉山獨享全城唯一的百年活泉，生態(tài)純凈之地。建筑規(guī)劃遵循“有機建筑”理念，充分考慮各種自然環(huán)境因素對居家的影響，實現(xiàn)人性化居住，并從人本的角度，打造為歐陸風(fēng)格為主的建筑，完美體現(xiàn)社區(qū)的高貴與現(xiàn)代氣質(zhì)。60棟泉山獨墅，面積370-540㎡，依山而建、沿水而設(shè)。578套泉山大宅，面積150-300㎡，單排線性排列，全南向無遮擋泉山視野，完美規(guī)劃全城罕有。園林遵循“一主軸線、一山林、一泉眼，山水融入住區(qū)”設(shè)計規(guī)劃。御居大城，尊享繁華。御泉山除項目自有10000平米商業(yè)配套外（餐飲、娛樂、休閑、商場、SPA等），10份鐘生活圈內(nèi)，有美食街、南城步行街、SPAR超市、沃爾瑪、海雅百貨以及國美電器、時尚電器、蘇寧電器等，真正離塵不離城。生態(tài)與生活，寧靜與繁華完美接合，成就理想的豪宅第一居所。御泉山擁有1600㎡的國際品牌幼兒園，與國際同步水準(zhǔn)的師資力量。項目現(xiàn)況別墅只剩少量余貨未消化。即將推出全新高層洋房組團，主要戶型面積是153-282㎡。25東方華府26東方華府項目簡介富盈?東方華府位于東莞市中央商務(wù)區(qū)的北面，西北接體育路，東南面有旗峰路，城市70米的綠化帶穿梭其中，毗鄰黃旗山公園。坐擁鼎盛居住人氣，整個地段西接中央商務(wù)區(qū)，北鄰東城商業(yè)中心，強大的商業(yè)輻射，極具現(xiàn)代化氣息。同時，整個項目坐擁馬鞍山、旗峰山、狀元山，依山伴水。項目占地面積134000㎡，總建筑面積370000㎡，集寫字樓、商鋪、高尚公寓等多元化聯(lián)合，項目位于坡地之上，地勢高，視野開闊，景觀面寬，規(guī)劃突出小區(qū)內(nèi)外山體的融合和一體化，凸顯了健康、自然的人文開發(fā)理念。整體規(guī)劃努力打造成東方神韻與國際化理念完美結(jié)合的半山尊貴府邸，絕對是莞邑大地獨一無二的“國際人文居住社區(qū)”。項目現(xiàn)況富盈?東方華府一期住宅8棟約1100多套單位，主力戶型為三房、四房，均是大戶型單位。27天驕峰景項目地址：東城區(qū)峰景高爾夫北側(cè)樓盤類型：住宅、高層所在區(qū)域：東莞東城區(qū)發(fā)展商：廣東光大企業(yè)集團有限公司售價：均價9200元/㎡（毛坯）管理費：3元/㎡開盤時間：2008年10月16日交樓時間：2009年項目配套：御景灣酒店、東城國際酒店、虎英郊野公園、峰景高爾夫球場、旗峰公園、水玎當(dāng)溫泉樂園、東城酒吧街、東城文化廣場、東城歌劇院售樓電話：0769-2316688828項目簡介天驕峰景位于黃旗山脈以北，毗鄰黃旗山、虎英水庫和峰景高爾夫球場景觀，擁有絕佳山景和水景，是市區(qū)不可多得的一塊山水寶地。項目以高層建筑為主，根據(jù)地塊特點呈弧線排開，保證每家每戶擁有良好的朝向和景觀，戶型以140㎡-250㎡寬景大宅為主，方正實用。小區(qū)內(nèi)有山水園林、樓宇后保留原生態(tài)山坡及百年古樹，社區(qū)出則繁華，入則寧靜。園林景觀以親山、親水、親自然的自然生態(tài)的園林景觀為特色，小區(qū)本身以水景為主，可