海南三亞梅山項目可行性分析

三亞梅山項目可行性分析中國旅游業(yè)發(fā)展現狀一個國家人均GDP達到3000-5000美元時，將進入旅游消費的爆發(fā)性增長期，目前，中國旅游市場規(guī)模是在人均GDP達到2456美元的條件下形成的，隨著人均GDP向3000美元跨越，消費市場、消費結構、產業(yè)結構都將發(fā)生顯著的變化，旅游消費需求將大幅提升。基于國民經濟持續(xù)健康發(fā)展、旅游業(yè)在全球增長最快、大眾化旅游猛增，以及國家經濟強大、基礎設施的大幅改善，中國旅游業(yè)目前正處于快速發(fā)展的關鍵時期。目前，中國人均國內旅游次數僅有1次，韓國已經達到9次之多，遠低于中等發(fā)達國家水平。預計2011年后中國人均出游將達2次以上，在交通、鐵路、公路等相關基礎設施建設應配套發(fā)展，確便體支撐條件跟得上，充分適應旅游業(yè)快速發(fā)展的需求。中國旅游業(yè)發(fā)展情況分析中國旅游業(yè)發(fā)展情況分析中國旅游業(yè)長遠看，將健康發(fā)展趨勢一：中國富裕階層、超富裕階層增長迅速，數量急劇擴大在中國的34.5萬名富裕人士中，有4935名屬于超富裕人士，他們擁有的資產超過了3000萬美元。資料來源：美林與凱捷研究報告以亞太地區(qū)超富裕階層平均年增長率計算，中國超富裕階層2012年將超過萬人。資料來源：波士頓咨詢公司全球財富報告2001~2006年中國財富總量年均復合增長率遠高于全球平均水平到2011年中國百萬美元資產家庭總數有望達到60.9萬戶影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢財富階層自90年中期開始出現濱海度假候鳥性遷移現象，表現出由內陸向海邊，由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移夏季濱海休閑度假和冬季山地健身運動成為國際旅游度假的兩大趨勢度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%*數據來源：RECREATIONALPROPERTYINTHEUNITEDSTATES，ARDA,1995(1-4)，參考資料[3]長三角北京+東北海南近年，東部南部沿海等旅游城市吸引大規(guī)模國內居民前來旅游，海南更以其獨特的自然資源、氣候條件成為度假首選地影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢受旅游度假市場帶動，度假區(qū)置業(yè)漸成主流；龐大的中國市場是海濱高端度假物業(yè)的強大支持，這為本項目未來的發(fā)展提供足夠的客源1980~2020中國人均GDP（美元）20202010國內深圳上海珠三角長三角中等規(guī)模以上城市洲際旅游開始出現出現到周邊國家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國內旅游興旺開始出現旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、置業(yè)購買休閑度假產品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段3000US$5000-US$300US$1000US$按國際慣例，國際旅游收入與國內收入的比例為1：8或1：9，，我國目前僅達到了1：2.35，潛力很大世界旅游組織認為，人均GDP達到1000美元，人們對旅游的要求開始從傳統的旅游觀光轉向度假休閑產品當人均GDP達到3000美元以上，人們開始尋求在旅游休閑地置業(yè)1980~2006年數據來源：國家統計局http:///2010、2020年人均GDP預測機構：社科院社會經濟研究所影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢10萬億14萬億17萬億03年04年05年06年07年03年到05年居民儲蓄余額加速增加人均儲蓄率全球第一05年到07年居民儲蓄余額增速減緩“儲蓄搬家”逐漸顯現07年5月起居民儲蓄余額出現滑坡最高縮水幅度2.5%影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢總結海南旅游業(yè)發(fā)展情況分析08年旅游業(yè)保持較快發(fā)展勢頭。堅定不移地將旅游業(yè)作為現代服務業(yè)的“龍頭”來培育和大力發(fā)展，以推進國際旅游島建設為契機，進一步加強旅游促銷活動，加大旅游配套設施建設，吃、住、行、游、購、娛等旅游六大要素逐步協調配套，促進了旅游業(yè)持續(xù)穩(wěn)定較快發(fā)展。全年接待旅游過夜人數2060萬人次，比上年增長11.6%。其中，接待國內旅游者1962.07萬人次，增長10.8%；接待入境旅游者97.93萬人次，下降5.5%。旅游總收入192.33億元，增長12.2%。其中，國內旅游收入165.01億元，增長10.3%；境外旅游收入27.32億元，增長4.4%。旅游飯店客房開房率59.18%，提高1.9個百分點。年末全省共有星級賓館260家，其中，五星級賓館20家，四星級賓館54家，三星級賓館117家。從數據上可以看出雖然在國際國內經濟形勢不景氣的背景下，海南的旅游收入仍然有12.2%的增長，可見海南作為旅游勝地的地位已經在大范圍內得到肯定，前景看好。在經濟不景氣形勢下，海南旅游業(yè)的收入仍然有較大的增幅，預示海南旅游業(yè)的潛力巨大海南目前申請建立國際旅游島綜合試驗區(qū)，總體目標是把海南建設成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運動基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地國際旅游島概念國際旅游島是以島嶼參與世界經濟發(fā)展分工合作中形成的，根據其發(fā)展條件和比較優(yōu)勢，選擇旅游產業(yè)作為其主要的產業(yè)，并依托此產業(yè)功能體系產生強大的國際客源聚集能力，而形成的島嶼經濟文化發(fā)展形態(tài)。國際旅游島發(fā)展的兩個其本條件一是旅游業(yè)主導，即旅游業(yè)成本島的支柱產業(yè)或主導產業(yè)；二是國際化，即在旅游產業(yè)領域內，實現旅游服務自由、國際化，具有超國界吸引力，客源市場廣泛且面向世界各地。近期目標中期目標遠期目標設立海南國際旅游島的總體發(fā)展目標把海南建設成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運動基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的購物天堂、度假天堂。經過5年時間的努力，大力推進海洋旅游、度假旅游、入境旅游基地建設，提高海南旅游在亞洲、歐洲特別是韓國、日本和俄羅斯等市場的認知度向全球營銷海南，不斷提高海南旅游的國際知名度和美譽度，打響“中國熱帶海島，東方度假天堂”的品牌，用10至15年的時間，為建成海南國際旅游島綜合試驗區(qū)打下堅實基礎經過20年左右的時間的奮斗，把海南建設成為中國最大的海洋旅游中心，世界上最大的海洋運動基地，世界一流的海洋旅游休閑度假勝地海南島建立國際旅游島的總體目標無疑給我項目的發(fā)展提供了一個巨大的平臺本項目在三亞旅游區(qū)域，更是國際旅游島概念的重中之重，項目所面臨的機遇不無言而語三亞概況三亞是中國最南端的城市，是中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城市全市面積1919.58平方公里，其中規(guī)劃市區(qū)面積37平方公里三亞境內海岸線長209.1公里，全市海岸線約占海南省海岸線的七分之一海域面積5000平方公里，有大小港灣19個，主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等五個鎮(zhèn)：崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、海棠灣鎮(zhèn)、田獨鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)三亞三亞自然景觀、生活環(huán)境位于世界前列，最宜居的城市聯合國環(huán)保組織一項最新監(jiān)測結果顯示：在全球52個國家的環(huán)境綜合污染指數排名中，三亞被列入全球空氣質量最好的10個城市之一，位居第二。三亞在國內48個重點城市空氣綜合污染指數排名中為最小值，空氣質量最好。被譽為最適宜人類居住的地區(qū)之一，也是中國著名的旅游度假勝地。全球空氣質量十佳城市排名國家城市綜合污染指數1古巴哈瓦那0.1422中國三亞0.5103阿根廷門多薩0.5504芬蘭坦培雷0.5635中國?？?.6786新西蘭奧克蘭0.6807新西蘭克來斯特徹特0.6958澳大利亞悉尼0.7379美國邁阿密0.76510土耳其薩姆松0.767三亞具有良好的知名度和美譽度，是全世界的三亞，對國內外市場有很強的吸引力三亞位于海南島的最南端，是一座熱帶濱海城市三亞的城市功能定位將會直接引起三亞吸引全國范圍的置業(yè)人群從三亞如此多的榮譽稱號來看，三亞的美麗，三亞的人居環(huán)境，三亞的吸引力已經得到了廣泛的認同，城市未來的發(fā)展?jié)摿^大三亞的城市吸引力已經影響到置業(yè)人群的消費結構，并且這種結構在很多樓盤中得到驗證從全中國的角度看三亞，三亞是中國唯一一個熱帶旅游城市，是全中國的旅游度假第三地三亞市“山、海、河、城”融為一體，具有高質量生態(tài)環(huán)境的園林城市旅游休閑度假的地產概念在三亞已經悄然興起城市功能三亞入選“中國最受上海人歡迎的十大置業(yè)城市”，排名第一三亞先后榮膺“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”、“全國生態(tài)城市示范區(qū)”、“中國人居環(huán)境獎”。三亞又榮獲了中央新聞單位評選的“中國最佳魅力城市”稱號三亞打造“美麗”品牌，三亞地產提出“美麗地產”的口號城市地位海南旅游空間結構形成“南北雙核，一軸兩線”的骨架；三亞作為海南省南部的經濟、文化和交通中心、大三亞旅游圈的核心城市，對周邊發(fā)展有著強勁的輻射帶動作用海南省的旅游空間結構已初步形成“南北雙核，一軸兩線”的骨架：－北部以省會城市?？跒楹诵牡拇舐糜稳?，以商貿會展、都市旅游和環(huán)?？谑兴{、綠休閑度假為主要功能，包括海口市、瓊山市、文昌市、瓊海市、儋州市、臨高縣和澄邁縣的特色景區(qū)/點，都在公路交通1－2小時之內－南部以三亞市為核心的大旅游圈，以濱海、溫泉、山丘森林的黎族風情的休閑度假、觀光游覽為主要功能，包括三亞市、陵水縣、萬寧市、保定縣、五指山市、樂東縣的特色景區(qū)/點，都在公路交通1－2小時內兩個核心各以一個中心城市和一個國際機場為依托和支撐三亞市陵水保亭樂冬萬寧五指山三亞市?？谑续P凰機場美藍機場南部大三亞旅游圈北部旅游圈文昌瓊海澄邁臨高州三亞加大城市的舊城改造以及交通配套的建設，為大三亞旅游范圍內的區(qū)域發(fā)展旅游度假產業(yè)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件交通工程的實施和推進將改善三亞出行環(huán)境、拉近個旅游區(qū)之間的交流城市交通建設將改善游客出行環(huán)境，縮短各區(qū)之間的距離城市的大量拆遷將改善城市形象，并為房地產市場發(fā)展帶來機會城市交通半小時主城區(qū)計劃使主城區(qū)到每個旅游組團中心的時間不超過半個小時對外交通規(guī)劃以海榆東線、海榆西線、海榆中線、高速公路、環(huán)島鐵路為主干線，以三亞鳳凰國際機場為航空港的空運系統。舊城改造拆遷量：舊城改造面積148萬平方米，未來10年內三亞主城區(qū)拆遷面積50多萬平米拆遷范圍：“陽光海岸”工程資料來源：三亞規(guī)劃三亞的度假地建設的不斷完善為三亞度假市場的快速擴張?zhí)峁┍匾獥l件亞龍灣國家旅游度假區(qū)已建成為一個國際一流水準的、服務設施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標桿性度假區(qū)已基本打造完成。大東海和三亞灣已具備承接三亞當前細分度假游客市場的能力，近幾年發(fā)展迅速。海棠灣已完成建設三亞新興的國際頂級濱海度假旅游區(qū)的初步規(guī)劃。紅塘灣擁有絕佳的資源，目前尚未開發(fā)。酒店：凱悅、喜來登、希爾頓、萬豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團已落戶三亞。全市現有五星級和準五星級11家，四星級和準四星級29家高爾夫：有高爾夫球場3個，有高爾夫俱樂部和球會，承辦職業(yè)高爾夫賽潛水：有潛水基地5個，有全國接待規(guī)模最大的潛水公司，進行遠海潛水、海底漫步、夜?jié)摰人线\動：沖浪、快艇、釣魚、空中拖傘、帆板等娛樂配套：三亞大型表演場所主要集中在中高級酒店，市內有4家電影院和一些酒吧，供大眾娛樂的場所不多。商業(yè)配套：三亞現有旅游購物點23家，缺少檔次高、規(guī)模大的購物中心和國際品牌連鎖商店。會議配套：亞龍灣等的高端酒店內集聚大容量的高檔會議設施，已具備承接大型國際會議的能力。會展配套：三亞會展業(yè)市場處于初級階段，市場供給嚴重不足。度假區(qū)建設度假設施度假配套三亞已形成了不同等級、不同功能的立體度假區(qū)體系度假產品日趨豐富，并已逐漸國際化、高端化缺乏夜間娛樂場所；具備較強的大型高檔會議接待能力1994.8月三亞鳳凰機場正式通航,規(guī)模為年旅客吞吐量150萬人次自1998年開始，三亞盤活三亞灣路，建成“椰夢長廊”2003年8月，鳳凰機場正式開辟國際航線2004年三亞鳳凰國際機場二期改擴建枰坪工程開工,建設規(guī)模為年旅客吞吐量600萬人次2005年三亞城市功能已基本完善2006年三亞加快建設海上客運、貨運中心和漁業(yè)集散基地；16項重點市政工程的十一五規(guī)劃：重點建設對外交通基礎設施；完善城鎮(zhèn)基礎設施基礎設施建設基礎設施不斷完善為三亞擴張?zhí)峁┍匾獥l件國際知名度三亞通過全球營銷已經具有一定的國際知名度總結優(yōu)越的地理位置以及天然資源促使三亞目前在國際上已經有了一定的知名度，在加上三亞不斷完善的交通配套、度假配套、城市改造等，這些都為三亞周邊區(qū)域發(fā)展結合自身特色的旅游產業(yè)創(chuàng)造了必要條件梅山鎮(zhèn)位于三亞市的西部，是一塊有待開發(fā)的旅游處女地，三亞作為知名的旅游城市在國內以及國際都得到了良好的口碑，目前三亞的旅游規(guī)劃、旅游配套已經相當的成熟，這為梅山地區(qū)旅游產業(yè)的發(fā)展打下了極好的鋪墊。本項目所在地三亞梅山鎮(zhèn)，地理位置和自然環(huán)境十分優(yōu)越，是目前三亞僅存待開發(fā)的優(yōu)資源地梅山鎮(zhèn)梅山鎮(zhèn)處于三亞輻射圈內，規(guī)劃突出文化特色和娛樂度假功能一頭：三亞市旅游綜合服務中心發(fā)展方向：大三亞旅游經濟圈的龍頭城市以旅游發(fā)展促城市功能完善，突出熱帶濱海的文化特色三亞城區(qū)天涯海角－樂東亞龍灣－陵水－萬寧三亞－五指山一脊：生態(tài)與文化景觀軸山林度假組團（樂寧－五指山）黎苗風情文化體驗組團（三亞－保亭－陵水）溫泉康體度假組團（保亭－陵水－萬寧）大三亞旅游空間總體布局為：“一頭、二翼、一脊、一體”資料來源：海南省三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃三亞主城區(qū)附近一線海景用地已開發(fā)殆盡，市場開始向腹地發(fā)展、向東西兩翼擴張，對梅山鎮(zhèn)是一個極好的契機海棠灣長19公里亞龍灣長7.5公里太陽灣坎秧灣大東海長約2公里三亞灣長20多公里陽光海岸紅塘灣長5.5公里崖州灣長約16公里梅山到三亞灣60公里路程地塊規(guī)模較大，占地約3萬畝，占海岸線約15公里。地理位置位于紅塘灣西側，緊聯G225公路和高速公路，地塊距三亞灣約60公里的路程地塊現狀分析地塊現狀分析項目優(yōu)劣勢、風險機遇分析SWTO項目目前規(guī)模較大便于綜合利用發(fā)展大規(guī)模的旅游產業(yè)項目是目前三亞周邊僅有的優(yōu)勢資源待開發(fā)地塊地塊內，海、湖、山，自然資源應有盡有，為開發(fā)綜合的旅游項目創(chuàng)造了先決條件西線高度在梅山有出口，以及項目離鳳凰機場的近距離，都是項目的利好因素距離三亞市中心的距離稍微遠了些在承接三亞市區(qū)旅游資源方面有一點的阻力項目地塊目前處于原生態(tài)面貌，地形曲折，給開發(fā)上帶來一定的難度項目發(fā)展總體戰(zhàn)略依托強勢山水資源、結合當地土族文化，將項目打造成中國南海的國際級綜合旅游度假村山地高爾夫海洋公園濱海影視基地頂級酒店游艇碼頭西線高速公路梅山出口G225公路嶺落水庫近500畝地，可建兩個高爾夫球場近2000畝，可建高等教育園區(qū)近3000畝