衡陽(yáng)電腦城項(xiàng)目定位報(bào)告

衡陽(yáng)項(xiàng)目發(fā)展思路匯報(bào)上海宏地地產(chǎn)2007年7月18日1、項(xiàng)目基本現(xiàn)狀項(xiàng)目城市方位門面房項(xiàng)目具體位置、基地面積、現(xiàn)有建筑物及建筑面積衡陽(yáng)電腦城一棟五層（含負(fù)一層），總面積約10269.54㎡(不含未辦產(chǎn)權(quán)的加寬面積1250.48㎡),該樓原規(guī)劃設(shè)計(jì)為國(guó)際大酒店，地基為28層的大型建筑物?，F(xiàn)該樓共有攤位200余處。項(xiàng)目總占地約15.43畝，全部為行政劃撥用地衡陽(yáng)賓館六層(現(xiàn)七層,該加層面積無(wú)產(chǎn)權(quán))，總面積約6904.55㎡,現(xiàn)被衡陽(yáng)佳勝貿(mào)易公司租賃。位于市府路的8間門面(面積約243.6㎡)，臨街對(duì)面為大型商場(chǎng)廣百百貨，已全部出租。2、項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展思路-1F：車庫(kù)1-4F：IT數(shù)碼賣場(chǎng)5F：商務(wù)休閑區(qū)6-28F：商務(wù)辦公樓樓層功能定位面積（M2）備注-1F車庫(kù)2177.7——1-4FIT數(shù)碼專業(yè)賣場(chǎng)9988——5F商務(wù)休閑區(qū)/作為與辦公區(qū)的緩沖6-28F辦公樓/僅做公共部位裝修配件、耗材、軟件2189.9IT數(shù)碼專業(yè)賣場(chǎng)3FDIY裝機(jī)和部分配件2805.7IT數(shù)碼專業(yè)賣場(chǎng)2F品牌機(jī)、筆記本、數(shù)碼2802.5IT數(shù)碼專業(yè)賣場(chǎng)1F停車2177.7車庫(kù)-1F經(jīng)營(yíng)品種面積（M2）功能定位樓層二手與維修、系統(tǒng)工程、售后2189.9IT數(shù)碼專業(yè)賣場(chǎng)4F約9988合計(jì)15-20平方米2189.9配件、耗材、軟件3F15-20平方米2805.7DIY裝機(jī)和部分配件2F20-25平方米2802.5品牌機(jī)、筆記本、數(shù)碼1F單元面積（建筑面積）面積（M2）功能定位樓層15-20平方米2189.9二手與維修、系統(tǒng)工程、售后4F約9988合計(jì)備注：以上建筑面積估算按40%的公攤計(jì)算，不同的基本單元可以自由組合。根據(jù)衡陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及辦公需求客戶特點(diǎn)，本項(xiàng)目辦公部分市場(chǎng)定位為衡陽(yáng)一流的商務(wù)辦公樓。辦公樓面積分割以40-60平方米為主，并可根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行組合。同時(shí)，配少量120平方米左右的大面積分割以滿足部分大客戶需求。辦公樓定位3、項(xiàng)目市場(chǎng)依據(jù)由于衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步比較晚，2005年以來(lái)，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)一直保持了穩(wěn)步前進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。特別是中心城區(qū)，由于可利用的土地資源有限，商品住宅總體供應(yīng)量不大，價(jià)格也保持了穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)。2007年一季度衡陽(yáng)市房屋銷售平均價(jià)格為2064元/平方米，比上年同期上漲6%，二手房銷售平均價(jià)格為1180元/平方米（住宅），同比上漲4.4%，衡陽(yáng)市整體市場(chǎng)發(fā)展良好類別2005年2006年同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）13.2316.5925.4其中住宅投資（億元）9.3411.6524.7房地產(chǎn)施工面積（萬(wàn)平方米）370.64414.711.9其中住宅施工面積（萬(wàn)平方米）271.49311.5814.8房地產(chǎn)新開工面積（萬(wàn)平方米）121.79127.875其中住宅新開工面積（萬(wàn)平方米）94.4283.99-11商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）51.01107.85111.4住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）46.1466.1743.4數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)■

當(dāng)前經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查小結(jié)：進(jìn)貨渠道：長(zhǎng)沙、廣州客戶來(lái)源：衡陽(yáng)市本地及附近區(qū)縣、甚至部分經(jīng)營(yíng)戶有來(lái)自郴州的客戶經(jīng)營(yíng)模式：一般是批零兼顧反映問題：管理混亂、布局混亂、硬件配套落后■

項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大的可行性：當(dāng)前衡陽(yáng)電腦城每個(gè)月銷售品牌機(jī)約2000臺(tái)，DIY約2500臺(tái)，筆記本大約1000臺(tái)。如果項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和推廣方面，銷售量還將繼續(xù)擴(kuò)大。■

市場(chǎng)容量的可行性整個(gè)衡陽(yáng)市常住人口約700多萬(wàn)，而衡陽(yáng)電腦城是衡陽(yáng)地區(qū)人民心目中最有知名度與信賴度的老牌專業(yè)市場(chǎng)?！龊怅?yáng)地區(qū)唯一成規(guī)模的IT數(shù)碼市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較差鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，若我項(xiàng)目能保持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)2年內(nèi)其繼續(xù)有場(chǎng)無(wú)市。IT數(shù)碼專業(yè)賣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體分析衡陽(yáng)地區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶20-25%75-80%4、我們的產(chǎn)品賣給誰(shuí)辦公樓目標(biāo)消費(fèi)群體分析5、我們的項(xiàng)目賣什么價(jià)格樓層面積實(shí)際可銷售面積單價(jià)（萬(wàn)元/平方米）銷售額（萬(wàn)元）產(chǎn)權(quán)面積增建部分1F2177.7624.82802.5180005044.52F2067.1738.62805.780002244.563F2189.9

/2189.950001094.954F2189.9

/2189.93500766.465合計(jì)8624.61363.49988

9150.475備注：3、4樓可增建1400平方米左右。5F與6-28F辦公樓區(qū)可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷售價(jià)格3500元/平方米左右。先聲奪人、爭(zhēng)取市場(chǎng)高地大樓未動(dòng)、概念先行爭(zhēng)取商業(yè)經(jīng)營(yíng)者與辦公樓注冊(cè)辦公客戶的相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠5、營(yíng)銷推廣思路碼頭、碼頭、還是碼頭衡陽(yáng)電腦城的口碑與地位項(xiàng)目規(guī)劃前景與發(fā)展?jié)摿^(qū)域商業(yè)氛圍經(jīng)營(yíng)管理理念公司品牌與實(shí)力與市民與經(jīng)營(yíng)戶的互動(dòng)8大切入點(diǎn)時(shí)間階段安排主要工作項(xiàng)目整體包裝及具體銷售策略;形象推廣,市場(chǎng)預(yù)熱及客戶積累。1-4F專業(yè)市場(chǎng)開盤銷售；辦公樓部分形象推廣及客戶積累。1-4F尾盤銷售；辦公樓部分開盤強(qiáng)銷。辦公樓部分強(qiáng)勢(shì)推廣及銷售。辦公樓部分