2025房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理-《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務》考前沖刺備考速記速練300題-含答案解析

PAGEPAGE12025房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理_《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務》考前沖刺備考速記速練300題_含詳解一、單選題1.寫字樓、旅館、度假村等房地產(chǎn)的本質(zhì)是（）。A、各種企業(yè)的生產(chǎn)資料B、開發(fā)商的生產(chǎn)產(chǎn)品C、商業(yè)房地產(chǎn)D、收益成品答案：C解析：房地產(chǎn)分類中，寫字樓、旅館、度假村等主要用于經(jīng)營活動，通過租賃或運營產(chǎn)生收益，屬于典型的商業(yè)用途?！斗康禺a(chǎn)估價理論與方法》明確將此類資產(chǎn)歸為商業(yè)房地產(chǎn)。選項A“生產(chǎn)資料”通常指生產(chǎn)過程中直接使用的物資，與服務業(yè)經(jīng)營場所性質(zhì)不同；選項B“生產(chǎn)產(chǎn)品”混淆了開發(fā)商的角色與資產(chǎn)本身的屬性；選項D“收益成品”非標準分類術(shù)語。商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋經(jīng)營性與收益性用途，符合題干描述。2.目前在我國，以存量房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，大多采用有店鋪經(jīng)營模式，這種模式非常強調(diào)通過（）來開拓客戶。A、媒體開發(fā)B、老客戶開發(fā)C、網(wǎng)絡開發(fā)D、商圈經(jīng)營答案：D解析：一般房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都會通過品牌宣傳和公共關(guān)系活動，來宣傳自己，進而吸引客戶。但具體的客戶開拓還需要借助一些切實有效的手段。目前在我國，以存量房經(jīng)紀業(yè)務為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，大多采用有店鋪經(jīng)營模式，這種模式非常強調(diào)通過商圈經(jīng)營來開拓客戶。3.個人住房貸款辦理流程不包括下列中的（）。A、抵押價值評估B、前往登記部門辦理登記C、面簽D、抵押登記答案：B解析：個人住房貸款辦理流程主要包括抵押價值評估、面簽、批貸、抵押登記、放款等環(huán)節(jié)。不同貸款類型，具體流程的內(nèi)容順序有所不同。4.借貸期限是指按揭貸款分期償還的期限，目前人民幣貸款期限最長不超過（）年。A、10B、15C、20D、30答案：D解析：借貸期限是指按揭貸款分期償還的期限，目前人民幣貸款期限最長不超過30年（與購房者年齡相關(guān)，比如有銀行規(guī)定貸款期限加購房人年齡不超過65年）。5.張某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）購買一套住房。則張某與甲機構(gòu)應簽署的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同類型是（）。A、存量房買賣合同B、房屋出售委托合同C、房屋承購委托合同D、房屋出租委托合同答案：C解析：選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的類型，應當根據(jù)委托人的委托目的確定。委托人作為房地產(chǎn)權(quán)利人委托出售、出租房地產(chǎn)的，應當簽訂房屋出售經(jīng)紀服務合同、房屋出租經(jīng)紀服務合同；委托人作為求購、求租人的，應當簽訂房屋承購經(jīng)紀服務合同、房屋承租經(jīng)紀服務合同。則本題中，張某是買方，委托購房為目的，因此簽署的是房屋承購委托合同。6.對于某類客戶購買需求強烈，希望盡快買到物業(yè)時，應采取的最佳營銷策略是（）。A、重點培養(yǎng)，不斷理解客戶特征和需求B、重點跟蹤，提供周到而專業(yè)的服務C、應善意的威脅客戶，并跟蹤調(diào)查D、重新安排購房計劃并經(jīng)常聯(lián)系答案：B解析：按客戶購買意向的強弱、經(jīng)濟承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。三類客戶的特征和營銷戰(zhàn)略如表4-1所示。由表可知，購買需求強烈，希望盡快買到物業(yè)的客戶屬于A類客戶，其營銷戰(zhàn)略為：重點跟蹤，提供周到而專業(yè)的服務。表4-1客戶類別一覽表7.購房過程中，大多數(shù)客戶通常是幾個人一起看房，這要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須分析客戶的（）。A、購買力B、需求程度C、購買決策D、目標物業(yè)偏好答案：C解析：客戶購買決策分析是指在購房的過程中，有大多數(shù)的客戶是幾個人甚至于更多的人來看房，因此，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到?jīng)Q定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰是最終出資人。8.在房地產(chǎn)買方代理中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務是（）。A、撮合雙方交易B、多找賣家C、盡快找到賣家D、為委托人買到最低價格的房地產(chǎn)答案：D解析：在房地產(chǎn)買方代理業(yè)務中，委托方的基本訴求是在一定的預算范圍內(nèi)，承購（或承租）到最滿意的房地產(chǎn)。因此，在買方代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員應充分了解委托方的預算和對房地產(chǎn)的具體要求，在對待購（租）房地產(chǎn)的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)及周邊環(huán)境進行深入調(diào)查和仔細篩選的基礎(chǔ)上，為委托人提供數(shù)宗房源供其選擇，并要代表委托方與出售（或出租）方洽談交易價格、付款方式等事項，簽訂交易合同。9.下列房屋可以出租的是（）。A、保障性住房B、共有權(quán)人同意出租的房屋C、違法建筑D、地下儲藏室答案：B解析：根據(jù)規(guī)定，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。禁止出租的房屋類型包括：①廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室；②保障性住房；③違法建筑；④不符合安全要求的房屋等。10.按照提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式，可以將房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同分為（）。A、房屋出售經(jīng)紀服務合同和房屋出租經(jīng)紀服務合同B、房地產(chǎn)居間合同和房地產(chǎn)代理合同C、房屋承購經(jīng)紀服務合同和房屋承租經(jīng)紀服務合同D、房屋出售委托合同和房屋出租委托合同答案：B解析：據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式或內(nèi)容，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同有不同類型。常見的分類包括：①按照提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式分。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供經(jīng)紀服務的方式有居間服務和代理服務，針對這兩種服務方式，可以簽訂房地產(chǎn)居間合同和房地產(chǎn)代理合同。②按照委托的事項或服務內(nèi)容分。按委托人委托的事項或要求提供的服務，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同可以分為房屋出售經(jīng)紀服務合同、房屋出租經(jīng)紀服務合同、房屋購買經(jīng)紀服務合同和房屋承租經(jīng)紀服務合同。11.房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容（）。A、不得涉及文化教育設施B、不得涉及物業(yè)服務內(nèi)容C、不得使用建筑設計效果圖D、不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果圖答案：D解析：A項，房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。B項，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應當符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應當在廣告中注明。C項，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。12.房地產(chǎn)經(jīng)紀人受被代理人的指示處理事務，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在處理事務的過程中所發(fā)生的費用應當由（）承擔。A、代理人B、被代理人C、經(jīng)紀人D、委托人答案：B解析：服務費用是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務應得到的服務報酬，包括：①傭金；②代辦服務費。其中，在合同中約定由委托人支付經(jīng)紀服務過程實際支出的必要費用，必要費用不得高于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費標準，具體收費額度雙方協(xié)商議定。因此，在房地產(chǎn)代理中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在處理事務的過程中所發(fā)生的費用應當由被代理者承擔。13.某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)推出一年期“包年限租賃”經(jīng)紀服務，其承租客戶在一年內(nèi)因房主原因被迫撤離租賃房屋的，該機構(gòu)應當另外推薦其他房源，但（）。A、不能另外收費B、只能收看房費C、只能收信息費D、只能收勞務費答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)推出“包年限租賃”服務，比如以一年為租賃服務年限，在一年內(nèi)如果非因委托人原因終止租賃合同的，被迫搬離租賃房源的。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)負責另外推薦其他房源，保證其繼續(xù)租賃而不需要另外支付經(jīng)紀服務費。14.在房源信息共享形式中，公盤制的缺點是（）。A、房源信息利用率低B、房源信息容易外泄C、獲得經(jīng)紀服務傭金少D、房源信息時效性差答案：B解析：公盤制是指在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，將所有房源信息完全共享。公盤制的缺點主要表現(xiàn)在不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀人為了個人的利益，會出現(xiàn)“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。15.有購買意向的客戶可能因為某種原因打消購買意向，這體現(xiàn)了客源具有（）。A、潛在性B、差異性C、指向性D、模糊性答案：A解析：客源的特征包括：①指向性；②時效性；③潛在性。其中，潛在性是指客源嚴格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體。他們的需求只是一種意向，不像訂單客戶那樣肯定，可能因為種種變故而放棄購買或租賃需求。而能否成為真正的買受方或承租方，這不僅取決于房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供的房源信息，還取決于客戶本身最終的購買（承租）決策。16.下列不屬于二手房居間業(yè)務售后服務內(nèi)容的是（）。A、提供搬家信息咨詢B、進行顧客滿意度調(diào)查C、回訪客戶，以了解客戶是否有新的要求D、向客戶推薦購買房地產(chǎn)股票答案：D解析：售后服務是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提高服務、穩(wěn)定老客戶的重要環(huán)節(jié)。售后服務的內(nèi)容可包括：①延伸服務，如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務；②改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救；③跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。17.租賃雙方可在（）與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)補充簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。A、調(diào)查推廣階段B、匹配帶看階段C、洽談簽約階段D、結(jié)算交驗階段答案：C解析：房屋租賃雙方對房屋租賃事項達成一致并理解各項告知事項后可簽訂房屋租賃合同。如果租賃雙方還未與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，在這個階段須補充簽訂，即洽談簽約階段。18.客源信息的開拓方法中，（）成本小，簡便易行，介紹來的客戶效率高，成交可能性大，這種攬客法不受時間、場地的限制，是經(jīng)紀人個人可以操作的方法。A、會員攬客法B、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法C、人際關(guān)系法D、團體攬客法答案：C解析：這道題考查客源信息開拓方法的特點。人際關(guān)系法依靠個人的社交網(wǎng)絡，成本小且簡便。介紹來的客戶因基于信任，效率高、成交可能性大，還不受時間和場地限制，經(jīng)紀人個人能獨立操作，所以此題選C。19.在存量房交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的下列做法不利于協(xié)助辦理遷移戶口手續(xù)的是（）。A、在買賣交易合同中明確戶口遷出時間B、只做好房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移工作即可C、明確約定逾期遷出戶口日數(shù)及違約金標準D、建議留存戶口遷出保證金答案：B解析：關(guān)于戶口的約定條款，是房屋買賣合同當中的一項重要條款，將戶口遷入所購買房屋，是居民在該區(qū)域內(nèi)享受一定公共服務的基礎(chǔ)，如子女就近入學、拆遷補償?shù)?。而在存量房買賣交易中，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣方的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應提醒賣方在房屋交接日前將戶口遷出，包括：①在買賣交易合同中明確戶口遷出時間；②明確約定逾期遷出戶口日數(shù)及違約金標準；③建議留存戶口遷出保證金。20.經(jīng)紀合同署名中，不包括（）內(nèi)容。A、經(jīng)紀機構(gòu)法人代表的住址B、經(jīng)紀機構(gòu)備案證號C、經(jīng)紀人名稱D、經(jīng)紀人注冊號答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的締約雙方是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和委托人。委托人是自然人的，標明自然人的姓名、身份證件號碼、住址等；委托人是法人的，標明法人的名稱、營業(yè)執(zhí)照號和住所。合同中標明房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的法人代表、營業(yè)執(zhí)照號碼、經(jīng)紀機構(gòu)備案證號、地址、聯(lián)系電話等。并寫明具體執(zhí)行該業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員（至少一名全國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理）的信息（姓名、身份證件號、注冊號）。21.一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源（），其競爭地位就越有利。A、環(huán)境綠化越廣B、價位越低C、數(shù)量越多、類型越豐富、質(zhì)量越高D、區(qū)域位置越優(yōu)越答案：C解析：一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。對于購買方（或租賃方）而言，自然更傾向于選擇房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)提供服務，這意味有更多的選擇空間和匹配成功的機會；對于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)而言，房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高更容易吸引客戶，從而獲得更多的成交機會。22.上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離稱為（）。A、室內(nèi)凈高B、層高C、樓板厚度D、吊頂高度答案：B解析：對房屋實物狀況查看的內(nèi)容包括層高或室內(nèi)凈高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。二者的關(guān)系是“凈高＝層高一樓板厚度”。23.經(jīng)紀門店作為發(fā)布房源信息的重要渠道，其劣勢為（）。A、發(fā)布速度慢B、發(fā)布成本高C、信息量小D、受到時間限制答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀門店是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的辦公場所，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以按照機構(gòu)要求的樣式將房源信息展示在門店相應的位置，客戶可以方便、直觀地觀察到門店中的房源信息，到店內(nèi)與經(jīng)紀人員交流，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展經(jīng)紀業(yè)務。經(jīng)紀門店具有便于與客戶互動交流、信息更新速度快等優(yōu)點，但發(fā)布房源信息量較小。24.在存量房買賣查驗的前期準備階段，賣方需要準備的材料不包括（）。A、身份證件B、物業(yè)服務合同和管理規(guī)約C、房屋狀況說明書D、鑰匙答案：C解析：在存量房買賣查驗的前期準備階段，賣方需要準備的資料包括：①身份證明；②合同約定轉(zhuǎn)移的各種設施設備使用說明；③各項交費憑證；④物業(yè)服務合同和管理規(guī)約；⑤鑰匙等。如果在辦理房屋過戶手續(xù)前查驗房屋的，要提醒賣方攜帶房地產(chǎn)權(quán)屬證書。C項，房屋狀況說明書屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要準備的資料。25.我國臺灣地區(qū)的著名房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)——信義房屋，在臺灣率先創(chuàng)立了（），并在實際業(yè)務進行中加以實施。A、不動產(chǎn)說明書制度B、漏水保固制度C、高氯離子瑕疵保障制度D、高放射瑕疵保障制度答案：A解析：我國臺灣地區(qū)的著名房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)——信義房屋，多年前就在臺灣率先創(chuàng)立了“不動產(chǎn)說明書”制度，并在實際業(yè)務進行中加以實施。此外，信義房屋還先后推出了“漏水保固制度”、“高氯離子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋質(zhì)量保障服務。26.銷售代理合同（）或授權(quán)人簽字，單位蓋章后，合同生效。A、雙方法人代表B、高層管理人員C、委托人D、房地產(chǎn)經(jīng)紀人答案：A解析：合同中標明委托方房地產(chǎn)開發(fā)商和受托方房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注冊地址、法人代表（或授權(quán)代表）、營業(yè)執(zhí)照、聯(lián)系電話等信息。銷售代理合同雙方法人代表或授權(quán)人簽字，單位蓋章后，合同生效。27.存量房買方將交易資金足額存入監(jiān)管賬戶是在（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同簽訂后B、房地產(chǎn)抵押貸款合同簽訂后C、簽訂資金監(jiān)管（劃轉(zhuǎn)）協(xié)議后D、房屋轉(zhuǎn)移登記完成后答案：C解析：在存量房交易中，資金監(jiān)管是一個重要環(huán)節(jié)，旨在保障交易雙方的權(quán)益。根據(jù)交易流程，買方將交易資金足額存入監(jiān)管賬戶通常是在簽訂資金監(jiān)管（劃轉(zhuǎn)）協(xié)議之后進行的。這一步驟確保了資金的安全，并便于后續(xù)的資金劃轉(zhuǎn)和交易完成。因此，選項C“簽訂資金監(jiān)管（劃轉(zhuǎn)）協(xié)議后”是正確的答案。28.居先生將其自有的一套房屋委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售，并簽訂了為期3個月的獨家出售經(jīng)紀服務合同。2個月后，居先生又將房屋委托給另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售。對此，居先生應當承擔（）。A、違約責任B、侵權(quán)責任C、履約不當責任D、締約過失責任答案：A解析：違約責任是指合同履行期間，任何一方如出現(xiàn)單方無故終止或解除本合同的嚴重違約行為致使本合同無法繼續(xù)履行，給對方造成損失的，須賠償對方因此遭受的相應損失。本題中，居先生與一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂了3個月的獨家出售經(jīng)紀服務合同，2個月后將房屋委托給另一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售，屬于單方違約，應承擔違約責任。29.按照規(guī)定，預售的項目是未通過竣工驗收的，需要簽訂商品房買賣（預售）合同?，F(xiàn)售的項目是已經(jīng)通過竣工驗收的，需要簽訂的是商品房買賣（現(xiàn)售）合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要向買方解釋簽訂哪一種合同。然后再將合同主要內(nèi)容向買方解釋清楚。對于賣方來說，示范合同主要的義務在于（）。A、辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)B、按約定交付房款C、按約定按時交付房屋D、正確填寫空白條款答案：C解析：在商品房交易中，無論是預售還是現(xiàn)售，賣方的主要義務都是按照合同約定的時間和條件交付房屋。對于示范合同而言，它主要規(guī)定了交易雙方的權(quán)利和義務，其中賣方的核心義務就是按時交付符合約定條件的房屋。選項A“辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”雖然也是賣方的一項義務，但并非示范合同的主要義務，且通常由雙方共同配合完成。選項B“按約定交付房款”是買方的義務，而非賣方。選項D“正確填寫空白條款”是合同簽訂過程中的一項要求，但不是賣方的主要義務。因此，對于賣方來說，示范合同主要的義務在于按約定按時交付房屋，即選項C。30.商業(yè)類房地產(chǎn)的租金一般按照（）計價。A、面積B、套C、棟D、層答案：A解析：租金是出租人將房地產(chǎn)及附屬設施設備交付承租人使用，承租人支付的相應數(shù)額的錢款，一般由出租人和承租人協(xié)商議定，并在房地產(chǎn)租賃合同中約定。居住類房地產(chǎn)的租金一般按套計價，商業(yè)類房地產(chǎn)的租金一般按面積計價。31.房地產(chǎn)經(jīng)紀延伸業(yè)務包括（）、抵押貸款手續(xù)代辦和房地產(chǎn)信息咨詢等。A、提供留學B、辦理戶口C、交易登記及權(quán)證代辦D、物業(yè)管理答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀延伸服務包括：①房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)代辦服務，包括房地產(chǎn)登記信息查詢、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)抵押貸款；②房地產(chǎn)咨詢服務，包括房地產(chǎn)投資咨詢、房地產(chǎn)價格咨詢、房地產(chǎn)法律咨詢；③房地產(chǎn)交易保障服務，包括房屋質(zhì)量保證和房地產(chǎn)交易履約保證。32.二手房代理業(yè)務開拓的關(guān)鍵是（）。A、市場研究B、爭取客戶C、洽談業(yè)務D、品牌經(jīng)營答案：B解析：存量住房買賣、租賃經(jīng)濟業(yè)務流程中，客戶開拓的主要工作是爭取客戶，一般房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都會通過品牌宣傳和公共關(guān)系活動，來宣傳自己，進而吸引客戶。33.某公司規(guī)定各經(jīng)紀人只能看到自己開發(fā)房源的詳細信息，其他人員則不能看到業(yè)主的聯(lián)系方式。該公司對房源的管理采用的是（）法。A、分區(qū)公盤制B、私盤制C、公盤制D、混合制答案：B解析：房源信息的共享形式有：①私盤制；②公盤制；③混合制。私盤制是指房源信息由接受業(yè)主（委托人）委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀人錄入信息管理系統(tǒng)，其他經(jīng)紀人只能查看到房源的基本信息（物業(yè)名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業(yè)主聯(lián)系方式等關(guān)鍵信息只有該受托經(jīng)紀人及其上級主管才能看到。其他經(jīng)紀人要聯(lián)系該物業(yè)的業(yè)主（委托人），只有通過該房地產(chǎn)經(jīng)紀人采取合作方式，當交易達成之后，該受托經(jīng)紀人可分得作為房源持有方的規(guī)定比例的傭金（一般是50%）。私盤制的優(yōu)點表現(xiàn)在：①有利于保障收集房源信息的經(jīng)紀人利益；②有利于調(diào)動經(jīng)紀人收集房源信息的積極性；③有利于專人服務業(yè)主避免多人聯(lián)系給業(yè)主帶來的不必要的騷擾。經(jīng)紀人收集的房源信息越多，促成交易的機會就越大，他所分到的傭金也就會越多。34.客戶在表達購買或租賃需要時均會有時間要求，這體現(xiàn)了客源的（）特征。A、指向性B、時效性C、潛在性D、昭示性答案：B解析：客源的特征包括：①指向性；②時效性；③潛在性。其中，時效性是指客戶的需求是有時間要求的，客戶在表達購買或租賃需要時，均會有時間要求，期望在一段時期內(nèi)實現(xiàn)客戶的需求意向，可能是半個月，也可能是幾個月。35.獨家委托對于購房者來說，也有非常多的優(yōu)勢，保證了房源的（）和優(yōu)質(zhì)性。A、指向性B、真實性C、持續(xù)性D、有效性答案：B解析：獨家委托對于購房者來說，也有非常多的優(yōu)勢。獨家委托保證了房源的真實性和優(yōu)質(zhì)性，同時還可以防止業(yè)主隨意調(diào)高價格，有利于購房者的利益。獨家房源的曝光度更高，購房者更容易匹配和挑選到適合自己房屋，業(yè)主一般更為配合購房者看房，磋商效率高，有利于快速成交，使購房者更省時省力。36.展示新建商品房項目優(yōu)勢最直觀的方式是（）。A、現(xiàn)場接待B、電視廣告C、網(wǎng)絡推廣D、電話拜訪答案：A解析：現(xiàn)場銷售是商品房銷售代理業(yè)務中的主要工作，包括現(xiàn)場接待、了解客戶的購買意向和需求、協(xié)商談判、簽訂商品房認購協(xié)議書、協(xié)助簽訂商品房買賣合同等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其中，現(xiàn)場接待是展示項目優(yōu)勢最直觀的方式，也是獲取購房客戶最有效的途徑。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應重視現(xiàn)場接待工作。37.現(xiàn)代客戶關(guān)系管理系統(tǒng)是一種先進的管理思想和管理方法，其核心思想是將（）作為最重要的企業(yè)資源。A、最終客戶B、分銷商C、合作伙伴D、企業(yè)客戶答案：D解析：現(xiàn)代客戶關(guān)系管理系統(tǒng)是一種先進的管理思想和管理方法，其核心思想是將企業(yè)的客戶（包括最終客戶、分銷商和合作伙伴）作為最重要的企業(yè)資源，利用智能解決方案，高效地收集、整理并分析相關(guān)數(shù)據(jù)，為企業(yè)的正確決策提供前瞻性支持，通過完善的客戶服務和深入的客戶分析來滿足客戶的需求，保證實現(xiàn)客戶的終生價值。38.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有告知委托人是否與委托房屋有利害關(guān)系的義務，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應遵循（）原則。A、保密B、回避C、規(guī)范執(zhí)業(yè)D、誠信執(zhí)業(yè)答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有義務告知委托人是否與委托房屋有利害關(guān)系，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應遵循的回避原則。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存在以下情形的，需要回避或如實披露并征得另一方當事人同意：①與房屋的出賣方或者出租方有利害關(guān)系的，如房主為房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的直系親屬等；②與房屋的承購方或者承租方有利害關(guān)系的，如房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是買方的直系親屬等。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在不提供經(jīng)紀服務的交易中，可以充當交易方，但應當向交易相對人明示自己的身份。39.針對購買需求強烈的并且購買力較強的客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應（）。A、長期培養(yǎng)B、重點跟蹤C、保持一般性溝通D、不斷了解客戶需求答案：B解析：按客戶購買意向的強弱、經(jīng)濟承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求的程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應對A、B類客戶進行重點扶持與培養(yǎng)。其中，A類客戶是房地產(chǎn)經(jīng)紀人主要追蹤及開展服務工作的對象，其客戶群特征為：①購買或租賃物業(yè)需求強烈，時間緊，希望盡快獲得物業(yè)；②經(jīng)濟條件好，購房支付能力較強；③較了解目前房地產(chǎn)市場情況，能根據(jù)市場供求狀況提出合理購買價格；④對物業(yè)的條件不是特別苛刻。對該類客戶房地產(chǎn)經(jīng)紀人營銷策略為：重點跟蹤，提供周到而專業(yè)的服務。40.媒體廣告帶來的客戶占經(jīng)紀人生意的（）。A、25%B、30%C、35%D、40%答案：D解析：根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的調(diào)查，經(jīng)紀人超過半數(shù)的生意來自口頭介紹，媒體廣告帶來的客戶只占40%左右，因而爭取更多的口頭介紹客戶是拓廣客戶的重要目標。41.關(guān)于房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦的說法，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦是居間服務應有的服務內(nèi)容B、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以多筆業(yè)務集中代辦，具有成本優(yōu)勢C、房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦可以收取報酬D、房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦可以節(jié)約委托人的時間和精力答案：A解析：在采用居間方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中，代辦房地產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向客戶提供的后續(xù)服務項目之一。在客戶要求辦理過戶登記時，房地產(chǎn)買賣合同已經(jīng)簽訂，房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的居間服務已經(jīng)完成。42.《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》的填寫細則中，綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為（）。A、方便、比較方便、一般、不方便四個等級B、齊全、一般、不齊全三個等級C、標準、不標準兩個等級D、好、較好、一般、差四個等級答案：D解析：綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為好、較好、一般、差四個等級，具體標準如表3-2所示。表3-2綠化等級劃分表43.房源的使用價值是由房源的（）決定的。A、法律屬性B、經(jīng)濟屬性C、物理屬性D、心理屬性答案：C解析：表征房源信息的物理指標，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標，如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標在交易過程中是不變的。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。44.一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的完成標準是（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的簽訂B、房地產(chǎn)交易合同的簽訂C、委托人支付服務費用D、客戶實地看房答案：B解析：對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的基本要求包括及時告知和披露房地產(chǎn)交易相關(guān)信息、維護委托人的合法權(quán)益等；對委托人來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的基本要求包括提供必要的資料，在實地看房和辦理相關(guān)手續(xù)時給予必要協(xié)助等。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務一般以房地產(chǎn)交易合同（包括買賣合同和租賃合同）簽訂為完成標準。45.個人住房抵押消費貸款的執(zhí)行利率按照中國人民銀行的基準利率上?。ǎ?。A、20%～35%B、10%～25%C、10%～35%D、10%～30%答案：C解析：一般情況下，個人住房抵押消費貸款是指以自己或者他人名下的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請用于各種消費用途。個人住房抵押消費貸款的執(zhí)行利率按照中國人民銀行的基準利率上浮10%～35%。46.由財產(chǎn)損壞、法律責任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失，屬于企業(yè)風險中的（）。A、價格風險B、信用風險C、純粹風險D、責任風險答案：C解析：風險可以分為企業(yè)風險和個人風險。任何原因?qū)е缕髽I(yè)價值減少的都可以被定義為企業(yè)風險。影響企業(yè)現(xiàn)金流和企業(yè)價值變動影響最大的包括：①價格風險；②信用風險；③純粹風險。其中，純粹風險是指由財產(chǎn)損壞、法律責任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失。47.房地產(chǎn)市場上交易從______開始，以______結(jié)束。（）A、買方；買方B、買方；賣方C、賣方；買方D、客戶；客戶答案：D解析：交易從客戶開始，以客戶結(jié)束。客戶因為不同的需求和偏好使之有所區(qū)分。房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過市場細分已經(jīng)認識了具有不同需求和偏好的客戶群，根據(jù)客戶的需求與偏好，以最少的成本與最快的時間，幫助他們實現(xiàn)滿意的成交，這是經(jīng)紀人的吸引力和價值所在。48.房地產(chǎn)交易資金結(jié)算階段，（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當做的工作。A、劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金B(yǎng)、提醒買賣雙方收付款賬戶可以不是本地賬戶C、收取交易資金監(jiān)管手續(xù)費用D、核對買賣雙方收付款的姓名及賬號，確保無誤答案：D解析：在房地產(chǎn)交易資金結(jié)算階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的工作重點在于確保交易的順利進行以及資金的安全。核對買賣雙方收付款的姓名及賬號是確保資金正確流轉(zhuǎn)、防止錯誤支付或欺詐行為的關(guān)鍵步驟。因此，選項D描述的“核對買賣雙方收付款的姓名及賬號，確保無誤”是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在此階段應當做的工作。其他選項A、B、C均不符合房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在資金結(jié)算階段的主要職責。49.在存量房經(jīng)紀業(yè)務中，對于根本無法成交的客戶群，房產(chǎn)經(jīng)紀人應采?。ǎ┑臓I銷策略。A、重點跟蹤，提供周到而專業(yè)的服務B、與客戶保持經(jīng)常性的溝通C、在跟進服務過程中，不斷了解客戶的特征和需求D、將其列為重點培養(yǎng)目標答案：B解析：按客戶購買意向的強弱、經(jīng)濟承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。C類客戶屬于根本無法成交的對象。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應客觀地告訴客戶無法成交的原因，希望其能重新安排購房或租房計劃。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要與C類客戶保持經(jīng)常性的溝通。50.關(guān)于有效房源的說法，錯誤的是（）。A、有效房源應及時關(guān)注和訪問B、有效房源可能從有效變成無效C、有效房源是指客戶交納定金后的房源D、有效房源應按成交難易程度分別對待答案：C解析：處于在售或在租狀態(tài)的房源被稱之“有效房源”，它們在經(jīng)紀業(yè)務中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租與出售的房源屬于“無效房源”。51.《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。如果雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則定金罰則應按（）的比例執(zhí)行。A、15%B、25%C、20%D、45%答案：C解析：《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則超過部分的5%為無效。52.企業(yè)抵押經(jīng)營貸款的特點不包括（）。A、循環(huán)授信B、貸款金額足C、提前還款靈活D、貸款年限較長答案：D解析：企業(yè)抵押經(jīng)營貸款是指以中小企業(yè)所有者或者企業(yè)的高級管理者的房產(chǎn)作抵押，然后向銀行申請貸款，將資金用于購買原材料、辦公設備或者企業(yè)經(jīng)營用途的一種資金周轉(zhuǎn)方式。該產(chǎn)品亮點是：①貸款金額足，根據(jù)抵押物的評估價值，可貸十萬至上千萬；②循環(huán)授信，借款人獲得銀行一定的貸款額度后，在期限內(nèi)可分次提款、循環(huán)使用，支取不超過可用額度的單筆用款時，無需申請即可再次提款；③提前還款靈活，個人經(jīng)營性貸款提前還款方便，借款人手中有余錢即能還貸款，無需提前預約。53.房地產(chǎn)交易涉及的錢款不包括（）。A、定金B(yǎng)、房款C、押金D、保險答案：D解析：在房地產(chǎn)交易中，涉及的錢款主要包括定金、房款以及可能存在的押金等。定金是在簽訂合同前支付的一部分款項，作為購買意愿的保證；房款是購買房產(chǎn)時支付的主要款項；押金則是在某些情況下，如租賃或特定購買協(xié)議中，為確保合同執(zhí)行而支付的一筆可退還的款項。而保險費用并不直接屬于房地產(chǎn)交易的錢款范疇，它通常是與房產(chǎn)相關(guān)的額外服務費用，比如房屋保險。因此，根據(jù)房地產(chǎn)交易常規(guī)涉及的錢款類型，選項D“保險”是不包括在內(nèi)的，所以正確答案是D。54.若原房屋為商品房，在存量房買賣合同附件中除房屋的相關(guān)圖紙外，還需交付原有的《住宅質(zhì)量保修書》和（），即“兩書”。A、房屋狀況說明書B、商品房認購協(xié)議書C、住宅使用說明書D、物業(yè)交接確認書答案：C解析：根據(jù)原房屋來源的不同，房屋的相關(guān)圖紙，如平面圖、戶型圖、管線圖等應附在合同內(nèi)，這樣便于交付后的使用和維護。如果原房屋為商品房，則應同時交付原有的“兩書”（《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保修書》）。55.作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到?jīng)Q定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰的決策是最主要的。該分析是針對客源信息中（）的分析。A、購買力與消費信用B、目標物業(yè)與偏好C、客戶購買決策D、客戶需求程度答案：C解析：客源信息完善與分析包括以下四個方面：①目標物業(yè)與偏好分析；②購買力與消費信用分析；③客戶購買動機分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購買決策分析。其中，客戶購買決策分析是指在購房的過程中，有大多數(shù)的客戶是幾個人甚至于更多的人來看房，因此，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到?jīng)Q定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰是最終出資人。56.房地產(chǎn)說明書應當由（）編制、填寫。A、房地產(chǎn)所有權(quán)人B、房地產(chǎn)行政管理部門C、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織D、房地產(chǎn)經(jīng)紀人答案：A解析：2011年1月20日發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當為房屋出售委托人編制房屋狀況說明書。即房地產(chǎn)說明書應當由房地產(chǎn)所有權(quán)人編制、填寫。57.（）是簽訂銷售代理合同的重要前提。A、獲取銷售代理項目B、開展關(guān)系營銷C、參加項目招投標D、明確合同基本事項答案：D解析：新建商品房銷售代理業(yè)務的接受委托階段包括：①獲取銷售代理項目；②簽訂銷售代理合同。其中，新建商品房銷售代理業(yè)務比較復雜，明確合同基本事項是簽訂銷售代理合同的重要前提。58.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢的表述中，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)細分市場的供求分析是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢的基礎(chǔ)B、房地產(chǎn)經(jīng)紀人要從獲取長期收益和增值的角度進行投資分析C、房地產(chǎn)經(jīng)紀人要分析房地產(chǎn)的產(chǎn)租能力D、可行性研究是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢報告的主要內(nèi)容答案：D解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購置房地產(chǎn)后，在較長時期內(nèi)持有該房地產(chǎn)，通過出租經(jīng)營，持續(xù)地獲取周期性投資收益，當然，一般而言這類投資者也期望所購置的房地產(chǎn)在未來能夠增值。對于這種投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員關(guān)鍵要根據(jù)房地產(chǎn)租賃市場的特點把握供需關(guān)系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對租賃市場進行分析，特別是對影響供給和需求變動的因素進行分析和預測。無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢還是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢，最基礎(chǔ)的內(nèi)容是進行房地產(chǎn)細分市場的供求分析。D項，可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢報告的主要內(nèi)容。59.房地產(chǎn)經(jīng)紀人對房地產(chǎn)勘查結(jié)束后，應編制（）。A、《房屋使用說明書》B、《房屋狀況說明書》C、《房屋銷售委托書》D、《房屋質(zhì)量鏊定書》答案：B解析：在房地產(chǎn)勘查結(jié)束后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應及時整理好現(xiàn)場勘查過程中的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準備。根據(jù)《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》記錄的相關(guān)內(nèi)容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時使用。60.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務風險通常來自兩個層面，一是宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境層面中各種變量引發(fā)的風險，二是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務（）中各種變量導致的風險。A、實際操作層面B、具體環(huán)境層面C、外部控制層面D、內(nèi)部控制層面答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務風險通常包括的兩個層面是指：①宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境層面中各種變量引發(fā)的風險；②房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務具體環(huán)境層面中各種變量導致的風險，包括房地產(chǎn)客體、參與房地產(chǎn)交易主體、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)和其他相關(guān)參與者。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務風險存在是客觀的，重要的是要識別風險、規(guī)避風險、管理風險。61.補充協(xié)議的效力（）合同效力。A、大于B、等同于C、小于D、不同于答案：B解析：合同履行期間，任何一方要求變更合同條款，應書面通知對方。經(jīng)雙方協(xié)商一致，可達成補充協(xié)議。補充協(xié)議是商品房銷售代理合同的組成部分，與合同具有同等效力。62.對于（）客戶應引導其購買意向和需求條件，使其明確購房意向，待時機成熟實現(xiàn)房地產(chǎn)交易。A、類B、類C、類D、類答案：C解析：按客戶購買意向的強弱、經(jīng)濟承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應對A、B類客戶進行重點扶持與培養(yǎng)。C類客戶屬于根本無法成交的對象，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應客觀地告訴客戶無法成交的原因，希望其能重新安排購房或租房計劃。對于此類客戶應引導其調(diào)整購買意向和需求條件，使其明確購房意向，待時機成熟實現(xiàn)房地產(chǎn)交易。63.下列關(guān)于“養(yǎng)客”的表述中，正確的是（）。A、與客戶培養(yǎng)關(guān)系B、運用經(jīng)紀人的知識和服務使?jié)撛诳蛻糇優(yōu)檎嬲念櫩虲、潛在的客戶需要時間去培養(yǎng)D、為客戶免費提供市場信息答案：B解析：養(yǎng)客是客源開拓中的重要策略，是指經(jīng)紀人將一個陌生的客戶轉(zhuǎn)化為一個積極的購買者的過程。潛在客戶希望被告知購買信息，被傳授專業(yè)的知識、提供專業(yè)的服務、以幫助他們做出合理的決策。經(jīng)紀人在初次接觸客戶之后，用自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和市場信息為客戶提供咨詢，從而建立與消費者之間的信任關(guān)系。經(jīng)紀人提供的信息越有價值，提供的解決方案和咨詢越有幫助，客戶就會越信任，越容易達成交易和建立長期關(guān)系?？蛻裟承r候也會有不切實際的價格期望和要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過市場信息的提供和分析，引導客戶調(diào)整期望，縮短供需差距。64.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務根據(jù)標的房地產(chǎn)的用途，可以分為（）。A、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務和房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務B、新建商品房經(jīng)紀業(yè)務和存量房經(jīng)紀業(yè)務C、住宅經(jīng)紀業(yè)務和商業(yè)房經(jīng)紀業(yè)務D、房地產(chǎn)代理業(yè)務和房地產(chǎn)居間業(yè)務答案：C解析：按不同的分類方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務有不同類型。根據(jù)標的房地產(chǎn)的用途，可以分為：①居住房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務（或住宅經(jīng)紀業(yè)務）；②商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。65.可以避免同一房號重復銷售的重要工具是（）。A、價目表B、銷控表C、客戶置業(yè)計劃D、須知文件答案：B解析：在房地產(chǎn)銷售過程中，銷控表直接體現(xiàn)不同房號（單元）的銷售狀況，也是避免同一房號重復銷售的重要工具之一，有助于準確地向客戶推介房屋。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應及時更新已售房號或未售房號。66.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應至少保存（）年。A、3B、10C、5D、15答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同是業(yè)務記錄資料中的關(guān)鍵內(nèi)容，同時也是其他相關(guān)機構(gòu)（如法院、房地產(chǎn)行政管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織等）開展調(diào)查研究的重要資料，應至少保存5年。67.下列不屬于房屋區(qū)位狀況查看的注意事項的是（）。A、注意房屋附加價值B、觀察環(huán)境C、注意空間布局D、注意景觀答案：C解析：房屋區(qū)位狀況是指要查看的房屋與其他房屋或建筑物的空間方位和距離。房屋區(qū)位狀況查看的注意事項包括：①分析房屋附加價值；②調(diào)查嫌惡設施；③關(guān)注景觀狀況。C項屬于房屋實物狀況查看的內(nèi)容。68.從事新建商品房銷售代理業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人常用的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同是（）。A、房屋出售經(jīng)紀服務合同B、房屋承購經(jīng)紀服務合同C、新建商品房銷售代理合同D、房屋承租經(jīng)紀服務合同答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供經(jīng)紀服務的方式有居間服務和代理服務，現(xiàn)階段，我國存量房經(jīng)紀服務主要是居間服務，新建商品房經(jīng)紀服務主要是代理服務。針對這兩種服務方式，可以簽訂房地產(chǎn)居間合同和房地產(chǎn)代理合同。69.住房項目銷售的最后階段是（）。A、預交物業(yè)管理費B、預付費用C、房屋交付D、物業(yè)交付答案：D解析：物業(yè)交付是住房項目銷售的最后階段，代理公司協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商共同完成，購房者順利搬入住房。在物業(yè)交付中，銷售人員、工程人員、物業(yè)管理人員等組成驗房小組，為客戶驗房提供零接觸服務。70.不動產(chǎn)登記申請書不包括（）。A、申請登記事由B、附帶動產(chǎn)情況C、申請人情況D、不動產(chǎn)情況答案：B解析：不動產(chǎn)登記申請書主要包括：①收件情況；②申請登記事由；③申請人情況；④不動產(chǎn)情況；⑤抵押情況；⑥地役權(quán)情況；⑦登記原因及證明情況；⑧申請證書板式及持證情況；⑨不動產(chǎn)登記情況。71.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，有義務向委托人書面說明下列哪一事項？（）A、查看委托房屋B、查看委托人身份證明C、委托房屋的市場參考價格D、查看委托房屋權(quán)屬證書答案：C解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，有義務向委托人書面說明下列事項：①是否與委托房屋有利害關(guān)系；②委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容及完成標準；⑦房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費標準和支付時間；⑧交易資金交付；⑨其他服務相關(guān)事項。ABD三項屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的驗證義務。72.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的客戶意識不包括（）。A、平等化意識B、珍惜常客C、顧客至上D、體察客戶的希望答案：C解析：要通過客戶接待來成功承接委托業(yè)務，首先要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員樹立良好的“客戶意識”，具體包括：①平等化意識；②珍惜?？?；③充分體察客戶的希望。73.在房屋贈與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，標準價、優(yōu)惠價房屋贈與的，提交補交房價款證明或滿（）工齡的證明原件以及補交土地出讓金的證明原件。A、50年B、65年C、60年D、55年答案：B解析：在房屋贈與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，除了提交基本材料以外，標準價、優(yōu)惠價房屋贈與的，提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件以及補交土地出讓金的證明原件。74.關(guān)于房源發(fā)布信息化的作用的表述，錯誤的是（）。A、為客戶提供全方位信息獲取平臺B、交易成功率提高C、信息發(fā)布速度提高D、降低信息發(fā)布的成本答案：B解析：房源發(fā)布信息化不僅大大提高了信息發(fā)布的速度、降低了信息發(fā)布的成本，還為客戶提供了24小時的全方位信息獲取平臺。75.在新建商品房銷售代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的服務內(nèi)容不涉及（）。A、競爭產(chǎn)品分析B、項目本體分析C、客戶定位D、土地的研究答案：D解析：在新建商品房銷售代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的服務內(nèi)容主要包括：①市場調(diào)研；②項目本體分析；③競爭產(chǎn)品分析；④客戶定位等項目營銷策劃咨詢；⑤項目宣傳及推廣；⑥對商品房進行銷售；⑦協(xié)助商品房買賣合同的簽訂及房屋交驗等。76.存量房經(jīng)紀業(yè)務的標的房地產(chǎn)以（）為主。A、批量房地產(chǎn)B、特殊房地產(chǎn)C、單宗房地產(chǎn)D、商業(yè)房地產(chǎn)答案：C解析：存量房市場上的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務涉及面更廣，類型更為豐富。按交易方式可分為存量房買賣經(jīng)紀業(yè)務和租賃經(jīng)紀業(yè)務。按服務方式，存量房經(jīng)紀業(yè)務既有采用居間方式進行的，也有采用代理方式進行的。采用代理方式的存量房經(jīng)紀業(yè)務中，既有賣方代理又有買方代理業(yè)務。從客戶類型來看，存量房經(jīng)紀業(yè)務既有面向分散的個體客戶的，也有面向機構(gòu)客戶的。存量房經(jīng)紀業(yè)務的基本共性是標的房地產(chǎn)以單宗房地產(chǎn)為主。77.潛在客戶到現(xiàn)場看房后，發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與廣告內(nèi)容，圖片拍攝有差距，不買不說，也會失去對經(jīng)紀人甚至是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的信任，結(jié)果造成成交幾率小，接待負擔重，浪費了客戶的大量找房時間，說明房源營銷需要遵循的原則是（）。A、房源信息完整B、及時性C、房源內(nèi)容要真實，圖片清晰D、賣點突出答案：C解析：在有效開展房源營銷時，通常要遵循以下七個原則：①房源內(nèi)容要真實，圖片清晰；②房源信息完整；③及時性；④區(qū)別對待；⑤賣點突出；⑥廣泛推廣；⑦廣告形式多樣。事實上，房源的內(nèi)容是否真實至關(guān)重要，否則雖然吸引了眾多客戶查詢，都未必是你的目標客戶；潛在客戶即使到現(xiàn)場看了房，一旦發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與廣告內(nèi)容、圖片拍攝有差距，不買不說，也失去對經(jīng)紀人甚至房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的信任，結(jié)果造成成交幾率小，接待負擔重，浪費了客戶的大量找房時間。只有為客戶提供真實、可靠的信息，才能與客戶之間建立良好的信賴關(guān)系。78.（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為促成委托人購買房屋提供有償經(jīng)紀服務，與委托人之間設立、變更、終止權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。A、房屋承租經(jīng)紀服務合同B、房屋承購經(jīng)紀服務合同C、房屋出租經(jīng)紀服務合同D、房屋出售經(jīng)紀服務合同答案：B解析：房屋承購經(jīng)紀服務合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為促成委托人向第三方購買房屋提供有償經(jīng)紀服務，與委托人之間設立、變更、終止權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。79.存量房經(jīng)紀業(yè)務基本流程中，當事人（）是房地產(chǎn)交易成交的標志。A、簽訂房地產(chǎn)交易合同B、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同C、引領(lǐng)買方（承租方）看房D、信息收集與傳播答案：A解析：簽訂交易合同是成交的標志。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應協(xié)助（在采用居間方式的經(jīng)紀業(yè)務中）或代理（在采用代理方式的經(jīng)紀業(yè)務中）委托方與交易對象簽訂合同。80.下列不屬于互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)客戶的方式是（）。A、付費的房源信息發(fā)布平臺B、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)門戶網(wǎng)站C、信息中介網(wǎng)站D、免費的公共網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺答案：C解析：互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)客戶的方式包括：①付費的房源信息發(fā)布平臺；②免費的公共網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺；③房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)門戶網(wǎng)站。81.一般來說，風險管理的主要步驟實施順序為（）。（①衡量潛在的損失頻率和損失程度；②識別各種重要風險；③持續(xù)地對風險管理方法的適用性進行監(jiān)督；④開發(fā)并選擇適當?shù)娘L險管理方法；⑤實施所選定的風險管理方法。）A、②①④⑤③B、①②④⑤③C、②③①④⑤D、②①⑤④③答案：A解析：一般來說風險管理的過程包括5個主要步驟：①識別各種重要風險；②衡量潛在的損失頻率和損失程度；③開發(fā)并選擇適當?shù)娘L險管理方法；④實施所選定的風險管理方法；⑤持續(xù)地對風險管理方法的適用性進行監(jiān)督。82.下列房屋狀況說明書的內(nèi)容中，（）會受市場情況影響，變化比較頻繁。A、房屋實物狀況B、房屋區(qū)位狀況C、房屋物業(yè)管理狀況D、房屋交易條件答案：D解析：房屋實物狀況、房屋區(qū)位狀況、房屋物業(yè)管理狀況，在一段時間是固定的，但房屋交易條件受市場情況影響，變化比較頻繁，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應根據(jù)實際情況及時更新房屋狀況說明書，并注明實地查看房屋的日期及房源信息核驗完成日期。83.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)采用電話訪問開發(fā)房源的優(yōu)點是（）。A、業(yè)主印象深刻B、花費的時間較少C、容易取得業(yè)主信任D、不受時間的限制答案：B解析：電話拜訪的優(yōu)點有：①比較集中；②針對性較強；③比較省力且可聯(lián)系的人較多；④不受地點的限制；⑤不受天氣影響；⑥花費的時間較少。84.在客源開發(fā)的常用策略中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員取得源源不斷業(yè)務的最重要的保證是（）。A、營銷手段的運用B、維護客戶關(guān)系C、挖掘客戶信息D、養(yǎng)客策略答案：B解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀實務中，客戶關(guān)系的持續(xù)維護是確保業(yè)務穩(wěn)定增長的核心。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的服務特性決定了長期信任和口碑的重要性，客戶滿意度直接影響復購率及轉(zhuǎn)介紹率。維護客戶關(guān)系能增強客戶黏性，創(chuàng)造更多后續(xù)交易機會。選項B強調(diào)通過有效的關(guān)系管理，鞏固現(xiàn)有客戶資源并擴大隱性客源，符合行業(yè)規(guī)律；選項A側(cè)重于短期獲客，無法持續(xù)；選項C是信息收集階段；選項D屬于潛在客戶培育手段，非業(yè)務保障關(guān)鍵。參考《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務》中“客源開發(fā)與維護”章節(jié)對客戶關(guān)系價值的相關(guān)論述。85.在房地產(chǎn)經(jīng)紀實務操作過程，業(yè)主授予經(jīng)紀人就其所委托出售房產(chǎn)獨家的、排他性的代理權(quán)的委托形式是（）。A、口頭委托B、獨家委托C、非獨家委托D、普通委托答案：B解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀實務操作過程，按委托形式分為：①口頭委托；②書面委托；③其他方式委托。按委托獨占性，可分為：①普通委托；②獨家委托。其中，獨家委托又稱獨家代理，主要是指業(yè)主授予經(jīng)紀人就其所委托出售房產(chǎn)獨家的、排他性的代理權(quán)，業(yè)主承諾即使是通過其他人將該房產(chǎn)出售成交，均將向擁有獨家代理權(quán)的經(jīng)紀人支付傭金的義務。86.針對C級別的房源，訪問期限應為（）。A、5天B、10天C、15天D、1～2月答案：C解析：對房源的委托人進行周期性訪問，這是保證房源信息時效性的重要手段，將房源分為不同的級別，針對不同等級的房源制定不同的訪問計劃與訪問期限。將房源按照銷售的難易度分為A、B、C、D四個等級，其各自的訪問期限為：①A級別，5天；②B級別，10天；③C級別，15天；④D級別，1～2月。87.（）是兼具住宅使用功能和辦公經(jīng)營功能的商業(yè)不動產(chǎn)。A、公寓B、商鋪C、鋪面房D、LOFT答案：A解析：商業(yè)用房中有一類特殊的不動產(chǎn)，就是公寓。公寓雖然有居住的功能，但從本質(zhì)上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企業(yè)經(jīng)營單位，公寓用地的性質(zhì)可能是商業(yè)用地或者綜合用地，可以說公寓是兼具住宅使用功能和辦公經(jīng)營功能的商業(yè)不動產(chǎn)。88.重要的審批文件中的“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和（）。A、《建設工程竣工驗收備案證明》B、《商品房買賣合同》C、《住宅使用說明書》D、《房屋狀況說明書》答案：C解析：重要的審批文件包括“五證”和“兩書”。其中，“五證”指：①《國有土地使用證》；②《建設用地規(guī)劃許可證》；③《建設工程規(guī)劃許可證》；④《建筑工程施工許可證》；⑤《商品房銷售（預售）許可證》。“兩書”是指：①《住宅質(zhì)量保證書》；②《住宅使用說明書》。89.按客戶的需求類型，可以將客戶分為（）。A、新客戶、老客戶和未來客戶B、買房客戶和租房客戶C、住宅客戶、寫字樓客戶和商鋪客戶D、高價位房地產(chǎn)需求客戶、中低價位房地產(chǎn)需求客戶和低價位房地產(chǎn)需求客戶答案：B解析：客源信息可以按不同的方法進行分類，具體如表2-1所示。表2-1客戶分類表90.在客源開發(fā)中，（）策略是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員將一個陌生的客戶轉(zhuǎn)化為一個積極的購買者的過程。A、注重營銷手段的運用B、著力打造良好的客戶關(guān)系C、及時挖掘客戶信息D、養(yǎng)客答案：D解析：在客源的開發(fā)過程中，應注重以下策略：①注重營銷手段的運用。②著力打造良好的客戶關(guān)系。③及時挖掘客戶信息。④善用養(yǎng)客策略。養(yǎng)客是客源開拓中的重要策略，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員將一個陌生的客戶轉(zhuǎn)化為一個積極的購買者的過程。潛在客戶希望被告知，被傳授專業(yè)的知識、提供專業(yè)的服務、以幫助他們做出合理的決策。⑤擇機使用直接回應方法。91.房源的法律屬性主要包括物業(yè)的用途及（）。A、新舊程度B、建筑外觀C、市場價格D、權(quán)屬狀態(tài)答案：D解析：從表征房源信息的各項指標來看，它不僅有物理指標、法律指標，還有非常關(guān)鍵的“心理特征”。其中，房源信息的法律指標主要包括表征房屋的用途及其權(quán)屬狀態(tài)等的指標。在我國，不動產(chǎn)的用途通常是固定不變的，只有經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準，其用途才可以變更，否則就是違法變更使用用途。92.獲取購房客戶最為有效的途徑是（）。A、現(xiàn)場接待B、發(fā)放預售樓盤宣傳單C、發(fā)布廣告信息D、電話推送服務答案：A解析：現(xiàn)場接待是展示項目優(yōu)勢最直觀的方式，也是獲取購房客戶最為有效的途徑。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應重視現(xiàn)場接待工作?，F(xiàn)場接待的流程一般包括：①及時接待來訪客戶，簡潔明了地做自我介紹；②通過講解區(qū)域、沙盤、模型、觀看項目影像等，向購房客戶介紹項目的基本情況；③參觀樣板間及園林等配套景觀，突出亮點；④返回售樓處與買方客戶深入洽談。93.住房公積金貸款是一種（）擔保委托代款。A、強制性B、政策性C、商業(yè)性D、自由性答案：B解析：住房公積金貸款是指由各城市住房公積金管理中心及所屬管理部門，運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔保委托貸款。貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。94.王某購買了一套二手房，面積為80m2。兩年后，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同。甲公司與王某簽訂的房屋出售委托合同，屬于（）。A、買方居間合同B、賣方代理合同C、買方代理合同D、賣方居間合同答案：B解析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式，可以分為房地產(chǎn)代理業(yè)務和房地產(chǎn)居間業(yè)務。在居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)屬于中立的第三方，只為房地產(chǎn)交易雙方提供撮合服務或促進成交，而在代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只能代表交易雙方中某一方的利益，故分為買方代理和賣方代理。本案例中，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司出售房屋，甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同，故而該合同屬于賣方代理合同。95.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同成立的要件不包括（）。A、委托人的簽名或者蓋章B、授權(quán)人的簽字或者蓋章C、承辦該業(yè)務的兩個房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的簽名D、受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的蓋章答案：B解析：協(xié)商一致的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)蓋章、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽字、委托人簽字方可生效。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應由承辦該業(yè)務的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人員或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人員協(xié)理簽名。委托人是自然人的，應經(jīng)委托人親筆簽名確認；委托人是法人的，應加蓋法人公章。96.房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人之間的勞務服務關(guān)系實質(zhì)上是一種（）關(guān)系。A、市場交易B、合同約定C、行為約束D、互惠互利答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是房地產(chǎn)整體市場的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場的交易活動有著重要的影響。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是市場行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人之間的勞務服務關(guān)系實質(zhì)上也是一種市場交易關(guān)系。這種交易能否在合法、正常的狀態(tài)下進行，有賴于市場交易活動的安全和秩序。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人共同遵守的行為規(guī)則。97.根據(jù)客戶對物業(yè)需求的急迫性，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以對客戶進行分析分類，對于急迫購房的客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須馬上跟進并在（）個月內(nèi)成交。A、1B、2C、3D、6答案：A解析：根據(jù)客戶對物業(yè)需求的急迫性，確定業(yè)務工作開展的先后順序。房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以對客戶進行分析分類，一般可以將客戶按照購房或租房的急迫性分為四類：①一個月內(nèi)必須成交的客戶，此類客戶是急迫購房的客戶，需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人馬上跟進；②三個月內(nèi)可以成交的客戶；③半年以內(nèi)可能成交的客戶；④半年以上成交或者無規(guī)定期限的客戶。98.新建商品房銷售代理一般分為獨家代理和（）兩種方式。A、聯(lián)合代理B、三方代理C、非獨家代理D、兩方代理答案：A解析：在新建商品房銷售代理中，獨家代理是指只有一家代理機構(gòu)或個人擁有銷售該商品房的獨家權(quán)利；而聯(lián)合代理則是指由多家代理機構(gòu)或個人共同合作銷售該商品房。在實際應用中，聯(lián)合代理通常是為了充分發(fā)揮各代理機構(gòu)或個人的優(yōu)勢，提高銷售業(yè)績。因此，選項A是正確的答案。99.合同對合同當事人具有（）約束，當事人必須依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。A、行為B、法律C、條件D、道德答案：B解析：合同是平等的民事主體就某一具體事項中雙方權(quán)利義務關(guān)系協(xié)商一致后所形成的法律文件，對合同當事人具有法律約束力。合同一旦生效，當事人就必須依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。100.客源利用秘決中的“四十五規(guī)則”的含義是（）。A、45%的潛在客戶將轉(zhuǎn)和別人做生意B、45%的潛在客戶一定會與本房地產(chǎn)經(jīng)紀人做生意C、房地產(chǎn)經(jīng)紀人要花45%的時間做客戶維護工作D、房地產(chǎn)經(jīng)紀人要花45%的時問做客源開拓的工作答案：A解析：“四十五規(guī)則”是指45%的潛在客戶將轉(zhuǎn)和別人做生意。在一年中，經(jīng)紀人所獲得的客戶線索中將有45%成為競爭對手的買家，而其中的22%～25%將在前六個月中完成轉(zhuǎn)變。對應的有45%的客戶線索就有做成業(yè)務的可能。101.關(guān)于新建商品房銷售代理業(yè)務項目簽約的表述中，錯誤的是（）。A、由直接操作項目的子公司或項目組與項目開發(fā)商進行談判B、由直接操作項目的子公司或項目組起草代理合同文本C、由專門負責法律事務的部門或人員對代理合同草案出具書面法律意見書D、由交易部門簽署已與開發(fā)商達成一致的合同答案：D解析：在新建商品房銷售代理業(yè)務流程項目簽約中，由項目的直接操作部門具體與項目開發(fā)商進行談判，并起草代理合同文本，然后，在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部的有關(guān)部門，如交易部門、法律顧問和高層管理人員之間進行流轉(zhuǎn)，并各自簽署意見，其中，應有專門負責法律事務的部門或人員對代理合同草案出具書面法律意見書，提交房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的最高決策者。最后，由最高決策者簽署與開發(fā)商達成一致的合同。102.客源的挖掘和建立是為了（），賺取服務傭金。A、保證供給B、真實意愿C、滿意服務D、促成交易答案：D解析：客戶信息的挖掘和建立是為了促成交易，賺取服務傭金。如何善用客戶信息，提升成交率是經(jīng)紀人的主要工作目標之一。通過對客戶需求的持續(xù)跟進和對潛在客戶的跟蹤服務，力爭將潛在客戶變?yōu)楹灱s客戶和成交客戶。103.關(guān)于發(fā)布新建商品房房源廣告要求的表述中，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容B、房地產(chǎn)廣告可以利用其他項目的形象、環(huán)境C、房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積D、房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容答案：B解析：房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容。對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。104.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房屋查驗過程中，對房屋產(chǎn)權(quán)的確認，應以（）為準。A、出售方口頭陳述B、房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門登記的產(chǎn)權(quán)信息C、出售方出示的產(chǎn)權(quán)書面說明D、房屋買賣合同答案：B解析：房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀業(yè)務中，產(chǎn)權(quán)調(diào)查是保證產(chǎn)權(quán)真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。房屋產(chǎn)權(quán)應以房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門登記的產(chǎn)權(quán)信息為準。105.房地產(chǎn)經(jīng)紀人采用社區(qū)開發(fā)的方法開拓客源時，應遵循的原則有事先準備、周密籌劃和（）。A、全面推廣B、廣泛聯(lián)誼C、有借問詢D、避免擾民答案：D解析：在社區(qū)開發(fā)方面，應遵循以下原則：①事先準備，對活動場地進行事先勘查和申請，提前準備好活動所需的道具和物料，如房源介紹表單、展板、名片、贈送禮品等；②周密籌劃，對于活動的地點、時間，社區(qū)開發(fā)的形式，人員分工安排、活動預告宣傳等都應該預先進行周密的籌劃，以保證取得預期的活動效果；③避免擾民，社區(qū)活動的出發(fā)點，是為了以親近社區(qū)居民的手段，應避免擾民，擾民以及保護個人隱私信息等，以免引起客戶反感。106.住房貸款方案主要由（）、貸款類型和還款期限組成。A、貸款額B、擔保費用C、借款人D、貸款人答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在為購房者進行個人住房貸款代辦服務時，一般需要協(xié)助購房者制定合理的貸款方案，貸款方案主要由以下要素組成：①貸款類型（商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款）；②貨款成數(shù)（貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率）；③貸款金額；④貸款期限；⑤償還比率（又稱收入還貸比，指借款人分期償還額占其同期收入的比率）；⑥貸款償還方式（等額本息還款法或等額本金還款法）。107.買方如果具備申請住房公積金貸款的條件，在同等條件下，三種個人住房貸款的優(yōu)先順序為（）。A、商業(yè)貸款＞公積金貸款＞組合貸款B、公積金貸款＞商業(yè)貸款＞組合貸款C、組合貸款＞公積金貸款＞商業(yè)貸款D、公積金貸款＞組合貸款＞商業(yè)貸款答案：D解析：客戶委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代辦個人住房貸款時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應詳細告知客戶貸款辦理流程和銀行貸款政策，并充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，提出合理的建議。例如，客戶是否具備申請住房公積金貸款的條件。如具備，在同等條件下，建議優(yōu)先選擇住房公積金貸款；賣方對資金時間的需求是否允許買方使用商業(yè)貸款和公積金貸款的組合貸款，如果允許，在公積金貸款不足的情況下，可以選用組合貸款方式；如果以上兩種方式不可行，則只能選擇商業(yè)貸款。108.有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，及其隨意性大的客戶，應采取的引導式方式是（）。A、提供咨詢服務，創(chuàng)造專業(yè)服務形象，建立長期聯(lián)系B、提供好、中、差三類不同房源進行展示，引導客戶明確購房意向C、幫助客戶分析購房能力、市場行情，制訂購房方案D、提供最符合客戶要求的房源答案：B解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應甄別不同情況做分類引導，如表5-1所示。由表可知，對有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大的客戶屬于引導型客戶，其引導方式為：提供好、中、差三類不同房源進行展示，引導客戶明確購房意向。表5-1客戶類型劃分一覽表109.購房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間介紹購買了房屋后，委托該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)辦理抵押貸款，該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（）。A、可以收取一定費用B、只能代替銀行收費C、只能收取交通費等必要費用D、不能收取任何費用答案：A解析：以房地產(chǎn)抵押作為取得金融機構(gòu)貸款的擔保，是房地產(chǎn)交易活動中通行的作法。貸款的辦理屬于買賣合同簽訂以后買方的義務，但由于許多客戶不了解辦理貸款的流程或不愿花費精力親自辦理，寧愿委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代為辦理，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也可因提供此類服務而收取一定的費用。110.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和（）之間就房地產(chǎn)經(jīng)紀服務事宜訂立的協(xié)議。A、委托人B、代理人C、出租人D、貸款人答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和委托人之間就房地產(chǎn)經(jīng)紀服務事宜訂立的協(xié)議，包括房屋出售經(jīng)紀服務合同、房屋出租經(jīng)紀服務合同、房屋承購經(jīng)紀服務合同和房屋承租經(jīng)紀服務合同等。111.房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)18棟房所有的房源比小區(qū)內(nèi)其他棟號的要價都高，經(jīng)分析，原來是在18棟房的正前方有一個很大的小區(qū)廣場，環(huán)境相對較好。這里造成房價差異的主要原因是房源的（）屬性。A、心理B、物理C、法律D、位置答案：B解析：表征房源信息的物理指標，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標，如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標在交易過程中是不變的。房源的物理特征決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。112.《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的（）。A、10%B、20%C、30%D、40%答案：B解析：《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。113.買賣雙方選擇自行交割房地產(chǎn)交易資金，其操作流程一般不包括（）。A、買賣雙方簽訂存量房買賣合同B、買方按合同約定的時間和方式支付定金或首付款至賣方指定賬戶C、買方或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)支付剩余大部分或全部購房款給賣方D、買賣雙方辦理繳稅及轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買方取得不動產(chǎn)權(quán)證答案：C解析：買賣雙方選擇自行交割房地產(chǎn)交易資金，操作流程一般如下：①買賣雙方簽訂存量房買賣合同；②買方按合同約定的時間和方式支付定金或首付款至賣方指定賬戶；③如買方需要貸款，辦理抵押貸款手續(xù)，銀行批貸；④買方或貸款銀行支付全部或部分購房款給賣方；⑤買賣雙方辦理繳稅及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買方取得不動產(chǎn)權(quán)證書；⑥買方或貸款銀行支付剩余購房款給賣方。114.在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀公司內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀公司之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，將所有房源信息完全共享的房源信息共享方式稱為（）。A、私盤制B、公盤制C、混合制D、限制性公盤制答案：B解析：公盤制是指在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，將所有房源信息完全共享。A項，私盤制是指房源信息由接受業(yè)主（委托人）委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀人錄入信息管理系統(tǒng)，其他經(jīng)紀人只能查看房源的基本信息（物業(yè)名稱、房型、面積、出售價格、配套設施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業(yè)主聯(lián)系方式等關(guān)鍵信息只有該受托經(jīng)紀人及其上級主管才能看到。C項，混合制則是公盤制和私盤制的混合使用。D項，無此說法。115.“有購買意向，對二手房市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交”的客戶屬于（）。A、試探型客戶B、引導型客戶C、加強型客戶D、成熟型客戶答案：D解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶劃分為以下四種類型：①試探型客戶，有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情；②引導型客戶，有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大；③加強型客戶，有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿；④成熟型客戶，有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將會很快成交。116.為及時更新房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要不斷與委托人聯(lián)系，這表明房源具有（）的特征。A、相似性B、動態(tài)性C、可替代性D、可操作性答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，房源信息會因市場變化、價格調(diào)整、交易狀態(tài)改變等因素發(fā)生變動，需要持續(xù)維護和更新。《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務》指出，動態(tài)性反映了房源信息隨時間推移不斷變化的特性。動態(tài)性對應題目中經(jīng)紀人需不斷聯(lián)系委托人更新信息的情境。選項A（相似性）指房源之間在某些屬性上的類似；選項C（可替代性）指不同房源滿足客戶需求的互換性；選項D（可操作性）涉及房源交易的執(zhí)行難易程度。題干所述情形與信息更新需求直接相關(guān)，符合動態(tài)性特征。117.賣方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀人將房源信息完全告知買方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀人，并由買方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀人全權(quán)負責服務該房源業(yè)主，賣方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀人不再直接為該房源業(yè)主服務，這種房源信息推薦方式是（）。A、一般推薦B、合作推薦C、完全委托推薦D、部分委托推薦答案：A解析：需要采取推薦合作的房源一般是房源處在受托經(jīng)紀人所能服務的區(qū)域之外，經(jīng)紀人需要與所在區(qū)域之外的其他經(jīng)紀人進行合作。內(nèi)部推薦合作包括：①一般推薦，是指業(yè)主委托經(jīng)紀人將房源信息（連同業(yè)主聯(lián)系方式）推薦給其他區(qū)域的門店經(jīng)紀人全程服務，成交之后則作為業(yè)主委托經(jīng)紀人一般只分傭15%～25%；②合作推薦，是指業(yè)主委托經(jīng)紀人將房源信息（房源基本信息而已，不含業(yè)主聯(lián)系方式。一般為獨家委托房源）與其他區(qū)域的門店經(jīng)紀人之后，業(yè)主受托經(jīng)紀人也會參與服務全程，并協(xié)同促成交易實現(xiàn)，這種合作推薦方式在成交之后，業(yè)主受托經(jīng)紀人與合作經(jīng)紀人對半分傭，各分傭50%。118.房屋交易的實質(zhì)是（）。A、產(chǎn)權(quán)交易B、實物交易C、使用權(quán)交易D、收益權(quán)交易答案：A解析：房屋交易的實質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)交易，因此確認房屋產(chǎn)權(quán)的真實性以及是否存在瑕疵是首要問題。119.房地產(chǎn)交易合同簽訂完成后，因交易雙方違約導致合同不能履行，服務費用的處理方式是（）。A、全部退還B、退還一半C、不必退還D、雙方商議答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀基本服務完成的標志是房地產(chǎn)交易合同的簽訂，但簽訂交易合同并不意味著交易能順利完成，因交易雙方違約導致交易合同不能履行，這種情況下，經(jīng)紀服務合同仍要履行，經(jīng)紀機構(gòu)不必退還服務費用。120.存量房商業(yè)抵押貸款的申請對象必須是年滿（）周歲，不超過65周歲。A、14B、16C、18D、24答案：C解析：存量房貸款的借款人，可以是自然人、法人或非法人組織。其中自然人必須是年滿18周歲，不超過65周歲，有城鎮(zhèn)戶籍的居民，本市、外地均可，并且能夠提供穩(wěn)定的收入證明，個人征信紀錄良好等。121.因為房源具有動態(tài)性等特點，有關(guān)資料會隨時變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還應及時對房源信息進行更新，以保證房源的（）。A、可持續(xù)性B、完整性C、有效性D、準確性答案：C解析：因為房源具有動態(tài)性特點，隨著市場變化、時間推移或業(yè)主心理變化等，房源狀態(tài)可能出現(xiàn)各種變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還應及時對房源信息進行更新，以確保房源的有效性。122.在客戶接待過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可根據(jù)客戶在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，其中引導型客戶的表現(xiàn)是（）。A、有意向近期購房，前來咨詢了解市場行情B、有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大C、有了一段時間的市場了解，資金基本到位，但仍未形成購房意愿D、有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交答案：B解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導型；③加強型；④成熟型。其中，引導型客戶的表現(xiàn)為：有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大。123.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員約看客戶，提問更明確的是（）。A、“您什么時候有時間看房”B、“您今天下午是否方便去看房”C、“您下午3點至5點有時間去看房嗎”D、“您下午3點或者5點有時間去看房嗎”答案：D解析：客戶購房時，通常是比較猶豫和謹慎的，這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人員去推動。約客看房時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應適當強勢，直接給出具體的可供選擇的時間點。對于一些好的房源，更應將搶購的氛圍直接向客戶說明。與客戶約定看房時間時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以設定兩個時間讓客戶選，成功的概率比較大。124.存量房商業(yè)抵押貸款流程的第四步為（）。A、委托評估機構(gòu)評估房屋價值B、銀行審批通過貸款合同C、價款人與銀行簽訂房屋抵押貸款合同（面前）D、辦理房屋交易繳稅及產(chǎn)權(quán)過戶答案：