萬科成本控制體系

第一章房地產(chǎn)成本管理制度

一、總則

1、為了增強成本控制力度，減少成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本

管理的規(guī)定和經(jīng)驗、教訓，制定本制度。

2、成本管理II勺基本原則是：以市場需求為導向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為

手段，提高經(jīng)濟效益為FI的。

3、成本監(jiān)控U勺任務是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，貫徹成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成

有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力減少成本，提而經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)成本管理職責

（一）成本管理部的成本管理職責

1、制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢

查執(zhí)行狀況，對成本實行制度監(jiān)控。

2、進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、到斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決

策參照；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的理解，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政

策性問題。

3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項所證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把

握投資決策，合理配置資源，協(xié)助房地產(chǎn)企'也做好項目前期籌劃中的成本控制。立項審查的重點是：

?立項資料與否齊全、規(guī)范；

?市場定位與否明確、恰當;

?投資成本估算與否經(jīng)濟、合理：

?投資回報與否符合利潤目的規(guī)定；

?投資風險能否有效控制。

4、跟蹤、貫徹各項目成本計劃及其執(zhí)行狀況，適時理解各項目成本H勺實際構(gòu)成，匯編成本報表；

分析、總結(jié)項目成本控制狀況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中日勺成本控制工作。

5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時搜集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充足、有效的決策根據(jù)，

并按規(guī)定將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。

6、組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，

推廣內(nèi)外成本管埋經(jīng)驗.尋求減少成本的有效途徑，增進成本管理水平的提高。

7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理

性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益狀況，考核項目的成本減少率、投入產(chǎn)出率、投

資回報率等指標。

8、逐漸排行成本管理及其筆息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。

（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責

1、認真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。

2、根據(jù)本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場狀況，確定項目開發(fā)計戈必組織立項調(diào)研、選址和

前期籌劃，提出立項提議和開發(fā)設想，并按規(guī)定提交立項可行性匯報，履行立項審批程序。

3、規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算精確把握設計方案，組織審查設計概算的經(jīng)濟合理性,

使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和規(guī)定。

4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目

時成本，分解成本費用控制指標，貫徹減少成本技術(shù)組織措施.

5、遵照基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制,

對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目的成本范圍內(nèi)。

6、對的處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)

量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、精確、動態(tài)地反應項目成本、費用狀況，按規(guī)定編

報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本匯報制度，保證成本信息交流的及時、有效。

8、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制原因，用足用活多

種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求減少成本費用的途徑。

9、定期或不定期分析成本構(gòu)造、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，每年至少一次，

并將分析匯報報財務部。

三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控

（-）成本監(jiān)控系統(tǒng)

1、根據(jù)企業(yè)的管理體制建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心H勺房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行

總經(jīng)理領導下、項目經(jīng)理負責、各職能部門詳細實行的運行機制。

2、各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控.

3、各開發(fā)企業(yè)應根據(jù)管理需要和項目實際狀況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部

門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。

（二）成本監(jiān)控的規(guī)定

制度建設

1、根據(jù)管理H勺需要，各房地產(chǎn)企業(yè)應制定和完善包括如下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，

并立案：

?成本管理責任制及監(jiān)控程序；

?計劃管理制度（包括指標、定頒、考核管理措施）：

?招、投標管理制度；

?協(xié)議管理制度；

?工程（質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；

?預決算（包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算.款項撥付僧理制度.

?費用控制制度；

?材料設備管理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、企業(yè)應不?？偨Y(jié)成本控制經(jīng)驗，在此基礎上，逐漸健全、完善企業(yè)的房地產(chǎn)成本管理制度。

計劃管理

1、各開發(fā)企業(yè)應按根據(jù)項目開發(fā)的I節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃歐I執(zhí)行狀

況：

?開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；

?期間費用計劃；

?減少成本技術(shù)組織措施什劃。

2、成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為根據(jù)，綜合考慮多種原因進行編制，做

到目的明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。

3、各開發(fā)企業(yè)應完善成本考核措施，確立成本減少率、費用節(jié)省額、項目投資回報率等成本考核

指標。

分析檢查

1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的構(gòu)造、差異及其原因、控

制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓，做好下一步成本控制工作、分析的重點是：

?計劃及其執(zhí)行盾況；

?實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；

?分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改善意見、對策；

?評價、結(jié)論與揭示。

2、企業(yè)根據(jù)管理需要，應按項目就成本控制狀況進行分析檢查。

信息交流

1、應上報的常規(guī)性成本資料重要包括：

?項目基本狀況；

?按會計制從規(guī)定應編報口勺成本核算報表；

?成本動態(tài)狀況及其分析資料；

?當?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、原則、根據(jù)及政策的合用期限、收費部門。

2、按例外管理原則.對下列成本異常偏差及其處置措施.應隨時上報；

?當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：

?成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其自身預算成本或計劃成本30%以上的的項目、

事件（包括停工、嚴重南工、重大設計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等原因影

響導致口勺成本增、減項目、事件）：

?合作條件更改.

?補交地價。

3、各開發(fā)企業(yè)應建立成本信息庫，互相交流成本控制B勺經(jīng)驗教訓。

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制

1、各單位新項目立項時必須提交《立項價示》和詳細口勺《可行性研究匯報》，并經(jīng)立項聽證公討論

通過?！犊尚行匝芯繀R報》除應具有地塊基礎資料、周圍環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及

條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎內(nèi)容外，還須包括如下內(nèi)容：

?成本費用估算和控制目H勺及措施；

?投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

?稅務環(huán)境及其影響；

?資金計劃；

?《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

?投資風險田信及對應的對策；

?項目綜合評價意見。

2、《可行性研究匯報》應至少在立項聽證會前提前一周上交。

3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影

響時，應重新提交《立項申請鼠

4、招標或拍賣項目的競價不得突破同意的最高限階；合作建房項目要充足考慮地價款的支平才方

式及對應H勺資金成本；

5、招標、拍賣協(xié)議或合你開發(fā)協(xié)議應經(jīng)律師審核后正式簽訂。

（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設計單位日勺選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵照如下原則：

?能由內(nèi)部完畢的規(guī)劃設計工作，應由內(nèi)部自行完畢；

?需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采用地標方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建導致本控制總體目的），應首先上報領導牽頭組織的J“規(guī)劃設計

方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階

段都必須規(guī)定設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較時

基礎上編制我方口勺《建導致本概（預）算》，確定各成本單項的控制目的，并以此控制下一階段的I設計。

3、施工圖設計協(xié)議應具有有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量規(guī)定的J條款，并載明：設計單位的《施工

圖預算》原則上不得突破我方編制的《建導致本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員構(gòu)成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、

經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修

正，防止或減少設計不合理甚至失誤所導致的投資損失揮霍。

（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的I工程項目外，其他工程H勺施工或作業(yè)單位，不得指定.

2、主體施工單位日勺選擇，必須采用公開或邀請招標方式進行。

3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)臺構(gòu)成招標工作小組，就招標范闈、招標內(nèi)容、

招標條件等進行進詳細、詳細的籌劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、

技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標狀況進行評估，

提出書面評估意見。

4、同等條件下，應盡量選擇企'b類別或工程類別高而取費較低日勺單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采用邀請招標方式。應事后提交有關(guān)招標、評標

等工作的文字備忘。

6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應竭力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度減少造價。

8、施工協(xié)議談判人員至少應包括工程、預算兩方面H勺專業(yè)人員，協(xié)議條件必須符合招標條件，協(xié)

議條款及內(nèi)容概念應消晰，不得因工程緊而不簽協(xié)議就動工。

9.應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等.

10、出包工程應嚴禁私自轉(zhuǎn)包.

（四）施工過程的成本控制

現(xiàn)場簽證

1、現(xiàn)場簽證要反復對照協(xié)以及有關(guān)文獻規(guī)定謹慎處理。

2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單

位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關(guān)。現(xiàn)場簽證時詳細

審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在職后五口內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、

原因、工程量必須清晰明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算根據(jù)。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目。在施工過

程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)重規(guī)定或者因設計不妥，確實需要變更設計R勺，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，

經(jīng)設計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負責人承認后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設計、施工或售樓協(xié)

議，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更口勺審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際狀況而定。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

I、項目動工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級日勺監(jiān)理單位。監(jiān)理

單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應規(guī)定監(jiān)理單位親密配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須紐織有關(guān)部

門詳細調(diào)杳、分析事故原因，提交事故狀況匯報及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢

部門承認日勺書面處理方案予以貫徹。爭故匯報與處理方案應一并存檔立案。

3、應尤其重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程R勺驗收.必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、

質(zhì)檢部門共同參與并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證歐J,應規(guī)定施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。

隙蔽工程驗收記錄按次序進行整頓，存入工程技術(shù)檔案。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款.確需支付者應不超過工程造價的15%.并在工程進度款支

付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理:

?施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完畢月報表.

?工程、預算部門會同監(jiān)理人員對照施工協(xié)議及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和竣工部位（主

體構(gòu)造及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料：

?預算部門整頓復核工程價值量

?經(jīng)財務部門審核后按有關(guān)同意程序付款并登記付款臺帳。

3、應規(guī)定施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使

用提供便利.

4、工程進度款支付到達工程造價85%時原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修

款以便掌握最終止算積極權(quán)。

（五）工程材料及設備管理

1、項FI動工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲

供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包協(xié)議中加以明確：

1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量規(guī)定和價格浮動幅度較大的

材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其他實行乙供；

2）、實行甲供或甲定已供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

3）、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和詳細進貨時間，防止積壓或?qū)е赂C工現(xiàn)象.

4）、甲供材料、設備口勺采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在重要設備和大宗建材采購上采用

招標方式.在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足規(guī)定H勺前提下，應比照如下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

?可以實行賒銷或定金按低的供貨商：

?樂意以房屋抵材料款.且接受正常樓價的供貨商:

?可以到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的I供貨商；

?售后服務和信譽良好的供貨商。

2、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢查匯報,

辦理驗罷手續(xù)，妥善保管。對不符臺規(guī)定的，應及時退貨并告知財務部拒絕付款.

3、《采購協(xié)議》中必須載明：因供貨商供貨不及時成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量導致

影響和損失II勺，供貨商必須承擔索賠責任.

4、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制機度，不得

促成由一人完畢材料采購全過程的行為.

5、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型.在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取

樣板，進行封樣，并盡量采用我方限價的措施.同步在材料和設備進場時應規(guī)定出具檢查合格證。

6、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過.審算部門同意領導同意.

7、甲供材料、設備的結(jié)算必須憑供貨協(xié)議、供貨廠家或商檢部門的檢查合格證和我方工程管理部

門的驗收檢查證明以及結(jié)算清單.經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算.

（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項工程和項目竣工應通過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交.

2、設計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參與工程構(gòu)造驗收、裝修驗收及總體驗收等?！耙?/p>

交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)企業(yè)同步簽訂.

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計規(guī)定的構(gòu)造部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施.均

應限期整改直到復驗合格。因旅工單位原因延誤工程移交，給我方導致經(jīng)濟損失的，要按協(xié)議追究其責

任。

4、工程移交后，應按施工價議有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明

確施工單位H勺保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)H勺質(zhì)量問題的保修責任的約定）及懲罰措施等。

5、采用一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企.業(yè)，應對保修事項及其費用有充足的估計，留足保

修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付附屬保修范圍的費用應在工程承包協(xié)議中便明確由乙方承擔.

（七）工程結(jié)算管理

1、工程竣工結(jié)算應具有如下基本條件；

?符合協(xié)議（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定：

?具有完整有效口勺質(zhì)量泮估成果和符合規(guī)范規(guī)定的竣工驗收資料；

?項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

?工程遺留問題已處理完畢：

?施工單位結(jié)算書按投求編制，所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以我方掌握時設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供日勺設計變更和現(xiàn)場簽證，一

般只能作為參照.

3.“點工”必須按照定頒汾計取、結(jié)算.

4、審算:部門應詳細查對工程量.審定價格、取費原則.計算工程總造價.做到資料完整.有根有

據(jù)，數(shù)據(jù)精確，也可聘任建行或國家有關(guān)部門進行復審.

5、編制的預、結(jié)算書，應當有工資、材料、設備和有關(guān)經(jīng)濟指標日勺計算過程及詳細口勺編制闡明，

扣清甲供材料款項.

6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理.進行“三算”對比找出工程成本超、降的原

因，并提出改善措施和意見.

7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎匕財務部門應當結(jié)合預付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債

務，對照協(xié)議詳細審核并編制工程財務決算書.

（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬口詳細的《俏售承諾事項清單》.逐項測算

其建設成本，并對照原成本預算逐項審核.對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項

H完全成本范圍內(nèi).《銷售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增長“賣點”需增長或調(diào)整綠化、公建配套等項目時.應事先編制預算并報各開

發(fā)單位總經(jīng)理辦公會同意后方可實行。

3、應盡量縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾U勺交工日期，以防止趕工成

本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的狀況下，應注意加緊項目開發(fā)節(jié)奏：應減少現(xiàn)房積壓時間，減

少利息費用等成本.

4、各開發(fā)企業(yè)應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團體合作口勺原則，對的處理與

合作伙伴的關(guān)系.

五、附則

1、本制度合用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè).各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)本單位的詳細狀況和項目特點，結(jié)

臺本制度的規(guī)定。制定本單位的成本管理制度或管理措施.在實際工作中不停完善，并立案.

2、本制度未波及到的I內(nèi)容或未盡事項.應按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本制度由財務管理部根據(jù)成本管理H勺需要進行修訂和完善.

第二章房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導

一、總則

1-1為了加強成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，對口勺計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料

的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計準則、會計制度以及制定的有關(guān)規(guī)定H勺規(guī)定、制定本指導。

1-2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是:建立.和完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對■象,

對的歸集和分派開發(fā)成本的費用，及時、精確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存

在的問題，尋求減少成本W(wǎng)、J途徑.

1-3各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應建立成本核算責任制，不停完善成本核算基礎工作，改善成本核算措

施，嚴格按照國家以及企業(yè)成本管理日勺規(guī)定，對口勺組織成本核算工作，并自覺接受企業(yè)監(jiān)督。

二、成本核算的基本程序

成本核算日勺一般環(huán)節(jié)：

第一步：根據(jù)成本核算對象確實定原則和項目特點，確定成本核算對象。

第二步：設置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。

第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分派措施、原則。

笫四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的措施、原則在各成本核算對象之間進行分派。

第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。

第六步：對H勺劃分已竣工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)竣工開發(fā)產(chǎn)品成本。

第七步：對日勺劃分可售面積、不可售面枳（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面

枳、不可售面枳應承擔的成本，對口勺結(jié)轉(zhuǎn)竣工開發(fā)產(chǎn)品H勺銷售成本。

第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理規(guī)定，總括反應各成本核算對象的成本狀況。

三、成本核算對象確實定

3-1成本的核算對象確實定原則：應滿足成本計算的需要;便于成本費用日勺歸集；利干成本日勺及

時結(jié)算；適應成本監(jiān)控的規(guī)定。

3-2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、

構(gòu)造類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等原因和管理需要等當?shù)貙嶋H狀況，確定詳細成本核算對象。

（1）單位開發(fā)項目，一般以每一對立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核

算對象。

（2）在同一開發(fā)地點、構(gòu)造類型相似、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開

發(fā)項目，可以合并為一種成本核算對象。

（3）對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長口勺開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理日勺需要，按開發(fā)

項目的］一定區(qū)域或部位或周期劃提成本核算對象。

?成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。

?一項目有裙房、公寓、寫字樓等不一樣功能的，在按期（區(qū)）劃提成本核算對象的J基礎上，還

應按功能劃提成本核算對象。

?同一小區(qū)、同一期有高層、多層、兔式等不一樣構(gòu)造H勺，還應按構(gòu)造劃提成本核算對象。

（4）根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算日勺配套設施，不管其支出與否攤?cè)?/p>

房屋等開發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一種房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课?/p>

等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生口勺開發(fā)費用直接計入房屋

等開發(fā)項目日勺成本。

四、成本費用項目及核算內(nèi)容

4-1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視開發(fā)產(chǎn)品H勺詳細狀況，按制導致本法設置成本項目。成本項目一般包括系

列六項：

1）土地獲得價款

2）開發(fā)前期準備費

3）主體建筑工程費

4）主體安裝工程費

5）小區(qū)管網(wǎng)工程費

6）園林環(huán)境工程費

7）配套設施費

8）開發(fā)間接費

4—2各成本項目的I開支范圍如下：

土地獲得價款

指為獲得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)牛I向各項費用，重要包括如下內(nèi)容：

二）政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納H勺大

市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，上地變更用途和超面積補交

的地價。

三）合作款項：賠償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方H勺房屋成本和對應稅

金等。

四）紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接

口賠償費。

五）拆遷賠償費：有關(guān)地匕、地下建筑物或附著物H勺拆遷賠償凈支出，安頓及動遷支

出，農(nóng)作物賠償費，危房賠償費。

開發(fā)前期準備費：

指在獲得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三

通一平”等前期費用。重要包括如下內(nèi)容：

一）勘查設計費

（1）勘測丈量費：包括初勘、祥勘。重要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費，沉降觀測費，

日照測試費、拔地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

（2）規(guī)劃設計費：

規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。

設計費：施工圖設計費、修改設計費等

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。

（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費

二）報建費

（1）報批報建費

包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集

資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面枳丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻

改專題基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補助費）、拆遷管理費、招投標管理費等。

項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

（2）增榮費

包括水、電、煤氣增榮費

三）“三通一平”費：

1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用

2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器

安裝及拆除費用。

3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。

三）臨時設施費

1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用

2）臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用

3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費

4）臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用

主體建筑工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的J主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)口勺各項費用。重要包括：

一）基礎造價

包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎處理費、樁基征詢及檢測費、降水

一）構(gòu)造及粗裝修造價

構(gòu)造及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層構(gòu)造

列入裙樓，轉(zhuǎn)換層構(gòu)造并入塔樓。

三）門窗工程

重要包括室外門窗、戶門、防火門的）費用

四）公共部位精裝修費

重要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬H勺精裝修費用

五）戶內(nèi)精裝修費

重要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺日勺精裝修費用。

主體安裝工程費

一）室內(nèi)水暖氣電管線設備費：

I、室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

2、室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）;

3、室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電預埋管）

二）室內(nèi)設備及其安裝費

I、空調(diào)及安裝費

2、電梯及其安裝費

3、發(fā)電機及其安裝費

4、高下壓配電及安裝費

5、消防通風及安裝費

6、背景音樂及安裝費

三）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費

1、保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用

2、電信網(wǎng)絡費用

3、衛(wèi)星電視費用

4、三表遠傳系統(tǒng)費用

5、家居智能化系統(tǒng)費用

小區(qū)管網(wǎng)工程費

一）室外給排水系統(tǒng)費

重要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)

二）室外采暖系統(tǒng)費

重要包括管道系統(tǒng)、熱互換站、鍋爐房費用

三）室外燃氣系統(tǒng)費

重要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

四）室外消防系統(tǒng)費

重要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站

五）室外智能化系統(tǒng)費

重要包括電信網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)

園林環(huán)境工程費

指項目所發(fā)牛』勺園林環(huán)境造價，重要包括：

1）環(huán)境設計費

2）綠化建設費：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出

3）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等

4）道路、廣場建造費、道路廣場鋪設、開設路口工程及賠償費等

5）圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門

6）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈

7）室外背景音樂

8）室外零星設施：多種指示牌、標識牌、示意圖等

配套設施費

指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其受益權(quán)補屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自

留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。重要包括如下幾類：

（1）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入口勺不可經(jīng)營性公共配套設施支出，居委會、派出所、肉

亭、小朋友樂園、自行車棚等設施日勺支出。

（2）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的I根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營通例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配

套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施口勺支出。

（3）開發(fā)小區(qū)內(nèi)都市規(guī)劃中規(guī)定日勺大配套設施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和獲得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有

投資來源的費用。

（4）對于產(chǎn)權(quán)。收入歸屬狀況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷

售承諾等詳細狀況確定與否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得

到政府部門承認，獲得了該配套設施口勺產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設施設置明細科目進行核算，如“

1、游泳池：土建、設備、設施

2、業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所構(gòu)造

3、幼稚園：建導致本及配套資產(chǎn)購置

4、學校：建導致本及配套資產(chǎn)購置

5、小朋友游樂設施

6、車站建造費：土建、設備、各項設施

開發(fā)間接費

開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接有關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)日勺成本費用性支出；以及

與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。

一）工程管理費

1）工程監(jiān)理費：支付給聘任H勺項目或工程監(jiān)理單位H勺費用

2）預結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結(jié)算所支付的費用

3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員日勺工資、獎金、補助等人工費以及直接從事項

目開發(fā)的行政費

4）施工協(xié)議外獎金：趕工獎、進度獎

5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中日勺有關(guān)質(zhì)檢費。

二）營銷推廣費

項目開盤前發(fā)生的廣告、籌劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，重要

包括：

1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏

2）廣告設施及公布費：車站廣告、路牌廣告

3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆

4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費

5）宣傳資料及禮品費：售樓書、多種禮品

6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等

7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等

8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補助等

9）賣點增長費：

10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用

II）樣板間：包括臨時樣板間口勺建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對

于主體內(nèi)的樣板間日勺設計、裝修以及家俱、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。

12）銷售模型費

13）展銷費：展位費、布置費、制作費等

14）其他

三）資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌受益H勺凈

額。

四）物業(yè)管理完善費

包括按應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理企業(yè)代管口勺物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他的專題基

金。

期間費用

期間費用包括管理費用、營業(yè)薪用、財務費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制導致本范圍，其科目設置.、歸

集內(nèi)容、核算程序詳見《費用核算措施》。

三類期間費用與“開發(fā)間接費”均由聯(lián)絡和區(qū)別，詳細界定與核算措施詳見《用核算措施》

四、會計科目與帳簿設置

5——‘開發(fā)成木”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的詳置詳見“房地產(chǎn)成

本核算科目明細表”

在各級明細科目下，在按各成本核算對象設置核算項目，成本核算對象可分層次設置。

為了歸集臨時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分派的成本，在每個項目的成本核

算對象中，加設?條”待分攤成本”進行歸集。

在建二期

~?待開發(fā)土地

跨期待分攤成本

項目動工前，所有成本均在成本核算對象'待開發(fā)土地”中核算；項目動工后，將已動工部分逐期自“

待動工土地“中轉(zhuǎn)入”在建*期

5—2”開發(fā)間接費“科目：歸集和分派與項目開發(fā)直接有關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用

性支出；以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費用支出。

此類費用先歸集，再并按一定原則分派計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產(chǎn)成本核

算科目明細表

5—3"預提費用”科目：核算按權(quán)責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或?qū)?/p>

要發(fā)生、但尚未結(jié)算或支付歐I成本、費用。

費用預提的時間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預提。

費用預提金額確實定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。

對于預提費用，也可不作帳務處理。在自定義資產(chǎn)負債表中，預提費用直接取帳套中“開發(fā)成本????各

成本核算對象II勺貸款余額“，存貨取帳套”開發(fā)成本????各成本核算對象的借方余額

5—4"待攤費用“科目：按權(quán)貢?發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及后來各期共同承擔內(nèi)、分攤期

限在?年以內(nèi)H勺費用。

5-5“開發(fā)產(chǎn)品“科目：核算已開發(fā)完畢并驗收合格口勺開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。

各單位在進行“開發(fā)產(chǎn)品”核算日勺同步，應搜集、整頓詳細到每戶的I可售面積構(gòu)成、俏售及其回款狀況

的詳細資料。

六、房地產(chǎn)成本核算科目明細表

一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注

開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象成本核算

開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象對象可分

主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象層次設置

主體安裝工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象

小區(qū)管網(wǎng)工程費按前述項目按前述項目各成本核算對象

園林環(huán)境工程費按前述項目各成本核算對象

配套設施費按前述項目各成本核算對象

開發(fā)間接費按前述項目按前述項目各成本核算對象自一級科

目開發(fā)問

接費轉(zhuǎn)入

開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉(zhuǎn)入

開發(fā)成本

營銷費用按前述明細

資本化利息

物業(yè)管理完善

費

其他

開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設置面積或套數(shù)H勺數(shù)量金額帳

七、成本費用的歸集與分派

土地獲得價款

?般能分消成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；假如分不消成本核算對象,

可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分派；

也可以不進行歸集而直接通過設定分攤措施分派計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分派措施為：

?按占地面積計征地價、進行賠償、繳納市政配套費時：

措施;先按小區(qū)的占地面積將土地成本分派到小區(qū);再將分派到小區(qū)內(nèi)的土R勺成本，按小區(qū)內(nèi)房屋

等成本核算對象和道路，廣場等共用場所的J占地面積進行直接分派，然后將分派到小區(qū)內(nèi)道路，廣場等共

用場所的占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分派，計入房屋等成本核算的

開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分派數(shù)加間接分派數(shù),即為該房屋等成本核算對象應承擔的土地

成本.

措施二；也可將共用占地面積分攤到房屋等成本核算對象II勺占地面積上，房屋等成本核算對象自身

時占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分派。

?按建筑面積征（或賠償）時：按成本核算對象日勺建筑面積來分攤。

開發(fā)前期準備費，主體建筑工程費，小區(qū)管網(wǎng)工程費，園林環(huán)境工程費，配套設施費。

可以分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的對應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本

核算對象承擔II勺費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按一定原則分派

計入各成本核算對象。

開發(fā)間接費

?應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際開發(fā)數(shù)，在每月末，根據(jù)實際發(fā)生數(shù)

按一定原則分派計入各開發(fā)項目H勺各成本核算對象。

?不能有償轉(zhuǎn)讓H勺配套設施，留作自用H勺固定資產(chǎn)，均不分派開發(fā)間接費。

有關(guān)借貸費用資本化

?借貸費用資本化的期限：自開發(fā)投入起至竣工交付日止的貸款費用可資本化，其間開發(fā)商積極實

行的停工其間不包括在內(nèi)；

?可資本化口勺借款費用包括：與開發(fā)項目直接有關(guān)的借款利息支出，匯兌損失等借款費用，但不包

括借款手續(xù)費及傭金；

?可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目H勺，可將貸款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能

分清、詳細用途口勺借款費用，可采用各項合計投資額，各項目缺口資金等原則在受益的各開發(fā)項目間分

掩。

八、附：“開發(fā)成本''科目編號一覽表

科目名稱編號（咯）

開發(fā)成本

土地獲得價款

政府地價及市政配套費

合作款項

紅線外市政配套費

拆遷賠償費

開發(fā)前期準備費

勘察設計費

勘查丈量費

規(guī)劃設計費

建筑研究用房

報批報建費

政府報批報建費

增容費

三通一平費

臨時道路

臨時用電

臨時用水

場地平整費

臨時設施費

臨時圍埼

臨時辦公室

臨時場地占用費

臨時圍板

主體建筑工程贄

基礎工程

土方

護壁（坡）

樁基

樁基檢測

降水

構(gòu)造及粗裝工程

門窗工程

室外門窗

戶門

防火門

公共部位精裝修

大堂精裝修

樓梯間精裝修

屋面精裝修

外立面精裝修

室內(nèi)裝修

廚房精裝修

衛(wèi)生間精裝修

廳房精裝修

陽臺、露臺精裝修

主體安裝工程費

室內(nèi)水暖氣電管線設名費

室內(nèi)供排水系統(tǒng)費

室內(nèi)采曖系統(tǒng)費

室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費

室內(nèi)電氣系統(tǒng)費

室內(nèi)設備及其安裝費

空調(diào)及其安裝費

電梯及其安裝費

發(fā)電機及其安裝費

高下壓配電及其安裝費

消防通風及其安裝費

背景音樂及其安裝費

室內(nèi)智能化系統(tǒng)費

保安監(jiān)控及停車管理費用

電信網(wǎng)絡費用

衛(wèi)星電視費用

三表遠傳費用

家居智隹化費用

小區(qū)管網(wǎng)工程費

室外給排水系統(tǒng)費

自來水系統(tǒng)

雨污水系統(tǒng)

直飲水系統(tǒng)

熱水系統(tǒng)

室外采暖系統(tǒng)費

管道系統(tǒng)

熱互換站

鍋爐房

室外燃氣系統(tǒng)

管道系統(tǒng)

調(diào)壓站

室外高下壓系統(tǒng)費

高壓線路工程

低壓線路工程

配電室

開閉站

室外消防系統(tǒng)費

室外智能化系統(tǒng)費

電信網(wǎng)絡系統(tǒng)費

小區(qū)停車管理系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)

園林環(huán)境工程費

環(huán)境設計

綠化建設費

建筑小品

道路及廣場建設費

圍墻建造費

室外照明

室外背景音樂

室外零星設施

配套設施費

游泳池

會所

幼稚園

學校

網(wǎng)球場

開發(fā)間接費

工程管理費

工程監(jiān)理費

預結(jié)算編審費

行政管理費

施工協(xié)議外獎金

質(zhì)檢費

利息

營銷費用

媒介廣告費

廣告設施及公布費

物業(yè)完善費

第三章責任成本管理體系

一、目的

為提高企業(yè)成本管理水平形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成體系特制定本管理指導。

二、措施與過程控制

4.1責任成本體系釋義

4.1』地產(chǎn)業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程.各個專業(yè)過程所確定，形成日勺經(jīng)濟支出H勺

迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。

4.1.2房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身日勺良好運作.房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機

協(xié)調(diào)與配合.

4.1.3責任成本體系意在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核評價

其職責履行狀況.

4.1.4責任成本體系目在加強不一樣專業(yè).不一樣流程之間的合作和溝通.形成分工負責人有機協(xié)

調(diào)的責任成本體系.

4.2責任成本體系構(gòu)成要素

4.2.1責任主體：以企業(yè)設計、工程、項目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責任主體.在各業(yè)務環(huán)節(jié)辨

別主導部門和配合部門。

4.2.2貨任范圍；建導致本核發(fā)生程序劃分競?cè)尾块T，建導致本以外按成本項目劃分員任范用.

4.2.3責任目的）：按企業(yè)成本管理宗旨，以經(jīng)濟合理性最大的成本提高產(chǎn)品H勺競爭力，并形成行業(yè)

成本優(yōu)勢.各個責任范圍內(nèi)成本管理目H勺應以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目口勺.

4.2.4反饋指標：以定量指標為主.反饋指標的系列數(shù)值反應項目成本特:性.單一反饋高下并不能

如實反應成本理性.

4.2.5評價部門：及時討書并提供反饋指標.在各部門刊登自我評價日勺基礎上，就各責任成本管理

成果與否經(jīng)濟合埋與否符合成本管埋宗旨刊登評價意見.并形成系統(tǒng)H勺項目責任成本分析匯報.

第四章目的成本管理實行細則

一、措施與控制

目的成本釋義

1、目的成本是企業(yè)基于市場狀況，并結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目的利潤進行預先確定的,

通過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應體現(xiàn)“以經(jīng)濟合理性最大的成本提高產(chǎn)品H勺競爭力，并形戊行業(yè)成本

優(yōu)勢”的成本管理宗旨。

2、目R勺成本文獻分為三個部分：《目H勺成本測算表》《目的成本控制責任書》《動態(tài)成本月評估》。

3、《目的成木測算表》是反應項目R勺總目的成本和分項目H勺成本的金額。建設項目H勺總目的戊本是建設

項目成本的I控制線，由各分項目口勺成本構(gòu)成。各分項目H勺成本包括各專業(yè)工程造價指標及多種費用指標。

4、《目H勺成本控制責任書》是對各項目費用口勺責任部門及其重要職責口勺闡明，包括控制內(nèi)容、控制要點

和手段，需要注意的已竣工程的失敗教訓I。

5、《動態(tài)成本月評估》反應各成本項目的動態(tài)變化狀況，分析原因，提出成本控制提議。

目的成本管理原則

市場導向原則：目的成本管理以市場為導向，保證目的利潤的實現(xiàn)。

精確嚴謹原則：目的成本指標應科學精確，每項來源都要有充足根據(jù)，保證目的成本H勺權(quán)威性。

事前控制原則：目日勺成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔,

在立項、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。

動態(tài)管理原則：建設項目日勺動態(tài)成本要及時與目的J成本進行比較并糾偏，保證建設項目總成本在目日勺成

本控制范圍內(nèi)。

目的成本文獻制定的環(huán)節(jié)及時間規(guī)定

項目定位階段：在投資分析和概念設計階段，根據(jù)可行性研究匯報，以及營銷、設計、成本、工程、財

務等有關(guān)部門互動討論確定R勺項目定位，完畢“項目定位階段的全成本測算“。確定各項費用的計劃金

額，包括設計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用口勺負責部門交底到達一致，作為各部門的工作

目的。主體建安費以設計部編制的I《建設項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表》為根據(jù)，在五個工作日內(nèi)完畢，并

根據(jù)測算基礎，提出實行方案設計階段的成本控制目H勺、措施或提議，形成《方案設計階段的成本控制

提議》，以此指導實行方案口勺造汾控制。

實行方案階段：實行方案確定后五個工作口內(nèi)，對《項目成本測算表》進行細化和修訂。根據(jù)各有關(guān)部

門的工作現(xiàn)實狀況和計劃，對設計、報建、營銷等費用進行分析或修正。建安費口勺控制在重要材料設備

選型確定后，需增長重要材料設備的目的成本分析。結(jié)合設計院日勺承諾明確各產(chǎn)品類型日勺限額設計指標

（如鋼筋、碎含量等），形成《施工圖設計階段的成本控制提議》，作為《設計任務指導書》的一部分發(fā)

給設計院作為施工圖設計階段造價控制的根據(jù)0

施工圖預算階段：施工圖完畢后十五個工作口內(nèi)，對《目的）成本測算表》全面進行細化和修訂，作為最

終的J目的成本。并按已完畢的I經(jīng)驗和“責任成本體系”的規(guī)定，編制正式的《目日勺成本控制責任書》，

并以此指導招標、施工、采購等業(yè)務活動中的成本費用使用與管理。

各階段的成本測算的有關(guān)資料?（成本測算表、目日勺成本控制指導書）在定稿后即時報財務管理部成本審

算中心，有關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。

目的成本測算表的編制

1、目的成本測算必須應用統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。

2、目的成本的制定以項目的規(guī)劃指標、建造原則以及各部門共同確定H勺銷售交樓原則為基礎，目的成

本測算表必須附詳細的產(chǎn)品建造原則及部品原則（施工圖預算階段）闡明書。

3、成本測算表中各成本項目的工程量，應根據(jù)已竣工日勺相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)絡數(shù)，由項目

規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積,

按基底面積推算屋面面積。施工圖預算完畢后《成本測算表》中的工程量，應是按圖實際計算日勺成果。

4、成本測算表中日勺單價應根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓原則、圖紙規(guī)定按當?shù)毓こ淘靸r計算根據(jù)、市場行情計

算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參照數(shù)據(jù)的來源和根據(jù)。

5、產(chǎn)品定位和目H勺成本測算是一種互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通，原則是

“滿足品質(zhì)規(guī)定的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。

6、施工圖預算完畢后《目的成本測算表》中的材料設備，對其品質(zhì)應有精確有描述，且應與樓盤的定

位相適應，能提供品牌和圖片闡明為最佳。

7、投資分析和實行力案階段的成本測算的量價分析原則不明的時，可以根據(jù)已結(jié)算工程口勺經(jīng)驗直接填

寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參照根據(jù)。

8、各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段日勺測算與原則不一致H勺地方應有充足的根據(jù)和闡

明，原則是偏差不應太大。

《目的成本控制責任書》的編制

1、目的成本控制費任書是目的成本管理的指導性文獻，與設計任務管理指導書、工程管理指導書等，

互相補充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營指導書內(nèi)容。

2、目歐I成本控制責任書的制定，應按照《責任成本管理體系》規(guī)定，明確成本發(fā)生各階段H勺控制內(nèi)容、

控制原則、責任部門等。

3、《目的成本控制責任書》應包括如下內(nèi)容：①項目概況：總規(guī)劃指標，分期規(guī)劃指標，工程概況，入

伙時間。②地價成本控制：目的、責任部門、控制手段和要點。③開發(fā)前期準備費用控制：目的、責任

部門、控制指標、控制手段和要點。⑥主體建安、小區(qū)管網(wǎng)、配套設施費的控制：目的、責任部門、控

制指標、控制要點，應防止的J已竣工程的失敗教訓總結(jié)；還應包括材料口勺供應方式及供應商的選擇規(guī)定。

◎園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目的I、責任部門、控制要點?！蜷_發(fā)間接費H勺控制：

目的、責任部門、控制指標、控制手段和要點：包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成

本項目的詳細控制指標詳見責任成本管理體系指導）

4、營俏費的控制包括開發(fā)間接贄中的“營倘設施建造費”和期間費用中的“俏售費用”?！盃I俏設計建

造費”額度確實定及實行過程，均需要設計、營銷部門的親密配合，兼顧效果與成本的平衡：尤其是賣

場和樣板間裝修，在總額確定后，由設計部負重要控制責任，并將樣板房裝修費用的俏售收回率作為成

本控制的考核指標之一?！颁N售贄用”應結(jié)合推盤計劃，于項目定位完畢后制定投放時間和費用額度計

劃。

5、《目的成本控制貢任出》由成本管理部負貢編寫，草稿完畢后反饋到設計、工程、營銷、項目經(jīng)理部、

項目發(fā)展部、財務部等各職能部門討論、修改，到達一致后由各部門第一負責人簽字確認，總經(jīng)理簽發(fā)

執(zhí)行。

目