商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告

商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告「篇一」1、超越75萬平方米商業(yè)力壓徐家匯長久以來，徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷售額最高的地區(qū)，如今這一地位受到五角場(chǎng)商圈的挑戰(zhàn)。去年年底，總建筑面積33.43萬平方米的超級(jí)商業(yè)巨無霸———上海萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在五角場(chǎng)商圈隆重開業(yè)，巴黎春天百貨、萬達(dá)國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場(chǎng)、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌匯聚于此。本月底，緊鄰的百聯(lián)又一城也將以高端、多元化的商業(yè)組合閃亮登場(chǎng)。精品百貨、特色餐飲、時(shí)尚數(shù)碼、頂級(jí)影城……徐家匯商圈所擁有的商業(yè)氛圍、服務(wù)設(shè)施、娛樂享受、時(shí)尚觸覺已全部現(xiàn)身五角場(chǎng)商圈。全新揭幕的商業(yè)航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區(qū)域以及江浙等鄰近省市的高消費(fèi)群體。新五角場(chǎng)不僅已在商業(yè)配備上比肩徐家匯，其規(guī)模更將超越徐家匯。最新統(tǒng)計(jì)表明，徐家匯現(xiàn)有商業(yè)面積50萬平方米，而今年內(nèi)五角場(chǎng)地區(qū)落成的商業(yè)項(xiàng)目面積就達(dá)43萬平方米，加上原有的商業(yè)項(xiàng)目，五角場(chǎng)商業(yè)面積已將在徐家匯之上。此外，華聯(lián)商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來還可以再規(guī)劃建設(shè)兩家大型mall。而徐家匯除了大宇廣場(chǎng)基地外，已經(jīng)沒有可供新建項(xiàng)目的土地。到20xx年，五角場(chǎng)的商業(yè)面積將達(dá)到75萬平方米，全面超越徐家匯的商業(yè)體量。2、騰飛黃金10號(hào)線助推被譽(yù)為軌道交通黃金線的10號(hào)線在五角場(chǎng)中心商務(wù)區(qū)設(shè)有五角場(chǎng)和江灣體育場(chǎng)2個(gè)站點(diǎn)，由地下商業(yè)走廊相連，實(shí)現(xiàn)了雙站互通的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。途經(jīng)虹橋機(jī)場(chǎng)、徐家匯、淮海中路、南京東路多個(gè)交通樞紐站點(diǎn)，可與其它各條軌道交通線實(shí)現(xiàn)輕松換乘。10號(hào)線還將與中環(huán)線高架道路、橢圓形環(huán)島下沉式廣場(chǎng)以及人行地道等構(gòu)成五角場(chǎng)五層立體交通網(wǎng)絡(luò)。與一號(hào)線成就了徐家匯的繁榮一樣，10號(hào)線也為五角場(chǎng)的發(fā)展插上騰飛翅膀。同時(shí)，軌道交通8號(hào)、12號(hào)、17號(hào)多條建設(shè)、規(guī)劃中的軌道交通線路，都將穿越五角場(chǎng)周邊區(qū)域，加上毗鄰的目前已通車的軌道交通3號(hào)線以及區(qū)域內(nèi)集聚的30余條公交線路，四通八達(dá)的交通網(wǎng)為五角場(chǎng)創(chuàng)造了非凡的發(fā)展速度與發(fā)展空間。3、時(shí)尚海派新文化聚集原先只有在徐匯的八萬人體育場(chǎng)、上海大舞臺(tái)、以及虹口足球場(chǎng)才上演的大型演唱會(huì)已于去年年底首度搬師江灣體育場(chǎng),長達(dá)5個(gè)多小時(shí)并有眾多明星出席的創(chuàng)智天地慈善馬拉松演唱會(huì)開創(chuàng)了五角場(chǎng)時(shí)尚文化演出的序幕，各類體育活動(dòng)、音樂會(huì)、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場(chǎng)，不僅為五角場(chǎng)聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之后的又一處上海時(shí)尚、文化的聚集區(qū)。4、人文百年名校知識(shí)核爆五角場(chǎng)地區(qū)人文優(yōu)勢(shì)突出，不僅擁有以復(fù)旦、同濟(jì)百年名校為首的高等院校，更憑借周邊高校的人才與科研優(yōu)勢(shì)，集聚而成科技產(chǎn)業(yè)，及以教育培訓(xùn)、研發(fā)創(chuàng)新、科技中介、咨詢服務(wù)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。百年名校形成的文化氛圍以及人才優(yōu)勢(shì)在上海各大城區(qū)中可謂首屈一指、無與倫比。5、生態(tài)新江灣綠色生活毗鄰五角場(chǎng)商圈的國際級(jí)生態(tài)園區(qū)新江灣城，規(guī)劃占地面積9.45平方公里，由區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃植樹造綠、鋪設(shè)道路、建造景觀，規(guī)劃中有17萬平方米新江灣公園、游艇碼頭等高端休閑設(shè)施，成為五角場(chǎng)的后花園。6、價(jià)值較量之下彰顯無限潛力

五角場(chǎng)vs徐家匯從徐家匯和五角場(chǎng)樓市的現(xiàn)狀和發(fā)展看，城市副中心無論處在上升期還是調(diào)整期，高端優(yōu)質(zhì)樓盤在吸引高端客戶的同時(shí)將獲得更好的租售投資保障，始終體現(xiàn)出更好的保值與增值性。作為上海較早發(fā)展起來的城市副中心，以白領(lǐng)精英和境外購房者為主的徐家匯樓市始終是上海房價(jià)的制高點(diǎn)。早在20xx年，高端樓盤售價(jià)就攀上了每平方米20000元枝頭。宏觀調(diào)控，徐家匯的高檔樓盤在一片降價(jià)聲中仍然保持穩(wěn)健發(fā)展，正經(jīng)歷新一輪的置業(yè)熱潮，房價(jià)居高不下，位于淮海西路的匯寧花園的均價(jià)已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售價(jià)也已達(dá)到每平方米25000元左右。相比之下，作為新興城市副中心的五角場(chǎng)目前的房價(jià)明顯被低估。隨著五角場(chǎng)商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套環(huán)境的迅速騰飛，知名企業(yè)紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識(shí)背景、高收入水平、高眼光品味的境內(nèi)外人士，而由知名發(fā)展商規(guī)劃興建的具有完善功能規(guī)劃、卓越產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及巨大發(fā)展空間的高品質(zhì)樓盤亦應(yīng)運(yùn)而生，為寸土寸金的黃金五角場(chǎng)注入了新的活力。而目前五角場(chǎng)高端樓盤的價(jià)格遠(yuǎn)低于徐家匯，五角場(chǎng)城市副中心的迅速發(fā)展，使得該地區(qū)成為上海最具潛力的地產(chǎn)板塊之一，并直接導(dǎo)致此版塊高檔樓盤價(jià)值的持續(xù)上升，這個(gè)趨勢(shì)將在今年得到進(jìn)一步體現(xiàn)。

五角場(chǎng)vs新江灣城五角場(chǎng)版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在20xx年樓市中有不俗表現(xiàn)。20xx年初推出的新江灣城一號(hào)作品，價(jià)格一路攀升，而市場(chǎng)反響持續(xù)熱烈，年底收盤時(shí)推出的毛坯期房售價(jià)已達(dá)到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊，創(chuàng)下新高，樓板價(jià)加上建安成本等，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的毛坯房成本價(jià)將不低于每平方米15000元。五角場(chǎng)版塊的20xx年度扛鼎之作非創(chuàng)智坊莫屬。作為創(chuàng)智天地的主要功能組成，集創(chuàng)意辦公、優(yōu)質(zhì)公寓、多元休閑及服務(wù)設(shè)施于一體的創(chuàng)智坊開盤不久已頻頻受到大學(xué)教授、企業(yè)金領(lǐng)、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來，創(chuàng)智坊個(gè)性鮮明的建筑風(fēng)格、舒適和諧的居住環(huán)境、全裝修現(xiàn)房的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、世界級(jí)數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)、以及地處五角場(chǎng)商圈的無限發(fā)展?jié)摿?，充分體現(xiàn)了身份、品味與眼光?？v觀五角場(chǎng)版塊及新江灣城版塊，前者已經(jīng)初顯城市副中心的格局和風(fēng)范，而新江灣城的商業(yè)配套及交通設(shè)施目前還只能依附于五角場(chǎng)商圈。從兩者的長期規(guī)劃來看，也體現(xiàn)出五角場(chǎng)領(lǐng)跑、新江灣城作為后盾的不同側(cè)重。五角場(chǎng)版塊除了龍頭項(xiàng)目創(chuàng)智天地?fù)碛械拇笃?guī)劃用地之外，已無大宗土地可以供應(yīng)，而新江灣城擁有的大量土地儲(chǔ)備則將作為強(qiáng)大后盾，因而對(duì)于投資性客戶而言，五角場(chǎng)土地的稀缺性和持續(xù)減少的供應(yīng)蘊(yùn)含了更高的升值潛力，將帶來非比一般的短期及長期回報(bào)。頭腦風(fēng)暴巴菲特投資邏輯分析五角場(chǎng)地產(chǎn)投資價(jià)值，沃倫巴菲特，世界排名第二的富翁，個(gè)人資產(chǎn)價(jià)值數(shù)百億美元，掌控著世界最大的企業(yè)集團(tuán)之一。“我們不想以最便宜的價(jià)格買最糟糕的，我們要的是按合理的價(jià)格買最好的！”獨(dú)特、深刻但又易于理解和操作的投資哲學(xué)及投資策略被無數(shù)投資人士奉為經(jīng)典！a、地位決定價(jià)值選擇有天生地理優(yōu)勢(shì)的樓盤巴菲特認(rèn)為選擇地理位置優(yōu)越的樓盤是遵循地產(chǎn)價(jià)值決定論的首要原則。房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素，除了地利還是地利。從發(fā)展趨勢(shì)來看，城市的發(fā)展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越臨近市中心的樓盤具有的價(jià)值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強(qiáng)。在樓市整體價(jià)格上升時(shí)，優(yōu)秀地塊的樓盤是價(jià)格上升的引領(lǐng)者，而在市場(chǎng)相對(duì)低迷時(shí)期，很多區(qū)域的房價(jià)都有不同程度的下降，但核心區(qū)域的樓盤房價(jià)依然能夠保持堅(jiān)挺?！?jiǎng)?chuàng)智坊地處五角場(chǎng)核心位置，天生擁有地理優(yōu)勢(shì)。占地84公頃的創(chuàng)智天地，總建筑面積超過100萬平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場(chǎng)商圈黃金優(yōu)勢(shì)，北接新江灣城生態(tài)綠化環(huán)境，成為五角場(chǎng)首屈一指的龍頭項(xiàng)目。b、增加安全邊際選擇具備良好公共設(shè)施的樓盤巴菲特信奉“安全邊際”理論，通俗解釋就是價(jià)值與價(jià)格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產(chǎn)品和配套價(jià)值還未完全體現(xiàn)于價(jià)格時(shí)入市，投資未來將具備良好公共設(shè)施的對(duì)象。在這些區(qū)域，樓盤周邊正在進(jìn)行地鐵、舊城改造等工程建設(shè)，暫時(shí)的施工場(chǎng)面容易掩蓋了其真正價(jià)值，投資者能夠以低價(jià)獲取。而在工程竣工后，這些樓盤的配套必然會(huì)有很大幅度提升，未來可以預(yù)計(jì)獲得更高的收益?！褰菆?chǎng)的全面改建以及10號(hào)線的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區(qū)域價(jià)值認(rèn)知，創(chuàng)智坊一期精裝修房均價(jià)僅稍高于周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場(chǎng)發(fā)展帶來的升值空間看，它的價(jià)值暫時(shí)被市場(chǎng)低估了。以它的地段、規(guī)模、定位，將來必定成為上海的一處地標(biāo)性建筑。c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤巴菲特曾說：“如果你一生中找到三個(gè)杰出的企業(yè),你就會(huì)變得非常富裕?！痹诘禺a(chǎn)市場(chǎng)中，這一投資論同樣適用。從房地產(chǎn)商品化以來，市場(chǎng)在經(jīng)歷過前期的探索和中期的競(jìng)爭(zhēng)階段以后，涌現(xiàn)出了一批綜合實(shí)力超卓的品牌開發(fā)商。投資品牌開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目，就相當(dāng)于在先期獲得了市場(chǎng)關(guān)注度，在規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得長期回報(bào)上，是明智的選擇?！?jiǎng)?chuàng)智坊由曾經(jīng)開發(fā)過瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產(chǎn)項(xiàng)目的瑞安地產(chǎn)實(shí)力打造，并聯(lián)同甲骨文、思科、復(fù)旦量子基金、美國加州大學(xué)等眾多戰(zhàn)略合作伙伴，提供多元社區(qū)功能規(guī)劃及不同層面的協(xié)助。它所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，對(duì)于置業(yè)者而言，就如同寶馬對(duì)于愛車族一般重要。d、關(guān)注內(nèi)在價(jià)值選擇有潛在機(jī)遇的樓盤房地產(chǎn)是一個(gè)充滿潛在機(jī)遇的市場(chǎng)，它往往受到城市發(fā)展的激發(fā)而產(chǎn)生巨大的升值潛力。在上海，未來城市副中心五角場(chǎng)等城市潛力區(qū)域的樓盤，隨著建設(shè)的推進(jìn)，其價(jià)值也將日益彰顯。當(dāng)然，認(rèn)知潛力到選擇投資的過程中，投資者會(huì)受到價(jià)格的影響。這些樓盤往往在價(jià)格上高過相同質(zhì)素的其它項(xiàng)目，但這不應(yīng)該是阻礙投資決定的因素。相比價(jià)格，多關(guān)注投資項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值，才是識(shí)別出未來“黃金股”的關(guān)鍵訣竅?！?jiǎng)?chuàng)智坊以其完善的功能規(guī)劃、獨(dú)特的建筑風(fēng)格、舒適的社區(qū)環(huán)境、世界級(jí)數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)、高科技巨頭和知名大學(xué)的合作助力以及地處五角場(chǎng)商圈的無限發(fā)展?jié)摿Γ浞煮w現(xiàn)了置業(yè)者的身份、品味與眼光。隨著五角場(chǎng)以及新江灣城建設(shè)發(fā)展的高速推進(jìn)以及10號(hào)線的開通,創(chuàng)智坊優(yōu)質(zhì)的軟硬件設(shè)施、融工作、生活、休閑于一體的多重功能規(guī)劃所帶來的內(nèi)在價(jià)值必會(huì)迅速顯露。商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告「篇二」【內(nèi)容概要】金鑼灣商業(yè)中心投入運(yùn)營以來，已經(jīng)成為延慶商業(yè)的主力板塊，形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍，但仍存在著業(yè)態(tài)品位參差不齊、招商工作力度較弱、設(shè)施建設(shè)先天不足、物業(yè)管理責(zé)任不清、村民產(chǎn)權(quán)商鋪閑置等問題。在今后工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，明確目標(biāo)定位，推動(dòng)商旅融合，完善商業(yè)設(shè)施，加強(qiáng)物業(yè)管理，健全長效機(jī)制，努力打造多功能、高品位的商業(yè)中心。延慶金鑼灣商業(yè)中心地處縣城核心區(qū)，是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司自20xx年啟動(dòng)建設(shè)，并于20xx年投入運(yùn)營的。該中心立項(xiàng)時(shí)的功能定位是“打造延慶的一流商貿(mào)中心區(qū)”。三年來，在北京寶業(yè)恒基投資有限公司的主導(dǎo)運(yùn)作下，所有的商業(yè)設(shè)施已基本租售給商家經(jīng)營。圍繞目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)現(xiàn)狀是否與原設(shè)想的功能定位相適宜，其原設(shè)想的功能定位是否與北京建設(shè)國際商貿(mào)中心的構(gòu)想和延慶“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)這個(gè)課題，我們對(duì)金鑼灣商業(yè)中心的運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)查。一、金鑼灣商業(yè)中心的基本現(xiàn)狀（一）金鑼灣商業(yè)設(shè)施的基本概況延慶縣金鑼灣商業(yè)中心占地4.9萬平方米，產(chǎn)權(quán)證商業(yè)經(jīng)營建筑總面積8.4萬平方米，其中地上建筑面積為6.5萬平方米，占總建筑面積的77.4%，地下建筑面積為1.9萬平方米，占22.6%。按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分，北京寶業(yè)恒基投資有限公司持有產(chǎn)權(quán)建筑面積6.4萬平方米，其他7個(gè)單位持有產(chǎn)權(quán)建筑面積2.1萬平方米。整個(gè)金鑼灣商業(yè)中心共建有九個(gè)單體商業(yè)樓座，一個(gè)大型地下停車場(chǎng)，一個(gè)地上停車場(chǎng)，擁有停車泊位340個(gè)。（二）金鑼灣商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局在縣委政府的高度重視下，金鑼灣商業(yè)中心建設(shè)后期，通過廣泛的招商工作，使國際零售巨商沃爾瑪、國內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、肯德基快餐、湘和海鮮酒樓、慶豐包子、吳裕泰茶莊、同仁堂藥店、歐萊雅美發(fā)店、延慶特產(chǎn)展銷中心、小商品商城等先后入駐開業(yè)。目前，金鑼灣商業(yè)中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專賣店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等7種業(yè)態(tài)形式，其中大型綜合超市建筑面積18551平方米，占商業(yè)服務(wù)設(shè)施總面積的22.1%，大型百貨店建筑面積24240平方米，占28.9%，特大型餐飲店建筑面積3415平方米，占4.1%，其他各種業(yè)態(tài)27780平方米，占33%。截止到20xx年3月底，金鑼灣商業(yè)中心的商業(yè)服務(wù)設(shè)施已開業(yè)經(jīng)營的面積為62652平方米，占總面積的88.1%，尚有10014平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施正在招商入駐之中。目前，金鑼灣商業(yè)中心已經(jīng)營的業(yè)態(tài)面積比率是：大型超市22.1%、大型百貨28.9%、小型專賣店1.1%、小商品34.2%、特色農(nóng)產(chǎn)品3.2%、餐飲6.6%、娛樂4.9%。（三）金鑼灣商業(yè)經(jīng)營的基本情況金鑼灣商業(yè)中心自20xx年4月26日國內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器，20xx年6月25日國際零售巨商沃爾瑪，20xx年1月21日國內(nèi)環(huán)球新意連鎖百貨，20xx年10月25日延慶特產(chǎn)展銷中心和各品牌專賣店及其他小型商戶入駐開業(yè)以來，共有入駐經(jīng)營商260個(gè)，擁有從業(yè)員工2240人。據(jù)統(tǒng)計(jì)每天到金鑼灣商業(yè)中心購物休閑的顧客流量達(dá)1.1萬人次，使縣城商業(yè)中心區(qū)形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍。據(jù)商務(wù)委監(jiān)測(cè)，20xx年金鑼灣商業(yè)中心的沃爾瑪超市共實(shí)現(xiàn)商品銷售額13864.3萬元，蘇寧電器實(shí)現(xiàn)商品銷售額3419.6萬元，環(huán)球新意百貨實(shí)現(xiàn)商品銷售額14763.4萬元，湘和海鮮酒樓日銷售收入達(dá)3.5萬元，肯德基快餐店日銷售收入達(dá)1.5萬元，這些大型商業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營，形成了延慶商業(yè)的主力板塊。（四）金鑼灣商業(yè)中心的管理現(xiàn)狀金鑼灣商業(yè)中心的建設(shè)與運(yùn)營，一直是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì)及所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司進(jìn)行運(yùn)作管理的。20xx年8月，經(jīng)延慶縣人民政府（延政辦發(fā)【20xx】第77號(hào)文件）批準(zhǔn)，決定成立了以政府常務(wù)副縣長為主任，由商務(wù)、城管、工商、公安等部門為成員的延慶縣中心商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)，其主要職責(zé)是：推進(jìn)以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、引進(jìn)商家入駐、體現(xiàn)設(shè)計(jì)功能、營造良好秩序、確保雙安運(yùn)行等方面的管理。在這個(gè)承擔(dān)政府調(diào)控職能機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì)與所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司具體細(xì)化實(shí)施了金鑼灣商業(yè)中心的管理。就目前的管理機(jī)制而言，應(yīng)該說政府監(jiān)督協(xié)調(diào)職能已經(jīng)到位，企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行職責(zé)明確，但在業(yè)態(tài)布局、功能發(fā)揮、物業(yè)效能、企業(yè)經(jīng)營等方面還存在著問題，尚需認(rèn)真研究，逐步解決完善。二、金鑼灣商業(yè)中心現(xiàn)存的問題金鑼灣商業(yè)中心作為延慶縣城商業(yè)中心區(qū)的主力板塊，應(yīng)該是商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)布局結(jié)構(gòu)合理，兩個(gè)面向功能完善，物業(yè)服務(wù)管理到位，運(yùn)行秩序安全規(guī)范，企業(yè)經(jīng)營效益較好，社會(huì)效益明顯的延慶商業(yè)的亮區(qū)所在。但是在對(duì)金鑼灣商業(yè)中心主體企業(yè)，經(jīng)營商家和縣內(nèi)外消費(fèi)者的具體調(diào)查中，就其目前的現(xiàn)狀而言還存在著如下問題：（一）業(yè)態(tài)品位參差不齊，目標(biāo)定位不凸顯。金鑼灣商業(yè)中心原策劃設(shè)計(jì)的功能定位是：面向中高檔消費(fèi)群體，集購物、餐飲娛樂、旅游休閑于一體的大型綜合商業(yè)區(qū)。三年來雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業(yè)入駐，但其它經(jīng)營設(shè)施由于產(chǎn)權(quán)的多元化，業(yè)主不顧及整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，只求盡快的取得租金收益，在落后的經(jīng)營理念下，按照自己的市場(chǎng)判斷決定經(jīng)營的項(xiàng)目，結(jié)果是經(jīng)營定位不當(dāng)，業(yè)態(tài)形式雷同，商鋪的外裝修、內(nèi)裝飾，商品陳列展位設(shè)施沒特色，導(dǎo)致相當(dāng)一部分經(jīng)營區(qū)位變成了小商品市場(chǎng)，在這個(gè)現(xiàn)代化的建筑群內(nèi)，多處懸掛著“××市場(chǎng)”的巨幅招牌，既從經(jīng)營業(yè)態(tài)布局上明顯偏離了原來設(shè)計(jì)的功能方向，也在外觀形式上降低了金鑼灣商業(yè)中心的品位?？v觀商業(yè)中心的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，可以說是高中低的業(yè)態(tài)品位參差不齊，商場(chǎng)與市場(chǎng)并存，面向中高檔消費(fèi)群體的目標(biāo)定位并不凸顯。（二）招商工作力度較弱，配套的業(yè)態(tài)功能滯后。如娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業(yè)至今還沒入駐運(yùn)營。同時(shí)在與旅游的融合發(fā)展上仍顯不夠，20xx年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產(chǎn)展銷中心，雖然匯集了本縣15個(gè)大類100多種旅游商品，但由于經(jīng)營主體的組織化程度不高，商旅結(jié)合不密切等多種因素，致使自20xx年10月25日開始營業(yè)至今，僅實(shí)現(xiàn)延慶特產(chǎn)銷售額9000元。目前，這個(gè)特產(chǎn)展銷中心已基本停業(yè)閑置。面向本地消費(fèi)者，面向外來游客的旅游休閑功能尚不能體現(xiàn)。商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告「篇三」近年來，面對(duì)新形勢(shì)與新挑戰(zhàn)，我國銀行業(yè)單一依靠傳統(tǒng)息差收入的盈利模式一度受到挑戰(zhàn)，各商業(yè)銀行紛紛加大力度推進(jìn)對(duì)資本消耗較小的中間業(yè)務(wù)。在各種舉措的推動(dòng)下，中間業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，中間業(yè)務(wù)的收入占比穩(wěn)步提高，已成為商業(yè)銀行利潤的新增長點(diǎn)。但隨之而來的是對(duì)金融系統(tǒng)收費(fèi)情況被公眾質(zhì)疑，成為市民和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，為此，我對(duì)仙桃市多家金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)查一、仙桃市金融系統(tǒng)基本情況仙桃共有6家金融機(jī)構(gòu)，工行、農(nóng)行、中國銀行、建行、農(nóng)商行、郵儲(chǔ)銀行，其服務(wù)手續(xù)費(fèi)占營業(yè)收入的3成。二、收費(fèi)基本情況及存在的問題1、收費(fèi)項(xiàng)目繁多往往銀行公示的常用項(xiàng)目只有二三十種，但實(shí)際收費(fèi)項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，除了柜臺(tái)在辦理存款、取款、匯款等常規(guī)業(yè)務(wù)，還在推銷多項(xiàng)個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品，同時(shí)代理人民幣債券、外幣債券、黃金買賣等業(yè)務(wù)，以及個(gè)人貸款、委托貸款、擔(dān)保、國內(nèi)保理、資產(chǎn)托管等十余金融業(yè)務(wù)，各類服務(wù)項(xiàng)目多達(dá)幾百種。當(dāng)然，銀行辦理的服務(wù)項(xiàng)目多了，收費(fèi)的項(xiàng)目也就自然水漲船高。2、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一雖然多家銀行都公示了服務(wù)收費(fèi)價(jià)格目錄，但不難發(fā)現(xiàn)其公示上不僅收費(fèi)項(xiàng)目多少不一，并且一些具體收費(fèi)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，甚至相差很大。如磁條卡換IC卡，工行目前免費(fèi)換卡，其他多數(shù)銀行的換卡費(fèi)用普遍在10元至20元，也有銀行稱，換卡業(yè)務(wù)最高收費(fèi)40元。再如以異地本行每筆取款1萬元為例，銀行之間的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差高達(dá)百元。3、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示根據(jù)國家發(fā)改委《關(guān)于商品和服務(wù)明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，各銀行都應(yīng)在醒目位置將服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。但從調(diào)查結(jié)果來看，有個(gè)別銀行未進(jìn)行公示，理由是項(xiàng)目太多，不好公示。收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不公示。信息不透明，消費(fèi)者缺乏知情權(quán)，存有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隱設(shè)現(xiàn)象。4、收費(fèi)行為很難鑒定銀行監(jiān)管部門之所以對(duì)銀行的收費(fèi)項(xiàng)目難以準(zhǔn)確掌握，是因?yàn)殂y行的服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量較大，且九成以上收費(fèi)都屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，只有個(gè)別收費(fèi)項(xiàng)目實(shí)行政府制定價(jià)，例如商業(yè)銀行同城ATM跨行取款手續(xù)費(fèi)、小額賬戶管理費(fèi)、包括零鈔清點(diǎn)費(fèi)等收費(fèi)，就不屬于政府指導(dǎo)價(jià)，而屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，對(duì)這些收費(fèi)項(xiàng)目，商業(yè)銀行總行可以自行制定和調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，如此多家商業(yè)銀行，每家銀行林林總總共推出成百上千種服務(wù)項(xiàng)目，并且每年新服務(wù)在不斷增加，而這些金融服務(wù)幾乎都屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收費(fèi)，作為銀行監(jiān)管部門，自然難以準(zhǔn)確弄清楚如此眾多的收費(fèi)項(xiàng)目。5、服務(wù)內(nèi)容不到位，服務(wù)質(zhì)量跟不上例如銀行在推銷各類銀行卡的同時(shí)，極力宣傳卡的功能，強(qiáng)調(diào)其作用，卻對(duì)收費(fèi)情況往往輕描淡寫的提及或者甚至不提，造成客戶手中都擁有好幾張卡，卡多了自然存款也分散了，可能出現(xiàn)有些卡很少使用，賬戶存款未達(dá)到銀行規(guī)定的小額賬戶管理費(fèi)的起收金額，最終出現(xiàn)卡中的金額越來越少，而客戶卻全然不知的情況，導(dǎo)致糾紛現(xiàn)象的發(fā)生。據(jù)調(diào)查，目前消費(fèi)者對(duì)商業(yè)銀行收費(fèi)情況反響最大的是收費(fèi)不合理、收費(fèi)定價(jià)不一、收費(fèi)不透明等現(xiàn)象。為進(jìn)一步改善銀行服務(wù)收費(fèi)，有幾點(diǎn)建議：一是要完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)銀行收費(fèi)的政策引導(dǎo)。第一，要就《商業(yè)銀行服務(wù)價(jià)格管理暫行辦法》落實(shí)情況開展清查。督促各商業(yè)銀行理順定價(jià)管理機(jī)制，依法合規(guī)定價(jià)和收費(fèi)，切實(shí)防范不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為引發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)《商業(yè)銀行服務(wù)價(jià)格管理暫行辦法》的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，保持商業(yè)銀行收費(fèi)政策的穩(wěn)定性。其次要引導(dǎo)商業(yè)銀行提升定價(jià)管理水平，形成科學(xué)的定價(jià)機(jī)制，從而增強(qiáng)銀行業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)力，確保穩(wěn)健經(jīng)營。二是實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，陽光收費(fèi)。各銀行應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在營業(yè)廳醒目位置進(jìn)行公示，接受客戶的監(jiān)督，同時(shí)各銀行在推出服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，還要注重宣傳，在宣傳上要做到收費(fèi)項(xiàng)目宣傳與免費(fèi)、優(yōu)惠措施宣傳并重，宣傳渠道多樣化與信息送達(dá)的有效性并重，服務(wù)項(xiàng)目功能介紹與費(fèi)用信息披露并重，使銀行服務(wù)收費(fèi)達(dá)到公開、透明漸而步入良性渠道。三是提升社會(huì)責(zé)任。商業(yè)銀行柜面工作人員辦理各類業(yè)務(wù)時(shí)，代表著商業(yè)銀行的整體形象，其業(yè)務(wù)素質(zhì)、綜合能力、工作效率和工作態(tài)度等都對(duì)客戶選擇使用商業(yè)銀行各類金融產(chǎn)品和服務(wù)至關(guān)重要。因此，加強(qiáng)對(duì)臨柜人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，全面提高商業(yè)銀行工作人員對(duì)各類銀行產(chǎn)品、服務(wù)、收費(fèi)等知識(shí)的掌握程度，使其能夠向客戶充分宣傳收費(fèi)項(xiàng)目、優(yōu)惠措施、已提供的各種低費(fèi)用服務(wù)內(nèi)容，引導(dǎo)客戶在同等條件下，選擇并享受優(yōu)惠服務(wù)。商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告「篇四」城市商業(yè)綜合體是指以區(qū)域?yàn)橹行?、以購物中心為主?dǎo)，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育、培訓(xùn)、健身等多項(xiàng)城市主要功能活動(dòng)，面向各類生活消費(fèi)人群、提供綜合性服務(wù)的大型建筑綜合體。其主要特征是：由企業(yè)有計(jì)劃地管理運(yùn)營，有統(tǒng)一的名稱;經(jīng)營范圍涵蓋超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店等三個(gè)以上商品零售業(yè)態(tài)，以及餐飲、文化、娛樂、健身、休閑、培訓(xùn)等三項(xiàng)以上服務(wù)業(yè)形態(tài);營業(yè)面積不小于1萬平方米且獨(dú)立開展經(jīng)營活動(dòng)的商戶不少于50個(gè);具備專門的停車場(chǎng)所，專供在城市商業(yè)綜合體內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的顧客使用。為全面了解我市商業(yè)綜合體的總體布局、商業(yè)定位，商業(yè)綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)分布及商戶基本經(jīng)營狀況、統(tǒng)計(jì)情況等方面內(nèi)容，宿州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)全市符合條件的商業(yè)綜合體進(jìn)行了全面調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商業(yè)綜合體共計(jì)13個(gè)，其中已投入使用并應(yīng)納入統(tǒng)計(jì)的商業(yè)綜合體8個(gè)。綜合體內(nèi)經(jīng)營商戶數(shù)共計(jì)514家，總營業(yè)面積約35.4萬平方米，全年客流總量約570.4萬人次，車位數(shù)約9700個(gè)。一、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展概況城市綜合體作為一種新型的商業(yè)模式，既是城市發(fā)展特別是商業(yè)發(fā)展的結(jié)果，又是提升城市形象、推動(dòng)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體，具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價(jià)值。2016年，全市前八大商業(yè)綜合體合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額8.11億元，吸納就業(yè)人員3291人。(一)總體布局。按照國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于城市商業(yè)綜合體的界定，我市目前正常營業(yè)且規(guī)模達(dá)到城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計(jì)界定要求的8家。其總體分布為：埇橋區(qū)3家，分別為宿州市創(chuàng)新時(shí)代購物廣場(chǎng)、埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場(chǎng)、埇橋區(qū)同盛廣場(chǎng);泗縣2家，分別為泗縣文廟商場(chǎng)、泗州第一街購物中心;蕭縣1家，蕭縣龍城國購廣場(chǎng);靈璧縣1家，靈璧縣萊迪購物廣場(chǎng);碭山縣1家，碭山縣香港商場(chǎng)。市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、宿馬園區(qū)、鞋城和高新區(qū)目前還沒有符合界定要求的城市商業(yè)綜合體。(二)商業(yè)定位。目前我市城市商業(yè)綜合體主要定位于主城區(qū)和規(guī)劃新區(qū)。新建項(xiàng)目如埇橋區(qū)萬達(dá)城市廣場(chǎng)、碭山縣七彩商場(chǎng)等均位于城市發(fā)展的新區(qū)，交通便利，周圍高檔小區(qū)較多，其商業(yè)定位于城市規(guī)劃發(fā)展新方向，消費(fèi)群體定位于收入較高且注重消費(fèi)質(zhì)量改善的群體。其他城市商業(yè)綜合體，如埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代購物廣場(chǎng)、同盛廣場(chǎng)、蕭縣龍城國購廣場(chǎng)等，其地理位置均處于商業(yè)較為發(fā)達(dá)的老城區(qū)，商業(yè)定位于人口密集，商業(yè)氛圍濃厚，成熟的城市商業(yè)綜合體較少，市場(chǎng)需求旺盛。消費(fèi)群體定位于主城區(qū)原住居民及追求品質(zhì)生活的成功商業(yè)人士?？傮w上看，商業(yè)綜合體定位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的少，定位于消費(fèi)水平較低的地區(qū)少。(三)商業(yè)形態(tài)。城市商業(yè)綜合體規(guī)模越大，發(fā)展程度越高，其經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)越豐富。總體上看，我市城市商業(yè)綜合體均具有零售、餐飲、服務(wù)三種基本業(yè)態(tài)。其中，在零售業(yè)態(tài)中，超市和百貨店居多，而專業(yè)店、專賣店較少;在餐飲業(yè)態(tài)中，快餐和以大排檔攤位形式存在的簡餐、小吃較多，正餐較少;在服務(wù)業(yè)態(tài)中，影院、KTV、游藝較多，而培訓(xùn)和金融服務(wù)較少。(四)商戶類型。從目前我市城市商業(yè)綜合體內(nèi)部商戶類型看，個(gè)體工商戶居多，法人單位和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位相對(duì)較少。在2016年我市擬上報(bào)國家統(tǒng)計(jì)平臺(tái)的8家城市商業(yè)綜合體中，入住的個(gè)體工商戶450家，占全部經(jīng)營單位數(shù)的87.5%;法人單位38家，產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位26家。法人及產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位合計(jì)占12.5%。(五)經(jīng)營模式。城市商業(yè)綜合體雖然是由企業(yè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，但在具體經(jīng)營模式上，企業(yè)自營或聯(lián)營的較少，對(duì)外租賃的較多(租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)符合城市商業(yè)綜合體整體規(guī)劃，承租戶負(fù)責(zé)經(jīng)營，企業(yè)管理單位收取租金)。如埇橋區(qū)同盛廣場(chǎng)，靈璧縣萊迪廣場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營單位全部為租賃戶。全市八家重點(diǎn)商業(yè)綜合體內(nèi)對(duì)外租賃的經(jīng)營單位406家，占全部經(jīng)營單位的79%。二、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展的特點(diǎn)(一)數(shù)量快速增加，老城區(qū)相對(duì)集中。2016年，我市擬納入統(tǒng)計(jì)的城市商業(yè)綜合體8家，較2015年新增7家。其中，位于老城區(qū)的商業(yè)綜合體6家，1家位于城市發(fā)展新區(qū)，1家位于新老城區(qū)結(jié)合部。從發(fā)展趨勢(shì)看，新建或試營業(yè)的城市商業(yè)綜合體均分布在城市發(fā)展新區(qū)，如埇橋區(qū)萬達(dá)城市廣場(chǎng)、碭山縣七彩商城等。(二)商戶數(shù)量眾多，自營或聯(lián)營較少。從綜合體內(nèi)商戶數(shù)量看，在重點(diǎn)調(diào)查的8家城市商業(yè)綜合體中，經(jīng)營商戶總數(shù)量為514戶，其中自營或聯(lián)營單位108家，僅占全部經(jīng)營單位的21%。個(gè)別商業(yè)綜合體內(nèi)經(jīng)營單位全部為對(duì)外租賃商戶，如埇橋區(qū)同盛購物廣場(chǎng)、泗縣第一街購物中心、靈璧縣萊迪購物中心等。(三)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，商品零售占一半以上。分業(yè)態(tài)看，2016年我市商業(yè)綜合體零售業(yè)商戶321戶，主要業(yè)務(wù)活動(dòng)涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產(chǎn)品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領(lǐng)域，占商戶總數(shù)的62.5%;餐飲業(yè)商戶93戶，主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等，占18.1%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)商戶100戶，占19.45%。(四)銷售量增長較快，億元以上項(xiàng)目較少。2016年前10月，全市8家城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)銷售(營業(yè))額8.11億元，同比增長49.73%。分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)5.93億元，增長25.5%;餐飲業(yè)1.01億元，增長236.7%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)1.17億元，增長197.9%。但從銷售規(guī)?？?，銷售額(營業(yè)額)達(dá)億元以上單位僅3家，分別為埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城，億元以上單位數(shù)占綜合體總數(shù)不足一半。(五)大眾化消費(fèi)居多，專賣店和精品店較少。受限于地區(qū)人口數(shù)量、居民消費(fèi)能力，我市商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業(yè)綜合體，大眾化消費(fèi)商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)較少。三、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計(jì)中面臨的困難由于受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、電商分流、城市建設(shè)改造升級(jí)、自身商業(yè)定位不準(zhǔn)、經(jīng)營管理不到位、承租戶換手率高等因素影響，我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計(jì)工作還存在不少困難。(一)發(fā)展的制約因素。1.受新產(chǎn)業(yè)及新消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變影響，零售行業(yè)實(shí)體店遭遇寒冬。近年來，隨著電商行業(yè)迅猛發(fā)展，部分零售行業(yè)實(shí)體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場(chǎng)為例，其一期項(xiàng)目國購步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%，滿鋪開業(yè)，現(xiàn)如今只有70%的開業(yè)經(jīng)營率，最低潮時(shí)開業(yè)率低至50%，商場(chǎng)第一層服飾零售幾乎全部關(guān)停。如今開業(yè)率有所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導(dǎo)致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場(chǎng)租金已普遍比原先開業(yè)時(shí)下降30%-50%。2.商業(yè)布局過于密集，市場(chǎng)消費(fèi)潛力不足。以埇橋區(qū)為例，宿州創(chuàng)新時(shí)代購物廣場(chǎng)與大潤發(fā)購物中心相距不足500米，與創(chuàng)新時(shí)代購物廣場(chǎng)一路之隔的國購廣場(chǎng)也正在建設(shè)之中。而由于城市改造，主城區(qū)人口大量外遷，再加上本區(qū)域沒有大量新建高檔社區(qū)，即使部分拆遷戶回遷，該區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)能力仍有待觀察。埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場(chǎng)，2011年開業(yè)時(shí)，商戶爭(zhēng)著入住商場(chǎng)，但從2013年開始，周邊城區(qū)改造，居民大量外遷，加上周邊商場(chǎng)(如華夏、蘇果商場(chǎng))較多，同等商品售價(jià)較低，從而導(dǎo)致商業(yè)綜合體經(jīng)營困難。目前商場(chǎng)為留住商戶，增加商場(chǎng)人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯(lián)合經(jīng)營。3.商業(yè)定位涉后，消費(fèi)層次有待轉(zhuǎn)型升級(jí)。建設(shè)城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念、增加消費(fèi)體驗(yàn)，提高居民消費(fèi)質(zhì)量和層次。但從調(diào)研情況看，個(gè)別老城區(qū)城市商業(yè)綜合體除精品店、專賣店?duì)I業(yè)額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規(guī)模較大的商品交易市場(chǎng)了(商品交易市場(chǎng)特別是有批發(fā)活動(dòng)的商品交易市場(chǎng)不屬于城市商業(yè)綜合體范疇)。如碭山香港商城，其一樓商業(yè)大部分為個(gè)體經(jīng)營服裝百貨，定位較低，與周邊商業(yè)無異。部分位于新城區(qū)的城市商業(yè)綜合體，由于新區(qū)正在建設(shè)，人流量不足，市場(chǎng)消費(fèi)能力偏低，綜合體內(nèi)商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費(fèi)層次難以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。4.基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，停車場(chǎng)建設(shè)普遍涉后于商業(yè)發(fā)展速度。我市現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目多數(shù)屬于主城區(qū)，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費(fèi)群體支撐，但存在共性的問題就是停車場(chǎng)設(shè)計(jì)偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求;有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進(jìn)出地下車庫的道路不順，如埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代購物廣場(chǎng)、同盛廣場(chǎng)，蕭縣龍城國購廣場(chǎng)等。5.管理松散，服務(wù)水平有待提升。一些城市商業(yè)綜合體建成后，招商缺少統(tǒng)一規(guī)劃，綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰，商業(yè)綜合體管理公司在經(jīng)營過程中重租金輕管理的現(xiàn)象大量存在。管理松散，城市商業(yè)綜合體整體的營銷推廣開展不力。經(jīng)調(diào)查，全市八家主要城市商業(yè)綜合體內(nèi)自營、聯(lián)營部分僅115家商戶，占經(jīng)營總單位個(gè)數(shù)的22.07%，有的商業(yè)綜合體全部對(duì)外出租，管理方只收取租金，而對(duì)市場(chǎng)安全、商品質(zhì)量、人員管理服務(wù)不到位。(二)統(tǒng)計(jì)中存在的問題。近幾年來，城市商業(yè)綜合體作為一種新型商業(yè)運(yùn)作模式發(fā)展迅速，在美化城市建設(shè)，提高城市品味的同時(shí)，也已成為我市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重要載體。但我市對(duì)于城市綜合體商業(yè)貿(mào)易的統(tǒng)計(jì)起步較晚，基礎(chǔ)工作相對(duì)薄弱。1.部分限額以上單位未納入統(tǒng)計(jì)。在重點(diǎn)調(diào)查的八家城市商業(yè)綜合體中，年主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到限額以上單位23家，其中，法人單位9家，產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位4家，個(gè)體工商戶10家。目前，上述23家單位中，已納入統(tǒng)計(jì)平臺(tái)的僅3家法人單位，其他單位均未納入限額以上商業(yè)統(tǒng)計(jì)。2.商戶基礎(chǔ)資料缺失，統(tǒng)計(jì)工作困難。在城市商業(yè)綜合體經(jīng)營單位構(gòu)成中，個(gè)體工商戶占85%以上，但由于不是統(tǒng)一收銀，大量的個(gè)體工商戶沒有健全的財(cái)務(wù)資料和齊全臺(tái)帳資料，且在被調(diào)查訪問時(shí)隱瞞其實(shí)際經(jīng)營收入，難以摸到真實(shí)的經(jīng)營收入情況，很難判斷其是否達(dá)到限額以上標(biāo)準(zhǔn)。也無法申報(bào)納入限上“大個(gè)體戶”統(tǒng)計(jì)。3.商鋪?zhàn)鈶魮Q手率高，無法真實(shí)反映經(jīng)營變動(dòng)情況。目前，國家關(guān)于城市商業(yè)綜合體的統(tǒng)計(jì)頻率為年度統(tǒng)計(jì)，即一年一次，但由于各種原因，部分城市商業(yè)綜合體內(nèi)商戶經(jīng)營不景氣，承租戶換手率高，有的經(jīng)營業(yè)態(tài)也發(fā)生改變，造成季度和月度商品類值及交易額難以統(tǒng)計(jì)，尤其是統(tǒng)計(jì)表中的上年數(shù)據(jù)無法填寫。這也造成年度統(tǒng)計(jì)資料不能全面及時(shí)反映城市綜合體內(nèi)商業(yè)經(jīng)營變動(dòng)真實(shí)情況。四、發(fā)展城市商業(yè)綜合體的幾點(diǎn)建議大型城市商業(yè)綜合體就是一座“城市地標(biāo)”，也是一張“城市名片”。大力發(fā)展一批城市商業(yè)綜合體，對(duì)提高我市城市發(fā)展水平，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)市民榮譽(yù)感和歸屬感具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。1.加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，優(yōu)化空間布局。相關(guān)部門要依據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域人口、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)氛圍等具體情況，研究制定本地區(qū)城市商業(yè)綜合體發(fā)展的專項(xiàng)規(guī)劃。對(duì)可建區(qū)域、輻射范圍、商業(yè)定位等提出明確的指導(dǎo)意見。要加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃落實(shí)情況的跟蹤督查，及時(shí)調(diào)整完善城市商業(yè)體的空間布局，既要解決需求不足、轉(zhuǎn)型不力的問題，也要防止過度建設(shè)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的問題。2.降稅減費(fèi)，鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一是探索對(duì)電商行業(yè)征稅辦法，擴(kuò)大稅源;二是適當(dāng)降低實(shí)體商貿(mào)企業(yè)的稅賦成本，包括房屋租賃稅及商貿(mào)經(jīng)營中的各項(xiàng)營業(yè)稅金及附加等。認(rèn)真貫徹落實(shí)《宿州市人民政府關(guān)于降成本減輕實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)負(fù)擔(dān)的實(shí)施意見》以及《宿州市人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的實(shí)施意見》，主動(dòng)減輕商貿(mào)企業(yè)經(jīng)營成本。3.加大基建投入，完善商業(yè)配套設(shè)施。加強(qiáng)對(duì)城市綜合體商業(yè)功能和其他功能的協(xié)調(diào)性研究，加快舊城區(qū)改造進(jìn)度，要扭轉(zhuǎn)城市拆遷快而建設(shè)回遷慢的局面，尤其是要妥善解決重點(diǎn)工程進(jìn)度慢甚至長期爛尾的問題。要完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施，搞好交通道路網(wǎng)絡(luò)、停車場(chǎng)、市民休閑廣場(chǎng)、公交線路等配套基礎(chǔ)設(shè)施，解決好交通、環(huán)境等瓶頸制約。4.加強(qiáng)管理，提升服務(wù)水平。各城市商業(yè)綜合體管理單位要積極學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)城市商業(yè)綜合體先進(jìn)經(jīng)營理念與管理模式，提升本單位的整體商業(yè)運(yùn)作能力。一是統(tǒng)一招商政策，確保商業(yè)形態(tài)和品牌組合符合經(jīng)營主題;二是統(tǒng)一營銷管理，把松散的經(jīng)營戶和多樣的消費(fèi)形態(tài)集合到一個(gè)信息平臺(tái)上，統(tǒng)一策劃促銷、統(tǒng)一收銀管理。5.加強(qiáng)城市綜合體商業(yè)統(tǒng)計(jì)，應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)。一是縣區(qū)政府牽頭，相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)，摸排掌握新增城市商業(yè)綜合體內(nèi)商戶信息及經(jīng)營狀況，建立并及時(shí)更新城市商業(yè)綜合體經(jīng)營信息庫;二是各縣區(qū)商務(wù)主管部門要做好月度限上法人單位申報(bào)以及一年一度的“大個(gè)體”申報(bào)工作，及時(shí)將綜合體內(nèi)營業(yè)額達(dá)限單位納入限額以上商業(yè)統(tǒng)計(jì)。商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告「篇五」近年來，市家裝投訴案件連年遞增、居高不下。其中，涉及商業(yè)賄賂的投訴案件占到家裝投訴總量的50%以上，已成為擾亂家裝市場(chǎng)經(jīng)營秩序的重要原因。今年以來，市工商局開展了家裝市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，組織人員對(duì)其中存在的商業(yè)賄賂問題進(jìn)行了專題深入調(diào)研，認(rèn)真分析了家裝市場(chǎng)商業(yè)賄賂行為的表現(xiàn)形式及特點(diǎn)，并針對(duì)性地提出了部分監(jiān)管建議。一、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為的主要表現(xiàn)形式（一）家裝公司“承包式”采購材料。一些業(yè)主因工作繁忙，沒有更多的時(shí)間和精力去參與家庭裝修，往往要到家裝公司咨詢，而家裝公司則會(huì)以省心、省錢、省力等理由來說服業(yè)主選擇“全包服務(wù)”，多數(shù)業(yè)主比較相信家裝公司的“專業(yè)眼光”，放權(quán)家裝公司采購裝修材料。然而，一旦簽訂了合同，家裝公司就會(huì)與特定的建材經(jīng)銷商聯(lián)系，按照采購單的明細(xì)從中購買所需建材，經(jīng)銷商故意將建材的價(jià)格調(diào)高，事后暗中給付家裝公司“勞務(wù)費(fèi)”賄賂，即使業(yè)主在場(chǎng)也無法發(fā)覺其中的“貓膩”。（二）家裝人員“定向式”使用材料。現(xiàn)在多數(shù)家裝人員成為某一個(gè)或者某幾個(gè)建材經(jīng)銷商的“推銷員”，使用特定建材經(jīng)銷商的材料，為經(jīng)銷商拉攏客戶，賺取更多的利潤，事后獲取豐厚的“回扣”?！罢l給的回扣高，就使用誰的產(chǎn)品”已經(jīng)成為家裝市場(chǎng)使用材料的“潛規(guī)則”，嚴(yán)重破壞了家裝行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般的家裝工所拿的回扣大多在10%左右，像油漆工和水泥漆工的回扣更高，能夠達(dá)到20%。比如，一般家庭裝修所用的木料費(fèi)用大約在10000元左右，按10%回扣率計(jì)算，木工僅此一項(xiàng)就可從建材經(jīng)銷商店拿到上千元回扣。（三）設(shè)計(jì)人員“策劃式”推薦材料。為了追求生活品質(zhì)，部分業(yè)主在裝修過程中會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)人員參與策劃，而部分設(shè)計(jì)員為了拿到建材銷售商暗中給付的“回扣”，往往會(huì)有意識(shí)的把設(shè)計(jì)復(fù)雜化，增加許多不必要的裝修項(xiàng)目，同時(shí)還會(huì)向業(yè)主推薦使用何種材料合適。例如，一些設(shè)計(jì)人員為了拿回扣，故意多設(shè)計(jì)吊頂、多掏壁櫥。如果業(yè)主聽信設(shè)計(jì)師的建議，就會(huì)不知不覺進(jìn)入設(shè)計(jì)師預(yù)訂的回扣陷阱。另外，如果不是家裝公司包工包料的話，一般都是由設(shè)計(jì)師帶領(lǐng)業(yè)主去建材市場(chǎng)選購，而且會(huì)有意地把業(yè)主帶到約定的經(jīng)銷商處購買建材，或者干脆在設(shè)計(jì)時(shí)，直接把一些特定的材料設(shè)計(jì)到效果圖中，讓業(yè)主沒有選擇的余地。二、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為取證及查處難點(diǎn)家裝市場(chǎng)中商業(yè)賄賂現(xiàn)象較普遍，但因其隱蔽性強(qiáng)等特點(diǎn)，使得工商部門調(diào)查取證工作較為困難。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）賄賂主體呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)。家裝市場(chǎng)商業(yè)賄賂行為往往涉及到較多不同類別的建材經(jīng)營主體，對(duì)一個(gè)家庭裝修業(yè)主來說，裝修時(shí)要采購木材、油漆、水泥、瓷磚、地板磚等多種材料，涉及到的建材經(jīng)銷商較多，經(jīng)營類別較雜。建材經(jīng)銷商為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的家裝市場(chǎng)中爭(zhēng)得“一份羹”，往往會(huì)選擇用回扣交易的方式排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，查處商業(yè)賄賂行為點(diǎn)多面廣。另外，家裝市場(chǎng)商業(yè)賄賂中受賄對(duì)象比較分散，一個(gè)建材經(jīng)銷商會(huì)同時(shí)與多個(gè)家裝公司、設(shè)計(jì)師和家裝工產(chǎn)生回扣交易。其中，家裝工又分為木工、漆工、水泥工等不同工種，這些家裝工沒有穩(wěn)定的經(jīng)營地址，流動(dòng)性較大，給調(diào)查取證帶來困難。（二）賄賂行為具有事后隱蔽性。家裝行業(yè)中的賄賂行為一般都是事后進(jìn)行，不論是家裝公司、設(shè)計(jì)師還是單個(gè)家裝工，事前與經(jīng)銷商都存在回扣交易的口頭約定，當(dāng)成功為經(jīng)銷商拉攏到客戶，獲得盈利后，經(jīng)銷商會(huì)將約定的那部分回扣返還。更有部分精明的經(jīng)銷商，利用搞“積分卡”、“收標(biāo)簽”等形式來達(dá)到其賄賂的目的。例如，一些油漆經(jīng)銷商在銷售的油漆桶上貼上特定的標(biāo)簽，事先約好一張標(biāo)簽?zāi)軌蚰玫降幕乜蹟?shù)額，油漆工只要拿著標(biāo)簽到經(jīng)銷商處就可以換取回扣。（三）缺少相關(guān)書面證明材料。個(gè)體建材經(jīng)營者，通常情況下，根據(jù)家裝工拉攏的客戶的消費(fèi)數(shù)額支付回扣，對(duì)經(jīng)營活動(dòng)大多沒有建立賬簿，執(zhí)法人員找不到商業(yè)賄賂行為的書面證據(jù)。另外，一些規(guī)模較大的建材經(jīng)銷商即使建立賬簿，多數(shù)采用不入賬或記作其他項(xiàng)目的方式支付回扣，利用賬簿中出現(xiàn)的業(yè)務(wù)人員較高的獎(jiǎng)勵(lì)、提成或促銷、折扣、廣告宣傳等開支，掩蓋商業(yè)行賄行為。更有甚者，為了應(yīng)付工商部門的檢查會(huì)建兩套賬本，甚至三四套賬本。（四）群眾“潛規(guī)則”意識(shí)嚴(yán)重。從事家裝經(jīng)營活動(dòng)，不論是行賄方還是受賄方，多數(shù)法律意識(shí)不強(qiáng)，將回扣交易行為看成是普遍存在的“法規(guī)則”，參與回扣交易人員存在“拿錢辦事”的主觀意識(shí)，能夠主動(dòng)揭露行業(yè)內(nèi)幕的人很少。工商執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)周邊知情群眾僅把交易“回扣”看成“好處費(fèi)”、“辛苦費(fèi)”，在心里給予了合理化認(rèn)識(shí)，不愿配合執(zhí)法人員開展調(diào)查。（五）法律法規(guī)賦予權(quán)力不足。根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》以及《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，查處商業(yè)賄賂行為，工商執(zhí)法人員沒有查封、扣留等權(quán)力，致使執(zhí)法中常常出現(xiàn)當(dāng)事人銷毀證據(jù)、逃避檢查等問題，特別是對(duì)家裝市場(chǎng)中隱蔽較強(qiáng)的賄賂行為很難及時(shí)取證。同時(shí)，工商部門現(xiàn)有的執(zhí)法手段顯得過于單一，調(diào)查取證手段不夠有力，往往造成對(duì)當(dāng)事人拒不接受調(diào)查、不提供有關(guān)材料等行為束手無策。三、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為監(jiān)管對(duì)策建議（一）推行長效教育引導(dǎo)制度。定期開展“家裝行業(yè)商業(yè)賄賂案例”警示教育活動(dòng)，通過印發(fā)傳單、在新聞媒體上開設(shè)專欄等方式，加大家裝市場(chǎng)抵制商業(yè)賄賂行為的宣傳力度，使消費(fèi)者和建材經(jīng)營者從思想上充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)賄賂行為的危害性和違法性，使家裝市場(chǎng)中“見怪不怪”的商業(yè)賄賂現(xiàn)象引起周邊群眾的高度重視，共同參與到家裝市場(chǎng)商業(yè)賄賂行為舉報(bào)監(jiān)督工作中，努力營造“以誠實(shí)守信為榮，以商業(yè)賄賂為恥”的氛圍，使家裝行業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序步入良性運(yùn)行的軌道。（二）推行經(jīng)營主體承諾制度。積極推行家裝市場(chǎng)抵制商業(yè)賄賂承諾制，結(jié)合實(shí)際制定《建材經(jīng)銷商誠信經(jīng)營承諾辦法》，確定由大型建材經(jīng)營單位和家裝公司為“承諾試點(diǎn)單位”，要求他們簽訂自覺抵制商業(yè)賄賂、不推銷質(zhì)次價(jià)高建材等內(nèi)容的承諾書。同時(shí)，工商執(zhí)法部門定期開展“承諾事項(xiàng)”監(jiān)督檢查活動(dòng)，引導(dǎo)經(jīng)營者提升自律意識(shí)，自覺依法規(guī)范經(jīng)營行為，全面營造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序。（三）推行家裝行業(yè)經(jīng)紀(jì)人制度。針對(duì)多數(shù)市民缺乏專業(yè)知識(shí)，對(duì)裝修所需建材不夠了解，缺乏建材質(zhì)量鑒別力的問題，探索推行家裝行業(yè)“家裝經(jīng)紀(jì)人制度”，引導(dǎo)一批裝修建材專業(yè)人員開辦裝修信息咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，向社會(huì)公開當(dāng)前各類建材的市場(chǎng)價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、單位面積用料數(shù)量等信息，同時(shí)引導(dǎo)部分職業(yè)家裝經(jīng)紀(jì)人進(jìn)駐市場(chǎng)，業(yè)主可以隨時(shí)咨詢裝修知識(shí)，并在他們的指導(dǎo)下購買建材，以公開的裝修信息機(jī)制抵制價(jià)高質(zhì)次裝修建材侵害消費(fèi)者利益現(xiàn)象。（四）推行信用分級(jí)管理制度。誠信經(jīng)營是家裝市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，沒有完善的信用制度約束，家裝市場(chǎng)就不可能健康發(fā)展。因此，必須加快建立和完善適合家裝行業(yè)的市場(chǎng)信用制度，探索推行家裝行業(yè)誠信守法提醒制、警示制、公示制等制度，按照“以防為主、打防結(jié)合”的要求，由工商部門與建材經(jīng)銷商共同簽訂《預(yù)防和懲治商業(yè)賄賂行為責(zé)任書》，明確界定建材經(jīng)銷商的經(jīng)營責(zé)任和工商部門的監(jiān)管責(zé)任。同時(shí)，通過日常市場(chǎng)檢查，將家裝市場(chǎng)中建材經(jīng)銷商的日常經(jīng)營行為，包括不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)賄賂等違法行為，及時(shí)記入企業(yè)信用檔案，對(duì)存在商業(yè)賄賂行為的經(jīng)銷商定為一般失信和嚴(yán)重失信單位，分別給予強(qiáng)制性監(jiān)管和后延監(jiān)管，從根本上防止和減少商業(yè)賄賂行為的發(fā)生。同時(shí)，在每個(gè)建材市場(chǎng)內(nèi)部分別設(shè)立“誠實(shí)守信”和“黑名單”公示欄，并定期對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)銷商的經(jīng)營行為予以公布。（五）推行案件聯(lián)合調(diào)查制度。積極建立聯(lián)動(dòng)協(xié)作機(jī)制，聯(lián)合公安、質(zhì)監(jiān)、會(huì)計(jì)事務(wù)所等單位成立家裝市場(chǎng)商業(yè)賄賂專項(xiàng)調(diào)查小組，及時(shí)掌握商業(yè)賄賂的線索、動(dòng)態(tài)和特點(diǎn)，形成治理家裝市場(chǎng)商業(yè)賄賂的整體合力。充分發(fā)揮各自職能作用，針對(duì)家裝市場(chǎng)商業(yè)賄賂的特點(diǎn)，積極拓寬案件來源渠道，突出抓好家裝行業(yè)商業(yè)賄賂典型案件的查辦，對(duì)發(fā)現(xiàn)的重大商業(yè)賄賂案件予以從嚴(yán)懲處，實(shí)現(xiàn)“查辦一案，教育一批，規(guī)范一批”的良好效果。同時(shí)，進(jìn)一步健全投訴舉報(bào)制度，建立投訴舉報(bào)激勵(lì)機(jī)制和保護(hù)舉報(bào)人制度，鼓勵(lì)消費(fèi)者和同類行業(yè)及時(shí)向工商及其他管理部門投訴舉報(bào)商業(yè)賄賂行為。商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告「篇六」一、社區(qū)商業(yè)研究背景（一）社區(qū)商業(yè)基本概念1、社區(qū)商業(yè)定義社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以優(yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)內(nèi)的居民，應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點(diǎn)，并以先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時(shí)，更注重提供文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合消費(fèi)。2、社區(qū)商業(yè)分類3、社區(qū)商業(yè)功能（二）國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況由于國外城市居民大量居住在郊區(qū)，社區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，例如美國20xx年社區(qū)商業(yè)的零售額就占了國家零售消費(fèi)品總額的40％，而中國目前還不到10％。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)，尤以社區(qū)型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法：開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。（三）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批"購物中心"、"生活廣場(chǎng)"、"娛樂休閑一條街"等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展?？偟膩碚f目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)（為了保持良好的居住和綠化環(huán)境，上海浦東越來越多的住宅區(qū)淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。（四）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)由于各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展水平，目前國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的社區(qū)商業(yè)主要呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢(shì)，這也是發(fā)達(dá)程度較低城市的發(fā)展方向。1、政府對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強(qiáng)。我國商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，以推動(dòng)我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展。2、購物中心造就大型社區(qū)商業(yè)。如沃爾瑪購物廣場(chǎng)已進(jìn)駐成都交大－九里堤社區(qū)，并將于20xx年上半年開業(yè)。3、便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。例如7－11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進(jìn)駐北京、上海等發(fā)達(dá)城市。4、社區(qū)商業(yè)開始細(xì)分市場(chǎng)。由于消費(fèi)者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價(jià)值觀念、社會(huì)階層、生活方式等可以細(xì)分為不同的消費(fèi)群體，不同的消費(fèi)群體意味著不同的消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、消費(fèi)動(dòng)機(jī)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，社區(qū)商業(yè)在開發(fā)時(shí)就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。5、專業(yè)化操作是社區(qū)商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的核心其實(shí)是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體，經(jīng)驗(yàn)豐富的招商營銷以及商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于社區(qū)商業(yè)的成功開發(fā)起著比較關(guān)鍵的作用。二、成都社區(qū)商業(yè)概況隨著成都市中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已接近飽和，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也難以再有較大幅度的提升。而城市化進(jìn)程的加快，居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，這些區(qū)域的商業(yè)設(shè)施相對(duì)不足，市場(chǎng)空間和消費(fèi)需求巨大，這種新的消費(fèi)需求需要新的商業(yè)形式來承接，社區(qū)商業(yè)恰恰順應(yīng)了這種需要。另一方面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高消費(fèi)需求與消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化，居民對(duì)能滿足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區(qū)商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下，社區(qū)商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并已在提升城市商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力方面發(fā)揮著重要作用。為貫徹執(zhí)行《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區(qū)商業(yè)高峰論壇”，與會(huì)專家共同探討了城市社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展之路，同時(shí)也為成都今后社區(qū)商業(yè)的打造指明了新的方向。此次會(huì)議上，藍(lán)波灣（藍(lán)谷地的社區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目，見下右圖）被評(píng)為中國首個(gè)“全國社區(qū)商業(yè)示范項(xiàng)目”，對(duì)社區(qū)商業(yè)的開發(fā)具有一定的參考作用。成都市作為全國深化流通體制改革的試點(diǎn)城市之一，社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴(kuò)、快遞、報(bào)刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項(xiàng)目，全市城區(qū)的324個(gè)社區(qū)共有社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)33912個(gè)。各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的具體數(shù)量見下中圖。三、成都典型社區(qū)商業(yè)調(diào)查本次調(diào)查共選取了成都市東、西、南、北四個(gè)區(qū)域各種檔次共六個(gè)社區(qū)，主要對(duì)這些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營特點(diǎn)等進(jìn)行了調(diào)查分析，從分析中可以了解成都社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀，從而用于公司進(jìn)行社區(qū)商業(yè)開發(fā)時(shí)的參考。（一）金沙園社區(qū)金沙園社區(qū)20xx年由宏信房產(chǎn)開發(fā)，其社區(qū)商業(yè)部分水景商業(yè)街進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1、金沙園商鋪空置率較高，根據(jù)調(diào)查，商鋪出租率僅62％，主要原因有五個(gè)：①目標(biāo)消費(fèi)群體支撐有限。②商鋪供應(yīng)體量過大。③缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理。④西單百貨和超市對(duì)其造成的分流影響。⑤步行街不能通車，消費(fèi)引導(dǎo)不足。2、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)雖然該社區(qū)商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數(shù)業(yè)態(tài)，并且有親子園、汽車俱樂部等新興業(yè)態(tài)，但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富，商源質(zhì)量也顯得一般，品牌商家數(shù)量有待提高。餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量較多，與建筑適合經(jīng)營餐飲、消費(fèi)群體的消費(fèi)力較強(qiáng)、成都餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)等因素有關(guān)。建材、裝修店鋪數(shù)量較多主要是因?yàn)樵撔^(qū)為新興社區(qū)，居民陸續(xù)入駐，對(duì)該類服務(wù)的需求較大，隨著入駐率提高，該類業(yè)態(tài)的比例會(huì)呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)。由于空鋪較多，能存活下來的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài)，從而說明這類業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài)，可作為招商時(shí)重點(diǎn)考慮的對(duì)象之一。（二）外雙楠社區(qū)本次調(diào)查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)較齊全，居民消費(fèi)水平較高，消費(fèi)力較強(qiáng)。從其業(yè)態(tài)分布來看，該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1、以云影苑為代表的社區(qū)商鋪進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)較豐富，商鋪裝修呈現(xiàn)出一定的檔次，品牌店較多。2、服裝類店鋪數(shù)量超過了餐館的數(shù)量，說明周邊居民對(duì)“穿”的重視程度較高，這也是該區(qū)域人群消費(fèi)水平高，生活質(zhì)量高的標(biāo)志之一。3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號(hào)店，大賣場(chǎng)對(duì)調(diào)查區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)有一定的影響，與大賣場(chǎng)呈現(xiàn)互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩(wěn)定，而服裝鞋帽等類型的商鋪換手率較高，多靠經(jīng)營特色、品牌效應(yīng)等生存。（三）玉林社區(qū)本次調(diào)查主要對(duì)玉林老區(qū)的玉林北路、東路、中路和玉林新區(qū)的玉林西路進(jìn)行了調(diào)查，老區(qū)和新區(qū)的業(yè)態(tài)、檔次呈現(xiàn)出鮮明的對(duì)比，玉林新區(qū)分布著王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤，而玉林老區(qū)的住宅則顯得較為陳舊。該社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)如下：1、該社區(qū)是成都最成熟的居住區(qū)之一，人口密度大，業(yè)態(tài)豐富，商鋪檔次較高，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。2、在商鋪?zhàn)饨鸱矫?，玉林老區(qū)商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區(qū)商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)150元/㎡月，從此也可看出商鋪?zhàn)饨鹋c區(qū)域居民消費(fèi)力之間存在一定的關(guān)系。3、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類仍然比例最大，其次是餐飲，該區(qū)域餐飲經(jīng)營呈現(xiàn)出一定的聚集效應(yīng)，其輻射作用吸引了整個(gè)成都市的消費(fèi)人群。房屋中介店鋪較多，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域居住環(huán)境成熟，吸引了越來越多的小資一族到該區(qū)域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂業(yè)的比例也較大，除周邊區(qū)域外，其他區(qū)域的消費(fèi)人群也對(duì)玉林片區(qū)也樂此不彼。4、該區(qū)域的成熟度高和消費(fèi)力強(qiáng)吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進(jìn)駐該區(qū)域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。5、該社區(qū)商業(yè)以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場(chǎng)、富和城等獨(dú)立商業(yè)樓盤。（四）桐梓林社區(qū)該社區(qū)屬成都的高檔社區(qū)，本次調(diào)查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀(jì)錦苑等高檔樓盤，成功人士、外籍人士居多，消費(fèi)力強(qiáng)大。1、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類店鋪數(shù)量遙遙領(lǐng)先，這與該區(qū)域人群消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)、生活方式直接相關(guān)，其次是餐飲、食品，有一些異國情調(diào)和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理，家政服務(wù)在該區(qū)域的需求較大，店鋪數(shù)量較多。2、休閑、娛樂、美容美體類店鋪數(shù)量較多，這類業(yè)態(tài)在該區(qū)域存在較大的市場(chǎng)空間，例如有四川首家專業(yè)的男士美容店（卡瑞杰專業(yè)男士美容SPA健康會(huì)館）。3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨(dú)立的商住樓，可滿足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。（五）紅花社區(qū)本次調(diào)查主要對(duì)紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的社區(qū)商業(yè)缺乏規(guī)劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業(yè)態(tài)豐富性差，主要以滿足居民日常生活最急需的的相關(guān)購物需求及服務(wù)需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)基本是空白。（六）蓮花社區(qū)1、本次調(diào)查主要圍繞蓮花北路、海椒寺街、蓮桂西路、蓮花南路、蓮花東路、蓮花西路圍成的區(qū)域進(jìn)行，該社區(qū)屬城東的中低檔社區(qū)，居民消費(fèi)能力有限。社區(qū)商鋪多為住宅底商，檔次不高，業(yè)態(tài)豐富性較差。2、餐飲在該區(qū)域的比例較大，最典型的是位于蓮花南路的好吃一條街，這條街上分布著各類餐飲商家20余家，據(jù)商家反應(yīng)生意比較火暴，可謂該區(qū)域的一道特色風(fēng)景線，這與該區(qū)域居民消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。3、根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域品牌商家較少，主要有寶島眼鏡、海王星辰藥店、時(shí)代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市（8800㎡）、紅旗連鎖等。商鋪?zhàn)饨鹕?，蓮桂西路上商鋪?zhàn)饨鹨话銥?5～35元/㎡月，其他位置商鋪的租金也與這個(gè)水平接近，只有海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪?zhàn)饨疠^高，可達(dá)60～70元/㎡月。四、成都社區(qū)商業(yè)調(diào)研結(jié)論及開發(fā)建議（一）調(diào)研結(jié)論宏觀社區(qū)商業(yè)1、社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的重要組成部分，其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為便利性和多樣性，從而使其與其他商業(yè)形態(tài)相比具有更強(qiáng)的親和力。2、我國的社區(qū)商業(yè)目前還處于起步階段，與住宅開發(fā)相比滯后較嚴(yán)重，與社區(qū)需求之間也存在脫節(jié)現(xiàn)象，規(guī)劃不足，缺乏統(tǒng)一管理，政府支持力度應(yīng)加強(qiáng)。3、我國的城市發(fā)展特點(diǎn)（城市居民從郊區(qū)流向城區(qū)，從老城區(qū)流向新城區(qū)），在某種程度上決定了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，我國的社區(qū)商業(yè)在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)仍將集中在城區(qū)范圍之內(nèi)，這與國外的社區(qū)商業(yè)有著明顯的不同。成都社區(qū)商業(yè)1、伴隨房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)模的擴(kuò)大，除春熙路、鹽市口、騾馬市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈，如科華商圈、紅牌樓商圈、雙楠商圈、金沙商圈、會(huì)展商圈、九里堤商圈、建設(shè)路商圈等，社區(qū)商業(yè)即將迎來良好的發(fā)展機(jī)遇。2、成都市目前絕大多數(shù)社區(qū)商業(yè)雖然能為居民提供便利性購物和服務(wù)，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不盡合理，以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，缺乏統(tǒng)一管理，影響了社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展。3、社區(qū)商業(yè)的檔次、進(jìn)駐品牌、業(yè)態(tài)豐富程度等與社區(qū)居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等表現(xiàn)出了較高的吻合度，既體現(xiàn)了“物以類聚、人以群分”，也體現(xiàn)了“適者生存”。4、從各社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)來看，餐館、茶樓等業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了較高的市場(chǎng)需求度，店鋪數(shù)量一般都位于各社區(qū)業(yè)態(tài)的第一和第二位，這主要是受整個(gè)城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響，成都的餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，也與成都“休閑之都”的稱謂有關(guān)。5、中高檔社區(qū)的服裝等零售業(yè)態(tài)較為活躍，而中低檔特別是低檔社區(qū)的餐飲業(yè)態(tài)所占比例較大，這反映了不同階層居民的消費(fèi)趨勢(shì)，收入較低的消費(fèi)群體，把“吃”放在首位，而收入較高的消費(fèi)群體，不僅關(guān)注“吃”，還要追求“穿”、“?！?，這部分消費(fèi)群體的恩格爾系數(shù)較低，這正是馬斯洛需求層次理論的體現(xiàn)。6、各社區(qū)的房屋中介店鋪數(shù)量都較多，這主要是因?yàn)槌啥挤康禺a(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，二手房交易活躍，且有利可圖，催生了眾多的房屋中介商。7、由于對(duì)社區(qū)商業(yè)的看好，部分超市等大賣場(chǎng)逐漸進(jìn)駐各居民社區(qū)，象伊藤洋華堂進(jìn)駐外雙楠、家樂福進(jìn)駐桐梓林、西單商場(chǎng)進(jìn)駐金沙商圈、沃爾瑪進(jìn)駐交大－九里堤片區(qū)（20xx年上半年開業(yè)）等，這些大賣場(chǎng)進(jìn)駐社區(qū)既為社區(qū)商業(yè)帶來了人氣，同時(shí)也給社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布帶來一定的影響。8、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程與其住宅交房、裝修時(shí)間、入住率緊密相關(guān)，交房初期，建材、家裝、家居、食品等的市場(chǎng)需求度較高，而隨著居民入住率提高，這類業(yè)態(tài)的比例會(huì)逐漸降低，購物、餐飲、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)的比例相應(yīng)地逐漸提高，入住率過低將嚴(yán)重影響社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營。商業(yè)銀行調(diào)查報(bào)告「篇七」調(diào)查時(shí)間：20xx年5月16日——26日調(diào)查地區(qū)：廣漢、青白江、金堂調(diào)查對(duì)象：三地餐飲娛樂行業(yè)情況調(diào)查方法：觀察交談、掃街走訪、重點(diǎn)約談?wù){(diào)查人：xx一、調(diào)查目的通過廣泛收集各種商業(yè)品牌和市場(chǎng)信息，了解行業(yè)經(jīng)營狀況和分布特點(diǎn)，結(jié)合宏觀調(diào)控與地方政策面，研判物業(yè)、地段、環(huán)境、業(yè)態(tài)、運(yùn)營與物業(yè)價(jià)值之間的內(nèi)在邏輯與有機(jī)聯(lián)系，為制訂物業(yè)招商運(yùn)營政策、擬定招商執(zhí)行方案提供真實(shí)的市場(chǎng)依據(jù)。二、三地行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市進(jìn)程的逐漸加快、外來品牌的滲透沖擊，餐飲娛樂業(yè)在經(jīng)營模式和形態(tài)上也在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變革。作為大成都三四圈層的廣漢、青白江、金堂，無可避免地站到了行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的前沿地帶。從行業(yè)本身共性來看，三地餐飲娛樂業(yè)呈現(xiàn)出相同的表現(xiàn)特征，具體如下：1、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程向縱深型開進(jìn)，相應(yīng)的民生保障體系惠及更多中下層民眾，“民以食為天”的觀念將催生巨大的餐飲消費(fèi)潛能，行業(yè)總體量將會(huì)越來越大。2、行業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)志就是目標(biāo)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，在同種業(yè)態(tài)上，檔次的具體分化越來越清晰，各自的客群特征愈加明顯。3、時(shí)代的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)文化的融合，使餐飲娛樂業(yè)衍變出更多、更豐富的業(yè)態(tài)形式，如湯鍋、鐵板燒、烘烤、電玩等以前沒有過的獨(dú)立業(yè)態(tài)。4、舶來文化和產(chǎn)品對(duì)內(nèi)地消費(fèi)觀念的侵蝕不斷快速化，如今，來自國外古老的餐飲業(yè)態(tài)、最流行的文化娛樂方式都能在最短時(shí)間內(nèi)在三地發(fā)現(xiàn)蹤跡。5、中國傳統(tǒng)的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營連鎖化、管理規(guī)范化、裝修檔次化、口碑品牌化趨勢(shì)越發(fā)明顯，就餐環(huán)境和營養(yǎng)環(huán)保被提到了較高位置。6、國外國內(nèi)、外省內(nèi)地的餐飲娛樂（休閑）各業(yè)態(tài)之間的融合交流成為一大現(xiàn)象，火鍋、海鮮、面制品等早已跨越地域地界，咖啡廳里喝茶打牌更是屢見不鮮。三、金堂商業(yè)現(xiàn)狀分析1、商業(yè)形態(tài)及特征從歷史來看，金堂以前城區(qū)面積很小，商業(yè)規(guī)模不大，形態(tài)封閉，具有一定的碼頭商業(yè)特征。隨著政府加大水利整治，金堂城市人文生態(tài)環(huán)境明顯改善，城市建設(shè)具備了有力的生態(tài)支撐，加之與成都較近的交通地理優(yōu)勢(shì)，引入了幾所大專院校，使得金堂近幾年房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)井噴之勢(shì)，帶來的變化是不但城區(qū)面積成倍增長，商業(yè)規(guī)模也急劇放大，商業(yè)形態(tài)日趨多元化，逐步呈現(xiàn)出略帶外向型的商業(yè)特征。2、商業(yè)圈層金堂古稱趙鎮(zhèn)，以老電影院為核心的區(qū)域構(gòu)成老城區(qū)，目前也是金堂人流量最集中的地段；過平安橋往西、以十里大道縱貫兩端的區(qū)域構(gòu)成西區(qū)新城；以三星鎮(zhèn)周邊開發(fā)的大學(xué)城為金堂又一特色新區(qū)；過毗河大橋、以迎賓大道與金堂大道為主線構(gòu)成城南新區(qū)。金堂城區(qū)按商業(yè)獨(dú)立性可劃分如下：中心商圈A、老電影院商圈——區(qū)域：以電影院為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、電器、服務(wù)業(yè)、旅館、鐘表、醫(yī)藥、快餐等。B、平安橋路商圈——區(qū)域：以水城之星綜合體為中心及附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：超市、百貨、購物中心、中西快餐、通信運(yùn)營服務(wù)、西餐咖啡等C、次級(jí)商圈A、一、二橫道商圈——區(qū)域：一、二橫道（主要是北橫道）及相鄰路口——主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂休閑B、小廣場(chǎng)商圈——區(qū)域：工農(nóng)大橋北橋頭以生態(tài)水城為中心及沿河周邊商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲等C、韓灘商圈——區(qū)域：以韓灘為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、五金電器、服務(wù)業(yè)、旅館、醫(yī)藥等。邊緣商圈客運(yùn)中心商圈、金沙公園商圈、城南商圈等特色商圈A、大學(xué)城商圈——代表商業(yè)：星島國際綜合體B、觀嶺別墅商圈——代表商業(yè)：大蓉和酒樓、富橋保健、嶺尚會(huì)所、麥倫麥花園餐廳燈3、區(qū)域特征中心商圈：地段優(yōu)越，人流量大，商氣旺盛，主要業(yè)態(tài)有超市、百貨、家居服務(wù)、娛樂及配套生活服務(wù)。商圈核心優(yōu)勢(shì)就是地段，建筑形態(tài)各異，具有超強(qiáng)的人氣吸附力，消費(fèi)旺盛，以青年、中年消費(fèi)為代表。次級(jí)商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周圍居住人口眾多，承載了一定的社區(qū)消費(fèi)和外來消費(fèi)，在一、二橫道更是形成了大規(guī)模的特色消費(fèi)。商圈建筑形態(tài)一般較為普通，有一定的人氣吸附力，業(yè)態(tài)體現(xiàn)綜合性，消費(fèi)人群覆蓋較廣。邊緣商圈：地理位置較為偏遠(yuǎn)，商氣氛圍薄弱，配套簡單，因有環(huán)境、交通或其他附著體系而自成商圈。圈內(nèi)商業(yè)具有較為明顯的指向性。特色商圈：針對(duì)特殊群體營造的特色商業(yè)區(qū)域，圈內(nèi)消費(fèi)人群具有高度指向性，其標(biāo)志是不依賴于城市消費(fèi)要素的支持而獨(dú)立運(yùn)行，其特點(diǎn)是圈內(nèi)商業(yè)具備穩(wěn)定持久的經(jīng)營能力。四、金堂消費(fèi)分析1、消費(fèi)習(xí)慣電影院至平安橋一帶為歷史以來形成的老商圈，業(yè)態(tài)各異，品牌豐富，既有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，也有現(xiàn)代商業(yè)，為金堂市民首選消費(fèi)地。但隨著消費(fèi)市場(chǎng)不斷細(xì)分，中心商圈以外的中高端消費(fèi)和特色消費(fèi)分流了一定的市場(chǎng)份額和人流，個(gè)別業(yè)態(tài)也隨消費(fèi)習(xí)慣的變化出現(xiàn)從中心商圈外逃的趨勢(shì)，特別是餐飲娛樂類更為明顯。2、消費(fèi)偏好金堂普通消費(fèi)者仍以傳統(tǒng)消費(fèi)項(xiàng)目為主，夜晚餐椅娛樂類消費(fèi)增加，在兼具經(jīng)濟(jì)、口感的同時(shí)也考慮了一定的品牌、環(huán)保因素?？傮w而言，中式餐飲消費(fèi)較為活躍，休閑勝過娛樂消費(fèi)。3、消費(fèi)實(shí)力目前金堂本地消費(fèi)力較弱，但代表中高端消費(fèi)的外來消費(fèi)力逐漸增多，將來的趨勢(shì)應(yīng)是中端消費(fèi)逐漸占據(jù)主流。4、消費(fèi)結(jié)構(gòu)根據(jù)了解，金堂實(shí)體消費(fèi)主要還是以餐飲副食和日用品為主，其它如交通、醫(yī)藥、娛樂、服飾、通信電器等只作為次要地位，但休閑占據(jù)了大部分本地人群，文化精神消費(fèi)仍不是消費(fèi)主流。五、金堂餐飲娛樂（休閑）業(yè)態(tài)需求分析1、餐飲經(jīng)營需求特征A、綜合性酒樓主要以商務(wù)接待、家庭宴席為主營業(yè)務(wù)，面積至少在1500m2以上，樓層至少2層、多數(shù)3層以上。要求位置適宜，并不能有工廠、加工、機(jī)電經(jīng)營或其它易制造污染噪音等經(jīng)營項(xiàng)目，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)（高端商務(wù)類除外）為宜。交通易達(dá)，道路寬闊，有一定景觀及展視性。在配套上物業(yè)須滿足電力、空調(diào)、消防、油煙排放、污水處理等要求，附近須有充足停車位（場(chǎng)），物業(yè)外部形象及景觀形象都能為酒樓本身加分。餐廳周邊以互補(bǔ)性的酒店、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為佳。目前金堂該類酒樓對(duì)租金要求20——50元/m2.月（根據(jù)地段來定，總體水平要低于同物業(yè)內(nèi)其他業(yè)態(tài)租金），物業(yè)費(fèi)普遍不超過2元/m2.月，簽約時(shí)間至少六年以上，要求產(chǎn)權(quán)明晰。該類酒樓選址條件相對(duì)寬松，敢于嘗試不同類型的商圈建店，在中小體量的商業(yè)體中能夠擔(dān)當(dāng)主力業(yè)態(tài)商家的任務(wù)，短期內(nèi)能快速解決招商問題，且經(jīng)營較為穩(wěn)定。但在租金要求和租賃時(shí)間上對(duì)業(yè)主較為苛刻，會(huì)造成業(yè)主短期租金損失，并能妨害物業(yè)長期的增值收益，削弱業(yè)主對(duì)收益的把控權(quán)。金堂典型代表：水韻庭、愛潤港、金海棠、綠園、福鑫緣、傳家菜、麥倫麥等。B、特色中餐廳（含火鍋）該類餐飲在西南各地較為常見，分類廣，經(jīng)營數(shù)量眾多，主業(yè)以特色飲食吸引大眾化的消費(fèi)參與，面積在20—300m2之間，普遍分布于社區(qū)商鋪或商業(yè)街底層。要求位置適宜，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)（高端商務(wù)類除外）為宜，交通易達(dá)，該類餐廳除高端場(chǎng)所外，一般對(duì)環(huán)境景觀要求不高，需要一定的人流和商氣，因此附近有互補(bǔ)性的休閑、娛樂、商場(chǎng)、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。目前金堂該類餐飲對(duì)租金要求30——100元/m2.月（一樓價(jià)格，主要依據(jù)：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物業(yè)費(fèi)，簽約時(shí)間一年以上，較為靈活，如商圈足夠成熟轉(zhuǎn)讓費(fèi)相當(dāng)高昂。該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，有抱團(tuán)經(jīng)營的意識(shí)傾向。因烹飪易產(chǎn)生油煙等污染，故一般建于底層門面，局部二樓。特色餐飲能夠吸引人氣，租金承受力較高，但經(jīng)營穩(wěn)定性差，經(jīng)營換手頻繁，造成物業(yè)遠(yuǎn)期收益有不確定的威脅。（該類餐飲高端定位有上樓經(jīng)營的趨勢(shì)）典型代表：金堂一、二橫道餐飲街廣漢佛山街、青白江幸福天地等C、中式快餐目前金堂尚無，預(yù)計(jì)在大學(xué)城將會(huì)出現(xiàn)。該類餐飲要求地段好，人流量大，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全。中式快餐消費(fèi)群體主要以學(xué)生、辦公商場(chǎng)職員為主，對(duì)租金承受力高，可上樓經(jīng)營。D、西式快餐該類餐飲在全國各地都已經(jīng)普及，以連鎖加盟形式存在，開店數(shù)量主要以日均人流量和地段決定，有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，某些品牌西式快餐的選址定點(diǎn)已經(jīng)成為判斷商業(yè)繁榮與否的標(biāo)準(zhǔn)之一，它們的入駐標(biāo)志該地段已經(jīng)達(dá)到某種成熟。西式快餐面積在200—600m2之間，要求位置適宜，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)，最好在核心商圈內(nèi)。該類餐廳對(duì)環(huán)境要求不高，但需一定的觀景效果，因此其門店都在二樓以上。附近有互補(bǔ)性的休閑、娛樂、商場(chǎng)、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。目前金堂該類餐飲對(duì)租金要求40——70元/m2.月，物業(yè)（商管）收費(fèi)5元/m2.月以內(nèi)（視配套多少而定），簽約時(shí)間三年以上，該類餐飲一旦定點(diǎn)，經(jīng)營十分穩(wěn)定。該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，對(duì)某些業(yè)態(tài)定位有風(fēng)向標(biāo)作用，能夠吸引人氣，租金承受力較高，經(jīng)營穩(wěn)定，為商業(yè)物業(yè)高度歡迎的業(yè)態(tài)之一。