對(duì)舊城改造項(xiàng)目的理解和案例

2025/4/10舊城改造規(guī)劃的理解和案例

－關(guān)于改造規(guī)劃的專題及應(yīng)用2舊城改造規(guī)劃的不同層面3應(yīng)從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項(xiàng)目舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃項(xiàng)目、也不同于單純的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它同時(shí)兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）4技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）容積率建筑承載力水電配套交通外觀負(fù)面影響（消防、治安）資源占用等5技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）拆賠代價(jià)（經(jīng)濟(jì)測(cè)算）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開發(fā)順序及難易資金問題開發(fā)商意愿利益平衡等政策－規(guī)劃獎(jiǎng)勵(lì)、改造政策、規(guī)劃審批6技術(shù)角度（微觀層面）市場(chǎng)角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局、功能用途風(fēng)險(xiǎn)（政治、社會(huì)、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機(jī)遇7舊城改造規(guī)劃的視野

城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未業(yè)發(fā)展找到關(guān)聯(lián)舊城改造帶來的機(jī)遇及對(duì)城市未來發(fā)展的影響舊城改造為城市能貢獻(xiàn)什么？改造對(duì)未來城市發(fā)展能夠起到的作用城市未來發(fā)展的瓶頸判斷舊改造對(duì)城市未來的意義建立指標(biāo)體系活力競(jìng)爭(zhēng)力土地利用稅收城市管理……成為城市發(fā)展的利器對(duì)未來的預(yù)見力8對(duì)未來的預(yù)見是改造規(guī)劃“定位”的基礎(chǔ)城市現(xiàn)所處階段對(duì)未來發(fā)展指標(biāo)判定GDP人口產(chǎn)業(yè)城市化房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo)通過對(duì)比國(guó)內(nèi)外城市相同階段各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見改造對(duì)城市未來發(fā)展影響預(yù)見人口要素文化要素資本要素產(chǎn)業(yè)土地要素市場(chǎng)城市環(huán)境法制與政策9改造規(guī)劃“定位”的最佳方向我們的定位對(duì)城市未來發(fā)展預(yù)見城市優(yōu)化城市競(jìng)爭(zhēng)力城市管理站在“城市”的視角而非“項(xiàng)目”對(duì)城市舊城改造剖析剖析舊城舊城改造對(duì)城市未來的影響對(duì)未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ)舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略實(shí)施應(yīng)具備的條件實(shí)現(xiàn)條件的策略10局限于物質(zhì)性改造為主阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損）環(huán)境的改善和城市美化多個(gè)城市項(xiàng)目的組合舊城改造和城市更新的比較，對(duì)舊城改造進(jìn)行重新界定舊城改造城市更新涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容內(nèi)容動(dòng)因注重內(nèi)涵防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損）著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略計(jì)劃一個(gè)城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計(jì)劃”11舊城改造規(guī)劃的重點(diǎn)問題12需解決的一些主要問題I－定位發(fā)展戰(zhàn)略——立意、目標(biāo)取向，決定戰(zhàn)略高度整體定位——決定價(jià)值實(shí)現(xiàn)II－規(guī)劃成果功能布局技術(shù)成果III－容積率經(jīng)濟(jì)測(cè)算——制定容積率依據(jù)容積率確定——與現(xiàn)狀規(guī)劃的對(duì)比和調(diào)整IV－實(shí)施支撐實(shí)施策略——改造目標(biāo)、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實(shí)施階段、合作形式、土地出讓、開發(fā)方案、居民參與、風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)劃獎(jiǎng)勵(lì)——決定資源利用政府規(guī)劃審批－審批支撐13改造規(guī)劃需研究解決的關(guān)鍵點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下八大關(guān)鍵點(diǎn)：改造目標(biāo)體系建立改造政策問題研究資金平衡問題研究開發(fā)控制問題研究社會(huì)效益目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)改造進(jìn)程目標(biāo)對(duì)開發(fā)主體的政策：容積率獎(jiǎng)勵(lì)、地價(jià)減免等對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)恼邔?duì)“原居民”安置的政策政府資金援助條件及方式投資收益細(xì)目的分類列舉及平衡計(jì)算新增土地價(jià)值清算政府在開發(fā)過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益開發(fā)商在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益社會(huì)及國(guó)家在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益風(fēng)險(xiǎn)控制14需解決的關(guān)鍵點(diǎn)（續(xù)）功能布局與規(guī)劃指標(biāo)問題研究建筑風(fēng)格問題研究開發(fā)模式問題研究拆賠方案研究核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值指標(biāo)如何使利潤(rùn)平衡指標(biāo)如何使土地增值改造前后規(guī)劃建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性問題新建建筑與整體風(fēng)格相容性問題改建建筑與整體風(fēng)格相容性問題街區(qū)改造與整體風(fēng)格相容性問題改造主體分析改造中利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)主體與風(fēng)險(xiǎn)控制主體考慮整體改造與局部改造整體開發(fā)與分期開發(fā)拆賠模式拆賠比經(jīng)濟(jì)測(cè)算補(bǔ)償方式15舊城改造規(guī)劃案例－上海新天地16上海新天地－城市發(fā)展的新動(dòng)力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊城改造啟動(dòng)項(xiàng)目新天地為上海太平橋改造的啟動(dòng)項(xiàng)目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈－－北至太倉(cāng)路－－西至馬當(dāng)路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個(gè)原居住人口7萬人17新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場(chǎng)等E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑18新天地改造歷程1997年規(guī)劃構(gòu)想1998年拿地1999年新天地北里動(dòng)工中心綠地及人工湖動(dòng)工2001年新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售）中心綠地及人工湖開放新天地南里動(dòng)工住宅一期動(dòng)工寫字樓一期動(dòng)工2002年新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，銷售率100％寫字樓一期完工，銷售率90％以上……….商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進(jìn)度新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖2002年進(jìn)度新天地南里（商業(yè)、公寓）2003年進(jìn)度住宅、寫字樓一期太平橋改造秩序19改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎(chǔ)20上海新天地項(xiàng)目定位：國(guó)際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客功能構(gòu)成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國(guó)際化將餐飲、娛樂、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)里會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)21改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局北里以保留石庫門舊建筑為主，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒?jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。南里以反映時(shí)代特征的新建筑為主，包括總建面達(dá)2.5平米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。北里南里人工湖22新天地北里—石庫門建筑為主新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯(cuò)的15個(gè)里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。23新天地南里—現(xiàn)代建筑為主24石庫門建筑元素25舊城改造規(guī)劃案例－深圳大沖村26南山區(qū)大沖村－提升居住環(huán)境與區(qū)域素質(zhì)

項(xiàng)目：南山區(qū)大沖村改造

項(xiàng)目規(guī)模：130萬平方米

項(xiàng)目類型：城中村改造項(xiàng)目改造重點(diǎn)：改造前提條件研究實(shí)施階段劃分拆賠方案開發(fā)方案招商方案風(fēng)險(xiǎn)控制措施實(shí)施細(xì)則（初稿）27

小結(jié)28小結(jié)根據(jù)以往改造案例，對(duì)舊城改造及城市更新有如下認(rèn)識(shí)：觀點(diǎn)一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更新的計(jì)劃觀點(diǎn)二：良好的城中村改造不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著眼于城市和區(qū)域整體發(fā)展的綜合系統(tǒng)工程觀點(diǎn)三：城市更新必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最佳觀點(diǎn)四：城市更新是政府有意識(shí)的干預(yù)行為，通過更新使衰退的區(qū)域機(jī)能重生、活力再現(xiàn)觀點(diǎn)五：區(qū)域更新中的規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的，并通過綜合系統(tǒng)的規(guī)劃達(dá)到土地增值以及解決土地指標(biāo)目的觀點(diǎn)六：及早考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，制定針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施觀點(diǎn)七：在改造中有清晰的政府政策、實(shí)施階段計(jì)劃和步驟9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。4月-254月-25Thursday,April10,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。00:26:5500:26:5500:264/10/202512:26:55AM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。4月-2500:26:5500:26Apr-2510-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。00:26:5500:26:5500:26Thursday,April10,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2500:26:5500:26:55April10,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。10四月202512:26:55上午00:26:554