資產(chǎn)評(píng)估-魏永長(zhǎng)課件 房地產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)資料

-PAGE４PAGE４資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告姓名：學(xué)號(hào)：班級(jí)：序號(hào)：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：浙江省臺(tái)州市黃巖區(qū)寧錦園7棟1單元XX室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估委托方：（戶(hù)主）估價(jià)方：估價(jià)人員：估價(jià)日期：2014年5月01日至2014年5月10日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目錄一、致委托函4二、估價(jià)師聲明5三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件6(一)估價(jià)假設(shè)條件6(二)限制條件6四、估價(jià)結(jié)果告7(一)委托方7(二)估價(jià)方7(三)估價(jià)對(duì)象概況7(四)估價(jià)目的7(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)7(六)本次評(píng)估價(jià)值定義7(七)估價(jià)依據(jù)7(八)估價(jià)原則7(九)估價(jià)方法8(十)估價(jià)結(jié)果8(十二)估價(jià)作業(yè)日期8(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期8五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)個(gè)別因素分析9（二）區(qū)域因素分析9（三）市場(chǎng)背景分析10（五）估價(jià)方法選用11（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程13六、交易實(shí)例調(diào)查表14附件（作業(yè)自述）19一、致委托方函阮先生：承蒙委托，我課堂對(duì)您委托之房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二○一四年五月一日，估價(jià)目的為核定資產(chǎn)提供價(jià)值參考意見(jiàn)。根據(jù)您提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評(píng)估程序與原則，選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和價(jià)值形式，依據(jù)一定的評(píng)估程序?qū)υ摲康禺a(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值做出客觀的評(píng)定估算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委托估價(jià)房地產(chǎn)為浙江省臺(tái)州市黃巖區(qū)寧錦園7棟1單元XX室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，建筑面積合計(jì)為185（帶車(chē)庫(kù)）平方米，該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下:評(píng)估總值：19082265.01元大寫(xiě)金額：人民幣壹佰玖拾萬(wàn)捌仟貳佰陸拾伍圓法定代表人：二○一四年五月十日二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等進(jìn)行分析、形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘察，僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。7、注冊(cè)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出注冊(cè)估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍，注冊(cè)估價(jià)師不承擔(dān)驗(yàn)證委托人和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)性、合法性和完整性的責(zé)任。特此聲明！注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（簽章）：二○一四年五月十日三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件(一)、估價(jià)假設(shè)條件1、委托方向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料是真實(shí)可靠。2、假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。3、不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)。4、對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估值，我們是基于以下假設(shè)條件：①自愿銷(xiāo)售的賣(mài)主；②有一段合理的洽談交易時(shí)間，能夠通盤(pán)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行議價(jià)；③在此期間，房地產(chǎn)價(jià)值將保持相對(duì)穩(wěn)定。5、假設(shè)委估房地產(chǎn)為居住用房，在未來(lái)剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。6、假定所有權(quán)人是在公開(kāi)市場(chǎng)上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況。7、假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價(jià)值的他項(xiàng)權(quán)利及限制。(二)、限制條件1、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告僅限于為委托方核定資產(chǎn)提供價(jià)值參考，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)，本公司不承擔(dān)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的任何部分內(nèi)容的責(zé)任。2、評(píng)估中所涉及的房地產(chǎn)之建筑面積以委托方提供的《房屋所有權(quán)證存根》記載的建筑面積而得,總建筑面積185平方米（含車(chē)庫(kù)，其中車(chē)庫(kù)40平方米）。3、必須說(shuō)明：我們沒(méi)有接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試和檢驗(yàn)設(shè)施的要求，因此對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部有無(wú)缺損我們不能完全確定。4、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮將來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)及國(guó)家相關(guān)稅費(fèi)政策變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。5、本報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料由委托方提供，其真實(shí)性、合法性和完整性、準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。6、本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評(píng)估公司。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)委托方名稱(chēng)：（戶(hù)主）阮建華(二)估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)《資產(chǎn)評(píng)估》課堂法定代表人：住所：武漢市東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南湖大道182號(hào)(三)估價(jià)對(duì)象概況1.房屋狀況委估房產(chǎn)于二○○七年建成，剩余使用年限為65年，維護(hù)保養(yǎng)情況較好；建筑面積為185m2（其中40m2為車(chē)庫(kù)），實(shí)際在2樓，屬住戶(hù)1樓（一樓為車(chē)庫(kù)）；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；復(fù)式，三室三廳，兩衛(wèi)一廚，兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)；室內(nèi)裝修精美，采光通風(fēng)良好，冬暖夏涼；通電通氣通水通訊等。2.小區(qū)狀況該住宅小區(qū)名為“寧錦園”，始建于2004年，完工與開(kāi)賣(mài)于2006年，共有房屋10棟，每棟7層，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位，沒(méi)有給買(mǎi)房者實(shí)現(xiàn)將會(huì)修建基本健身設(shè)施的承諾，綠化面積達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，采光度好，且住戶(hù)素質(zhì)較高，且相處較為融洽，節(jié)日中會(huì)舉辦活動(dòng)。3.周?chē)h(huán)境估價(jià)對(duì)象位于臺(tái)州市黃巖區(qū)城東南部寧錦園居住小區(qū)內(nèi)，近河、近公交車(chē)站，附近有城關(guān)中學(xué)、公園、電影院、大型超市及大型休閑廣場(chǎng)，交通方便，各項(xiàng)生活設(shè)施齊全。但由于東南部近年來(lái)作為黃巖區(qū)中心的轉(zhuǎn)移地點(diǎn)，近幾年來(lái)配套設(shè)施建設(shè)一應(yīng)俱全，小區(qū)西邊100米處有新建的公園，500米內(nèi)有大型電影院，且附近有大型購(gòu)物中心，以及2家大型超市，并且有五星級(jí)酒店在建，小區(qū)所在地段的發(fā)展前景極好。(四)估價(jià)目的：為出讓房地產(chǎn)提供價(jià)值參考(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二○一四年五月十日(六)本次評(píng)估價(jià)值定義本次評(píng)估價(jià)值定義為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下、在公開(kāi)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及滿(mǎn)足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，房地產(chǎn)所具有的客觀合理價(jià)值。(七)估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》4、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》5、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》6、委托方提供的委估房地產(chǎn)有關(guān)資料7、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、攝影和記錄8、估價(jià)時(shí)點(diǎn)襄陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格信息(八)估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正、公平原則2、合法原則3、謹(jǐn)慎原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5、最高最佳使用原則6、替代原則(九)、估價(jià)方法根據(jù)本次估價(jià)目的，估價(jià)人員在深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價(jià)人員所掌握的資料，結(jié)合實(shí)地勘察和市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，我們認(rèn)為采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估較為適宜。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(十)、估價(jià)結(jié)果委托估價(jià)房地產(chǎn)為湖南省湘西州龍山縣新世紀(jì)家園E棟304室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，建筑面積合計(jì)為185（含車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)40平方米）平方米，該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下:評(píng)估總值：19082265.01元大寫(xiě)金額：人民幣壹佰玖拾萬(wàn)捌仟貳佰陸拾伍圓(十一)、估價(jià)人員中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：評(píng)估人員：(十二)、估價(jià)作業(yè)日期：2014年05(十三)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在市場(chǎng)無(wú)較大波動(dòng)情況下的有效期為一年，即自2014年12月31日至2015年12月30日止。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā)生較大變動(dòng)或者國(guó)家相關(guān)政策發(fā)生變化，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)、個(gè)別因素分析委估房產(chǎn)于二○○七年建成，剩余使用年限為65年，維護(hù)保養(yǎng)情況較好；建筑面積為185m2（其中40m2為車(chē)庫(kù)），實(shí)際在2樓，屬住戶(hù)1樓（一樓為車(chē)庫(kù)）；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；復(fù)式，三室三廳，兩衛(wèi)一廚，兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)；室內(nèi)裝修精美，采光通風(fēng)良好，冬暖夏涼；通電通氣通水通訊等。該住宅小區(qū)名為“寧錦園”，始建于2004年，完工與開(kāi)賣(mài)于2006年，共有房屋10棟，每棟7層，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位，沒(méi)有給買(mǎi)房者實(shí)現(xiàn)將會(huì)修建基本健身設(shè)施的承諾，綠化面積達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，采光度好，且住戶(hù)素質(zhì)較高，且相處較為融洽，節(jié)日中會(huì)舉辦活動(dòng)。（二）、區(qū)域因素分析1、小區(qū)區(qū)位分析：估價(jià)對(duì)象位于臺(tái)州市黃巖區(qū)城東南部寧錦園居住小區(qū)內(nèi)，近河、近公交車(chē)站，附近有城關(guān)中學(xué)、公園、電影院、大型超市及大型休閑廣場(chǎng)，交通方便，各項(xiàng)生活設(shè)施齊全。但由于東南部近年來(lái)作為黃巖區(qū)中心的轉(zhuǎn)移地點(diǎn)，近幾年來(lái)配套設(shè)施建設(shè)一應(yīng)俱全，小區(qū)西邊100米處有新建的公園，500米內(nèi)有大型電影院，且附近有大型購(gòu)物中心，以及2家大型超市，并且有五星級(jí)酒店在建，小區(qū)所在地段的發(fā)展前景極好。具體區(qū)域因素分析如下：（1）商娛樂(lè)繁華度：整個(gè)城區(qū)大體成矩形，以街心花園為中心，該小區(qū)位于區(qū)城東南部，與街心花園成553m對(duì)角距離，在周?chē)?00m范圍內(nèi)，有大型超市2個(gè)、商業(yè)街100米左右，附近有國(guó)土資源局，財(cái)政局以及多個(gè)居民區(qū)，城關(guān)中學(xué)在其對(duì)面，大型酒店5家，零星店鋪不計(jì)其數(shù)，地段較繁華，且發(fā)展前景好，地段價(jià)格不易下跌。（2）交通便捷度：小區(qū)位于引泉大路旁，往北800m左右是汽車(chē)站，可乘坐去往黃巖區(qū)北部的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；往南走10分鐘左右是街口，可乘坐的士。且附近道路四通八達(dá)，交通方便，但是，附近居民區(qū)較多，還有學(xué)校，容易堵車(chē)。黃巖區(qū)交通發(fā)達(dá)。甬臺(tái)溫鐵路、甬臺(tái)溫高速公路、104國(guó)道縱貫城區(qū)，82省道橫穿城區(qū)，與黃長(zhǎng)線、拱沿線、十院線等道路連接，形成了布局合理、交通便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)。（3）周邊布局狀況（以1000米為半徑的圓圈范圍內(nèi)）：小區(qū)東南方向?yàn)樾屡d商業(yè)區(qū)，外圍有東官河，東北方向?yàn)閲?guó)土局、財(cái)政局、區(qū)第二中學(xué)、浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等；西北方向則為新建公園、標(biāo)志建筑羅曼大酒店及世紀(jì)聯(lián)華、商業(yè)街等；西南則為其他居住小區(qū)、小學(xué)、各類(lèi)小商鋪、咖啡館等等。（4）城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度：黃巖區(qū)位于浙江黃金海岸線中部，東界椒江區(qū)、路橋區(qū)，南與溫嶺市、樂(lè)清市接壤，西鄰仙居縣、永嘉縣，北連臨海市，距省會(huì)杭州207公里。近年來(lái)，黃巖區(qū)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面進(jìn)步，郵電通信基礎(chǔ)設(shè)施完善，水電供應(yīng)充足；金融興旺，民資豐厚；市場(chǎng)繁榮，商貿(mào)活躍，建有華東地區(qū)最大的汽車(chē)摩托車(chē)交易中心。星級(jí)旅游飯店、文化娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全。（5）環(huán)境質(zhì)量狀況：全黃巖自然資源十分豐富。東部屬溫黃平原，是富饒的魚(yú)米之鄉(xiāng)；西部是山區(qū)，擁有豐富的森林資源，全區(qū)森林覆蓋率70%，是全省首批綠化合格縣。但由于東南部發(fā)展成商業(yè)圈，該小區(qū)建成以來(lái)人口逐漸向此方向聚集，且近幾年?yáng)|南部一直在建設(shè)中，且私家車(chē)較多，因此整體的綠化并不是非常好，路面多灰塵，空氣質(zhì)量也不佳。2、縣城區(qū)位分析：黃巖區(qū)，是臺(tái)州市三區(qū)之一，位于浙江內(nèi)陸中部，東接椒江區(qū)、路橋區(qū)，南與溫嶺市、溫州樂(lè)清市接壤，西鄰仙居縣、溫州永嘉縣，北連臨海市，距省會(huì)杭州207公里。全區(qū)總面積988平方公里，人口66萬(wàn)余人。轄區(qū)地形狹長(zhǎng)，地勢(shì)西高東低，西部多高山，中、東部平原系“溫黃平原”的一部分，平原地區(qū)河網(wǎng)縱橫，是典型的江南水鄉(xiāng)。黃巖區(qū)交通發(fā)達(dá)。甬臺(tái)溫鐵路、甬臺(tái)溫高速公路、104國(guó)道縱貫城區(qū)，82省道橫穿城區(qū)，與黃長(zhǎng)線、拱沿線、十院線等道路連接，形成了布局合理、交通便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)。（三）市場(chǎng)背景分析2008年，臺(tái)州市人民政府印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)臺(tái)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》，包括隨后央行的“雙調(diào)”政策等，這將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨后，中央與地方政府相繼出臺(tái)了“救市”新政，及時(shí)改變?cè)瓉?lái)的貨幣緊縮政策，同時(shí)，從2009年1月起臺(tái)州市房地產(chǎn)交易中心已正式實(shí)施“國(guó)三條”規(guī)定，施行政策優(yōu)惠，出臺(tái)了包括個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積90平方米及以下普通住房，減免契稅；超過(guò)2年普通住房轉(zhuǎn)讓的，免征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人銷(xiāo)售住房免征收土地增值稅等一攬子“暖市”政策。銀行方面也將中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)2007年9月27日發(fā)布的二套房貸政策悄悄松綁。這些舉措，將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得寬松的貨幣環(huán)境，激活了2009年的臺(tái)州樓市。2009年，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響尚未褪盡之時(shí)，臺(tái)州樓市不僅沒(méi)出現(xiàn)眾人預(yù)期中的拐點(diǎn)，而仍是走出了“四季如春”的上揚(yáng)行情，2009年上半年臺(tái)州市區(qū)商品房銷(xiāo)售量達(dá)到了3.12萬(wàn)套，面積342.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額創(chuàng)下了歷史新高，銷(xiāo)售面積則超過(guò)2008年全年，也超過(guò)2007年同期，僅次于2006年同期，特別是高達(dá)15000元/平方米的均價(jià)。2009年下半年，臺(tái)州樓市不斷創(chuàng)出新的紀(jì)錄。福房指數(shù)與福估指數(shù)也一路上揚(yáng)。截止09年12底，臺(tái)州樓市的成交量將以400多萬(wàn)平方米的總量熱鬧收?qǐng)觯瑒?chuàng)下歷年新高。樓市的迅速竄熱也使得中央政府不得不著手調(diào)控，進(jìn)入12月后，短短的十天內(nèi)，中央連續(xù)出臺(tái)了三個(gè)遏制樓市投資過(guò)熱的政策：第一是住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅復(fù)位，取消優(yōu)惠政策；第二是“國(guó)四條”，即增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措遏制房?jī)r(jià)飆漲，投機(jī)過(guò)度行為；第三是五部委出臺(tái)規(guī)范土地市場(chǎng)，規(guī)范地方政府的土地出讓和遏制開(kāi)發(fā)商圈地稱(chēng)王的行為?？傊?，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著許多不確定的因素，在已經(jīng)到來(lái)的2014年，仍然需要進(jìn)行全面調(diào)整，但我們相信，經(jīng)過(guò)一兩年政策引導(dǎo)和市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)整，房?jī)r(jià)將逐步實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展。（五）、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和龍山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。（六）、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、選擇評(píng)估方法。該種類(lèi)型的住宅有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)法：利用市場(chǎng)上同樣或者類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值。2、收集有關(guān)的評(píng)估資料。收集待估住宅資料。近河、近車(chē)站，附近有第二中學(xué)、影院、大型酒店、大型娛樂(lè)場(chǎng)所、大型超市及小型休閑廣場(chǎng)，交通方便，各項(xiàng)生活設(shè)施齊全。收集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)表1。表1交易實(shí)例情況表交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D估價(jià)對(duì)象坐落嘉麗陽(yáng)光苑國(guó)貿(mào)大廈錦繡家苑東方花園羽山村所處地區(qū)臨近類(lèi)似類(lèi)似類(lèi)似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅交易日期2013\52013\72013\62013\102010\10價(jià)格總價(jià)132萬(wàn)元187萬(wàn)元128萬(wàn)元142萬(wàn)元單價(jià)9106元/㎡11710元/㎡9857元/㎡9500元/㎡裝修狀況中檔裝修高檔裝修中檔裝修中檔裝修一般裝修價(jià)格類(lèi)型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓面積140㎡170㎡135㎡150㎡160㎡基礎(chǔ)設(shè)施較好較好較好較好較好交通狀況較好較好較好較好較好公共設(shè)施較完備較完備較完備較完備較完備剩余年限65年69年59年69年65年3、進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實(shí)例BC均為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。交易實(shí)例A較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏高3%，交易實(shí)例D較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：3%；交易實(shí)例B：0%；交易實(shí)例C：0%；交易實(shí)例D：2%。4、進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2012年10月以來(lái)房屋價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正系數(shù)為：交易實(shí)例A期日修正系數(shù)=1+1%×8=1.08交易實(shí)例B期日修正系數(shù)=1+1%×5=1.05交易實(shí)例C期日修正系數(shù)=1+1%×12=1.12交易實(shí)例D期日修正系數(shù)=1+1%×10=1.105、進(jìn)行區(qū)域因素修正。表2區(qū)域因素比較分析表類(lèi)似地區(qū)區(qū)域因素 參照對(duì)象B參照對(duì)象C參照對(duì)象D委估對(duì)象自然條件相同10相同10相同1010社會(huì)環(huán)境相同10較差8相同1010街道條件相同10較差8相同1010交通便捷度相同10相同10相同1010離市中心距離略遠(yuǎn)9稍遠(yuǎn)8相同1010基礎(chǔ)設(shè)施狀況略差9相同10相同1010公共設(shè)施相同10略差9相同1010水氣噪音情況相同10相同10略好1110周?chē)h(huán)境相同10相同10略好1110規(guī)劃限制相同10相同10相同1010綜合打分98931021006、進(jìn)行個(gè)別因素修正。第一，所選取房產(chǎn)與委估房產(chǎn)面積與使用年限基本一致，無(wú)需修正；第二，土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例A與待估房產(chǎn)的剩余使用年限相同無(wú)需修正，交易實(shí)例B、C、D均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)=[1-]÷[1-]=0.99687、計(jì)算待估住宅的比準(zhǔn)價(jià)格。表3參照對(duì)象單位面積修正計(jì)算表參照對(duì)象A參照對(duì)象B參照對(duì)象C參照對(duì)象D住宅價(jià)格9106元/㎡11710元/㎡9857元/㎡9500元/㎡交易情況修正100/98100/100100/97100/100交易時(shí)間修正108/100105/100112/100110/100區(qū)域因素修正100/100100/98100/93100/102土地使用年限100/100100/10099.68/10099.68/100修正后單價(jià)10035.18元/㎡12546.43元/㎡12198.77元/㎡10212.31元/㎡采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果。房屋評(píng)估單價(jià)為：（10035.18+12546.43+12198.77+10212.31）÷4=11248.17（元/㎡）房屋評(píng)估總價(jià)為：145×11248.17=1630985.01（元）車(chē)庫(kù)說(shuō)明：根據(jù)黃巖區(qū)市場(chǎng)行情，我們調(diào)查了幾個(gè)類(lèi)似住宅小區(qū)的一樓車(chē)庫(kù)價(jià)格，評(píng)估單價(jià)為6932元\m2，車(chē)庫(kù)評(píng)估總價(jià)為：6932×40=277280（元）該房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)為：1630985.01+277280=1908265.01（元）因此估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地上建筑物及附屬物等的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹佰玖拾萬(wàn)捌仟貳佰陸拾伍圓。簽名：2014\05\10PAGEPAGE18交易實(shí)例調(diào)查表物業(yè)類(lèi)型：住宅可比實(shí)例A：調(diào)查日期：2014年5月10日調(diào)查人：調(diào)查內(nèi)容調(diào)查情況案例圖片項(xiàng)目及其坐落浙江省臺(tái)州市黃巖嘉麗陽(yáng)光苑可比實(shí)例A的位置示意圖地段等級(jí)二級(jí)居住用地可比實(shí)例A的個(gè)別因素狀況建筑結(jié)構(gòu)鋼混