0725中以科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目專題培訓(xùn)課件

匯報(bào)要點(diǎn)一項(xiàng)目區(qū)位二項(xiàng)目背景五結(jié)論四投資測算三市場概況一項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位肇慶市珠三角連接大西南樞紐門戶城市面積：14891平方公里人口：402.9萬GDP：2084億元（2016年）四會市肇慶下轄市，處于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，中國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)縣市第97位和中國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)縣市第76位面積：1258平方公里人口：45萬GDP：336億元(2014年)端州高要佛山市四會白云機(jī)場廣州南站廣州東站肇慶市廣州市2h車程58km肇慶高新區(qū)項(xiàng)目地52km外部交通飛鵝嶺仙女嶺高速互通口高速互通口高速互通口高速互通口二廣高速廣佛肇高速四會站汽車站321國道肇慶高新區(qū)四會老城區(qū)項(xiàng)目地廣佛肇城軌項(xiàng)目地內(nèi)有珠三角環(huán)線高速互通口出口，北側(cè)二廣高速，南側(cè)廣佛肇高速。項(xiàng)目地-四會市政府5分鐘項(xiàng)目地-肇慶高新區(qū)15分鐘項(xiàng)目地-四會老城區(qū)30分鐘項(xiàng)目地-廣州，經(jīng)由二廣高速，1小時30分鐘四會政府二項(xiàng)目背景名稱：肇慶四會·珠寶玉器示范城規(guī)模：規(guī)劃面積614公頃（9210畝），可開發(fā)面積291.76公頃（4376畝）定位：國家級珠寶玉器示范城，世界級玉文化旅游休閑目的地功能分區(qū)：如意灣、養(yǎng)生綠谷、原鄉(xiāng)畫境、玉創(chuàng)片區(qū)、生態(tài)樂園、玉雕學(xué)院、濕地公園、濱水住區(qū)、總部片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目：道路、水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施玉石標(biāo)場東旭珠寶玉石展館玉石文化主題樂園玉文化商業(yè)街玉主題酒店項(xiàng)目概況玉城大道四會大道商業(yè)大道工業(yè)大道總部片區(qū)原鄉(xiāng)畫境生態(tài)樂園濱水住區(qū)濕地公園玉雕學(xué)院玉創(chuàng)片區(qū)養(yǎng)生綠谷如意灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)帶文旅休閑體驗(yàn)帶珠外環(huán)高速公路總平面圖濱水莊園高端居住名稱玉創(chuàng)片區(qū)用地面積65.24ha總建筑面積789724㎡總?cè)莘e率1.21重點(diǎn)片區(qū)如意灣：集玉文化展示、創(chuàng)意、體驗(yàn)、休閑于一體的水岸新天地玉創(chuàng)片區(qū)：產(chǎn)業(yè)整合、提升、創(chuàng)新的示范區(qū)名稱如意灣用地面積70.94ha總建筑面積397235㎡總?cè)莘e率0.56用地指標(biāo)斜線部分為政府已與他方合作協(xié)議地塊，除去斜線部分，其余用地面積為291.76公頃（4376畝）規(guī)劃用地平衡表用地代碼用地名稱用地面積(hm2)占城市建設(shè)用地比例(%)大類中類R

居住用地46.2719.83R2二類居住用地46.2719.83其中普通居住41.4017.74村莊4.872.09A

公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地0.620.27A2文化設(shè)施用地0.620.27B

商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地43.6218.69B1商業(yè)用地43.6218.69S

道路與交通設(shè)施用地79.5234.08S1城市道路用地69.1529.63S4交通場站用地10.374.44U

公用設(shè)施用地0.790.34U1供應(yīng)設(shè)施用地0.790.34G

綠地與廣場用地62.5526.80G1公園綠地28.2812.12G2防護(hù)綠地34.2814.69H11城市建設(shè)用地233.37100.00E非建設(shè)用地58.97E1水域20.08E2農(nóng)林用地38.89城鄉(xiāng)用地366.27上位規(guī)劃-城市規(guī)劃四會市城市總體規(guī)劃規(guī)劃區(qū)功能定位為四會城區(qū)主要的玉器產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地四會市玉器城控制性詳細(xì)規(guī)劃項(xiàng)目地項(xiàng)目地總體規(guī)劃中，項(xiàng)目地定位為特色玉器產(chǎn)業(yè)城。項(xiàng)目符合總規(guī)定位。概念規(guī)劃土地利用規(guī)劃方案局部與控規(guī)不一致。三市場概況土地市場2016年土地供應(yīng)2680畝。2017年四會住宅用地供應(yīng)量較低，5月成交地塊起始價(jià)4988萬元，成交價(jià)17238萬。均價(jià)約500萬/畝，土地溢價(jià)較高。土地價(jià)格：項(xiàng)目位置住宅土地成交價(jià)約400萬/畝商業(yè)用地約100萬/畝土地市場項(xiàng)目位置肇慶市日均網(wǎng)簽量約300套，四會市日均30套。房地產(chǎn)市場清遠(yuǎn)0.6-0.8萬/㎡1萬/㎡四會0.4-0.7萬/㎡廣州3-5萬/㎡項(xiàng)目所在四會市均價(jià)0.4-0.7萬/平米清遠(yuǎn)均價(jià)0.6-0.8萬/平米廣州均價(jià)3-5萬/平米佛山均價(jià)1-1.5萬/平米肇慶均價(jià)0.5-0.7萬/平米云浮均價(jià)0.4-0.5萬/平米房地產(chǎn)市場周邊主要城市云浮0.4-0.5萬/㎡佛山1-1.5萬/㎡肇慶0.5-0.7萬/㎡四會市區(qū)住宅均價(jià)在4000-7000元/平米。戶型以100平米左右三居為主。房地產(chǎn)市場項(xiàng)目所在城市項(xiàng)目位置規(guī)模占地面積：116000平方米建筑面積：479000平方米容積率：3.00

發(fā)展商廣東泓煒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置四會市東城街道南田景觀大道6號樓盤主力產(chǎn)品70-90三居近期產(chǎn)品價(jià)格7000元/平米去化情況2017年10月開售，目前房源僅剩10%左右地塊浦西新城房地產(chǎn)市場—項(xiàng)目地周邊君匯熙庭規(guī)模占地面積：134666平方米建筑面積：495339容積率：2.80

發(fā)展商碧桂園位置肇慶四會市東城區(qū)南田景觀大道樓盤主力產(chǎn)品100-300平米三居四居洋房300-1200平米毛坯別墅近期產(chǎn)品價(jià)格7500元/平米洋房精裝去化情況2017年10月開售，當(dāng)日一分鐘售罄，11月加推100-160洋房精裝，160-300毛坯洋房房地產(chǎn)市場—項(xiàng)目地周邊碧桂園·鳳凰半島SWOT分析S優(yōu)勢地塊西部位于市政府附近，配套較完善W劣勢地塊東部配套相對落后O機(jī)遇四會玉器產(chǎn)業(yè)發(fā)展，配套提升，人口引入T威脅附近成熟知名開發(fā)商較多競爭激烈四投資測算投資收益初步測算序號項(xiàng)目測算值(萬元）一一級開發(fā)回款189720（一）土地出讓回款1073581住宅478172商業(yè)59541（二）稅收返還823621一級開發(fā)稅收返還61001.1營業(yè)稅金及附加返還60601.2所得稅返還402二級開發(fā)稅收返還762622.1營業(yè)稅金及附加返還350842.2土地增值稅返還183012.3所得稅返還22877二一級開發(fā)支出192419（一）指標(biāo)費(fèi)用19130（二）征地87705（三）拆遷0（四）道路16319（五）綠化11260.8（六）市政設(shè)施443801市政設(shè)施120802市政管線32300（七）管理費(fèi)用1944（八）營銷費(fèi)用2592（九）稅金支出9088三一級凈現(xiàn)金流-2699序號項(xiàng)目測算值(萬元）四二級開發(fā)回款915065（一）住宅538200（二）商業(yè)376865五二級開發(fā)支出896936（一）土地費(fèi)用153369（二）建安費(fèi)用559507（三）管理費(fèi)用18301（四）營銷費(fèi)用18301（五）銷售稅金91507（六）前期費(fèi)用55951六二級凈現(xiàn)金流18129七整體級現(xiàn)金流15430八利潤率1.4%產(chǎn)品用地面積（畝）建筑面積（萬平方米）住宅62182.8商業(yè)654.352.34基本信息基本假設(shè)1、土地出讓價(jià)格：住宅用地110萬/畝，商業(yè)用地130萬/畝2、土地出讓回款為總土地價(jià)款的70%3、銷售價(jià)格：住宅6500元/平方米，商業(yè)12000元/平方米4、住宅全部出售，商業(yè)60%出售，40%自持五結(jié)論結(jié)論項(xiàng)目情況1、項(xiàng)目位于粵港澳大灣區(qū)，靠近廣深，區(qū)位條件良好2、項(xiàng)目地內(nèi)有高速出入口，交通便捷3