未登記房屋租賃合同的效力

未登記房屋租賃合同的效力2009-8-149:20:30作者:孫緒利未登記房屋租賃合同的效力內(nèi)容摘要：本文從房屋租賃合同的概念入手，認為房屋租賃合同的成立要件需經(jīng)過要約和承諾階段；合同的效力應(yīng)依照合同法的有關(guān)規(guī)定，部門規(guī)章只作為一個參考，不能作為認定合同效力的根據(jù)。房屋租賃合同登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強的行政功能。它與民事行為的效力無關(guān)。關(guān)鍵詞：房屋租賃合同登記備案對抗效力一、房屋租賃合同的概念和成立（一）房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用,承租人交付租金,并于租賃期屆滿時,將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。房屋租賃合同的標的物是不動產(chǎn)房屋。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,住房制度的改革,房屋租賃合同越來越多,因租賃合同產(chǎn)生糾紛，訴至法院的案件也越來越多,而在審判中發(fā)現(xiàn),房屋租賃合同在房管部門登記備案的很少，不到1/5，未經(jīng)登記的房屋租賃合同是否有效，國家有關(guān)部門要求登記備案的出發(fā)點是什么。正確回答以上問題對于恰當合理地處理現(xiàn)實生活中的房屋租賃糾紛具有重大的意義。尤其對出租人和承租人的利益產(chǎn)生重大影響。下面我們著重分析房屋租賃合同的效力認定的依據(jù)以及登記備案對租賃合同的影響。(二)房屋租賃合同的訂立和效力房屋租賃合同生效當以合同的成立為前提。首先，雙方必須達成合意，即租賃合同的成立原則上必須經(jīng)過要約和承諾兩階段。實踐中，一些出租人在出租房屋前書寫"此房出租"等字樣的做法，應(yīng)認定為要約邀請。如果承租人表示要承租，而出租人拒絕，此時應(yīng)認定合同并未成立。其次，租賃合同是要式合同，當事人必須訂立書面合同。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)采取書面合同形式，約定租期、租賃用途、租金、修繕責任等權(quán)利義務(wù)，并且雙方當事人應(yīng)到房產(chǎn)管理部門備案。所以當事人即使就主要條款達成協(xié)議，而沒有書面協(xié)議，租賃合同亦未成立。但是，《合同法》第三十六條規(guī)定："法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。"因此，如果房屋租賃雙方當事人已實際履行合同的，應(yīng)認定合同已經(jīng)成立。二、登記備案對房屋租賃合同的效力（一）幾種審判實踐中的觀點合同成立后，登記備案對合同效力有何影響。審判實踐中存在幾種不同的觀點：第一種觀點認為，登記備案對租賃合同的效力并無影響。因為，房地產(chǎn)租賃行為為諾成性行為，"只要雙方當事人就合同主要內(nèi)容達成一致，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，無需由出租人將租賃物交給承租人，或由承租人將租金交給出租人才算成立，交付房屋或稅收的流失，是國家對房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強的行政功能。它與民事行為的效力無關(guān)。因此，登記備案與否并不影響房屋租賃合同效力。房屋租賃合同的登記是否產(chǎn)生對抗效力？我們認為，租賃合同的登記不具有對抗第三人的效力。（1）認定合同的效力應(yīng)該以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，地方性法規(guī)、行政規(guī)章不能違背全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)；同時，根據(jù)我國《立法法》的規(guī)定，地方也無權(quán)制定有關(guān)民事基本法律關(guān)系的規(guī)章制度，所以《上海市房屋租賃條例》不能作為此觀點的依據(jù)。（2）房屋租賃合同登記對抗第三人效力無非是指經(jīng)過登記的租賃合同能夠?qū)狗课葙I受人或者其他承租人，其實這些對抗力并非登記的效力，而是房屋租賃合同本身具有的。首先，對抗買受人，這就是"買賣不破租賃"規(guī)則的效力，沒有登記租賃合同亦有此效力。其次，未占有房屋而辦理登記的承租人并不能對抗已經(jīng)占有房屋的承租人。債法原理認為債具有平等性，對于同一物上能夠產(chǎn)生兩種以上的債務(wù)，兩者之間不具有對抗效力，而租賃登記備案又不具有物權(quán)轉(zhuǎn)移效力，因此，承租人基于占有的事實即可對抗第三人。綜上所述，我們認為未在房管部門登記、備案的房屋租賃合同屬生效合同，也不能對抗第三人的觀念更加符合法律的基本精神，房屋租賃合同登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國家稅收的流失，是國家對房屋租賃管理和控制的一種手段，具有很強的行政功能。它與民事行為的效力無關(guān)。因此，登記備案與否并不影響房屋租賃合同效力。參考文獻[1]楊立新著：《物權(quán)法》，中國人民大學出版社，2007年版。[2]魏振瀛主編：《