【太平洋】房地產(chǎn)行業(yè)報告：專項債收購存量閑置土地發(fā)行落地提速

請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)項債券包括新增專項債券和再融資專項債券等，地方政府專項）：2016年明確暫停向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備月財政部提出允許專項債券用于土地儲備。24年11月自然資源部出臺文件，為收購?fù)恋靥峁┝司唧w的指導(dǎo)策略。今年3月，兩部門聯(lián)合發(fā)布土地儲備專項債券管理新規(guī)。專項債收購存量土地有助于減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量為848宗，總面積超過4000萬平方米，總金額達(dá)1282億元于收購存量閑置土地的專項債金額分別為304.4/3.3/94.2億元，合計總金額約為402億元，涉及166個項目市來看，廣東省中廣州發(fā)行專項債金額超過60億元，位居各城市首位，二線城市長沙和成都分別發(fā)行26.3億元三個省份，合計金額略超400億元，占比約三分之一左右，我們預(yù)計將有更多地區(qū)參考已發(fā)行專項債省續(xù)土儲專項債發(fā)行速度有待加快。此外，專項債“自審自發(fā)”試點地區(qū)落地速度將相對更快一些。但考慮到收回收購?fù)恋厝悦媾R抵押債權(quán)關(guān)系、收購定價等方面的問題，后續(xù)政策效果有待進(jìn)一步觀察，建議關(guān)注相關(guān)地方國企及開請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)5、用于收購存量閑置土地的土儲專項債發(fā)行一般用于交通、通訊、住宅、教育、醫(yī)院和污按照還款資金來源，分為一般債券和專項債券。根據(jù)印發(fā)《地方政府債券發(fā)行管理辦法》的通知（財庫），公益性項目發(fā)行，主要以一般公共預(yù)算收入作為還本付息資金來的政府債券。地方政府專項債券包括新增專項債券和再累計發(fā)行7.7萬億元，其中新增專項債券發(fā)行4.截至2024年底，地方政府債務(wù)余額47.3萬億元，其中專項債余額30.8萬億元，占比65%。專項債余額（億元）一般債余額（億元）專項債債務(wù)余額占比（右軸）00包括1）支持收購存量商品房；2）支持盤活存量閑置土地；3）支持前瞻性戰(zhàn)施；4）支持有收益的老舊街區(qū)（老舊廠區(qū)2019-2024年新增專項債資金用途對應(yīng)規(guī)模較高的為市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶區(qū)改序號1交通基礎(chǔ)設(shè)施23農(nóng)林水利4生態(tài)環(huán)保5社會事業(yè)6城鄉(xiāng)冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施7市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施8新型基礎(chǔ)設(shè)施9國家重大戰(zhàn)略保障性安居工程城市更新特殊重大項目根據(jù)2024年12月22日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機(jī)制的），此外，還提出允許專項債券用于土地儲備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，有需求序號細(xì)分領(lǐng)域一完全無收益的項目——二樓堂館所1.黨政機(jī)關(guān)辦公用房、技術(shù)用房；2.黨校（行政學(xué)院）；3.培訓(xùn)中心；4.行政會議中心；5.干部職工療養(yǎng)院；6.其他各類樓堂館所。三形象工程和政績工程1.巨型雕塑；2.過度化的景觀提升和街區(qū)亮化工程；3.文化慶典和主題論壇場地設(shè)施；4.其他各類形象工程和政績工程。四房地產(chǎn)等項目1.除保障性住房、土地儲備以外的房地產(chǎn)開發(fā)；2.主題公園、仿古城（鎮(zhèn)、村、街）等商業(yè)設(shè)施。五一般競爭性產(chǎn)業(yè)項目一般競爭性產(chǎn)業(yè)是指市場能夠有效配置資源、供需平衡、競爭充分，且不存在足以影響價格的企業(yè)或消費(fèi)者的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。注：允許專項債券用于土地儲備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，有需求的地區(qū)也可用于新增土地儲備；允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。具體操作要求按照相關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行。土地儲備的定義：據(jù)《地方政府土地儲備專項債備是指地方政府為調(diào)控土地市場，促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地以備供應(yīng)土地的行為，土地儲備由納入國土資源部名錄管理的土地招標(biāo)、拍賣、掛牌縣土地供應(yīng)計劃，由市、縣國土），2007年2月，財政部、國土資源部印發(fā)《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》（財綜[2007]17號）提2014年9月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》（國發(fā)[2014]43號），提出除依法發(fā)行地方債券外，地方政府不得再以其他任何方式2016年2月，四部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財綜[2016]4號土地儲備機(jī)構(gòu)新增土地儲備項目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國1財政部門從已供應(yīng)儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、2345根據(jù)《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財綜[2016]4號），土地儲備資金主要用于征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及儲備土地供土地儲備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)開支。土地儲備機(jī)構(gòu)所需的日常1征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以及依法需要支付的與征收、收購、優(yōu)2征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地后進(jìn)行必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用。儲備土地的前期開發(fā)，僅限于與儲備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。各地不得借土地儲備前期開發(fā)，搭車進(jìn)行與儲備宗地?zé)o關(guān)的上述34經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)的與土地儲備有關(guān)的其他支出。包括土地儲備工作中發(fā)生的地籍調(diào)查、土地請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)管理辦法（試行）》（財預(yù)[2017]62號明確地方政府為土地儲備舉借債務(wù)采取發(fā)行土地儲備專項債券方式，正式推出土地儲備專項債券，對其發(fā)行主體、償債資金來源、預(yù)算管理、監(jiān)督管理等進(jìn)行2020年7月，財政部發(fā)布的《關(guān)于加快地方政府專項債發(fā)行使用有關(guān)工作的通知》中強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格新增專項債券使用負(fù)面清單，堅持不安排土地儲備項目、不安排產(chǎn)業(yè)項目、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項目?！薄兜胤秸恋貎鋵ｍ梻芾磙k法（試行）》土地儲備專項債券期限應(yīng)當(dāng)與土地儲備項目期限相適應(yīng)，原則上不超過5年，具體由市縣級財政部門會同本級國土資源部門、土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)項目周期、債務(wù)管理要求等因素提出建議，報專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商《關(guān)于加快地方政府專項債發(fā)行使用嚴(yán)格新增專項債券使用負(fù)面清單，堅持不安排土地儲備項目、不安排產(chǎn)業(yè)請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)2017年7月14日，北京發(fā)行了全國首批土儲專項債；據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年7月至2019年9月，全國共發(fā)行土地儲備專項債券426只，金額合計為14914億元，具體每年分別發(fā)行分省份來看，其中廣東省和江蘇省分別發(fā)行1451億元和14圖表11：2017-2019年每月土儲專項債發(fā)行規(guī)模圖表請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地”，隨后自系列關(guān)于妥善處置閑置存量土地的政策措施。2024年10月，國國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑自然資源部正和有關(guān)部門研究如何盤活利用已出讓未開發(fā)土地的政策，支持地方政府收回、收購閑置土地。在“如何收地”方面設(shè)置了準(zhǔn)線：須是非企業(yè)自身原因造成閑置或者土地局部未開發(fā)，且企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)、也難以轉(zhuǎn)讓的土地。若是企業(yè)原因?qū)е鲁谖磩庸赡暌陨系耐恋兀畱?yīng)依法無償收回。收回閑置土地的關(guān)鍵在于土地收購的價格標(biāo)準(zhǔn)。自然資源部擬建議，可以參照市場評估價格，也可參照原地價款、利息及經(jīng)審計的開發(fā)建設(shè)直接投入，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對于收地資金，自然資源部計劃通過專項債券為地方政府提供資金支持，但要求地方政府量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務(wù)。要對商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，并支持財政部：允許專項債券用于土地儲備。主要是考慮到當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，支持地方政府使用關(guān)于專項債用于土地儲備，主要是支持各地結(jié)合實際情況，與存量土地的業(yè)主企業(yè)合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理確定專項債券項目內(nèi)容和地塊范圍，及時安排債券發(fā)行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。我們考慮優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設(shè)的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。我們還將會同相關(guān)部門，研究設(shè)立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補(bǔ)充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的，我們將嚴(yán)格把控。市場確有需求的，才可以優(yōu)化條件、精準(zhǔn)投放，但必須控制在收回收購總量的一定比請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)布了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，提出使用專收購標(biāo)的減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。使用專項債券資金用于收回收購?fù)恋?，?yīng)由納入名錄管理的土地儲備機(jī)市、縣自然資源主管部門要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會發(fā)布收回收購?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動工地就低確定收地基礎(chǔ)價格。市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場形勢、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無異議后，報市、收回來后收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實施供應(yīng)，在落實“五類調(diào)控”的同時，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面收回來后請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)關(guān)工作的通知》（自然資發(fā)[2025]45號明確發(fā)債要求及資金使用主體，從完善專項債券申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡、嚴(yán)格監(jiān)督管理等方面提出具體要求。對于專項債用備的多項細(xì)則進(jìn)行了明確，指導(dǎo)地方積極落實對應(yīng)的標(biāo)識碼。土地儲備計劃：各地要優(yōu)先將處置存量土地儲備項目也應(yīng)納入土地儲備計劃。2024年11月7日之后供應(yīng)的土地不列入存量閑置土地范圍。地方各級自然資源主管部門要優(yōu)先選擇成熟度高、操作性強(qiáng)、預(yù)期效益顯著、風(fēng)險低的項目，編制并融資收益平衡情況等，確保使用專項債券的土地儲備項目融資收益平衡，指導(dǎo)本付息資金；用于土地儲備的專項債券發(fā)行和使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對應(yīng)到項目。一個土地儲嚴(yán)格監(jiān)督管理設(shè)區(qū)市、縣人民政府要壓實主體責(zé)任，對項目的真實性、合規(guī)性、合法性負(fù)責(zé)，并在省級財政、自然指導(dǎo)下，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)范推進(jìn)實施，強(qiáng)化工作保障，審慎、穩(wěn)妥運(yùn)用專項債券支持土地用專項債券資金反復(fù)回購，造成債券資金空轉(zhuǎn)、虛增財政收入等問題，堅決守住不發(fā)生重大請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從2021年至2024年5月，重點監(jiān)測的30個重點一二線城市成交的含加上部分開工的地塊，總體開工率分別為78%/72%/44%圖表16：2021年-2024年各類房企拿地后開工率對比圖請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)土地出讓金收入占政府性基金預(yù)算收入比例超過80%，截至2024年12月，地方本級土地出讓收入累計同比下降16.0%，地方政府財政壓力較大，對于房企而言，2022年以來房地持續(xù)惡化，盈利能力變差。此次重啟土儲專項債有助于減少市場mm房地產(chǎn)開發(fā)資金來源房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比地方本級土地出讓收入mm房地產(chǎn)開發(fā)資金來源房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比地方本級土地出讓收入同比地方本級政府性基金收入同比0000據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至4月10日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置數(shù)量為848宗，總面積超過4000萬平方米，總金額達(dá)具體分月份來看，3月以來各地公示節(jié)奏明顯加快。1月、2月、3月各地公示地塊數(shù)量分別為25宗、294宗和511宗，對應(yīng)擬收儲價格分公示時間宗數(shù)（宗）收儲用地面積（萬平方米）擬收儲價格（億元）2566.718.12月2941317.9530.53月5112473.9683.94月171.649.8總計8484030.11282.2分地區(qū)來看，31個省市中有14個省市公示擬使用專項債收購存量土地情況，其中廣東59．025請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)據(jù)中指研究院，地塊類型方面，目前已公示的地塊中剔除信息披露不全的土地，住宅用地從各收儲地塊出讓時間來看，多數(shù)集中在2020-2024年，宗數(shù)占比約80%，其中2021/2022/2023年三u工業(yè)用地a其它用地a商業(yè)/辦公用地a住宅用地0請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)從收儲價格來看，與出讓時的成交價相比，超50%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在0.8-1.0之間，約35%的地塊比值在0.9-1.0之間，約16%的地塊擬收儲價格與成交價的比間，部分地塊擬收儲價格的折扣較大。部分地塊擬收儲價格高于拿地價格，可入土地后的持有成本，涉及稅費(fèi)、利息等，以及可能存在據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至4月10日，廣東、四川、湖南發(fā)行的用于收購存量閑置土地的專項債金額分別為304.4/3.3/94.2億元，合計總金額約為402億元，涉及166個項目。具體城市來看，廣東省中廣州發(fā)行專項債金額超過60億元，位居各城市首位，二線城市長沙和成都分別發(fā)行2發(fā)行期限來看，其中發(fā)行期限為3年、5年、5+2年、7年的分別對應(yīng)有1/80/17/68個項目。u廣東a湖南a四川L304.4u3年u5年a5+2年a7年1行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9其中462.9億元新增專項債券募集資金主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造、土地儲備、園區(qū)施、環(huán)境整治、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。其中部分債券資金投向的項目類型為土土地出讓前，對土地進(jìn)行統(tǒng)一征收、拆遷、安置和補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，不涉?4311輕軌L2線通州段次渠站、垡渠南站、亦莊火車站土地一級開發(fā)項目房山區(qū)青龍湖02街區(qū)西側(cè)一期地塊土地一會展一期及配套H-01至H-05組團(tuán)土地整2016年世界月季洲際大會周邊配套（國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地A-G組團(tuán)）土地一級開2月24日，廣東省財政廳公開關(guān)于2025年廣1234梅州756657585944431111111- 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)從區(qū)域分布來看，本次土儲專項債涉及廣東省19個地級市，其中廣州、珠海、惠州三地發(fā)項債券金融較高，均超過50億元，肇慶、惠州和汕尾三地涉及的項目數(shù)量較高，分別為1從償還資金來源上來看，據(jù)信用評級報告，兩期債券本息償付資金來源包括募投項864207630請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分守正出奇寧靜致遠(yuǎn)至十五期）發(fā)行總額455.0147億元，共計780個項目。全部為新增債券，本批保障性安居工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)林水利、生態(tài)環(huán)保、土地儲備等用于收購成都、宜賓2宗存量閑置土地，另外1宗土地為新增土地儲備序城市項目名稱發(fā)行金額期限1成都市成券閑都市青羊區(qū)申報專項債收回收購康河街道存量置土地項目281003年2成都市成券施都市錦江區(qū)申報專項債的新增土地儲備項目實方案290007年3市宜彩地賓市翠屏區(qū)