房地產(chǎn)經(jīng)營管理講義

房地產(chǎn)經(jīng)營治理講義

一、內(nèi)容提要

1、房地產(chǎn)的種類；

2、房地產(chǎn)投資的特性；

3、房地產(chǎn)投資的形式與利弊；

4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險及風(fēng)險與投資組合。

二、考試要求

1、了解房地產(chǎn)投資，投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響。

2、熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

3、把握房地產(chǎn)投資的種類及投資特性。

第一節(jié)房地產(chǎn)的種類

從房地產(chǎn)開發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。

一、土地

土地是房地產(chǎn)的一種原始形狀，通過在土地上連續(xù)投資，就可以最終達(dá)到為人類提供入

住空間的目的。土地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的組成部分。土地又可分為未開

發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型。前者基本上屬于農(nóng)村集體土地，后者通常屬于城市

國有土地，當(dāng)然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。

依土地所處的狀態(tài)不同，土地又可分為具備開發(fā)建設(shè)條件、立刻可以開始建設(shè)的熟地和

必須經(jīng)過土地的再開發(fā)才能用于建設(shè)的毛地。除土地開發(fā)費(fèi)用外，土地開發(fā)過程中的不

確定性和風(fēng)險，是導(dǎo)政毛地和熟地之間價格差異的主要因素。對于房地產(chǎn)投資者來說，

購買熟地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時，雖然土地費(fèi)用支出通常高于購買生地自行完成土地開發(fā)（拆

遷、安置、補(bǔ)償）后再建設(shè)的方式，但由于縮短了開發(fā)周期，減少了投資風(fēng)險，因此是許

多投資者愿意挑選的方式。

例題、對于房地產(chǎn)投資者來說，購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有［］特點(diǎn)？

A、土地費(fèi)用高B、投資風(fēng)險減少C、投資風(fēng)險增加D、開發(fā)周期縮短E、

開發(fā)周期延長

答案：ABD

二、在建工程

在建工程是指已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程

中的一種中間形狀。受原有投資者融資能力、治理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變

化的影響，房地產(chǎn)市場上總存在一些針對在建工程的交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵

押等。因此，針對在建工程的價值評估和投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。

三、成后的物業(yè)

所謂建成后的物業(yè)，即通常所說的已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬

物。按其當(dāng)前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入?。ù饝?yīng)有部分空置）兩種情形。按照建筑

物的用途不同，可分為下列幾種形式：

1、居住物業(yè)。居住物業(yè)一樣是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。

這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。

2、商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商

業(yè)用房、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收

入回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用、自營的目的。由于入住商業(yè)物業(yè)

內(nèi)的經(jīng)營者的效益在很大程度上取決于其與社會接近的程度，所以位置對于這類物業(yè)有

著特別的重要性。

3、工業(yè)物業(yè)。工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技

術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市

場，也有出租的市場。

4、特別物業(yè)。對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、

橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特別物業(yè)。特別物業(yè)的市場交易很少，因此，對這類物業(yè)的

投資多屬于長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。

例題：按照建筑物的用途不同，建成后的物業(yè)可分為［］形式？

A、居住物業(yè)B、商業(yè)物業(yè)C、工業(yè)物業(yè)D、特別物業(yè)

答案:ABCD

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特性

一、位置的固定性或不可移動性

房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性是位置的固定性或不可移動性。它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束

縛；還受到其周圍環(huán)境的影響，所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”。房地產(chǎn)不能脫離

周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都

具有吸引力，也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能

獲取合理、穩(wěn)固的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并

具備支付租金的能力。

房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅

是看其當(dāng)前凈租金水平的高低。

由于房地產(chǎn)的不可移動性，投資者在進(jìn)行投資決策時，對未來地區(qū)環(huán)境的可能變化和某

一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有

預(yù)見性地挑選投資地點(diǎn)。

例題：房地產(chǎn)投資不可移動的特性，要求房地產(chǎn)所處區(qū)位必須對［］都有吸引力。

A、置業(yè)投資者B、開發(fā)商C、承包商D、租客

答案:ABD

二、壽命周期長

房地產(chǎn)投資是一種長期投資。因為土地是不可毀滅的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常

在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物具有很好

的耐久性。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命，經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)

下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的連續(xù)時間；自然壽命是指房

地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化

或損壞，不能連續(xù)保證安全使用的連續(xù)時間。自然壽命一樣要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多，其較

長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命，因為如果對建筑物進(jìn)

行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所面對的租客類型，投資者就可以

用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，連續(xù)獲取可觀的收益。應(yīng)該指出的是，稅

法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，

并不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

例題房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開始使用至1］的時刻。

A、收益為零B、產(chǎn)出的收益超過其使用成本C、凈收益為零D、收益率小于基準(zhǔn)

收益率

答案：C

三、適應(yīng)性

房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個

原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特點(diǎn)，又

能增加置業(yè)投資的收益。房地產(chǎn)投資的這個特性被稱為適應(yīng)性。

四、不一致性

市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化，房地

產(chǎn)投資也是在某一個細(xì)分市場上的投資。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全

相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟具有相

同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情形、物業(yè)治理情形等的差異而

有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

五、政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的

重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地

產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特

點(diǎn)的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府在土地供給、住房、

金融、財政稅收等方面政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資的經(jīng)

濟(jì)成效產(chǎn)生影響。

六、對專業(yè)治理的依靠性

投資房地產(chǎn)需要治理。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的治理是不言而喻的，它需要投資者在獲

取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、項目融資、工程治理、市場營銷等方面具有治理體會和能力；

置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、修理、保安等問題。即使是置業(yè)投資者托付了

專業(yè)物業(yè)治理公司，也要與物業(yè)治理人員一起制定有關(guān)的市場策略和經(jīng)營中的指導(dǎo)原

則。止匕外，房地產(chǎn)投資還需要會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保投資的總體收益最

大化。

七、相互影響性

政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高鄰近房地產(chǎn)的價值。

第三節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊

一、房地產(chǎn)投資的形式

從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資

者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的治理工作，包括從購地開始的

開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相

關(guān)的證券市場的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資治理工作，具體投資

形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)

抵押支持證券等。

二、房地產(chǎn)直接投資

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，

即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然

后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資

獲取開發(fā)利潤的過程。

房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資

者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）

時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房

地產(chǎn)市場上的二手貨（市場上的存量房地產(chǎn)）。這類投資的目的一樣有兩個：一是滿足自

身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取

較為穩(wěn)固的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點(diǎn)是在投資者不愿意連續(xù)持有該項置業(yè)投

資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。例如，某公司以300萬元

購買了一個250平方米的寫字樓單位，并將其中的100平方米用作本公司的辦公室，將

剩余的150平方米租給另一個單位使用，每年扣除修理治理費(fèi)用后的凈租金收入是30萬

元。經(jīng)過10年之后，該公司為了財務(wù)安排方面的需要，將購買的250平方米寫字樓全部

轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收人為450萬元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，

同時達(dá)到了自用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。

三、房地產(chǎn)間接投資

（一）購買住房抵押支持證券

個人住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，經(jīng)過近30年的發(fā)展，已成為美國、加

拿大等發(fā)達(dá)資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。所謂抵押貸款證券

化，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為抵押支持證券（MBS）,然后通

過出售證券融通資金，購買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。購買抵押支持證

券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

（二）購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票

為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)期望通過資本市場直接融資，

以支持其開發(fā)投資計劃。通過公司直接或間接上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投

入問題。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投

資者。

（三）投資于房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是購買、開發(fā)、治理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs挑選

投資的領(lǐng)域非常廣泛且具有很多優(yōu)越性：第一，收益穩(wěn)固，因為REITs的投資收益主要

來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易

將持有的REITs的股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。這是因為，其股份可在主要的交易所交易，買賣房

地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

四、房地產(chǎn)投資的利弊

（一）房地產(chǎn)投資之利

1、相對較高的收益水平

房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率相對于儲蓄、股票分紅、債券等其

他類型的投資來說，收益水平是較高的。

2、能夠得到稅收方面的好處

置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營收

入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會計角度來說，建筑物隨著樓齡的增長，每年的收益能

力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短

得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際缺失高得多，致使置業(yè)投

資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。

3、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到

其投資所需要的大部分資金。房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為

作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證能按期安全地收回貸款的最有效方式。

4、能抵消通貨膨脹的影響

由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)

和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類生

活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在整個經(jīng)濟(jì)的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍舊不

變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

5、提高投資者的資信等級

由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資

產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、

獲得更多更好的投資交易機(jī)會具有重要意義。

例題：與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有［］。

A、夠得到稅收方面的好處B、能抵消通貨膨脹的影響C、自然壽命長D、變現(xiàn)容易E、提

高投資者的資信等級

答案：ABE

（二）房地產(chǎn)投資之弊

房地產(chǎn)投資也不是十全十美的，也有缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在：

1、變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn)，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因

此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。

2、投資數(shù)額龐大。

3、投資回收周期較長。

4、需要專門的知識和體會。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，參與房地產(chǎn)開

發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和體會。此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)

投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實(shí)際上可

以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投

資。

第四節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念

（一）風(fēng)險的定義

從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性大小。當(dāng)實(shí)際收

益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；當(dāng)實(shí)際收益低于預(yù)期收益時，我

們就稱投資面臨著風(fēng)險缺失。風(fēng)險涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差

來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一樣來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，

各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越??；反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收

益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)

性和資產(chǎn)治理的復(fù)雜性四個方面。通常情形下，人們把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項

目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投

資者控制的個別風(fēng)險。

二、系統(tǒng)風(fēng)險

（一）通貨膨脹風(fēng)險

通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買

力降低給投資者帶來的風(fēng)險。

（二）市場供求風(fēng)險

市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。具

體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際

收益偏離預(yù)期收益。

（三）周期風(fēng)險

周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場業(yè)的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一

樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危

機(jī)與衰退、蕭條四個階段。

（四）變現(xiàn)風(fēng)險

變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金缺失的風(fēng)險。房地產(chǎn)的銷售

過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性很差，其擁有者很難在短時間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成

現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，常常蒙受折價缺失。

（五）利率風(fēng)險

調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金

的投向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。

利率的升高會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩個方面的影響：一是對房地產(chǎn)實(shí)際價值的折減，利用

升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至顯現(xiàn)負(fù)值；二是利率

升高會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制市場上的房地產(chǎn)需求

數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降、房地產(chǎn)投資者資金壓力加大。

（六）政策風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資過程中，政府的土地供給政策、地價政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價格政

策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生龐大的影響，

從而給投資者帶來風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的最有效的方法是挑選政府鼓勵的、有收益保證

的或有稅

收優(yōu)待政策的項目進(jìn)行投資。

（七）政治風(fēng)險

政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來入侵、罷工、騷亂等因素造成。某些房地

產(chǎn)開發(fā)商不履行正常的開發(fā)建設(shè)審批程序而導(dǎo)致工程停工，也是一種政治風(fēng)險。

（八）或然缺失風(fēng)險

我們將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資缺失所造成的風(fēng)險稱為或然缺失風(fēng)險。

例題：下列風(fēng)險，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有［

A、持有期風(fēng)險B、或然缺失風(fēng)險C、政策風(fēng)險D、通貨膨脹風(fēng)險

答案：BCD

三、個別風(fēng)險

（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險

不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，投資者都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。

（二）未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險

這類風(fēng)險主要是對于置業(yè)投資來說的。如建筑物功能過時或由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)

致結(jié)構(gòu)損壞所帶來的風(fēng)險。

（三）資本價值風(fēng)險

物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平。預(yù)

期的資本價值和現(xiàn)實(shí)資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險，在很大程度上影響著置業(yè)

投資的收益。

（四）比較風(fēng)險

投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就會失去其他投資機(jī)會，同時也就失去了其他投資機(jī)會可

能帶來的收益。這就是房地產(chǎn)投資的比較風(fēng)險。

（五）時間風(fēng)險

房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、挑選合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能

使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降至最低限度。

（六）持有期風(fēng)險

持有期風(fēng)險與時間風(fēng)險有關(guān)。一樣來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項

目收益的不確定性因素就越多。

四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資方向挑選的影響。

風(fēng)險對投資者挑選房地產(chǎn)投資方向的第一個影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投

資風(fēng)險的大小，確定其合理的投資收益水平。所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同

樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論挑選何種投資途徑都是合理的。

風(fēng)險對投資者挑選房地產(chǎn)投資方向的另外一個影響，就是使其盡可能歸避、控制或轉(zhuǎn)移

風(fēng)險。

例題：在城市中心購買了一棟舊寫字樓，可重建，也可裝飾后出租經(jīng)營，投資者面臨

[

A、資本價值風(fēng)險B、或然缺失風(fēng)險C、變現(xiàn)風(fēng)險D、時間風(fēng)險

E、通貨膨脹風(fēng)險

答案：ABDE

第五節(jié)風(fēng)險與投資組合

投資組合理論目前在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用還不普遍，我們在這里了解什么是投資組合理

論，為什么通過多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險。

一、投資組合理論

投資組合理論的主要論點(diǎn)是：在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項目的收益會有

不同的反應(yīng)。換句話說，目標(biāo)是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低或是在一個預(yù)設(shè)

可接受的風(fēng)險下使收益最大化的投資組合。例如，某人有一大筆資金，那他是把這筆資

金全部投入到一個項目上去呢？還是分開使用分別投入到不同的項目上去呢？聰明而有

理智的人通常都會挑選后一種投資方式，因為這樣做雖然可能會失去獲得高額收益的機(jī)

會，但也不至于血本無歸。

-------------------------------------?

時網(wǎng)

閱?s不溝投訪原星對妁反應(yīng)

圖表示兩個投資項目都有相同的收益率，但對市場變化的反應(yīng)不同。假如以單一投

資項目分析，它們各自的波動十分大，這也表示單一項目的投資風(fēng)險頗大。另一方面，

若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降

到最低。當(dāng)然要達(dá)到這個理想成效的前提條件是各投資項目間有一個負(fù)的協(xié)方差。最理

想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差關(guān)系。

需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風(fēng)險的方法并不能使投資組合變成毫無

風(fēng)險，從理論上說，風(fēng)險是由系統(tǒng)性市場風(fēng)險和個別性風(fēng)險所組成。通過投資組合理論

的原則，雖然可以將個別性風(fēng)險因素減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險因素仍舊存在。

由于這個原因，系統(tǒng)性市場風(fēng)險變成了某一種投資項目相對于整個市場變化反應(yīng)幅度的

評估。通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合挑選，投資者所面對的個別性風(fēng)險差不多可以完全抵消，但

系統(tǒng)風(fēng)險仍舊存在。因此，投資者的應(yīng)得收益便以補(bǔ)償這個風(fēng)險率為主，為：

E出)=rf+p3[E(rm)-rf]

式中：E(r”一在某一時間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期回報；

口一在同一時間段內(nèi)，無風(fēng)險資產(chǎn)的回報；

E(r，一在同一時間段內(nèi)，市場的整體平均回報；

內(nèi)一資產(chǎn)J的系統(tǒng)性市場風(fēng)險相關(guān)系數(shù)。

從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)是代表系統(tǒng)性市場風(fēng)險率的參考指標(biāo)。

該公式表示：一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的

收益率再加上這個投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y

組合)乘以該項目的市場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。

在房地產(chǎn)投資評估中，一個影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。確定折現(xiàn)率的理想

方法是采用機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。所謂機(jī)會成本，是資本在某一時間段內(nèi)最高

和最安全的投資機(jī)會的收益。這個收益差不多等于上述無風(fēng)險的收益，例如國家債券的

收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于這個機(jī)會成本再加上該項目

的風(fēng)險酬勞。

假設(shè)整個投資市場的平均收益率為20%,國家債券的收益率為10唬而房地產(chǎn)投資市場相

對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是0.4,那么，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率按

上述公式的分析應(yīng)為：

R=10%+0.4*(20%-10%)=14%

例題：某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12%,當(dāng)前整個市場的平均收益

率為15%,國家債券的收益率為3.5%o此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的

風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是[]

A.0.57.B.0.74C.0.80D1.04

答案：B

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與治理第2講:現(xiàn)金流量的構(gòu)成及資金的時間價值(2004)

一、內(nèi)容提要

1、現(xiàn)金流量的構(gòu)成；2、資金的時間價值與資金等效值的概念。

二、考試要求

1、了解現(xiàn)金流量、投資、成本、經(jīng)營收入、利潤和稅金等概念。

2、熟悉資金時間價值概念。

3、把握房地產(chǎn)投資分析中投資與成本的內(nèi)涵、資金等效值的概念。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識

資金投入的時間不同或者收益產(chǎn)生的時間不同，對投資經(jīng)濟(jì)成效的影響也不同。作為房

地產(chǎn)投資者，其投資可能來源于自有資金、融資貸款或其他融資渠道，其收益可能來源

于出售、出租或經(jīng)營，但在進(jìn)行投資決策時，都無一例外地要把所有的支出和收入都折

算到同一時間點(diǎn)，并通過一系列投資成效評判指標(biāo)的運(yùn)算，在各種可能的投資方案之間

進(jìn)行比較、分析。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析時，必須準(zhǔn)確把握與之相關(guān)的現(xiàn)金流量、

資金時間價值、資金等效值運(yùn)算和投資經(jīng)濟(jì)成效評判指

標(biāo)。

第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成

一、現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形狀和貨幣形狀兩個方面進(jìn)行考察。從物質(zhì)形狀上看，房地

產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動，使用各種工具、設(shè)備、建筑材料與

建筑部件，消耗一定量的能源，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間。從貨

幣形狀上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房

屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。對于房地產(chǎn)投資項目這樣一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而

言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨

幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為

一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個時間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出

系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈

現(xiàn)金流量。

房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資

源條件，考察項目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，挑選合適的運(yùn)

作模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)成效。

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，

是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

例題：房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了[]。

A.可行性研究的需要B.獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)成效C.對技術(shù)方案花費(fèi)最小的投資

D.盡可能降低投資成本。

答案：B

二、投資與成本

（一）廣義投資與成本的概念

1.投資

廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲

取所期望的酬勞。投資所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、治理體

會或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投

資活動中。為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

一樣工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資是指

用于建造或購置建筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，固定資產(chǎn)投資在項目投產(chǎn)以后，

隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐步以折舊的形式計人產(chǎn)品成本，并

通過產(chǎn)品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付，

在投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用以及被在制品、

半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目

壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以

貨幣資金形式被收回。

2.成本

成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。就工業(yè)投資項目而

言，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售相伴著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗

的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的費(fèi)用包括生產(chǎn)費(fèi)用和銷售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生

在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費(fèi)用。產(chǎn)品生產(chǎn)過中的費(fèi)用

稱為產(chǎn)品的生產(chǎn)成本（亦稱工廠成本），生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成

本（亦稱完全成本）。

投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。主要表現(xiàn)在

兩個方面：第一，財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影

響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是惟一的，而投資分析中使用的成本有許多

是對擬實(shí)施項目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的猜測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，

不同的實(shí)施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析運(yùn)算的需要還要

列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念（如機(jī)會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等），這些

成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。

例題：人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價，稱為1］。

A.投資B.成本C.生產(chǎn)成本D.銷售成本

答案：B

（二）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一樣工業(yè)生產(chǎn)活動有較大的差異。對于

開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資金

的性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并

通過項目建設(shè)過程中的預(yù)售或建成后的出售活動，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)以收回投

資。開發(fā)過程中開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情形下很少，甚至是零。所以，基

本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建

設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一樣的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。

表2-1房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點(diǎn)

投資形式經(jīng)營方式投資成本

出售開發(fā)過程中的資金投入開發(fā)過程中的成本支出

開發(fā)投資出租開發(fā)過程中的資金投入含建設(shè)成本和出租成本

經(jīng)營開發(fā)過程中的資金投入含建設(shè)成本和經(jīng)營成本

出租購買房地產(chǎn)時的資金投入含的買成本和出租成本

置業(yè)投資

經(jīng)營購買房地產(chǎn)時的資金投入經(jīng)營過程中的成本支出

比地。帛

■刪工■■■

戶及其

?

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投財務(wù)皆網(wǎng)

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開發(fā)

』不■何是，同

目

。

?

?

一

明￥??I?地產(chǎn)開裳中■■投費(fèi)晌構(gòu)成

1.開發(fā)項目總投資

開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完

成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投人的各項費(fèi)用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周

轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以

自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。開發(fā)項目總投資構(gòu)成如圖2—1所示。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)

入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設(shè)投

資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用。

3.經(jīng)營成本

經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會

計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售成本、

房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通

常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，運(yùn)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成

本。

三、經(jīng)營收入、利潤和稅金

1.經(jīng)營收入

經(jīng)營收入是指房地產(chǎn)企業(yè)向社會出售、出租房地產(chǎn)產(chǎn)品或利用房地產(chǎn)自營時所獲得的貨

幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。

銷售收入=銷售房屋面積X房屋銷售單價

出租收入=出租房屋建筑面積X房屋租金單價

自營收入=營業(yè)額一商業(yè)營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報

經(jīng)營收入是按市場價格運(yùn)算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品只有在市場上

被出售、出租或自營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收益的有用的勞動成果。因此，經(jīng)營

收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（產(chǎn)值）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)成效。

2.利潤

利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利

潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本

和銷售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營利潤（或稱盈利）。經(jīng)營利潤中的一部分由國家以稅

收的方式無償征收，作為國家或地方的財政收入；另一部分給投資者，作為其法定盈余

公積金、法定公益金和可分配利潤等.根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為利潤

總額、經(jīng)營利潤、稅后利潤（凈利潤）和可分配利潤等四個層次。

利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金

稅后禾U潤=禾1」?jié)櫩傤~一所得稅

可分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）

3.稅金

稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。稅

收是國家憑借政治權(quán)益參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無償性和

固定性的特點(diǎn)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

⑴銷售稅金。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市保護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。

營業(yè)稅是從房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的運(yùn)算方法是：營業(yè)稅

稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率。目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市保護(hù)建設(shè)稅和教育

費(fèi)附加，是依靠營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

⑵土地使用稅和房產(chǎn)稅。土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有

土地應(yīng)繳納的一種稅；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。土地使用稅

和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

⑶企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅

所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額X稅率。應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)

予扣除項目金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一樣為33%。

例題某地營業(yè)稅率5%,城建稅率7虬教育費(fèi)附加3%,則銷售稅金為應(yīng)納稅銷售收入

的［］。

A.15%B.5.5%C.12.36%D.8.56

答案：B

第二節(jié)資金的時間價值與資金等效值運(yùn)算

一、資金的時間價值

對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個時間上有先有后的現(xiàn)金流量序

列，客觀地評判房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)成效或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時，不僅要

考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間，以某一個相同的時間點(diǎn)

為基準(zhǔn)，把不同時間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個時間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。

在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的

價值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也

比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價值。因為當(dāng)前可用的資金能夠立刻用來投資并帶

來收益，而將來可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。

不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點(diǎn)，可以從

將貨幣存入銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易懂得。如果現(xiàn)在將1000元存入銀行，

一年后得到的本利和為H20元，經(jīng)過1年而增加的120元，就是在1年內(nèi)讓出了1000

元貨幣的使用權(quán)而得到的酬勞。也就是說，這120元是1000元在1年中的時間價值。

對于資金的時間價值，可以從兩個方面懂得：

第一，隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增殖。資金是屬于

商品經(jīng)濟(jì)范疇的概念，在商品經(jīng)濟(jì)條件下，資金是不斷運(yùn)動著的。資金的運(yùn)動相伴著生

產(chǎn)與交換的進(jìn)行，生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增殖。資金增殖

的實(shí)質(zhì)是勞動者在生產(chǎn)過程中創(chuàng)造了剩余價值。從投資者的角度來看，資金的增殖特性

使資金具有時間價值。

其次，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來

得到更多的消費(fèi)，個人儲蓄的動機(jī)和國家積存的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，

資金的時間價值體現(xiàn)為舍棄即期消費(fèi)的缺失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償。

資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要表現(xiàn)為：投

資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的缺失所應(yīng)

作的補(bǔ)償；風(fēng)險因素，即對風(fēng)險可能帶來的缺失所應(yīng)作的補(bǔ)償。資金時間價值的運(yùn)算方

法與銀行利息的運(yùn)算方法相同。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式，

利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。

二、利息與利率

1.利息與利率

利息是指占用資金所付的代價（或舍棄使用資金所得的補(bǔ)償）。如果將一筆資金存

入銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，

這一過程可表示為：

Fn=P+L

式中：F.■-本利和；P--本金；■-利息。

下標(biāo)n表示計息周期數(shù)。計息周期是指運(yùn)算利息的時間單位如“年”、“季度”、

“月”或“周”等，但通常采用的時間單位是年。利息通常根據(jù)利率來運(yùn)算。利率是在

單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，用i表示，其表達(dá)

式為：

i=Il/PX1QQ%

式中，n為一個計息周期的利息。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期

后的增殖額。利率又分為基礎(chǔ)利率、存款利率、債券利率和貸款利率等。在市場經(jīng)濟(jì)條

件下，基礎(chǔ)利率和存款利率的高低主要取決于社會平均利潤率、資本供求狀況、國家的

宏觀信貸政策和通貨膨脹率水平等。其他各種類型利率的高低及其與基礎(chǔ)利率的差異，

則主要取決于資金籌措的成本費(fèi)用和融出資金所承擔(dān)的風(fēng)險大小等。

2.單利計息與復(fù)利計息

利息的運(yùn)算有單利計息和復(fù)利計息兩種。

單利計息是僅按本金運(yùn)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計

息時的利息運(yùn)算公式為：

n個計息周期后的本利和為：F廣P(l+i?n)

復(fù)利計息方式，對于某一計息周期來說，是按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行

計息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式運(yùn)算利息時，利息的運(yùn)算公式為：k=P[(l+D」l]

n個計息周期后的本利和為：F.=P(l+i產(chǎn)

3.名義利率與實(shí)際利率

在以上討論中，都是以年為計息周期的，但在實(shí)際應(yīng)用中，計息周期有年、季、月等，

也就是說，計息周期可以短于一年。這樣就顯現(xiàn)了不同計息周期的利率換算問題。也就

是說，當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時，就顯現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)

別。

例如，某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為。.5%,通常稱為“年利率6%,

每月計息一次”。這里的年利率6%稱為“名義利率”。當(dāng)按單利運(yùn)算利息時，名義利率

和實(shí)際利率是一致的；當(dāng)按復(fù)利計息時，上述“年利率6%,每月計息一次”的實(shí)際利率

就不等于名義利率(6%)。

例如，年利率為12%,存款額為1000元，期限為一年，復(fù)利計息，分別以一年1次計息；

一年4次按季利率計息；一年12次按月利率計息，則一年后的本利和分別為：

一年1次計息F=1000X(1+12%)=1120(元)

一年4次計息F=1000X(1+3%”=1125.51(%)

一年12次計息F=1000X(1+1%)比=1126.83(%)

這里的12%,對于一年一次計息情形既是實(shí)際利率又是名義利率；3%和1%稱為周期利

率。由上述運(yùn)算可知：名義利率=周期利率*每年計息周期數(shù)。

對于一年計息4次和12次來說，12%就是名義利率，而一年計息4次時的實(shí)際利率

=(1+3%)4-1=12.55%;一年計息12次時的實(shí)際利率=(1+1%次-1=12.68%

設(shè)名義利率為r,若年初借款為P,在一年中運(yùn)算利息m次，則每一計息周期的利率為r

/m,一年后的本利和為：

F=P(l+r/m)m,其中利息為I=F-P=P(l+r/nDT。故實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：

曰=幽匕包叱二5+工廠一1

1Ppm

通過上述分析和運(yùn)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：

(1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；

(2)名義利率越大，計息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；

(3)當(dāng)每年計息周期數(shù)m=l時，名義利率與實(shí)際利率相等；

(4)當(dāng)每年計息周期數(shù)m〉l時，實(shí)際利率大于名義利率。

例題：已知年利率為15%,按半年計息，則年實(shí)際利率為［］。

A.15.56%B.12.68%C.15.86%D.16.08%

答案：A

三、資金等效值與現(xiàn)金流量圖

1.資金等值的概念

在資金時間價值的運(yùn)算中，等值是一個十分重要的概念。資金等值是指在考慮時間因素

的情形下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值，也可以說明為“與

某一時間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點(diǎn)上的價值”。在以后的討論

中，我們把等效值簡稱為等值。

例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15%,一年后要還的本利和為H5元。這就是說，現(xiàn)

在的100元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值相

等。

通常情形下，在資金等效值運(yùn)算中，人們把資金運(yùn)動起點(diǎn)時的金額稱為現(xiàn)值；把資金運(yùn)

動終止時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值；而把資金運(yùn)動過程中某一時間點(diǎn)上與現(xiàn)

值等值的金額稱為時值。

2.現(xiàn)金流量圖

如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，

為了簡化運(yùn)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計息周期末發(fā)生，稱為期末慣例

法。

現(xiàn)金流量圖是用以反映項目在運(yùn)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。它將現(xiàn)金的

收入和支出按照發(fā)生的時間階段畫在時間的標(biāo)度上，并且標(biāo)明所要運(yùn)算的問題，即標(biāo)明

什么是已知、什么是所求。

時間點(diǎn)零表示資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時刻，并不一定是指日歷年度的年初。在

復(fù)利運(yùn)算常用符號P、F、A、G中，只有P是在第一周期的期初發(fā)生的。為了與期末慣例

法保持一致，在把資金的流動情形繪成現(xiàn)金流量圖時，都把P作為上一周期期末，即第0

期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)運(yùn)算中顯現(xiàn)第0周期的由來。時間點(diǎn)1表示第一個計息周

期的末尾，同時又是第二個計息周期的開始，以此類推。

如圖2—2所示為5年的時間標(biāo)度?，F(xiàn)金流量圖的垂直箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流

量（收入），向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量（支出）。如圖2—3中的箭頭表示第1年末的支出和第

2年末、第3年末的收入

第?計總周期第s計息周期

----------------i----------------------1------------------------1------------------------]...

012345

M2"2現(xiàn)金雄,時間標(biāo)度

，__I__L____.

＜）▼23n

圖2—3正觀金at■:和如現(xiàn)金流?

例題：在資金等效值運(yùn)算中，人們把資金運(yùn)動起點(diǎn)的金額稱為1]。

A.年金B(yǎng).現(xiàn)值C.時指D.終值

答案：B

地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與治理第3講:資金等效值運(yùn)算及房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)成效評判指標(biāo)（2004）

一、內(nèi)容提要

資金等效值的運(yùn)算；房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)成效評判指標(biāo)。

二、考試要求

熟悉房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)成效評判指標(biāo)的概念。

把握資金等效值的運(yùn)算公式及其應(yīng)用。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識

第二節(jié)資金的時間價值與資金等效值的運(yùn)算

四、復(fù)利運(yùn)算公式與系數(shù)

1.復(fù)利運(yùn)算中的常用符號

在復(fù)利運(yùn)算和考慮資金時間因素的運(yùn)算中，常用的符號包括P、F、A、G、s、n和

i等，各符號的具體含義是：

P——現(xiàn)值；

F——終值（未來值）；

A——連續(xù)顯現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；

G——每一計息周期收入或支出的等差變化值；

S——每一計息周期收入或支出的等比變化值；

n——計息周期數(shù)；

i——每個計息周期的利率。

在復(fù)利運(yùn)算和考慮資金時間因素的運(yùn)算中，通常都要使用i和n,以及P、F、A

中的兩項。比較不同投資方案的經(jīng)濟(jì)成效時，常常換算成P值或A值，也可換算成F值

來進(jìn)行比較。

2.復(fù)利運(yùn)算公式與系數(shù)

(1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

如果在時間點(diǎn)t=o時的資金現(xiàn)值為P,并且利率i已定，則復(fù)利計息的n個計息周期后的

終值F的運(yùn)算公式為：F=P(1-H)1

上式中的口+工)?稱為“一次支付終值系數(shù)”。

當(dāng)已知終值系數(shù)F和利率工時，則復(fù)利計息的現(xiàn)值P的計算公式為：

P=F[—5--]

此處上式中的[」一]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)

[例題1]某人存入銀行現(xiàn)金1000元，年利率為10%,5年后可以取出多少錢？

JUT■

已知：i=10%,n=5,P=1000元

F=P(1+i)-1000(l+10%y=1610.51元

[例題2]如果銀行利率為12%,為在5年末獲得10000元，現(xiàn)在應(yīng)存入銀行多少元？

J解TT?T?

已知：FT0000元,1=12%,n=5

現(xiàn)在應(yīng)存入銀行的金額為：

P=F[——]=10000X[——-~-]=5674(元)

Q+T(1+12%)5

⑵等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個計息周期期末都有一個等額支付金額A其現(xiàn)

值可以這樣確定：把每一個A看作是一次支付中的F,用一次支付復(fù)利運(yùn)算公式求其現(xiàn)

值，然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。運(yùn)算公式是：

r<*.?；>----11

式中的LI<ITi>,?」稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”.

由上式可以得到當(dāng)現(xiàn)值P和利率i為已知時，求復(fù)利計息的等額序列支付年值A(chǔ)的計算公式:

P?1

A=P[r^I]=P

+—1

式中的L‘i+i》?'一】」稱為“等額序列支付資金回收系數(shù)”.

[例題3]某企業(yè)打算連續(xù)8年在每年年末取出100000元，銀行年利率為10%,問第一年初應(yīng)一次

存入多少錢？

解：

已知：i=10%,n=8,A=l00000

P=-[l——!--]=100000/10%[1-1/(1+10%)野=533493(元)

[例題4]某家庭估量在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支

付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%,問該家庭有償還能力的最大抵押貸款

額是多少？

解：

⑴已知：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額

A=16000X30%=4800(元)

月貸款利率i=12%/12=1%

計息周期數(shù)n=10X12=120個月

⑵該家庭有償還能力的最大抵押貸款額

u*M

P=A[(1-K)--1]/[i(l+i),]=4800X[(l+l%)-l]/[l%(l+l%)]=33f?46(^7C)

[例題5]某家庭以抵押貸款方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首期

付款為房價的30%,其余為在10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年貸款利率為15%,

問月還款額為多少?如果該家庭25%的收入可以用來支付住房抵押貸款月還款額問該家

庭的月收入應(yīng)為多少才能購買上述住宅？

解：

⑴已知:抵押貸款額P=25X70%=17.5(萬元);

月貸款利率i=15%/12=1.25%

計息周期數(shù)n=10X12=120個月

⑵月還款額：

A=PX[3ix(l-H)']/[(l+i)-l]=175V0W0v0WxVW[v1.2V5W%WW(1W+v1.25%)0SA]A/W[(W1W+v1.25%嚴(yán)-1]

=2823,.一(元)，

⑶該家庭欲購買上述住宅，其月收入應(yīng)為2823.4/0.25=11293.4(元)

[例題6]某家庭欲購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住宅單價為3500元/平方

米，首付款為房價的25%,其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸

款的利率分別為4.2%和6.6%,期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。

問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？

解：

⑴已知:P=3500X80X(1—25%)=210000元,n=15X12=180(月),

11=4.^,/12=0^35%,川

12=0.^^,P

Pi=100QQ。(元),P

Pi=210000-100000=110000(元)

⑵運(yùn)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：

Ai=P1x%(1+與尸]/[(l+ijT]

=100000X[0.35%(1+0.35%)180]/[(1+0.35%)180-1]

=749.75(元)

A2=PZX[i2(l+i2)?]/[(l+i2)?-l]

=110000X[0.55%(1+0.55%)180]/[(1+0.55%)180-l]

=964.28(元)

⑶組合貸款的月最低還款額

A=A1+AZ=749.75+964.28=1714.03(元)

[例題7]某家庭以4000元/平方米的價格購買了一套建筑面積為120平方米的住

宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%,抵押貸款價值比

例為70%。如該家庭在按月等額還款5年后于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬元

問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？

解：

(1)已知：P=4000X120X70%=33.6萬元，P/=8萬元，

n=15X12=180個月,

n/=(15—5)X12=120個月；i=i/=6%/12=0.5%

⑵正常情形下抵押貸款的月還款額為：

A=PXi/[l-(l+i)-tt]

=33.6X0.5%/[l-(l+0.5%)T80]

=2835.36(元)

⑶第6年年初一次償還本金8萬元后，在第6到第15年內(nèi)減少的月還款額為：

AZ=Pxi//[1-(1+i/)-"]

=8X0.5%/[l-(l+0.5%)T20]=888.16(元)

(4)從第6年開始的抵押貸款月還款額是：

2835.36-888.16=1947.20(元)

⑶等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)

所謂等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)就是在已知F的情形下求A,或在已知A

的情形下求F。因為前面已經(jīng)有了P和A之間的關(guān)系，我們也已經(jīng)知道了P和F之間的關(guān)

系，所以很容易就可以推導(dǎo)出F和A之間的關(guān)系。運(yùn)算公式為：

式中的[<1+八：1'-T]稱為“等額序列支付儲存基金系數(shù)”.

b—A.-------r----------------

.i_

r<1-I-：

式中的L-i」稱為"等額序列支付的終值系數(shù)

[例題8]某企業(yè)擬在10年內(nèi)每年末存入銀行一筆資金，以便在第10年末歸還一筆到期值為100

萬元的長期負(fù)債.銀行年存款利率為10%,間每年末應(yīng)至少存多少錢？

解：

已知：i=10%,n=10,F=100(萬元)

A=F[--一]=100[一"%1n]=6.275(萬元)

(1+!/-1(1+10%)-1

[例題9]某人連續(xù)10年于每年末存款1000元，銀行年利率為10%,間第10年末可一次取出多少

錢？

解：

已知：i=10%,n=10,A=1000元

F=AlO+.J]]=]QO0[q+lB°T卜]5937(元)詩

[例題10]某家庭以3500元/平方米的價格購買了一套建筑面積為80平方米的住

宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%,抵押貸款價值比

例為70%,月還款常數(shù)為0.65%,問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本

金金額是多少？

解：

(1)已知P=3500X80X70%=196000元,

月還款常數(shù)a=0.65%,

n=15X12=180個月，i=i/=6%/12=0.5%

⑵按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為：

A=PXi/:(l研

=196000X0.5%/[1-(1+0.5%)-180]

=1653.96(元)

(3)實(shí)際每月的月還款額為：196000X0.65%=1274(元)

(4)借款人每月欠還的本金：1653.96-1274=379.96(元)

⑸抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金為：

F=AX[(i+i)n-l]/i

=379.96X[(140.5%)180-1]/0.5%

=110499.30(%)

(4)等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

等差序列是一種等額增加或減少的現(xiàn)金流量序列。換句話說，這種現(xiàn)金流量序列的收入

或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化。例如物業(yè)的修理費(fèi)用往往隨著房屋及其附屬設(shè)備的

陳舊程度而逐年增加，物業(yè)的租金收入通常隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐年增加等。逐年增

加的收入或費(fèi)用，雖然不能嚴(yán)格地按線性規(guī)律變化，但可根據(jù)多年資料，整理成等差序

列以簡化運(yùn)算。

如果以G表示收入或支出的年等差變化值，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則

第n年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為A#(n-1)G,運(yùn)算等差序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：

「(1干—-1]|__n_'

r-A：_i(l+i)nJTLid+i)"-(l+i)：

1r(lfi)"—1_n-I

上式中的i」+稱為“等差序列現(xiàn)值系數(shù)

若要將等差現(xiàn)金流量序列換算成等額年值A(chǔ),則公式為：

A=A「I

上式中的［+'］稱為“等差序列年費(fèi)用系數(shù)”.

［例題11］某住宅小區(qū)估量今后8年修理養(yǎng)護(hù)費(fèi)為第一年初2萬元以后每年遞增1500

元，