REITs研究筆記系列：C-REITs發(fā)行說明書

策略報(bào)告|投資策略專題證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告REITs研究筆記系列達(dá)分析師SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S1110524030001C-REITs發(fā)展歷程回顧wukaida@肖峰分析師C-REITs市場經(jīng)歷了從探索培育到試點(diǎn)再到常態(tài)化發(fā)行的漸進(jìn)式發(fā)展。2004SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S1110524040003年至2019年為探索培育階段，主要以私募類REITs形式依托《證券法》、《信xiaofeng@托法》等基礎(chǔ)法規(guī)推進(jìn)，代表性產(chǎn)品如鵬華前海萬科REITs。2020年至2024年上半年進(jìn)入試點(diǎn)階段，公募REITs正式啟動(dòng)，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs于相關(guān)報(bào)告2021年上市，監(jiān)管體系逐步完善，形成“發(fā)改委遴選項(xiàng)目、證監(jiān)會(huì)注冊、交1《投資策略：行業(yè)比較周報(bào)-中概股易所審核”的聯(lián)合機(jī)制。2024年下半年起進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委發(fā)布1014號文，資產(chǎn)范圍從8大類擴(kuò)展至交通、能源、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等12大類，申報(bào)流程簡化并強(qiáng)化責(zé)任機(jī)制與“退回”制度，推動(dòng)市場由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)2《投資策略：中觀景氣度高頻跟蹤及量提升。運(yùn)用-中觀景氣度數(shù)據(jù)庫和定量模型應(yīng)C-REITs監(jiān)管體系及申報(bào)規(guī)則用》2025-04-213《投資策略：投資策略-國家隊(duì)增持C-REITs3《投資策略：投資策略-國家隊(duì)增持會(huì)主導(dǎo)產(chǎn)品注冊及存續(xù)期管理，交易所規(guī)范上市審核與信息披露，行業(yè)自律影響及后續(xù)關(guān)注的兩個(gè)窗口期》組織完善操作指引。申報(bào)規(guī)則強(qiáng)調(diào)“寬準(zhǔn)入、嚴(yán)合規(guī)”的原則，底層資產(chǎn)需2025-04-20滿足權(quán)屬清晰、土地使用合規(guī)等要求，首次發(fā)行規(guī)模原則上不低于10億元（租賃住房及養(yǎng)老設(shè)施不低于8億元并設(shè)定2年內(nèi)資金使用率不低于75%及定期信息披露等相關(guān)要求等。C-REITs發(fā)行流程C-REITs發(fā)行分為四大階段：前期準(zhǔn)備階段需完成資產(chǎn)合規(guī)性核查、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及法律文件編制；申報(bào)審核階段主要由省級發(fā)改委提交材料，國家發(fā)改委聯(lián)合第三方機(jī)構(gòu)審查，引入“10個(gè)工作日退回”機(jī)制提高效率；注冊發(fā)行階段采用網(wǎng)下詢價(jià)聯(lián)合戰(zhàn)略配售的定價(jià)機(jī)制，同步設(shè)立公募基金與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃；上市管理階段通過二級市場交易提供流動(dòng)性，并設(shè)立分紅機(jī)制、擴(kuò)募機(jī)制及退出機(jī)制，平衡市場活力與投資者保護(hù)。C-REITs常態(tài)化發(fā)行的未來展望C-REITs常態(tài)化發(fā)行正從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”階段，有望成為驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)金融新循環(huán)的核心工具。REITs常態(tài)化發(fā)行的意義體現(xiàn)在：一是優(yōu)化市場生態(tài)，推動(dòng)多層次REITs市場體系構(gòu)建。二是重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的資金循環(huán)與商業(yè)模式，系統(tǒng)性推動(dòng)行業(yè)從“高杠桿、重資產(chǎn)”的粗放發(fā)展向“輕資產(chǎn)、強(qiáng)運(yùn)營”的可持續(xù)模式轉(zhuǎn)型。三是盤活存量資產(chǎn)，引導(dǎo)社會(huì)資金向具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域配置，助力宏觀經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs市場政策變化具有不確定性；REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)目未來經(jīng)營情況具有不確定性；募集說明書中測算的未來現(xiàn)金流可能無法準(zhǔn)確反映實(shí)際情況；募集發(fā)行進(jìn)度不及預(yù)期。請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明內(nèi)容目錄1.C-REITs發(fā)展歷程回顧................................................................................................1.1.探索培育階段（2004—2019年）........................................................................................51.2.試點(diǎn)階段（2020—2024上半年）........................................................................................61.3.常態(tài)化發(fā)行階段（2024年下半年至今）............................................................................72.C-REITs監(jiān)管體系及申報(bào)規(guī)則..........................................................................................................142.1.REITs產(chǎn)品架構(gòu)...........................................................................................................................142.2.REITs監(jiān)管機(jī)構(gòu)體系..................................................................................................................152.3.REITs監(jiān)管制度框架..................................................................................................................162.4.REITs申報(bào)規(guī)則...........................................................................................................................183.C-REITs發(fā)行流程.................................................................................................3.1.發(fā)行流程概覽............................................................................................................................183.2.前期準(zhǔn)備階段............................................................................................................................203.3.申報(bào)與審核階段........................................................................................................................203.4.注冊與發(fā)行階段........................................................................................................................213.5.上市及后續(xù)管理階段...............................................................................................................224.C-REITs常態(tài)化發(fā)行的意義..............................................................................................................225.風(fēng)險(xiǎn)提示............................................................................................................圖表目錄圖1：C-REITs市場建設(shè)逐步完善，按發(fā)展歷程可分為探索培育階段、試點(diǎn)階段和常態(tài)化發(fā)行階段 4圖2：C-REITs發(fā)行21年首批試點(diǎn)，22年底層資產(chǎn)擴(kuò)圍，23年發(fā)行節(jié)奏趨緩，24年發(fā)行節(jié)奏加快，目前已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段 5圖3：結(jié)構(gòu)上，交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模占比前三，分別為32%/16%/16% 5圖4：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施和倉儲(chǔ)物流只數(shù)占比前三，分別為26%/20%/14%........5圖5：鵬華前海萬科REITs結(jié)構(gòu)圖.........................................................................................................6圖6：監(jiān)管體系在此階段快速完善，頂層設(shè)計(jì)上形成“發(fā)改委遴選項(xiàng)目→證監(jiān)會(huì)注冊→交易所審核”的聯(lián)合監(jiān)管機(jī).........................................................................................................................7圖7：常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施REITs基層資產(chǎn)的范圍顯著擴(kuò)容.............................8圖8：常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委放寬擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求................................................................8圖9：常態(tài)化發(fā)行階段資金用途變化，1014號文指出不得將回收資金用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目.....................................................................................................................................................................9圖10：常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委不再對項(xiàng)目的未來收益率做出嚴(yán)格要求..............................9圖11：常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委提出壓實(shí)各方責(zé)任，明確“退回”制度............................10圖12：1014號文件收縮PPP項(xiàng)目范圍.............................................................................................10圖13：2024滬深審批新政優(yōu)化篇章結(jié)構(gòu).........................................................................................11圖14：2024滬深審批新政明確各方主體責(zé)任，進(jìn)一步強(qiáng)化重點(diǎn)事項(xiàng)規(guī)范要求..................12圖15：2024滬深審批新政對基金和運(yùn)管層面相關(guān)安排..............................................................13請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明3圖16：2024滬深審批新政根據(jù)大類資產(chǎn)特性提高信息披露的針對性....................................13圖17：C-REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”雙架構(gòu)模式，其監(jiān)管邏輯圍繞分層穿透管理與權(quán)責(zé)清晰化展開..............................................................................................................14圖18：C-REITs的監(jiān)管機(jī)構(gòu)主要包括發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所及行業(yè)自律組織.................15圖19：C-REITs全流程概覽...................................................................................................................19圖20：C-REITs前期準(zhǔn)備階段..............................................................................................................20圖21：C-REITs申報(bào)與審核階段流程.................................................................................................21圖22：基金設(shè)立流程..............................................................................................................................21圖23：專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立流程.....................................................................................................................21圖24：C-REITs上市及后續(xù)管理階段.................................................................................................22圖25：C-REITs常態(tài)化發(fā)行的意義.....................................................................................................23圖26：C-REITs常態(tài)化發(fā)行的未來展望............................................................................................23表1：C-REITs重要政策梳理.................................................................................................................16策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明41.C-REITs發(fā)展歷程回顧C(jī)-REITs市場建設(shè)逐步完善，按發(fā)展歷程可分為探索培育階段、試點(diǎn)階段和常態(tài)化發(fā)行階段。C-REITs市場歷經(jīng)二十年“自下而上”的漸進(jìn)式改革，監(jiān)管邏輯從初期的“政策補(bǔ)位”轉(zhuǎn)向系統(tǒng)化制度供給，最終形成“股債結(jié)合”的產(chǎn)品特性與“募投管退”全鏈條監(jiān)管體系，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)定價(jià)和存量盤活提供了標(biāo)準(zhǔn)化解決方案。按照發(fā)行規(guī)模與監(jiān)管特點(diǎn)，可以將其發(fā)展階段劃分為探索培育階段（2004-2019年）、試點(diǎn)階段（2020-2024年上半年）和常態(tài)化發(fā)行階段（2024年下半年至今）。C-REITs發(fā)行21年首批試點(diǎn)，22年底層資產(chǎn)擴(kuò)圍，23年發(fā)行節(jié)奏趨緩，24年發(fā)行節(jié)奏加快，目前已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。截至2025年4月21日，已上市REITs共65只，總市值達(dá)1909億元。結(jié)構(gòu)上，交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模占比前三，分別為32%/16%/16%；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施和倉儲(chǔ)物流只數(shù)占比前三，分別為26%/20%/14%。圖1：C-REITs市場建設(shè)逐步完善，按發(fā)展歷程可分為探索培育階段資料來源：中國政府網(wǎng)，中國新聞網(wǎng)，證監(jiān)會(huì)等，天風(fēng)證券研究所繪制策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明圖2：C-REITs發(fā)行21年首批試點(diǎn)，22年底層資產(chǎn)擴(kuò)圍，23年發(fā)行節(jié)奏趨緩，24年發(fā)行節(jié)奏加快，目前已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段資料來源：iFinD，天風(fēng)證券研究所備注：發(fā)行規(guī)模單位為億元圖3：結(jié)構(gòu)上，交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)占比前三，分別為32%/16%/16%資料來源：Ifind，天風(fēng)證券研究所備注：統(tǒng)計(jì)結(jié)果截至2025/4/21圖4：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施和倉儲(chǔ)物流只數(shù)占比前三，分別為26%/20%/14%資料來源：Ifind，天風(fēng)證券研究所備注：統(tǒng)計(jì)結(jié)果截至2025/4/211.1.探索培育階段（2004—2019年）2019年之前，國內(nèi)REITs市場主要以類REITs形式逐步發(fā)展。C-REITs的實(shí)踐探索可追溯至2004年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，首次提出資產(chǎn)證券化試點(diǎn)方向。2005年越秀集團(tuán)在香港發(fā)行首單離岸REITs，為國內(nèi)市場提供了重要參考。此后，國內(nèi)類REITs以私募形式逐步發(fā)展：2014年中信證券推出首單類REITs產(chǎn)品“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，投資于北京、深圳核心寫字樓；2015年鵬華基金嘗試公募基金與不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合，發(fā)行“鵬華前海萬科REITs”；2017年新派公寓權(quán)益型類REITs落地，實(shí)現(xiàn)長租公寓領(lǐng)域突破。監(jiān)管特征方面，此階段尚未形成專項(xiàng)法規(guī)，主要依托《證券法》、《信托法》及資產(chǎn)證券化策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明規(guī)則推進(jìn)。市場實(shí)踐中，產(chǎn)品普遍采用“專項(xiàng)計(jì)劃+私募基金”雙SPV結(jié)構(gòu)，但因流動(dòng)性受限、規(guī)模較小，仍屬非標(biāo)準(zhǔn)化探索。資料來源：金茂律師事務(wù)所，天風(fēng)證券研究所1.2.試點(diǎn)階段（2020—2024上半年）2020年推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，21年6月首批REITs上市，C-REITs監(jiān)管體系迅速完善。試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（40號文標(biāo)志著中國公募REITs正式開啟。2021年6月，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（滬杭甬高速、首鋼綠能等）在滬深交易所上市，募集規(guī)模314億元；2022年5月保障性租賃住房納入試點(diǎn)，紅土深圳安居REIT成為首單保租房項(xiàng)目；2023年3月消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容至試點(diǎn)范圍，政策覆蓋領(lǐng)域擴(kuò)展至8大類。截至2024年6月末，全市場C-REITs產(chǎn)品約40只，累計(jì)募資規(guī)模突破1200億元，資產(chǎn)類型涵蓋倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、清潔能源等核心領(lǐng)域。監(jiān)管體系在此階段快速完善，頂層設(shè)計(jì)上形成“發(fā)改委遴選項(xiàng)目→證監(jiān)會(huì)注冊→交易所審核”的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制。C-REITs規(guī)則體系中，國家發(fā)改委為主要政策制定者，先后發(fā)布試點(diǎn)申報(bào)586號文、進(jìn)一步試點(diǎn)958號文、規(guī)范高效申報(bào)236號文和常態(tài)化發(fā)行1014號文，主導(dǎo)項(xiàng)目庫建設(shè)、申報(bào)推薦及發(fā)行統(tǒng)籌。證監(jiān)會(huì)通過《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》規(guī)范公募基金運(yùn)作，滬深交易所明確發(fā)行審核、存續(xù)管理等要求，證券業(yè)協(xié)會(huì)、中證登、基金業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)自律性組織制定其他的行業(yè)規(guī)范要求。策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明7圖6：監(jiān)管體系在此階段快速完善，頂層設(shè)計(jì)上形成“發(fā)改委遴選項(xiàng)目→證監(jiān)會(huì)注冊→交易所審核”的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)資料來源：發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)、中證登、基金業(yè)協(xié)會(huì)、天風(fēng)證券研究所1.3.常態(tài)化發(fā)行階段（2024年下半年至今）2024年7月26日發(fā)改委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資月1日開始實(shí)施。該政策發(fā)布標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行由試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)為常態(tài)化發(fā)行階段。一是優(yōu)化政策空間，擴(kuò)大資產(chǎn)范圍，優(yōu)化規(guī)模要求，提高回收資金使用靈活度。資產(chǎn)范圍擴(kuò)大主要涉及的基礎(chǔ)設(shè)施的類型有能源基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施以及養(yǎng)老設(shè)施。資產(chǎn)規(guī)模對因行業(yè)共性原因?qū)е麓_實(shí)缺乏其他可擴(kuò)募資產(chǎn)的項(xiàng)目，以及首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求。資金使用更靈活但也強(qiáng)調(diào)不得將回收資金用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。二是進(jìn)一步聚焦重點(diǎn)，明確審核內(nèi)容和把關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。1014號文件聚焦宏觀政策符合性、投資管理合規(guī)性、回收資金使用等推薦重點(diǎn)。常態(tài)化發(fā)行階段發(fā)改委不再對項(xiàng)目的未來收益率做出嚴(yán)格要求；不再對國資轉(zhuǎn)讓等法律法規(guī)已有明確規(guī)定的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)作出要求，改由企業(yè)依法依規(guī)自行辦理。三是簡化了發(fā)行程序，提高發(fā)行效率，同時(shí)明確“退回”機(jī)制。1014號文件簡化了發(fā)行流程，取消前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，改為由省級發(fā)展改革委或中央企業(yè)直接申報(bào)；明確各環(huán)節(jié)時(shí)限要求，嚴(yán)格限定省級發(fā)展改革委的退回或受理時(shí)間、咨詢評估機(jī)構(gòu)提出問題次數(shù)以及項(xiàng)目方反饋時(shí)間，進(jìn)一步提高申報(bào)推薦效率。在簡化流程的同時(shí)，明確了各方的責(zé)任，對不合格的項(xiàng)目實(shí)行“退回”機(jī)制，以保證項(xiàng)目質(zhì)量，從而篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。四是收縮了PPP項(xiàng)目發(fā)行REITs的范圍。明確PPP項(xiàng)目來源以使用者付費(fèi)項(xiàng)目為主，含補(bǔ)貼的項(xiàng)目近三年每年補(bǔ)貼比例不超過全年收入的15%。策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明8圖7：常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施REITs基層資產(chǎn)的范圍顯著擴(kuò)容資產(chǎn)類型1014號文件發(fā)布前1014號文件發(fā)布后能源基礎(chǔ)設(shè)施包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目，特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分布式冷熱電項(xiàng)目。包括風(fēng)電、太陽能發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目；儲(chǔ)能設(shè)施項(xiàng)目；清潔低碳、靈活高效的燃煤發(fā)電（含熱電聯(lián)產(chǎn)煤電）項(xiàng)目；特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。其中，燃煤發(fā)電項(xiàng)目應(yīng)具備以下一項(xiàng)或多項(xiàng)條件：純凝工況最小發(fā)電出力在30%額定負(fù)荷及以下；摻燒生物質(zhì)、氫、氨等低碳燃料，摻燒熱量比例不低于10%；配備大規(guī)模碳捕集利用與封存（CCUS）設(shè)備。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。其中，國家級與省級開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》發(fā)布名單為準(zhǔn)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。其中，國家級與省級開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》發(fā)布名單為準(zhǔn)，2018年以后的開發(fā)區(qū)需取得國務(wù)院或省級人民政府的批復(fù)文件，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。若納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)的單體建筑中包含物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和配套底商，且占同一單體建筑面積比例不超過30%的，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。新型基礎(chǔ)設(shè)施包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。保障性住房基礎(chǔ)設(shè)施包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目、公共租賃住房項(xiàng)目，由專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長期用于出租的市場化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目（園區(qū)范圍與“園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”的范圍要求一致）。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。包括百貨商場、購物中心、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類專業(yè)市場項(xiàng)目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，其中自然文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準(zhǔn)。包括自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級和AAAA級旅游景區(qū)項(xiàng)目。在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的配套旅游酒店可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。養(yǎng)老設(shè)施依法登記并在民政部門備案的養(yǎng)老項(xiàng)目。其他基礎(chǔ)設(shè)施符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。資料來源：發(fā)改委，天風(fēng)證券研究所備注：紅色為新增項(xiàng)、藍(lán)色為刪除項(xiàng)圖8：常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委放寬擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求政策資產(chǎn)規(guī)模要求《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元。發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各類資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車?yán)锍?、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍?！蛾P(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。2024年7月6日《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》對于首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元（租賃住房項(xiàng)目和養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目不低于8億元）。發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對控股方式持有、基本具備發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs條件的各類資產(chǎn)合計(jì)規(guī)模（如高速公路通車?yán)锍獭@區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模的2倍。對于因行業(yè)共性原因?qū)е麓_實(shí)缺乏其他可擴(kuò)募資產(chǎn)的項(xiàng)目，以及首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求。資料來源：發(fā)改委，天風(fēng)證券研究所請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明9圖9：常態(tài)化發(fā)行階段資金用途變化，1014號文指出不得將政策回收資金用途要求《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金）應(yīng)當(dāng)用于在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等?；A(chǔ)設(shè)施REITs購入項(xiàng)目（含首次發(fā)行與新購入項(xiàng)目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。2024年7月6日《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)將凈回收資金主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新建（含改擴(kuò)建）項(xiàng)目和存量資產(chǎn)收購；用于補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等用途的凈回收資金比例不超過15%。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)及時(shí)高效使用回收資金，基礎(chǔ)設(shè)施REITs購入項(xiàng)目（含首次發(fā)行與新購入項(xiàng)目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。應(yīng)符合房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，不得將回收資金變相用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。應(yīng)符合信息披露要求，將回收資金使用等有關(guān)情況向社會(huì)公開。資料來源：發(fā)改委、天風(fēng)證券研究所圖10：常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委不再對項(xiàng)目的未來收益率做出嚴(yán)格要求政策文件收益率要求2020年7月31日《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。2021年7月2日《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。2023年3月24日《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。2024年7月6日《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近3年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流均為正。最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度的平均息稅折舊攤銷前利潤（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流），不低于未來3個(gè)會(huì)計(jì)年度平均預(yù)計(jì)息稅折舊攤銷前利潤（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）的70%；資料來源：發(fā)改委、天風(fēng)證券研究所請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明圖11：常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)改委提出壓實(shí)各方責(zé)任，明確“退回”制度參與方詳細(xì)內(nèi)容原始權(quán)益人對于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人，若其申報(bào)的項(xiàng)目在連續(xù)12個(gè)月內(nèi)被國家發(fā)展改革委按“退回”處理的次數(shù)達(dá)到3次，國家發(fā)展改革委6個(gè)月內(nèi)將不再受理其申報(bào)的項(xiàng)目；若故意隱瞞關(guān)鍵情況或編造虛假材料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國家發(fā)展改革委12個(gè)月內(nèi)將不再受理其申報(bào)的項(xiàng)目，并將有關(guān)情況函告中國證監(jiān)會(huì)。對于為項(xiàng)目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)以及擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問的證券公司等中介機(jī)構(gòu)，若存在單獨(dú)或協(xié)助發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等隱瞞客觀事實(shí)、提供虛假材料或誤導(dǎo)性陳述，以及重大遺漏等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國家發(fā)展改革委12個(gè)月內(nèi)將不再受理其參與的項(xiàng)目，并將有關(guān)情況函告中國證監(jiān)會(huì)及其行業(yè)主管部門。省級發(fā)改委各省級發(fā)展改革委要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，對項(xiàng)目質(zhì)量和申報(bào)材料嚴(yán)格把關(guān)，堅(jiān)決避免將明顯不符合申報(bào)條件或材料明顯短缺的項(xiàng)目報(bào)送至國家發(fā)展改革委。對于項(xiàng)目被退回次數(shù)較多的省級發(fā)展改革委，國家發(fā)展改革委將根據(jù)具體情形，分類采取約談提醒、通報(bào)批評、暫停受理其報(bào)送項(xiàng)目等懲戒措咨詢評估機(jī)構(gòu)咨詢評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定獨(dú)立、客觀、公正開展評估工作，嚴(yán)格遵守廉潔、回避、保密等工作紀(jì)律，確保評估質(zhì)量和評估時(shí)效。若存在未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題導(dǎo)致受理明顯不符合申報(bào)條件或材料嚴(yán)重短缺的項(xiàng)目、2次提出問題清單后仍有關(guān)鍵問題遺漏導(dǎo)致無法得出評估意見、委托評估用時(shí)嚴(yán)重超出規(guī)定時(shí)限、評估報(bào)告質(zhì)量低劣導(dǎo)致評估工作延誤等情況，國家發(fā)展改革委將按照規(guī)定予以嚴(yán)肅處理，并納入年度考核；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其相應(yīng)評估資格。資料來源：發(fā)改委、天風(fēng)證券研究所《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資1.2015年6月以前采用BOT、TOT、股權(quán)經(jīng)營類項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國家關(guān)于特許經(jīng)營管理2015年6月以后批復(fù)實(shí)施的特許經(jīng)營類項(xiàng)目，應(yīng)符合《基施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委2.2015年6月以后批復(fù)實(shí)施的非特許經(jīng)營類PPP項(xiàng)目，應(yīng)國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定，3.收入來源以使用者付費(fèi)（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使支付費(fèi)用）為主。收入來源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。4.項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營等重大問題或重大《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信用者支付費(fèi)用）為主。收入來源含地方政府補(bǔ)貼的行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定提供的補(bǔ)貼，且近3年每年補(bǔ)貼金額占項(xiàng)目年度總收入比例原則上不超過15%。2.項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健正常，政府和社會(huì)資本方之間未發(fā)生重大合3.2014年9月前實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國家關(guān)許經(jīng)營管理的相關(guān)規(guī)定，取得特許經(jīng)營協(xié)議簽署4.2014年9月至2023年2月前已完成招標(biāo)采購程序的政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目，應(yīng)符合PPP項(xiàng)目清理核查要求，且取得PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門出具的無異議函。如屬于特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部門2015年第25號令）等有關(guān)規(guī)定。5.2023年2月前未完成招標(biāo)采購程序的項(xiàng)目，以及后續(xù)新實(shí)施的項(xiàng)目，應(yīng)符合《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革部〈關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見〉特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部門2024年第17號令）等有關(guān)文件要求，屬于全國政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目信息系統(tǒng)中的合規(guī)項(xiàng)目。若特許經(jīng)營協(xié)議未明確支持后續(xù)發(fā)行部門出具的無異議函。資料來源：發(fā)改委、天風(fēng)證券研究所策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明2024年12月27日，滬深兩所同步發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行2024年修訂）》，新指引是在2023年5月版本上的更新和補(bǔ)充，在落實(shí)24年7月新發(fā)布的發(fā)改1014號新規(guī)要求的同時(shí)，結(jié)合交易所審核實(shí)踐情況進(jìn)行了進(jìn)一步總結(jié)和提煉。優(yōu)化篇章結(jié)構(gòu)，增加可讀性，突出重點(diǎn)。新修訂相比之前一版細(xì)化了底層資產(chǎn)的一般規(guī)定，并且強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、租賃住房、倉儲(chǔ)物流和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的特殊規(guī)定。明確各方主體責(zé)任，進(jìn)一步強(qiáng)化重點(diǎn)事項(xiàng)規(guī)范要求。新版指引對REITs的參與人、底層資產(chǎn)準(zhǔn)入、財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況及資產(chǎn)評估等市場各方普遍關(guān)注的核心事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范。明確基金和運(yùn)管層面相關(guān)安排，統(tǒng)籌價(jià)值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護(hù)關(guān)系。明確了REITs的分層決策機(jī)制、激勵(lì)約束安排、突發(fā)事件響應(yīng)要求，引導(dǎo)基金通過合理設(shè)置運(yùn)營管理費(fèi)、履職情況監(jiān)督等安排實(shí)現(xiàn)激勵(lì)約束目標(biāo)，有效統(tǒng)籌價(jià)值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護(hù)關(guān)系。突出大類資產(chǎn)特性，進(jìn)一步提高信息披露針對性。新修訂指引充分考慮不同資產(chǎn)類型的特性，明確了各大類資產(chǎn)的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對性。資料來源：滬深交易所，天風(fēng)證券研究所策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明圖14：2024滬深審批新政明確各方主體責(zé)任，進(jìn)一步強(qiáng)化重點(diǎn)事項(xiàng)規(guī)范要求主要原始權(quán)益人及其控股股東、實(shí)際控制人應(yīng)當(dāng)承諾，提供的文件資編造重大虛假內(nèi)容等重大違法違規(guī)行為的，將購回全部基金份額或原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)當(dāng)在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面與商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對獨(dú)立。原始權(quán)益人和管理人應(yīng)當(dāng)采取有效措施，切實(shí)防范回收資金流入商品住宅或產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。前述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不包括消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房等中國證監(jiān)會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類的，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類的，預(yù)計(jì)未來三年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)功能所必需的、不可分割的相關(guān)附基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要依托租賃收入的，管理人應(yīng)當(dāng)披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租戶情、租戶行業(yè)分布和集中度、關(guān)聯(lián)方租戶、租賃合同期限以及到期時(shí)間分布、免租期協(xié)定（如有）、平均免租期時(shí)長（如有）、享受補(bǔ)貼情況等?；愖鈶舻?，管理人應(yīng)當(dāng)披露其租金價(jià)格、支付安排等方面與其他租戶的差符合市場化原則進(jìn)行核查。管理人應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)情況對項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)定性進(jìn)意見。租戶行業(yè)集中度較高的，管理人應(yīng)當(dāng)披露集中度較高的行業(yè)發(fā)展情。租賃合同到期時(shí)間分布集中度較高的或者租賃合同期限較短的，管理人應(yīng)評估機(jī)構(gòu)和管理人聘請的其他機(jī)構(gòu)（如有）應(yīng)當(dāng)在充分考慮市場環(huán)境和基礎(chǔ)上，合理確定估值參數(shù)，審慎預(yù)測基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評估價(jià)值。同時(shí)應(yīng)當(dāng)充預(yù)測依據(jù)和合理性，并對重要評估參數(shù)進(jìn)行敏感性分析，對不資料來源：滬深交易所、天風(fēng)證券研究所請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明基金管理人應(yīng)當(dāng)在基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)法律文件中明確并披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目交割安排，原則上應(yīng)當(dāng)約定評估基準(zhǔn)日至交割日相關(guān)成本收益歸屬于基礎(chǔ)設(shè)施基金。相關(guān)成本收益不歸屬于基礎(chǔ)設(shè)施基金的，基金管理人應(yīng)當(dāng)在基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售相關(guān)文件中基金的設(shè)立、運(yùn)作、終止基金經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)勝任能力。一只基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)由2名運(yùn)營管理基金經(jīng)理和1名投資管理基金經(jīng)理管理。存在基金經(jīng)理兼任情形的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：基金管理人可以從提高決策質(zhì)量和效率出發(fā)，按照項(xiàng)目公司、基金管理人、基金份額持有人大會(huì)日常機(jī)構(gòu)（如有）、基額持有人大會(huì)等不同層面，明確基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營過程中重要事項(xiàng)的分層決策機(jī)制。外部管理機(jī)構(gòu)收取的運(yùn)營管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)包含基礎(chǔ)管理費(fèi)?；A(chǔ)管理費(fèi)可以結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目歷史基金管理人、外部管理機(jī)構(gòu)（如有）應(yīng)當(dāng)設(shè)置突發(fā)事件及應(yīng)處置披露機(jī)制。突發(fā)事件發(fā)生后，基金管理人、外部管構(gòu)（如有）應(yīng)當(dāng)及時(shí)披露突發(fā)事件情況以及對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)定性的影響，以及后續(xù)應(yīng)對措施，做好投資者關(guān)系管理工作，必要時(shí)采取發(fā)布臨時(shí)公告、召開情況說明會(huì)等措施防范化資料來源：滬深交易所、天風(fēng)證券研究所圖16：2024滬深審批新政根據(jù)大類資產(chǎn)特性提高信息披資產(chǎn)類型針對要求產(chǎn)業(yè)園細(xì)化了合規(guī)性、經(jīng)營及財(cái)務(wù)情況、運(yùn)營管理等方面的披露要求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目存在免租期約定、租金折扣等優(yōu)惠安排的，管理人應(yīng)當(dāng)披露優(yōu)惠安排具體內(nèi)容、執(zhí)行方式等，并分別披露合同租金水平以及實(shí)際租金水平，充分說明二者之間的差異。存在較長免租期安排的，管理人還應(yīng)當(dāng)說明原因和合理性，并充分揭示風(fēng)險(xiǎn)。收費(fèi)公路進(jìn)一步明確了車流量、通行費(fèi)等運(yùn)營收入相關(guān)核心指標(biāo)的披露要求。管理人應(yīng)當(dāng)披露報(bào)告期內(nèi)收費(fèi)公路的車流情況，包括斷面車流量以及車型結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)車流量、自然車流量等，以及年度斷面車流量增長率、復(fù)合增長率租賃住房補(bǔ)充了市場化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目的核查及信息披露要求。管理人應(yīng)當(dāng)區(qū)分資產(chǎn)類型披露租賃住房項(xiàng)目下列基本情況：（一）項(xiàng)目涉及保租房的，管理人應(yīng)當(dāng)披露認(rèn)定依據(jù)。管理人和律師應(yīng)當(dāng)說明配租或者招租對象、建筑面積等是否符合國家以及項(xiàng)目所在地相關(guān)政策規(guī)定。（二）項(xiàng)目涉及市場化租賃住房、以市場化方式招租的保租房的，管理人應(yīng)當(dāng)披露產(chǎn)品定位、原始權(quán)益人以及運(yùn)營主體行業(yè)背景和地位、租賃管理能力、在管房源規(guī)模等情況。（三）項(xiàng)目涉及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房的，管理人應(yīng)當(dāng)披露租賃住房主要租戶經(jīng)營情況以及所在園區(qū)的運(yùn)營情況，包括園區(qū)租賃情況、集中度、園區(qū)居住配套設(shè)施完善情況等。倉儲(chǔ)物流進(jìn)一步細(xì)化了合規(guī)性、經(jīng)營及財(cái)務(wù)情況、運(yùn)營管理等方面的披露要求。管理人應(yīng)當(dāng)披露報(bào)告期內(nèi)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的經(jīng)營情況，包括運(yùn)營模式、租戶情況、出租率、租金單價(jià)、租約期限、租金收繳率、網(wǎng)點(diǎn)布局（如有）、收入成本構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)約束等。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中包含與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一原始權(quán)益人或者其關(guān)聯(lián)方的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。資料來源：滬深交易所、天風(fēng)證券研究所策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明2.C-REITs監(jiān)管體系及申報(bào)規(guī)則2.1.REITs產(chǎn)品架構(gòu)C-REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”雙架構(gòu)模式，其監(jiān)管邏輯圍繞分層穿透管理與權(quán)責(zé)清晰化展開。以中金山東高速REIT上市后的交易架構(gòu)為例，中金基金為管理人，通過公募基金募集資金并設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)。項(xiàng)目公司由山東高速股份負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理，平安銀行作為資金托管方監(jiān)管資金流向?；鹜ㄟ^專項(xiàng)計(jì)劃獲取項(xiàng)目公司股權(quán)及收益，投資者通過基金份額享有分紅。中金公司同時(shí)擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問，協(xié)助股權(quán)轉(zhuǎn)讓及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，協(xié)助實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)管理與收益分配。該架構(gòu)下，公募基金通過ABS間接持有項(xiàng)目公司股權(quán)，形成“持有人-基金管理人-ABS管理人-項(xiàng)目公司”的治理鏈條。責(zé)清晰化展開資料來源：iFinD、天風(fēng)證券研究所策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明2.2.REITs監(jiān)管機(jī)構(gòu)體系C-REITs的監(jiān)管機(jī)構(gòu)主要包括發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所及行業(yè)自律組織。發(fā)改委負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的合規(guī)性審查，重點(diǎn)審核項(xiàng)目權(quán)屬、收益穩(wěn)定性及運(yùn)營合規(guī)性，設(shè)定運(yùn)營年限、現(xiàn)金流預(yù)測等準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)范PPP項(xiàng)目政府補(bǔ)貼比例。證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)公募REITs產(chǎn)品注冊審批，制定杠桿率、分紅比例等核心規(guī)則，監(jiān)管存續(xù)期基金管理人履職情況，并穿透核查擴(kuò)募資金用途。滬深交易所制定上市審核規(guī)則，督導(dǎo)信息披露，通過問詢函、風(fēng)險(xiǎn)警示等工具實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)自律組織負(fù)責(zé)基金管理人備案、自律管理，規(guī)范ABS準(zhǔn)入及擴(kuò)募流程，并制定投資者適當(dāng)性匹配規(guī)則。資料來源：發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)、天風(fēng)證券研究所策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明2.3.REITs監(jiān)管制度框架C-REITs監(jiān)管規(guī)則體系由法律法規(guī)、部門規(guī)章及業(yè)務(wù)規(guī)則構(gòu)成，形成層級分明的制度框架。在法律法規(guī)層面，依托《證券法》、《信托法》及資產(chǎn)證券化規(guī)則推進(jìn)；部門規(guī)章和規(guī)范性文件層面，主要由證監(jiān)會(huì)、交易所及國務(wù)院各下級機(jī)構(gòu)設(shè)立相關(guān)準(zhǔn)則，比如，證監(jiān)會(huì)通過《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》設(shè)定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、杠桿率等核心規(guī)則，發(fā)改委聯(lián)合建立"雙庫"機(jī)制動(dòng)態(tài)調(diào)整資產(chǎn)準(zhǔn)入；業(yè)務(wù)規(guī)則方面，滬深交易所制定審核指引壓縮審批時(shí)限并規(guī)范信息披露格式，證券業(yè)協(xié)會(huì)與基金業(yè)協(xié)會(huì)則通過自律規(guī)則強(qiáng)化ABS托管機(jī)制及壓力測試披露要求。該體系通過上位法提供基礎(chǔ)法律支撐，下層規(guī)章細(xì)化操作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管規(guī)則的全覆蓋。政策分類相關(guān)部門時(shí)間文件名稱核心內(nèi)容 、法律法規(guī)會(huì)《中華人民共和國證券正）會(huì)《中華人民共和國證券部門規(guī)章和規(guī)范性文件《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的通知》管《關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)的通知》度《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不的公告》《關(guān)于規(guī)范做好保障性《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明發(fā)行相關(guān)工作的通知》《關(guān)于規(guī)范高效做好基推薦工作的通知》資本市場對港合作措施》《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)文）業(yè)務(wù)規(guī)則和業(yè)務(wù)指南《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證管理細(xì)則》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證《公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投號》交易機(jī)制的通知》資料來源：人民政府官網(wǎng)、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)、天風(fēng)證券研究所策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明C-REITs申報(bào)規(guī)則在常態(tài)化發(fā)行階段呈現(xiàn)“寬準(zhǔn)入、嚴(yán)合規(guī)、強(qiáng)約束”的特點(diǎn)。資產(chǎn)類別擴(kuò)容與收益穩(wěn)定性導(dǎo)向（替代收益率硬約束）為市場注入活力，但土地使用合規(guī)性、PPP補(bǔ)貼限制及擴(kuò)募能力要求仍構(gòu)成核心門檻。未來，隨著政策進(jìn)一步優(yōu)化（如擴(kuò)募機(jī)制靈活性提升）及市場參與者專業(yè)能力增強(qiáng)，C-REITs有望成為盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要工具。C-REITs的申報(bào)范圍顯著擴(kuò)容與細(xì)化，準(zhǔn)入條件強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目權(quán)屬清晰。C-REITs申報(bào)范圍顯著擴(kuò)容與細(xì)化，根據(jù)發(fā)改委1014號文，底層資產(chǎn)類別已從試點(diǎn)階段的8大類擴(kuò)展至12大類，涵蓋交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲(chǔ)物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、水利、文旅、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施及符合國家戰(zhàn)略的其他項(xiàng)目。其中，能源類新增符合條件的燃煤發(fā)電及儲(chǔ)能設(shè)施項(xiàng)目，文旅類納入4A級及以上景區(qū)及配套酒店，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施允許配套商業(yè)辦公用房占比最高50%。C-REITs準(zhǔn)入條件強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目權(quán)屬清晰，發(fā)起人需直接或間接擁有底層資產(chǎn)所有權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)，且項(xiàng)目公司需合法持有資產(chǎn)，土地使用合規(guī)（如劃撥土地需政府無異議函）。收益要求方面，發(fā)改委要求項(xiàng)目過去3年EBITDA/經(jīng)營性凈現(xiàn)金流占未來3年預(yù)測值的比例不低于70%，并強(qiáng)化現(xiàn)金流穩(wěn)定性分析。此外，首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模原則上不低于10億元（租賃住房及養(yǎng)老設(shè)施不低于8億元發(fā)起人需具備不低于擬發(fā)行規(guī)模2倍的擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備。對于因行業(yè)共性原因?qū)е麓_實(shí)缺乏其他可擴(kuò)募資產(chǎn)的項(xiàng)目，以及首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求。C-REITs的項(xiàng)目合規(guī)性審核是C-REITs發(fā)行的核心環(huán)節(jié)。土地使用合規(guī)性方面，需明確土地取得方式（劃撥、出讓或租賃）及剩余年限，若涉及集體土地或租賃用地，需提供權(quán)屬協(xié)議及剩余期限證明。對于PPP項(xiàng)目，土地使用權(quán)不得納入估值，且基金存續(xù)期間不得轉(zhuǎn)移使用權(quán)。資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性方面，需取得自然資源部門、行業(yè)主管部門對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的無異議函，并確保特許經(jīng)營協(xié)議未限制資產(chǎn)處置。例如，生態(tài)環(huán)保類項(xiàng)目需通過反向剝離非核心資產(chǎn)規(guī)避重組稅費(fèi)。PPP項(xiàng)目特殊要求方面，政府補(bǔ)貼占收入比例不得超過15%，且需符合行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不得為專項(xiàng)補(bǔ)貼。2015年后實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目需符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》，并通過公開招標(biāo)選定社會(huì)資本方。C-REITs通過后的主要約束性規(guī)則包括凈回收資金用途和信息披露要求。凈回收資金用途方面，原始權(quán)益人應(yīng)將凈回收資金主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新建（含改擴(kuò)建）項(xiàng)目和存量資產(chǎn)收購；用于補(bǔ)充原始權(quán)益人流動(dòng)資金等用途的凈回收資金比例不超過15%。原始權(quán)益人應(yīng)及時(shí)高效使用回收資金，基礎(chǔ)設(shè)施REITs購入項(xiàng)目（含首次發(fā)行與新購入項(xiàng)目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。信息披露方面，基金管理人需定期披露資金使用進(jìn)度及項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)，若未來收益預(yù)測發(fā)生重大變化，需主動(dòng)說明原因并重新評估風(fēng)險(xiǎn)。3.C-REITs發(fā)行流程3.1.發(fā)行流程概覽中國公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行流程可以分為四大階段,各階段以監(jiān)管合規(guī)為核心，兼顧市場化運(yùn)作，旨在盤活存量資產(chǎn)并保障投資者權(quán)益：1）前期準(zhǔn)備階段，主要有原始權(quán)益人篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、完成合規(guī)性評估并組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)；2）申報(bào)及審核階段，由發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)“雙審聯(lián)動(dòng)”，重點(diǎn)核查資產(chǎn)合規(guī)性及現(xiàn)金流穩(wěn)3）注冊與發(fā)行階段，由基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人提交注冊材料、完成監(jiān)管問詢修訂后定價(jià)配售，實(shí)現(xiàn)資金募集、基金與資產(chǎn)支持證券備案；4）上市及后續(xù)管理階段，通過二級市場交易提供流動(dòng)性，執(zhí)行強(qiáng)制分紅、資產(chǎn)擴(kuò)募及持策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明續(xù)信息披露，形成“投資-運(yùn)營-退出”閉環(huán)。資料來源：發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所、天風(fēng)證券研究所策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明3.2.前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段，主要有原始權(quán)益人篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、完成合規(guī)性評估并組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)。資產(chǎn)合規(guī)性核查是發(fā)行準(zhǔn)備的核心環(huán)節(jié)，需完成底層資產(chǎn)的權(quán)屬確認(rèn)、土地使用合規(guī)性審查及收益穩(wěn)定性驗(yàn)證。重點(diǎn)核查內(nèi)容包括：項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否存在代持、土地使用權(quán)證與規(guī)劃許可證是否匹配、特許經(jīng)營協(xié)議是否存在排他性條款等。方案設(shè)計(jì)需同步完成交易結(jié)構(gòu)搭建、現(xiàn)金流預(yù)測模型驗(yàn)證及稅務(wù)籌劃。文件準(zhǔn)備需涵蓋法律意見書、資產(chǎn)評估報(bào)告、現(xiàn)金流預(yù)測報(bào)告，并針對租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等特定資產(chǎn)類別附加專項(xiàng)說明。資料來源：發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、天風(fēng)證券研究所3.3.申報(bào)與審核階段申報(bào)及審核階段，由發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)“雙審聯(lián)動(dòng)”，重點(diǎn)核查資產(chǎn)合規(guī)性及現(xiàn)金流穩(wěn)定性。申報(bào)材料主要包含7大部分，包括等項(xiàng)目參與主體情況、項(xiàng)目合規(guī)情況及募集資金用途情況等，其中PPP項(xiàng)目需額外提供財(cái)政補(bǔ)貼證明，且不同階段的PPP項(xiàng)目對應(yīng)不同的合規(guī)要求。地方發(fā)改委重點(diǎn)審核土地使用合規(guī)性、特許經(jīng)營期限匹配度及收益分配合理性。國家發(fā)改委聯(lián)合相關(guān)中介機(jī)構(gòu)開展聯(lián)合審查時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)估值邏輯、原始權(quán)益人持續(xù)運(yùn)營能力及回收資金用途可行性。根據(jù)1014號文要求，項(xiàng)目申報(bào)流程已調(diào)整為省級發(fā)改委或中央企業(yè)直接提交材料。針對申報(bào)要件缺失或明顯不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，省級發(fā)改委需在10個(gè)工作日內(nèi)啟動(dòng)退回程序，逾期未處理則視為正式受理。通過初審的項(xiàng)目將統(tǒng)一上報(bào)至國家發(fā)改委，該部門接收材料后依據(jù)評估管理規(guī)定委托第三方機(jī)構(gòu)開展專業(yè)審查。評估過程中，機(jī)構(gòu)可要求項(xiàng)目發(fā)起方或管理人補(bǔ)充說明材料，但累計(jì)次數(shù)不超過兩次。若申報(bào)方未能在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成反饋或經(jīng)兩次補(bǔ)充仍無法滿足要求，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)出具否定性意見。國家發(fā)改委將據(jù)此作出退回決定，并保留對重點(diǎn)項(xiàng)目開展實(shí)地核查的權(quán)限。策略報(bào)告|投資策略專題請務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和免責(zé)申明資料來源：發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所、天風(fēng)證券研究所3.4.注冊與發(fā)行階段注冊與發(fā)行階段，由基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人提交注冊材料、完成監(jiān)管問詢修訂后定價(jià)配售，實(shí)現(xiàn)資金募集、基金與資產(chǎn)支持證券備案。C-REITs的發(fā)行上市主要包含基金設(shè)立及專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立?；鹪O(shè)立由基金管理人主導(dǎo)完成，投資者包括戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾