工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理

'叉施設(shè)備運(yùn)行治理

指南

-O_一年六月

目錄

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南.........................................................................1

目錄0

基礎(chǔ)篇....................................................................20

文件閱讀、工作布置、信息溝通和記錄制度.................................30

班會(huì)、例會(huì)和專(zhuān)題會(huì)制度.................................................40

工程人員禮儀、著裝規(guī)范.................................................50

工程人員言談禮貌修養(yǎng)規(guī)范...............................................60

工程人員勞動(dòng)紀(jì)律.......................................................70

工程部值班及交接班工作制度..............................................80

工程人員報(bào)告制度.......................................................90

報(bào)修服務(wù)規(guī)范...........................................................100

外包項(xiàng)目治理制度.......................................................110

外包單位物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工作跟進(jìn)治理規(guī)范.......................................150

二次裝修治理規(guī)范.......................................................160

安全治理制度...........................................................200

機(jī)房治理制度...........................................................230

月度治理報(bào)告..........................................................240

突發(fā)事件處置規(guī)范......................................................250

樓宇自控（BA）系統(tǒng)報(bào)警處置規(guī)范........................................280

工具使用記錄表........................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽.

月度采購(gòu)計(jì)劃...........................................................290

工程設(shè)備設(shè)施治理界面界定..............................................300

交接篇...................................................................330

物業(yè)前期介入工作指導(dǎo)..................................................M0

前期治理工作指導(dǎo)......................................................450

工程設(shè)備設(shè)施交接程序和要點(diǎn).............................................550

人員篇...................................................................600

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南目錄

工程部經(jīng)理崗位職責(zé).....................................................61)

強(qiáng)電主管(工程師)崗位職責(zé)............................................62)

弱電主管(工程師)崗位職責(zé).............................................63)

暖通主管(工程師)崗位職責(zé)............................................64)

給排水主管(工程師)崗位職責(zé)...........................................65)

強(qiáng)電領(lǐng)班及員工崗位職責(zé).................................................66)

弱電員工崗位職責(zé).......................................................67)

暖通領(lǐng)班及員工崗位職責(zé).................................................68)

給排水領(lǐng)班及員工崗位職責(zé)..............................................69)

二次裝修治理員崗位職責(zé).................................................70)

工程文員崗位職責(zé).......................................................71)

倉(cāng)庫(kù)治理員崗位職責(zé).....................................................72)

設(shè)備篇...................................................................74)

強(qiáng)電設(shè)備日常運(yùn)行治理規(guī)范..............................................75)

弱電設(shè)備日常運(yùn)行治理規(guī)范..............................................79)

電話通信系統(tǒng)治理規(guī)范...................................................82)

暖通設(shè)備日常運(yùn)行治理范疇...............................................84)

給排水設(shè)備日常運(yùn)行治理規(guī)范............................................89)

電梯運(yùn)行治理規(guī)范.......................................................92)

設(shè)備操作與調(diào)整規(guī)范.....................................................94)

變電所設(shè)備安全操作規(guī)范.................................................95)

風(fēng)機(jī)類(lèi)設(shè)備修理保養(yǎng)指導(dǎo)書(shū)..............................................97)

設(shè)備修理治理制度.......................................................98)

安全篇...................................................................99)

資料篇..................................................................100)

基礎(chǔ)篇

2

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

文件閱讀、工作布置、信息溝通和記錄制度

物業(yè)治理是一年365天、一天24小時(shí)不間斷治理過(guò)程。物業(yè)治理；治

理的是硬件——物業(yè)，但服務(wù)的是人，是一個(gè)有多種服務(wù)對(duì)象、多種服務(wù)需求

的多方位、長(zhǎng)時(shí)間服務(wù)的過(guò)程。治理團(tuán)隊(duì)協(xié)作、信息溝通，文件閱讀、信息遞

送和工作記錄等制度的完整十分重要，一樣可采用：

來(lái)自公司總部、治理處或業(yè)主的文件，需要讓下屬知曉的中/小樓盤(pán)或工程

人員工作較集中的，可上墻張貼，或相關(guān)人員傳閱；建議設(shè)立“文件閱讀記錄章”

制度，在文件上蓋“文件閱讀記錄章”，由工程部經(jīng)理（主管），或文員劃定閱讀

主管或班組，各閱讀人員，閱讀后簽名；應(yīng)閱讀人員都閱讀完后存檔；

文件閱讀記錄章

部門(mén)應(yīng)閱讀已閱讀

工程經(jīng)理

強(qiáng)電

弱點(diǎn)

暖通

給排水

倉(cāng)庫(kù)

文員

其它

1.交待須辦、但當(dāng)事人容易忘記的事，或重要應(yīng)辦的事，要在值班室白板上寫(xiě)明，

當(dāng)事人閱后簽名，事情辦完后再簽名，以當(dāng)事人引起重視，他人也可督促，事

后也便于檢查；

2.工程人員值班室（中小樓盤(pán)），工程各專(zhuān)業(yè)班組（大型樓盤(pán)）應(yīng)設(shè)有專(zhuān)門(mén)的《每

日工作記錄》，記錄當(dāng)天各人工作期間所作主要工作，記錄發(fā)覺(jué)設(shè)備設(shè)施不正

常情形，記錄領(lǐng)導(dǎo)或客戶(hù)業(yè)主交辦的事，和其它記錄的工作；

3.領(lǐng)班應(yīng)每天閱查本專(zhuān)業(yè)《設(shè)備運(yùn)行記錄》和《每日工作記錄》，主管應(yīng)每周閱

查《設(shè)備運(yùn)行記錄》和《每日工作記錄》，工程部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常閱查相關(guān)重要記

錄，各級(jí)治理者以及時(shí)把握工作動(dòng)態(tài)；

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

班會(huì)、例會(huì)和專(zhuān)題會(huì)制度

1.班會(huì)

班會(huì)或稱(chēng)“晨會(huì)”（中午召開(kāi)的稱(chēng)“午間會(huì)”）：一樣由領(lǐng)班以上人員參加，以

站姿開(kāi)會(huì)形式，時(shí)間一樣為15-20分鐘的短會(huì)。以工程部經(jīng)理（主管）布置當(dāng)

日主要工作，傳達(dá)業(yè)主、公司要求為主。主管、領(lǐng)班如對(duì)規(guī)定時(shí)間完成有困難

或需它方配合時(shí)可在會(huì)上提出；短會(huì)終止，分頭工作；一樣，班前會(huì)、或晨會(huì)、

或午間會(huì)不作會(huì)議紀(jì)要，重主要是工作布置。或也可以將工作要求寫(xiě)在黑（白）

板上。

2.例會(huì)

一樣每周召開(kāi)一次，有領(lǐng)班以上人員參加，有工程文員的，由工程文員作

會(huì)議紀(jì)要，無(wú)工程文員的，由會(huì)議召集者指定人員作會(huì)議紀(jì)要；會(huì)上各專(zhuān)業(yè)班

組匯報(bào)上周布置工作完成情形，匯報(bào)一周主要工作，提出下周工作計(jì)劃；主管

應(yīng)對(duì)要作的工作提出要求和注意事項(xiàng)，領(lǐng)班如有困難，主管應(yīng)主動(dòng)配合和技術(shù)

支持，必要時(shí)，應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)，參與第一線工作。例會(huì)上可對(duì)一些方案、做法進(jìn)

行討論，工程經(jīng)理（主管）應(yīng)做好專(zhuān)業(yè)班組間相互和諧、配合，決定討論不定

的事；

3.專(zhuān)題會(huì)

由相關(guān)事宜而定，如：客戶(hù)投訴疑難事項(xiàng)，設(shè)備運(yùn)行中發(fā)覺(jué)的疑難雜癥，

重要設(shè)備的保養(yǎng)和修理，設(shè)備改造或大修方案，修理保養(yǎng)合同，業(yè)主或公司新

的工作要求等，有工程文員的，由工程文員作會(huì)議紀(jì)要，無(wú)工程文員的，由會(huì)

議召集者指定人員作會(huì)議紀(jì)要；

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

工程人員禮儀、著裝規(guī)范

1.禮節(jié)禮貌

1.1工作時(shí)態(tài)度要自然、大方、穩(wěn)固、熱情、有禮。

1.2常用禮貌用語(yǔ)：“您好”、“很抱歉”、“請(qǐng)”、“對(duì)不起”、“不客氣”、“稍等”，嚴(yán)禁使用：“不

知道”、“不歸我管"、"不懂"、“不行”、“沒(méi)有”等詞，接聽(tīng)電話應(yīng)先問(wèn)候，后講話。

1.3在與客人談話時(shí)應(yīng)彬彬有禮，站立端正，面帶微笑，說(shuō)話要把握分寸，語(yǔ)言文雅，語(yǔ)氣

溫順，并且用心聆聽(tīng)客人的講話。不得左顧右盼，低頭哈腰或昂首叉腰，不得與對(duì)方爭(zhēng)

執(zhí)，強(qiáng)詞奪理，語(yǔ)言粗俗及聲音過(guò)高。

1.4聽(tīng)到客戶(hù)的意見(jiàn)和怨言，要冷靜對(duì)待，虛心傾聽(tīng)，耐心說(shuō)明，認(rèn)真改正。如有不同意見(jiàn)

不答應(yīng)當(dāng)面爭(zhēng)執(zhí)，可及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。

1.5在進(jìn)入商場(chǎng)客戶(hù)辦公房間之前要輕敲三下門(mén)，待征得客戶(hù)同意后方可入內(nèi)。對(duì)客戶(hù)的物

品不表示仰慕以免誤會(huì)。如因聯(lián)系工作急需使用客戶(hù)電話時(shí)，應(yīng)向客戶(hù)說(shuō)明清楚。

1.6在工作中不議論客戶(hù)，不交頭接耳，嚴(yán)禁與客戶(hù)開(kāi)玩笑、打鬧。

1.7與客人同行時(shí)，應(yīng)禮讓客人先行，同乘服務(wù)電梯時(shí)，應(yīng)禮讓客人先上先下。

1.8注意公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，丟垃圾。工作完畢后應(yīng)將工作區(qū)域打掃干凈，并通知有關(guān)

部門(mén)進(jìn)行徹底清掃。如在有地毯的區(qū)域進(jìn)行修理施工時(shí)，應(yīng)將地毯遮蓋后方可修理施工，

嚴(yán)禁將工具直接放在地毯上。嚴(yán)禁在工程服務(wù)工作區(qū)域內(nèi)吸煙，抽煙應(yīng)在指定區(qū)域內(nèi)進(jìn)

行。

2.外表儀容

2.1個(gè)人衛(wèi)生：應(yīng)勤洗澡，勤換內(nèi)衣，務(wù)求去口臭、品味，上崗前四小時(shí)內(nèi)不得飲酒、吃蔥

蒜、韭菜等異味食品。

2.2在工作區(qū)域行走或站立時(shí)，不得插兜、叉腰、抱肩，不得東張西望、搖頭晃腦，不得扎

堆談天。

2.3用戶(hù)面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子，挖耳朵、搔癢、打飽嗝、伸懶腰、哼小調(diào)等不文

明舉止。

3.著裝標(biāo)準(zhǔn)

3.1工程部員工上班時(shí)要按規(guī)定著裝，佩帶服務(wù)標(biāo)牌，上下班前后應(yīng)到指定地點(diǎn)更衣；

3.2工作服必須保持清潔、整齊，不得帶有污跡、折皺、開(kāi)線、掉扣，如無(wú)故損壞、丟失應(yīng)

予以賠償；

3.3著裝應(yīng)將紐扣扣齊、拉鏈拉好。不答應(yīng)卷衣袖、褲腿。不得敞胸露懷、穿背心、短褲或

穿拖鞋上班；

3.4鞋、襪應(yīng)保持干凈，不得有異味，不準(zhǔn)打赤腳。

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

工程人員言談禮貌修養(yǎng)規(guī)范

1.與客人談話時(shí)必須站立，保持一步距離（0.8至1米左右）

2.與客人談話時(shí)要精神集中，留心客人囑咐，不得漫不經(jīng)心，左顧右盼。

3.與客人談話時(shí)要準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔、清楚表達(dá)明白；說(shuō)話時(shí)要注意緩急，講求順序，

不要喋喋不休。

4.與客人談話的聲音以四個(gè)人能聽(tīng)清楚為限，語(yǔ)調(diào)平穩(wěn)、輕柔，速度適中。

5.談話時(shí)目光應(yīng)凝視對(duì)方，表情自然，保持微笑。

6.談話時(shí)不能做出伸懶腰、打哈欠、玩東西等動(dòng)作，不可唾沫四射，這是失禮的

行為，應(yīng)該杜絕。

7.談話時(shí)不要涉及對(duì)方不愿談及的內(nèi)容和隱私。

8.回答客人問(wèn)題時(shí)不得說(shuō)“不知道”類(lèi)的語(yǔ)句，應(yīng)以積極的態(tài)度幫助客人或婉轉(zhuǎn)地

回答問(wèn)題。

9.如果客人心情欠佳，言語(yǔ)過(guò)激，也不要面露不悅之色，要以客人永遠(yuǎn)是對(duì)的準(zhǔn)

則對(duì)待客人。

10.不要與同事在客人面前說(shuō)家鄉(xiāng)話，談天。

11.不要與同事議論客人的短處或譏笑客人不慎的事情（如：跌倒、打碎物件等），

應(yīng)主動(dòng)幫助客人。

12.不得偷聽(tīng)客人們的談話，如遇有事需找談話中的客人時(shí)，應(yīng)先征得客人同意后

再與客人談話。

13.接聽(tīng)電話時(shí)，應(yīng)先報(bào)清楚自己的崗位和姓名，然后客氣地詢(xún)問(wèn)對(duì)方，我能為您

做些什么。

14.上班前不要喝酒，不吃有異味食品，以防引起客人不舒服的感覺(jué)。

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

工程人員勞動(dòng)紀(jì)律

1.按指定的員工通道進(jìn)出，嚴(yán)禁在公共場(chǎng)合和非吸煙區(qū)吸煙；

2.按時(shí)打卡或簽到，嚴(yán)禁代人打卡，或請(qǐng)人打卡；

3.到指定的地點(diǎn)更衣；

4.不能按時(shí)上班，應(yīng)提前告假；

5.不準(zhǔn)帶公司及業(yè)主財(cái)務(wù)離開(kāi)物業(yè)；

6.不利用工作時(shí)間做私活

7.不在設(shè)備電腦上做與工作無(wú)關(guān)的事，不在設(shè)備電腦上下載任何資料和軟件；

8.不準(zhǔn)在物業(yè)內(nèi)會(huì)見(jiàn)親朋好友，或無(wú)關(guān)人員；

9.上班應(yīng)提前15分鐘到崗，并做好更衣穿指定工作服，佩帶胸牌，及各項(xiàng)準(zhǔn)備

工作；

10.病假、事假、婚假等各類(lèi)請(qǐng)假，按公司人事部門(mén)相關(guān)制度執(zhí)行；

11.如遇突發(fā)事件，突發(fā)故障排險(xiǎn)、搶險(xiǎn)，應(yīng)以服從工作為第一需要，連續(xù)工作至

工作告一段落；本人為突發(fā)事件當(dāng)事人，或第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)如實(shí)報(bào)告事

發(fā)原因、事發(fā)經(jīng)過(guò)、事發(fā)覺(jué)場(chǎng)狀況、搶險(xiǎn)過(guò)程等，配合調(diào)查；

12.在家休息期間，如遇物業(yè)發(fā)生突發(fā)事件、突發(fā)故障，需要排險(xiǎn)搶修時(shí)，接到通

知，應(yīng)盡可能安排好個(gè)人事務(wù)，及時(shí)來(lái)物業(yè)投入工作；

13.非緊急搶險(xiǎn)，或非緊急事件，不準(zhǔn)乘用客梯；緊急搶險(xiǎn)時(shí)或非緊急事件，應(yīng)戴

專(zhuān)門(mén)袖章或帽子，方可乘用客梯；

14.離開(kāi)公司、離開(kāi)工作崗位時(shí)，留下全部原始工作記錄、資料、機(jī)房鑰匙、設(shè)備

鑰匙、操作密碼等，不擅留，不復(fù)制;

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

工程部值班及交接班工作制度

1.值班制度

1.1保持室內(nèi)環(huán)境整潔，物品擺放要整齊。

1.2準(zhǔn)時(shí)上下班，著裝整潔，精力充沛，工作時(shí)間不缺人。

1.3接聽(tīng)電話要迅速，用語(yǔ)要規(guī)范，拿起電話第一要說(shuō)：“您好，這里是工程部"，接聽(tīng)終止

必須說(shuō)：“再見(jiàn)，謝謝?！睉?yīng)具有“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”意識(shí)，重要事項(xiàng)須做好記錄，落實(shí)好交接

班制度。

1.4及時(shí)處理或電話轉(zhuǎn)告其它同事，及時(shí)處理客戶(hù)報(bào)修或客戶(hù)需求，重大事件及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)

導(dǎo)報(bào)告。

1.5值班期間不與他人或邀他人來(lái)值班場(chǎng)所談天。

1.6室內(nèi)不大聲喧嘩，對(duì)講機(jī)音量要適度，工作時(shí)間不得閑談打鬧。

1.7加強(qiáng)防火意識(shí)，嚴(yán)禁使用電爐/電加熱器。

1.8技術(shù)資料妥善保管，防止公司資料外流。

2.交接班制度

2.1當(dāng)班人員應(yīng)按預(yù)定安排的班次當(dāng)班；

2.2因故不能上班者應(yīng)事先辦妥手續(xù)；

2.3交接班雙方人員正點(diǎn)進(jìn)行交班；

2.4交接班的準(zhǔn)備工作包括；

2.4.1查看上一班工作記錄；

2.4.2介紹上一班發(fā)生的情形，介紹正在進(jìn)行還未完成的工作，說(shuō)明需下一班人員連續(xù)

進(jìn)行的工作。

2.4.3清點(diǎn)公共工具箱內(nèi)的工具；

2.4.4上/下班人員在工作日志上簽字。

2.5下列情形不得交接班；

2.5.1在事故處理未完成，或重大、重要設(shè)備因故停機(jī)時(shí)；

2.5.2交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；

2.5.3接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)；

2.5.4由主管指定替代人員未到時(shí)；

2.5.5接班人員因故未到時(shí)；

2.5.6因工作需要超時(shí)加班，并應(yīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)要求時(shí)。

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

工程人員報(bào)告制度

1.下列情形須報(bào)告專(zhuān)業(yè)工程師/主管及領(lǐng)班：

1.1主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其它非常情形；

1.2設(shè)備顯現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

1.3零部件更換及修理；

1.4修理人員的工作去向，客戶(hù)修理材料領(lǐng)用；

1.5值班人員暫時(shí)離崗；

1.6需要與其他班組及上級(jí)聯(lián)系。

2.下列情形必須報(bào)告工程部經(jīng)理/專(zhuān)業(yè)主管：

2.1重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它非常情形；

2.2采用新的運(yùn)行方式；

2.3重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修；

2.4系統(tǒng)故障及檢修；

2.5重要零部件更換、修理、加工及改造；

2.6工具、備件、公共修理材料領(lǐng)用；

2.7員工加班、調(diào)休、休假；

3.下列情形必須報(bào)告項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)/項(xiàng)目總工程師：

3.1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或長(zhǎng)時(shí)間停機(jī)修理；

3.2影響用戶(hù)使用的設(shè)備故障或施工；

3.3系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；

3.4重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理、外判加工；

3.5系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；

3.6系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外判施工；

4.下列情形必須撰寫(xiě)特別事件報(bào)告：

4.1設(shè)備發(fā)生重大事故，并有經(jīng)濟(jì)缺失或人員傷亡；

4.2管道發(fā)生漏水，并引起設(shè)備或裝修損壞；

4.3意外的停電、停水、停空調(diào)、停煤氣等事故；

4.4玻璃幕墻或外墻門(mén)、窗意外墜落；

4.5地庫(kù)由于各種原因嚴(yán)重積水；

4.6其他非常（有缺失或有重大影響）的情形。

4.7任何情形下的火警、火情、火災(zāi)；

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

報(bào)修服務(wù)規(guī)范

1.除非與物業(yè)業(yè)主有約定，物業(yè)治理中的工程設(shè)備設(shè)施治理，對(duì)用戶(hù)單元內(nèi)的修

理，是有償服務(wù)（大系統(tǒng)設(shè)備的末端裝置除外）；

2.治理中心/處應(yīng)對(duì)用戶(hù)單元的有償服務(wù)，編寫(xiě)出《工程有償服務(wù)價(jià)目表》，《工程

有償服務(wù)價(jià)目表》分二部分組成：物料費(fèi)（一樣按進(jìn)價(jià)加10%治理費(fèi)），人工

費(fèi)；《工程有償服務(wù)價(jià)目表》應(yīng)得到物業(yè)業(yè)主的確認(rèn)；

3.報(bào)修是否用書(shū)面記錄流轉(zhuǎn)，取決于物業(yè)治理的客服流程，一樣情形下：公共區(qū)

域的工程報(bào)修，口頭傳遞；用戶(hù)區(qū)域的工程報(bào)修，書(shū)面?zhèn)鬟f；

4.各工程人員接到報(bào)修要求，應(yīng)問(wèn)清修理單位，聯(lián)系電話，聯(lián)系人姓名，修理項(xiàng)

目，并在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行修理作業(yè)；

5.員工接到報(bào)修要求，因有事一時(shí)無(wú)法赴現(xiàn)場(chǎng)修理的，應(yīng)先與修理單位電話告知，

取得對(duì)方諒解，并約定到場(chǎng)修理時(shí)間；

6.工程人員應(yīng)積極參與并完成，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的各項(xiàng)報(bào)修和其他作業(yè)；工程人員

得到的非正常流程（上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)通知）報(bào)修，對(duì)來(lái)自業(yè)主或治理公司的直接工作

指示，應(yīng)先向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)告知，后積極進(jìn)行并完成；對(duì)來(lái)自大廈客戶(hù)的直接報(bào)修,

應(yīng)先向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指示進(jìn)行報(bào)修作業(yè)；

7.無(wú)論是大廈公共場(chǎng)所報(bào)修還是大廈客戶(hù)報(bào)修，各工程人員都應(yīng)做到：修理及時(shí)，

約時(shí)守信，衣冠整潔，語(yǔ)言禮貌，舉止文明，說(shuō)明耐心；

8.工程修理往往投訴最多的不是修理質(zhì)量，而是到場(chǎng)的時(shí)效；本人，或領(lǐng)導(dǎo)，或

其它部門(mén)已與有預(yù)約修理時(shí)間的，屆時(shí)必須到場(chǎng)修理，除非另有約定時(shí)間；

9.原則上用戶(hù)報(bào)修，一次上門(mén)服務(wù)應(yīng)完成修理，中途要離開(kāi)修理現(xiàn)場(chǎng)的（如取工

具和備件，或接到通知先做其他工作），應(yīng)先與用戶(hù)打招呼；一次修理不能完

成的，應(yīng)與用戶(hù)說(shuō)明情形；不答應(yīng)修理中途不與用戶(hù)打招呼就離開(kāi)；

10.修理中需移動(dòng)用戶(hù)物品時(shí)，應(yīng)先征求當(dāng)事人意見(jiàn)，征得同意后，方能移動(dòng)用戶(hù)

物品，修理終止，移動(dòng)的物品應(yīng)擺放原處；

11.進(jìn)用戶(hù)單元，應(yīng)穿鞋套，或征求用戶(hù)意見(jiàn)是否要穿鞋套；應(yīng)衣冠整潔，說(shuō)話輕,

動(dòng)作輕；修理終止，應(yīng)清楚所有修理垃圾；

12.無(wú)論用戶(hù)如何“客氣”、“感動(dòng)”，決不答應(yīng)接收用戶(hù)贈(zèng)送物品和在用戶(hù)區(qū)域吸煙；

13.用戶(hù)報(bào)修修理終止，應(yīng)請(qǐng)用戶(hù)報(bào)修人員檢查修理結(jié)果；一周內(nèi)同一問(wèn)題用戶(hù)二

次報(bào)修的，修理后的一個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)上門(mén)走訪了解情形；

保修工作單編號(hào):

報(bào)修日期/時(shí)間:

報(bào)修內(nèi)容：

修理記錄：

修理人：完成時(shí)間:

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

外包項(xiàng)目治理制度

1.外包合同的分類(lèi)

1.1工程外包合同可分為：年包和即包

年包合同——以年度為輪轉(zhuǎn)周期的外包項(xiàng)目；

即包合同———工程項(xiàng)目外包，該項(xiàng)目完成，合同也終止；

1.2年包合同簽定又可分為：

新簽合同——第一次簽定的設(shè)備外包，或合同到期，要更換乙方單位的外包合同；

再簽合同——原合同到期，合同項(xiàng)目不變，合同甲、乙雙方不變，合同主要內(nèi)容不變，

合同雙方再簽署的合同；

續(xù)簽合同一原合同中有“到期雙方無(wú)異議，合同延續(xù)1年”約定的合同，“續(xù)簽合同”

對(duì)公司治理有諸多不利，原則上不主張采用“續(xù)簽合同”模式，即所有外包

合同都需一年一簽；

2.年保外包單位的挑選

2.1新簽?zāi)臧?xiàng)目

除非由業(yè)主指定外包單位，或已與公司合作，性?xún)r(jià)比高，服務(wù)口碑好，公司舉薦的外包

單位，所有新簽?zāi)臧?xiàng)目（包括合同到期，要更換乙方單位的外包項(xiàng)目），都必須經(jīng)過(guò)

招投標(biāo)，招投標(biāo)基本程序；

治理中心/處招標(biāo)書(shū)送公司審核，乙方投標(biāo)書(shū)送公司，公司與治理

工程部編寫(xiě)招公司與治理中心/處中心/處共同開(kāi)啟投標(biāo)書(shū)，初選中

--------?--------?

標(biāo)書(shū)，治理中擬定投標(biāo)單位，公司標(biāo)單位，與該單位洽談，擬合同，

心/處批閱將招標(biāo)書(shū)發(fā)投標(biāo)單位無(wú)大異，定下中標(biāo)單位

所有新簽?zāi)臧?xiàng)目，都應(yīng)要求乙方提供：乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照，乙方資格證書(shū)（根據(jù)維保項(xiàng)目

需要）、乙方業(yè)績(jī)項(xiàng)目；

2.2續(xù)簽?zāi)臧?xiàng)目

治理中心/處對(duì)乙方上年度服務(wù)認(rèn)可，公司也未得到負(fù)面反映，外包費(fèi)用符合預(yù)算，可進(jìn)

入外包項(xiàng)目的合同續(xù)簽流程；

3.外包合同的擬寫(xiě)與批閱流程

3.1為能最大限度保護(hù)公司利益，應(yīng)使用公司外包合同文本，要摒棄使用乙方的格式、印刷

合同文本；

3.2公司已有外包合同范本；

?XXXXXXXXX帶格式的：段落間距段前：0.3行，段后：0.3行,

制表位：不在2字符

?XXXXXXXXX

?XXXXXXXXX

?XXXXXXX系統(tǒng)

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

?XXXXXXX設(shè)備

3.3為能最大限度保護(hù)公司利益，外包合同的擬寫(xiě)應(yīng)包括三方面內(nèi)容：以公司合同范文為藍(lán)

本，加入乙方提供的合同中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)治理有利的內(nèi)容，和治理中心/處現(xiàn)場(chǎng)治理具體要求。

3.4合同擬寫(xiě)與批閱流程

治理中心/處依公擬寫(xiě)的合治理中心其中二份

公司流

乙方提司合同文本，吸同約乙方/處填寫(xiě)合同返治

轉(zhuǎn)會(huì)

供維保取乙方方案合同提供意見(jiàn)，合同流轉(zhuǎn)理中心/處，

—>----?―?—?審，公—>

方案和中有利內(nèi)容，和乙方簽署單，隨合由治理中

司簽署

合同現(xiàn)場(chǎng)具體治理要合同（一式同及附件心/處轉(zhuǎn)乙

合同

求你寫(xiě)合同四份）送公司方

3.5再簽?zāi)臧贤鞒蹋涸贤狡谇耙辉拢曳絾挝惶峁┖炇鸬男潞贤卫碇行?處批閱，

送公司審批；

4.即外包單位的挑選

4.1低于5000元的，治理中心/處在每月采購(gòu)計(jì)劃中注明，送公司報(bào)批；

4.25000-30000元的，治理中心/處尋找不少于二家單位比價(jià)，公司也可舉薦單位參與投標(biāo)，

送公司報(bào)批；

4.3高于30000元的項(xiàng)目，治理中心/處尋找不少于三家單位進(jìn)行招投標(biāo)，公司也可舉薦單

位參與投標(biāo)，公司也可找可信單位參加招投標(biāo)，送公司報(bào)批；

4.4任何外包項(xiàng)目，嚴(yán)禁先斬后奏，應(yīng)急項(xiàng)目可電話告之公司主管領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)允后方可實(shí)施，

報(bào)批手續(xù)后補(bǔ)；

5.乙方提供方案和報(bào)價(jià)的基本要素

5.1無(wú)論是即包項(xiàng)目，還是年包項(xiàng)目，乙方提供的方案和報(bào)價(jià)中，必須包含以下內(nèi)容：

?工程量：不同材質(zhì)的墻面、地面、吊頂面積，不同管材、線材長(zhǎng)度；一帶格式的：段落間距段前：0.3行，段后：0.3行,

制表位：不在2字符

?乙方提供物料的材質(zhì)、品牌、型號(hào)；

?乙方施工周期；

?我方應(yīng)提供的配合，如：水、電、垂直運(yùn)輸?shù)龋?/p>

?營(yíng)業(yè)執(zhí)照，專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，及其資質(zhì)證書(shū)有效性；

?付款方式（應(yīng)為先做后付），是否留有質(zhì)保金（是否需要留有質(zhì)保金，不同的項(xiàng)目，

要求不一，一樣為5%）；

?保質(zhì)期（一樣為一年）

5.2原則上，一個(gè)外包項(xiàng)目合同價(jià)格，或施工費(fèi)用，應(yīng)是封頂價(jià)；任何后續(xù)要增加費(fèi)用，都

表現(xiàn)出前期工作不細(xì)、不全；

6.外包檢測(cè)/修理保養(yǎng)設(shè)備項(xiàng)目

政府有關(guān)部門(mén)規(guī)定定期、且應(yīng)由有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)、換證的設(shè)備有：

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

6.1高壓變電電氣試驗(yàn)（電試），10KV1次/年，35KV1次/2年；

6.2防雷避雷安全性能測(cè)試，1次/年；

6.3生活水箱水質(zhì)檢測(cè)，2次/年；

6.4飲用水水質(zhì)檢測(cè)（有中央凈水裝置的物業(yè)），2次/年；

6.5鍋爐安全檢測(cè)，1次/年；

6.6升降電梯、自動(dòng)扶梯安全性能檢測(cè)，1次/年；

6.7衛(wèi)星接收系統(tǒng)使用換證，1次/年；

6.8污水排放檢測(cè)，2次/年；

6.9幕墻吊船安全性能檢測(cè)，1次/年；

6.10外幕墻安全性檢測(cè)，政府正在醞釀中；

6.11消防設(shè)備性能檢測(cè)，政府正在醞釀中；

其它應(yīng)外包（采用年包形式）修理保養(yǎng)得設(shè)備有：

6.12升降電梯、自動(dòng)扶梯；

6.13中央空調(diào)冷水機(jī)組（含澳化鋰機(jī)組）、熱泵機(jī)組；

6.14蒸汽鍋爐、熱水鍋爐；

6.15中央空調(diào)系統(tǒng)水處理（冷凍水系統(tǒng)和冷卻水系統(tǒng)）；

6.16鍋爐水處理（蒸汽鍋爐）；

6.17樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；

6.18火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（含氣體滅火系統(tǒng)）；

6.19防盜監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、電子牌顯示系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、周邊防盜系統(tǒng)、

巡更系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)；

6.20立體車(chē)庫(kù)裝置；

6.21車(chē)庫(kù)收費(fèi)治理系統(tǒng)；

6.22高空航空障礙燈；

6.23污水處理系統(tǒng)；

上述設(shè)備/系統(tǒng)是全部或部分外保修理保養(yǎng)，要依公司與業(yè)主或治理公司簽定的物業(yè)治理

合同內(nèi)約定，和公司批準(zhǔn)為準(zhǔn)。其它設(shè)備/設(shè)施的修理保養(yǎng)建議采用即包方式，如：應(yīng)急發(fā)電

機(jī)、中央凈水處理裝置、生活供水變頻器、空調(diào)風(fēng)機(jī)變頻器等；

7.外包合同的主要治理內(nèi)容

7.1各專(zhuān)業(yè)員工，特別是主管，都應(yīng)熟讀本專(zhuān)業(yè)的外包項(xiàng)目合同，依合同條款內(nèi)容，監(jiān)管乙

方執(zhí)行情形；

7.2監(jiān)管乙方按合同約定的時(shí)間、定期來(lái)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行例行保養(yǎng)；

7.3監(jiān)管乙方按合同約定的例行保養(yǎng)內(nèi)容（不限此內(nèi)容），進(jìn)行例行保養(yǎng)作業(yè)；

7.4當(dāng)發(fā)生急修報(bào)修時(shí)，監(jiān)管乙方按合同約定的時(shí)間，及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)，并完成修理；

7.5乙方每次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)保養(yǎng)、修理，應(yīng)提供《工作單》，并簽署《工作單》；

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

7.6當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障，乙方提出需更換零部件時(shí)，監(jiān)管是否需要更換，是否能修復(fù)故障零部

件，是否要換總成；對(duì)乙方提供的更換零部件報(bào)價(jià)，提出審核意見(jiàn)；

8.清包合同的零部件購(gòu)買(mǎi)審批流程

8.1清包合同零部件購(gòu)買(mǎi)單次費(fèi)用低于1000元的，由治理區(qū)域長(zhǎng)、治理中心/處經(jīng)理審批；

8.2清包合同的零部件購(gòu)買(mǎi)單次費(fèi)用低于1000元，且一個(gè)付款期內(nèi)同一備件購(gòu)買(mǎi)二次，高

于1000元的零部件購(gòu)買(mǎi)費(fèi)，審批流程：

乙方提供治理中心/處填公司相公司辦公室將公司

零部件報(bào)“文件審批流轉(zhuǎn)關(guān)部門(mén)審批意見(jiàn)“文件審批

價(jià)送治理單”，并提出意見(jiàn)流轉(zhuǎn)審流轉(zhuǎn)單”批復(fù)書(shū)面轉(zhuǎn)

中心/處送公司報(bào)批批治理中心/處

*應(yīng)急情形時(shí)，應(yīng)先電話請(qǐng)示，審批手續(xù)后補(bǔ)

8.3所有清包合同的零部件購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用，均在最近一次付款時(shí)，與合同款一并付。

9.合同付款要求

9.1按合同約定的付款日期、付款金額，按時(shí)付款，在《外包合同付款審批單》上填寫(xiě)申請(qǐng)

付款金額，對(duì)乙方維保階段的維保工作評(píng)估，由申請(qǐng)人、治理中心/處簽署（含申請(qǐng)日期）

后，送公司審批；如有付零部件款現(xiàn)的，應(yīng)在《外包合同付款審批單》中注明內(nèi)容和金

額，并隨附公司對(duì)治理中心/處提出購(gòu)買(mǎi)零部件申請(qǐng)批復(fù)；

9.2《外包合同付款審批單》中的“合同約定”，按合同內(nèi)容一次摘錄書(shū)寫(xiě)，治理處按順序填

寫(xiě)審批單，并每次填寫(xiě)后復(fù)印留底，作為下一審批連續(xù)填寫(xiě)；《外包合同付款審批單》

既可知道本年度需付款數(shù)，還可知道已付款數(shù)；下為《外包合同付款審批單》范本：

外包合同付款審批單

物業(yè)名稱(chēng):維保項(xiàng)目：

維保單位:合同期:合同總價(jià):

合同約定

付款付款額維保評(píng)估公司審批

服務(wù)期限

期數(shù)付款期

1

本期付款金額：申請(qǐng)人：治理處：日期：

......

4

本期付款金額：申請(qǐng)人：治理處：日期：

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

外包單位物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工作跟進(jìn)治理規(guī)范

1.外包單位物業(yè)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作的跟進(jìn)治理包括：物業(yè)施工遺留問(wèn)題/缺陷問(wèn)題的整

改，外包單位來(lái)現(xiàn)場(chǎng)作維保作業(yè)，政府專(zhuān)業(yè)部門(mén)的設(shè)備檢測(cè)等的治理：

2.原則上外包單位物業(yè)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作的跟進(jìn)治理，有本專(zhuān)業(yè)員工跟進(jìn)治理，治理界

面不清的，由工程經(jīng)理、或主管指定人員跟進(jìn)治理；

3.物業(yè)施工遺留問(wèn)題/缺陷問(wèn)題整改的跟進(jìn)治理，應(yīng)注意：

-整改時(shí)間安排不應(yīng)影響物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，不應(yīng)影響物業(yè)內(nèi)相鄰客戶(hù)正常辦公；帶格式的：段落間距段前：0.3行，段后：0.3行,

制表位：不在2字符

一遺留/缺陷問(wèn)題應(yīng)全部、真正解決，已解決的問(wèn)題是否會(huì)影響、涉及設(shè)備其他功能？4

題是否會(huì)反復(fù)在發(fā)生？

一做好整改現(xiàn)場(chǎng)的整潔、文明施工、開(kāi)門(mén)及關(guān)門(mén)、必要的護(hù)欄措施等治理；

—施工單位每次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作，應(yīng)做好施工單位的整改工作記錄；

-無(wú)論整改結(jié)果如何，都應(yīng)適時(shí)向業(yè)主或治理公司通報(bào)；

—完成整改的書(shū)面簽署，必須征得工程部經(jīng)理同意；

4.外包單位來(lái)現(xiàn)場(chǎng)維保作業(yè)的跟進(jìn)治理，應(yīng)注意：

-應(yīng)按合同約得時(shí)間來(lái)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行例行維保；帶格式的：段落間距段前：0.3行，段后：0.3行,

制表位：不在2字符

-例行維保作業(yè)不影響物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)；

—如是修理，應(yīng)全部、真正解決修理故障，如未完成，對(duì)方應(yīng)說(shuō)明理由，承諾完成時(shí)間；

-維保單位每次來(lái)大廈修理保養(yǎng)作業(yè)后，應(yīng)提供本次維保工作單，維保工作單由維保人

員和工程主管或指定簽署，并由工程部留檔；

5.政府專(zhuān)業(yè)部門(mén)的設(shè)備檢測(cè)跟進(jìn)治理，應(yīng)注意；

-提供必要的水、電、登高設(shè)施、開(kāi)/關(guān)門(mén)等配合；帶格式的：段落間距段前：0.3行，段后：0.3行,

制表位：不在2字符

-了解被檢測(cè)設(shè)備各參數(shù)是否正常；

-了解檢測(cè)單位提供檢測(cè)報(bào)告的時(shí)間；

6.“跟進(jìn)治理”視實(shí)際工作內(nèi)容，可采取專(zhuān)人全程陪同監(jiān)管，或經(jīng)常去現(xiàn)場(chǎng)觀察治

理形式。涉及停電、停水、停氣、?？照{(diào)、停電梯等影響面大的作業(yè)，應(yīng)事前

書(shū)面通知業(yè)主或治理公司，征得同意，并向物業(yè)內(nèi)用戶(hù)發(fā)出通知，方可實(shí)施；

7.按維保合同約定的定期保養(yǎng)，維保單位為能按時(shí)來(lái)大廈保養(yǎng)，或發(fā)生故障為能

及時(shí)到場(chǎng)修理，分管員工或領(lǐng)班應(yīng)電話督促，多次督促無(wú)效的，應(yīng)向主管或工

程部經(jīng)理報(bào)告，工程部經(jīng)理依維保單位的違約情形，和對(duì)設(shè)備治理的影響度，

提出扣款處理意見(jiàn)；

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

二次裝修治理規(guī)范

1.用戶(hù)二次裝修中的治理界面

物業(yè)用戶(hù)的二次裝修治理，是一項(xiàng)涉及客服部、保安部、工程部、保潔部的綜合性治理,

用戶(hù)二次裝修治理界面，一樣按下表界定：

治理內(nèi)容客服工程保安保潔

1用戶(hù)單元交接樓★☆

2二次裝修中的安全治理（消防/防盜）☆★

3二次裝修中的公共秩序保護(hù)（噪音/異味/敲打聲）☆★

4二次裝修前的工程配合★

5二次裝修中的工程治理★

6二次裝修終止時(shí)的工程檢查★

7二次裝修中的物料運(yùn)輸★

8二次裝修中的垃圾清運(yùn)★

2.工程部二次裝修治理員

2.1除非與業(yè)主的物業(yè)治理合同中已有約定，一樣情形下，工程部設(shè)兼職二次裝修治理員；

2.2二次裝修治理中的工程治理，會(huì)涉及到強(qiáng)電、弱點(diǎn)、暖通、給排水、消防等多方面治理

內(nèi)容，二次裝修治理員在施工現(xiàn)場(chǎng)不能解決的，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)專(zhuān)業(yè)主管或領(lǐng)班或員工溝

通、請(qǐng)教，各專(zhuān)業(yè)人員也應(yīng)經(jīng)常去二次裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查，并積極主動(dòng)配合二次裝修治理的

工作；施工單位的施工缺陷，要發(fā)覺(jué)、提出在其施工前或施工中，以免起做完再提，雙

方不快；

2.3二次裝修治理中，二次裝修治理員起到與用戶(hù)、裝修單位主要溝通、和諧的作用，是用

戶(hù)二次裝修治理的工程治理代表；

3,向用戶(hù)交接樓

3.1現(xiàn)場(chǎng)交接樓應(yīng)有客服人員陪同，客服人員已確認(rèn)：用戶(hù)已辦妥所有接樓手續(xù)，用戶(hù)提供

的所有證件齊全、有效，接樓代表能代表用戶(hù)單位法人意識(shí)；并，客服人員已向收樓代

表提供物業(yè)治理相關(guān)文件；

3.2現(xiàn)場(chǎng)向用戶(hù)介紹單元內(nèi)設(shè)備設(shè)施性能、功能、配置、數(shù)量、并請(qǐng)用戶(hù)檢查完好與否；

3.3現(xiàn)場(chǎng)向用戶(hù)介紹租賃區(qū)域鄰近公共設(shè)備、設(shè)施情形；

3.4現(xiàn)場(chǎng)向用戶(hù)介紹供電、電話、通訊、電視等接駁點(diǎn)，管線走向及容量；

3.5現(xiàn)場(chǎng)帶領(lǐng)用戶(hù)查看水/電表讀數(shù)，并作記錄；

3.6虛心聽(tīng)取用戶(hù)接樓驗(yàn)收意見(jiàn)，并進(jìn)行必要說(shuō)明說(shuō)明，用戶(hù)不能接受說(shuō)明的，應(yīng)作詳盡記

錄；

3.7移交終止，應(yīng)對(duì)移交樓層/單元內(nèi)設(shè)施名稱(chēng)、數(shù)量、完好與否，鑰匙移交等詳盡記錄，《移

交記錄》應(yīng)由交/接雙方簽署備案；

3.8《移交記錄》由工程部或治理中心/處留檔，并送業(yè)主/治理公司備案；

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

3.9不同的物業(yè)，業(yè)主有不同的交樓要求和交樓程序，治理中心/處應(yīng)滿(mǎn)足不同業(yè)主要求，但

有一點(diǎn)是明確的：?jiǎn)卧獌?nèi)的缺陷整改時(shí)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)工作；業(yè)主可托付治理中心/處/工程

部整改，或業(yè)主托付他人整改，由治理中心/處跟進(jìn)治理；

4.二次裝修的前期治理

4.1向用戶(hù)、用戶(hù)裝修設(shè)計(jì)單位、用戶(hù)施工單位進(jìn)行物業(yè)技術(shù)交底：說(shuō)明用戶(hù)租賃區(qū)域內(nèi)：

用電容量、供電接駁點(diǎn)：電話、通訊接駁點(diǎn)：電視終端接駁點(diǎn)：空調(diào)管走向、空調(diào)出/

回風(fēng)口位置、空調(diào)終端控制器：若增加/移位煙感或噴淋施工要求等。設(shè)備設(shè)施改變須經(jīng)

業(yè)主或治理公司辦理的手續(xù)：

4.2提醒/督促用戶(hù)/施工單位二次裝修施工圖紙的消防報(bào)批：

4.3批閱二次裝修施工圖，批閱重點(diǎn)內(nèi)容：

-二次裝修是否超出租賃范疇？帶格式的：段落間距段前：0.3行，段后：0.3行,

制表位：不在2字符

一用戶(hù)經(jīng)分隔后小間煙感、噴淋是否滿(mǎn)足消防防范？

-進(jìn)/出門(mén)數(shù)量是否滿(mǎn)足消防規(guī)范？

-所用材料是否滿(mǎn)足消防要求？

-用戶(hù)經(jīng)分隔小間是否會(huì)影響空調(diào)共享？

—用電量是否超出樓層或單元供電容量？

一是否存在防盜安全隱患？

—是否存在用電安全隱患？

—是否破壞物業(yè)承重構(gòu)架，敲打是否得到業(yè)主或治理公司認(rèn)可？

-用戶(hù)隔小間是否頂著幕墻玻璃？

-裝修后是否方便日后設(shè)備設(shè)施修理？

4.4批閱二次裝修施工圖之意見(jiàn)，應(yīng)以書(shū)面形式向用戶(hù)、用戶(hù)施工隊(duì)反映，并報(bào)業(yè)主/治理公

司備案。

4.5技術(shù)交底，帶用戶(hù)二次裝修設(shè)計(jì)師、施工單位看現(xiàn)場(chǎng)可能是一個(gè)多次進(jìn)行過(guò)程：

4.6《二次裝修審圖意見(jiàn)書(shū)》范本：

二次裝修審圖意見(jiàn)書(shū)

樓層：?jiǎn)卧簡(jiǎn)挝唬?/p>

序號(hào)審圖內(nèi)容審圖意見(jiàn)

1供電

2噴淋

3煙感

4電話

5電視

6空調(diào)

7其它

審圖部門(mén)：審圖日期：

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

5.二次裝修的現(xiàn)場(chǎng)治理

5.1施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工應(yīng)具備的條件

—工程部已批閱施工圖；《「帶格式的：段落間距段前：0.3行，段后：0.3行,

[制表彳立：不茬：字符

—用戶(hù)已辦妥相關(guān)手續(xù)，付清全部應(yīng)對(duì)款項(xiàng)，業(yè)主或治理公司已同意開(kāi)工；

-施工單位已向區(qū)防火監(jiān)督處申請(qǐng)二次裝修消防報(bào)批，且已獲批件；

-用戶(hù)二次裝修施工單位具備施工資質(zhì)，具備相應(yīng)的消防設(shè)備設(shè)備施工資質(zhì)：

5.2往往會(huì)有這樣情形，施工單位已向區(qū)防火監(jiān)督處申請(qǐng)二次裝修消防報(bào)批，但批件還未下

來(lái)，用戶(hù)急于裝修，業(yè)主也來(lái)關(guān)照，硬要不讓施工，矛盾會(huì)激化，建議讓施工單位寫(xiě)一

份承諾承擔(dān)任何后果和按消防批文施工的承諾書(shū)；

5.3用戶(hù)二次裝修期間，二次裝修治理員每日應(yīng)多次赴二次裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，監(jiān)管重點(diǎn)：

一施工中如需動(dòng)用明火，應(yīng)督促施工方辦理火動(dòng)證；」[.蟹聲的口整落間更建前：0.3行，段后：0.3行,

制表一:不在2字符

—施工中的用電安全；

-公共區(qū)域公共設(shè)施的成品保護(hù)措施；

—裝修區(qū)域現(xiàn)有風(fēng)口、煙感等防塵等保護(hù)措施；

—是否按施工圖施工，如改變，是否有悖治理制度和業(yè)主/治理公司要求和消防規(guī)范；

—施工噪音、異味對(duì)其他用戶(hù)是否有影響；

—協(xié)助、配合物業(yè)保安對(duì)材料運(yùn)輸、垃圾運(yùn)輸?shù)闹卫恚?/p>

—其他需監(jiān)管的內(nèi)容；

5.4對(duì)監(jiān)管發(fā)覺(jué)的一樣問(wèn)題，二次裝修治理員口頭向施工方提出，重要問(wèn)題或施工堅(jiān)持不改

的問(wèn)題應(yīng)書(shū)面形式向施工方、用戶(hù)提出，并送業(yè)主或治理公司備案；

5.5二次裝修中如有移位或增加噴淋，噴淋施工前，應(yīng)要求施工隊(duì)書(shū)面提出關(guān)閉本層噴淋水

閥申請(qǐng)（注明斷水日期和送水日期），工程治理人員依其申請(qǐng)送水日期，及時(shí)開(kāi)閥送入

噴淋水；盡可能減小本層無(wú)噴淋水之消防安全隱患；

5.6工程部關(guān)閉樓層消防噴淋進(jìn)水閥后，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)保安，要求保安加強(qiáng)巡樓；

5.7二次裝修如有增加煙感，應(yīng)要求施工隊(duì)由大廈火災(zāi)報(bào)警修理單位施工，煙感增加/移位施

工終止，或裝修終止，應(yīng)及時(shí)要求開(kāi)通煙感，并在火災(zāi)報(bào)警CRT屏幕作用相應(yīng)修改，

二次裝修治理員應(yīng)跟進(jìn)治理，煙感施工單位應(yīng)先物業(yè)治理工程部提供改變后的該區(qū)域煙

感平面圖、地址代碼等資料。工程部應(yīng)及時(shí)將這些資料內(nèi)容通知大廈保安部；

5.8積極完成電話、網(wǎng)絡(luò)施工配合工作；

5.9改造后的噴淋水管、空調(diào)水管試壓檢查（工作壓力的1.5倍，1小時(shí)）；

5.10檢查裝修改變后的空調(diào)水管、過(guò)濾器清洗；

6.二次裝修的完工治理

6.1用戶(hù)二次裝修終止后，二次裝修治理員應(yīng)組織各專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合檢查。對(duì)發(fā)覺(jué)影

響消防安全、質(zhì)量安全、無(wú)法修理、功能缺陷等諸多問(wèn)題，施工隊(duì)堅(jiān)持不整改的，應(yīng)書(shū)

面向用戶(hù)提出；檢查結(jié)果應(yīng)以書(shū)面形式送施工單位，并送治理中心/處，由治理中心/處

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南基礎(chǔ)篇

送業(yè)主或治理公司備案；

6.2督促施工隊(duì)/用戶(hù)進(jìn)行區(qū)防火監(jiān)督處的消防驗(yàn)收，并完成整改;

6.3索取竣工圖等資料，并交文員（行政治理員）存檔；

6.4《用戶(hù)單元二次裝修綜合檢查記錄表》范本：

用戶(hù)單元二次裝修綜合檢查記錄表

樓層：?jiǎn)卧簡(jiǎn)挝唬?/p>

序號(hào)檢查內(nèi)容要求整改內(nèi)容

1供電

2噴淋

3煙感

4電話

5電視

6空調(diào)

7其它

檢查人員：檢查日期：

7.用戶(hù)退租交樓與復(fù)原

7.1用戶(hù)退租交樓驗(yàn)收，按客戶(hù)服務(wù)部約定時(shí)間為準(zhǔn)，工程部應(yīng)派員配合用戶(hù)交樓驗(yàn)收，驗(yàn)

收標(biāo)準(zhǔn)與起初用戶(hù)接樓一致，任何缺損都應(yīng)記錄在案，要求用戶(hù)修復(fù)；

7.2由于各物業(yè)業(yè)主與用戶(hù)簽署的租賃合同中，關(guān)于退租復(fù)原差異較大，各物業(yè)應(yīng)以本物業(yè)

業(yè)主/治理公司的具體要求，進(jìn)行用戶(hù)退租移交相關(guān)治理工作；

7.3租賃合同中有要求用戶(hù)復(fù)原條款的，期滿(mǎn)退租時(shí)，業(yè)主又有新的租賃單元復(fù)原要求，且

與用戶(hù)達(dá)成協(xié)議的，治理中心/處應(yīng)以最新協(xié)議要求進(jìn)行復(fù)原治理；如用戶(hù)與業(yè)主就復(fù)原

無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則按業(yè)主要求進(jìn)行治理；

7.4用戶(hù)無(wú)能力復(fù)原，扣款托付業(yè)主復(fù)原，業(yè)主又托付治理中心/處完成復(fù)原的，工程部應(yīng)就

復(fù)原內(nèi)容報(bào)價(jià)，費(fèi)用征得業(yè)主/用戶(hù)同意后，按時(shí)、按要求完成復(fù)原；最終的復(fù)原標(biāo)準(zhǔn)以

業(yè)主合理要求為準(zhǔn)；

基礎(chǔ)篇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理指南

安全治理制度

1.消防安全

1.1所有員工應(yīng)熟讀、了解消防法規(guī)、規(guī)范，細(xì)讀物業(yè)圖紙中的消防設(shè)備設(shè)施相關(guān)內(nèi)容，了

解、熟悉本物業(yè)的消防設(shè)備種類(lèi)、分布、功能、操作（重要設(shè)備應(yīng)由專(zhuān)門(mén)治理人員操作）；

1.2各工程專(zhuān)業(yè)員工應(yīng)嚴(yán)格按照《消防設(shè)