民宿項(xiàng)目可行性方案(永嘉縣嶼北古村)

永嘉縣嶼北古村民宿項(xiàng)目可行性方案

第一章

總論

1.1

項(xiàng)目概況

本報(bào)告所陳述的對(duì)象為浙江省溫州市永嘉縣嶼北古村民宿投資項(xiàng)目。

項(xiàng)目所處的永嘉縣，山水資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越悠三百里楠溪江，融天然風(fēng)光與人文景觀于一體，以水秀、巖奇、瀑多、村古、灘林美而名聞遐邇，是我國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)當(dāng)中以田園山水風(fēng)光見長(zhǎng)的景區(qū)之一。豐富的山水資源，以及優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，為楠溪江民宿的建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

項(xiàng)目所在地嶼北村，位于永嘉縣巖坦鎮(zhèn)，諸永高速巖坦出口下高速五分鐘即達(dá)。該村三面環(huán)山，一面臨水，青山疊翠，環(huán)境清幽，風(fēng)光秀美，蒼松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、嶼山、陽(yáng)山、和尚山環(huán)抱，猶如蓮花瓣簇?fù)碇麄€(gè)村莊。村內(nèi)古建筑占現(xiàn)有民居建筑85%以上，新區(qū)與老區(qū)分明。石墻上斑駁的紅色標(biāo)語(yǔ)還依稀可見。是難得的保留原始風(fēng)貌的古村落。該村有一批“國(guó)字號(hào)”榮譽(yù)，如“中國(guó)景觀村落”、“國(guó)家級(jí)歷史文化名村”、“中國(guó)首批傳統(tǒng)村落”等。該村歷史據(jù)《汪氏及徐氏宗譜》記載，嶼北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚書汪應(yīng)辰及其弟汪應(yīng)龍?jiān)馇貦u迫害，歸隱于嶼北后棠塆，至第五代入贅嶼北后，徐氏開始遷居至楓林，汪氏一脈日益繁衍。嶼北民居建筑具有濃郁的地方特色，村內(nèi)古建筑保存完整，村落總體規(guī)劃思想獨(dú)具特色。嶼北村四周群山重疊，形似蓮花瓣，村落聚沖"蓮花心"。于是，村落按照道學(xué)"易經(jīng)"中的陰陽(yáng)五行學(xué)說(shuō)風(fēng)水格局的方法，把北向金字山定為"金"，把南方嶼北森林定為"木"，把東側(cè)交叉路形定為"火"，把西向（蓮花心）肥沃黃土作為"土"，把城河圍繞"蓮花心"一周定為"水"，構(gòu)成了一個(gè)封閉的社會(huì)單元和自然村落。

村內(nèi)商業(yè)環(huán)境：

1、村管網(wǎng)改造正在進(jìn)行，屆時(shí)所有電線、網(wǎng)絡(luò)線路都將埋于地下，最大程度的還原古村落生態(tài)環(huán)境。

2、該村尚無(wú)民宿項(xiàng)目，僅有一家名義上的農(nóng)家樂位于村委會(huì)大樓樓下食堂。村委會(huì)目前對(duì)農(nóng)家樂項(xiàng)目持支持態(tài)度。本項(xiàng)目可發(fā)展空間巨大。

3、村內(nèi)小賣部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、餅干等）不是過期就是三無(wú)產(chǎn)品。

這可能由于該村的旅游行業(yè)尚未及時(shí)開發(fā)，導(dǎo)致旅游、商業(yè)氛圍不濃厚。4、地下管網(wǎng)改造正在進(jìn)行，完成后電線地埋，古村落風(fēng)貌可以進(jìn)一步展現(xiàn)。

5、寬帶、自來(lái)水網(wǎng)管齊備。

6、地理位置優(yōu)越，位于諸永高速巖坦出口2公里，溫州市區(qū)出發(fā)40分鐘即可到達(dá)。

1.2

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目總數(shù)量：前期規(guī)劃為一棟古建筑民房以及前后院落。

建筑裝修成本：根據(jù)設(shè)計(jì)公司方案進(jìn)行確定。

第二章

市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)

一．市場(chǎng)形勢(shì)分析

（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析

本項(xiàng)目的定位是：利用本項(xiàng)目是嶼北村第一個(gè)特色民宿的良好條件，以嶼北古村的文化資源和自然風(fēng)光作為依靠，通過展現(xiàn)古村落形態(tài)以及歷史文化、優(yōu)美的自然風(fēng)光以及淳樸的農(nóng)耕生活，吸引周邊城市短途旅游客源。在樹立好本民宿品牌的同時(shí)，對(duì)嶼北古村的古村落保護(hù)和文化傳承做出貢獻(xiàn)。

臺(tái)灣民宿大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段也稱之為“農(nóng)家樂”，粗糙、草根而原始，主要有體現(xiàn)在“釣魚、打牌、喝茶、聊天、吃飯”，是農(nóng)民自發(fā)形成的一條生財(cái)之路。第二階段稱之為“夢(mèng)想回歸”，它是一些在城市里打拼了大半輩子、資產(chǎn)小有積累的退休人士，他們中有不少是教師、公務(wù)員、設(shè)計(jì)師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢(mèng)想離開的地方，重新構(gòu)筑另一個(gè)夢(mèng)想。和第一階段的民宿相比，他們?cè)黾恿宋幕瘍?nèi)涵和設(shè)計(jì)感。第三階段稱之為“創(chuàng)意田園”，

民宿的主人則是一些年輕的社會(huì)精英，在許多人向往城市生活的時(shí)候，他們卻一反常態(tài)地崇尚樂活的生活態(tài)度，以新農(nóng)民的身份過起了田園牧歌的生活?，F(xiàn)在永嘉民宿經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀類似于第二階段中期。項(xiàng)目所在地永嘉縣目前民宿市場(chǎng)形勢(shì)利好，目前該縣正在大力支持發(fā)展楠溪江民宿事業(yè)，并于去年頒布了《永嘉縣民宿管理辦法》，大致規(guī)范了民宿的經(jīng)營(yíng)范圍和獎(jiǎng)勵(lì)辦法?，F(xiàn)在很多村落都在尋求更適合自身村落條件的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。而中端消費(fèi)檔次、有情懷的名宿更是現(xiàn)階段永嘉現(xiàn)在所缺少的。

（二）市場(chǎng)供求分析

目前永嘉縣現(xiàn)有民宿大部分檔次較低，改造提升空間較大。一是大部分村民家改造的客房面積較小，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的客房比例較低。二是建筑和房?jī)?nèi)的裝飾缺乏民俗文化元素，配套設(shè)施比較單一。隨著近幾年永嘉縣楠溪江景區(qū)的深度開發(fā)以及城市居民周邊短途游習(xí)慣的形成，越來(lái)越多的游客對(duì)農(nóng)村旅游的需求提高，不再滿足于低端(150元/間以下)的樓下吃、樓上住的簡(jiǎn)單農(nóng)家樂模式，大家來(lái)游玩也漸漸不滿足于找個(gè)房間打牌唱歌。

此外部分高端（600元/間以上）民宿、客棧（如悅庭楠舍），又缺乏深度挖掘農(nóng)村歷史文化，缺少游客與旅宿地的互動(dòng)溝通。所以，一個(gè)既有優(yōu)美環(huán)境，又可以體會(huì)原始淳樸農(nóng)耕文化的旅游項(xiàng)目有著較大的市場(chǎng)需求。

本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后將加大幅度吸引來(lái)古村落旅游的游客，尤其是溫州市以及周邊城鎮(zhèn)游客。通過一系列的網(wǎng)絡(luò)、客戶互動(dòng)宣傳推動(dòng)創(chuàng)立民宿以及嶼北古村的品牌效應(yīng)。通過多渠道的促銷方式提升本項(xiàng)目的人氣。第三章

項(xiàng)目定位

3、1

主題定位

嶼北古村民宿項(xiàng)目

——特色民宿酒店

客房------獨(dú)棟民宿，有院落

可以提供各項(xiàng)周邊服務(wù)餐飲、娛樂、康體等活動(dòng)以及信息。3、2

功能定位

滿足不同層次客人的消費(fèi)需求，多元化的客戶渠道，以點(diǎn)及面，完善的一站式服務(wù)。

3．3

開發(fā)該項(xiàng)目目的：

1．宣傳嶼北古村本身人文、自然風(fēng)光、歷史背景，并陸續(xù)進(jìn)行資源整合。打響嶼北古村的旅游品牌。

2．保證民宿項(xiàng)目本身的收益

3．建立楠溪江中端民宿的標(biāo)桿

4．積累更多經(jīng)驗(yàn)，為以后的項(xiàng)目做準(zhǔn)備

5．增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)消費(fèi)率，積累更多客戶資源

6.

與當(dāng)?shù)卣迕裆钊虢涣鳎?、農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)，按照每周末40人次計(jì)算，每人次100元計(jì)算，全年52周，總計(jì)208000元。

3、此外，因民宿假日經(jīng)濟(jì)因素，日常閑時(shí)可策劃養(yǎng)生、特色活動(dòng)等項(xiàng)目，按7間客房，閑時(shí)261天，150元每間閑時(shí)客房費(fèi)收入，10%入住率計(jì)算

，總計(jì)27405元。（此收入彈性稍大，如運(yùn)作得當(dāng)，收入增長(zhǎng)很大。）

4、暑假假期，可同戶外舉辦夏令營(yíng)、遠(yuǎn)足、生態(tài)體驗(yàn)等各項(xiàng)針對(duì)學(xué)生人群培訓(xùn)、體驗(yàn)活動(dòng)，收入和合作單位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各舉辦一次，總計(jì)收入60000元。

5、總計(jì)：

按以上預(yù)計(jì)收入，住宿最低收入30%計(jì)算，總計(jì)499245元。按住宿高入住率70%計(jì)算，總計(jì)796185元。

除以上計(jì)劃收入之外，暑假學(xué)生客源入住，手工藝培訓(xùn)體驗(yàn)項(xiàng)目，綠色農(nóng)產(chǎn)品販賣，農(nóng)家樂餐飲收入還未計(jì)算在內(nèi)，后續(xù)可發(fā)展項(xiàng)目豐富。

4．2．3

投資回報(bào)分析：

按初期投資80萬(wàn)計(jì)算，本項(xiàng)目回報(bào)周期2年。按2014年永嘉縣平均客棧入住率70%計(jì)算，1年半收回投資成本。