第二章 資產(chǎn)評估學

1、，熟悉第二章資產(chǎn)評估的基本方法、本章的基本要求、資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內容和確定各參數(shù)指標的方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法之間的關系?？梢允褂萌N基本方法評估常規(guī)資源。本章對資產(chǎn)評估的市場法、收益法和成本法的理解，特別是在三種基本評估方法中，每個參數(shù)指標的基本意義和取得方法是確定資產(chǎn)評估方法的關鍵。實際獲取本章難點、利潤法評價的基本原則和利潤額、貼現(xiàn)率和利潤周期三個基本指標的方法和方法。資產(chǎn)評估方法、方法、資產(chǎn)評估方法是評估估計資產(chǎn)價值的技術手段。是以工程技術、統(tǒng)計、會計等學科的技術方法為基礎，結合自身特點形成的總體方法。資產(chǎn)評估流程圖、資產(chǎn)評估基本方法和方法

2、、重置成本、資產(chǎn)評估方法系統(tǒng)、第一節(jié)市場方法、第一節(jié)市場方法、第一節(jié)市場方法的基本含義市場方法是各種評估技術方法的總稱，通過使用市場上相同或類似資產(chǎn)的最近交易價格直接比較或類推來估計資產(chǎn)價值。第二，基本思路首先在市場上尋找與評估對象資產(chǎn)相似的參考對象的交易價格，調整評估對象資產(chǎn)與參考對象的差異，以確定評估對象資產(chǎn)的評估值。市場法是資產(chǎn)評估中最直接、最有說服力的評估方法之一，可以收集3、基本原則：資產(chǎn)替代原則4、基本前提：1、活躍發(fā)展的資產(chǎn)市場的需要2、參考和與正在評估的資產(chǎn)比較的技術參數(shù)指標等數(shù)據(jù)。功能上可比較的市場條件。適當?shù)臅r間范圍(時間間隔不能太長)，5，操作程序，6，一般的評價方法，直

3、接比較方法是通過直接比較參考商品的交易價格和參考商品的特定基本特性與評價對象的相同基本特性來判斷估算對象的價值的一種方法?；居嬎愎剑涸u估對象價值=參考對象交易價格取決于比較特性，直接比較方法的具體技術方法有所不同。(a)直接比較方法，1，當前市場價格法評估對象本身或基本上相同的參考對象基于當前市場價格2，市場價格法參考對象價格，考慮評估對象對銷售條件、銷售期限等的不利因素，根據(jù)評估對象的經(jīng)驗或相關部門的規(guī)定設定價格折扣率，以估計評估對象價值。數(shù)學表示法： (僅適用于評估對象與參考對象之間的交易條件差異存在的情況)，3，功能價值分類根據(jù)參考對象交易價格，考慮參考對象與評估對象之間的功能差異，

4、調整兩者之間的功能差異，以估計評估對象的價值。資產(chǎn)價值和功能為線性關系的情況能力比率法如果資產(chǎn)價值和功能為指數(shù)關系，則規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法，4，價格指數(shù)法基于參考對象交易價格，通過考慮參考對象交易時間和評估對象評估截止日期之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，將評估對象的價值調整為價格指數(shù)。只有時間因素存在差異，時間差異不能太長。5、成信率價格調整法以基準對象交易價格為基礎，考慮基準對象和評估對象之間新舊程度的差異，通過新的比例調整估計評估對象價值。其中，(b)模擬調整法類比調整法通過比較分析調整參考對象和評估對象之間的差異，根據(jù)基準交易價格調整估計評估對象的價值。參考對象不必與評估對象相同或基本，并

5、且在較大的方面必須基本相同或相似。特征：是適用和廣泛使用的，對信息數(shù)據(jù)的數(shù)量和質量要求高，需要有豐富的評價經(jīng)驗、市場經(jīng)驗和評價技術的評價者。，1，市場售價比較法基于參考對象交易價格，考慮參考對象和評估對象之間的功能、市場條件和銷售時間差異，通過比較分析和量化調整評估對象價值。數(shù)學表達式：2，成本市值方法基于評估對象的當前合理成本，使用參考對象的成本市值比率來評估評估評估對象的價值。數(shù)學表達式：3，股價收益乘數(shù)法將參考商品的股價收益用作乘數(shù)(乘數(shù))，將此乘數(shù)乘以待評估資產(chǎn)的收益額，以估計待評估對象的價值。數(shù)學表達式：第二節(jié)收益收益法，市場法是通過估計被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各

6、種評估技術方法的總稱?！白非罄妗钡南敕ㄊ?，任何有辨識力的投資者在購買或投資任何資產(chǎn)時，愿意支付或投資的貨幣金額不會高于購買或投資的資產(chǎn)給未來帶來的收益金額，即收益金額。理論上，收益法是資產(chǎn)評估中更科學、更合理的評估方法之一。一、收益法的基本含義、二、基本思路、三、理論基礎、效用價值論：收益越?jīng)Q定資產(chǎn)價值，資產(chǎn)價值就越大。資產(chǎn)的收益通常表示為一段時間內的收益流，收益具有時間價值，因此為了估計資產(chǎn)的現(xiàn)值，必須將未來一段時間內的收益轉換為現(xiàn)值。這就是資產(chǎn)的估價。第四，基本前提，(1)評估對象資產(chǎn)的未來預期收益是可預測的，并且可以按貨幣衡量。(2)資產(chǎn)所有者獲得預期收益的風險也可以預測，并且可以用貨

7、幣衡量。(3)評價資產(chǎn)的預期利潤年數(shù)可預測。5，操作程序，(6)，確定參數(shù)，1，預計收入額2，折扣率3，利潤期限，(1)基本含義是要評估的資產(chǎn)超過其價值所產(chǎn)生的超額馀額。(2)主要特征收益額不是資產(chǎn)的歷史或實際收益額，而是資產(chǎn)未來的預期收益額。收益不是資產(chǎn)的實際收益，而是資產(chǎn)的客觀收益。1，預計收益額，(3)對收益額內容的主要看法稅后凈利潤凈額凈現(xiàn)金流量總收益，綜合調整法：預計年度收益額=當前正常年度收益額-預計收益率增加額-預計利潤率減少的收益額，(4)收入額預測方法，產(chǎn)品生命周期法，2，貼現(xiàn)率，(2)貼現(xiàn)率的形式貼現(xiàn)率：未來到期收益轉換為現(xiàn)值的比率本金率：未來無限期收益轉換為現(xiàn)值的比率，基

8、本方法：無風險回報率風險回報率，(3)貼現(xiàn)率估計方法，行業(yè)風險，營業(yè)風險，財務風險，財務風險，(2)收入期間估計方法法律，基于規(guī)定所需時間的估計基于合同所需時間的估計基于產(chǎn)品壽命周期的估計，7，默認方法，收入方法的默認計算公式：公式字符集成定義：p評估值；I年序列號；Pi未來I年的評估值；Ri預計未來I年的收入；r折扣率或資本化率；Ri第一年折扣率或資本化率；n收入年度；t收入年度；a退休金。、1、有限利潤期間、大于0的資本化率、(1)未來年度的利潤額、3、永久利潤、每個要素保持不變、2、有限利潤期間、資本化率為0、1、 n年后不變。無限收益期； r大于0。設立條件：凈利潤在t年(包括t年)前

9、發(fā)生變化。 t年后也不變。有限的收益期為n年。 r大于0。1，無限收益期，等差系列的增加，(3)未來各年的收益金額按等差系列變化，2，有限收益期，等差系列的增加，成立條件：凈利潤按等差系列增加；純收入每年增加b。無限收益期； r大于0。設立條件：按等差增加凈利潤；純收入每年增加b。有限的收益期為n年。 r大于0。3，無限收益期，遞減等差系列，4，有限收益期，遞減等差系列，設定條件：按凈收益等差順序遞減；純收入每年減少到b。無限收益期； r大于0；收益減少到零。設立條件：按等差減少凈利潤；純收入每年減少到b。有限的收益期為n年。r大于0。1，無限利潤期限，等比系列增加，(4)未來年度的利潤額為等

10、比系列，2，有限利潤期限，等比系列增加，設定條件：凈利潤等比系列增加；純收入逐年增加s。無限收益期； r s 0。設立條件：純利潤隨著等比系列增加。純收入逐年增加s。有限的收益期為n年。 r s 0。3，無限收益期，等比系列減少，4，有限收益期，等比系列減少，設定條件：凈收益等比系列減少；純收入每年都有s的下降率。無限收益期； r s 0。設立條件：凈收益隨等比級數(shù)減少。純收入每年都有s的下降率。有限的收益期為n年。 r大于0；0 s1。(5)知道未來幾年資產(chǎn)的價格，設定條件：凈收益到n年(包括n年)為止不變第n年的價格預知Pn r大于0，計算公式：例1:假設某企業(yè)將繼續(xù)經(jīng)營，現(xiàn)在轉讓，雇用鑒

11、定家來估算其價值。據(jù)預測，該企業(yè)每年的預期收益為1200萬韓元，折扣率為4%。請估計一下這個企業(yè)的價值。估價=1200/4%=30000(萬韓元)，利潤法應用實例：實例2:業(yè)務可以繼續(xù)運營6年，用于營業(yè)結束后償還債務，目前計劃轉讓。6年的預期收益共900萬元，貼現(xiàn)率預計為8%，計算該企業(yè)的估值。p=(900/8%)1-1/(1 8%)6=9004.6229=4160.59(萬元)，收益法應用實例：實例3:特定收益資產(chǎn)的預計5年收益額分別為110假設從第6年開始，以后每年收益為14萬韓元，固定折扣率和韓元金幣比率為10%。分別確定該收益資產(chǎn)在可持續(xù)經(jīng)營條件和運營50年條件下評估的價值。收益法應用

12、案例：(1)可持續(xù)經(jīng)營條件評估流程：首先確定未來5年收益的現(xiàn)值。計算的現(xiàn)值系數(shù)可以在復利現(xiàn)值表中找到。接著以6年后的收益作為本金處理，以14/(10%)=140(萬韓元)為結尾，確定該企業(yè)的評價額。企業(yè)評估價值=49244.2 1400.6209=136.17(萬元)，(2)經(jīng)營50年條件下的評估流程：重建或重置已評估資產(chǎn)。這是從成本取得和成本要素的角度分析和判斷已估價資產(chǎn)的價值。評價想法可以概括為：第三節(jié)是各種評估技術方法的統(tǒng)稱，通過首先估計被評估資產(chǎn)的重置成本，估計被評估資產(chǎn)的現(xiàn)有被評估因素，從重置成本中減去該因素，評估被評估資產(chǎn)的價值。一、一、成本法的基本含義，二、基本思路，三、理論基礎

13、，一、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的購置成本越高，資產(chǎn)的價值就越高。只要條件允許，任何潛在投資者在決定對任何資產(chǎn)的投資時，他愿意支付的價格都不會超過購買該資產(chǎn)的當前購置成本。2、資產(chǎn)的價值是變量。資產(chǎn)的價值會隨著資產(chǎn)本身的運動和其他因素而相應變化。1，已評估資產(chǎn)的持續(xù)使用狀態(tài)2，可用歷史成本數(shù)據(jù)3，資產(chǎn)價值形成成本是必需的，4，基本前提，生產(chǎn)成本價值理論，5，操作程序，6，基本要素，1，恢復重置成本原來相同的材料，建筑或制造標準，設計，格式2、更新重置成本是采用新材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新設計、規(guī)格和技術等構建和評估在當前價格級別具有相同功能的新資產(chǎn)所需的成本。(a)資產(chǎn)的重置成本，即資

14、產(chǎn)當前的再收購成本。重置成本通?？煞譃橹刂没謴统杀竞椭刂酶鲁杀?。(b)資產(chǎn)物理貶值通常以相互對數(shù)(即有形損失)來衡量，指由于使用和自然力量的作用而導致的資產(chǎn)物理性能損失或減少而導致的資產(chǎn)價值損失。(4)資產(chǎn)經(jīng)濟貶值，(3)資產(chǎn)功能貶值，是指資產(chǎn)閑置、收益下降等原因造成的資產(chǎn)價值損失。是指由于技術進步而導致的資產(chǎn)功能相對落后而導致的資產(chǎn)價值損失。7，具體估價方法，1，重置會計方法是利用成本會計的基本原理，通過按項目計算和匯總資產(chǎn)購置所需支出項來估算重置成本的方法。(a)作為資產(chǎn)當前購置成本的重置成本的估算方法。重置成本通?？煞譃橹刂没謴统杀竞椭刂酶鲁杀?。采購類型：自建：自建采購類型，計算公式

15、，重置成本=直接成本間接成本，建筑成本要素：物料人工成本間接費用資金合理收益，購置成本要素：采購價格安裝調試成本運費人工成本，間接成本要素：資產(chǎn)購置和建筑管理成本，工程圖紙和其它成本，實例1評價者收集的費用資料是，該機器設備目前的市場價格為每臺180000韓元，運輸學費5000韓元，安裝費用20000韓元，其中原材料6000韓元，人工費用13000韓元，其他費用1000韓元，安裝時間短。評估對象分析說，評估的資產(chǎn)是購買用機器設備安裝，安裝時間短，因此包括維護費(包括vat)、保管費、安裝費和其他費用的重置費。此設備的重置成本包括：重置成本=采購價格運費安裝成本=180000 5000 20000=205000(元)；實例2:估價資產(chǎn)是兩年前購買的設備。據(jù)調查，這臺機器設備目前沒有替代產(chǎn)品。經(jīng)資料檢查，該設備的價目表價格原為10.2萬元，其中采購價格為8萬元，運輸雜費為1.6萬元，安裝費中直接費用為0.4萬元，間接費用為0.2萬元。根據(jù)對同一