第二章 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)

1、，熟悉第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、本章的基本要求、資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和確定各參數(shù)指標(biāo)的方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法之間的關(guān)系?？梢允褂萌N基本方法評(píng)估常規(guī)資源。本章對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是在三種基本評(píng)估方法中，每個(gè)參數(shù)指標(biāo)的基本意義和取得方法是確定資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。實(shí)際獲取本章難點(diǎn)、利潤(rùn)法評(píng)價(jià)的基本原則和利潤(rùn)額、貼現(xiàn)率和利潤(rùn)周期三個(gè)基本指標(biāo)的方法和方法。資產(chǎn)評(píng)估方法、方法、資產(chǎn)評(píng)估方法是評(píng)估估計(jì)資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是以工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科的技術(shù)方法為基礎(chǔ)，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的總體方法。資產(chǎn)評(píng)估流程圖、資產(chǎn)評(píng)估基本方法和方法

2、、重置成本、資產(chǎn)評(píng)估方法系統(tǒng)、第一節(jié)市場(chǎng)方法、第一節(jié)市場(chǎng)方法、第一節(jié)市場(chǎng)方法的基本含義市場(chǎng)方法是各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱，通過(guò)使用市場(chǎng)上相同或類似資產(chǎn)的最近交易價(jià)格直接比較或類推來(lái)估計(jì)資產(chǎn)價(jià)值。第二，基本思路首先在市場(chǎng)上尋找與評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)相似的參考對(duì)象的交易價(jià)格，調(diào)整評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)與參考對(duì)象的差異，以確定評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)的評(píng)估值。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最直接、最有說(shuō)服力的評(píng)估方法之一，可以收集3、基本原則：資產(chǎn)替代原則4、基本前提：1、活躍發(fā)展的資產(chǎn)市場(chǎng)的需要2、參考和與正在評(píng)估的資產(chǎn)比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等數(shù)據(jù)。功能上可比較的市場(chǎng)條件。適當(dāng)?shù)臅r(shí)間范圍(時(shí)間間隔不能太長(zhǎng))，5，操作程序，6，一般的評(píng)價(jià)方法，直

3、接比較方法是通過(guò)直接比較參考商品的交易價(jià)格和參考商品的特定基本特性與評(píng)價(jià)對(duì)象的相同基本特性來(lái)判斷估算對(duì)象的價(jià)值的一種方法?；居?jì)算公式：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參考對(duì)象交易價(jià)格取決于比較特性，直接比較方法的具體技術(shù)方法有所不同。(a)直接比較方法，1，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格法評(píng)估對(duì)象本身或基本上相同的參考對(duì)象基于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格2，市場(chǎng)價(jià)格法參考對(duì)象價(jià)格，考慮評(píng)估對(duì)象對(duì)銷售條件、銷售期限等的不利因素，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的經(jīng)驗(yàn)或相關(guān)部門的規(guī)定設(shè)定價(jià)格折扣率，以估計(jì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值。數(shù)學(xué)表示法： (僅適用于評(píng)估對(duì)象與參考對(duì)象之間的交易條件差異存在的情況)，3，功能價(jià)值分類根據(jù)參考對(duì)象交易價(jià)格，考慮參考對(duì)象與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異，

4、調(diào)整兩者之間的功能差異，以估計(jì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。資產(chǎn)價(jià)值和功能為線性關(guān)系的情況能力比率法如果資產(chǎn)價(jià)值和功能為指數(shù)關(guān)系，則規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，4，價(jià)格指數(shù)法基于參考對(duì)象交易價(jià)格，通過(guò)考慮參考對(duì)象交易時(shí)間和評(píng)估對(duì)象評(píng)估截止日期之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，將評(píng)估對(duì)象的價(jià)值調(diào)整為價(jià)格指數(shù)。只有時(shí)間因素存在差異，時(shí)間差異不能太長(zhǎng)。5、成信率價(jià)格調(diào)整法以基準(zhǔn)對(duì)象交易價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮基準(zhǔn)對(duì)象和評(píng)估對(duì)象之間新舊程度的差異，通過(guò)新的比例調(diào)整估計(jì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值。其中，(b)模擬調(diào)整法類比調(diào)整法通過(guò)比較分析調(diào)整參考對(duì)象和評(píng)估對(duì)象之間的差異，根據(jù)基準(zhǔn)交易價(jià)格調(diào)整估計(jì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。參考對(duì)象不必與評(píng)估對(duì)象相同或基本，并

5、且在較大的方面必須基本相同或相似。特征：是適用和廣泛使用的，對(duì)信息數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量要求高，需要有豐富的評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和評(píng)價(jià)技術(shù)的評(píng)價(jià)者。，1，市場(chǎng)售價(jià)比較法基于參考對(duì)象交易價(jià)格，考慮參考對(duì)象和評(píng)估對(duì)象之間的功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間差異，通過(guò)比較分析和量化調(diào)整評(píng)估對(duì)象價(jià)值。數(shù)學(xué)表達(dá)式：2，成本市值方法基于評(píng)估對(duì)象的當(dāng)前合理成本，使用參考對(duì)象的成本市值比率來(lái)評(píng)估評(píng)估評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。數(shù)學(xué)表達(dá)式：3，股價(jià)收益乘數(shù)法將參考商品的股價(jià)收益用作乘數(shù)(乘數(shù))，將此乘數(shù)乘以待評(píng)估資產(chǎn)的收益額，以估計(jì)待評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。數(shù)學(xué)表達(dá)式：第二節(jié)收益收益法，市場(chǎng)法是通過(guò)估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各

6、種評(píng)估技術(shù)方法的總稱?！白非罄妗钡南敕ㄊ?，任何有辨識(shí)力的投資者在購(gòu)買或投資任何資產(chǎn)時(shí)，愿意支付或投資的貨幣金額不會(huì)高于購(gòu)買或投資的資產(chǎn)給未來(lái)帶來(lái)的收益金額，即收益金額。理論上，收益法是資產(chǎn)評(píng)估中更科學(xué)、更合理的評(píng)估方法之一。一、收益法的基本含義、二、基本思路、三、理論基礎(chǔ)、效用價(jià)值論：收益越?jīng)Q定資產(chǎn)價(jià)值，資產(chǎn)價(jià)值就越大。資產(chǎn)的收益通常表示為一段時(shí)間內(nèi)的收益流，收益具有時(shí)間價(jià)值，因此為了估計(jì)資產(chǎn)的現(xiàn)值，必須將未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值。這就是資產(chǎn)的估價(jià)。第四，基本前提，(1)評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益是可預(yù)測(cè)的，并且可以按貨幣衡量。(2)資產(chǎn)所有者獲得預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)，并且可以用貨

7、幣衡量。(3)評(píng)價(jià)資產(chǎn)的預(yù)期利潤(rùn)年數(shù)可預(yù)測(cè)。5，操作程序，(6)，確定參數(shù)，1，預(yù)計(jì)收入額2，折扣率3，利潤(rùn)期限，(1)基本含義是要評(píng)估的資產(chǎn)超過(guò)其價(jià)值所產(chǎn)生的超額馀額。(2)主要特征收益額不是資產(chǎn)的歷史或?qū)嶋H收益額，而是資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益額。收益不是資產(chǎn)的實(shí)際收益，而是資產(chǎn)的客觀收益。1，預(yù)計(jì)收益額，(3)對(duì)收益額內(nèi)容的主要看法稅后凈利潤(rùn)凈額凈現(xiàn)金流量總收益，綜合調(diào)整法：預(yù)計(jì)年度收益額=當(dāng)前正常年度收益額-預(yù)計(jì)收益率增加額-預(yù)計(jì)利潤(rùn)率減少的收益額，(4)收入額預(yù)測(cè)方法，產(chǎn)品生命周期法，2，貼現(xiàn)率，(2)貼現(xiàn)率的形式貼現(xiàn)率：未來(lái)到期收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率本金率：未來(lái)無(wú)限期收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率，基

8、本方法：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率，(3)貼現(xiàn)率估計(jì)方法，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，(2)收入期間估計(jì)方法法律，基于規(guī)定所需時(shí)間的估計(jì)基于合同所需時(shí)間的估計(jì)基于產(chǎn)品壽命周期的估計(jì)，7，默認(rèn)方法，收入方法的默認(rèn)計(jì)算公式：公式字符集成定義：p評(píng)估值；I年序列號(hào)；Pi未來(lái)I年的評(píng)估值；Ri預(yù)計(jì)未來(lái)I年的收入；r折扣率或資本化率；Ri第一年折扣率或資本化率；n收入年度；t收入年度；a退休金。、1、有限利潤(rùn)期間、大于0的資本化率、(1)未來(lái)年度的利潤(rùn)額、3、永久利潤(rùn)、每個(gè)要素保持不變、2、有限利潤(rùn)期間、資本化率為0、1、 n年后不變。無(wú)限收益期； r大于0。設(shè)立條件：凈利潤(rùn)在t年(包括t年)前

9、發(fā)生變化。 t年后也不變。有限的收益期為n年。 r大于0。1，無(wú)限收益期，等差系列的增加，(3)未來(lái)各年的收益金額按等差系列變化，2，有限收益期，等差系列的增加，成立條件：凈利潤(rùn)按等差系列增加；純收入每年增加b。無(wú)限收益期； r大于0。設(shè)立條件：按等差增加凈利潤(rùn)；純收入每年增加b。有限的收益期為n年。 r大于0。3，無(wú)限收益期，遞減等差系列，4，有限收益期，遞減等差系列，設(shè)定條件：按凈收益等差順序遞減；純收入每年減少到b。無(wú)限收益期； r大于0；收益減少到零。設(shè)立條件：按等差減少凈利潤(rùn)；純收入每年減少到b。有限的收益期為n年。r大于0。1，無(wú)限利潤(rùn)期限，等比系列增加，(4)未來(lái)年度的利潤(rùn)額為等

10、比系列，2，有限利潤(rùn)期限，等比系列增加，設(shè)定條件：凈利潤(rùn)等比系列增加；純收入逐年增加s。無(wú)限收益期； r s 0。設(shè)立條件：純利潤(rùn)隨著等比系列增加。純收入逐年增加s。有限的收益期為n年。 r s 0。3，無(wú)限收益期，等比系列減少，4，有限收益期，等比系列減少，設(shè)定條件：凈收益等比系列減少；純收入每年都有s的下降率。無(wú)限收益期； r s 0。設(shè)立條件：凈收益隨等比級(jí)數(shù)減少。純收入每年都有s的下降率。有限的收益期為n年。 r大于0；0 s1。(5)知道未來(lái)幾年資產(chǎn)的價(jià)格，設(shè)定條件：凈收益到n年(包括n年)為止不變第n年的價(jià)格預(yù)知Pn r大于0，計(jì)算公式：例1:假設(shè)某企業(yè)將繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓，雇用鑒

11、定家來(lái)估算其價(jià)值。據(jù)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬(wàn)韓元，折扣率為4%。請(qǐng)估計(jì)一下這個(gè)企業(yè)的價(jià)值。估價(jià)=1200/4%=30000(萬(wàn)韓元)，利潤(rùn)法應(yīng)用實(shí)例：實(shí)例2:業(yè)務(wù)可以繼續(xù)運(yùn)營(yíng)6年，用于營(yíng)業(yè)結(jié)束后償還債務(wù)，目前計(jì)劃轉(zhuǎn)讓。6年的預(yù)期收益共900萬(wàn)元，貼現(xiàn)率預(yù)計(jì)為8%，計(jì)算該企業(yè)的估值。p=(900/8%)1-1/(1 8%)6=9004.6229=4160.59(萬(wàn)元)，收益法應(yīng)用實(shí)例：實(shí)例3:特定收益資產(chǎn)的預(yù)計(jì)5年收益額分別為110假設(shè)從第6年開始，以后每年收益為14萬(wàn)韓元，固定折扣率和韓元金幣比率為10%。分別確定該收益資產(chǎn)在可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件和運(yùn)營(yíng)50年條件下評(píng)估的價(jià)值。收益法應(yīng)用

12、案例：(1)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件評(píng)估流程：首先確定未來(lái)5年收益的現(xiàn)值。計(jì)算的現(xiàn)值系數(shù)可以在復(fù)利現(xiàn)值表中找到。接著以6年后的收益作為本金處理，以14/(10%)=140(萬(wàn)韓元)為結(jié)尾，確定該企業(yè)的評(píng)價(jià)額。企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49244.2 1400.6209=136.17(萬(wàn)元)，(2)經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估流程：重建或重置已評(píng)估資產(chǎn)。這是從成本取得和成本要素的角度分析和判斷已估價(jià)資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)價(jià)想法可以概括為：第三節(jié)是各種評(píng)估技術(shù)方法的統(tǒng)稱，通過(guò)首先估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)有被評(píng)估因素，從重置成本中減去該因素，評(píng)估被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。一、一、成本法的基本含義，二、基本思路，三、理論基礎(chǔ)

13、，一、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的購(gòu)置成本越高，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。只要條件允許，任何潛在投資者在決定對(duì)任何資產(chǎn)的投資時(shí)，他愿意支付的價(jià)格都不會(huì)超過(guò)購(gòu)買該資產(chǎn)的當(dāng)前購(gòu)置成本。2、資產(chǎn)的價(jià)值是變量。資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素而相應(yīng)變化。1，已評(píng)估資產(chǎn)的持續(xù)使用狀態(tài)2，可用歷史成本數(shù)據(jù)3，資產(chǎn)價(jià)值形成成本是必需的，4，基本前提，生產(chǎn)成本價(jià)值理論，5，操作程序，6，基本要素，1，恢復(fù)重置成本原來(lái)相同的材料，建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)，格式2、更新重置成本是采用新材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等構(gòu)建和評(píng)估在當(dāng)前價(jià)格級(jí)別具有相同功能的新資產(chǎn)所需的成本。(a)資產(chǎn)的重置成本，即資

14、產(chǎn)當(dāng)前的再收購(gòu)成本。重置成本通?？煞譃橹刂没謴?fù)成本和重置更新成本。(b)資產(chǎn)物理貶值通常以相互對(duì)數(shù)(即有形損失)來(lái)衡量，指由于使用和自然力量的作用而導(dǎo)致的資產(chǎn)物理性能損失或減少而導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)值損失。(4)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貶值，(3)資產(chǎn)功能貶值，是指資產(chǎn)閑置、收益下降等原因造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。是指由于技術(shù)進(jìn)步而導(dǎo)致的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)值損失。7，具體估價(jià)方法，1，重置會(huì)計(jì)方法是利用成本會(huì)計(jì)的基本原理，通過(guò)按項(xiàng)目計(jì)算和匯總資產(chǎn)購(gòu)置所需支出項(xiàng)來(lái)估算重置成本的方法。(a)作為資產(chǎn)當(dāng)前購(gòu)置成本的重置成本的估算方法。重置成本通?？煞譃橹刂没謴?fù)成本和重置更新成本。采購(gòu)類型：自建：自建采購(gòu)類型，計(jì)算公式

15、，重置成本=直接成本間接成本，建筑成本要素：物料人工成本間接費(fèi)用資金合理收益，購(gòu)置成本要素：采購(gòu)價(jià)格安裝調(diào)試成本運(yùn)費(fèi)人工成本，間接成本要素：資產(chǎn)購(gòu)置和建筑管理成本，工程圖紙和其它成本，實(shí)例1評(píng)價(jià)者收集的費(fèi)用資料是，該機(jī)器設(shè)備目前的市場(chǎng)價(jià)格為每臺(tái)180000韓元，運(yùn)輸學(xué)費(fèi)5000韓元，安裝費(fèi)用20000韓元，其中原材料6000韓元，人工費(fèi)用13000韓元，其他費(fèi)用1000韓元，安裝時(shí)間短。評(píng)估對(duì)象分析說(shuō)，評(píng)估的資產(chǎn)是購(gòu)買用機(jī)器設(shè)備安裝，安裝時(shí)間短，因此包括維護(hù)費(fèi)(包括vat)、保管費(fèi)、安裝費(fèi)和其他費(fèi)用的重置費(fèi)。此設(shè)備的重置成本包括：重置成本=采購(gòu)價(jià)格運(yùn)費(fèi)安裝成本=180000 5000 20000=205000(元)；實(shí)例2:估價(jià)資產(chǎn)是兩年前購(gòu)買的設(shè)備。據(jù)調(diào)查，這臺(tái)機(jī)器設(shè)備目前沒(méi)有替代產(chǎn)品。經(jīng)資料檢查，該設(shè)備的價(jià)目表價(jià)格原為10.2萬(wàn)元，其中采購(gòu)價(jià)格為8萬(wàn)元，運(yùn)輸雜費(fèi)為1.6萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接費(fèi)用為0.4萬(wàn)元，間接費(fèi)用為0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同一