開發(fā)商籌劃土地增值稅案例分析

1、開發(fā)商籌劃土地增值稅案例分析 目前，許多地方為強化對土地增值稅的管理，對土地增值稅實行了項目登記和預(yù)征、年度結(jié)算、竣工決算管理辦法。這種方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響較大。企業(yè)預(yù)繳土地增值稅后，將減少企業(yè)的流動資金。因此，對土地增值稅的籌劃就顯得更加重要。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。簡便計算公式為：土地增值稅稅額=增值額適

2、用稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)。 4級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的，比如增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%等等。同時，土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 按土地增值稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。 從以上規(guī)定可以看出，影響土地增值稅稅額大小的因

3、素主要有房地產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)鍵要把握好上述影響因素，趨利避害，才能更好地實現(xiàn)籌劃土地增值稅的目的。 確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價格 在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產(chǎn)生了稅率攀升效應(yīng)，使得稅負增長很快。房地產(chǎn)銷售價格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關(guān)系。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。 第一種方案，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元。占扣除項目金額的19.99

4、%，未超過20%，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元; 第二種方案，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1613元，增值額為441元，占扣除項目金額的27.75%，超過20%，未超過50%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元; 采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠;采用第二種方案，單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現(xiàn)的營業(yè)利潤少于第一種方案;采用第三種方案，雖然實現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，需要承受激烈競爭所帶來的風(fēng)險。如果價格繼續(xù)提高，必然導(dǎo)致市場競爭力減弱，商品房積壓增多，資金

5、利用率降低，支付的貸款利息隨之增多，最終難以實現(xiàn)利潤最大化。 確定適宜的成本核算對象 成本核算對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時所確立的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。它直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃、土地使用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求，在特定的固定地點進行開發(fā)經(jīng)營的，因為物價、地級差價等原因，可能導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可以結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素來進行。 對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一

6、個成本核算對象。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。 按照這個原則，有幾種具體做法： 1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，進行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項目金額，進而減少稅負。 2.將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。 確定合適的利息扣除方式 按照土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除;如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。 如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，此時應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。 如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意