土地增值稅臨界點(diǎn)計(jì)算

1、土地增值稅清算指南與納稅籌劃 開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn)：例3-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2008年，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，平均單位售價(jià)2000元，銷售總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，印花稅率0.5，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。1、收入總額：2400萬；2、扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出100萬）：（1）取得土地使用權(quán)金額：324萬（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：1

2、100萬（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（324+1100）10% = 142.4萬 （4）加計(jì)20%扣除數(shù)：（324+1100）20% =284.8萬（5）扣除營業(yè)稅及附加：24005%（1+7%+3%）= 132萬扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2萬3、增值額：24001983. 2 = 416.8萬4、增值率：416.81983. 2 = 21.02%建造成本5 、應(yīng)交土地增值稅：416.8 30% 0 = 125.04萬6、獲利金額收入成本費(fèi)用利息稅金24003241100100132125 619萬假設(shè)：降價(jià)到1975/平方米增值

3、額23701981.6 388.4萬；增值率388.41981.619.6%小于20%，免繳土地增值稅。獲利金額23703241100100130.4 715.6萬 多獲利715.661996.6萬計(jì)算免稅臨界點(diǎn)： 設(shè)銷售收入總額為x，設(shè)不含息建造成本為y。于是：按照建造成本10計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1y；財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20扣除額為0.2y；允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為：x5（173） 0.055x計(jì)算：當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售總額x與建造成本y的關(guān)系：x（1.3y+0.055x）（1.3y+0.055x）0.934x 1.56yx 1.67024y即：增值率 20%時(shí)，售價(jià)為

4、建造成本的1.67024倍;當(dāng)x1.67024y時(shí),增值率20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅。所以,我們把1.67024稱為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”。根據(jù)上述計(jì)算方法，我們得到高收益最低定價(jià)系數(shù)為1.82014。用圖表示如下： 1、1.67024 （免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)） 不交土地增值稅 相對稅負(fù)輕 利潤少 2、1.82014 （高收益最低定價(jià)系數(shù)） 交土地增值稅 稅負(fù)重 利潤高上例建造總成本1424萬元，單位建造成本1186.66元/平方米免稅臨界點(diǎn)定價(jià)1186.661.670241982.00元/平方米高收益最低定價(jià)1186.671.820142159.91元/平方米計(jì)算驗(yàn)證：（1）當(dāng)定價(jià)為

5、每平方米1982.00元 ，銷售總額為2378.40萬扣除項(xiàng)目金額14241.32378.405.5%1982.01萬增值額2378.401982.01396.39萬增值率396.391982.0119.9999%增值率20，不交土地增值稅。（2）當(dāng)定價(jià)為每平方米2160時(shí)，銷售總額2592.00萬元：扣除項(xiàng)目金額14241.325925.5%1993.76（萬元）增值額25921993.76 598.24（萬元）增值率598.241993.7630.01%交土地增值稅598.24 30%179.47（萬元）銷售總額增加192.0萬元,交土地增值稅179.47萬元,多獲利192.0179.4712.53（萬元）（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算計(jì)算：當(dāng)增值率為0時(shí)，銷售總額x與建造成本y的關(guān)系：x（1.3y+0.055x）（1.3y+0.055x）x（1.3y+0.055x） 0x 1.37566y當(dāng)x1.37566y，增值率即0，免交土地增值稅。（三）經(jīng)濟(jì)適用房需要預(yù)征土地增值稅嗎？國辦發(fā)200516號：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在以內(nèi)。國稅發(fā)201053號：除保障性住房外。河北省土地增值稅管理辦法（冀地稅發(fā)200637號） 第十二條：納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征土地增值稅，竣工決算后，按規(guī)定計(jì)算