房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析

1、第四章 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析,一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的涵義與特征,一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的涵義 二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的特征,一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的涵義,市場(chǎng)分析分為市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 說(shuō)明：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投

2、資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 2、市場(chǎng)分析的內(nèi)容包括：宏觀因素分析；需求分析；供給分析；競(jìng)爭(zhēng)分析；市場(chǎng)占有率分析。,二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的特征,1、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的區(qū)域性 2、房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的限制多種多樣 3、房地產(chǎn)需求把握難度大 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)非常不確定,二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的作用,一）掌握市場(chǎng)變化的態(tài)勢(shì) 二）有利于作好投資決策 三）為房地產(chǎn)價(jià)格確定和營(yíng)銷(xiāo)策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù) 說(shuō)明：1、運(yùn)用科學(xué)方法對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行詳盡分析是確保投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。 2、歷史的教訓(xùn)：決策的失誤使項(xiàng)目損失巨大。,說(shuō)明：房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場(chǎng)分析的要點(diǎn),1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段 該階段的

3、市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行公開(kāi)在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析。 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。 3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場(chǎng)上其他在售項(xiàng)目的主要營(yíng)銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售狀況、

4、價(jià)格走勢(shì)等；此外還包括消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。 4、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查。,三、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查,一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的程序 三）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的方法與技術(shù),一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基本情況調(diào)查 1）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)用地情況調(diào)查 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)查 2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目外部環(huán)境調(diào)查 住宅需求調(diào)查；當(dāng)?shù)鼐用褡》繝顩r調(diào)查；社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查；住房消費(fèi)水平調(diào)查；房?jī)r(jià)調(diào)查；土地使用情況調(diào)查；住宅供給量調(diào)查；金融狀況調(diào)查；競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

5、；稅費(fèi)種類(lèi)及繳納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查。 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件調(diào)查,二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的程序,1、調(diào)查準(zhǔn)備階段 1）確定調(diào)查目標(biāo)； 2）初步情況調(diào)查； 3）制定調(diào)查計(jì)劃； 4）非正式調(diào)查。 2、正式調(diào)查 1）確定資料來(lái)源； 2）確定收集資料的方法； 3）調(diào)查表及問(wèn)卷設(shè)計(jì)； 4）抽樣設(shè)計(jì)； 5）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地抽樣； 3、結(jié)果分析階段 1）資料編輯整理：匯總、分類(lèi)、初審、篩選、統(tǒng)計(jì) 2）調(diào)查資料的綜合分類(lèi)：定量和定性分析 4、編撰調(diào)查報(bào)告階段 專(zhuān)門(mén)報(bào)告：內(nèi)容詳盡明確 一般報(bào)告：內(nèi)容簡(jiǎn)單明了 要求：態(tài)度客觀，內(nèi)容真實(shí)準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明扼要、重點(diǎn)突出，文字簡(jiǎn)練，要言不繁，結(jié)論和建議可歸納為要點(diǎn)，文后附表格及附件，便于閱讀和

6、使用。,三）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查的方法與技術(shù),1、市場(chǎng)調(diào)查的方法 1）詢問(wèn)法：訪談、電話、信函、留置問(wèn)卷 2）觀察法：直接和間接觀察 3）實(shí)驗(yàn)法：實(shí)驗(yàn)求證法和隨機(jī)嘗試法 2、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查技術(shù) 1）調(diào)查表格的設(shè)計(jì) A、調(diào)查表的構(gòu)成 B、問(wèn)題類(lèi)型 C、設(shè)計(jì)要求：主題明確；重點(diǎn)突出；設(shè)問(wèn)具體；可接受性；簡(jiǎn)明扼要；可分析性。 2）抽樣調(diào)查 隨機(jī)抽樣：簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣；分層隨機(jī)抽樣；分群隨機(jī)抽樣。 非隨機(jī)抽樣：配額抽樣法；任意抽樣法；判斷抽樣法。,四、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè),一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 三）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的工作程序,一）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容,1、宏觀經(jīng)

7、濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2、產(chǎn)業(yè)政策所帶來(lái)的影響預(yù)測(cè) 3、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 4、技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè) 5、營(yíng)銷(xiāo)前景預(yù)測(cè) 6、產(chǎn)品供給能力預(yù)測(cè) 7、市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè) 8、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè),二）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法,1、定性預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過(guò)主觀判斷，對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專(zhuān)家意見(jiàn)法（即德?tīng)柗品ǎ?說(shuō)明：1）其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。 2）這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的

8、預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。 2、定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。定量預(yù)測(cè)方法主要包括時(shí)間序列分析法、因果分析法。 說(shuō)明：在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。,三）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的工作程序,1、確立預(yù)測(cè)目標(biāo) 2、擬訂預(yù)測(cè)工作計(jì)劃 3、收集和整理資

9、料 4、選擇預(yù)測(cè)方法 5、預(yù)測(cè)分析 6、預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià) 7、編制預(yù)測(cè)報(bào)告,問(wèn)題：房地產(chǎn)投資是否劃算？,若投資者希望從房?jī)r(jià)的上漲中獲益，則可以這樣來(lái)確定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的門(mén)檻：確定房產(chǎn)價(jià)值財(cái)富的利息成本，如4；再分析確定一年的物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)等成本，如約為1.5；再根據(jù)區(qū)域情況確定交易稅收，如1.5；同時(shí)預(yù)計(jì)在未來(lái)持有期間可能出臺(tái)影響成本的政策，綜合幾個(gè)因素，則房?jī)r(jià)上漲率至少應(yīng)為7，否則就會(huì)虧本。,針對(duì)正反兩方面的陳述，有何啟示？,一、為什么要買(mǎi)房？ 1、和其他商品不同：一輛車(chē)，開(kāi)了十幾年后價(jià)值為零；一棟房子，“白住”幾十年后，價(jià)值可能翻番。 2、無(wú)房戶，生活費(fèi)用隨著房?jī)r(jià)日日見(jiàn)高；有房戶，坐看資產(chǎn)升值。越富就越富，越窮就越急。 3、有貸款的支持，而且是負(fù)利息。 4、 實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)！ 二、為什么不買(mǎi)房？ 1、付房租等于白扔錢(qián)，不如分期付款，最后房屋歸己。 問(wèn)題：租房則月出1300元，類(lèi)似房屋市價(jià)至少40萬(wàn)。首