房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要課件

1、房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,一、設(shè)計管理的范疇與定義,1.1設(shè)計管理的范疇： 設(shè)計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源 管理、進度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。 涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對 意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工 現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。,房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有 標桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。,房地

2、產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,1.2設(shè)計管理的定義： 契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指 導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列 手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。 設(shè)計管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計人員，區(qū)別于所聘請的設(shè)計顧問單 位（設(shè)計院）中設(shè)計人員最大的一點是： 前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。 1.3設(shè)計管理的目標：品質(zhì)保證、進度控制、成本控制,一、設(shè)計管理的范疇與定義,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,設(shè)計管理不僅僅是管“設(shè)計院”！ 1.2.1 設(shè)計管理中的任務(wù)管理,好的設(shè)計管理并不是只是針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計

3、來談設(shè)計，更多的參與到市場策劃 、成本測算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。,1.2.2 設(shè)計管理中的資源管理,在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：,a.擅長原則 b.成本和風(fēng)險原則 c.磨合原則 d.技術(shù)優(yōu)先原則,1.2.3 設(shè)計管理中的進度管理,設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的 設(shè)計進行計劃、進度管理?？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上， 能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。務(wù)求詳盡， 可操作性。,一、設(shè)計管理的范疇與定義,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要

4、,房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言， 對設(shè)計托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。 我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要 取代他們的工作。,一、設(shè)計管理的范疇與定義,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,一、設(shè)計管理的范疇與定義,1.4 設(shè)計公司和地產(chǎn)公司設(shè)計部門的區(qū)別,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門，管理 產(chǎn)品設(shè)計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域 的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負責(zé),2.1 職能型管控,二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,2.

5、2 矩陣型管控 在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不 僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。 矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負責(zé)的項目中 心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊， 虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。,二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,建議： 在集團現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎(chǔ)下，建議在今后12年內(nèi)采取 矩陣型設(shè)計管理模式進行設(shè)計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主； 今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。,二

6、、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,規(guī)范化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè) 計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司 項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。,3.1 建立規(guī)范化管理體系的意義,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,負責(zé)設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細分研究，項目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進行項目設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量、進度、成本目標的實現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計)，對材料設(shè)備選型定板； 配合成本管理中心建立設(shè)計成本基準體系，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與

7、系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價比。 組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研, 與成本管理中心配合,建立按體系、專 業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價),3.2.1設(shè)計管理職責(zé),三.2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,3.2.2 其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé) 成本管理部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需成本目標； 隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標； 負責(zé)組織方案設(shè)計招標中的各項工作 市場營銷部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件； 負責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議； 負責(zé)制定各

8、階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容 前期開發(fā)部門 按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件； 負責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成 各政府相關(guān)部門的申報審批工作,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,設(shè)計產(chǎn)品研發(fā) 新項目規(guī)劃分析 概念設(shè)計 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計,投資 開發(fā) 營銷 成本 工程 物業(yè),主線流程,協(xié)作部門,主責(zé)部門,規(guī)劃設(shè)計部,3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,設(shè)計總監(jiān)（兼）,部門經(jīng)理,部門副經(jīng)理,專業(yè)組,項目組（建筑師）,項目組 2,項目

9、組 1,項目組 N,產(chǎn)品研發(fā)組1,結(jié) 構(gòu) 組,設(shè) 備 組,景觀設(shè)計組,室 內(nèi) 組,材 料 組,產(chǎn)品研發(fā)組 2,檔案、 部門秘書,項目組設(shè)計經(jīng)理制 重點“前期方案+項目設(shè)計管理”,專業(yè)組主管負責(zé)制 技術(shù)支撐平臺 重點“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”,三. 2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容,3.2.2 組織與架構(gòu)優(yōu)化,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,三. 2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,3.3 設(shè)計流程的細分,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,一級流程: 項目投資決策論證管理階段流程(土地拓展） 項目設(shè)計管理階段流程 項目工程管理階段流程 項目

10、銷售管理階段流程 項目入伙管理階段流程 項目后評估管理流程 二級流程: 設(shè)計管理流程 設(shè)計單位選擇管理流程 設(shè)計合同及付款管理流程 材料設(shè)備選型/定板/驗板管理流程 設(shè)計變更管理流程,3.3.1設(shè)計流程框架1,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細則 設(shè)計合同編制工作細則 設(shè)計任務(wù)書編制工作細則 設(shè)計、咨詢單位選擇及信息管理細則 施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細則 設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細則 設(shè)計變更管理細則,業(yè)務(wù)三級流程：流程圖表化模板化程序化,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,3.3.1設(shè)計流程框架2,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,

11、設(shè)計工作在論證、定位策劃、設(shè)計實施和施工階段，按不同的設(shè)計內(nèi)容、對 象和參與部門及深度要求劃分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、 裝修設(shè)計和設(shè)計變更來進行管理。 為加快項目設(shè)計進度，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計 和裝修設(shè)計工作前置，使設(shè)計周期縮短30%以上。,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,3.4.1設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制,設(shè)計管理中設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計評審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計管理中的問題將 為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患!,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,3.4.

12、2設(shè)計過程各橫向關(guān)系的控制,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,成本的全過程參與 從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（VAC）模型可以看出，成本管理基本貫穿了項目開發(fā)的整個過程。成本管理部門的提前介入不僅可以對項目盡快熟悉，還有利于整個項目成本的控制，特別是隨著行業(yè)競爭程度的加劇，在利潤率差不多的情況下，這點尤為重要。 加強設(shè)計階段成本管理的方法： 1) 項目拓展階段（土地獲取前）：成本管理部門在拓展階段根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫及設(shè)計部門提供的概念設(shè)計草案等進行項目成本估算工作； 2) 項目定位階段（土地獲取后）：成本管理部門根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品建議書，設(shè)計部門提供的概念設(shè)計方

13、案，相關(guān)規(guī)劃指標和產(chǎn)品建造標準等進行項目成本測算工作； 3) 方案階段：成本管理部門根據(jù)方案設(shè)計成果進行項目成本匡算工作； 4) 擴初階段：成本管理部門在擴初階段編制建安成本概算，同時組織相關(guān)部門編制項目正式的目標成本（包括工程部門編制工程管理費、監(jiān)理費測算，拓展及報批報建部門編制土地費用和報批報建費用測算，營銷部門編制營銷費用測算，財務(wù)部門編制管理及財務(wù)費用測算等，具體可根據(jù)成本科目表進行細分），最終形成項目正式目標成本，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 項目正式目標成本經(jīng)審批后，分解到各個部門（或者相關(guān)崗位）等；通過責(zé)任成本來進行追溯。通過項目正式的目標成本指導(dǎo)項目進行施工圖的限額設(shè)計，并以此指導(dǎo)招標、

14、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。 項目正式目標成本一經(jīng)確定，不允許隨便修改；在工程實施過程中，每月通過項目動態(tài)成本來進行管理；如遇項目定位改變，原材料價格上漲等特殊情況可經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后進行修正通過。,3.4.3設(shè)計過程中，成本管理的全過程參與,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,3.5計劃管理 設(shè)計周期基準 目的：理順各項工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點和責(zé)任歸屬，保障開 發(fā)周期基準的有效實施，實現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模式。,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,地產(chǎn)項目設(shè)計周期參考基準值簡圖,三. 建立精細化市

15、場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,設(shè)計管理效率指標（擬定）,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,設(shè)計管理效率提升的關(guān)鍵點：,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,3.6項目總體計劃下設(shè)計計劃的分級控制,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,縮短計劃督查期，在重要節(jié)點提前核對督促; 通過項目組周例會檢查周工作計劃，部門例會檢查月計劃檢查與調(diào) 整; 跨部門項目協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)解決項目計劃實施中的不定因素和困難等，同時 檢查和修訂二級計劃和一級計劃; 項目特點和當(dāng)?shù)貓?/p>

16、批流程、內(nèi)容、標準是影響設(shè)計計劃的主要因素和積 累。,公司客觀制訂一級計劃； 設(shè)計部制定項目設(shè)計計劃； 部門經(jīng)理與各項目設(shè)計經(jīng)理分解計劃； 各項目設(shè)計經(jīng)理與組員再分解計劃組員工作量確定、討論工作 量的缺失,3.6.1各級計劃的制定方式公司運營部門負責(zé)組織,3.6.2監(jiān)控辦法,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,設(shè)計部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標及年度計劃)考核評價 設(shè)計部門月份績效計劃/考核評價 各人月度計劃考核評價 項目緊張時，周計劃考核評價 設(shè)計巡檢制度檢察表 設(shè)計部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績指標及年度計劃)考核評價表 設(shè)計部月績效考核評價表 員工月績效考評表

17、,3.6.3考核制度與風(fēng)險防范制定考核梯度,三. 建立精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,合理薪酬體系 人才梯隊建設(shè) 員工素質(zhì)審核與培養(yǎng)提升計劃 團隊激情與凝聚力,四、專業(yè)團隊建設(shè)與能力提升,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,最終的改進方向： 1、 設(shè)計管理流程 集團到目前為止沒有設(shè)計管理團隊，要走向上水平上規(guī)模的開發(fā)業(yè)態(tài)，必須高度重視設(shè)計管理隊伍建設(shè)，形成系統(tǒng)化的設(shè)計管理流程體系，將設(shè)計管理按階段和對象劃分為概念設(shè)計管理流程、方案設(shè)計管理流程、施工圖設(shè)計管理流程、景觀設(shè)計管理流程、精裝修設(shè)計管理流程和設(shè)計變更管理流程，使設(shè)計過程更清晰、職責(zé)更明確、管理更精細化。 明確

18、各個設(shè)計流程的邏輯關(guān)系，明確職責(zé)，在制度上保證各專業(yè)之間的配合，加快設(shè)計進度。,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,2、 設(shè)計任務(wù)書編制 設(shè)計各階段，最終達到形成比較明確的輸入、輸出成果標準； 設(shè)計過程中成本部門介入的深度不夠，做到及時提供成本限額指標，使成本跟設(shè)計緊密掛鉤，在確定限額設(shè)計指 標時，成本與設(shè)計應(yīng)反復(fù)溝通，達成一致 ； 建立設(shè)計任務(wù)評審機制，為設(shè)計各個階段制定設(shè)計任務(wù)書的標準模板，使設(shè)計成果滿足公司的要求； 明細化設(shè)計任務(wù)書，明確各個專業(yè)任務(wù)書的內(nèi)容和深度。設(shè)計任務(wù)書由設(shè)計部門組織相關(guān)專業(yè)編制后，經(jīng)正式的集中評審和修改完善，作為設(shè)計的要求和成果的主要檢驗標準發(fā)放設(shè)計單位。設(shè)計任務(wù)書會簽之前，經(jīng)各專業(yè)提出審查意見，并上會集中評審，使評審更有效，減少反復(fù)修改和事后修改。,最終的改進方向：,房地產(chǎn)公司設(shè)計部門管理紀要,最終的改進方向：,3 、材料選型定板 材料設(shè)備選型定板滯后，會給材料設(shè)備的采