商業(yè)地產(chǎn)之全程策劃研究

1、商業(yè)地產(chǎn)之全程策劃研究前期：項目顧問一. 市場調(diào)研：1.區(qū)域狀況調(diào)研：1.1 區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研1.2 競爭者狀況調(diào)研1.3 市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/ 消費(fèi)習(xí)慣 / 消費(fèi)承受力等）1.4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評估1.5 消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研2.目標(biāo)購買者調(diào)研2.1 消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動機(jī)2.2 項目問題及機(jī)會調(diào)研2.3 購買能力調(diào)研3.品牌供應(yīng)商調(diào)研3.1 品牌類別細(xì)分3.2 品牌資料庫建立3.3 項目問題及機(jī)會調(diào)研3.4 租金承受能力調(diào)研二.項目定位1.項目分析1 / 151.1 項目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析1.2 競爭者比較分析（問題及機(jī)會）2.項目定位2.1 項目品質(zhì)功能定位2.2 品牌形象定位3

2、.目標(biāo)客戶（購買者及承租者）4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議5.賣場區(qū)域分割三 .基本 vi （品牌視覺形象設(shè)計）包括基本元素：名稱 / 顏色 / 標(biāo)準(zhǔn)字 / 標(biāo)簽 / 吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計：招商手冊 / 招商廣告 / 銷售手冊 / 形象手冊 / 名片 / 禮品/ 信箋 / 服裝 / 店面形象等四.招商策略1.價格體系建立2.公開活動及新聞配合3.媒介策略4.商業(yè)談判或推介會五.銷售策略1.價格體系建立2 / 152.公開活動及新聞配合3.媒介策略4.商業(yè)談判或推介會費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）中期：招商及銷售代理一般代理a.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。b.傭金預(yù)算及支付b1 鋪位純出租形式

3、：1 至 5 年（含 5 年）的租約按 1.5 個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；5 年以上的租約按2 個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；10 年以上的租約按4 個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；如果租約達(dá)到 20 年按 6 個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；以上均按首年租為依據(jù)計算傭金。b1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內(nèi)按b1 中有關(guān)傭金計算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50% 的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50% 的代理傭金。b2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，則我們將按下列方式計算應(yīng)收取的傭金。3

4、/ 15b2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個月時，按該客戶開張營業(yè)后首六個月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以b1 中的計算標(biāo)準(zhǔn)由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計的二百天內(nèi)一次性支付。b2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，項目方先按客戶保底租金計算應(yīng)收取的租金，并以b1 中的計算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以b1 中的計算

5、標(biāo)準(zhǔn)計算最終傭金數(shù)額， 如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。b3 鋪位銷售形式：所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1% 的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計）。b3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：項目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內(nèi)即支付 50% 的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5% ），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5% ），項目方應(yīng)在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內(nèi)全額支付。b4 除 b1、b2、b3 外其他合作經(jīng)營的方式：項目方在我們中介成功客戶后將按“合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建4 / 15筑面積

6、人民幣 1 元/ 平方米（建筑面積） 365 天12 個月 ”計算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；1 至 5 年的合作期按 1 個月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；5 年以上的合作期按2 個月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。b4.1 除 b1、b2、b3 外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內(nèi)按b4 中有關(guān)傭金計算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50% 的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50% 的代理傭金。b5 以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；銷售形式：客戶與項目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并

7、依法生效；其他合作經(jīng)營方式： 客戶與項目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同， 并依法生效。b6 所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)， 如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同， 項目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。非常代理根據(jù)前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項目方承擔(dān)。按照基本服務(wù)費(fèi) + 傭金形式支付費(fèi)用。傭金計算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。后期：項目營銷推廣顧問5 / 15服務(wù)內(nèi)容包括一.品牌形象完善二 .促銷策略以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計全年的特色活動。三 .開業(yè)策略開業(yè)活動、開幕酒

8、會儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會等。四 .公開策略借助新聞力量，旨在短時間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。五.氣氛策略店內(nèi) / 店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計， 包括常規(guī)氣氛 / 季節(jié)節(jié)日氣氛 / 促銷等活動氣氛。六 .服務(wù)策略服務(wù)概念設(shè)計，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計等。6 / 15七.管理策略導(dǎo)入 iso 質(zhì)量認(rèn)證。八.媒介策略全年媒介配合策略dm 等特殊媒介的運(yùn)用配合。費(fèi)用預(yù)算及支付顧問服務(wù)費(fèi)按每月計算， 按月支付，完成營業(yè)目標(biāo)后獎勵金額雙方協(xié)商決定。銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓(xùn)一、 商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)二、 商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)三、 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）策劃報告提

9、綱總 目 錄項目分析項目定位項目綜合素質(zhì)營銷建議項目開發(fā)7 / 15價格策略廣告推廣策略銷售策略項目投資分析第一章項目分析一、項目概況（基礎(chǔ)技術(shù)資料）二、項目解析2.1 位置（東西南北的現(xiàn)狀圖片）2.2 配套（交通、銀行、餐飲、住宿等）三、項目 swot 分析3.1 優(yōu)勢3.2 劣勢3.3 機(jī)遇3.4 威脅35 本項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析中國最龐大的資料庫下載第二章項目定位一、項目核心定位（綜合定位）及差異化建議二、項目檔次及功能定位三、項目形象定位31 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分名稱8 / 15標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體3.2 延展及運(yùn)用部分工地環(huán)境包裝視覺建筑物主體工地圍墻主

10、路網(wǎng)及參觀路線環(huán)境綠化3.3 營銷中心包裝設(shè)計營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計營銷中心功能分區(qū)提示營銷中心大門橫眉設(shè)計營銷中心形象墻設(shè)計臺面設(shè)計展板設(shè)計營銷中心導(dǎo)視牌銷售人員服裝設(shè)計提示銷售用品系列設(shè)計示范單位導(dǎo)視牌示范單位樣板房說明牌3.4 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計9 / 15辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計四、目標(biāo)客戶定位4.1 整體特征描述4.2 目標(biāo)客戶群細(xì)分4.3 目標(biāo)客戶群特征描述4.4 目標(biāo)客戶構(gòu)成比例4.5 目標(biāo)客戶生活方式描述五、價格定位項目售價5.1 項目售價測算方法的說明5.2 測算思路5.3 測算過程5.4 結(jié)果5.5 價格走勢控制5.6 銷售價格級差第三章項目綜合素質(zhì)

11、營銷建議一、規(guī)劃設(shè)計建議1.1 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)及理念1.2 總體布局規(guī)劃建議10 / 151.3 單體布局規(guī)劃建議1.4 局部規(guī)劃建議1.5 道路和交通規(guī)劃建議二、環(huán)境景觀塑造建議2.1 地塊周邊景觀環(huán)境示意：2.2 項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：項目綠化景觀系統(tǒng)分析項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計三、配套設(shè)施與功能建議3.1 項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查情況說明3.2 項目配套功能配置及安排3.3 公共建筑外立面設(shè)計提示：3.4 公共建筑平面設(shè)計提示：四、分期開發(fā)4.1 分期開發(fā)思路4.2 首期開發(fā)思路4.3 開發(fā)強(qiáng)度五、 建筑風(fēng)格提示總體建筑風(fēng)格構(gòu)思建筑色彩計劃六 、室內(nèi)空間布局裝修概念提示6.1 室內(nèi)空

12、間布局提示11 / 156.2 公共空間主題選擇6.3 中庭廣場等景觀提示七、 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示7.1 項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析7.2 項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想7.3 項目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計綠化及園藝設(shè)計共享空間設(shè)計雕塑小品設(shè)計提示椅凳造型設(shè)計提示宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示八、 公共家具概念設(shè)計提示九 、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)十 、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)10.1 項目燈光設(shè)計項目公共建筑外立面燈光設(shè)計項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計10.2 背景音樂指導(dǎo)廣場音樂布置項目室內(nèi)背景音樂布置12 / 15九、智能化系統(tǒng)指導(dǎo)意見十、 項目未來文化的指導(dǎo)業(yè)主與消費(fèi)者特征描述步行街文化規(guī)劃與設(shè)計十一、物業(yè)管理和服務(wù)要點(diǎn)十二、物業(yè)裝修建議12.1 交付標(biāo)準(zhǔn)建議12.2 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議第四章項目開發(fā)與推廣策略一、項目開發(fā)的時機(jī)與步驟二、項目推廣戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)第五章價格策略一、價格競爭力1.1 起價控制1.2 月供控制1.3 層差控制1.4 位置差控制二、價格的市場應(yīng)變策略三、價格走勢建議3.1 內(nèi)部認(rèn)購價格3.2 入市價格3.3 價格升幅周期13 / 153.4 價格升幅比例3.5 價格技術(shù)調(diào)整3.6 價格變化市場反映及控制3.7 項目價格、銷售額配比表四、付款