王志綱石象湖國際度假城戰(zhàn)略策劃報告.ppt

1、,打造中國首座1.5度假生活城,-石象湖國際度假城戰(zhàn)略策劃報告- 王志綱工作室 2007年12月,前言,人類正進(jìn)入大休閑時代。世界休閑組織秘書長杰拉德凱尼恩說:“休閑是二十一世紀(jì)人們生活的一種重要特征”。休閑，正成為越來越強(qiáng)大的生產(chǎn)力。 縱觀全球，休閑業(yè)已成為發(fā)達(dá)國家的支柱產(chǎn)業(yè)，美國更是將休閑旅游業(yè)確定為國家的第二大產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。休閑經(jīng)濟(jì)浪潮正像颶風(fēng)一樣席卷全球。作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺，領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價值連城的環(huán)球風(fēng)景線。,發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段，在此過程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑，具有強(qiáng)大的跨國號召力和吸引力，比如美國的棕櫚泉、夏威夷等，其休閑魅力吸引著來自全

2、球的無數(shù)心靈、目光和錢包。 中國休閑地產(chǎn)，可謂“小荷才露尖尖角”，部分資源優(yōu)勢地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢喜人的鋒芒。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。作為世界旅游大國，中國休閑地產(chǎn)深得人心，前景遠(yuǎn)大。,我們覺得石象湖是幸運的，地處天府之國，更在休閑之都謀求升級換代的發(fā)展時期，一個休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生，創(chuàng)領(lǐng)中國休閑地產(chǎn)新的時代潮流，這就是我們對石象湖的希冀。,石象湖發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系示意圖,世界休閑 地產(chǎn)走勢,國內(nèi)休閑 地產(chǎn)態(tài)勢,成都休閑 地產(chǎn)格局,目標(biāo)、方向,生態(tài) 優(yōu)勢,規(guī)模 優(yōu)勢,核心競爭力 可持續(xù)發(fā)展力,區(qū)位 優(yōu)勢,蒲江 潛力,目錄,態(tài)勢篇：戰(zhàn)略石象湖

3、定位篇：定位石象湖 構(gòu)建篇：構(gòu)建石象湖 策略篇：啟動石象湖,態(tài)勢篇：戰(zhàn)略石象湖,一、休閑地產(chǎn)在世界 二、休閑地產(chǎn)在中國 三、休閑地產(chǎn)在成都 四、我看石象湖機(jī)遇,第一部分：休閑地產(chǎn)在世界,世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌 世界休閑地產(chǎn)步入成熟 世界休閑地產(chǎn)三種形態(tài),1、世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌,21世紀(jì)， “休閑經(jīng)濟(jì)” 做為全新的經(jīng)濟(jì)大潮，正席卷世界各地，地球人的生產(chǎn)和生活方式正因此而改變著、改善著。 據(jù)專家預(yù)測，到 2015年，全球?qū)⑷孢M(jìn)入休閑時代，休閑將成為人類生活的重要組成部分。 美國休閑產(chǎn)業(yè)已居國民生產(chǎn)總值第一位，成為美國第一位的經(jīng)濟(jì)活動，其就業(yè)人數(shù)為全部勞動力的50%； 目前，美國人有1/3的時間用

4、于休閑娛樂，1/32/3的收入用于休閑娛樂，1/3的土地用于休閑娛樂。,所有的發(fā)達(dá)國家都有發(fā)達(dá)的休閑產(chǎn)業(yè)承載平臺，即高度發(fā)達(dá)的各類休閑度假目的地； 大規(guī)模高水平的休閑地產(chǎn)開發(fā)，不僅有效的促進(jìn)了地方休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也是城市對外展示形象、交際接待、吸引投資的最佳平臺； 可見，休閑地產(chǎn)的發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也是城市、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展到一定水平的必然趨勢。,迪拜“世界地圖” 吸引了全球大鱷的購買，其中不乏世界五百強(qiáng)企業(yè)和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各國政要人員，用作休閑地產(chǎn)開發(fā)，就連中國溫州商人都跑去購買下島嶼。全球大鱷關(guān)注休閑地產(chǎn)的現(xiàn)象，足以說明休閑地產(chǎn)在全球的地位和發(fā)展勢頭之迅猛。,棕

5、櫚泉，南加州一個風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)，歷經(jīng)百年變遷，成為世界頂尖的休閑度假生活圣地，無數(shù)國際名流在此度假或置業(yè)，現(xiàn)已成為極盡豪華、豪富扎堆的地方。 現(xiàn)有85個高爾夫球場，600個網(wǎng)球場，10000個游泳池,世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛搶灘休閑地產(chǎn)，用作企業(yè)和私人的接待、度假、形象展示中心的同時，也將該休閑地產(chǎn)發(fā)展成為了世界知名休閑度假品牌，比如迪斯尼公司在奧蘭多開發(fā)的主題休閑旅游城區(qū)。 美國夏威夷的拉奈島就吸引了日本等著名企業(yè)投資開發(fā)休閑地產(chǎn)，目前，已經(jīng)發(fā)展成為純粹而高級的休閑渡假天堂，國內(nèi)外明星情侶們的蜜月圣地。,世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，國民人均GDP超過1000美元時，國內(nèi)就會出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均

6、GDP達(dá)到2000美元，旅游觀光需求向休閑度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時，休閑度假需求進(jìn)入高速增長階段，當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時，旅游形態(tài)開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。,2、世界休閑地產(chǎn)步入成熟期,世界休閑地產(chǎn)，特別是歐美等發(fā)達(dá)國家的休閑地產(chǎn)，由于起步早，經(jīng)濟(jì)實力雄厚、市場成熟等原因，休閑地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)跨國起步期和發(fā)展期，步入了成熟期。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志一： 發(fā)展國家的國際休閑地產(chǎn)，都是以休閑產(chǎn)品為主導(dǎo)，在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位，豐富的功能形成自我完善體系，能同時滿足三代人不同的休閑需求，并形成濃郁的休閑度假及生活氛圍。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志二： 國際休閑地產(chǎn)開發(fā)商都

7、是商業(yè)產(chǎn)品和休閑產(chǎn)品的經(jīng)營主體，集休閑運營和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體，這有效的保證了項目的可持續(xù)性； 地產(chǎn)是銷售為主的短期行為，快速回收為主，只有休閑才是長期發(fā)展的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品發(fā)展不好，地產(chǎn)開發(fā)也必將面臨冷落的局面。,國際休閑地產(chǎn)成熟的標(biāo)志三： 既按照規(guī)模化、專業(yè)化的思路，將某一類以上休閑產(chǎn)品做大，做專，做強(qiáng)，形成規(guī)模效應(yīng)，來吸引市場關(guān)注； 一般而言，都會根據(jù)資源條件而定，自然資源的以高爾夫為主、濱海資源的以游艇為主等；,小結(jié),從成功發(fā)展的世界休閑地產(chǎn)特色亮點來看，打造高端休閑產(chǎn)品來引爆市場，做大做強(qiáng)某項休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路，都是值得石象湖借鑒的寶

8、貴經(jīng)驗。,3、世界休閑地產(chǎn)的三大形態(tài),從消費主體的核心市場構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)： 世界性休閑地產(chǎn)休閑新城； 全國性休閑地產(chǎn)度假區(qū)/村； 區(qū)域性休閑地產(chǎn)主題休閑城區(qū)。,（3.1）世界性休閑地產(chǎn),面向全世界打造的，以休閑為主題的地產(chǎn)項目，必須要具備世界級的資源條件； 功能設(shè)置上，有很強(qiáng)的自我完善功能，濃郁的生活氛圍，以第二居所為主，最后形成休閑新城的發(fā)展模式。,（3.2）全國性休閑地產(chǎn),面向國內(nèi)市場打造出來的，以休閑為主題的地產(chǎn)項目； 這類項目一般都依托特色的生態(tài)資源開發(fā)而成； 功能設(shè)置上，能自我完善，以第二居所為主，最后形成度假區(qū)/村的發(fā)展模式。,（3.3）區(qū)域性休閑地

9、產(chǎn),面向區(qū)域市場打造出來的，以休閑為主題的地產(chǎn)項目； 這類項目一般都要么依托特色的生態(tài)資源開發(fā)，要么自己打造出特色的資源出來。 一般產(chǎn)生于城郊，最后形成主題新城的發(fā)展模式。,第二部分：休閑地產(chǎn)在中國,1、休閑地產(chǎn)勢頭高漲 2、休閑地產(chǎn)典型案例 3、休閑地產(chǎn)困惑不足,1、休閑地產(chǎn)勢頭高漲,（1）城市規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動休閑地產(chǎn)發(fā)展 中國目前的城市化水平超過40%，城市化進(jìn)程的高速階段已經(jīng)到來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，中心城區(qū)壓力不斷增大：交通擁擠，治安混亂，空氣污染，追求生活質(zhì)量的人們開始逃離市區(qū)，向郊區(qū)尋找舒適空間； 同時，伴隨交通條件的改善和私家車的普及，城市房地產(chǎn)發(fā)

10、展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化； 在這樣的背景下休閑與居住關(guān)系日益密切，休閑地產(chǎn)順勢產(chǎn)生。,（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展保障休閑地產(chǎn)前景 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2006年底中國人均GDP已經(jīng)超過2000美元，有37個大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味著2007年中國已全面進(jìn)入旅游經(jīng)濟(jì)向休閑度假經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，已步入“休閑時代”的門檻，融入整個國際休閑文化的背景； 中國人均GDP超過2000美元，并持續(xù)高速增長，將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長，由此形成的休閑度假需求及不動產(chǎn)投資需求的強(qiáng)大市場基礎(chǔ)，再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟(jì)潮流的到來，為休閑地產(chǎn)提供了前所未有的良好機(jī)遇。,（3）市場個性化需求導(dǎo)

11、致休閑地產(chǎn)多元化 近幾年來隨著交通條件改善和休閑假期增加，人們生活空間的地域限制逐漸減小，出游能力和生活空間變大，休閑方式不斷“升級”，對休閑產(chǎn)品的個性化需求在不斷增加； 為滿足不同消費群體需求，休閑地產(chǎn)也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢：各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會館等以房地產(chǎn)與休閑度假有機(jī)結(jié)合的休閑地產(chǎn)在全國各地相繼登場。,2、休閑地產(chǎn)典型案例,掃描中國休閑地產(chǎn)發(fā)展，勢頭正猛，已經(jīng)涌現(xiàn)出了一批具有代表性的產(chǎn)品，但綜合來看，中國的休閑地產(chǎn)發(fā)展尚處于起步階段： 主打濱海休閑概念的三亞 主打溫泉生活的京津新城 嫁接高爾夫生活的觀瀾湖、昆明春城 凸

12、顯民俗特色的成都芙蓉古城,案例一：濱海休閑城三亞 中國休閑地產(chǎn)的前沿地 三亞是海濱休閑地產(chǎn)的典型代表。三亞依托獨特的度假資源發(fā)展休閑地產(chǎn)，面對的客戶群不僅僅局限于本地，而是面向全國，乃至全世界的購買者，吸引了大批“置業(yè)候鳥群”。,產(chǎn)品形態(tài),目前來三亞的“置業(yè)候鳥群”大致可以分為四類：商務(wù)暫住型、健康養(yǎng)老型、投資增值型、旅游度假型。 主力產(chǎn)品：酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、海景房、河景房、山景房、海邊別墅； 相關(guān)休閑配套：高爾夫、溫泉度假村、SPA等等,三亞環(huán)境資源的獨一無二和不可再生性，較少受國家宏觀調(diào)控政策和其他大中城市價格變動的影響，決定了其休閑地產(chǎn)迅猛發(fā)展的必然； 三亞旅游的強(qiáng)勁發(fā)展是帶動休閑

13、地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，巨大的客源市場，為休閑地產(chǎn)的崛起夯實了基礎(chǔ)； 三亞的休閑地產(chǎn)開發(fā)主題突出，目標(biāo)定位明確： 突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把三亞建成國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地。,案例二：高爾夫休閑度假村觀瀾湖 觀瀾湖在深圳界內(nèi)的所在地屬于觀瀾鎮(zhèn)。十年前的荒山野嶺，如今已建成中國規(guī)模最大，檔次最高，配套最齊全，影響力最大的216洞高爾夫球會；擁有51個網(wǎng)球場的鄉(xiāng)村俱樂部也是亞洲之最；以及中國首屈一指的體育休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)； 觀瀾湖目前主要有三大業(yè)務(wù)：高爾夫、房地產(chǎn)和綜合休閑（會議、餐飲、SPA及網(wǎng)球場等）。,啟示,首先，觀瀾湖模式是符合城市、社會發(fā)展的需要。一個

14、正在走向世界，正在努力實現(xiàn)現(xiàn)代化的社會，需要有這樣一個承接國際化的平臺?！坝^瀾湖模式”創(chuàng)造的就是這樣的一個平臺； 其次，觀瀾湖選取了高爾夫球作為出發(fā)點和承載整個模式的平臺，而且首先創(chuàng)造的是世界最大最精彩的高爾夫球會，定位于市場最高端，通過一個非常有價值的消費群體使品牌達(dá)到國際化的提升與擴(kuò)大，為其產(chǎn)品和服務(wù)提供了強(qiáng)大的支撐； 第三，觀瀾湖模式已不再局限于地產(chǎn)，而是引進(jìn)系統(tǒng)論的觀點，創(chuàng)造一個相對完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)，為消費者提供的是一種國際高端時尚生活方式，國際商務(wù)活動、國際賽事不斷，全球財富精英關(guān)注參與，所有的配套項目與設(shè)施，都圍繞這種生活方式展開，既相對獨立，又互為配套。,案例三：高爾夫休閑

15、度假村昆明春城 春城湖畔高爾夫度假村，距昆明市區(qū)約48公里，坐落于清澈迷人的陽宗海湖畔，群山懷抱，湖水清麗，一年四季春光明媚，氣候宜人，是世界最優(yōu)美的高爾夫球度假村之一，堪稱亞洲的高爾夫天堂。,啟示,春城湖畔高爾夫度假村經(jīng)營房地產(chǎn)，營造的其實是一種春城生活方式，其最大的特色在于其經(jīng)營模式的設(shè)計： 所有的別墅和公寓都贈送免費的高爾夫會員資格，會員資格數(shù)量將取決于所購買的房產(chǎn)的類別。,案例四：溫泉島嶼度假城京津新城 京津新城是目前國內(nèi)首屈一指的休閑度假型別墅項目之一，西北距離北京98公里，南距天津45公里。,國內(nèi)外休閑地產(chǎn)發(fā)展情況對照表,第三部分：休閑地產(chǎn)在成都,1、天下休閑看成都 2、成都休閑地

16、產(chǎn)格局 3、成都休閑地產(chǎn)主題 4、成都休閑地產(chǎn)的未來競爭,1、天下休閑看成都,少不入川，成都是西部當(dāng)之無愧的休閑之都，在中國的休閑版圖上也有無可替代的地位，正走在成為國際化“休閑之都” 的路上，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢鮮明，其魅力將驚艷于世：,（1.1）悠久的休閑歷史傳統(tǒng),成都作為天府之國的首府,歷史上便有享受生活，偏好休閑的傳統(tǒng)，有可追溯3000年的古蜀文明以及融匯古今的休閑文化； 秉承了先人的休閑遺風(fēng)，成都城市“休閑”氣息非常濃厚，從“天下茶館數(shù)成都”到成都被命名為“農(nóng)家樂發(fā)源地”，休閑理念以及普遍參與成為人們的共識。,（1.2）先天的休閑資源稟賦,稀缺的自然生態(tài) 山清水秀，一馬平川，氣候怡人，旅

17、游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 豐富的人文綠洲 都江堰，青城山，三星堆，金沙遺址，武侯祠，杜甫草堂，文殊院，寬窄巷子，大慈寺，望江公園，大熊貓繁殖基地 成都自古就有“揚一益二”、“天府之國”、“錦官城”的美譽，地處神秘的北緯30線，是旅游休閑者們追逐的熱點。,西部的旅游樞紐 成都是通往中國西部必經(jīng)的旅游中轉(zhuǎn)地，透過這里，可以一覽中國西部神秘風(fēng)光， 神奇九寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、金沙遺址以及世界屋脊西藏，都將進(jìn)入旅游者的視野。,成都市全年接待國內(nèi)游客4003.7萬人次，國內(nèi)旅游收入324.1億元；全年接待入境旅游者58.0萬人次，旅游外匯收入2.0億美元。 2006年成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)

18、計公報,（1.3）強(qiáng)勁的休閑消費動力,2006年成都市恩格爾系數(shù)為33.9%，整體跨越富裕線，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)為45.1%，也達(dá)到了小康水平線； 成都市2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，汽車、旅游等奢侈消費已越來越多地進(jìn)入市民生活。 休閑產(chǎn)業(yè)對成都市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)巨大：2006年以休閑文化為主要支撐的成都三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值超過1200億元，占GDP比重的48.9%，對全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率40.2%；,（1.4）地產(chǎn)推動力較大,近年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈穩(wěn)步增長。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會,房地產(chǎn)施工面積保持逐年上升、商品房和住宅的銷售面積呈逐年穩(wěn)步上升。,資料來源：成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會,高