房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1、華中科技大學(xué)文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)價(jià)格影響因素學(xué)生姓名： 張某某 學(xué) 號(hào): 12467652332 專 業(yè)：房產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)班 級(jí)： 09房產(chǎn)2班 指導(dǎo)教師： 于老師 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素摘要:近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的變動(dòng)性，房地產(chǎn)價(jià)格成為人們?nèi)找骊P(guān)注的對(duì)象，也是一個(gè)非常敏感的話題，它的影響不僅限于房地產(chǎn)還關(guān)系到我國整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的安定。分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素?zé)o疑是非常重要和必要的。本文具體從房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件和房地產(chǎn)價(jià)格本身的特征以及房地產(chǎn)的各類影響因素方面分析了我國房地產(chǎn)價(jià)格狀況，旨在使我們對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素有更為全面深刻的認(rèn)識(shí)，知道我們的相關(guān)活動(dòng)。關(guān)鍵詞:價(jià)格 、條件 、

2、特征 、經(jīng)濟(jì) 、社會(huì) 、區(qū)位引言：房地產(chǎn)在我國的國民經(jīng)濟(jì)體系中無疑是非常重要的產(chǎn)業(yè)。它的影響力之廣之大決定了房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性地位。而房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)的重要而敏感的因素也備受我們的關(guān)注。了解房地產(chǎn)價(jià)格因素?zé)o論是對(duì)于整個(gè)社會(huì)還是我們個(gè)人都是非常重要的。對(duì)于政府而言分析、研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，將有利于政府分析房地產(chǎn)市場，進(jìn)而采取行之有效的、有針對(duì)性的調(diào)控措施，不斷滿足廣大居民有效需求的增長，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。對(duì)于個(gè)人而言，分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素能夠使人們更加深刻的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場從而更加理性的進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。下面就具體對(duì)房地

3、產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了分析。1.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件要了解房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素我想首先必須了解房地產(chǎn)的價(jià)格形成條件，才能對(duì)此有較為深入的了解。房地產(chǎn)價(jià)格的形成要同時(shí)具備效用性、相對(duì)稀缺性和有效需求這三個(gè)條件。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的要素,任何影響房地產(chǎn)價(jià)格的具體因素都是通過這三者起作用的。 房地產(chǎn)價(jià)格的效用性是指房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)房地產(chǎn)所產(chǎn)生的主觀和心理上的滿足程度。房地產(chǎn)如果沒有效用,人們就不會(huì)產(chǎn)生占有房地產(chǎn)的要求或欲望,更談不上花錢去消費(fèi),也就不會(huì)有價(jià)格。 房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性是指房地產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)于人們的欲望而言處于相對(duì)不足的狀態(tài)。有效需求是個(gè)人或團(tuán)體參與市場,用現(xiàn)金或其他等值物以取得物品或勞務(wù)

4、的能力。房產(chǎn)是一種特殊的商品,在市場經(jīng)濟(jì)中,房產(chǎn)的需求包含了兩種:一種是居住,一種是投資。房地產(chǎn)的有效需求是指消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)上能夠承受、有現(xiàn)實(shí)支付能力的房地產(chǎn)需求。2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)以其獨(dú)一無二價(jià)值量大性深深的為人們所關(guān)注著，關(guān)于它的特征分析也由來已久。下面就然我們了解一下房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)特征。2. 1 房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)位性區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可分為兩個(gè)方面:一是地區(qū)性,主要反映在不同城市區(qū)域之間的房地產(chǎn)差價(jià)。一般來講,相應(yīng)土地和同質(zhì)房屋,其價(jià)格大城市高于中小城市,沿海城市高于內(nèi)地城市,市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市高于發(fā)展中城市。另一方面是地段性,主要表現(xiàn)在同一城市市區(qū)范圍內(nèi)不同地段之間存在較大的

5、房地產(chǎn)差價(jià)。2. 2 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有雙重性房地產(chǎn)是以土地和固著在土地之上的房屋設(shè)施為主要物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)及其權(quán)屬關(guān)系,這就規(guī)定了房地產(chǎn)價(jià)格在其內(nèi)涵上具有雙重的實(shí)體性基礎(chǔ),其中一部分來源于土地開發(fā)和房屋建筑安裝勞動(dòng)所形成的價(jià)值,另一部分則來源于土地使用權(quán)(或所有權(quán)) 價(jià)格。2. 3 房地產(chǎn)價(jià)格具有權(quán)益性房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。由于房地產(chǎn)位置不可移動(dòng),在交易中轉(zhuǎn)移的不是房地產(chǎn)的實(shí)物,而是房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。2. 4 房地產(chǎn)價(jià)格形式具有雙重性房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格,也有使用和收益代價(jià)的租金。由于房地產(chǎn)壽命長、價(jià)值大,同一宗房地產(chǎn)可以由買賣和租賃兩種經(jīng)營方式,

6、因而房地產(chǎn)同時(shí)有價(jià)格和租金兩種價(jià)格形式相對(duì)應(yīng)。2. 5 房地產(chǎn)價(jià)格形成具有長期性房地產(chǎn)價(jià)格是在長時(shí)期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他房地產(chǎn)構(gòu)成某一特定地區(qū),但該地區(qū)并非固定不變,其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置等經(jīng)常處在變化過程之中。同時(shí),房地產(chǎn)本身也在隨時(shí)間發(fā)生著變化。2. 6 房地產(chǎn)價(jià)格具有保值和增值性隨著人口的增加、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,房地產(chǎn)價(jià)格在總體上呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。造成房地產(chǎn)價(jià)格具有增值性的最主要的原因是土地資源的有限性及土地投資的積累性。房地產(chǎn)開發(fā)建造周期長,投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)價(jià)格的增值程度在不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)和不同區(qū)位是不同的。3.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析影

7、響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，各因素的的效果也不盡相同，各有側(cè)重，因此，我們在分析各個(gè)因素的時(shí)候也不能一樣看待。要更加深入的了解它就必須對(duì)各個(gè)因素區(qū)別分析看到它們的不同點(diǎn)從而更好的了解房地產(chǎn)價(jià)格因素。3. 1 一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會(huì)對(duì)較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生全局性的影響。主要包括:(1) 經(jīng)濟(jì)因素。首先,國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會(huì)對(duì)地價(jià)的形成產(chǎn)生影響。在國民經(jīng)濟(jì)增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕的地區(qū),國民生產(chǎn)總值中用于投資、消費(fèi)的部分加大,用于生產(chǎn)性、投

8、資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)支出增加,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。再有,居民收入和消費(fèi)水平以及利率也影響著房價(jià)。當(dāng)居民實(shí)際收入(即扣除通貨膨脹率后的收入) 增加后,對(duì)其居住與活動(dòng)的空間的要求也有所提高,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。另一方面,利率水平的高低影響到社會(huì)上投資收益水平的高低。(2) 社會(huì)因素。社會(huì)因素是指一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)需求的主體是人,人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個(gè)方面。人口密度高的地區(qū),一般房地產(chǎn)的供給相對(duì)缺乏,供不應(yīng)求,該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高。再有,社會(huì)治安因素、城市化水平也影響著城市房地產(chǎn)的價(jià)格。(3

9、) 行政因素。行政因素通過對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等行為施加一定的規(guī)范來影響房地產(chǎn)價(jià)格,這些規(guī)范主要指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。3. 2 區(qū)域因素區(qū)域因素指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性,對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平會(huì)產(chǎn)生影響。區(qū)域因素是房地產(chǎn)市場的直接影響因素。(1) 商業(yè)服務(wù)繁華程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān),并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流數(shù)量,從而影響到所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。商服繁華程度越高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。(2) 交通條件。交通條件的優(yōu)劣將直接影響一

10、個(gè)區(qū)域人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本,明顯影響人們的出行方便度,因而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。(3) 城市設(shè)施狀況。城市設(shè)施分為基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施。以上三類設(shè)施可以用對(duì)應(yīng)的設(shè)施完善度等指標(biāo)來衡量,這些指標(biāo)一般都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)影響。(4) 環(huán)境狀況。環(huán)境狀況是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。主要有噪聲、空氣質(zhì)量、水質(zhì)量、景觀、衛(wèi)生狀況。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高,環(huán)境條件成為人們選購房地產(chǎn)的重要因素,因而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有明顯影響。3. 3 個(gè)別因素個(gè)別因素是指具體影響某宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場的影響范圍和程度最小,但對(duì)具體房地產(chǎn)價(jià)格的影響卻是最直接

11、、最具體。(1) 土地因素。土地是影響地價(jià)的非常重要的一個(gè)因素。區(qū)位有自然地理區(qū)位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別,土地的自然地理區(qū)位是固定不變的,但是,其社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位卻會(huì)隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化。同等位置的兩塊土地,由于面積大小不等,價(jià)格會(huì)有高低差別。一般來說,凡土地面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地,其地價(jià)必低。但在相鄰?fù)恋睾喜⒌那闆r下可能有例外。土地面積大小的合適度因不同用途、不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。土地形狀是否規(guī)則,對(duì)地價(jià)也有一定影響。一般認(rèn)為矩形地容易利用,因此,矩形地的價(jià)格較高,而其他形狀的土地價(jià)格會(huì)偏低。地質(zhì)條件決定著土地的承載力,直接關(guān)系到建筑物的造價(jià)和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。一般

12、來說,土地平坦,地價(jià)較高;反之,土地高低不平,地價(jià)較低;地勢高的房地產(chǎn)價(jià)格要高于地勢低的房地產(chǎn)價(jià)格。容積率因素是影響土地價(jià)格的主要因素之一。容積率越大,地價(jià)越高; 反之,容積率越小,地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。土地的用途對(duì)地價(jià)的影響相當(dāng)大,同樣一塊土地,商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。在年地租不變的前提下,土地使用年期越長,地價(jià)越高。(2) 建筑物因素。一是面積、結(jié)構(gòu)、材料。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同,則建筑物的建設(shè)成本不同;建筑物的結(jié)構(gòu)及使用的材料的質(zhì)量也對(duì)建筑物的成本有影響,從而影響其價(jià)格。如果建筑物的面積或高度與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào),則該建筑物的價(jià)值會(huì)

13、大大降低。二是設(shè)計(jì)、設(shè)備是否良好。建筑物的形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢等應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng),建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng),對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。三是施工質(zhì)量。建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本,更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒適性。因此,施工質(zhì)量是否優(yōu)良,對(duì)建筑物的價(jià)格有很大影響。四是法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制,主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。如建筑物高度限制、消防管制、環(huán)境保護(hù)等。4.結(jié)論：經(jīng)過以上分析我們可以看出,影響房價(jià)的因素錯(cuò)綜復(fù)雜的,不是某一個(gè)因素就可以決定房地產(chǎn)價(jià)格的，也不是某些價(jià)格因素累加的結(jié)果，是眾多相關(guān)因素共同作用的結(jié)果。這也

14、決定房價(jià)并不是一成不變,而是在時(shí)間序列上表現(xiàn)出上升或下降,也正好反映了多種因素發(fā)展變化、共同作用的結(jié)果。同時(shí)了解房地產(chǎn)價(jià)格影響因素不僅能夠有助于我們了解價(jià)格本身還能夠指導(dǎo)人們理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格，理性的進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)。參考文獻(xiàn)：【1】 陳立新.特區(qū)經(jīng)濟(jì).當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格的合理性研究.2012，4【2】 査奇芬; 李小俊.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與我國銀行體系脆弱性關(guān)系研究.經(jīng)濟(jì)縱橫.2011，03【3】 李穎; 胡日東.中國房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)基于pvar模型的研究. 宏觀經(jīng)濟(jì)研究.2011，02【4】 梁斌; 李慶云.經(jīng)濟(jì)科學(xué). 中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策分析基于貝葉斯估計(jì)的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型.2011，03【5】 楊堅(jiān).通貨膨脹與股