漳州房地產(chǎn)城西板塊調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)營(yíng)銷板塊分析.ppt

1、,漳州,房地產(chǎn)考察報(bào)告,紅細(xì)胞團(tuán)隊(duì),漳州宏觀環(huán)境分析,漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行情況,房地產(chǎn)城西板塊市場(chǎng)分析,2013年4月漳州房地產(chǎn)考察報(bào)告,城西房地產(chǎn)個(gè)案分析,漳州宏觀環(huán)境分析,一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,二、社會(huì)文化環(huán)境分析,三、政治法律環(huán)境分析,一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、近年漳州市GDP與人均GDP,漳州經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)期，樓市因長(zhǎng)期的積蓄購(gòu)買力而呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。 世界銀行認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達(dá)到1300美元以上時(shí)，房地產(chǎn)處在快速增長(zhǎng)期。漳州市2012年人均GDP折合約為6551美元（按1美元=6.1822人民幣元計(jì)算），正處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。,簡(jiǎn)析,2、人均可支配收入水平,漳州城鎮(zhèn)居民可支

2、配收入水平總體呈穩(wěn)步攀升趨勢(shì)，居民購(gòu)買力的提高將有利于樓市的向上發(fā)展。,3、居民信貸水平,2012年全部金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款情況,有表可以看出，居民的信貸水平呈大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中人民幣貸款達(dá)1148.23億元，比上年末增長(zhǎng)19.4%。,總結(jié)： 漳州宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)中，其中漳州全市2012年GDP達(dá)2017億元、人均GDP超過(guò)、人均可支配收入達(dá)21879元、2012年人民幣貸款搭1146.23億元，由此可粗略看出漳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)保持告訴增長(zhǎng)、當(dāng)?shù)貏∶?gòu)買力不斷提高，房地產(chǎn)處于告訴發(fā)展階段。,二、社會(huì)文化環(huán)境分析,人口因素分析,據(jù)2010年第六次人口普查可知漳州的人口總體情況，情況如下：,

3、（1）全市常住人口 全市常住人口3為4809983人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的 4581675人相比，十年共增加 228308人，增長(zhǎng)4.98 %。年平均增長(zhǎng)率為0.49%。,（2）家庭戶人口 全市常住人口中共有家庭戶4 1338126 戶，家庭戶人口為4569674 人，平均每個(gè)家庭戶的人口為3.41 人，比2000年第五次全國(guó)人口普查的3.72人減少0.31人。,（3）城鄉(xiāng)人口 全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口6為2247566 人，占46.73 %；居住在鄉(xiāng)村的人口為2562417人，占53.27 %。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加 649936人

4、，鄉(xiāng)村人口減少421628人，城鎮(zhèn)人口比重上升11.87百分點(diǎn)。,(4)人口流動(dòng) 全市常住人口中，居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開(kāi)戶口登記地半年以上的人口為 699766人，其中市轄區(qū)內(nèi)人戶分離的人口7為56632人。具有本省外市戶籍的遷入人口為97597人，具有外省戶籍的遷入人口為207171人。,2、文化因素分析,1）漳州是一個(gè)歷史悠久，文化深厚，同時(shí)又具有各種別具特色的風(fēng)俗習(xí)慣的城市，作為閩南文化的代表城市之一，人們的消費(fèi)觀和價(jià)值觀獨(dú)具地方特色。 2）在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕惋L(fēng)俗，推廣人居建設(shè)，突出生態(tài)、文化兩大特色。,三、政治法律環(huán)境分析,（一）全國(guó)性政策,1、國(guó)

5、土部督察供地表示：要加快供地，抑制房?jī)r(jià)快速上漲。 2、國(guó)土部：將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控。 3、房產(chǎn)稅改革加強(qiáng)覆蓋保有環(huán)節(jié) 4、新“國(guó)五條”細(xì)則全面落地,（二）漳州本區(qū)域政策,1、漳州LIG項(xiàng)目將投入6.7億元天還造地。 2、漳州規(guī)劃管理技術(shù)新規(guī)于本年度1月起實(shí)施。 3、詔安縣今年計(jì)劃實(shí)施48個(gè)城市建設(shè)項(xiàng)目，總投資40億，年 度計(jì)劃投資15.7億元，涉及交通、公園、文化衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。 4、廈漳海底隧道完成初步設(shè)計(jì)，隧道建成后，將大大縮短漳州與廈門開(kāi)發(fā)區(qū)之間的同行時(shí)間。,漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行情況,一、城市發(fā)展規(guī)劃,二、漳州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征,三、漳州二級(jí)市場(chǎng)情況,四、漳州板塊發(fā)展,五

6、、漳州房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè),一、城市發(fā)展規(guī)劃,為進(jìn)一步落實(shí)“田園都市、生態(tài)之城”的城市發(fā)展目標(biāo)，推進(jìn)漳州城市空間由濱江向?yàn)I海的轉(zhuǎn)變，新一輪的漳州市城市總體規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍擴(kuò)大到2369平方公里，包括薌城區(qū)由中心城區(qū)、圓山組團(tuán)、九龍、龍文區(qū)、龍海市全部行政區(qū)域及南靖、華安、長(zhǎng)泰、漳浦縣局部地區(qū)，形成組團(tuán)、靖城組團(tuán)、角美組團(tuán)、石碼組團(tuán)及濱海組團(tuán)組成的“一中心六組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。,圖一：規(guī)劃區(qū)空間結(jié)構(gòu)一中心六組團(tuán),二、漳州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征,1、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供求平衡轉(zhuǎn)臺(tái)，市場(chǎng)發(fā)展健康 2、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng) 3、漳州樓盤以多層小高層為主，居民購(gòu)買偏好中小等戶型 (80-120) 4

7、、房?jī)r(jià)逐步上升,5、市場(chǎng)需求旺盛，銷量增加 6、外地開(kāi)發(fā)商助推漳州市場(chǎng) 7、漳州新建商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小，商品房銷售依然旺盛 8、建筑風(fēng)格大部分是現(xiàn)代，也存在著新古典主義建筑和中西合璧建筑，未來(lái)建筑風(fēng)格多變。,三、漳州二級(jí)市場(chǎng)情況,1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較為平穩(wěn)，從2006年至2010年的四年間，商品住宅的均價(jià)上漲約為800元每平方米，年漲幅約為6%，低于全國(guó)19%的平均漲幅，低于漳州GDP年15%的平均漲幅，也低于漳州市人均年入13%的平均漲幅。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為穩(wěn)健。,表：漳州2004-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況,簡(jiǎn)析： 從漳州房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度和固定增幅以及

8、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來(lái)看，我們認(rèn)為漳州房地產(chǎn)投資沒(méi)有過(guò)熱，預(yù)計(jì)今后房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的空間仍然比較充裕。,2）歷年漳州商品房供求情況,表:漳州市歷年商品房供求情況,萬(wàn)平方米,簡(jiǎn)析： 以上是2007年至2011年得漳州樓市供求情況。通過(guò)供求比我們可以看出，20072011年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已經(jīng)供不應(yīng)求，反應(yīng)出漳州存在較大的住房需求。,3）漳州房地產(chǎn)價(jià)格情況,從上表可以看出漳州市普通住宅均價(jià)，市區(qū)普通住宅均價(jià)都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且漲幅較大，市場(chǎng)前景大。,我們從以上的量?jī)r(jià)分析綜合其他渠道的信息資料，可以初步總結(jié)出： 1)漳州2007年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲是

9、和成交量同步的，反映漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 2) 漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)泡沫成分較小。,總結(jié)：,四、漳州板塊發(fā)展,隨著漳州城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)的大漳州城，將由原來(lái)單一的老城區(qū)，發(fā)展成今后的六大城區(qū)城西板塊、江濱板塊、新城市中心板塊、城東板塊和城北板塊、江南板塊。城市中心區(qū)也有了全新的界定，西起西起學(xué)府路、東到九龍大道，以沃爾瑪商圈為核心，丹霞路和勝利東路為新城市中心的兩大主動(dòng)脈，重新構(gòu)建未來(lái)大漳州城。每個(gè)板塊都富有它得天獨(dú)厚的潛力與賣點(diǎn)。,城西板塊：漳州新崛起的居住新區(qū) 城東板塊：漳州即將崛起的第二中心城 新城市中心板塊：大漳州城的城市核心 江濱板塊：漳州真正

10、的CLD，江景豪宅林立的中央生活區(qū) 城北板塊：城市腹地，未來(lái)之星,五、漳州房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè),1、漳州房地產(chǎn)中小戶型吃香 2、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?3、理性購(gòu)房趨勢(shì) 4、漳州房地產(chǎn)房?jī)r(jià)將逐步攀升 5、豪宅仍在高位 6、漳州房地產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇 7、營(yíng)銷理念創(chuàng)新,房地產(chǎn)城西板塊市場(chǎng)分析,城西發(fā)展情況,（二）路網(wǎng)建設(shè),（三）高校園區(qū),（四）生態(tài)景觀,（五）商業(yè)氣息,（六）樓盤進(jìn)駐,（一）城西工業(yè),一、城西發(fā)展情況,“建設(shè)新區(qū)、開(kāi)發(fā)沿江、改善舊城”，是目前漳州城市發(fā)展的大方向。伴隨著漳州城市化進(jìn)程“東拓西進(jìn)”步伐的加快，漳州樓市在城東、城西各自占據(jù)著一方舞臺(tái)。城西在政府和開(kāi)發(fā)商的共同努力下，迸發(fā)出

11、具有廣闊前景的活力與商機(jī)。,（一）城西工業(yè),漳州金峰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是第一批通過(guò)國(guó)家發(fā)改委審核公告的省級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，是九龍江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中規(guī)劃的十大工業(yè)區(qū)之一，也是漳州市總體規(guī)劃的重要組成部分，是薌城區(qū)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要基地和重心區(qū)域，漳州市吸引外資的重要窗口。,（二）路網(wǎng)建設(shè),圖二：中心城區(qū)綜合交通體系規(guī)劃,漳州城西的地理位置十分優(yōu)越，距漳州港30公里，距廈門機(jī)場(chǎng)、廈門港50公里，緊鄰319國(guó)道，而且漳州城西的廠西一路、廠西二路相繼通車，西洋坪大橋也已經(jīng)建成投入使用。此外，近年來(lái)西部城區(qū)的其他新道路增加了不少。如大學(xué)西路中段、瑞京路西延伸段二期、江濱路西延伸段二期、瑞京路、西洋坪路、金峰

12、南路等，西部片區(qū)交通脈絡(luò)已經(jīng)蔚然成型。,（三）高校園區(qū),城西擁有著漳州最具有人文氣息的高教園區(qū)，并以漳州市體育中心為依托，形成濃厚的文化教育氛圍，共同構(gòu)筑起漳州高層次的知識(shí)群體，名校輝煌的歷史，和深厚的人文學(xué)養(yǎng)。大學(xué)城、高校文化區(qū)、文體廣電中心，人文鼎盛，共同撐起漳州文化產(chǎn)業(yè)的明天。,（四）生態(tài)景觀,依托得天獨(dú)厚的山水自然資源優(yōu)勢(shì)，城西新區(qū)著力于建設(shè)成為漳州地區(qū)首屈一指生態(tài)宜居板塊。近年來(lái)，城西在規(guī)劃中充分利用上風(fēng)上水的有利區(qū)位，加大生態(tài)建設(shè)和具有生態(tài)意義的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的力度，三湘江水質(zhì)整治的全面落實(shí)，更是為生態(tài)城西的建設(shè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,（五）商業(yè)氣息,商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)駐，對(duì)西部區(qū)域的價(jià)值提升

13、開(kāi)始嶄露頭角。紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)業(yè)，在西部引起矚目。而其他的商業(yè)用地也在建設(shè)之中，除了位于金峰開(kāi)發(fā)區(qū)埔尾片區(qū)（閩南汽車貿(mào)易城）的商業(yè)用地外，還有位于金峰南路以西、勝利西路以南和金峰南路以東、江濱路以北兩個(gè)商業(yè)用地 。未來(lái)西部的商業(yè)地產(chǎn)布局將再次調(diào)整，西部的區(qū)域價(jià)值將得到進(jìn)一步的提升。,（六）樓盤進(jìn)駐,中心城區(qū)用地規(guī)劃圖（黃色為居住用地）,在漳州城西，豐富的土地資源、珍貴的自然資源以及濃郁的人文資源早就吸引了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的注意。先后進(jìn)駐西部板塊的開(kāi)發(fā)企業(yè)包括福建向榮集團(tuán)、夏商地產(chǎn)、廈門國(guó)源房地產(chǎn)、永鴻國(guó)際集團(tuán)、龍華房地產(chǎn)、福建鴻源集團(tuán)等。逐漸崛起的城西板塊生活城，其格局構(gòu)成仍可分為幾大區(qū)域，

14、核心片區(qū)以永鴻國(guó)際公館、聯(lián)裕鳳凰為軸心，北部片區(qū)為綠洲富城，南部片區(qū)為鑫榮嘉園、金品花園等，包括西部片區(qū)的保障性住房惠民花園一期、二期，密集的住宅群落逐漸在西部崛起，西部以其生活宜居新城的定位，吸引了大量首次置業(yè)的剛性需求購(gòu)房者。,城西房地產(chǎn)個(gè)案分析,綠洲富城,錦鴻西歐御景,綠洲富城,“漳州綠洲富城”位于漳州市區(qū)北環(huán)城路北側(cè)，正興車輪集團(tuán)公司東側(cè)，包含多層、小高層等多種建筑組團(tuán)。該項(xiàng)目擁有大型商業(yè)配套，設(shè)有商務(wù)酒店、大型購(gòu)物超市、風(fēng)情商業(yè)街等。西洋坪路全線貫通，正興私立學(xué)校坐落周邊，緊鄰的高校園區(qū)園區(qū)亦初具規(guī)模。,價(jià)格走勢(shì),交通狀況 西洋坪、漳華路相繼完成，5分鐘市政生活圈已形成。綠洲富城位于

15、漳州市北環(huán)城路與金峰路交匯處，交通還是比較便利的，可乘坐1路、5路、9路、14路、22路公交車，打車或自駕車距離市區(qū)車程在15-20分鐘左右。,戶型圖：,A戶型二房二廳一衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 87.79-91.8m2,雙向陽(yáng)臺(tái)，南北延伸感強(qiáng)，空間布局簡(jiǎn)約，空間利用較好,三房二廳二衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái) 111.78-111.44m2,南北朝向，采光好，三個(gè)陽(yáng)臺(tái)具有空間延伸感,錦鴻西歐御景,“錦鴻西歐御景”位于漳華路與金星路交匯處，緊鄰漳州高校園區(qū)，人文氣息濃厚。該項(xiàng)目占地約11萬(wàn)平米，總建筑面積約18萬(wàn)平米，由61幢多層西班牙風(fēng)格的花園洋房組成，是一個(gè)大規(guī)模、配套設(shè)施完善、富有人文氣息的活力景觀社區(qū)。,價(jià)格分析,交通狀況 與漳華路為主要交通干道，周邊輔于金閩路、