居住區(qū)定位教學(xué)課件

1、小區(qū)規(guī)劃,如何定位,小區(qū)如何定位,？,小區(qū)自身客戶(hù)定位,？,項(xiàng)目基本情況,規(guī)模：總占地面積23.4公頃，二期開(kāi)發(fā)占地面積15.49公頃，二期總建筑面積63萬(wàn)平方米，其中公建建筑面積10萬(wàn)平方米，公寓建筑面積53萬(wàn)平方米；容積率4.07，建筑平均高度50米，建筑密度38%。 環(huán)境：本項(xiàng)目地處秦皇島市南戴河旅游度假區(qū)的東北角，緊臨戴河入海口。南臨渤海海濱，距離海岸50米，與著名的北戴河旅游區(qū)僅一橋之隔，是秦皇島渤海灣一處即臨海又臨河的高檔項(xiàng)目用地。,區(qū)位：本項(xiàng)目位于秦皇島市南戴河海岸，屬于城投公司地塊、西至廣州白云機(jī)場(chǎng)培訓(xùn)中心、南至防護(hù)林帶、北至海濱地界。 土地用途：旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。,目標(biāo)客戶(hù)群定

2、位,偉業(yè)近期對(duì)在北京代理的低密度項(xiàng)目當(dāng)中的100位客戶(hù)進(jìn)行了南戴河海景酒店公寓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意向征詢(xún)的問(wèn)卷調(diào)查，共回收有效問(wèn)卷64份，并根據(jù)客戶(hù)的具體情況，得出本部分結(jié)論。,目標(biāo)客群定位： 客戶(hù)來(lái)源： n 外地客戶(hù)：外地客戶(hù)是本項(xiàng)目的主要購(gòu)買(mǎi)群體，以京、津、河北和東北等區(qū)域的富裕階層客戶(hù)為主，北京、天津等地區(qū)的客戶(hù)喜歡臨海的位置進(jìn)行休閑度假，兼顧投資。東北地區(qū)客戶(hù)一般會(huì)選擇商業(yè)用來(lái)經(jīng)營(yíng)。 n 本地客戶(hù)：本地客戶(hù)主要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)附近、價(jià)格適中的住宅有大量需求，部分有購(gòu)買(mǎi)力的本地客戶(hù)會(huì)進(jìn)行投資。 客戶(hù)分類(lèi)： n 散客購(gòu)買(mǎi)： 中產(chǎn)階層：外企、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高層管理者、藝術(shù)人士、媒體精英、自由職業(yè)者等。

3、高端階層：商界、金融、IT等行業(yè)的精英人群，私營(yíng)企業(yè)老總，大公司與外企CEO，社會(huì)要員及其他高收入階層。 n 單位購(gòu)買(mǎi)： 企事業(yè)單位整購(gòu)，作為公司培訓(xùn)中心、接待中心、會(huì)議中心、俱樂(lè)部等，或者投資機(jī)構(gòu)投資購(gòu)買(mǎi)。,目標(biāo)客戶(hù)需求特征,中產(chǎn)階層： 家庭資產(chǎn)背景充裕。 他們的生活方式單調(diào)，渴望放松 注重個(gè)性的滿(mǎn)足 注重生活品質(zhì)與品位,高端客戶(hù)： 家庭資產(chǎn)背景是最富有的。 他們的生活方式是別人的理想。 國(guó)際生活背景決定了他們居住品質(zhì)與品位的追求。 具備一定的區(qū)域情結(jié)或地緣性。 高品質(zhì)生活水準(zhǔn)，相對(duì)“保守”的審美。,單位購(gòu)買(mǎi)客戶(hù) 在北戴河海濱的主要路段上遍布著中央國(guó)家機(jī)關(guān)的療養(yǎng)院、培訓(xùn)中心，在北戴河，幾乎每

4、個(gè)部委都有培訓(xùn)中心或者療養(yǎng)院，大約有200多家休療中心，是中國(guó)最大的休療旅游區(qū)。 規(guī)劃出整售區(qū)供企事業(yè)單位整購(gòu)，作為公司培訓(xùn)中心、接待中心、會(huì)議中心、俱樂(lè)部等，或者投資機(jī)構(gòu)投資購(gòu)買(mǎi)。,小區(qū)自身如何定位,？,眼花繚亂的主打詞,生態(tài)社區(qū),休閑社區(qū),文化社區(qū),體育社區(qū),美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng),你家小區(qū)主打 哪個(gè)色？,。,托斯卡納,異國(guó)風(fēng)情,法蘭克福,皇家園林,東方大院,歐式典范,地中海風(fēng)情,!,綠城長(zhǎng)沙桂花城位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)體育新城附近，北靠長(zhǎng)沙大道，南臨博進(jìn)路，東接高嶺路，西依漢城路。 由多層、小高層、高層花園洋房式公寓，大型會(huì)所，幼兒園等生活服務(wù)設(shè)施組成，總占地約263畝，是低樓層、低密度、低容積率（1.7

5、5）、高綠化率（40%）的大型現(xiàn)代生活園區(qū)。,綠城.長(zhǎng)沙桂花城,歐洲古典風(fēng)格建筑 建筑密度低，綠化率高， 景觀好 位于市郊，與市區(qū)有一定距離 環(huán)境舒適而寧?kù)o，配套設(shè) 施一應(yīng)俱全并且標(biāo)準(zhǔn)較高 居住者為中高收入人群,綠城.長(zhǎng)沙桂花城的定位,歐洲古典建筑+中國(guó)古典園林,中西混合式建筑風(fēng)格、房屋結(jié)構(gòu)等采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國(guó)傳統(tǒng)特色，風(fēng)格多樣（中國(guó)普遍流行的一種做法）,江南圍合式布局，通過(guò)大規(guī)模的中心花園和組團(tuán)規(guī)模綠地、宅間綠地和蜿蜒曲折的水系，營(yíng)造生態(tài)宜居的江南小鎮(zhèn)意象。,綠城.長(zhǎng)沙桂花城-小區(qū)總平,傳統(tǒng)/歐式/各種混搭？,中心水系中國(guó)古典園林,傳統(tǒng)/歐式/各種混搭？

6、,中心綠地英國(guó)自然風(fēng)景式園林？,綠城.長(zhǎng)沙桂花城初印象,綠城長(zhǎng)沙桂花城建筑整體典雅大氣，建筑細(xì)部和景觀層次十分豐富，環(huán)境空間營(yíng)造追崇意境，有獨(dú)特人文氣質(zhì)。,以多層和小高層為主，建筑普遍不高，房屋間距也較小，而且人車(chē)分行，人行道較窄，則更多的使用較為矮小的分層灌木來(lái)造景和劃分空間，空間尺度非常宜人，高大的喬木使用比較少,初印象宜人的尺度,長(zhǎng)沙博林金谷,博林金谷緊鄰城市主干道芙蓉路，位于南二環(huán)浦沅立交橋段，踞1號(hào)線(xiàn)地鐵口。 占地面積約400畝,總戶(hù)數(shù)約3500戶(hù),綠化率達(dá)到45%,一期的容積率2.49,是真正的原生態(tài)住宅小區(qū). 基地周?chē)鸀槌善牧值?，綠化覆蓋率高，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。,博林金谷定位,

7、位于長(zhǎng)沙南城新城與中心城區(qū)交界重要地段，區(qū)域價(jià)值前景無(wú)限。 德式包豪斯風(fēng)格建筑 建筑密度較低，綠化率高， 景觀好，獨(dú)享大片原生態(tài)山林 環(huán)境舒適而寧?kù)o，配套設(shè)施一應(yīng)俱全并且標(biāo)準(zhǔn)較高 居住者為中高等收入人群 周邊有多所大學(xué)，文化氛圍濃,德式包豪斯建筑+原生山林+現(xiàn)代景觀,建筑延續(xù)前期德式包豪斯風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快的線(xiàn)條與大面積玻璃對(duì)比，表現(xiàn)出精工建筑氣質(zhì)。 保留基地原有的大片山林，在原生態(tài)山坡、谷地、森林中穿梭德國(guó)現(xiàn)代主義建筑，在簡(jiǎn)明快中突出獨(dú)具匠心的協(xié)調(diào)之美。 建筑群呈圍合式擁抱原生山林，景觀絕佳。,博林金谷初印象地形巧妙應(yīng)用,在景觀設(shè)計(jì)中，對(duì)原有基地所有的各種條件（山林、高差等）加以巧妙應(yīng)用，構(gòu)成該

8、小區(qū)一大特色。,原有山林形成公園類(lèi)似物,利用高差形成極佳彎道景觀,博林金谷初印象地形巧妙應(yīng)用,在景觀設(shè)計(jì)中，對(duì)原有基地所有的各種條件（山林、高差等）加以巧妙應(yīng)用，構(gòu)成該小區(qū)一大特色。,利用高差形成宅間綠地，劃分空間，保證居民私密性,博林金谷初印象地形巧妙應(yīng)用,在景觀設(shè)計(jì)中，對(duì)原有基地所有的各種條件（山林、高差等）加以巧妙應(yīng)用，構(gòu)成該小區(qū)一大特色。,初印象簡(jiǎn)潔大氣人工景觀,博林金谷由1126層不等的小高層、高層公寓構(gòu)成，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快、大面積的原生山林附近的景觀也相應(yīng)的簡(jiǎn)潔大氣，而中心景觀則幾何化一些。,長(zhǎng)沙.恒大綠洲,長(zhǎng)沙恒大綠洲，毗鄰武廣新長(zhǎng)沙站，位于長(zhǎng)沙市武廣新城勞動(dòng)?xùn)|路與京珠高速交匯處

9、，是規(guī)劃中的地鐵2號(hào)、3號(hào)線(xiàn)必經(jīng)站口。 坐擁武廣新城中央最大的體育文化休閑公園，600畝的原生茂密山林完全消匿了城市的噪音，為長(zhǎng)沙恒大綠洲供了天然的綠色屏障。西鄰圭塘河風(fēng)光帶。,恒大臺(tái)詞世界級(jí)皇家園林 國(guó)際級(jí)航母配套 滿(mǎn)屋名牌 9A精裝,新古典主義歐陸建筑 異國(guó)情調(diào)，壯闊大氣 多位高層住宅，建筑高度大，空間視覺(jué)尺度大，景觀尺度也較大，不太宜人,恒大模式新古典主義歐陸建筑環(huán)抱中央大湖面,總結(jié)分析,綠城長(zhǎng)沙桂花城,博林金谷,恒大綠洲,高檔多層、小高層花園洋房，建筑較矮，人車(chē)分行,傳統(tǒng)造園，景觀尺度小，層次豐富，細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)到位,中高檔德式現(xiàn)代小高層住宅，建筑較高，大片原生山林,景觀尺度稍大，簡(jiǎn)潔大方，與自然融合,普通歐陸式高層住宅，建筑高，間距大,景觀尺度大，歐式園林，細(xì)節(jié)不足,小區(qū)定位原則,從整體上把握居住區(qū)的特色 當(dāng)?shù)鬲?dú)特的自然環(huán)境和人文環(huán)境 當(dāng)?shù)貧v史文化的現(xiàn)代表達(dá) 不能盲目追風(fēng)、抄襲，要有自己的特點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格與園林設(shè)計(jì)整體統(tǒng)一 現(xiàn)代風(fēng)格的住宅宜采用現(xiàn)代景觀造園手法， 古典風(fēng)格的住宅適宜采用具有地方和傳統(tǒng)的語(yǔ)言的思路來(lái)進(jìn)行塑造。 生態(tài)和可持續(xù)性 生態(tài)型的居住景觀能夠喚起居民美好的情趣和感情的寄托。 最好以居住區(qū)原有的生態(tài)地貌為基礎(chǔ)，利用原有的地形和植被，合理地規(guī)劃設(shè)計(jì)人工景