農用地分等定級估價實施方案(細則)匯總

1、農用地分等定級估價實施方案1總則1.1農用地分等定級估價的目的與任務1.1.1農用地分等定級的目的農用地分等定級估價的主要目的是：（1）為貫徹落實中華人民共和國土地管理法，對農用地進行科學、合理、統(tǒng)一、嚴格管理，提高農用地管理水平提供依據(jù)；（2）為科學量化農用地數(shù)量、質量和分布，實施區(qū)域耕地占補平衡制度和基本農田保護制度提供依據(jù)；（3）為理順土地價格體系、培育完善土地市場，促進土地資產合理配置，開展土地整理、土地征用補償、農村集體土地使用權流轉等工作提供依據(jù)；（4）為實行農業(yè)稅制改革，公平合理配賦征收農業(yè)稅提供依據(jù)。1.1.2農用地分等定級估價的任務根據(jù)農用地的自然屬性和經濟屬性，對農用地的質

2、量優(yōu)劣進行綜合評定，并劃分等別、級別；并在正常的市場條件下，針對農用地的不同級別，按照不同利用類型，相對一定的估價期日，確定農用地基準地價。1.2農用地分等定級估價的對象農用地分等定級估價的工作對象是行政區(qū)內現(xiàn)有農用地和宜農未利用地，不包括自然保護區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。1.3農用地分等定級估價的體系說明農用地分等定級估價采用“等”和“級”兩個層次，并在級的基礎上確定級別基準地價的工作體系。農用地分等 農用地等別是依據(jù)構成土地質量穩(wěn)定的自然屬性和社會屬性，在全國范圍內進行的農用地質量綜合評定。農用地等別劃分側重于反映因農用地潛在的（或理論的）區(qū)域自然質量、

3、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的農用地生產力水平差異。農用地分等成果在全國范圍內具有可比性。農用地定級 農用地級別是依據(jù)構成土地質量的自然因素和社會經濟因素，根據(jù)地方土地管理工作的需要，在行政區(qū)（省或縣）內進行的農用地質量綜合評定。農用地級別劃分側重于反映因農用地現(xiàn)實的（或實際可能的）區(qū)域自然質量、利用水平和效益水平不同，而造成的農用地生產力水平差異。農用地定級成果在縣級行政區(qū)內具有可比性。農用地估價 農用地價格是指在正常市場條件下，相對估價期日，依據(jù)農用地的自然因素、社會經濟因素和特殊因素等，農用地所能夠實現(xiàn)的價格。農用地估價是評估農用地基準地價，是針對農用地不同級別或不同均質區(qū)片，

4、按照農用地不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的級別平均價格。1.4農用地分等定級估價的原則和理論依據(jù)1.4.1農用地分等定級估價的原則（1）綜合分析原則農用地質量是各種自然因素、經濟因素綜合作用的結果，農用地分等定級應以對造成等級差異的各種因素進行綜合分析為基礎。 （2）分層控制原則農用地分等定級以建立不同行政區(qū)內的統(tǒng)一等級序列為目的。在實際操作上，農用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開，農用地定級主要是在縣級進行。不同層次的評價成果都必須兼顧區(qū)域內總體可比性和局部差異性兩個方面的要求。在標準條件下，建立分等定級評價體系，進行綜合分析，將具有類似特征的土地劃入同一土地等或土地級。（3）

5、主導因素原則農用地分等定級應根據(jù)影響因素因子的種類及作用的差異，重點分析對土地質量及土地生產力水平具有重要作用的主導因素的影響，突出主導因素對土地分等定級結果的作用。（4）土地收益差異原則農用地分等定級既要反映出土地自然質量條件、土地利用水平和社會經濟水平的差異及其對不同地區(qū)土地生產力水平的影響，也要反映出不同投入水平對不同地域土地生產力水平和收益水平的影響。 （5）定量分析與定性分析相結合原則農用地分等定級應盡量把定性的、經驗的分析進行量化，以定量計算為主。對現(xiàn)階段難以定量的自然因素、社會經濟因素采用必要的定性分析，將定性分析的結果運用于農用地分等定級成果的調整和確定階段的工作中，提高農用地

6、分等定級成果的精度。（6） 預期收益原則預期收益原則，是指農用地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。（7）替代原則替代原則，是指農用地評估應以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相似、交易方式一致的農用地交易實例的市場價格為參考，經比較修正后估算出待估農用地價格。（8） 報酬遞增遞減原則報酬遞增遞減原則，是指經濟學中的邊際效益變動的原則。在投入水平較低時，每增加各生產要素的單位投入量，純收益均會隨之增加；但增加到某一數(shù)值以后，若繼續(xù)增加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。這一規(guī)律在農業(yè)生產經營中普遍存在，估價中應充分依據(jù)這一原則。（9）貢獻原則貢獻原則，是指農

7、用地的總收益是農用地及其各種投入共同作用的結果，估價時要充分考慮農用地對總收益的實際貢獻。（10）合理有效利用原則合理有效利用原則，是指對待估農用地所設定的利用方式，不僅能充分發(fā)揮其土地質量的效用，產生良好的經濟效益；而且不會使其土地質量明顯降低和對其周圍土地利用造成不利影響或危害。（11）變動原則變動原則，要求農用地估價應充分考慮地價形成因素的變化，對將來的地價變動作出準確預測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標準水平。（12） 供需原則供需原則是指農用地估價要充分考慮農用地供需的特殊性和農用地市場的地域性。1.4.2理論依據(jù)（1）地租理論地租是土地所有權在經濟上實現(xiàn)的形

8、式，是直接生產者在生產中所創(chuàng)造的剩余生產物被土地所有者占有的部分。根據(jù)馬克思的地租理論，對于農用土地，按地租的形成條件和形成原因不同，可將其分為級差地租、絕對地租、和壟斷地租。（2）土地資源價值理論新土地資源價值觀認為土地具有價格，一方面土地具有收益價格；另一方面，土地又是資源。在我國耕地資源比較緊張的情況下，農用土地的無形價值更重要，它主要指農用土地的存在對農民所具有的社會保障價值和為社會提供糧食安全作用而產生的社會穩(wěn)定功能所具有的價值之和。（3）區(qū)位論區(qū)位是指人類社會經濟活動在地理空間的分布位置，是自然、經濟、交通運輸、地理位置在空間上的有機組合。農業(yè)土地利用與周邊的城市經濟發(fā)展聯(lián)系日益加

9、強，城市的發(fā)展需要占用周邊的農用地時，農用土地區(qū)位理論將對農用地分等定級估價具有指導意義。2.準備工作2.1編寫農用地分等定級估價任務書農用地分等定級估價任務書應包括以下內容：（1）農用地分等定級估價的區(qū)域和范圍；（2）農用地分等定級估價的工作程序及方法；（3）農用地分等定級估價工作所需的技術資料和基本圖件；（4）農用地分等定級估價工作的組織領導；（5）農用地分等定級估價工作的人員、時間安排、經費預算；（6）農用地分等定級估價成果。（7）農用地分等定級估價成果檢查驗收方法；（8）地定級成果檔案管理。2.2表格準備根據(jù)本規(guī)程所要求的內容和格式進行工作表格準備。參見附錄A。表A1：農用地分等定級外

10、業(yè)調查表；表A2：農用地投入產出效益調查表；表A3：農用土地承包調查表；表A4：農用土地轉包調查表；表A5：農用土地出租調查表；表A6：農用土地抵押調查表；表A7：農用土地聯(lián)營入股調查表；表A8：分等定級范圍內交通情況調查表表A9：分等定級范圍內農貿市場調查表2.3所需資料2.3.1自然條件資料（1）氣候:一月平均溫度、七月平均氣溫、10度積溫、降水量、蒸發(fā)量、無霜期、災害氣候等因素。（2）水文：水源類型（地表水、地下水）、水量、保證率、水質；（3）土壤：土壤類型（潮褐土、褐土等）、有機質含量（表層土壤，耕地指耕層有機質）、土壤質地（表層土壤，耕地指耕層質地）、土層厚度、土壤鹽堿狀況、土體構型

11、（障礙層次數(shù)量、主要障礙層的厚度及埋深）、土壤侵蝕狀況（土壤風蝕與水蝕狀況）、土壤養(yǎng)分狀況（表層土壤，耕地指耕層土壤的養(yǎng)分狀況）、土壤污染狀況、土壤保水供水狀況、土壤中礫石含量等；（4）地形地貌：地貌類型（山地、丘陵、平原等）、海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位（在坡的上部、中部、下部）；（5）農田基本建設情況：灌溉條件（水源、水質、灌溉保證率）、排水條件、田間道路條件、田塊大小及平整度等。2.3.2土地利用條件資料標準耕作制度中指定作物的面積、單產、總產的統(tǒng)計資料、土地利用條件樣點基本情況資料、農業(yè)生產資料、農業(yè)技術實驗資料等。2.3.3土地經濟條件資料人均耕地、畝均資金投入、畝均純收益、農民

12、人均收入、農村道路網分布、道路等別標準、距區(qū)域經濟中心距離、田塊分散程度。2.3.4其他資料農業(yè)區(qū)劃資料、土壤普查資料、土地利用現(xiàn)狀調查資料、土地利用規(guī)劃、土地利用變更資料、農業(yè)統(tǒng)計資料、當?shù)剞r作物市場價格資料等。2.3.5圖件資料（1）土地利用現(xiàn)狀圖；（2）土壤圖；（3）地形圖；（4）土地利用規(guī)劃圖；（5）其它圖件。2.3.6所需資料清單土壤資料 （1）土壤志（2）1:5萬土壤類型圖（1984年）（3）第二次土壤普查原始記錄資料(1984年)水利資料 （1）農田水利基本建設情況(2002年)（2）小流域水土保持現(xiàn)狀圖（3）土壤侵蝕類型統(tǒng)計調查表（4）機井現(xiàn)狀普查表（5）水利設施狀況（6）水利

13、設施分布圖土地利用現(xiàn)狀、規(guī)劃資料（1）各縣土地資源；（2）1:1萬土地利用現(xiàn)狀圖；（3）土地利用調查（詳查及變更調查）匯總資料；（4）土地利用總體規(guī)劃資料（報告及規(guī)劃圖件）；（5）基本農田保護區(qū)圖統(tǒng)計資料 （1）社會經濟統(tǒng)計年鑒（1999-2001年）（2）農業(yè)統(tǒng)計資料匯編（1999-2001年）（3）1998年后農業(yè)成本調查資料匯編（4）種植作物成本收益匯總表其它資料 （1）地方志；（2）行政區(qū)劃圖；（3）地形圖；（4）環(huán)境評價與規(guī)劃資料；（5）農業(yè)區(qū)劃報告及圖件；（6）農業(yè)后備資源調查評價資料（7）社會經濟發(fā)展和規(guī)劃資料2.4資料整理2.4.1資料核實用于農用地定級的資料數(shù)據(jù)必須嚴格核實，

14、要求計量單位統(tǒng)一、來源可靠、無顯著異常，對明顯不符合實際的和特殊的極值要予以剔除。農用地利用條件、農用地經濟條件資料必須是最近三年的數(shù)據(jù)和實測數(shù)據(jù)。2.4.2資料初步整理現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)要根據(jù)性質、來源和初步分區(qū)，統(tǒng)一編碼、分類；對不全、不可靠的現(xiàn)有資料要作好記錄，以便外業(yè)補充調查時予以彌補；現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)要妥善保管，在定級工作結束后編制成基礎資料匯編，存入檔案。2.4.3圖件處理對收集到的圖件資料進行數(shù)字化，根據(jù)實地情況確定工作底圖。2.5外業(yè)調查農用地分等定級估價的外業(yè)調查可同時進行，填寫表A1A9。其中表A1、表A2分單元進行實地調查，表A3-A7以村為單位進行調查，表A8、A9全縣統(tǒng)一調查。

15、3.農用地分等3.1確定標準耕作制度、基準作物與指定作物3.1.1標準耕作制度查規(guī)程（2001年3月）附錄B可得。3.1.2基準作物與指定作物（1）基準作物基準作物是指小麥、玉米、水稻等三種主要糧食作物中的一種，是規(guī)程所稱理論標準糧的折算基準。根據(jù)種植日期，本規(guī)程又將基準作物進一步區(qū)分為春小麥、冬小麥、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻和晚稻等7種。從以上7種作物選擇1種，將其確定為本行政區(qū)的基準作物。（2）指定作物指定作物是行政區(qū)所屬耕作區(qū)標準耕作制度中所涉及的作物，查規(guī)程附錄B可得。在極特殊情況下，開展農用地分等的地方，可以根據(jù)本地大宗作物種植情況，另行確定指定作物，但需報國家組織實施機構批準。

16、3.2確定農用地分等的計算方法根據(jù)當?shù)厍闆r，選擇因素法或樣地法計算農用地自然質量分。3.3因素法3.3.1分等因素指標區(qū)的劃分采用因素法計算農用地質量分，需要劃分農用地分等因素指標區(qū)（以下簡稱指標區(qū)）。指標區(qū)的劃分應遵循以下原則：(1) 指標區(qū)是對區(qū)域內決定農用地自然質量的各分等因素和分等因素組合，依主導因素原則和區(qū)域分異原則劃分的區(qū)域，是區(qū)別于其它指標區(qū)的最小單元；(2) 指標區(qū)是指計算農用地自然質量分的推薦分等因素指標和自選分等因素指標所構成的評價指標體系的適用區(qū)；(3) 一個指標區(qū)內，只適用一套經過科學分析論證的農用地分等因素指標體系。根據(jù)經驗，一個指標區(qū)內，分等因素的數(shù)量適宜控制在3-

17、5個。被選定的分等因素應該對農用地的質量差異有明顯影響，未選定的分等因素對土地質量差異的影響小或不明顯，農用地自然質量分的計算只用該指標區(qū)內所選用的各分等因素；(4) 在縣域范圍內，分等指標區(qū)的劃分原則上不宜超過10個；(5) 指標區(qū)的劃分也可以根據(jù)主導限制因素的區(qū)域分異規(guī)律進行。按照主導限制因素劃分的指標區(qū)稱作限制區(qū)。在限制區(qū)內，由于主導限制因素的作用，農用地質量分的最高分不能取100分，假設該限制區(qū)內最優(yōu)農用地條件的質量分為80分，則限制區(qū)內所有分等評價單元的按百分制計算出的農用地質量分，均需乘以0.8的限制系數(shù)。3.3.2劃分分等單元單元內質量相對均一、屬性基本一致，單元間有較大差異，單

18、元界線實地明顯可辯是農用地分等評價單元界定的指標特征。為顯化分等單元的特征要求，保證分等單元的科學性與可行性，在單元劃分時應遵循以下原則：（1）主導因素差異性原則。影響土地的質量和生產潛力的因素很多，但各因素的影響程度不盡相同。在某一區(qū)域內，有些因素對土地質量和生產潛力起著決定性作用，區(qū)域內變差較大；而另一些因素影響較小，且指標值變化不大。因此，應結合實際情況，選擇在區(qū)域內分異明顯的主導因素作為劃分單元的依據(jù)。如，地貌特征、地下水、土壤條件、鹽堿度、土地利用類型等。（2）界線分隔原則。農用地分等單元要保持內部權屬的同一性，沿行政界線分隔。同一單元不能跨不同分等因素指標控制區(qū)。（3）邊界完整性原

19、則。農用地分等單元要保證邊界閉合，形成封閉的圖斑，并且在實地明顯可辯。（4）相似性原則。分等單元內的因素特性相似，單元內同一因素的分值差異應滿足相似性統(tǒng)計檢驗劃分單元的方法選擇，要根據(jù)區(qū)域地形地貌特點、原有資料的可靠性和完整性以及可利用的技術和設備等情況?，F(xiàn)行分等單元劃分的方法有詳查圖斑法、疊置法、地塊法和動態(tài)網格法等。3.3.3確定分等因素（1）推薦分等因素查規(guī)程附錄F可得。（2）自選分等因素由各地方經分析論證后自主選擇，自選分等因素可以從以下幾個方面選擇：水文條件：包括地下水埋深、地下水水質等；土壤條件：包括土壤質地、土層厚度、土體構型、有機質含量、土壤養(yǎng)分狀況、土壤鹽堿狀況、土壤侵蝕狀況

20、、土壤污染狀況、土壤保水狀況、土壤中礫石含量等；地形條件：包括海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位（在坡的上部、中部、下部）、微地形等；農田基本建設情況：灌溉配套度、排水配套度、田間道路配套度、田塊大小及平整度等。（3）初步確定的農用地分等因素，應進一步按照指標區(qū)的具體情況，經過科學分析論證后加以簡化。所謂科學分析論證是指采用定性、半定量、定量或試驗等分析方法，對農用地分等因素及其權重的遴選過程。一般要求采用多種分析方法，互相印證分析結果，最后確定一套切合當?shù)貙嶋H的分等指標體系。要注意利用野外調查時農民對農用地質量的評價，注意收集和使用當?shù)氐脑囼灲Y果，注意收集和使用當?shù)貙＜业囊庖姡⒁馐褂每茖W的統(tǒng)

21、計分析方法。有條件的地方，應該先選擇1-2個鄉(xiāng)進行分等試點，對分等評價結果進行驗證后，再進行全縣范圍的分等工作。具體分析論證方法包括特爾菲法、因素成對比較法、主成分分析法、回歸分析法、層次分析法或田間試驗法中的一種或幾種。3.3.4外業(yè)調查參見2.5外業(yè)調查。3.3.5編制分等因素分值圖（1）分等因素分值計算原則根據(jù)分等因素可量度程度的不同，分值圖編制可采用絕對值法或相對值法。絕對值法是指按照分等因素的實際值編制的圖件，適用于可量度的分等因素；相對值法是指按照百分制方法編制的圖件，適用于不易或不能直接量度的分等因素。(2)單元因素分值確定步驟（單元樣點法、因素分值圖套合法）a.以分等單元圖為底

22、圖，用單元樣點計算該單元的因素分值；b.將單元的各因素分值分別掛回分等單元圖，生成單元因素分值圖。c.根據(jù)分等因素分值，對照“指定作物分等因素質量分”關系表，將分等因素分值轉換成分等因素質量分；d.生成農用地質量分計算表(3)編繪因素分值圖各分等因素按單元逐一賦分編繪因素分值圖。3.3.6計算農用地自然質量分（Clij）采用幾何平均法或加權平均法，計算各分等評價單元各指定作物的農用地自然質量分。 幾何平均法的計算公式為： CLij = （fijk ）1/m/100 （i=1,2, ,p；j=1,2, ,n；k=1,2,m） 其中：CLij為分等單元農用地自然質量分，為無量綱數(shù)；i為分等單元編號

23、；j為指定作物編號；k為分等因素編號；p為分等單元的數(shù)目；n為指定作物的數(shù)目；為分等因素的數(shù)目；為連乘運算符；fijk為第i個分等單元內第j種指定作物第k個分等因素的質量分。加權平均法的計算公式為： CLij = wkfijk /100 （i=1,2, ,p；j=1,2, ,n；k=1,2,m） 其中：為求和運算符； wk 為分等因素的權重；其它符號的含義同幾何平均法的計算公式。3.3.7查光溫生產潛力指數(shù)（tj）、產量比系數(shù)（j）3.3.8計算農用地自然質量等指數(shù)（Ri）農用地自然質量等指數(shù)是按照標準耕作制度所確定的各指定作物，在農用地自然質量條件下，所能獲得的按產量比系數(shù)折算的基準作物產量

24、指數(shù)。這個產量指數(shù)也可以解釋為是在最優(yōu)土地利用水平和最有利經濟條件下，該分等評價單元內的農用地所能實現(xiàn)的最大可能單產水平。因此，也可以將其稱為農用地的“本底”產量水平。第j種指定作物的自然質量等指數(shù)由下式定義：Rij =tj CLijj農用地自然質量等指數(shù)由下式定義：Ri = Rij其中：Ri j為第i單元第j種指定作物的自然質量等指數(shù)；Ri 為第i個分等單元的農用地自然質量等指數(shù)； 為連加運算符；tj 為第j種作物的光溫生產潛力指數(shù)；CLij為第i個分等單元內種植第j種指定作物的農用地自然質量分；j為第j種作物的產量比系數(shù)。3.3.9土地利用系數(shù)（Kl）計算初步劃分土地利用系數(shù)等值區(qū)，依據(jù)初

25、步劃分的等值區(qū)，在所有的行政村內分不同產量水平，分層設置一定數(shù)量的樣點，并根據(jù)以下步驟計算土地利用系數(shù)：（1）樣點的指定作物單產 根據(jù)統(tǒng)計資料分析，或通過實際測產獲得，樣點的第j種指定作物單產用Yj表示。（2）指定作物的全國最高單產 直接從農用地分等定級規(guī)程附錄E中讀取，第j種指定作物的全國最高單產用Yj,max表示。（3）樣點的指定作物土地利用系數(shù) 樣點第j種指定作物土地利用系數(shù)據(jù)下式計算：KLj = Yj /Yj,max其中：KLj為某樣點第j種指定作物土地利用系數(shù)；Yj為樣點的第j種指定作物單產；Yj,max 為第j種指定作物的全國最高單產。（4）土地利用系數(shù)等值區(qū)修訂以指定作物土地利用

26、系數(shù)基本一致為原則，參考其它自然、經濟條件的差異，對初步劃分的等值區(qū)進行邊界訂正。訂正后的等值區(qū)應滿足：a等值區(qū)各樣點利用系數(shù)值在X2S之間；b等值區(qū)間利用系數(shù)平均值有一定差值；c等值區(qū)邊界兩邊的利用系數(shù)值具有突變特征。(5)編制土地利用系數(shù)等值區(qū)圖根據(jù)修訂后的土地利用系數(shù)等值區(qū)，編制成等值區(qū)圖。村級土地利用系數(shù)的平均值應標注在等值區(qū)圖上，以便進行農用地定級時參考使用。(6)計算結果分指標區(qū)、指定作物各單元土地利用系數(shù)（Kl）計算表各指定作物的土地利用系數(shù)（KLj）等值區(qū)圖3.3.10土地經濟系數(shù)計算初步劃分土地經濟系數(shù)等值區(qū), 依據(jù)初步劃分的等值區(qū)，在所有的行政村內分不同產量水平，分層設置一

27、定數(shù)量的樣點，并根據(jù)以下步驟計算土地利用系數(shù)。 （1）產量-成本”指數(shù)計算aj=Yj/Cj其中：j為“產量-成本”指數(shù)，單位為千克/元；j為樣點第j種指定作物實際單產，單位千克/公頃；j為樣點第j種指定作物實際成本，單位為元/公頃。（2）樣點土地經濟系數(shù)值的計算Kc = a / A其中：為樣點的指定作物土地經濟系數(shù)；為樣點的指定作物“產量-成本”指數(shù)；為指定作物“產量-成本”指數(shù)的全國最大值，查規(guī)程附錄E可得。（3）等值區(qū)土地經濟系數(shù)值的計算a計算村內各樣點指定作物土地經濟系數(shù)的幾何平均數(shù)或加權平均數(shù)，作為該村的指定作物土地經濟系數(shù)；b根據(jù)初步劃分的等值區(qū)內各村的指定作物土地經濟系數(shù)，采用幾何

28、平均或加權平均的方法計算等值區(qū)的指定作物土地經濟系數(shù)。（4）土地經濟系數(shù)等值區(qū)修訂以指定作物土地經濟系數(shù)基本一致為原則，參考其它自然、經濟條件的差異，對初步劃分的等值區(qū)進行邊界訂正。訂正后的等值區(qū)應滿足：a.等值區(qū)各樣點經濟系數(shù)值在X2S之間；b.等值區(qū)間經濟系數(shù)平均值有一定差值；c.等值區(qū)邊界兩邊的經濟系數(shù)值具有突變特征。（5）編制土地經濟系數(shù)等值區(qū)圖根據(jù)修訂后的指定作物土地經濟系數(shù)等值區(qū)，編制成等值區(qū)圖。村級土地經濟系數(shù)的平均值應標注在等值區(qū)圖上，以便進行農用地定級時參考使用。（6）計算結果3.3.11土地利用等指數(shù)計算農用地利用等指數(shù)是按照標準耕作制度所確定的各指定作物，在農用地自然質量

29、條件和農用地所在土地利用分區(qū)的平均利用條件下，所能獲得的按產量比系數(shù)折算的基準作物產量指數(shù)。這個產量指數(shù)也可以解釋為是在當?shù)刈钣欣洕鷹l件下，該分等單元內的農用地所實現(xiàn)的最大可能產量水平。因此，也可以將其稱為農用地的“現(xiàn)實”產量水平。農用地第j種指定作物利用等指數(shù)由下式定義：Yi j= Rij KLj農用地利用等指數(shù)由下式定義：Yi =Yij其中：Yij 為第i個分等單元第j種指定作物的利用等指數(shù)；Yi為第i個分等單元農用地利用等指數(shù)；Rij為第i個分等單元內第j種指定作物的標準糧產量（指定作物的自然質量等指數(shù)）；KLj為第j種指定作物的土地利用系數(shù)3.3.12計算分等指數(shù)（Gi）分等指數(shù)是按

30、照標準耕作制度所確定的各指定作物，在農用地自然質量條件、農用地所在土地利用分區(qū)的平均利用條件和農用地所在土地經濟分區(qū)的平均經濟條件下，所能獲得的按產量比系數(shù)折算的基準作物產量指數(shù)。這個產量指數(shù)也可以解釋為是在當前的農業(yè)技術經濟條件下，該分等單元內的農用地所能實現(xiàn)的最大經濟產量水平。因此，也可以將其稱為農用地的“經濟”產量水平。第j種指定作物的農用地等指數(shù)由下式定義：Gi j= Yij KCj農用地等指數(shù)由下式定義：Gi = Gi j式中：Gij 為第i個分等單元第j種指定作物的農用地等指數(shù)；Gij 為第i個分等單元的農用地等指數(shù)；Yij為第i個分等單元第j種指定作物的“本底”產量（指定作物的農

31、用地利用等指數(shù)）；KCj為第j種指定作物的土地經濟系數(shù)。（1）分指標區(qū)、指定作物各單元土地經濟系數(shù)（Kc）計算表（2）各指定作物的土地經濟系數(shù)（Kcj）等值區(qū)圖3.3.13土地等別確定(1)初步分等分等單元的農用地等指數(shù)反映了單元農用地綜合質量的優(yōu)劣。通過對農用地等指數(shù)的比較和分析，把所有分等單元劃分為不同的農用地等。農用地等別應根據(jù)分等單元的農用地等指數(shù)值，采用等間距法進行土地等別的初步劃分，等別間距為50個等別分。(2)生成分等結果圖通過GIS軟件將分等指數(shù)計算表，按單元編碼掛回系統(tǒng)，自動按50個等別分的間距，劃分為不同的農用地等，生成分等結果圖。3.3.14分等結果自檢（1）校驗內容：根

32、據(jù)分等指數(shù)劃分出的農用地等別應進行校驗。初步確定的農用地等別校驗內容為：分等單元劃分和邊界的合理性，分等因素（及權重）選取的準確性。（2）校驗方法：在所有分等單元中隨機抽取不超過總數(shù)5的單元進行野外實測，將實測結果與分等結果進行比較。如果差異小于5，則認為初步分等成果總體上合格，對于發(fā)現(xiàn)的不合格的初步分等結果應進行調整；如果大于5，則應對初步分等成果進行全面調整。3.3.15土地等別面積量算與統(tǒng)計根據(jù)最后確定的土地等別圖（1：5萬）的電子圖件，運用GIS軟件量算出各等別的土地面積，并分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村統(tǒng)計，與最新的變更臺帳比較，用縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村的耕地面積作為控制，以保證分等面積量算的精度。3.4

33、樣地法與因素法不同的方面有：（1）劃分樣地適用區(qū)，而非分等因素指標區(qū)。（2）選定樣地，確定分等屬性。（3）區(qū)別樣地適用區(qū)，編制分等屬性質量分加減規(guī)則表。（4）經外業(yè)調查，編制各分等特征屬性加（減）分表。（5）以農用地分等單元評價圖為底圖，判讀各單元分等特征屬性。（6）對照樣地的分等屬性分值，得各單元的分等屬性加（減）分（7）用代數(shù)和法將各分等屬性的加（減）分數(shù)綜合成該評價單元的農用地質量分。4.農用地定級4.1與分等相比，對農用地定級有以下原則要求：（1）突出現(xiàn)實生產力水平的原則。定級因素要比分等因素更具體，反映現(xiàn)實農用地生產力水平的差異。（2）突出經濟因素影響的原則。（3）受分等成果制約的原

34、則。在分等工作開展之后進行定級的，應考慮并利用分等結果。（4）縣域內可比的原則。定級不要求縣際間的可比性。（5）滿足委托方要求的原則。定級要與定級目的相聯(lián)系，即與委托方的要求相一致。4.2農用地定級的方法選擇農用地定級的方法主要有因素法、樣地法和修正法。為了與分等結果的銜接，建議開展農用地分等的地方采用修正法，如沒有開展分等工作可根據(jù)情況選擇因素法或樣地法。4.3修正法修正法是在農用地等別劃分的基礎上，對分等指數(shù)進行各種系數(shù)修正，以綜合鑒定農用地級別的方法。4.3.1修正因素選擇修正因素是指在縣域范圍內具有明顯差異，對農用地級別有顯著影響的因素，包括必選因素和參選因素。（1）必選修正因素土地區(qū)

35、位因素：主要包括農貿中心影響狀況和交通狀況兩個方面。耕作便利因素：主要包括耕作距離、耕作裝備、田間道路和田塊形狀等。（2）參選修正因素局部氣候條件：溫度、10有效積溫、降水量、蒸發(fā)量、無霜期、酸雨、災害氣候（風、雹等）等。地形：地貌類型、地形部位、海拔、坡度、坡向、坡型、侵蝕程度等。土壤條件：土壤類型、土體構型、土壤質地、有效土層厚度、有機質含量、土壤PH值、障礙層深度、土壤污染狀況等。水利狀況：水利設施狀況、灌溉保證率、排水條件、地下水位、水污染程度等。土地利用狀況：經營效益、土地利用集約度等。土地現(xiàn)狀：水田、旱地。土地利用方式：糧田、菜地、園地。其他。4.3.2劃分定級評價單元定級單元以農

36、用地分等評價單元圖為基礎進行劃分，遵循下列要求進行：定級單元的劃分原則與分等單元劃分原則基本一致。定級單元的劃分方法應采用地塊法或網格法，疊置法和多邊形法不適用于定級單元的劃分。定級單元的邊界應滿足定級目的的要求。定級單元劃定后，編制成農用地定級評價單元圖。4.3.3外業(yè)調查參見2.5外業(yè)調查。4.3.4編制修正因素分值圖（1）程序a.采用與農用地定級單元圖同比例尺的素圖為工作底圖。b.根據(jù)現(xiàn)有資料整理出的定級修正因素分值，標注在工作底圖上。c.根據(jù)外業(yè)補充調查資料獲得的定級修正因素分值，標注在工作底圖上。d.標注其它上圖要素，如圖名、圖例、圖號等。e.定級修正因素分值圖的編制可以采取兩步法。

37、即先編制出定級因子分值圖，再以此為依據(jù)，綜合成定級修正因素分值圖。（2）原則根據(jù)定級修正因素可量度程度的不同，分值圖編制可采用絕對值法或相對值法。絕對值法是指按照定級修正因素的實際值編制的圖件，適用于可量度的定級修正因素；相對值法是指按照百分制方法編制的圖件，適用于不易或不能直接量度的定級修正因素。（3）查算分值a.以定級評價單元圖為底圖，逐一套合修正因素分值圖，逐一讀取修正因素分值。b.以定級評價單元所包含的因素等分線平均值代表單元分值。c.以定級評價單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權平均分代表單元分值。d.以定級評價單元幾何中心點的分值代表單元分值。當面積較大時，不采用此方法。e.以定級評價單

38、元各轉折點、明顯變化點的平均值代表單元分值。綜合運用上述方法，計算分值。當采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行農用地定級時，呈點、線狀分布的修正因素分值由相應因素對單元中心點的作用分值按相應衰減公式直接計算，面狀因素分值則直接讀取中心點所在指標區(qū)域的作用分值。4.3.5計算修正系數(shù)（）（1）計算土地區(qū)位修正系數(shù)（） 式中，為第i個單元土地區(qū)位修正系數(shù)；為第i個單元土地區(qū)位修正因素分值；為反映區(qū)域內土地區(qū)位平均作用分值；i為區(qū)域內第i個單元。（2）計算耕作便利修正系數(shù)（） 式中，為第i個單元耕作便利修正系數(shù)；為第i個單元土地區(qū)位修正因素分值；為反映區(qū)域內耕作便利平均作用分值；i為區(qū)域內第i個單元。（4）

39、計算參選修正因素修正系數(shù)（） 式中，j為第j個參選修正因素（j1，2，3）；為第i個單元第j個參選修正因素修正系數(shù)；為第i個單元第j個參選修正因素分值；為反映區(qū)域內第j個因素平均作用分值；i為區(qū)域內第i個單元。4.3.6計算定級指數(shù)（） 式中，為第i個單元的定級指數(shù)；為第i個單元所對應的分等指數(shù)；為第i個單元土地區(qū)位修正系數(shù)；為第i個單元耕作便利修正系數(shù)；為第i個單元參選修正因素修正系數(shù)；i為區(qū)域內第i個單元的。4.3.7初步劃分農用地級農用地級別應根據(jù)單元定級指數(shù)值，采用等間距法、數(shù)軸法、總分頻率曲線法進行土地級別的初步劃分。等間距法。按照定級指數(shù)，每間隔5個級別分劃分一個級別。數(shù)軸法。將定

40、級指數(shù)標繪在數(shù)軸上，選擇點數(shù)稀少處作為等別界限；總分頻率曲線法。對定級指數(shù)進行頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，選擇頻率曲線突變處作為級別界限。4.3.8校驗（1）校驗內容初步確定的土地級別校驗內容為：評價單元劃分和邊界的合理性，評價指標的準確性。（2）校驗方法在所有定級評價單元中隨機抽取不超過總數(shù)5的單元進行野外實測，將實測結果與定級結果進行比較。如果差異小于5，則認為初步定級成果總體上合格，對于發(fā)現(xiàn)的不合格的初步定級結果應進行調整；如果大于5，則應對初步定級成果進行全面調整。4.3.9級別調整與確定（1）重新按照定級工作程序進行。（2）重點審查因簡化定級評價過程所可能造成的錯誤。（3）調整過程應詳

41、細記錄，與第一次計算資料一并整理，歸入檔案永久保存。（4）將按照程序校驗合格的農用地級別確定為農用地定級成果。4.4因素法4.4.1定級因素因子范圍用于農用地定級的因素包括自然因素及社會經濟因素。下表給出了主要定級因素因子，供參考。開展農用地定級的地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，對因素加以篩選或補充，以滿足當?shù)囟壍男枰?。?1 主要的定級因素因子自然因素局部氣候差異降水量、無霜期、災害性氣候、10積溫、其他地形地形部位、海拔高度、相對高度、坡度、侵蝕程度、坡向、其他土壤條件土壤有機質含量、土層厚度、障礙層深度、土壤質地、結構、土體構型、土壤PH值、其他水利狀況排澇能力、地下水位、污染程度、其他經濟因

42、素區(qū)位條件中心城市影響度、農貿市場影響度基礎設施條件林網化程度、灌溉保證率、田塊平整度、田塊大小等交通條件道路通達度、路網密度、對外交通便利度、道路類型等土地利用狀況經營效益、利用集約度資源狀況人均耕地土地現(xiàn)狀水田、旱地土地利用方式糧田、菜地、果園4.4.2確定定級因素因子及其權重定級因素因子的選擇及其權重的確定，需要選用特爾斐法、因素成對比較法、層次分析法等方法中的一種或幾種進行綜合分析論證。4.4.3劃分定級單元與分等單元的劃分方法相似，但比分等單元要細，精度要高。4.4.4外業(yè)補充調查參見2.5外業(yè)調查。4.4.5單元因素因子分值計算單元因素分值計算的方法，目前較多使用的有下列幾種：（1

43、）以點代面定級單元是一個面狀地域，而定級因素在不同地方的影響值，大都是和距離的變化相關聯(lián)的，同樣在單元內也是變化著的。要想獲得能全面準確反映單元的數(shù)值，所用方法較為復雜。另一方面，因劃分的單元是一個相當均勻的地域，內部變化很小，完全可以用少數(shù)幾個點的值來近似地代表整個單元內所有各點的值，所用方法也就簡單得多。這就是以點代面的方法。一般常用的點有：1）單元邊界特征點構成土地定級單元的邊界是一個封閉曲線或折線。在該線曲率很大的點、軸向的極值點、曲線的拐點等等，就屬于邊界曲線的特征點。通常，在取得上述各點值的基礎上，求得其算術平均數(shù)，以代表單元的值。取點多少，依工作精度和工作地域的復雜程度而定。2）

44、單元內部特征點選取單元內最能代表其特征的點，計算這些點的分值。如果只有一個特征點，該點的分值即為單元分值；若存在多個特征點，可將各點的值以算術平均值作為單元分值。3）網格交叉點在定級單元內按一定的網格精度，劃分網格單元，以網格線結點為特征點，然后將各特征點分值的算術平均值作為單元分值。網格大小，依工作精度和工作地域的復雜程度而定。4）幾何中心點每個單元都構成一個完整的幾何圖形，通過平面幾何方法，求出其幾何中心點，再用該點的值代表單元的值。5）加權中心點簡單地使用幾何中心，有時并不能很好地反映單元的特征，于是又產生了用加權的方法來確定所謂加權中心，即用不同方向的座標值給予不同的權來修正幾何中心點

45、，修正后的加權中心點值，代表單元的值。（2）線性內插在“以點代面”法中所述及的各種點，它們的分值可以直接測得，也可以通過線性內插的方法，在已經繪制的兩條等值線間求得。假設兩條等值線間的分值變化呈線性變化（因為差別很小的兩條等值線間的分值曲線變化，也可以用直線變化來近擬表達而誤差很?。蓷l已知等值線間的距離為D，則K= -（Y2-Y1）/ D式中：Y2：第二條等值線值 Y1：第一條等值線值 K：比例系數(shù)；K值確定之后，則有Y= Y1 + kX Y：單元內待測點的值 X：測點距等值線y1的最小距離。（3）面積加權如果單元是若干個不同值的均值區(qū)域所組成，則其值可用面積加權的方法求得。即把不同值所占

46、區(qū)域面積的比例作為權，乘以其分值，再把各不同區(qū)域的加權后的值加和，其值即可以認為是單元分值。4.4.6編制因素分值圖根據(jù)單元的因素分值編制定級因素因子分值圖，應注意以下要求：1）采用與農用地定級單元圖同比例尺的素圖為工作底圖；2）根據(jù)現(xiàn)有資料整理出的定級因素分值，標注在工作底圖上；3）將外業(yè)補充調查資料獲得的定級因素分值，標注在工作底圖上；4）采用內插法勾繪等值區(qū)或等值線；5）在圖上標注其它上圖要素，如圖名、圖例、圖號等。4.4.7計算定級指數(shù) 定級指數(shù)的計算可以用定級因子分值直接計算，也可以先將定級因子綜合成定級因素分值后，再計算定級指數(shù)。a）加權平均法 計算公式為： Hi = wjfij

47、（i=1,2, p；j=1,2, n） 其中：Hi為第i個定級單元的定級指數(shù)；i為定級單元編號；j 為定級因子編號；wj 為第j個定級因子的權重；fij為第i個定級單元內第j個定級因子的分值。b）幾何平均法 計算公式為： Hi = （fij）1/n （i=1,2, p；j=1,2, n） 其中：Hi為第i個定級單元的定級指數(shù)；i為定級單元的編號；j 為定級因子編號；為運算符；fij為第i個定級單元內第j個因子的分值。c）混合計算法當某地定級因素對土壤定級存在強限制性時，可選擇混合型計算模型，計算公式為： Hi = Fjwkfik / 100m （i=1,2, p；j=1,2, m；k=1,2u

48、；m+u=n） 其中：Hi為第i個定級單元的定級指數(shù)；i為定級單元的編號；j為強限制性定級因子編號；Fj為強限制性定級因素分值；fik為第i個定級單元內第k個非強限制性因子的分值。4.4.8其余步驟與修正法相同4.5樣地法4.5.1標準樣地與比照樣地選擇樣地選擇應遵循以下原則：（1）生產條件最優(yōu)原則。應選擇縣域內農業(yè)生產條件最好的地塊為縣級標準地塊，該樣地不一定是現(xiàn)實生產力最高的地塊，但必須是潛在的農業(yè)生產條件最優(yōu)、投入產出水平最高的地塊。（2）永久農用地原則。選作樣地的地塊應是土地利用總體規(guī)劃中被編定為永久性農用地的地塊。（3）工作便利原則?？h轄的每個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級行政區(qū)至少設置一塊比照樣地，該

49、樣地的最高分值依據(jù)縣級標準樣地確定。4.5.2標準樣地與比照樣地間的協(xié)調采用樣地法進行農用地定級，必須注意縣級標準樣地與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）比照樣地間的協(xié)調。包括以下幾個方面：（1）特征屬性一致性。全縣適用一套定級特征屬性劃分體系。（2）記分規(guī)則一致性。全縣使用一個定級記分規(guī)則。（3）基準分值一致性?？h級樣地為標準，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）依據(jù)標準樣地確定基準分值。（4）檢驗方法一致性。縣級和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級樣地的事先檢驗方法應該一樣。4.5.3地塊特征屬性的確定樣地法中所稱的地塊特征屬性包括農用地的自然屬性和經濟屬性。自然屬性主要是土壤因素、縣域內局部氣候差異和地形因素；經濟屬性主要是經營便利度、農業(yè)工程配套度和農田平整度。

50、下表給出了主要地塊特征屬性，供參考。開展農用地定級的地區(qū)可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，對屬性加以篩選或補充，以滿足當?shù)囟壍男枰?。?2 描述農用地分等定級標準地塊特征的因素屬性類別屬 性縣域內局部氣候差異屬性溫度、積溫、降水量、蒸發(fā)量、酸雨、災害氣候（風、雹等）、無霜期等土壤屬性土壤類型（黑土、紅壤、鹽堿土等）、有機質含量（表層土壤，耕地指耕層有機質）、土壤質地（表層土壤，耕地指耕層質地）、土層厚度（土壤A和B層的厚度）、土壤鹽堿狀況、土壤污染狀況、土體構型（障礙層次數(shù)量、主要障礙層的厚度及埋深）、土壤侵蝕狀況（土壤風蝕與水蝕狀況）、土壤養(yǎng)分狀況（表層土壤，耕地指耕層土壤的養(yǎng)分狀況）、土壤酸度狀況、土

51、壤保水供水狀況、土壤中礫石含量等地形屬性地貌類型（山地、丘陵、平原等）、海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位（在坡的上部、中部、下部）、潛水埋深，潛水水質、海拔、坡度、坡向農業(yè)工程配套水源保證率、水源水質、灌溉保證率、排水條件、田間道路、田間供電等經營便利度農貿中心影響度、農業(yè)經營規(guī)模、農業(yè)經營對象、交通通達度農田平整度田塊大小、田塊形狀、田面高差狀況4.5.4記分規(guī)則表的編制樣地法記分規(guī)則表的編制應符合以下要求：記分規(guī)則表編制應建立在當?shù)卦囼炠Y料的基礎上；如果沒有試驗資料，則要采取適當?shù)亩ㄐ苑治龇椒右源_定；與樣地相比，屬性相同的不加（減）分，對農用地定級起正面作用的屬性加分，起負面作用的屬性減

52、分；每一屬性的加（減）分，可以進一步由特征因子的分值計算出來。每一屬性加（減）分的累計分值，不能高于樣地該屬性的累計分值。作為示例，參見附錄N。4.5.5劃分定級評價單元與因素法相同4.5.6外業(yè)補充調查參見2.5外業(yè)調查。4.5.7編制特征屬性等值區(qū)圖編制特征屬性等值區(qū)圖時應注意以下要求：（1）采與農用地定級單元圖同比例尺的素圖為工作底圖；（2）根據(jù)現(xiàn)有資料整理出的定級屬性值，標注在工作底圖上；（3）將外業(yè)補充調查資料獲得的定級屬性值，標注在工作底圖上；（4）上圖點密度要求至少應達到第二次土壤普查的精度要求；（5）采用內插法勾繪等值區(qū)或等值線；（6）在圖上標注其它上圖要素，如圖名、圖例、圖號

53、等。4.5.8單元屬性值計算將定級評價單元圖與定級屬性等值區(qū)圖套合，即可計算單元屬性值。4.5.9計算單元特征屬性加（減）分將單元特征屬性值與樣地特征屬性值對比，查樣地法記分規(guī)則表，計算單元特征屬性加（減）分。4.5.10計算定級指數(shù)（1）根據(jù)各定級評價單元定級屬性特征記錄，對照標準樣地（或比照樣地）相同屬性的分值，查樣地法記分規(guī)則表，得各屬性加（減）分；（2）定級評價單元分值：Hi=F+aij 式中：Hi為第i個定級單元的定級指數(shù)，F(xiàn)為樣地分值，aij為第i個定級單元內第j個定級屬性與樣地相比的加（減）分。4.5.11其余步驟與修正法相同5.農用地估價5.1農用地基準地價評估的技術路線農用地

54、基準地價評估應根據(jù)當?shù)氐木唧w條件確定適當?shù)脑u估技術路線，一般情況下可采用以下技術路線： （1）在農用地定級基礎上，采用農用地投入產出資料和市場交易資料評估基準地價；（2）通過設置標準地塊，并評估標準地塊的價格，以標準地塊的平均價格評估基準地價；（3）根據(jù)農用地土地質量條件或農用地定級成果，劃分均質區(qū)域作為基準地價評估單元，并根據(jù)各評估單元的影響因素綜合分值或定級分值、農用地市場交易資料和投入產出資料，建立綜合分值與地價模型評估基準地價。在農用地基準地價評估中，應根據(jù)本地的農用地市場狀況、基礎資料及技術條件，一般選擇其中一條技術路線進行評估。在確定基準地價評估技術路線過程中，已開展農用地分等定級

55、工作的地區(qū)，應盡可能地利用分等定級的成果。5.2樣本資料的整理在外業(yè)調查的基礎上對樣本資料進行整理：（1）樣本資料補充完善或剔除；（2）樣本資料歸類。5.3 投入產出資料和市場交易資料分析計算5.3.1 投入產出樣本資料的分析計算（1）年總投入的分析計算年總投入是指估價對象土地在經營使用過程中所必須投入的每年平均的客觀費用。按照農用土地生產經營的方式，其投入形式有：生產農副產品過程中所必須支付的直接及間接費用，如種苗費（或種子費、幼畜禽費）、肥料費（或飼料費）、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水利費、農舍費（或畜禽舍費）、農具費以及有關的稅款、利息等。農業(yè)生產投入的計算，可根據(jù)所評估土地的農業(yè)生產類型，按照所投入物化勞動及活勞動的類型和數(shù)量，按估價期日的正常市場價格水平，計算投入的總費用或單位面積費用。（2）年總收入的分析計算年總收入是指估價對象用于農業(yè)生產過程中每年平均的客觀總收入，即合理、有效使用土地過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入。對于用于農業(yè)生產的土地來說，農產品收入主要是指農用地用于農業(yè)生產過程中，每年平均的農業(yè)生產產物的銷售收入，包括主產物收入和副產物收入。