2015昆明房地產(chǎn)市場年報.ppt

1、,2015年昆明市,房地產(chǎn)市場報告,年報閱讀說明：, 本報告一、二級市場的主要監(jiān)控范圍為昆明市主城區(qū)及呈貢區(qū)；, 本報告數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局、華房數(shù)據(jù)庫、世聯(lián)行平臺,監(jiān)控數(shù)據(jù)。,綜述：,宏觀市場分析 一級市場分析 二級市場分析, 2015年中國前三季度GDP增速為6.98%，第三季度最低達到6.80%，創(chuàng)下近5年新低。 2015年11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計同比僅為1.3%，自2013年以來持續(xù)下滑，目 前已跌至2000年以來第二低點，僅次于金融危機后的2009年2月。 2015年昆明主城區(qū)及周邊郊縣共供應(yīng)土地248宗（不含工業(yè)用地），總面積為 8837.04畝，同比下跌52.6%。

2、2015年昆明主城區(qū)及周邊郊縣共成交土地131宗（不含工業(yè)用地），總面積為 6614.13畝，同比下跌44.13%。 2015年昆明全市商品房新增批售總面積為1202.92萬平米，同比下跌33.27%。 2015年昆明全市商品房成交面積為957.23萬平米，同比下跌18.44%；成交均價8293 元/平米， 同比上漲1.41%；成交金額793.78億元，同比下跌17.3%。 2015年昆明商品住宅成交面積668.50萬平米，同比下跌12.12%；成交均價7581元/平 米，同比上漲4.11%.,片區(qū)市場分析 2016年昆明 樓市展望, 2015年，南市區(qū)供應(yīng)、成交量分別為479.83萬平米、3

3、81.19萬平米，分別占昆明整 體供應(yīng)、成交的40%、40%。東市區(qū)供應(yīng)、成交量最低，分別為32.39萬方、43.49 萬方，各占昆明整體供應(yīng)和成交的3%、5%。 從成交均價看，均價過萬的仍為中市區(qū)，為10237元/平米，東市區(qū)、南市區(qū)、西市 區(qū)和北市區(qū)均價分別為6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米， 呈貢均價較低，為5681元/平米。 去庫存已是樓市主基調(diào)，因此控制新增供應(yīng)會是發(fā)力點之一，另外今年規(guī)劃審批進一 步減少，雙重因素決定了2016年新增供應(yīng)仍將下行的態(tài)勢。 總體來說，2016年全國政策將更為寬松，成交價格也會在當(dāng)?shù)乩媒ㄔO(shè)規(guī)劃下回升。,綜述：,20

4、15年宏觀經(jīng)濟概況 2015年昆明政策新聞盤點 2015年昆明市一級市場分析 2015年昆明市二級市場分析 2016年房地產(chǎn)市場展望,1 2 3 4 5,2015年宏觀經(jīng)濟概況,2009-09,2010-03,2008-03,2008-09,2009-03,2010-09,2011-03,2011-09,2012-03,2012-09,2013-03,2013-09,2014-03,2014-09,2015-03,2015-09,2008-03,2008-08,2009-01,2009-06,2009-11,2010-04,2010-09,2011-02,2011-07,2011-12,201

5、2-05,2012-10,2013-03,2013-08,2014-01,2014-06,2014-11,2015-04,2015-09,宏觀經(jīng)濟： 國內(nèi)生產(chǎn)總值 自2009年以來，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年呈遞增趨勢；國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率則自2009年至2011年一直 維持在9以上，其中2010年為近年的高點，之后呈現(xiàn)遞減態(tài)勢， 2015年中國前三季度GDP增速為 6.98%，第三季度最低達到6.80%，創(chuàng)下近5年新低。,6.80,6.00 4.00 2.00 0.00 數(shù)據(jù)來源：WIND數(shù)據(jù),8.00,14.00 12.00 10.00,國內(nèi)生產(chǎn)總值（季度）,GDP當(dāng)季同比(%),8.30,8.0

6、0 6.00 4.00 2.00 0.00,10.00,18.00 16.00 14.00 12.00,昆明GDP累計同比,GDP累計同比（%）,20080229,20080430,20080630,20080831,20081031,20081231,20090331,20090531,20090731,20090930,20091130,20100228,20100430,20100630,20100831,20101031,20101231,20110331,20110531,20110731,20110930,20111130,20120229,20120430,20120630,20

7、120831,20121031,20121231,20130331,20130531,20130731,20130930,20131130,20140228,20140430,20140630,20140831,20141031,20141231,20150331,20150531,20150731,20150930,20151130,10.2 1.3,宏觀經(jīng)濟： 房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資 2015年11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計同比僅為1.3%，自2013年以來持續(xù)下滑，目前已跌至2000 年以來第二低點，僅次于金融危機后的2009年2月。固定資產(chǎn)投資同比增速不斷下滑，創(chuàng)2000年以來新

8、 低。 房地產(chǎn)行業(yè)投資情況 41 36 31 26 21,房產(chǎn)開發(fā)累計同比(%),固定投資累計同比(%),16 11 6 1 數(shù)據(jù)來源：WIND數(shù)據(jù),20080229,20080430,20080630,20080831,20081031,20081231,20090331,20090531,20090731,20090930,20091130,20100228,20100430,20100630,20100831,20101031,20101231,20110331,20110531,20110731,20110930,20111130,20120229,20120430,20120630,

9、20120831,20121031,20121231,20130331,20130531,20130731,20130930,20131130,20140228,20140430,20140630,20140831,20141031,20141231,20150331,20150531,20150731,20150930,20151130,數(shù)據(jù)來源：WIND數(shù)據(jù),1.8 -3.5 -14.7,10 -10 -30,宏觀經(jīng)濟： 房地產(chǎn)開工、竣工、施工面積增速 2015年房地產(chǎn)開工、竣工、施工面積增速不斷下降，波動較小，走勢趨于平緩。其中竣工面積及新開 工面積均為負增長。 房地產(chǎn)新開工、竣工、施工

10、面積 90 70 50 30,施工面積(%),竣工面積(%),新開工面積(%),2015年政策新聞盤點,宏觀政策： 2015年央行多次降準(zhǔn)降息 中國人民銀行宣布，自2014年11月22日起，金融機構(gòu)一年期貸款 基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個 百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利 率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。其他各檔 次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡 并。 中國人民銀行決定，自2015年2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款 準(zhǔn)備金率0.5個百分點。 自2015年3月1日起，金融機

11、構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百 分點至5.35% 央行發(fā)布公告稱， 2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人 民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點。 中國人民銀行決定，自2015年5月11日起，金融機構(gòu)人民幣一年期 貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25個百分點至2.25%。同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu) 存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍；其 他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào) 整。 央行今日決定，自2015年6月28日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利 率下調(diào)0.25個百分點至4.85%；一年期存款

12、基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分 點至2%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款 利率相應(yīng)調(diào)整。,央行決定自2015年8月26日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至 1.75%；其他個檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款及 存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。同時，放開 一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動上限，活期存款以 及一年期以下定期存款的利率浮動上限不變。,自2015年10月24日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利 率下調(diào)0.25個百分點至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率 下調(diào)0.25個百分點

13、至1.5%；其他各檔次貸款及存款基 準(zhǔn)利率、人民銀行對金融機構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整；個 人住房公積金貸款利率保持不變。,繼降準(zhǔn)、限購松綁后，逐個城市開始對公積金做出調(diào)整；這次調(diào)整中的城市包括了還存在限購的北上廣深； 經(jīng)一系列利好政策實施后，在5、6月份一二線城市的成交量有明顯的提升。樓市長期的低迷狀態(tài)，導(dǎo)致現(xiàn)在大 多購房者搖擺不定，雖然迎著一系列的利好態(tài)勢，但樓市難以在短時間恢復(fù)。,重點1 允許職工購房時同時申請使用父母、子女的住房公積金,鼓勵繳存戶為子女購房時，在購房合同“買受人”欄中一并填入繳 存人姓名，憑備案后的購房合同和稅票辦理住房公積金提,取或貸款。住房公積金貸款控制在本省范圍。,重點2

14、 推行住房公積金貸款償還商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù),使用住房公積金購買首套普通商品住房且面積不超過90平方米的，首付比例為20%；其余的一、二套房貸款首付比例均為,30%。擴大異地購房貸款范圍。,重點3 支持職工申請公積金貸款或提取公積金裝修自住房,職工憑房屋所有權(quán)證或房產(chǎn)部門備案的購房合同及地稅部門的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票、裝修正規(guī)合同、裝修結(jié)算的稅,務(wù)發(fā)票及職工購買裝修主材的正規(guī)發(fā)票，且確保其真實性的前提下，提取規(guī)定額度內(nèi)的住房公積金。,重點4 放寬住房公積金支取額度,支持職工使用住房公積金滿足購房需求，職工因購建房提取住房公積金，賬戶保底余額降至1000元。,重點5 公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面

15、推行,公積金異地貸款政策對一線城市影響不大，反而利好三四線城市，在一線城市工作繳納公積金，在三四線買房，對于購房者,來說，購房壓力大大減小。同時，公積金異地貸款政策將促進三四線城市房價的上漲。,宏觀政策： 2015年關(guān)于公積金政策改革,宏觀政策： 3月30日五部委出臺政策組合拳,2015年3月30日下午，央行、住建部和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的 居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付 20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%； 財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，相應(yīng)調(diào)整了

16、房地產(chǎn)營業(yè)稅的免征年限、由五年改為兩年。,2015年9月1日，住建部、財政部、中國人民銀行三部門再度下調(diào)二套房公積金貸款首付比例，由原先的,最低30%降低至20%。,二套房最低首付比例由過去的六成降至四成，降 低了改善型客戶的置業(yè)門檻；同時，對于存量房市 場，二手房營業(yè)稅減免從5年改為2年，能促進交投活 躍。以深圳一套總價200萬、購置滿2年不足5年的普 通住宅為例，在此之前，需要交納的主要稅費包括房 屋總價1%的契稅、評估價1%的所得稅以及全額征收 5.5%的營業(yè)稅；“五改二”以后，為客戶減免了交易 環(huán)節(jié)占大頭的11萬營業(yè)稅。交易成本降低帶來的影響 是，存量房的接盤者增加，一部分想換房的客戶

17、，可 以通過先賣后買順利置換，同時促進一二手房的交易 活躍度。,“330”房地產(chǎn)新政落地，規(guī)定對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)貸款購買二 套普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房的，最低首付 20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。,宏觀政策： 央行：首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%,為進一步改進住房金融服務(wù)，支持合理住房消費，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就個人住房貸款政策有關(guān)事項通知如下： 一、在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例 調(diào)整

18、為不低于25%。,二、人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，根據(jù)轄 內(nèi)不同城市情況，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況自主 確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。, 2006年出臺“國六條細則”規(guī)定：首套房貸首付比例不得低于30%，其后一直保持。而之 前是二成。如今首付降了5個百分點，幅度不算大，但傳遞出一個信號：中央支持住房消 費、自住需求方針不變、力度加大。樓市必須復(fù)蘇，才能穩(wěn)定經(jīng)濟。在二三四線房價明顯 上漲之前，樓市政策繼續(xù)寬松！, 首套普通住房首付最低25%，其實商業(yè)銀行完全可以接受！去年以來，

19、我國商業(yè)銀行貸款 不良率顯著上升，而個人房貸卻一直是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。即便全國的商業(yè)銀行都按25% 首付放貸，也不會有多少風(fēng)險，因為：絕大多數(shù)房價不會下跌超三成。, 首套普通住房首付最低25%，針對性很強，主要是進一步支持剛需，這類需求多為年輕人， 他們收入并不一定低，但積蓄少，也即存在一種現(xiàn)象：還得起貸款，付不起首付。降低首 付等于降低購房門檻，這有助于這類需求的釋放，從而能促進樓市繼續(xù)復(fù)蘇。,宏觀政策： 二胎政策全面放開,2015年10月29日，中共十八大五中全會宣布，在堅持計劃生育的基本國策的前提下，完善我國的人口發(fā)展戰(zhàn) 略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動

20、。這標(biāo)志著全面二胎政策終于得到 了官方的認可。,在現(xiàn)在的房產(chǎn)市場里。兩房的剛需屬性已經(jīng)得到肯定。對部分購房者來說，三房也屬于剛需范疇。按照現(xiàn)在的 家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。如果不需要老人來帶孩子，父母一 間、孩子一間，還有一間作為書房或者休閑房間，也是剛需范圍。但是如果生了二胎。三房肯定是不夠住的。 孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，哪怕性別相同，還是需要一定的個人空間。那個時候： 父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。,全面放開二孩政策對房地產(chǎn)影響:, 四房才是剛需 五房成為改需, 三房的市場被大大擠壓 保姆房

21、會列入開發(fā)范疇 學(xué)區(qū)房地位更加不可動搖,地方政策： 城中村改造項目暫不審批,未審批的城中村改造項目原則上不再審批；拆除重建類城市更新改造項目征得90%以上改造范圍內(nèi)權(quán)利 主體同意方可申報；投資人在規(guī)定時限內(nèi)，將安置房建設(shè)啟動資金存入轄區(qū)政府（管委會）指定共管賬戶，不 低于安置房建設(shè)總投資的70%,昆明市城市更新改造工作會議印發(fā)了昆 明市城市更新改造管理辦法、昆明市 城市更新改造管理辦法實施細則、昆 明市城市更新改造土地補償指導(dǎo)意見、 昆明市城市更新改造土地處置指導(dǎo)意 見、社會投資人參與昆明市城市更新 改造項目退出辦法等一攬子城市更新改 造配套政策，為全市做好城市更新改造工 作提供了政策支撐。這

22、些辦法和意見顯示， 未審批的城中村改造項目原則上不再審批; 拆除重建類城市更新改造項目征得90%以 上改造范圍內(nèi)權(quán)利主體同意方可申報;投資 人在規(guī)定時限內(nèi)，將安置房建設(shè)啟動資金 存入轄區(qū)政府(管委會)指定共管賬戶，不,低于安置房建設(shè)總投資的70%。,地方政策： 公積金政策昆明落地,1月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行對外發(fā)布關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條 件的通知，今后無房職工繳存地租房，只需提供租賃合同、租金繳納證明或無房證明即可提取住房公積金， 而昆明在1月30日執(zhí)行。, 4月27日 昆公積金執(zhí)行新政,首套房最高貸70萬；辦理公積金貸款不再要收入證明；申請貸款時繳存時間從開

23、戶并連續(xù)足額繳滿12個月縮 短為開戶并連續(xù)足額繳滿6個月。, 5月 昆明公積金貸款審批縮短至 10個工作日 5月 25日起公積金還貸年限延至退休后 5年,住房公積金購買首套自住住房個人貸款首付比例調(diào)整為20%，個人貸款最高額度由30萬元提高至35萬元，雙 職工繳存家庭由60萬提高至70萬元。還貸年限延長至法定退休年齡后5年，不超過規(guī)定的最高貸款期限。 6月28日 昆明公積金貸款執(zhí)行 3.5%新利率,2015年06月28日(含)后發(fā)放的個人住房公積金貸款執(zhí)行1-5年（含5年）3.0%，5年以上3.5%的貸款新利 率。, 8月1日昆明市住房公積金異地貸款,戶籍在昆明市行政區(qū)域內(nèi)，購買昆明市行政區(qū)域

24、內(nèi)可以辦理產(chǎn)權(quán)的自住住房的職工，可持繳存地住房公積金 管理中心出具的繳存證明，向昆明市住房公積金管理中心申請住房公積金異地貸款。, 9月 21日起，二套首付由 30% 降低至20%,小結(jié)：,2015年，全國經(jīng)濟增速依然處于下滑狀態(tài)，國內(nèi)生產(chǎn)總值為676708億元，按可比價格計,算，比上年增長6.9%，為自1990年以來首次跌破8%。,2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長了1.0%，是自2000年有數(shù)據(jù) 記錄以來的最低點，其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重最大，達到67.3%的住宅投資，增長僅為 0.4%，幾近停滯。,2015年全國房地產(chǎn)調(diào)控整體表現(xiàn)為：多次降息降準(zhǔn)，通過注入流

25、動性，從而活躍貨幣市場 和資本市場，促進購房者購房，同時降低企業(yè)成本；降低二套房首付，但是只能緩解短期的市 場，雖然部分改善型需求短期內(nèi)受刺激入市，但對于二三線城市以剛需為主的項目刺激作用有 限；調(diào)整公積金， 在5、6月份一二線城市的成交量有明顯的提升，但樓市難以在短時間恢復(fù)。 昆明除了與全國基調(diào)一致的堅持調(diào)控不動搖，各項政策明細的出臺也更加具有地方性，在,保障合理購房需求同時，適當(dāng)放寬調(diào)控，將房地產(chǎn)也推向市場化。,2015年昆明市一級市場分析,2015年昆明主城區(qū)及周邊郊縣共供應(yīng)248宗土地（不含工業(yè)用地），供應(yīng)面積為8837.04畝，同比2014 年的18643.58畝，下跌52.6%；

26、2015年昆明及周邊郊縣共成交131宗土地，總成交面積6614.13畝，與 2014年全年成交總面積14861.65畝相比，同比下跌55.50%；成交金額為102.74億元，與2014年成交金額 183.88億元相比，同比下跌44.13%。昆明郊縣數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計。,數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局,一級市場： 昆明市土地供應(yīng)和土地成交統(tǒng)計,2015年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共供應(yīng)103宗土地，供應(yīng)面積為4728.73畝，占整體供應(yīng)的53.51%；昆 明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交73宗土地，成交面積為3441.80畝，占整體成交的52.04%，成交金額為94.45億 元。據(jù)不完全統(tǒng)計，昆明郊縣區(qū)供應(yīng)土地14

27、5宗，供應(yīng)面積4108.30畝，占到整體供應(yīng)的46.49%。,數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局,一級市場： 分區(qū)域土地供求情況,2015年，土地供應(yīng)大幅下跌，住宅和商業(yè)大幅縮水。2015年昆明住宅用地成交面積為1747.22畝，與 2014年的8790.71畝相比，下跌了80.12%。商業(yè)用地成交面積為1403畝，同比下跌83.52%。,數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局,一級市場： 歷年昆明土地成交結(jié)構(gòu),2015年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)商品房用地成交面積為229.45萬方，成交單價為4116元/平方米。西山區(qū) 土地成交面積為67.49萬方，成交均價為5880元/平方米，成交量價均居各行政區(qū)之首；其次是盤龍區(qū)

28、和呈貢 區(qū)，成交均價分別為4246元/平方米和3921元/平方米，五華區(qū)和官渡區(qū)成交均價相對較低。土地成交主要集 中于西山區(qū)及呈貢區(qū)，分別成交67.49萬方、62.76萬方。,數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局,一級市場： 昆明主城區(qū)土地成交量價情況,2015年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交住宅用地97.6萬方，成交量主要集中在西山區(qū)和五華區(qū)，面積分別,為49.77萬方和20.07萬方。盤龍區(qū)成交均價最高，為10544元/平方米。,2015年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交商業(yè)用地84.12萬方，成交量最多為呈貢區(qū)，面積為49.42萬方， 其次為盤龍區(qū)，面積為24.39萬方。成交均價最高的區(qū)域為西山區(qū)，為829

29、1元/平方米；其次是五華區(qū)，為 4471元/平方米。,數(shù)據(jù)來源：昆明市國土資源局,一級市場： 昆明主城區(qū)土地成交量價情況,小結(jié)與猜想：,2015年土地市場：,由于受整體房地產(chǎn)市場低迷影響，開發(fā)商對拿地普遍持謹慎態(tài)度，雖然為避免流標(biāo)過多， 政府部門已經(jīng)在放緩?fù)恋厣鲜泄?jié)奏，但流拍比重依然較高。供應(yīng)量緊縮、成交量下滑，除小部分 熱點區(qū)域地塊受市場熱捧外，整體呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，底價成交已成主流。,各區(qū)域成交表現(xiàn)不同，多以住宅和商業(yè)用地成交為主，住宅用地供求主要集中于西山區(qū)， 商業(yè)用地則集中于呈貢區(qū)。其中西山區(qū)整體成交量價均居全市區(qū)域之首，而官渡區(qū)則無人問津， 成交量價最低。,成交價格方面，西山區(qū)和盤龍區(qū)成

30、交價格相對較高，市場整體多以底價成交為主，溢價率,較低。住宅部分盤龍區(qū)價格最高，商業(yè)土地則是西山區(qū)價格最高。,預(yù)計2016年土地市場不會有太大的波動，流拍情況會有所緩解，純商業(yè)地塊占比可能有所,下降。,2015年昆明市二級市場分析,昆明商品房市場仍處于供大于求狀態(tài)，但供求量有所回落。,2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26，企業(yè)庫存壓力有所緩解。,2015年，商品房供應(yīng)面積1202.92萬平米，同比2014年的1802.80萬平米下跌33.27%； 成交面積957.23萬平米，同比2014年的1173.71萬平米下跌18.44%； 成交均價8293元/平米， 同比2014年的81

31、78元/平米上漲1.41%； 成交金額793.78億元，同比2014年的959.82億元下跌17.3%。,二級市場： 商品房供求量有所回落,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),昆明商品房市場仍處于供大于求狀態(tài)，但供求量有所回落。,2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26，企業(yè)庫存壓力有所緩解。,2015年，昆明商品住宅成交面積668.5萬平米，同比下跌12.12%；成交均價為7581元/平米，同比上,漲4.1%。,商業(yè)物業(yè)成交面積61.5萬平米，成交均價19807元/平米，同比2014年分別下跌37.01%、6.35%。 辦公物業(yè)（含寫字樓及公寓）成交面積124.28萬平米，成交均

32、價10552元/平米，同比2014年126.21萬,平米、10974元/平米分別下跌1.53%、3.85%。,二級市場： 商品房供求量有所回落,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),從供銷走勢來看，2015年昆明市基本處于供過于求的態(tài)勢；特別是5、6、8、9、11這5個月，供應(yīng)大于 需求尤為明顯。上半年5月、6月供大于求比較明顯，主要是各項利好政策推出，促使了市場放量的增加，另外 定向供應(yīng)的房源占比較大，同時客戶觀望情緒濃，成交量并沒有顯著提升。,二級市場： 商品房供求量有所回落,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),2015年，住宅供應(yīng)面積693.93萬平米，占整體供應(yīng)的58%；因房管局系統(tǒng)問題

33、新增供應(yīng)出現(xiàn)43.38萬方 的差額部分，此差額部分無法區(qū)分物業(yè)類型，差額部分占整體供應(yīng)的4%，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積77.06萬平米，占 整體供應(yīng)的6%，辦公物業(yè)供應(yīng)面積131.25萬平米，占整體供應(yīng)的11%。,2015年住宅成交面積671.6萬平米，占整體成交的71%，商業(yè)物業(yè)成交面積61.5萬平米，占整體成交的,7%，辦公物業(yè)成交面積124.28萬平米，占整體成交的13%。,二級市場： 商品房供求結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),2015年，南市區(qū)供應(yīng)、成交量分別為479.83萬平米、381.19萬平米，分別占昆明整體供應(yīng)、成交的 40%、40%。東市區(qū)供應(yīng)、成交量最低，分別為32.39

34、萬方、43.49萬方，各占昆明整體供應(yīng)和成交的3%、 5%。,可以看出，呈貢、南市區(qū)、西市區(qū)依然供大于求，供求比分別為2.15、1.26和1.7；其他市區(qū)供求則趨于,平穩(wěn)，分別為北市區(qū)0.97、東市區(qū)0.74、中市區(qū)0.83。,從成交均價看，均價過萬的仍為中市區(qū)，為10237元/平米，東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)和北市區(qū)均價分別 為6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米，呈貢均價較低，為5681元/平米。,二級市場： 區(qū)域商品房供求分析,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),說明：2015年，昆明商品房新增供應(yīng)面積為1202.92萬平米，因房管局系統(tǒng)問題新增供應(yīng)出現(xiàn)43

35、.38萬,平米的差額部分，此差額部分無法區(qū)分物業(yè)類型，未體現(xiàn)在分物業(yè)供求情況中。,從整體情況來看，住宅市場供求趨于平穩(wěn)。供求比最高出現(xiàn)在8月，達到2.08，其次是6月、9月，供求,比分別為1.75、1.61。,從區(qū)域來看， 南市區(qū)供應(yīng)、成交遙遙領(lǐng)先，其次為北市區(qū)、呈貢，東市區(qū)供應(yīng)、成交量較小。,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級市場： 住宅供求情況,從市場情況看，2015年，開發(fā)商推盤銷售的房型中，首改戶型占47%，其次為首制戶型，占比為25%。 而從商品住宅去化的情況來看，90-144平方米的戶型最受推崇，占比50%，其次為90平米以下面積的戶型， 占比為26%。,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信

36、息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級市場： 住宅各面積段供求情況,截止2015年底，昆明全市二級市場商品住宅庫存量為690.53萬平米，若以2015年1-12月的平均銷售速,度來計算的話，存量面積需近12個月的時間進行消化，庫存壓力較大。,從庫存的區(qū)域分布來看，南市區(qū)庫存量最大，為204.84萬平米，其次為呈貢，存量為196.52萬平米；中,市區(qū)存量最少，為54.9萬平米。,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級市場： 各區(qū)域住宅存量情況,從供應(yīng)面積來看，2015年商業(yè)月度供應(yīng)中，5月及11月供應(yīng)超出10萬方，其中5月供應(yīng)量最大，達到,11.33萬方。4月及10月供應(yīng)量則最低，不足4萬方。,從成交面積來看，

37、2015年商業(yè)月度成交面積最高為7月，成交7.4萬平米；最低為2月，成交3.19萬平,米。,從成交均價來看，每月成交均價在13884 -25000元/平米之間，以20000元/平米左右的成交均價居 多，成交均價最高的為10月23990元/平米，最低為9月的13884元/平米，整體均價波動較大。 從各區(qū)域來看，2015年供應(yīng)主要來自南市區(qū)、西市區(qū)、呈貢區(qū)，3區(qū)域占據(jù)全市商業(yè)總供應(yīng)量的,83.52%；成交方面南市區(qū)居首位，成交面積為25.94萬平米；其次為中市區(qū)，成交面積為15.73萬平米。從成 交均價看，西市區(qū)最高，為25496元/平米；其次是南市區(qū)，均價為21082元/平米。均價最低為呈貢區(qū)的

38、 13929元/平米。,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級市場： 商業(yè)物業(yè)供求情況,截止2015年底，昆明全市二級市場商業(yè)物業(yè)庫存量為310.21萬平米，從庫存的區(qū)域分布來看，南市區(qū),庫存量最大，為113.64萬平米；東市區(qū)存量最少，為9.75萬平米。,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級市場： 各區(qū)域商業(yè)存量情況,從整體來看， 9月辦公出現(xiàn)集中放量，供應(yīng)量為38.09萬平米，其余各月表現(xiàn)平穩(wěn)。,從供應(yīng)面積來看，2015年辦公月度供應(yīng)面積達20萬平米以上的月份還有有6月、11月，供應(yīng)量分別為27.24萬平米、,20.38萬平米，3月供應(yīng)量最小，僅為0.03萬平米。,從成交面積來看，2

39、015年辦公月度成交表現(xiàn)平穩(wěn)，面積除11月達到15.46 萬平米外，其余各月均在8萬平米左右。 從成交均價來看，每月成交均價在9000-12000元/平米之間，以10000元 /平米左右的成交均價居多，整體成交均價較穩(wěn),定。,從各區(qū)域來看，除南市區(qū)、西市區(qū)供應(yīng)、成交差距較大外，其他區(qū)域相對平衡。2015年西市區(qū)辦公供應(yīng)最多，為51.2萬 平米；南市區(qū)辦公成交最多，為54.65萬平米。東市區(qū)辦公物業(yè)供應(yīng)、成交最低，分別為0.03萬平米、0.85萬平米。從成交均價 看，中市區(qū)均價最高，為13340元/平米，呈貢區(qū)最低，僅7476元/平米。,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級市場： 辦公物業(yè)供

40、求情況,截止2015年底，昆明全市二級市場辦公物業(yè)庫存量為326.19萬平米。從庫存的區(qū)域分布來看，南市區(qū) 庫存量最大，為116.48萬平米，其次為西市區(qū)、中市區(qū)，存量分別為78.38萬平米、61.29萬平米；東市區(qū)存 量最少，為1.5萬平米，其次為北市區(qū)，存量為30.01萬平米。,數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級市場： 各區(qū)域辦公存量情況,二級市場： 開發(fā)商及商品房金額排名,TOP20 樓盤 數(shù)據(jù)來源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),TOP20 開發(fā)商,小結(jié)與猜想：,2015年商品房市場：,2015年，昆明房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)量跌價升的形勢。昆明商品房市場仍處于供大于求狀 態(tài)，但供求量有所回落。2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26，供求比趨于穩(wěn)定，企業(yè)庫 存壓力有所緩解。,住宅繼續(xù)占據(jù)市場主導(dǎo)，供求量占比均超過50%，以首置首改為主，雖有大量利好政策出 臺，但昆明反應(yīng)較慢 ，市場有效需求不足，成交量依然處于下行狀態(tài)