關于美國衡平法上的地役權研究

1、美國衡平法上的地役權研究馬新彥 吉林大學 教授關鍵詞: 美國衡平法/地役權/約定地役權/承繼人/普通法內容提要: 衡平法上的地役權是在城市土地分割開發(fā)規(guī)劃(Schems forSubdivsion Development)中產生的，對美國城市社區(qū)的合理分布、良好居住環(huán)境的保持、環(huán)境污染的綜合治理發(fā)揮著非常重要的作用。衡平地上的地役權與普通法上的地役權不同，是權利人對供役地所有權行使方法及行使步予以限制的權利，以否定地役權和雙方地役權為特征，以衡平法院責令義務人停止違背地役權行為為救濟手段，但與普通法上的地役權同具有地役權的一般屬性排他性和對世性，與普通法上的地役權構成了美國不動產法上完整的地役

2、權制度。地役權被分為普通法上的地役權(Common Law Easements)和衡平法上的地役權(Equitable Servitudes)，這大概是英美財產法的一大特色。筆者在對普通法上的地役權及其相鄰權作一探討之后 1， 擬于本文對衡平法上的地役權再作進一步研究，以期對我國的物權法立法添一臂之力。一、衡平法上的地役權概論衡平法上地役權是利用衡平法上的強制力對土地的使用予以限制的權利，指地役權人限制義務人及土地的承繼人于其自己的土地上為一定目的使用，義務人違背此義務，以超目的范圍外的方法使用其土地，權利人可請求衡平法院予以衡平法上的救濟，責令義務人停止其對土地的不符合目的使用的權利。例如，

3、A將其大片土地分成50分，先后將50 份土地分別賣給他人。在買賣契約中，A 向買受人表明：他們所購買的土地只能予以居住目的使用，不得另作他用。一段時間之后，當眾買受人均在其購得的土地上建好住房時，第46塊土地的買受人石油公司在其購得的土地上開設了加油站，眾土地的購買人均請求衡平法院責令石油公司停止開設加油站。該眾多土地所有人限制石油公司對其土地予以居住目的以外的使用權利即是衡平法上的地役權。衡平法上的地役權嚴格地說是當事人基于土地之契約成立的契約權利，之所以稱之為衡平法上的地役權，一方面是因為這種權利屬衡平法的規(guī)矩范圍，受衡平法的保護，當它遭到不合理的侵犯時，衡平法院采衡平法上的方法予以救濟;

4、另一方面是因為這種權利雖為契約權利，但具有地役權的一般屬性。第一，它是土地上存在的一種利益，依附于土地永久存在，不為契約當事人所專有或其終身享有。第二，它雖依契約而產生但不具有契約的相對性，是一種具有排他性的絕對權利。供役地被轉移，無論在普通法上是否承認這種契約權利可隨土地而轉移，只要承繼人知道該土地上存在地役權，地役權人均可排他地享有地役權，借助衡平法上的強制力對抗該承繼人。衡平法上的地役權有肯定地役權和否定地役權之分。肯定地役權是要求義務人在其土地上須以一定方法或一定目的使用土地的權利;否定地役權是要求義務人不得以一定方法或一定目的使用土地的權利。一些法院對肯定地役權持反對的態(tài)度，認為以衡

5、平法上的手段強制負擔地所有人為受益人的利益為一定積極行為，對負擔地所有人而言似乎有失公平。因此，在司法實務中他們通常以縮小解釋肯定地役權的適用范圍，甚至拒絕以衡平法上的方法執(zhí)行地役權表明他們對肯定地役權的態(tài)度。但仍有較多的判例主張具備了與否定地役權相同的條件或者其它必要條件的，肯定地役權有效 1。 衡平法上的地役權又有單獨地役權與相互地役權之分。為一方當事人所專有的權利是單獨地役權，亦可叫做單方地役權;為雙方當事人相互享有的權利是相互地役權，亦可稱之為雙方地役權。在單獨地役權中，對方當事人只負有義務，而不享有任何權利。義務人不履行相應義務，權利人可尋求衡平法上的救濟。而在相互地役權中，雙方當事

6、人享有平等的地役權，亦都負有平等的保障對方地役權實現的義務，而且權利義務是相互的，一方當事人的權利就是對方當事人的義務，一方當事人的義務又是對方當事人的權利，任何一方當事人未遵守自己的義務，他方均可訴諸衡平法院。例如，A將土地分成100份出賣，在其土地的統(tǒng)一規(guī)劃中約定：1.各購買者只能將土地用于居住;2.第25號地的購買者只能將土地用于開藥店，而不得另有他用。依該對土地限制使用條款的第一項，當事人所得的是相互地役權。除25號地購買者外，所有土地買受人均互相享有地役權。任何一買受人都有權限制他人居住目的外的使用，同時，任何一買受人又被他人限制對土地非以居住目的的使用。即每一方當事人既是他方的權利

7、人同時又是他方的義務。而依第二項，第25號土地購買者與其他土地購買人之間產生的是單獨地役權。前者只負有在購得的土地上開藥店，而不得另作他用的義務，不享有限制他人亦只以開藥店為目的使用土地的權利。公平為衡平法的最高理念，凡與公平相悖的，均為衡平法所摒棄的。衡平法上的地役權亦以公平為其價值目標。違背公平，盡管從理論上完全具備地役權成立的條件，但受衡平法的保護。第一，地役權的設定若有種族歧視之嫌，衡平法院不給以衡平法上的救濟。例如，在A 將其100份土地以居住為目的賣給他人時， 在契約中除約定買受人及未來的土地承繼人只能以居住為目的使用土地之外，還約定，任何買受人不得將土地轉讓、出租或出借給白種以外

8、的其他有色種人。這樣一種對土地施以限制的地役權，雖不欠缺地役權的成立條件，但因存在嚴重的種族歧視而不受衡平法的保護。在1948年由最高法院審理的Shelley V.Kraemery一案中法官認為，憲法第14修正案，但絕對禁止國家機關在執(zhí)行職務時有任何種族歧視的傾向。因此，如果衡平法院以衡平法上的手段強制執(zhí)行一個帶有嚴重種族歧視色彩的地役權，這是違反憲法的行為，當事人完全可以此為由提起國家侵權(State Action)的損害賠償訴訟。這是美國最高法院對帶有種族歧視傾向的地役權予以否定的典型判例，體現了公平與正義。第二，地役權所約定的限制不合理，賦予土地的開發(fā)商或其他土地所有人更多的權利或利益，

9、而給他方當事人更多的制約和不利益，則衡平法院對衡平法上的地役權不予以強制執(zhí)行。衡平法上的地役權是伴隨美國城市的繁榮和發(fā)展而產生的。美國的獨立戰(zhàn)爭在美國人民獲得獨立、贏得共和國的同時，還在相當程度上打破了半封建的租佃制和大土地所有制，埋藏了奴隸制。從英國移植過程的地役權法律制度在新的土地制度之下得以充分發(fā)展。于19世紀末，因為工業(yè)發(fā)展給城市帶來的繁榮，美國大量人口向城市涌進，城市人口的居住密度大大增加，為了保持良好的居住環(huán)境，需對居住區(qū)土地的使用給以居住目的以外的限制，而原有的普通法上的地役權無法滿足人們對這一目的的追求。遂，一種新型的地役權衡平法上的地役權應時代的需求產生了。這種獨具特色的地役

10、權在土地為私有，人們有充分自由使用自己土地的社會背景之下對美國城市社區(qū)的合理分布、良好居住環(huán)境的保持、環(huán)境污染的綜合治理發(fā)揮著非常重要的作用。二、衡平法上地役權的產生衡平法上的地役權是一種約定地役權，非法定地役權，基于當事人之間的約定而產生。其構成須具備如下諸條件：(一)須有契約存在。衡平法上的地役權既然是一種約定地役權，當事人之間訂立的符合欺詐法形式要求的土地轉讓契書(A Deed Poll)的有效存在是地役權構成的首要條件。該契書須由土地轉讓人簽字，受讓人無須簽字，只要接受該契書，即受地役權的拘束，依契約享有地役權，或受地役權的負擔。如上例，A將50份土地出賣給買受人， 并于買賣書中明示土

11、地只用于居住。該明示條款賦予各土地所有人以衡平法上的地役權限制他人對其土地予以居住目的以外的使用，同時，亦賦予各所有人以義務得以居住為目的使用自己的土地。該契書中所載明的地役權一經轉讓人于契書中簽字及受讓人接受契書，即發(fā)生法律效力。(二)須當事人有產生地役權的主觀目的。衡平法上的地役權與普通法上的地役權一樣，以土地為依托，只要土地存在，無論土地歸何人所有，均受地役權的約束。因此，地役權的效力實際上并非及于契約當事人自身，而是及于土地。當事人于契約中設定的這種對土地使用的限制權利欲發(fā)生此法律效力，并以衡平法上的強制力予以實施，以當事人于訂約時具有設定該地役權并其效力及于土地而非契約當事人的主觀目

12、的為重要條件。此主觀目的通常以明示的方式載入轉讓契約之中，即在契約中有明示的語言表明當事人目的。但是，在一些契約中，盡管無明示的表明當事人主觀目的的語言，客觀環(huán)境表明當事人有此主觀目的的，仍發(fā)生衡平法上地役權的法律效力。例如，A將土地分成50份， 在其開發(fā)不動產的統(tǒng)一規(guī)劃中A聲明所有土地只能用于居住，在將其第46 號土地出賣給石油公司時，盡管在契約中未有明確的語言表明此塊土地不得用于開加油站，只能用于居住，亦未有明確的語言表明無論何人購買僅以居住目的為限使用土地，但客觀環(huán)境表明了當事人具有地役權效力及于土地，無論何人承繼該土地均受此限制的主觀目的，地役權成立。石油公司如于此塊土地興建加油站，衡

13、平法院即可接受當事人的申請予以衡平法上的救濟。(三)須當事人知道地役權的存在。衡平法上的地役權之負擔對供役地的拘束力，于供役地被無償轉讓場合(贈與或繼承)，無條件地隨土地而轉移給土地的承繼人;但于供役地有償轉移場合，欲發(fā)生隨土地而轉移，并拘束供役地任何承繼人的效力，承繼人知道地役權的存在便成為重要的前提條件。所謂知道，是指土地承繼人于取得土地所有權時確實知道或應當知道于其取得的土地上存在他人對土地的限制權利。確實知道，是指當事人主觀上的實際知道(Actual Notice)， 獲知的途徑通常有兩種：第一，土地的承繼人于取得土地時從原地役權產生的土地轉讓契約中直接看到地役權存在的語言表述;第二，

14、土地承繼人雖未從原契約中得知，但通過對土地周圍環(huán)境的觀察能夠得知無論是誰取得土地的所有權都會受到同樣的限制。應當知道，是指原地役權產生的土地轉讓契約的當事人將所有權的轉移乃至地役權的產生予以登記該權利的公示給一切欲購買土地的人或可以取得土地所有權的人提供了可知的條件，無論承繼人于取得土地時是否確實可知，推定其知道。所以應當知道是假定知道，或稱推定知道(Constructive Notice)。 具備此條件，地役權對供役地具有拘束力，而無論其買受人為何人。但如果土地的承繼人有償取得土地所有權，且為善意，他不知道，也不應當知道其欲購買的土地上存在地役權，則不受地役權的負擔與限制。衡平法上地役權之利

15、益隨需役地而轉移給承繼人，不以承繼人知道地役權存在為前提條件，亦不論承繼人是有償取得還是無償取得，只要是原訂約當事人具有地役權的效力及于需役地非訂約當事人本人的目的，地役權之利益即可隨供役地轉移給任何承繼人。原訂約當事人此訂約目的可以在契約中以語言明示(諸如，受益地的所有人、繼承人及受讓人均得限制對方使用其土地)，如果當事人于契約中未有語言明示，但客觀環(huán)境足以表明當事人設定地役權絕非專為自己本人謀求利益，而是賦益予土地(供役地因地役權的存在而增值)及所有需役地所有人，則地役權之利益隨需役地轉移給承繼人。典型的衡平法上的地役權是在城市土地分割開發(fā)規(guī)劃(Schemesfor Subdivision

16、 Development)中產生的。 作為地役權產生基礎的城市土地分割開發(fā)規(guī)劃有三種形式：第一，一個土地所有人將其大片土地擬定分割規(guī)劃，將分割的土地賣給他人開發(fā)利用，在分割規(guī)劃中聲明了對土地開發(fā)利用的限制，諸如，土地只用于建住房，不得建商店等，然后將載明對土地限制聲明的規(guī)劃予以登記。該土地所有人在將分割后的土地以契約轉讓他人時，土地的受讓人須受該登記了的聲明的拘束，在限制的范圍內使用土地。如此產生的地役權隨土地而發(fā)生轉移，對原契約的土地受讓人，乃至原土地受讓人的將來更遙遠的土地受讓人均具有強制執(zhí)行的效力。第二，若干個大土地所有人(如，A、B、C 分別擁有200公頃土地，在規(guī)劃中各被分割為45

17、塊)在一起擬定了一個正式的書面協(xié)議，在協(xié)議中確定了他們分割土地的規(guī)劃及對分割后的土地予以居住目的使用的限制。該協(xié)議一經登記即具有法律的強制力，所有土地的賣受人均受地役權的拘束。第三，某大土地所有人將自己的土地分割，但未作統(tǒng)一的限制規(guī)定，在將自己分割后的土地于買受人簽約時，分別約定了對土地使用的限制，目的是保持自己土地的賣價，通常這種地役權雖可隨土地而轉移，但僅將其利益保留給大土地所有人自己及其繼承人，只有在大土地所有人還擁有一塊土地的期間內地役權才對他人具有拘束力，一但大土地所有人將其土地賣盡，地役權因無權利人而消滅。例如， A 將其土地分成48 份， 欲開發(fā)為住宅區(qū)， 并將小區(qū)命名為“FAI

18、RVIEW”，在將其分割后的土地分別賣給不同的買受人時規(guī)定，土地只用于建住宅，而且每套住宅的價值不得少于12萬美元，并規(guī)定該對土地使用的限制可隨土地而轉移，但僅存在于A 及其繼承人在“FAIRVIEW”小區(qū)內還擁有一塊土地的時間內，A一但將該小區(qū)的土地全部賣盡，地役權消滅。在這樣的土地分割開發(fā)規(guī)劃中，只要A還擁有一塊土地，無論其它土地被幾經轉賣多少次，地役權均會存在。A 擁有的最后一塊土地賣掉，地役權消滅。三、衡平法上地役權的抗辯衡平法上的地役權以衡平法院強制義務人履行義務，停止其實施地役權禁為的行為為其救濟方法，一般而言，具備上述地役權產生的條件，地役權的義務人以違反地役權的方法使用土地的，

19、地役權人即可請求衡平法上的救濟。衡平法上地役權的抗辯，是指地役權的義務人對地役權人向衡平法院的請求所作的對抗和辯駁。抗辯成立，衡平法院則拒絕作出強制實施地役權的判決?？罐q事由通常有以下幾種：(一)地役權人以違反地役權的方法使用土地。衡平法上的地役權主要是雙方地役權或相互地役權，雙方當事人均為地役權人，同時又都負有義務不得以悖于地役權的方法使用土地。如果雙方當事人均以地役權禁止的方法使用土地，一方當事人起訴請求衡平法院強制他方停止違反義務的行為，他方當事人即可以該方當事人亦以違反地役權的方法使用土地為由予以抗辯，盡管該方當事人違反義務的程度遠不如他方當事人對義務的違反程度，只要違反義務的性質相同

20、，抗辯即成立。(二)地役權人的默認。某一供役地所有人違反其供役義務，以地役權禁止的方法使用其土地，地役權的受益人對地役權的行為未表示反對，默認了該行為，視為對其地役權的放棄，其他供役地所有人以悖于地役權的方法使用土地時，地役權人如起訴請求衡平法上的救濟，其他供役地所有人可以其已經放棄地役權為由予以抗辯。(三)地役權人怠于行使地役權。供役地所有人以違背地役權的方法使用土地，地役權人在一個合理的時間內未向衡平法院主張權利，相當時間后向衡平法院起訴的，討訟因其怠于行使地役權而被禁止，供役地所有人可以其怠于行使地役權為由請求衡平法院不予受理原告的訴訟請求。(四)供役地所有人的信賴。因地役權人的行為使一

21、個一般正常的人站在供役地所有人的立場上會相信地役權人放棄了地役權，供役地所有人基于信賴實施了違反地役權的行為，如果基于地役權人的請求對其施以衡平法上的強制手段，將使供役地所有人遭致信賴利益損失。保護信賴利益一向是美國法的重要功能，供役地所有人的信賴是對抗地役權人請求權的極好事由。(五)客觀環(huán)境的變化。衡平法上的地役權產生之后，需役地及供役地的周圍環(huán)境發(fā)生了變化，限制供役地的所有人僅以順從于地役權的方法使用土地的意義已不復存在，再以衡平法上的強制手段限制供役地所有人使用自己的土地則有違衡平法的公平理念。故，供役地所有人可以客觀條件的變化對抗地役權人衡平法上的請求?？贡鏅喑闪ⅲ馄椒ㄔ厚g回原告的訴

22、訟請求。但許多普通法院允許地役權人提起普通法上的訴訟，請求普通法院責令供役地所有人賠償損失。例如，A 有大片土地尚未開發(fā)，將白地賣給B，契約中約定， 白地將永遠僅限于以居住目的為使用。但15年后周圍的土地被開發(fā)為商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，B 于是在白地上建了商店。如果A向衡平法院起訴請求予以衡平法上的救濟， 將遭敗訴結果，因為客觀條件的變化，使B有了對抗A衡平法上請求權的抗辯權。但如果A因B違反了地役權強加給他的限制而給其造成經濟損失，向普通法院請求給予普通法上的救濟，將會得到普通法院的勝訴判決。四、衡平法上的地役權與普通法上的地役權衡平法上的地權與普通法上的地役權雖規(guī)范的法律不同，但都是對他人土地實施

23、的權利，因此，二者仿佛同胞的孿生兄弟，象容如此酷似以至于使人們在觀念上常常將衡平法上的地役權當成普通法上的地役權在衡平法上的等價物、對等物。第一，衡平法上的地役權與普通法上的地役權具有共同的一般屬性。二者均為在他人土地之上的一種權利，雖可依契約而產生但不具有契的相對性。是一種具有排他性的絕對權利，依附于土地而存在，隨土地的轉移而轉移，供役地無論基于何種原因被何人承繼，地役權人均可追及土地之所在，排他地享有及行使地役權;第二，依現代登記制度，登記公示是地役權發(fā)生對抗第三人效力的重要條件。經登記的地役權，無論土地的購買人是否知道他人地役權存在于自己購買的土地之上，均受地役權之負擔，須以地役權規(guī)定之

24、方法使用土地，或允許他人以地役權允許之方法使用或利用自己的土地。未經登記，善意的土地購買人(Bona Fide Purchaser )確實不知所購買的土地上存在他人的地役權，并支付了價金，則不受地役權的負擔及限制。這一規(guī)則不僅適用于普通法上的地役權，同時也適用于衡平法上的地役權。鑒于二者的共性， 人們試圖用同一個地役權的概念(Concept ofServitudes )將二者統(tǒng)一規(guī)范化， 2 一些著作確實將地役權(Servitudes)作為所有“在他人土地上的權利”的種概念，將普通法上的地役權(Commen Law Easements)和衡平法上的地役權(Equitablel Serivtud

25、es)，以及土地上之契約權利(Covenants)作為這一種概念之下若干個平行的屬概念。 2但是，衡平法上的地役權與普通法上的地役權畢竟是兩個獨立的，由不同的法律部門規(guī)范并保護的權利，二者有著顯而易見的區(qū)別：(一)二者產生于不同的社會背景。普通法上的地役權是伴隨土地私有化的進程而產生并發(fā)展起來的。在16世紀的英國，作為農民運動結果的“公地耕作制度”被席卷而來的大規(guī)模的圈地運動所擊碎。農村的土地被在圈地運動中產生的一批新貴族所私有，只有鄉(xiāng)村深處還保留著小片的公用土地。在土地私有制度之下，人們不再可以在他們愿意的任何地方行走，亦不可能任意獲取土地上的可獲得之利益，圈地運動所帶來的土地的私人壟斷需要

26、一個新的，系統(tǒng)的調整土地的利用與開發(fā)過程中形成的土地所有人與土地使用或利用人之間權利義務關系的法律制度地役權制度。普通法上的地役權制度就是在這樣一種歷史背景下產生并逐漸健全起來的。然而，衡平法上的地役權卻是由于工業(yè)的發(fā)展和城市的繁榮所帶來的大量農村人口向城市涌流而產生的。城市人口密度的增加，需要對城市的土地予以合理的分布與安排，需對居住區(qū)土地使用給以居住目的以外的限制，以保持優(yōu)良的居住環(huán)境和生活秩序。而土地的私有、土地交易及土地使用的自由使得國家對土地的管理權與干預權顯得蒼白無力，原有的普通法上的地役權亦無法滿足人們對這目的的追求。反應商品經濟中形成的供求規(guī)律，規(guī)范土地交易中權利義務關系的衡平

27、法上的地役權制度無疑成為達到這一理想目標的最佳手段。(二)二者具有不同的權利樣態(tài)。普通法上的地役權通常是地役權人對他人土地的使用或利用的權利，義務人因供役地所受之負擔是允許他人使用或利用自己的土地，不得干預妨礙地役權人在其土地上行使地役權。地役權人無須借助義務人的行為，只以自己在他人土地上的作為(通行或取益)給自己帶來利益。而衡平法上的地役權是對他人土所有權行使的一種限制權利，肯定地役權拘束土地所有人須以一定方法或目的使用、處分自己土地，否定地役權要求土地所有人不以一定方法或目的使用、處分自己土地。但無論肯定地役權，抑或否定地役權，最終目的是以義務人在其土地上的作為或不作為給地役權人帶來利益。

28、(三)二者表現不同的權利方向。普通法上的地役權所表現的權利方向一般是單向的，地役權人只對義務人享有權利，而不負有任何義務，義務人只負有義務，而不享有任何權利。例如，A、B擁有黑、白兩地相鄰，A賦予B及白地上任何所有人在其黑地上通行的權利，B 將其土地分成50份，并轉讓于不同的買受人，白地上存在的通行地役權隨土地轉讓給各買受人，但地役權的負擔仍保留在黑地，由A一人承受。 而衡平法上的地役權所表現的權利方向是雙向的。每一方當事人即對他方享有權利，又向他方負有義務，各方當事人的權利義務是相互的，交叉的，方向是相對的。例如，B在將其50份土地轉讓的契約中約定， 土地只能用于居住，不得用于經商。50份土

29、地買受人中的每一方都是權利人，有權限制他人的土地使用權，由此享受良好居住環(huán)境帶來的利益;而該當事人對任何他人也負有須以居住為目的使用土地的義務，承受地役權的負擔。各方當事人的權利義務雖非呈對價性、牽連性(一方當事人的義務非從對方獲取利益的代價)，但呈交互性、雙向性。(四)二者具有不同的成立原因。普遍法上的地役權即可依法律規(guī)定而成立，也可依當事人的意志而成立，因此，有法定地役權和意定地役權之分。因時效而取得的地役權屬法定地役權，只要具備法律規(guī)定的條件，即成立地役權。意定地役權取決于當事人的意志，當事人可于契書或遺囑中授予對方地役權。而衡平法上的地役權是基于契約產生的，是一種土地之上的契約權利。為此，在早期的理論界曾展開過是將這種契約權利作為合同權利(contract rights )還是