龍湖無錫太科園項(xiàng)目銷售說辭

1、龍湖無錫滟瀾山銷售講義2010年3.22更新說明1 銷售手冊(cè)是為規(guī)范銷售管理和銷售說辭、統(tǒng)一對(duì)外口徑、加強(qiáng)客戶引導(dǎo)、促進(jìn)銷售、提高專業(yè)化水平，所有置業(yè)顧問務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行；2 由于各部門都存在一些暫時(shí)無法回答的問題，所以答客問部分會(huì)不定期更新和增加；3 由于還沒有沙盤、樣板間等銷售道具，相關(guān)銷講資料暫缺；4 按照不同時(shí)期的銷售對(duì)策，此項(xiàng)目手冊(cè)會(huì)做出調(diào)整，請(qǐng)及時(shí)對(duì)照、更新；5 本手冊(cè)僅限于公司內(nèi)部使用。目 錄一、開發(fā)商介紹3二，承建商介紹6三、建筑設(shè)計(jì)公司介紹7（一）巴沙尼亞（Bassenian）7（二）上海工程勘察設(shè)計(jì)有限公司7四、監(jiān)理公司介紹7五、園林景觀設(shè)計(jì)公司介紹8（一）上海北斗星8六、物業(yè)

2、管理公司介紹8七、區(qū)域特點(diǎn)、配套及規(guī)劃10（一）區(qū)域價(jià)值解讀11（二）自然環(huán)境14（三）人文環(huán)境14（四）交通15（五）商業(yè)配套16（六）休閑娛樂17（七）教育18（八）醫(yī)療19八、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)19（一）規(guī)劃指標(biāo)19（二）地形設(shè)計(jì)20（三）交通系統(tǒng)規(guī)劃20（四）建筑風(fēng)格21（五）戶型設(shè)計(jì)22（五）景觀特點(diǎn)23（六）小區(qū)配套28（七）安防設(shè)施28九，產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)答客問28一、開發(fā)商介紹龍湖地產(chǎn)1995年創(chuàng)建于重慶，通過15年的發(fā)展，目前已經(jīng)成長(zhǎng)為一家全國(guó)化的大型地產(chǎn)集團(tuán)。集團(tuán)總部設(shè)在北京，目前在全國(guó)的10個(gè)中心城市進(jìn)行開發(fā)。這10個(gè)城市分別是：西三角經(jīng)濟(jì)圈的重慶、成都、西安；環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的北京、

3、沈陽(yáng)、青島；以及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的上海、無錫、常州和杭州。龍湖是國(guó)內(nèi)最具實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)之一，排名全國(guó)前十。從2007年開始，龍湖地產(chǎn)的年銷售額已經(jīng)連續(xù)三年突破100億元，標(biāo)志著龍湖已經(jīng)邁入國(guó)內(nèi)第一流房地產(chǎn)企業(yè)的行列。2008年，龍湖被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)評(píng)定為“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模十強(qiáng)”，年銷售額名列全國(guó)第九；2009年，龍湖只用了半年時(shí)間就已經(jīng)銷售過百億，全年銷售額達(dá)到187億，并成功進(jìn)軍無錫、沈陽(yáng)、常州、杭州、青島五個(gè)新城市，標(biāo)志著龍湖進(jìn)入新一輪全國(guó)擴(kuò)張的進(jìn)程。2009年11月19日，龍湖地產(chǎn)(960.HK)正式在香港聯(lián)交所主板掛牌，地產(chǎn)界中的上市公司，全國(guó)不過10來家，在香港上市的更是少之

4、又少。龍湖的股票在香港大受追捧，連索羅斯都斥資2億申購(gòu)，11月19日，龍湖億7.07港幣開盤，當(dāng)天即大漲約13%。12月3日，龍湖以35.7億的總價(jià)摘得杭州下沙金沙湖板塊85-88號(hào)四幅土地，平均樓面地價(jià)為6264元/平方米，宣告龍湖正式進(jìn)入杭州市場(chǎng)。拿地成功之后，股價(jià)又大漲10%。這說明全世界的投資者都對(duì)龍湖報(bào)以厚望，相信龍湖未來的發(fā)展?jié)摿ΑＷ鳛橐患胰珖?guó)化的地產(chǎn)企業(yè)，區(qū)域聚焦是龍湖發(fā)展戰(zhàn)略的核心之一。目前，龍湖只在西三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角3個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的10個(gè)中心城市開展業(yè)務(wù)。龍湖進(jìn)入的城市有三類，第一類是北京、上海、重慶等直轄市，第二類是成都、西安、沈陽(yáng)、杭州等省會(huì)城市，第三類就是像無錫、常州、

5、青島等經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)的區(qū)域中心城市。并且，在每個(gè)城市，龍湖都希望有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，要做到數(shù)一數(shù)二。在重慶，龍湖已經(jīng)連續(xù)10年蟬聯(lián)年銷售額冠軍，而且超越第二名（金科等）1倍以上；在北京，龍湖只用了兩年就已經(jīng)做到前三名；而在無錫，龍湖目前的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到全市第一，隨著無錫滟瀾山項(xiàng)目的啟動(dòng)，我們很有信心，在未來的一兩年，迅速進(jìn)軍無錫市場(chǎng)的第一集團(tuán)。龍湖無錫項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱地理位置占地面積容積率總地價(jià)滟瀾山太湖新城太湖國(guó)際科技園湖景路與凈慧西道之間18.8萬(wàn)方1.16.44億滟瀾山二期太湖國(guó)際科技園內(nèi)（共4幅）12.5萬(wàn)方住宅1.4商辦2.0-4.05.25億東亭易買得地塊錫山區(qū)錫滬中路北、東亭中路東。

6、14.6萬(wàn)方2.8-3.214.9億太科園二期地塊圖： 易買得地塊圖：在15年企業(yè)發(fā)展中，品牌建設(shè)是龍湖非?？粗氐囊画h(huán)。“龍湖”品牌不僅是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)位數(shù)不多的“中國(guó)馳名商標(biāo)”之一，而且形成了獨(dú)具特色的品牌內(nèi)涵與品牌氣質(zhì)。它們主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先是精于審美。龍湖認(rèn)為，我們交付給業(yè)主的不僅是一棟棟房子，更是一種全方位的生活體驗(yàn)。堅(jiān)固耐用只是最基本的物理要求，而“美”則是更能提升業(yè)主生活品質(zhì)的精神價(jià)值。正是出于對(duì)“美”的追求，龍湖特別重視社區(qū)園林景觀的營(yíng)造。在進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃時(shí)，別人考慮的都是在哪里蓋房子，而龍湖首先考慮的則是“哪里不蓋房子”先把最好的土地留給社區(qū)園林景觀，然后再把房屋安插進(jìn)園林

7、之中。這種“以景為先”的獨(dú)特理念為龍湖換來了一個(gè)雅號(hào)“浪漫的工程師”。龍湖人不僅具有工程師的嚴(yán)謹(jǐn)，而且懂得生活、熱愛生活。為了讓業(yè)主在入住的第一天就能享受成熟的園林，龍湖社區(qū)的綠化全部采用全冠移植，將二三十年樹齡的成年大樹不加任何修剪地原生態(tài)“復(fù)制”到社區(qū)里；為了保證園林景觀全視野的美感，必須按照“360度景觀定位”技法進(jìn)行種植，讓業(yè)主從林前、屋后、窗口、陽(yáng)臺(tái)各個(gè)角度看，樹形和層次都是最漂亮的；為了調(diào)節(jié)社區(qū)微氣候，要用電筒和電吹風(fēng)模擬光照和氣流，在模型上反復(fù)推演，讓夏天的綠蔭正好可以遮蓋花園，秋天的花香正好順風(fēng)飄進(jìn)家里獨(dú)特的理念、先進(jìn)的工藝加上嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，使得龍湖的社區(qū)園林景觀在業(yè)主、同行、媒

8、體之間有口皆碑，我們可以自信地說，在全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，龍湖的園林景觀絕對(duì)數(shù)一數(shù)二！為業(yè)主提供美好的生活環(huán)境，建筑與景觀的融合是一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)則是另一重要因素。而“物業(yè)”也是龍湖品牌的獨(dú)特魅力所在。龍湖的物業(yè)服務(wù)理念歸納成一句話叫做“善待你一生”。而這句溫情的承諾兌現(xiàn)在實(shí)際生活中，就是一個(gè)個(gè)以人為本的服務(wù)動(dòng)作：為了讓業(yè)主休息得更好，晚上11點(diǎn)以后小區(qū)里的路燈全部調(diào)暗30%，保安巡邏也要換上軟底鞋；為了幫助新開車的業(yè)主順利停車，保安隊(duì)員每天準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主家門口；為了讓業(yè)主的生活環(huán)境更有情趣，保潔員只會(huì)揀走干枯的花瓣，而把剛掉落的新鮮花瓣留在草坪上堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、注重細(xì)節(jié)的物業(yè)服務(wù)也換來了15萬(wàn)

9、龍湖業(yè)主的滿意和認(rèn)可。在全國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)組織的“全國(guó)住宅用戶滿意度綜合測(cè)評(píng)”中，龍湖連續(xù)三年都是第1名。一流的景觀加上一流的物業(yè)，也就自然成就了龍湖品牌的高端影響。別墅是龍湖最擅長(zhǎng)開發(fā)的物業(yè)形態(tài)。截至目前，龍湖已經(jīng)開發(fā)了5000多套別墅。它們涵蓋了地中海、北美、英倫、中式等多種風(fēng)格。像重慶的藍(lán)湖郡、香樟林；北京的滟瀾山、香醍漫步、頤和原著；成都的長(zhǎng)橋郡、上海的滟瀾山、藍(lán)湖郡，都是當(dāng)?shù)財(cái)?shù)一數(shù)二的別墅豪宅。我們還在北京頤和園旁邊做了一個(gè)別墅，總價(jià)上億，可以算是全北京最貴的頂級(jí)豪宅。龍湖的別墅不僅得到消費(fèi)者的認(rèn)可，就連業(yè)內(nèi)同行也非常推崇。萬(wàn)科總裁王石曾說：“要看最地道的北美風(fēng)格別墅，不用去加拿大，直接到

10、龍湖香樟林就可以了?！本G城總裁宋衛(wèi)平一次偶然的機(jī)會(huì)在重慶參觀了龍湖藍(lán)湖郡，看完之后他當(dāng)即打電話讓綠城所有高管馬上飛到重慶來看，光機(jī)票就花了20多萬(wàn)。這些都已經(jīng)變成國(guó)內(nèi)業(yè)界的傳奇和美談。除了別墅，高端公寓和高級(jí)購(gòu)物中心也是龍湖的“拳頭產(chǎn)品”。水晶酈城和晶藍(lán)半島兩個(gè)高端公寓項(xiàng)目分別摘得2007年的“廣廈獎(jiǎng)”和2009年“詹天佑獎(jiǎng)”兩項(xiàng)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最高榮譽(yù)。龍湖在重慶開發(fā)的商業(yè)中心北城天街，就像無錫的八佰伴一樣，現(xiàn)在已經(jīng)是重慶的地標(biāo)建筑了。今天，龍湖地產(chǎn)來到無錫。我們將為無錫打造一座真正意義上的高端別墅社區(qū)，這里有最美的園林景觀、最舒適的房型設(shè)計(jì)、最浪漫的異域風(fēng)情以及最人性化細(xì)致入微的物業(yè)服務(wù)，

11、從而帶給您前所未有的居住體驗(yàn)。同時(shí)，我們還將扎根無錫，不斷推出新項(xiàng)目，努力成為無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。二，承建商介紹（一） 浙江中天中天集團(tuán)是一家中國(guó)500強(qiáng)大型企業(yè)集團(tuán)。中天承建的杭州利星凱悅大酒店、杭州電信大樓、浙江省高級(jí)人民法院大樓被評(píng)為“全國(guó)建筑工程裝飾獎(jiǎng)”，嘉善羅星閣賓館獲“全國(guó)建筑裝飾科技創(chuàng)新獎(jiǎng)”。（二）南通二建江蘇南通二建集團(tuán)是中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，一級(jí)資質(zhì)。擁有眾多善創(chuàng)省優(yōu)工程的品牌項(xiàng)目部和善建10萬(wàn)平方米以上大體量工程的項(xiàng)目部，以及大批技術(shù)精湛、善打硬仗的成建制勞務(wù)隊(duì)伍。三、建筑設(shè)計(jì)公司介紹（一）巴沙尼亞（Bassenian）Bassenian Lagoni 建筑設(shè)計(jì)公司（BLA

12、，中文譯作“巴沙尼亞”或“百盛年”）是美國(guó)最富盛名的建筑設(shè)計(jì)公司，在30多年的歷史中獲得了120多項(xiàng)國(guó)際大獎(jiǎng)。BLA最擅長(zhǎng)設(shè)計(jì)的就是地中海式建筑（這種式樣在美國(guó)也被稱為“南加州式”），BLA在中國(guó)的代表作有：北京水印長(zhǎng)灘上海佘山高爾夫郡：全上海最頂級(jí)的高爾夫俱樂部和別墅項(xiàng)目廣州九龍湖高爾夫俱樂部重慶龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山（二）上海工程勘察設(shè)計(jì)有限公司上海工程勘察設(shè)計(jì)有限公司是一家老牌的大型設(shè)計(jì)單位。公司具有國(guó)家甲級(jí)建筑工程設(shè)計(jì)資質(zhì)和甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)，為全面質(zhì)量管理達(dá)標(biāo)單位和ISO9001:2000認(rèn)證單位。該公司以工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)著稱，將主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的圖紙深化工作。四、監(jiān)理公司介紹（一）上海三

13、維上海三維工程建設(shè)監(jiān)理有限公司，成立于1992年8月，甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)。五、園林景觀設(shè)計(jì)公司介紹（一）上海北斗星上海北斗星景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司是一家專業(yè)的國(guó)際化景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)公司。公司由國(guó)內(nèi)著名設(shè)計(jì)師虞金龍先生領(lǐng)銜，會(huì)同美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)設(shè)計(jì)師組成具有國(guó)際化視野的景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，曾11次獲得上海園林景觀工程金獎(jiǎng)。北斗星特別擅長(zhǎng)高級(jí)酒店以及別墅豪宅的園林景觀設(shè)計(jì)，代表作品有：上海海源別墅：2006中國(guó)最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)黃山閱松莊五星級(jí)度假別墅：2006酒店設(shè)計(jì)方案金獎(jiǎng)上海綠城玫瑰園上海紫園上海龍湖藍(lán)湖郡六、物業(yè)管理公司介紹本項(xiàng)目將由龍湖集團(tuán)下屬的物業(yè)管理公司自行管理。龍湖物業(yè)具有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，

14、現(xiàn)有員工近2000人，管理面積近200余萬(wàn)方。管理項(xiàng)目涵蓋了高檔公寓、頂級(jí)別墅、辦公寫字樓、大型綜合商場(chǎng)、公園、展館等多種物業(yè)類型，在管項(xiàng)目主要有龍湖花園、香樟林別墅、藍(lán)湖郡別墅、北京滟瀾山別墅、北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)、重慶規(guī)劃展覽館等。龍湖物業(yè)曾連續(xù)三次獲得“全國(guó)住宅用戶滿意度評(píng)測(cè)”第一名。這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)的含金量在于，它是由中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)主辦，通過入戶調(diào)查、業(yè)主評(píng)分的方式來評(píng)測(cè)本社區(qū)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，因此特別具有公信力和說服力。從2003年本項(xiàng)評(píng)測(cè)開辦以來，只要龍湖的社區(qū)被抽入檢測(cè)樣本，肯定都是第一。（別的物業(yè)公司甚至慨嘆，除非抽檢名單里沒有龍湖，我們才有拿第一的機(jī)會(huì)。）因此，龍湖物業(yè)是名副其實(shí)的全國(guó)冠軍。

15、龍湖冠軍物業(yè)，是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的修訂者。龍湖物業(yè)有詳盡而嚴(yán)格的工作標(biāo)準(zhǔn)，比如：草坪的長(zhǎng)度不能超過5厘米；每平方米草坪上的雜草不能超過5株；不論多大的雨，雨停后20分鐘小區(qū)道路必須不見積水；夜間11點(diǎn)以后，小區(qū)公共照明整體調(diào)暗30%；檢修電梯等公共設(shè)施必須在夜間2點(diǎn)到4點(diǎn)進(jìn)行；擦拭樓梯扶手、長(zhǎng)椅、圍欄等時(shí)，必須按照同一個(gè)方向擦；清晨在社區(qū)接水做保潔時(shí)，水桶底要墊抹布降低噪音；枯枝落葉必須隨時(shí)清理，但是新鮮的花瓣必須保留在草坪上在中國(guó)，幾乎找不出第二個(gè)物業(yè)公司能像龍湖這樣制定如此精細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而這一切，正是您入住龍湖之后所能每天享受的。制定詳盡的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行，這只是龍湖物業(yè)的最基本要求。因?yàn)閷?duì)于

16、真正的冠軍物業(yè)來說，讓業(yè)主滿意只是第一步，而龍湖要做的則是不僅滿意，而且不時(shí)有驚喜。萬(wàn)科總經(jīng)理林少州曾去參觀龍湖的項(xiàng)目。脫了鞋進(jìn)樣板房，參觀完準(zhǔn)備出樣板房的時(shí)候，忽然發(fā)現(xiàn)鞋子已經(jīng)被調(diào)了頭，正好可以一腳穿上。林少州很驚訝地問保潔員，是不是公司規(guī)定這樣做的，卻被告知并沒有這樣的規(guī)定。林少州不禁驚嘆：這個(gè)企業(yè)太可怕！如果能制定如此精細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)就已經(jīng)很可怕，但沒有硬性規(guī)定還能自主提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，更加可怕！香樟林別墅業(yè)主張女士是一個(gè)駕駛新手，倒車入庫(kù)比較困難，路過的保安隊(duì)員主動(dòng)上前幫了忙。從那之后，張女士驚喜地發(fā)現(xiàn)，每她天開車回家，都會(huì)有保安隊(duì)員等在她的車庫(kù)門口，直到她能熟練停車為止。原來，自從保安隊(duì)員第一

17、次協(xié)助張女士停車之后，就把這項(xiàng)工作列進(jìn)了每日待辦。只要看到張女士的車進(jìn)社區(qū)，門崗就會(huì)呼叫在附近的隊(duì)員提前去協(xié)助。一個(gè)冬天的清晨，藍(lán)湖郡業(yè)主王先生出門上班，卻發(fā)現(xiàn)門外站著一位臉凍得通紅的保安隊(duì)員。原來王先生昨天晚上回來家門沒有關(guān)好。保安隊(duì)員巡邏發(fā)現(xiàn)的時(shí)候已經(jīng)是11點(diǎn)了，為了不打攪王先生休息，隊(duì)員在王先生家門口守了一夜。像這樣的小故事，在龍湖的社區(qū)里還有很多。其實(shí)對(duì)于業(yè)主來說，能夠主動(dòng)協(xié)助停車，或是能提醒門沒關(guān)好，就已經(jīng)可以滿意了。但龍湖的物業(yè)卻會(huì)為您考慮更多。這就是龍湖業(yè)務(wù)的冠軍品質(zhì)所在，相信您入住之后，還能享受到更多。六、2010年別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析（一）2010全年供應(yīng)量不足去年成交量的一半，嚴(yán)重

18、供不應(yīng)求無錫的別墅供應(yīng)量一直不足，但是需求量卻持續(xù)上漲。通過對(duì)市場(chǎng)的研究，我們預(yù)計(jì)2010年全年的別墅供應(yīng)量不超過30萬(wàn)方，還不到2009年全年成交量的一半，由此可見，無錫的別墅市場(chǎng)將始終處于嚴(yán)重供不應(yīng)求的“饑渴”狀態(tài)。（二）低密度土地日益緊缺，1.1容積率已成“絕版”2009年無錫全年的土地出讓不下幾十幅，但低密度住宅用地卻寥寥無幾。由于國(guó)家對(duì)土地資源的控制日益嚴(yán)格，低密度土地拍一塊少一塊，因此別墅也是賣一套少一套。舉例說來，五里湖沿岸，是無錫比較集中的別墅區(qū)域，但是09年下半年，威尼斯花園對(duì)面的一塊地出讓了，容積率達(dá)到1.4，只能做小高層。（二） 市場(chǎng)存量散布于馬山、錫山、惠山，太湖新城別

19、墅尤為稀缺目前，無錫在售的別墅已經(jīng)不多，而且這些墅樓盤主要集中于馬山、錫山、惠山等偏遠(yuǎn)地區(qū)。而在無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱門、最高檔的區(qū)域太湖新城，卻基本沒有可售房源。銀河灣、蠡湖公館、蠡湖一號(hào)、蠡湖上郡等樓盤都已售罄（綠城的蠡湖二號(hào)、棲霞的棲園最快也要下半年推出，客戶不問不提）。如果想要在無錫選購(gòu)一套能夠作為第一居所的高品質(zhì)別墅，除了龍湖滟瀾山，基本沒有什么別的選擇。關(guān)于市場(chǎng)，此處只提取最核心的部分，具體的內(nèi)容見每周的市場(chǎng)周報(bào)七、區(qū)域特點(diǎn)、配套及規(guī)劃（一）區(qū)域價(jià)值解讀龍湖滟瀾山的區(qū)域價(jià)值，主要由兩部分組成，一是太湖新城的城市資源價(jià)值，而是一線臨湖的自然資源價(jià)值。首先是城市別墅的都市資源價(jià)值。但在這之

20、前，有必要探討一下城市規(guī)劃布局的一般性規(guī)律。在傳統(tǒng)觀念之中，城市的布局是單核的，即一個(gè)城市只有一個(gè)中心，在這個(gè)中心以外，土地的價(jià)值伴隨著與距離的增加而一路遞減，從而形成一個(gè)“靶心”的形狀。10年前的無錫，大抵就是如此。整個(gè)城市只有解放環(huán)路那一個(gè)核心，出了解放路，就成了“郊區(qū)”。但是隨著城市的發(fā)展，人口的增加，城市的布局就會(huì)從“單核”走向“雙核”甚至“多核”，即形成新的市中心和價(jià)值高地。比如30年前的上海，只有人民廣場(chǎng)一個(gè)核心，但現(xiàn)在，徐家匯、虹橋、陸家嘴、聯(lián)洋都是寸土寸金的寶地。再看30年前北京，人們只知道西單王府井，現(xiàn)在，最高端最時(shí)尚的商圈已經(jīng)變成金融街、國(guó)貿(mào)CBD、中關(guān)村而王府井恐怕只有游

21、客才會(huì)去。新的市中心后來居上，老的市中心逐漸暗淡，這就是城市發(fā)展的必然規(guī)律。現(xiàn)在，無錫正處于從單核項(xiàng)雙核的轉(zhuǎn)變過程之中。而太湖新城就是無錫正在升起的新的城市中心。隨著市政府的南遷、一號(hào)線的動(dòng)工，海岸城、金融第一街、大劇院、會(huì)展中心、濕地公園等大型配套設(shè)施的開建，以及萬(wàn)科、華潤(rùn)、綠城、龍湖、保利等品牌開發(fā)商的先后入駐，太湖新城的價(jià)值已經(jīng)漸漸凸顯。目前太湖新城的公寓的價(jià)格已經(jīng)賣到10000-13000，基本和解放路沿線的房?jī)r(jià)差不多。而龍湖滟瀾山正是太湖新城內(nèi)的樓盤之一，距離無錫未來的市中心（市政府新大樓）僅5公里，加上新建道路的良好路況，車程基本可以控制在10分鐘以內(nèi)，因此，龍湖滟瀾山可以輕松共享

22、太湖新城的所有配套設(shè)施，去老城區(qū)的八佰伴、商業(yè)大廈，在30分鐘內(nèi)也可到達(dá)。因此，滟瀾山是完完全全的城市別墅，可以作為常住的第一居所，與馬山等區(qū)域的度假型郊野別墅有本質(zhì)區(qū)別。與城市價(jià)值相呼應(yīng)的，是一線臨湖的自然資源價(jià)值。對(duì)于有能力享受頂級(jí)住宅的人士來說，豪華的房子已不再難得，天然的河流、湖泊，大面積的森林、綠地、山巒才是最稀缺的資源。而對(duì)無錫來說，最精華的自然資源自然非太湖莫屬。龍湖滟瀾山正對(duì)太湖，距離湖岸線不足400米，不僅可以獨(dú)攬全無錫最開闊的湖景，而且擁有綿延7.8公里的原生濕地公園。飛鳥、群魚、白鷺，隨處可見。這樣“無敵”的自然資源，目前全無錫的樓盤也找不出幾個(gè)。除了占有稀缺的湖景資源之

23、外，龍湖滟瀾山還占據(jù)了稀缺的土地資源。1.1的容積率，是整個(gè)太湖新城板塊在售的項(xiàng)目中容積率最低的（事實(shí)上還有湖堤漫步、容莊和畔山莊園，如果客戶以此提出質(zhì)疑，可以宣稱山水城主要是旅游度假區(qū)，基本上不屬于太湖新城板塊）。低容積率，不僅意味著低密度住宅的舒適度，更意味著對(duì)于土地資源的更多占有。隨著土地政策的日漸嚴(yán)格，可以預(yù)見，低密度住宅的價(jià)值將越來越升高。對(duì)于大多數(shù)樓盤來說，城市資源和自然資源，能夠得其一已屬不易，而像龍湖滟瀾山這樣，二者兼得，則是鳳毛麟角。玉蘭花園西水東金域藍(lán)灣檀溪灣印象劍橋南豐御園滟瀾山城市資源自然資源從城市資源和自然資源兩個(gè)維度所組成的矩陣中，我們也能看出不同樓盤所具有的價(jià)值屬

24、性。惠山樓盤：城市資源和自然資源都比較低馬山別墅：自然資源較高，但由于遠(yuǎn)離城市，所以城市資源甚至低于惠山。市中心以及市政府周邊公寓：由于更靠近城市核心區(qū)，所以城市資源的水平較高，然而，也正因?yàn)槿绱耍匀画h(huán)境是相對(duì)比較差的，高樓林立，擁擠、吵鬧、污染。龍湖滟瀾山：由于同處太湖新城板塊的10分鐘車程圈之內(nèi)，因此從城市資源的角度說，滟瀾山基本不遜于玉蘭花園等；另一方面，由于占據(jù)一線湖景和1.1的低容積率，因此滟瀾山在自然資源方面也與馬山的別墅相當(dāng)。因此，在資源矩陣中，滟瀾山處于“雙高”的位置。城市資源自 然 資 源惠山樓盤市中心以及市政府周邊公寓馬山別墅龍湖滟瀾山之前說到，無錫的別墅主要分布在以下板

25、塊：五里湖、馬山、錫山、惠山。錫山惠山的別墅通常位置非常偏遠(yuǎn)，且該區(qū)域本身也不是城市發(fā)展的主軸，因此除了吸引周邊客戶之外，很難有競(jìng)爭(zhēng)力（本身的產(chǎn)品品質(zhì)也不高）。五里湖板塊是去年別墅市場(chǎng)最熱門的板塊，從區(qū)域價(jià)值上說，這里和滟瀾山一樣，也是兼得城市資源和自然資源的寶地，也正因?yàn)槿绱?，這里為數(shù)不多的幾個(gè)別墅已經(jīng)售罄，而且由于土地供應(yīng)的原因，未來也不會(huì)再有新的別墅出現(xiàn)。馬山是目前與滟瀾山競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系最明顯的別墅板塊。該區(qū)域的自然資源確實(shí)也很優(yōu)越，但是偏于一角，與城市的距離太遠(yuǎn)，需要至少1小時(shí)的車程。而且，從規(guī)劃的角度說，政府對(duì)馬山的定位主要是旅游度假區(qū)。諸多景點(diǎn)、大量游客，使得這一區(qū)域的私密性和寧?kù)o度大打

26、折扣。因此，馬山別墅只能作為度假型的第二居所，這也構(gòu)成了該板塊與滟瀾山最大的區(qū)別。既享受山水資源，又享受城市繁華。這就是龍湖滟瀾山最核心的區(qū)域價(jià)值。除此之外，還值得一提的是規(guī)模價(jià)值。在滟瀾山左右，沿著太湖湖岸線，1800畝的土地都是政府規(guī)劃的低密度住宅區(qū)。因此，滟瀾山不會(huì)成為一個(gè)“孤島”。相反的，滟瀾山周圍將形成一個(gè)大規(guī)模的低密度高端住宅區(qū)。盡管這些土地還沒有拿出來拍賣，但據(jù)我們所知，綠城、錦園等開發(fā)商都在同政府密切的洽談，而土地的價(jià)格也已在暗中攀升。大型別墅區(qū)的規(guī)模價(jià)值，從自住的角度說，可以提升社區(qū)的“人氣”和整體品質(zhì)，從投資的角度說，則等于買到了原始股，極具升值潛力。（二）自然環(huán)境1，向南

27、懷抱外太湖。太湖位于滟瀾山正南，是無錫市區(qū)最開闊的水面。滟瀾山距離湖岸線只有400米，住宅南面太湖，不僅景觀超群，而且風(fēng)水絕佳。2，130萬(wàn)平米，綿延7.8公里的湖灣濕地公園。沿外太湖7.8公里湖岸線將全部建設(shè)為原生態(tài)濕地公園。濕地公園自西向東由游艇碼頭、荷塘、泥灘、鷺島、杉林等多個(gè)景觀組團(tuán)，龍湖滟瀾山緊鄰濕地公園西端最開闊的部分，與濕地零距離對(duì)接。3，全生態(tài)園區(qū)，鳥類與水族的樂園。太湖和濕地公園將成為太科園的綠肺，源源不斷地送來清新空氣。而且，由于此處是純天然的湖灣濕地，動(dòng)植物資源特別豐富，將成為水族和鳥類的樂園。另外，太科園在規(guī)劃建設(shè)時(shí)特別注重生態(tài)保護(hù)，修路的時(shí)候都把原有的池塘、河流保留了

28、下來。所以，濕地的生態(tài)可以順著水系延伸到園區(qū)內(nèi)部，路邊草地，河畔緩坡，隨處可見白鷺的身影。4，兩條原生河流，太湖活水引到家門口。兩條呈T形的原生態(tài)河流，一條環(huán)繞小區(qū)北側(cè)，一條從小區(qū)內(nèi)部穿過，帶來太湖活水。（三）人文環(huán)境1，湖畔人居文化。太科園地區(qū)湖面開闊，湖畔土地肥沃，自古便是漁耕繁忙的富庶之地，積淀了豐富的湖畔人居文化?，F(xiàn)在滟瀾山周邊的道路的命名也都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。滟瀾山南邊緊鄰太湖濕地的道路稱為湖景路，也叫“干城路”，干城的意思就是“水邊之城”。此外，從滟瀾山前往市區(qū)還分別要經(jīng)過具區(qū)路、菱湖大道、震澤路，“具區(qū)（古音讀作歐）”、“菱湖”、“震澤”，都是太湖的古稱和別稱。深厚的文化底蘊(yùn)可見一斑

29、。2，禪修養(yǎng)生文化。建于宋朝的凈慧寺已有1400多年歷史，古時(shí)曾與位列“江南十大名剎”。由于凈慧寺緊鄰太湖，地勢(shì)軒敞、環(huán)境清幽，因此自古就是江南名士們避暑養(yǎng)生的勝地，形成了千年的禪修養(yǎng)生文化。另外，由于凈慧寺同杭州靈隱寺在同一緯度，素有“小靈隱”的美譽(yù)。據(jù)說兩寺佛法相通，在靈隱寺許愿，在凈慧寺還愿，特別靈驗(yàn)。3，高教科研文化。滟瀾山北側(cè)的是溫總理“欽點(diǎn)”的國(guó)家傳感中心，傳感技術(shù)是目前中國(guó)最核心的科研課題之一，全國(guó)唯一的傳感中心設(shè)立于此，不僅說明了政府對(duì)這片土地的認(rèn)可，更會(huì)直接為本區(qū)域帶來大量的高知識(shí)、高層次人才，提升整個(gè)區(qū)域的人文氛圍。目前，傳感中心一期的軟件中心已經(jīng)落成，東南大學(xué)無錫研究院也

30、已開學(xué)。未來，這里將變成無錫的“硅谷”和“中關(guān)村”，而眾所周知，硅谷不僅是美國(guó)的高科技核心區(qū)，也是著名的豪宅聚集區(qū)。（四）交通 1，路網(wǎng)體系2，自駕路線（暫列臨時(shí)接待處路線，需根據(jù)道路修建情況，結(jié)合導(dǎo)視系統(tǒng)加以深化）市中心方向：清揚(yáng)路（直行）華清路（左轉(zhuǎn)）高浪路（右轉(zhuǎn)）菱湖大道（右轉(zhuǎn)）震澤路（左轉(zhuǎn)）凈慧東道臨時(shí)接待中心（線路二：運(yùn)河西路直接右轉(zhuǎn)上震澤路）濱湖區(qū)及惠山方向：蠡湖大道（左轉(zhuǎn)）震澤路（右轉(zhuǎn)）凈慧東道臨時(shí)接待中心新區(qū)方向：長(zhǎng)江路（右轉(zhuǎn)）高浪路（左轉(zhuǎn)）菱湖大道（右轉(zhuǎn)）震澤路（左轉(zhuǎn)）凈慧東道臨時(shí)接待中心北塘、錫山方向：江海高架（直行）機(jī)場(chǎng)高架（右轉(zhuǎn)）旺莊路（左轉(zhuǎn)）長(zhǎng)江路（右轉(zhuǎn)）高浪路（左轉(zhuǎn)

31、）菱湖大道（右轉(zhuǎn)）震澤路（左轉(zhuǎn)）凈慧東道臨時(shí)接待中心3，公交車K756：經(jīng)新安、新區(qū)長(zhǎng)江北路抵達(dá)塘南路招商城。K755（即將開通）：經(jīng)新安、新區(qū)長(zhǎng)江南路抵達(dá)新區(qū)公交樞紐站。太科園內(nèi)部電車4，軌道交通地鐵1號(hào)線：距離1號(hào)線高浪路站5公里左右。地鐵4號(hào)線：距離4號(hào)線華莊站2公里左右4，城際交通無錫機(jī)場(chǎng)：距離無錫機(jī)場(chǎng)約10公里，15分鐘車程。滬寧高速：距離滬寧高速“無錫機(jī)場(chǎng)出口”12公里，15分鐘車程。滬寧城鐵：距離城鐵無錫新區(qū)站約5公里，滬寧城鐵2010年7月1日開通，不僅可以20分鐘直達(dá)上海、南京，而且可以成為無錫市內(nèi)的快速交通路線。（五）商業(yè)配套龍湖滟瀾山位于政府著力打造的太湖新城，在三大商圈

32、的環(huán)繞之中。1， 新城商圈以市政府新大樓為核心的市級(jí)商業(yè)中心，將成為未來無錫新的市中心。距離滟瀾山約5公里。目前在建的配套設(shè)施包括： 海岸城：位于觀山路與立信大道交叉口西南側(cè)，毗鄰市政府大樓，是由深圳海岸集團(tuán)打造的50萬(wàn)方的超大型商業(yè)綜合體。包含大型購(gòu)物中心、180米高的豪華酒店、SOHO、幼兒園、休閑廣場(chǎng)等，建成后成為無錫最大規(guī)模的商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)將于2011年開業(yè)。 金融商務(wù)第一街：位于市政府東側(cè)的觀山路與吳越路之間，將建設(shè)14幢100米左右的高層建筑，打造出金融、商務(wù)、辦公和企業(yè)總部的聚集地。整個(gè)街區(qū)計(jì)劃于2010年前主體結(jié)構(gòu)竣工，2011年底前建成。 會(huì)展中心：位于震澤路和貢湖大道交叉

33、口西北側(cè)，建筑面積16萬(wàn)平米，是無錫最大的會(huì)展綜合體，包含展覽館、餐飲集中區(qū)、五星級(jí)酒店等。目前已經(jīng)竣工，今年的春季的房交會(huì)即將在那里舉行。2， 太科園商圈以新區(qū)管委會(huì)新樓為核心的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，是未來新區(qū)的CBD。距離滟瀾山僅2公里。 科技交流中心：位于震澤路，凈湖水岸對(duì)面，新區(qū)政府新大樓前。主建筑如同一朵綻開的梅花，極具想象力。這里將將建成包含展覽館、美術(shù)館、影劇院、音樂廳在內(nèi)的大型市民休閑廣場(chǎng)。即將建成。 凈湖水岸：位于震澤路和凈慧東道路口，距離滟瀾山不足兩公里。商業(yè)街區(qū)由數(shù)幢水鄉(xiāng)特色的小樓組成，將建成集餐飲、休閑、娛樂為一體的高尚休閑街區(qū)。目前采蝶軒酒店已經(jīng)開業(yè)。 新智城鉑爾曼酒店：“鉑

34、爾曼”是雅高集團(tuán)旗下的最高端酒店品牌。由無錫新區(qū)政府和雅高集團(tuán)聯(lián)合打造的五星級(jí)新智城鉑爾曼酒店，位于科技交流中心北側(cè)，由兩棟100米高的雙子塔樓組成，預(yù)計(jì)2011年年底完工。 滟瀾山二期商業(yè)項(xiàng)目：龍湖去年拿下滟瀾山二期地塊，包含兩個(gè)商業(yè)地塊，一塊位于震澤路與凈慧西道交叉口東南側(cè)，科技交流中心對(duì)面；另一塊位于滟瀾山一期的東北側(cè)，龍湖將通過自己在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，打造出10萬(wàn)平米級(jí)的持有型商業(yè)中心。3， 城鐵站商圈以滬寧城際鐵路無錫新區(qū)站為核心，該項(xiàng)目北起新洲路、南至新梅路、東至機(jī)場(chǎng)路、西至滬寧城際鐵路，占地1.9平方米，政府將投資8億元，將建成集時(shí)尚購(gòu)物、生活服務(wù)、休閑娛樂于一體商業(yè)地標(biāo)。預(yù)計(jì)

35、2010年7月城鐵開通時(shí)即可交付使用，2015年全部建成。4，華莊社區(qū)、新安社區(qū)（不必主動(dòng)提，如客戶有問到再說）華莊和新安分別位于滟瀾山的東西兩側(cè)，2公里左右，是兩個(gè)比較成熟的社區(qū)，有蘇果超市、上海華聯(lián)超市、好又多超市；中行、工行、農(nóng)行、江蘇銀行、郵局、電信、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳；此外還有大型集貿(mào)市場(chǎng)和各類餐飲設(shè)施，可以滿足日常生活所需。（六）休閑娛樂1，濕地公園（建設(shè)中）濕地公園不僅自然景觀一流，而且擁有超白金酒店、太湖游艇俱樂部、SPA水療中心、房車宿營(yíng)基地、婚慶島等一系列娛樂流線設(shè)施。2，高爾夫球場(chǎng)（體育公園，規(guī)劃中）體育公園位于湖景路東段，距離滟瀾山僅4公里，占地2200畝，政府規(guī)劃了一座32洞

36、比賽場(chǎng)和一座9洞燈光練習(xí)場(chǎng)。3，新區(qū)體育中心（建設(shè)中）新區(qū)體育中心位于清晏路以北、菱湖大道以西，總建筑面積約為2.5萬(wàn)平方米，主要包括主場(chǎng)館、游泳館、健身房、訓(xùn)練場(chǎng)等功能場(chǎng)館。其中，主場(chǎng)館可容納3000多觀眾，可以作為籃球、排球、羽毛球等正式比賽場(chǎng)地。非賽事時(shí)，與兩側(cè)訓(xùn)練館一起，共可放置27片室內(nèi)羽毛球場(chǎng)地。游泳館包括為50米*21米的主游泳池，和25米*10米訓(xùn)練池各一個(gè)。此外，還包括4片室外網(wǎng)球場(chǎng)、6片籃球場(chǎng)及保齡球館等項(xiàng)目。新區(qū)體育中心總投資約3.2億元，預(yù)計(jì)于2011年12月建成投運(yùn)。（七）教育1善德幼兒園善德幼兒園位于新安社區(qū)新湖路，由港胞鄒善德先生捐造，是江蘇省示范性實(shí)驗(yàn)幼兒園。全

37、園設(shè)有托、小、中、大全日制班級(jí)共11個(gè)，雙休日開設(shè)親子園，為社區(qū)06歲學(xué)前兒童提供早期教育服務(wù)。2009年9月，新校舍落成并正式開園。2梅村中學(xué)分校梅村中學(xué)是無錫升學(xué)率最高的中學(xué)之一。太科園管委會(huì)引入梅村中學(xué)，并投資1個(gè)億建造了全新的校舍。該校位于新安社區(qū)，距離滟瀾山僅2公里左右。3大橋中學(xué)新校區(qū)（建設(shè)中）大橋中學(xué)即將搬遷至太湖新城，新校區(qū)已經(jīng)開工，位于觀山路與南湖大道交叉口東南側(cè)，距離滟瀾山約5公里，車程不超過10分鐘。4，規(guī)劃小學(xué)（含幼兒園，洽談中）在滟瀾山東北側(cè)有一所政府規(guī)劃的小學(xué)，并包含幼兒園。目前政府正在同各教育機(jī)構(gòu)洽談，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的教育資源。4伊頓國(guó)際學(xué)校（新區(qū)國(guó)際教育園）無錫伊頓隸

38、屬于新加坡伊頓國(guó)際教育集團(tuán)，建筑面積達(dá)7000平方米，最大招生規(guī)模達(dá)400名，將為3-11歲的兒童提供國(guó)際文憑組織的課程。伊頓位于新區(qū)旺莊路國(guó)際教育園內(nèi)，未來可引進(jìn)校車上門接送。（八）醫(yī)療1，無錫人民醫(yī)院位于清揚(yáng)路，距離滟瀾山約15分鐘車程，無錫最大的三級(jí)甲等醫(yī)院2，新區(qū)鳳凰醫(yī)院位于新區(qū)長(zhǎng)江北路，距離滟瀾山約15分鐘車程，二級(jí)綜合醫(yī)院3，新安醫(yī)院位于新安華新北路，距離滟瀾山約3公里?？商峁┍憬莸纳鐓^(qū)醫(yī)療4，太湖新城醫(yī)院（規(guī)劃中）位于周新路錫南路交叉口，市政府北側(cè)2公里左右。八、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）規(guī)劃指標(biāo)總占地面積18.8萬(wàn)（約282畝），總建筑面積20.7萬(wàn)（地上面積），另有2000的代建綠地

39、（小區(qū)對(duì)面的濕地公園）。景觀面積10萬(wàn)，其中軟景9萬(wàn)，硬景1萬(wàn)。無論從成本還是工藝的角度說，軟景（綠植和園林）都比硬景（磚石鋪裝）要高得多。而高達(dá)9：1的軟硬景比例，在無錫幾乎是絕無僅有的，只有景觀實(shí)力超群的開發(fā)商才能做得出來。容積率：1.1。這是2009年無錫市區(qū)出讓的所有土地中容積率最低的一塊。由于滟瀾山通過獨(dú)棟、疊加和高層的產(chǎn)品組合不平衡使用容積率，因此別墅區(qū)域的實(shí)際容積率僅為0.6左右。綠化率：55%。如果加上小區(qū)南邊由龍湖代建的濕地公園，這個(gè)數(shù)值還要更高。物業(yè)形態(tài)：獨(dú)棟別墅7.8萬(wàn)平米，總計(jì)337套；疊拼別墅4.8萬(wàn)平米，總計(jì)244套；湖景小高層7.6萬(wàn)平米。樓間距：獨(dú)棟12-50米

40、。疊加17米左右（目前暫時(shí)不提具體數(shù)字）。工期：2009年8月開工，預(yù)計(jì)2012年上半年第一批交房；2013年年底前全部交房。（目前暫時(shí)不提具體時(shí)間）（二）地形設(shè)計(jì)通過堆坡、造谷、筑溪、引流等多重手段，徹底顛覆原有地形，塑造出高低起伏、溪谷徑流的坡地別墅感受。堆坡：將小區(qū)地平面整體抬高，營(yíng)造出起伏的天際輪廓，給人以山居的別墅感受。同時(shí)，堆坡之后，別墅的“地下室”將全部抬升到地平以上，從而實(shí)現(xiàn)“雙首層”的戶型。造谷：在坡與坡之間自然形成“山谷”的形態(tài)，這些“山谷”將被設(shè)計(jì)為通往地下車庫(kù)的下沉式車道，并在兩邊種植各種藤蔓花卉，讓開車回家的路也變得特別美好。筑溪：利用小區(qū)內(nèi)的兩條天然河流，重新修筑河

41、岸，營(yíng)造蜿蜒曲折的美感。引流：龍湖自掏腰包疏浚小區(qū)周邊河道并開設(shè)引水渠，直接將太湖源頭活水引入，讓小區(qū)與太湖濕地公園共享同一個(gè)生態(tài)環(huán)境。（三）交通系統(tǒng)規(guī)劃“人車分流”已經(jīng)是現(xiàn)在高檔住宅的標(biāo)志之一。依托坡地地形，龍湖滟瀾山不僅做到人車分流，而且獨(dú)創(chuàng)性的建立了一套“立體”的交通系統(tǒng)。車行道：由一條環(huán)路和兩條下沉車道組成。在獨(dú)棟區(qū)域，車行道基本采用“山谷式”的下沉車道。不僅可以與人行動(dòng)線分離，確保安全，而且能把車輛對(duì)住戶的影響（如地面摩擦噪音、車燈影響等）降到最低。人行道：獨(dú)棟區(qū)域的地面道路基本全部為純?nèi)诵芯坝^道。中間是曲折的小徑，兩邊是層次豐富的綠植和花園，老人和孩子在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)特別安全舒心?；旌?/p>

42、道：混和道在小區(qū)內(nèi)不多，一般只在疊拼和公寓區(qū)域。即便是混合道，也會(huì)通過景觀手段將人行動(dòng)線與車行動(dòng)先分隔。比如小區(qū)內(nèi)河岸邊的環(huán)道，在車道兩側(cè)先做堆坡，坡上種植綠化帶，人行道設(shè)計(jì)在坡的另一邊，緊鄰河岸，做成木棧道的樣式。人車不僅各行其道，而且各具情趣。（四）建筑風(fēng)格龍湖滟瀾山的別墅建筑全部采用地中海風(fēng)格。地中海是歐洲文化的發(fā)源地。因此，地中海建筑可以算是最典雅、最具藝術(shù)氣質(zhì)的西方建筑風(fēng)格；同時(shí)，地中海也是全球聞名的度假勝地，因此，當(dāng)?shù)亟ㄖ蔡貏e具有輕松閑適的度假風(fēng)情。地中海建筑的特色主要體現(xiàn)在外立面上：首先，外立面采用進(jìn)口STUCCO涂料和石材的搭配。STUCCO一般呈暖黃色，與陽(yáng)光的顏色一樣燦爛

43、。局部輔以文化石貼面，色彩和款式多樣，非常生動(dòng)。屋頂采用雜色筒瓦，不僅顏色鮮艷，而且具有天然的隔熱保溫效果。其次，地中海建筑的外立面裝飾特別豐富。按照現(xiàn)在的設(shè)計(jì)方案，整個(gè)小區(qū)光窗戶的樣式就有二十多種，再加上廊柱、百葉、花臺(tái)、鐵架等多種多樣的裝飾元素，每家每戶的外立面都能做到不盡相同、充滿個(gè)性。最后，建筑外立面的鋪裝、粉刷和裝飾全部采用手工作業(yè)。STUCCO是一刷一刷批上去的，筆觸的紋理清晰可見。就連屋面瓦也是按照設(shè)計(jì)師的圖紙一片一片手工鋪設(shè)的。細(xì)分之下，地中海式建筑還有三種類型：意大利式、西班牙式和托斯卡納式意大利STUCCO加方形石材（文化石），石材大而規(guī)整，另有四面坡的屋頂和豐富的廊柱，顯

44、得很有宮廷感。西班牙STUCCO加方形石材（文化石），石材小而規(guī)整，鐵藝和木廊架較多。由于西班牙民族的氣質(zhì)奔放好客，因此西班牙式別墅也顯得熱情洋溢，充滿生活趣味。托斯卡納STUCCO加毛石（文化石），石材形狀不規(guī)整。托斯卡納是歐洲最富盛名的度假勝地，誕生了無數(shù)藝術(shù)作品，托斯卡納也會(huì)顯得生動(dòng)隨意，具有親近自然的度假感。（五）戶型設(shè)計(jì)1，獨(dú)棟戶型由于戶與湖之間的山墻體完全分離，每戶都是獨(dú)立的個(gè)體，盡管山墻之間的距離只有1米，但也是“獨(dú)棟”，與“聯(lián)排”有本質(zhì)的區(qū)別。至少客戶得到的是“一棟房子”，而不是“一套房子”。獨(dú)棟面積段在290-380平米，其中包含一整層陽(yáng)光地下室的贈(zèng)送。贈(zèng)送面積根據(jù)位置而有所

45、不同。獨(dú)棟別墅的戶型特點(diǎn)主要有：（1） 獨(dú)立墻體戶與戶的山墻完全分離。每戶都可以享受四面完全獨(dú)立的墻體。（2） 多采光面由于墻體獨(dú)立，因此每戶都可以有270甚至360的采光通風(fēng)，衣帽間、樓梯間、衛(wèi)生間等聯(lián)排別墅的“暗角”將告別黑暗。（3） 雙首層設(shè)計(jì)每戶贈(zèng)送整層“地下室”。且通過堆坡處理，將“地下室”抬升到相對(duì)地平以上，地下室整面完全打開，直接與庭院相連，居住感受與一樓無異，相當(dāng)于雙廳雙首層。（4） 寬宅設(shè)計(jì)面寬7.5米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市面上聯(lián)排6.6米的面寬。面寬做到7米5，客廳更加氣派，而且朝南可以做兩個(gè)很寬敞的臥室，居住舒適度大大提升。（5） 全南雙套房主臥每戶5房，除去一個(gè)書房朝北，其余四間

46、臥室全部朝南。為了滿足三代居的要求，分別在二層和三層各安排了一間主臥室。雙主臥臥室都配有獨(dú)立的衣帽間和衛(wèi)生間，盡顯尊貴與私密。（6） 中西分廚中廚封閉，開放式西廚與家庭廳貫通，家庭生活更加親密。（7） 贈(zèng)送并排雙車庫(kù)除了贈(zèng)送地下室之外，每戶還額外贈(zèng)送兩個(gè)地下車位，可以并排停兩輛車（不是一前一后的子母車位）。（8） 三重立體花園每戶贈(zèng)送南花園、北花園和下沉庭院三重花園，（面積根據(jù)位置而定），部分臨河戶位的花園還可直接衍生到河邊，等于享有私家河岸。（9） 層層露臺(tái)由于外立面造型豐富，有進(jìn)有退，故而每層的前后都有露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。（10） 接近1：1的贈(zèng)送比以290平米戶型為例，由于其中包含了贈(zèng)送的陽(yáng)

47、光地下室90平米，因此實(shí)際的計(jì)價(jià)面積只有220平米，而贈(zèng)送面積除了陽(yáng)光地下室90平米，還有雙車位40平米，露臺(tái)總計(jì)20平米，花園60平米?？偣操?zèng)送210平米。這還是取了花園和地下室的最小值。2，疊拼戶型：每戶建面220-260平米疊拼是龍湖特別設(shè)計(jì)的精致小戶型別墅，該戶型在上海龍湖滟瀾山曾創(chuàng)下200平米以內(nèi)小戶型別墅的銷售記錄，目前累計(jì)已經(jīng)賣了10個(gè)億。疊拼分為上疊、下疊兩種戶型，下疊一樓復(fù)二樓，建面約170平米，另贈(zèng)送地下室約90平米；上疊三樓復(fù)四樓，建面約170平米，另贈(zèng)送五樓約50平米（另有露臺(tái)約40平米）。疊拼的戶型特點(diǎn)的主要有：（1） 類聯(lián)排設(shè)計(jì)疊拼面寬達(dá)到6.9米，比市面上的聯(lián)排還

48、要寬，與本案的獨(dú)棟接近。內(nèi)部戶型也與聯(lián)排一樣，設(shè)計(jì)有大開間客廳以及豪華套房主臥室，居住享受基本與聯(lián)排無異（2） 買兩層，送一層下疊贈(zèng)送整層陽(yáng)光地下室和三重花園，上疊贈(zèng)送五樓整層，以及三重露臺(tái)。贈(zèng)送比也可達(dá)到1：1。（3） 獨(dú)立車位贈(zèng)送每戶贈(zèng)送一個(gè)地面停車車位。（五）景觀特點(diǎn)1滟瀾山景觀價(jià)值點(diǎn)（1）時(shí)間價(jià)值傳統(tǒng)的居住社區(qū)，即使是最高端的別墅，也很難在入住時(shí)就為業(yè)主呈現(xiàn)成熟精美的園林景觀。業(yè)主往往要陪伴社區(qū)成長(zhǎng)10年左右，才能開始享受高品質(zhì)的自然生活。在這期間，可能很多業(yè)主還沒來及享受就已經(jīng)更換居所。而龍湖滟瀾山要做的，就是幫業(yè)主省下這段等待的時(shí)間。在拿這塊地之前，龍湖就已經(jīng)在惠山購(gòu)置了800畝的

49、苗圃，并且從全國(guó)各地全冠移植各種成年大樹，囤養(yǎng)在苗圃里。此外，龍湖在上海金山、常州金壇還有兩個(gè)大苗圃，里面的苗木有幾千株。等滟瀾山別墅建成之后，這些大樹將被移植到小區(qū)里。因此，滟瀾山的園林景觀是一次成型的，無需等待，業(yè)主在入住的第一天即可享用到成熟、豐富和精致的園林景觀。因此，入住龍湖滟瀾山，等于直接享有10年的時(shí)間價(jià)值，而這份價(jià)值，在別的小區(qū)可能花錢也買不來。（2）成本價(jià)值其實(shí)現(xiàn)在市面上很多開發(fā)商也都能喊出“打造成品園林”的口號(hào)，但是看了實(shí)際的產(chǎn)品就知道，真正能做出成品園林的少之又少。因?yàn)檫@樣做的成本太高了，我們說的成本不僅是經(jīng)濟(jì)的方面，更包含人力、智力和運(yùn)營(yíng)、管理等多重要素。舉例來說，全冠

50、移植一棵胸徑20厘米以上的成年大樹，首先要在半年之前就進(jìn)行截根系處理。因?yàn)橥暾臉涔诤艽?，所以一輛車可能只能裝一棵樹。為了保證成活率，在移植之后還要打半年的吊瓶營(yíng)養(yǎng)液。整個(gè)移植流程有時(shí)長(zhǎng)達(dá)一年，不僅花費(fèi)高額費(fèi)用，而且需要研發(fā)、工程、景觀、園藝各部門通力合作。只有龍湖才愿意而且有實(shí)力支付這樣高額成本，來為業(yè)主換取最舒適、最優(yōu)美的小區(qū)園林景觀。（3）生命價(jià)值當(dāng)我們走進(jìn)梅園榮家大宅，或是上海淮海路的那些洋樓公館，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，盡管那里的建筑已經(jīng)隨著時(shí)間的推移而變得陳舊，但是，在參天的大樹、成片的綠蔭的掩映之下，整個(gè)宅院仍然顯得那么高貴典雅。建筑是無機(jī)的，但園林卻是有生命的，龍湖滟瀾山之所以如此重視社區(qū)

51、園林，就是要把園林的生命力注入建筑本身，從而為滟瀾山塑造出無可比擬的生命價(jià)值。并且隨著時(shí)間的推移，社區(qū)的生命價(jià)值還將不斷提升。所以，擁有滟瀾山，不僅是在當(dāng)下?lián)碛辛烁咂焚|(zhì)的建筑和園林，更是一生與自然相融合的生活起點(diǎn)。2景觀規(guī)劃和苗木配備（1）景觀比例搭配軟硬景的配置中軟景占了很高比例。軟景指喬木、灌木、地被、花卉等有機(jī)景觀；硬景指鋪磚、木平臺(tái)等無機(jī)景觀。龍湖滟瀾山的軟硬景比例達(dá)到9：1，高份額的軟景比例高意味著整個(gè)園區(qū)綠化面積更廣，景觀更飽滿更豐富，但也有更高的維護(hù)技術(shù)要求。常綠和落葉樹木的比例達(dá)到了3：7。常綠樹如香樟、雪松、紅果冬青、桂花、茶花等，在整個(gè)園區(qū)分散布局，保證滟瀾山在隆冬依然綠意

52、盎然。落葉樹如銀杏、櫟樹、烏桕、櫸樹等，葉色經(jīng)常隨季節(jié)改變，點(diǎn)綴色彩，而且給人以季節(jié)變換的生活感受。在冬季，落葉之后可以保證社區(qū)充足的陽(yáng)光。（2）兩橫三縱，五大景觀軸線a) 滟瀾灣2000平米湖灣濕地橫列在滟瀾山正對(duì)面，這里太湖濕地公園最精華的部分。園內(nèi)的會(huì)所就是售樓處所在地，會(huì)所后面還將規(guī)劃一個(gè)游艇碼頭。b) 朗月溪長(zhǎng)700米、寬30米的天然河流從社區(qū)內(nèi)蜿蜒流過，把太湖源頭活水直接引到家門口。沿岸是由剛朵拉碼頭、親水平臺(tái)、木棧道、水生植物群等景觀節(jié)點(diǎn)貫串的水岸廊橋，既可遠(yuǎn)觀，也可近玩。c) 銀杏道從小區(qū)南入口，一條林蔭大道貫穿社區(qū)南北，兩邊是整齊的銀杏樹陣，非常氣派。d) 薔薇谷銀杏道兩側(cè)的

53、下沉式車道，利用高差種植薔薇藤蔓和草坪緩坡，營(yíng)造出在山谷中行進(jìn)的獨(dú)特感受。e) 繁花徑薔薇谷兩側(cè)的宅間人行道，由于不安排車道，所以可以在道路兩側(cè)大量種植各色花卉，并設(shè)置長(zhǎng)廊、陶罐、秋千等豐富的景觀小品，是小朋友玩耍的樂園。（3）芳香庭院每戶的前后花園基本不設(shè)硬質(zhì)圍墻，而由綠植圍合而成。綠植以濃密的灌木為主，可保證庭院的私密性，此外，還在其中搭配各種芳香植物，如薰衣草、迷迭香、薄荷、藿香等，這些芳香植物不僅沁人心脾，還能起到驅(qū)蚊效果，讓業(yè)主的真正享受到舒適、清新、優(yōu)雅的花園別墅生活。（4）主要樹種a) 銀杏稀有樹種，著名的“活化石”。銀杏氣勢(shì)雄偉，樹干虬曲、蔥郁莊重；夏天一片蔥綠，秋天金黃可掬，

54、給人以俊俏雄奇、華貴典雅之感。銀杏樹陣坐鎮(zhèn)小區(qū)中央大道，既氣派，又高雅。此外，銀杏還是著名的“養(yǎng)生樹”，葉和果實(shí)都有保健功效。b) 雪松四季常綠大型喬木。滟瀾山的雪松大部分都在10米以上。雪松通常的高度為5、6米，10米的雪松相當(dāng)于身高一米九的人，都是百里挑一的。雪松樹體高大，樹形優(yōu)美，不僅很有觀賞價(jià)值，而且蘊(yùn)含豐富的文化內(nèi)涵。c) 橡樹充滿異國(guó)情調(diào)的樹種，德國(guó)的國(guó)樹。樹冠繁茂，枝干曲折優(yōu)美，秋天葉色豐富，非常適合觀賞。d) 烏桕中國(guó)特有的古老樹種。著名的色葉類觀賞樹，春天開白色的花朵，秋天樹葉變成紅色和紫色，并結(jié)出一串串白色的果實(shí)，如同珍珠懸掛枝頭，不僅惹人喜愛，而且特別能吸引鳥類駐足。e)

55、 紅果冬青四季常青，即便寒冬臘月依然青翠。秋天結(jié)很漂亮的紅色漿果，也是鳥類的“美食”之一。3專業(yè)的景觀技術(shù)（1）定制土壤滟瀾山土壤在使用之前，專門邀請(qǐng)上海園林科學(xué)研究所和南京農(nóng)業(yè)大學(xué)的專家進(jìn)行堿解氮、速效鉀、有機(jī)磷、有機(jī)質(zhì)、PH 值5項(xiàng)化驗(yàn)分析和調(diào)試，由于滟瀾山的樹木來自“五湖四?！保虼?，景觀工程師將專門繪制“土壤分布圖”，不同的樹種，給予不同的土壤，等于為每棵樹“定制”土壤。（2）平地造坡小區(qū)內(nèi)人工堆積坡地，營(yíng)造出高低起伏的丘陵地貌。這樣的地貌更加適合營(yíng)造立體和豐富的景觀效果，生活的情趣也大大提高。（3）全冠移植所謂“全冠移植”，就是移植前基本不修剪樹冠和枝椏，將樹木（尤其是高大的喬木）完

56、整、原生態(tài)地移植到小區(qū)里。這既是一項(xiàng)“技術(shù)活”，也是一項(xiàng)“燒錢活”。從技術(shù)的層面說，樹冠越大，植物的新陳代謝就越強(qiáng)，移植成活率也就越低，而龍湖則是業(yè)內(nèi)全冠移植水平最高、經(jīng)驗(yàn)最豐富的開發(fā)商。另外，從成本的角度說，一卡車可以運(yùn)一捆修建后的樹干，但只能裝下一兩棵全冠移植的大樹運(yùn)用全冠移植，運(yùn)輸成本、養(yǎng)護(hù)成本都會(huì)成倍的增加。盡管如此，龍湖仍一直堅(jiān)持全冠移植，因?yàn)辇埡嘈?，雖然付出多一點(diǎn)，但給客戶帶來的生活品質(zhì)的提高卻是實(shí)實(shí)在在的。剪掉一棵大樹的樹冠只需要幾分鐘時(shí)間，但是等這些枝葉重新長(zhǎng)出來卻要花費(fèi)10年。這就是龍湖人的價(jià)值觀。通過全冠移植，龍湖為業(yè)主節(jié)省了至少10年的光陰。業(yè)主入住龍湖社區(qū)的第一天，享受的就是枝繁葉茂、濃蔭蔽日的成熟園林。這樣的小區(qū)環(huán)境，別的小區(qū)可能10年20年也等不來。（4）同緯度移植與跨緯度移植一般來說，為了節(jié)省成本，開發(fā)商通常只會(huì)從樓盤所在地的周邊移植苗木。但是，龍湖的景觀工程師則會(huì)跑遍全國(guó)，在氣候條件大致相同的地方尋找各種適宜的苗木，這就是龍湖的“同緯度移植”，它保證了龍湖社區(qū)園林的豐富性。比“同緯度移植”更牛的是“跨緯度移植”，它能夠打破物候常規(guī)，“北景南做”、“南園北植”。在寒冷的北京，龍湖滟瀾山可以做到四季常綠、三季有花