岳陽房地產(chǎn)及商業(yè)市場分析報告解讀.ppt

1、PART2 岳陽房地產(chǎn)市場分析,讀城,一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析 四、商業(yè)市場掃描分析,岳陽房地產(chǎn)市場分析 ,一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析 四、商業(yè)市場掃描分析,岳陽為湘北門戶，區(qū)位優(yōu)越，將成為武漢與長沙之間區(qū)域性經(jīng)濟次中心， 為湖南經(jīng)濟實力最強的地級市。,1、城市區(qū)位,岳陽市位于“長三角”和“珠三角”經(jīng)濟區(qū)的輻射圈內(nèi)，是湖南省以長株潭為中心的“3+5”城市群的次中心和首位門戶城市。 地處“長株潭城市群”和“武漢1+8城市圈”的雙重輻射范圍，具備融入“兩區(qū)”、依托“兩圈(帶)”的地理區(qū)位優(yōu)勢 將建設(shè)成長沙與武漢之間的

2、區(qū)域性經(jīng)濟次中心。,2、城市文化,為湖南四大城市之一，城市規(guī)模僅次于長沙、衡陽，略小于株洲。,岳陽歷史悠久，古稱巴陵，又名岳州，是一座有著2500多年悠久歷史的 文化名城。是湘北的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和旅游勝地。,岳陽古稱巴陵，又名岳州，是一座有著多年悠久歷史的文化名城。 岳陽位于湖南省東北部，東接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和旅游勝地。,3、城市印象,岳陽城市湖岸文化濃厚、街道整潔、人文好客熱情、生活氛圍輕松， 是湘北宜居城市,巴陵廣場,岳陽高鐵站,岳陽火車站,巴陵廣場城墻,巴陵廣場文化活動,4、城市交通,地處洞庭湖與長江、京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、107

3、國道交匯處， 具有三位一體的組合交通優(yōu)勢，湖南3+5城市群規(guī)劃重要的交通樞紐。,1、民航交通：支線機場岳陽機場； 2、鐵路交通：京廣鐵路、武廣高鐵客運專線、將規(guī)劃建成岳吉鐵路、岳長城際鐵路，荊岳岳常岳九鐵路、平汨益婁衡城際鐵路 ，從而形成“四縱兩橫”的鐵路網(wǎng)絡(luò)體系。 3、公路交通:京珠高速、107和106國道以及多條省道、沿江公路以及投資20億建成的國內(nèi)目前最長的內(nèi)河公路橋洞庭湖大橋。 4、水路交通：南鄰洞庭湖，北接長江，匯湘、資、沅、澧四大水系，現(xiàn)城陵磯港是湖南對外開放的唯一國家一類口岸、湖南省的航運中心 。,相關(guān)信息來自岳陽市城市整體規(guī)劃2008-2030 ,岳陽素稱“湘北門戶”，歷史上是

4、兵家必爭之地交通運輸條件十分優(yōu)越。 地處洞庭湖與長江、京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、107國道交匯處，具有鐵、公、水三位一體的組合交通優(yōu)勢，是中南地區(qū)重要的交通樞紐，是湖南省3+5城市群規(guī)劃經(jīng)濟次中心，屬于湖南北上、通江達海的窗口，地理位置十分優(yōu)越。,5、行政劃分,岳陽市現(xiàn)轄4縣、2縣級市、3區(qū)及1經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，本案所屬岳陽樓區(qū)， 是岳陽的政治經(jīng)濟、文化中心。,岳陽市現(xiàn)轄4縣、2縣級市、3區(qū)及岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風景區(qū)、屈原管理區(qū)，總面積1.5萬平方公里，2012年末總?cè)丝?552萬 。 岳陽樓區(qū)地處岳陽市中心城區(qū)，是岳陽的政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)現(xiàn)轄2個鄉(xiāng)、14個街道辦事處，15個村

5、、107個社區(qū), 總?cè)丝?5萬人。 岳陽中心城區(qū)包括岳陽樓區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。本項目所在地為岳陽樓區(qū)北部。,（數(shù)據(jù)來源：岳陽政府網(wǎng)站 ）,6、人口分布,岳陽城市化率2030年實現(xiàn)70%以上，將建成區(qū)域性大城市，市區(qū)人口 未來15年將增長近80萬，城鎮(zhèn)人口達435萬。城鎮(zhèn)化帶來的人口轉(zhuǎn)移， 為房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大機遇。,2012年，岳陽市年末總?cè)丝?52.31萬人；城鎮(zhèn)人口256.08萬人，岳陽市中心城區(qū)人口95萬。 岳陽人口基本以5-6的增速增長；中心城區(qū)的增長速度受人口自然出生率及城市化進程的影響，速度更快。 遠景規(guī)劃：近期（2015年）市域總?cè)丝?70萬人，城鎮(zhèn)人口315萬人，城鎮(zhèn)化水平55

6、%；中期（2020年）市域總?cè)丝?90萬人，城鎮(zhèn)人口355萬人，城鎮(zhèn)化水平60%；遠期（2030年）市域總?cè)丝?20萬人，城鎮(zhèn)人口435萬人，城鎮(zhèn)化水平70%。,（數(shù)據(jù)來源：岳陽市國民經(jīng)濟統(tǒng)計資料及 岳陽市城市整體規(guī)劃2008-2030 ）,7、城市經(jīng)濟,岳陽GDP保持快速增長，2012年GDP總量突破2200億元大關(guān)，增長近 14%，排全省第2，房地產(chǎn)發(fā)展卻遠落后經(jīng)濟發(fā)展的速度，未來市場潛力大,從2008年至今，岳陽市GDP快速增長，年增長率基本保持在14%以上，2012年受全國經(jīng)濟下滑影響較小，GDP突破2200億元大關(guān)； 岳陽市宏觀經(jīng)濟目前仍處高速發(fā)展階段。經(jīng)濟總量在全省排名穩(wěn)坐第二。

7、近5年來產(chǎn)值連續(xù)保持快速增長。增長12.2%，遠高于同期全國GDP7.8%的增長。 居民收入繼續(xù)提高，2012年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22110元，比上年增長13%。 農(nóng)村居民人均純收入8326元，比上年增長17.8% 。,8、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),2012年全市二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的88.3%，工業(yè)及服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟 支柱，隨之催生大量產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群， 帶來巨大的購房置業(yè)需求,第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GPD比重逐年下降，反映城鎮(zhèn)化率的逐年提高。 近5年二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比為82.8%、85.1%、86%、87.9%、88.3%，這說明工業(yè)、服務(wù)性行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，相應(yīng)的就業(yè)人群逐年增加。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善

8、，2012年二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增幅均高于同期全市GDP增幅，城鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟實力快速增加。,（數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計局）,6、居民收入情況,（數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計局）,9、居民收入,居民收入持續(xù)增長，促進居民消費不斷提升，對生活環(huán)境的要求隨之提高， 改善居住環(huán)境的需求是房地產(chǎn)發(fā)展的機遇,2012年，岳陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達22110元，增長13%；2008-2012年連續(xù)5年來，岳陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入的增幅均在13%以上，預(yù)計2013年將突破25000元。 2012年，岳陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入居湖南全省第四，僅次于長沙、株洲、湘潭。,南面生態(tài)宜居區(qū)域南面區(qū)域 山水資源極為豐富，岳

9、陽最宜居區(qū)域，先岳陽主要的大盤，別墅盤集中在此區(qū)域。,10、2008-2030城市規(guī)劃,城市呈現(xiàn)“東拓北進南移”發(fā)展趨勢。據(jù)規(guī)劃，城區(qū)將由主城區(qū)及君山、 云溪、路口城區(qū)四區(qū)構(gòu)成，項目處老城區(qū)舊改板塊，將成為地產(chǎn) 發(fā)展的熱點區(qū)之一。,高鐵、政府、新區(qū) 武廣高鐵岳陽站的開通，岳陽各級政府機關(guān)入遷，岳陽向東發(fā)展趨勢明顯，經(jīng)開區(qū)成為城市發(fā)展熱點之一。,舊改、新城規(guī)劃推動 傳統(tǒng)老城區(qū)，加大舊城改造力度，并進行重新整合規(guī)劃發(fā)展一個現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。,項目處于“第三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)” 是岳陽市區(qū)的行政、經(jīng)濟、交通、服務(wù)和旅游中心,11、城市發(fā)展總結(jié),城市交通系統(tǒng)發(fā)達，區(qū)域位置優(yōu)，發(fā)展?jié)摿Υ?交通咽喉，城際規(guī)劃完善，

10、機場、鐵路、水運三位一體,人口規(guī)模較大，規(guī)劃人口大城市 岳陽人口552萬，省內(nèi)排名第五，岳陽市規(guī)劃為湖南100萬人口大城市,產(chǎn)業(yè)人群基數(shù)大，人均收入全省第四，消費力強勁 岳陽人均收入22110元，人均收入全省排名第四,經(jīng)濟總量全省第二，經(jīng)濟增長強勁 2012年GDP突破2200億大關(guān)，年均增長13%以上,岳陽,一個湖南經(jīng)濟最強勁的地級市， 一個美麗的濱水之城。,岳陽房地產(chǎn)市場分析 ,一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析 四、商業(yè)市場掃描分析,1、固定資產(chǎn)投資,2012年岳陽固定資產(chǎn)投資達1168.11億元，全省排名第二；同比 增長35.5%，增速處全省前列。,2、

11、房地產(chǎn)投資,2012年岳陽房地產(chǎn)投資達102.06億元，占整個固定資產(chǎn)投資的8.7%, 同比增長1.7%,房產(chǎn)投資處于較低水平，行業(yè)泡沫小,2012年全市完成房地產(chǎn)投資102.06億元，增長1。7%，近5年來均保持連續(xù)的增長勢頭。 2012年岳陽市房地產(chǎn)投資居全身第四位，僅次于長沙、株洲、郴州。 數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局、岳陽統(tǒng)計局,2012年全市房屋施工面積1112.42萬平米，增長明顯，其中新開工面積425.8萬平米， 竣工面積302.24萬平米。 全市商品房銷售面積持續(xù)增長，2012年銷售400萬；2013年1-5月，銷售面積92.98萬。 數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計信息網(wǎng),3、開工、竣工、銷售,

12、2012年岳陽商品房新開工425.8萬，竣工302.24萬；銷售面積為 400萬，2013年1-5月，岳陽市區(qū)尾盤為主，仍銷售93萬，需求旺盛。,4、商品房價格,2012年，岳陽商品房銷售均價連漲四年，達到3324元/，約為09年的 2倍；2013年1-5月，岳陽市主城區(qū)多為尾盤，成交以縣區(qū)為主，因此拉 低全市均價至3173元/。,2009年，受國際金融危機沖擊，房價下跌11.5%； 2010年，岳陽房價上漲最快的一年，房價上漲40.8%； 2011年，“國八條”面世，岳陽房價的爆發(fā)式上漲勢頭得到抑制，僅上漲14.87%；2012年上漲11.13%，房價增幅回到合理水平； 2013年，新“國五

13、條”橫空出世，受其影響，1-5月市區(qū)無新盤推出，成交以縣區(qū)為主，致使全市銷售均價下跌4.5%。 數(shù)據(jù)來源：岳陽市統(tǒng)計信息網(wǎng),5、土地供應(yīng),2012年6月至2013年5月市本級商住用地供應(yīng)共25宗，面積 共83.8萬；2013年全年計劃出讓土地120萬，土地供應(yīng)充足,數(shù)據(jù)來源：岳陽市國土資源局,數(shù)據(jù)來源：岳陽市國土資源局,6、土地成交,2012年6月至2013年5月共成交土地23宗，面積72.5萬，主要集中 在南湖及冷水鋪路兩側(cè)；房地產(chǎn)一級市場供銷兩旺,岳陽房地產(chǎn)市場分析 ,一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析 四、商業(yè)市場掃描分析,1、市場板塊劃分,岳陽房地產(chǎn)市場

14、可劃分為四大板塊，其中南湖板塊和經(jīng)開區(qū)為目前 市場熱點，城北板塊為價格低洼，屬政府舊改規(guī)劃重點片區(qū),城北片區(qū)將建設(shè)成為洞庭湖畔、東風湖岸藍環(huán)綠抱、宜居宜憩、環(huán)境優(yōu)美的濱水新區(qū)。 本項目位于城北板塊，屬政府重點規(guī)劃區(qū)域之一。,2、區(qū)域在售項目總覽,目前在售項目多達89個，30萬方以上僅有4個，與本案同級規(guī)模競爭較少。,2、區(qū)域在售項目總覽,項目選取原則：同區(qū)域、同地段、同等規(guī)模且對本案有所借鑒意義的項目有：,備注：岳陽其它在售項目情況見報告附件。,市場典型項目分析,東湖帝景,地址：楓橋湖路與得勝北路交匯處 總建筑面積：6.8120萬 容積率：3.53 綠化率：31.5% 物業(yè)類型：商業(yè)、住宅 建

15、筑風格：歐式 園林風格：歐式園林,主力戶型90-120平米二房、三房為主，純粹板樓，舒適性強,兩房兩廳約91,3+1 戶型約128, 戶型配比,戶型方正，功能齊全 主臥次臥均空間較大，起居從容 南向雙陽臺，生活舒適 動靜未分區(qū),超大入戶花園，可更改為臥室 4.2米開間客廳連接超大觀景陽臺，觀景采光俱佳 動靜分區(qū)，干濕分離，居住舒適 公用衛(wèi)生間、餐廳偏小,區(qū)域價值,物業(yè)服務(wù),東湖帝景,園林景觀,產(chǎn)品價值,物業(yè)服務(wù),配套價值,核心賣點,區(qū)域：距步行街走路僅8分鐘，坐擁不可復(fù)制的城市核心，傲立于老城市中心 園林：精心打造堪比藝術(shù)珍品的中央水景園林，并融現(xiàn)代人文風格。 配套：擬配置大型超市、高級餐飲、

16、銀行、娛樂休閑等。步行10分鐘步行街購物，周邊學校，醫(yī)院，酒店，娛樂等配套齊全。 產(chǎn)品：創(chuàng)意戶型設(shè)計，實用性強,地址：楓橋湖路與得勝北路交匯點東側(cè) 總建筑面積：21萬 容積率：2.19 綠化率：46% 物業(yè)類型：板樓,板塔結(jié)合,高層 建筑風格：歐式新古典 園林風格：歐式風情主題園林,楓橋尚城, 主力戶型以三室為主，戶型布局合理，實用性強,2室2廳約 93,3室2廳約128,空間布局合理，無過道浪費，功能齊全 客廳連接陽臺，觀景采光俱佳 主臥帶獨衛(wèi)、次臥帶陽臺，居住舒適 公用衛(wèi)生間未功能分隔,空間尺度適宜，生活從容 寬闊客廳與主臥共享花園陽臺，生活舒適 方正廚房帶生活陽臺，生活便利 公用衛(wèi)生間過

17、小, 戶型配比,區(qū)域價值,物業(yè)服務(wù),楓橋尚城,園林景觀,產(chǎn)品價值,物業(yè)服務(wù),配套價值,核心賣點,區(qū)域：城北片區(qū)，臨東風湖，屬政府規(guī)劃區(qū)域 園林：精致的歐式風情六大核心景觀組團，與235棵40參考年原生香樟樹交相輝映，營造公園式美宅 配套：社區(qū)規(guī)劃有風情商業(yè)街、品牌幼兒園等高端配套。距泰和沃爾瑪與步行街兩大商圈步行僅十分鐘，周邊東方紅小學、岳陽樓小學、市一中、二中等名校環(huán)繞 產(chǎn)品：戶型空間布局合理，無浪費空間,恒大名都,地址：南湖風景區(qū)德勝南路與求索路交匯處 總建筑面積：24萬 容積率：3.27 綠化率：35% 物業(yè)類型：商業(yè)、住宅 建筑風格：歐陸新古典 園林風格：歐式園林, 主力戶型舒適性三房

18、為主，超大景觀八角窗設(shè)計,私家花園入戶，將自然移入室內(nèi)，健康舒適 4.2米面寬大客廳直通景觀陽臺，尊崇盡顯 超5米面寬豪華主臥，帶衣帽間、衛(wèi)生間、270飄窗和超大觀景八角窗，極致奢享 公用衛(wèi)生間位置不佳，影響起居的安靜與私密,戶型：三房二廳約153,入戶花園帶工人房，餐廳帶大陽臺，奢享豪門盛宴 4.1米面寬主臥，帶衣帽間、衛(wèi)生間、超大觀景八角窗，尊崇盡顯 獨立書房帶飄窗，彰顯名門風范 公用衛(wèi)生間位置不佳，影響起居的安靜與私密,戶型：四房二廳約162, 戶型配比,地段價值,物業(yè)服務(wù),恒大名都,園林景觀,品牌價值,物業(yè)服務(wù),配套價值,產(chǎn)品價值,核心賣點,地段：屬于南湖片區(qū)，目前岳陽規(guī)劃中的熱點區(qū)域

19、。 園林：擁18000畝南湖無敵景觀，870畝金鶚山公園和16萬南湖廣場；4.5萬皇家園林，名勝古跡與歐陸風情交相輝映。 配套：一站式濱湖BLOCK街區(qū)，包括2萬濱湖商業(yè)、1.5萬恒大商業(yè)劇場，還享3.7萬城市廣場；5200超五星級豪華會所、室內(nèi)游泳池、健身房、乒乓球室、棋牌室、鋼琴室、臺球室、兒童活動中心等配套；名牌貴族幼兒園。 品牌：恒大品牌價值 產(chǎn)品：超大景觀陽臺設(shè)計，健康舒適,怡禾新天地,地址：建湘路康岳花園站（原毛巾廠） 總建筑面積：36萬 容積率：3.35 綠化率：28% 物業(yè)類型：商業(yè)、住宅 建筑風格：新現(xiàn)代主義 園林風格：現(xiàn)代園林, 主力戶型90平米兩房為主，戶內(nèi)有花園設(shè)計,2

20、+1戶型約93,3+1戶型約118,戶內(nèi)大花園設(shè)計，可改兒童房或多功能間 全明設(shè)計，動靜分區(qū)，實用緊湊 主臥轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計，空間及觀景角度更加寬闊 餐廳采光較差，空間較小,戶內(nèi)大花園設(shè)計，可改兒童房或多功能間 南北通透，雙向采光 動靜分區(qū)，設(shè)計合理，實用緊湊 雙衛(wèi)設(shè)計，主臥未帶獨立衛(wèi)生間，主人生活舒適度下降, 戶型配比,地段價值,怡禾新天地,產(chǎn)品價值,物業(yè)服務(wù),配套價值,核心賣點,地段：位于岳陽市建湘路康樂花園站，步行至沃爾瑪購物廣場僅需10分鐘 配套：周邊餐飲、娛樂、休閑、購物、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施齊全，生活一步到位，自身配有智能化物業(yè)系統(tǒng)，生活安全便利 產(chǎn)品：有實力開發(fā)商打造的品質(zhì)樓盤。,凱旋城,地

21、址：文化藝術(shù)會展中心南面 總建筑面積：30萬 容積率：3.49 綠化率：35.2% 物業(yè)類型：商業(yè)、住宅 建筑風格：歐陸風格 園林風格：歐式園林, 主力戶型123-147平米三室為主要戶型，超大陽臺設(shè)計,二房二廳約89,三房兩廳約127,各區(qū)域合理分隔，自然從容 多陽臺設(shè)計，通透視野 餐廳、廚房、客廳連接巧妙 動靜不分區(qū)，干濕不分離,南北通透，全明設(shè)計，通風采光俱佳 戶型方正，功能合理分布，動靜分區(qū) 主臥套房設(shè)計，起居舒適私密 次臥開間偏小, 戶型配比,區(qū)域價值,物業(yè)服務(wù),凱旋城,園林景觀,規(guī)模優(yōu)勢,物業(yè)服務(wù),配套價值,核心賣點,區(qū)域：屬于經(jīng)開區(qū)，目前政府熱點關(guān)注區(qū)域 園林：大型休閑廣場、花壇

22、、臺階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林。大型中心園林景觀、休閑景觀走廊等 配套：坐擁南湖、珍珠山公園，近鄰第十五中學、珍珠山小學。社區(qū)有商業(yè)廣場、社區(qū)商業(yè)街、室外游泳池、社區(qū)會所、兒童樂園、幼兒園和多達1230個的地下停車空間 規(guī)模：總建筑面積近30萬平方米，綠化率42%。稱是岳陽東部第一個真正意義上的大型現(xiàn)代化居住社區(qū)。,中建岳陽中心,地址：巴陵中路與建湘路交匯處東南角 總建筑面積：15萬 容積率：3.88 綠化率：30% 物業(yè)類型：商業(yè) 公寓 住宅 綜合樓 建筑風格：新古典主義 園林風格：貴族園林, 主力戶型100-120平米的三房，超大贈送面積,2+1戶型約102,三房

23、兩廳約119,靈動2+1，買兩房享三房 完美動靜分區(qū)，干濕分離 4.2米客廳開間，南北雙陽臺，采光充足 內(nèi)觀景陽臺空間較小，其位置較難改裝出入門,超寬客廳設(shè)計，尊尚居住空間 豪華主臥，配衛(wèi)生間、衣帽間，彰顯主人尊貴身份 入戶花園，雙景觀陽臺， 雙衛(wèi)設(shè)計，主臥未帶獨立衛(wèi)生間，主人生活舒適度下降, 戶型配比,地段價值,中建岳陽中心,品牌價值,物業(yè)服務(wù),配套價值,物業(yè)服務(wù),核心賣點,地段：地處傳統(tǒng)繁華正中心巴陵路與建湘路交匯處，緊鄰岳陽未來花板橋步行街 配套：金鶚山公園、南湖公園、大型圖書城、新華書店、市七中、十二中學、五里中學、市一院、市婦幼保健醫(yī)院、湘岳醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)城市資源簇擁環(huán)抱。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)

24、雅，擁有小區(qū)配套幼兒園、停車位840個 物業(yè)：由多種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，是目前唯一位于岳陽城市中心的綜合體 品牌：由世界500強中建公司打造，品牌實力強勁,洞庭湖國際公館,地址：南湖風景區(qū)黃沙灣居委會 總建筑面積：300萬 容積率：1.13 綠化率：39.69% 物業(yè)類型：商業(yè)、住宅、別墅 建筑風格：地中海風格 園林風格：歐式皇家園林, 主力戶型以二房、三房為主，布局緊湊，贈送面積小,二房二廳約88.5,三房二廳約128.5,戶型方正，布局緊湊 雙陽臺與飄窗設(shè)計，通風采光良好 入戶門直對衛(wèi)生間門，形成門沖 餐廳、廚房部分空間小，較擁擠,雙陽臺設(shè)計，生活陽臺和景觀陽臺的功能分離 布局緊湊實用 南北通透

25、，干濕分離，動靜分區(qū) 贈送面積小，得房率不高, 戶型配比,地段價值,物業(yè)服務(wù),洞庭國際公館,園林景觀,風水價值,物業(yè)服務(wù),配套價值,物業(yè)服務(wù),核心賣點,地段：地處南湖片區(qū)，風景秀麗，屬政府熱點規(guī)劃區(qū)域 園林：擁18000畝南湖無敵景觀；自身打造為歐式皇家園林。 配套：社區(qū)配有五星級園林式度假酒店、城市生態(tài)體育公園、大型水上娛樂主題公園等 物業(yè)：是一個集旅游、度假、休閑、娛樂、居住于一體的大型旅游綜合項目，屬岳陽高檔樓盤之一。 風水：位于風景秀麗的南湖度假風景區(qū)湖濱片區(qū)，是個風水寶地,中航翡翠灣,地址：岳陽大道 獅子山路往南約200米 總建筑面積：34.6萬 容積率：1.79 綠化率：35.05

26、% 物業(yè)類型：別墅、住宅 建筑風格：簡約歐陸 園林風格：歐式園林, 主力戶型以三室、四室為主，方正戶型，全明設(shè)計，實用性強,三房二廳約116,3+1戶型約141,方正戶型，功能布局清晰完善 臥室全朝南飄窗，居住舒適 客廳直通南向景觀陽臺，采光觀景俱佳 西側(cè)次臥與廚房門沖，舒適度降低,南北通透，采用全明設(shè)計，通風采光極佳 動靜分區(qū)，干濕分離 主臥套房設(shè)計，帶轉(zhuǎn)角飄窗，起居舒適私密 北側(cè)陽臺改房后，餐廳稍顯局促, 戶型配比,地段價值,物業(yè)服務(wù),中航翡翠灣,園林景觀,品牌價值,物業(yè)服務(wù),配套價值,產(chǎn)品價值,核心賣點,地段：位于岳陽國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，未來中央生活區(qū)(CLD)核心位置，升值潛力很大 園林

27、：以“石”，“灣”，“綠”，“水”為意境元素，結(jié)合現(xiàn)代藝術(shù)營造打造“南湖之鉆”的居住品質(zhì)。 配套：北接城市主干道岳陽大道，東臨地標性建筑會展中心；西擁1380畝國家級珍珠山公園，南望18000畝南湖盛景。 產(chǎn)品：歐式風情湖景高層豪宅，戶型全明設(shè)計，南北通透、景觀開闊 品牌：由國有企業(yè)中航地產(chǎn)精工打造,通過對整個岳陽房地產(chǎn)典型項目分析， 我們得出市場有以下特征：,容積率多在3.0以上，高層是供應(yīng)主流，多層和小高層占比非常小。 項目規(guī)模普遍偏小，多在15萬方以下。,容積率多在3.0-4.0之間，以高層為主；整個房地產(chǎn)市場建筑面積在 20萬方以上的項目僅8個。目前大規(guī)模社區(qū)成為市場稀缺資源。,1、規(guī)

28、模特征：,市場上有現(xiàn)代、簡歐、地中海等建筑風格，異域風格較受歡迎，但建筑 細節(jié)有待提升。,東湖帝景,巴陵尚都,富川鴻景園,凱旋城,新輝華府,中建岳陽中心,2、風格特征：,市場上園林風格以歐式和現(xiàn)代風格為主，但實景的呈現(xiàn)與規(guī)劃存在一定 的差距，多數(shù)樓盤不太注重園林的打造，市場上缺乏水景主題園林。,楓橋尚城,東湖帝景,凱旋城,洞庭湖國際公館,3、園林特征：,整個市場戶型供應(yīng)以三房為主，占比50.57%，其次為兩房24.77%、四房12.78%,4、產(chǎn)品特征：,二房面積以80-95為主，三房面積以100-130為主，四房面積區(qū)間115-180。,5、面積特征：,城中板塊和南湖板塊價格較高，高端樓盤均

29、價已達到5500元/。 本項目所處城北板塊均價4300元/,全市低端項目單價基本在4000元/以下，中端基本在4000-5000元/，高端5000元/ 以上，總價區(qū)間基本在30-70萬之間，之中40-50總價分布最多，而高于60萬總價市場接受度有所下降。 區(qū)域分布而言，城北板塊價格與市其他板塊相比價格稍低；市中心板塊均價全市最高； 南湖區(qū)幾個優(yōu)質(zhì)盤價格也達到了全市均價的高端水平。,6、價格特征：,社區(qū)配套單一，幾乎所有樓盤的配套都為商業(yè) 社區(qū)運動健身配套非常稀少，僅少數(shù)大盤配有會所、運動場地、泳池等。 多數(shù)樓盤設(shè)有幼兒園配套，全部樓盤都沒有小學、中學配套,在售項目配套多以社區(qū)商業(yè)和幼兒園為主，

30、會所、泳池成為稀缺配置， 本項目可酌情選配,7、配套特征：,岳陽房地產(chǎn)市場分析 ,一、岳陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、岳陽房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場掃描分析 四、商業(yè)市場掃描分析,1、岳陽商圈格局分析,岳陽傳統(tǒng)商圈，以步行街商圈為核心。 其他商圈雖多，但是大多功能單一。 目前，天倫金三角已正式投入運營，花板橋步行街正在建設(shè)，未來中央商圈逐漸成形。,以傳統(tǒng)商圈為核心，向多核商業(yè)發(fā)展，各個商圈呈圍和式分布，其中 東茅嶺-步行街中心商圈為城市商業(yè)價值的核心,2、岳陽商業(yè)租金分析,岳陽店鋪租金以東茅嶺-步行街商圈為最高，其它商圈租金適中，但商業(yè) 市場并不景氣，說明岳陽商業(yè)已趨于飽和。,汴河街,東茅嶺-步行街,

31、泰和商圈,花板橋商圈,南湖商圈,美食街,東茅嶺地下步行街負2層已停止運營，原有店主搬至負1層零時鋪位。據(jù)咨詢店主獲悉，地下步行街運營不景氣。 步行街蘇寧電器人流非常少。 花板橋商圈的天倫商業(yè)廣場，人流很少，臨街部分店鋪仍未營業(yè)。,3、東茅嶺-步行街（重點商圈）分析,東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋了購物+休閑+娛樂+餐飲等行業(yè)。以步行街為中心的 百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%,武商百貨,康星百貨,新城百貨,光宏廣場,世紀星大廈,百盛,左岸名品,東茅嶺-步行街商圈主要商業(yè)分布,東茅嶺-步行街商圈，是岳陽目前最主要，也是最大的商圈。 業(yè)態(tài)構(gòu)成：東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋了購物+休閑+娛樂+餐飲等行業(yè)。商業(yè)形態(tài)涵蓋了服裝、鞋類、餐飲、專業(yè)市場、銀行、百貨、珠寶、電影院、書店、美容。 主要客群：該商圈聚合了追求時尚和品牌效應(yīng)的中高端消費群體，主要以25-35歲之間的實力購買群體為主，實力購買群體中女性群體占到60%。 以步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場和百貨為主，占