青島開(kāi)發(fā)區(qū)5月份市調(diào).ppt

1、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析,青島大漢隆城 2010-5,開(kāi)發(fā)區(qū)概況,1,開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,2,開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),3,開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告推廣方式,4,開(kāi)發(fā)區(qū)概況,開(kāi)發(fā)區(qū)基本情況,青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于膠洲灣西岸，面積約15平方千米。與 青島市隔海相望，海上最近距離2.26海里（約4.2公里），開(kāi)發(fā)區(qū)陸 路由全長(zhǎng)66公里的環(huán)膠州灣高速公路與青島市相連，海路以渡輪和 快艇相通?，F(xiàn)全區(qū)（包括黃島區(qū)）總面積274.1平方公里，總?cè)丝?60.2萬(wàn)人，其中戶(hù)籍人口31.4萬(wàn)人。連接開(kāi)發(fā)區(qū)與黃島的海底隧道 正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2011年5月通車(chē)，大大縮短了開(kāi)發(fā)區(qū)到青島市區(qū)的 時(shí)間。,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,

2、2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24500元，農(nóng)民人均純收入首次突破萬(wàn)元大關(guān)，分別增長(zhǎng)8%、9%。 開(kāi)發(fā)區(qū)以占青島不足3%的國(guó)土面積向全市貢獻(xiàn)了1/6的地區(qū)生產(chǎn)總值、1/5強(qiáng)的實(shí)際利用外資、1/4強(qiáng)的工業(yè)總產(chǎn)值，青島重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的地位進(jìn)一步鞏固。投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)總指數(shù)連續(xù)6年居全國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)前5強(qiáng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力由第7位上升至第6位。,經(jīng)濟(jì)布局,開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)行“大港口、大工業(yè)、特色旅游”三大特色經(jīng)濟(jì)的 布局。鞏固提升產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、循環(huán)經(jīng) 濟(jì)“四個(gè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)”，已經(jīng)形成了電子家電、建材、石油化工、 機(jī)械、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)框架。,全區(qū)劃分為行政商務(wù)中 心、國(guó)際商務(wù)倉(cāng)儲(chǔ)加工工業(yè)、 重化工

3、業(yè)、臨港工業(yè)、高效 農(nóng)業(yè)幾大功能區(qū)。迅速成長(zhǎng) 為投資環(huán)境良好、開(kāi)放型經(jīng) 濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展、社會(huì)事業(yè) 日益繁榮、最適宜生活居住 的現(xiàn)代化新城區(qū)。,港口產(chǎn)業(yè):圍繞建設(shè)東北亞國(guó)際航運(yùn)中心，全面推進(jìn)前灣港開(kāi)發(fā)建設(shè)，北港 區(qū)10個(gè)10萬(wàn)噸深水泊位全部建成，總投資160余億元的南港區(qū)開(kāi)發(fā)全面啟 動(dòng)，萬(wàn)噸級(jí)以上泊位達(dá)到36個(gè)，2009年完成貨物吞吐量3.15億噸，集裝箱吞 吐量1026萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。 家電電子產(chǎn)業(yè):形成了以海爾、海信等大項(xiàng)目為龍頭，中小型配套企業(yè)集 聚發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，是國(guó)家（青島）家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園和中國(guó)北方最大的 家電生產(chǎn)基地，被確定為省級(jí)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 石化產(chǎn)業(yè):1000萬(wàn)噸大煉油、麗東化

4、工等龍頭項(xiàng)目投產(chǎn)，是企業(yè)數(shù)量最多、 產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大、拉動(dòng)力最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集群，成為全國(guó)重要的環(huán)保型石化基地。,經(jīng)濟(jì)布局,汽車(chē)產(chǎn)業(yè):一批工程機(jī)械和汽車(chē)零部件項(xiàng)目已形成批量生產(chǎn)規(guī)模，成為中國(guó)北 方最大的微型車(chē)生產(chǎn)基地。 造修船產(chǎn)業(yè)：海西灣造修船基地、大型船用曲軸、船用柴油機(jī)等已投產(chǎn)，國(guó) 內(nèi)重要的船舶產(chǎn)業(yè)基地基本建成，將形成年造船468萬(wàn)噸、修船220余艘的生產(chǎn) 能力，年銷(xiāo)售收入達(dá)500億元。 特色旅游業(yè):進(jìn)入黃金發(fā)展期，2009年接待國(guó)內(nèi)外游客510萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游 業(yè)收入26.6億元。,經(jīng)濟(jì)布局,開(kāi)發(fā)區(qū)功能定位為：東北 亞國(guó)際航運(yùn)中心、物流貿(mào)易 集散中心、旅游度假地，現(xiàn) 代制造業(yè)基地，西海岸地區(qū) 的中

5、心城區(qū)。 主要體現(xiàn)六種職能：港口 航運(yùn)、物流貿(mào)易、制造業(yè)基 地、旅游度假、居住和港口 服務(wù)、支持功能。 開(kāi)發(fā)區(qū)功能分區(qū)為：“八 區(qū)”：唐島灣中心區(qū)、國(guó)際 物流貿(mào)易樞紐港區(qū)（含保稅 區(qū)）、修造船基地工業(yè)區(qū)、 鳳凰島旅游度假區(qū)、臨港產(chǎn) 業(yè)區(qū)、珠山國(guó)家森林公園、 重石化工業(yè)區(qū)、北部產(chǎn)業(yè)新 區(qū)。,區(qū)域規(guī)劃,開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng),根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展情況，房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型及客戶(hù)組成等因素， 將開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為中心城區(qū)板塊、薛家島板塊、黃島片區(qū)。,海底隧道建設(shè),隧道北起點(diǎn)在團(tuán)島，南端在薛家 島于北莊村和后岔灣村之間。海底隧 道全長(zhǎng)6170米，其中海域段 3300 米，陸域段 2250米，

6、兩端敞口段長(zhǎng) 620米。隧道采用雙向雙洞六車(chē)道， 設(shè)計(jì)車(chē)速為80公里小時(shí)，預(yù)計(jì)建成 通車(chē)后薛家島至青島僅有8分鐘車(chē)程。 2011年5月海底隧道建成通車(chē)將帶 動(dòng)整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)，尤其濱海大道 兩側(cè)將會(huì)成為熱帶區(qū)域。,新政下房地產(chǎn)市場(chǎng),現(xiàn)階段黃島房地產(chǎn)市 場(chǎng)土地供用相對(duì)充 足，但主要集中于開(kāi) 發(fā)區(qū)薛家島片區(qū)，,現(xiàn)階段，隨著國(guó)家 各種宏觀(guān)調(diào)控政策的出 臺(tái)，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 呈現(xiàn)如下特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商：房地產(chǎn)市場(chǎng)住 宅供應(yīng)量減少，因本次 調(diào)控對(duì)商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)無(wú) 涉及，因此商業(yè)用房供 應(yīng)增加，辦公用房的供 應(yīng)也相對(duì)有所增加。 購(gòu)房者：以剛性需求為 主，戶(hù)型以90平米以下 小戶(hù)型為主，均價(jià)為 6000元每平的房源

7、為 主，投資型客戶(hù)減少。,新政下房地產(chǎn)市場(chǎng),薛家島片區(qū),區(qū)位：該區(qū)域處于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委以東，膠州灣西南岸， 三面環(huán)海、一面接陸，東與青島團(tuán)島隔海相望2.26海里，扼膠州灣 口，倚膠州灣門(mén)戶(hù)。南瀕黃海，西與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)行政商務(wù) 中心相鄰，西北接青島保稅區(qū)和前灣港。,區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完 善，人氣較差；,區(qū)域升值潛力 該區(qū)域占有了天然而成的地理優(yōu)勢(shì)和景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)中的跨海大橋和海底隧道使未來(lái)的薛家島成為連接青黃兩地的核心地段。這一切都使此處房產(chǎn)有巨大的升值潛力。 開(kāi)發(fā)區(qū)較青島較低的房?jī)r(jià)及良好的投資、就業(yè)及交通環(huán)境會(huì)使大量青島市內(nèi)投資及居住客戶(hù)再度回潮，需求量增大也直接導(dǎo)致此地房?jī)r(jià)上漲

8、。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 與青島距離較近，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，投資升值潛力較大 景觀(guān)資源豐富，環(huán)境優(yōu)美 生活配套設(shè)施不完善，生活不便 客戶(hù)類(lèi)型主要為外地投資型客戶(hù)為主 區(qū)域內(nèi)高檔樓盤(pán)較多，產(chǎn)品品質(zhì)較高,中心城區(qū),區(qū)位： 青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以西，齊 長(zhǎng)城路以南的區(qū)域，包括報(bào)稅區(qū)及 唐島灣板塊，其中長(zhǎng)江路區(qū)域?yàn)殚_(kāi) 發(fā)區(qū)行政商務(wù)中心，長(zhǎng)江路至香江 路區(qū)域是開(kāi)發(fā)區(qū)行政商業(yè)商務(wù)中心。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施完善，各 項(xiàng)配套成熟，生活便利。 唐島灣片區(qū)為政府重點(diǎn)建設(shè)的 海邊休閑度假項(xiàng)目，區(qū)域發(fā)展?jié)摿?巨大。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 配套完善，生活便利 物業(yè)形態(tài)由多層向高層轉(zhuǎn)變； 房地產(chǎn)市場(chǎng)

9、發(fā)展較早，產(chǎn)品品質(zhì)較高，開(kāi)發(fā)理念超前； 區(qū)域樓盤(pán)兼具自主與投資價(jià)值，香江路周邊自主為主， 唐島灣片區(qū)以投資為主。,黃島片區(qū),主要是齊長(zhǎng)城路以北區(qū)域，主要辛安周邊開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)及黃島區(qū)。 黃島區(qū)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本進(jìn)入停滯狀態(tài)。 辛安片區(qū)作為開(kāi)發(fā)區(qū)下步舊村改造項(xiàng)目，區(qū)域面貌將會(huì)有較大的改善，隨著舊村改造的進(jìn)行，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)隨之發(fā)展。 該區(qū)域工業(yè)園區(qū)吸引大量外來(lái)人口，將成為該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主力 區(qū)域配套設(shè)施較不完善，辛安區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為多層，價(jià)格在4000元/左右，產(chǎn)品形式 較單一，戶(hù)型為針對(duì)周邊客戶(hù)的中小戶(hù)型為主,中心城區(qū)項(xiàng)目,中心城區(qū)項(xiàng)目,中心城區(qū)項(xiàng)目,中心城區(qū)

10、項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,薛家島片區(qū)項(xiàng)目,小結(jié),青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前有大量待售樓盤(pán)， 90%的產(chǎn)品以期房形式銷(xiāo)售 物業(yè)形態(tài)逐步豐富，酒店式公寓、寫(xiě)字樓、旅游地產(chǎn)等物業(yè)形態(tài)逐步崛起 市場(chǎng)戶(hù)型供用齊全，客戶(hù)選擇性較強(qiáng) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品品質(zhì)較高 中心城區(qū)土地供用趨近飽和，薛家島片區(qū)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域 自主型客戶(hù)主要考慮因素為價(jià)格，選擇區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)，各項(xiàng)配套較為完善 投資型客戶(hù)主要選擇薛家島片區(qū)及濱海大道沿線(xiàn)區(qū)域，景觀(guān)優(yōu)美，適合休閑 度假，升值潛力較大,開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

11、,隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，產(chǎn) 品品質(zhì)的升級(jí)，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)對(duì)產(chǎn)品的要求也不斷的提 高；這就要求開(kāi)發(fā)商從各方面不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)，適用購(gòu) 房者需求，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。,精 品 住 宅,縱觀(guān)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)完全進(jìn)入到一個(gè) 硝煙四起的時(shí)代，一批品牌房地產(chǎn)企業(yè)如萬(wàn)科、綠地、大 華、中遠(yuǎn)等企業(yè)旗下的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)每年都有驕人成績(jī)。居住 房地產(chǎn)市場(chǎng)單純的初級(jí)階段的價(jià)格、質(zhì)量等方面的競(jìng)爭(zhēng)正 在甚至已經(jīng)演變?yōu)槠放聘?jìng)爭(zhēng)，品牌競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上已成為房地 產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力和贏(yíng)得市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。,品牌建設(shè),現(xiàn)階段戶(hù)型設(shè)計(jì)越來(lái)越人性化和合理化，中小戶(hù)型樓盤(pán) 并不能降低樓盤(pán)檔次，反而總價(jià)較低，共能適用市場(chǎng)需要。 如金嶺尚座小戶(hù)型設(shè)計(jì)，